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[부동산 가이드] 융자 이용한 레버리지

상업용 부동산 투자는 많은 사람에게 매력적인 수익 창출 방법의 하나입니다.     특히, 융자를 이용한 레버리지 전략은 투자자가 자본수익률(ROI)을 극대화할 수 있는 강력한 도구로 자리 잡고 있습니다.     이 칼럼에서는 융자를 활용해 상업용 부동산 투자 시 수익성을 어떻게 높일 수 있는지에 대해 알아보겠습니다.   레버리지란, 소규모의 자본을 사용해 큰 규모의 투자를 진행하는 전략입니다. 상업용 부동산에서 레버리지를 사용하면 투자자는 자신이 보유한 자본보다 많은 가치의 부동산에 투자할 수 있으며, 이를 통해 잠재적인 수익성을 많이 증가시킬 수 있습니다.     레버리지의 간단한 예시를 보여드리겠습니다.       우리가 100만 달러 건물을 산다고 가정하고, 현금으로 살 때와 50%를 다운하고 살 때, 그리고 30%를 다운하고 샀을 때를 비교해 보겠습니다.     그 건물에서 나오는 순수 운영이익금(세금과 비용 등을 제외한 후 이익)이 연 10만 달러라고 가정하겠습니다.   먼저 현금으로 구입했을 경우, 100만 달러 자기자본을 투자해 10만 달러 이익을 통해 투자수익률은 10%였습니다. 두 번째로 50%를 다운하고 건물을 구입했을 경우 우리는 50만 달러 자기자본을 투자해 10만 달러의 이익을 보았습니다. 이때 계산하기 편하게 이자율을 5%라고 가정하면, 융자 불입액수는 연 3만 달러입니다.     그러면 10만 달러의 이익에서 융자 납입액인 3만 달러를 제외한 7만 달러 순이익이 되고, 투자 금액인 50만 달러 대비 투자수익률은 14%가 됩니다. 마지막으로 30%만 다운을 했을 경우, 30만 달러 자기자본으로 연 융자 납입액은 약 4만6000불을 10만 달러에서 빼고 나면 연 순수익이 5만4000달러가 됩니다. 이는 자기자본 30만 달러 대비 투자 이익률이 18%가 되는 것입니다.     융자를 통한 레버리지의 장점은 크게 3가지가 있습니다.     첫째는 투자 규모의 확대입니다. 융자를 이용하면 초기 자본이 적더라도 더 큰 규모의 부동산에 투자할 수 있어, 장기적으로 더 높은 수익을 창출할 수 있습니다.     둘째는 이를 통한 수익률의 증가입니다. 적절한 레버리지 사용은 투자자의 자본수익률(ROI)을 상당히 증가시킬 수 있습니다.     셋째는 세금 혜택의 기능이 있습니다. 융자 이자를 비용으로 인정받아 세금 혜택을 받을 수 있으며, 이는 투자자에게 추가적인 이익을 제공합니다.     투자자로서 우리는 다음과 같은 관리 전략이 필요합니다.     첫 번째, 장기적인 관점에서 접근해야 합니다. 시장의 단기적 변동에 휘둘리지 않고, 장기적인 가치 증대에 초점을 맞추어야 합니다.     두 번째, 융자의 조건, 특히 이자율과 상환 조건을 정확히 이해하고, 이에 따른 장기적인 영향을 고려해야 합니다. 그리고 너무 높은 레버리지는 위험을 증가시킬 수 있으므로, 투자자의 위험 감수 능력에 맞는 적절한 융자 비율을 선택하는 것이 중요합니다.     세 번째, 다양한 시나리오를 생각해 보고 리스크 관리 계획을 세워 불확실성에 대비하는 것이 중요합니다. 또한 융자 상환 및 운영 비용을 포함한 예상치 못한 지출에 대비하여 충분한 유동성을 확보하는 것이 필요합니다.     올바르게 활용될 때, 레버리지는 투자 규모를 확대하고, 수익률을 증가시키며, 세금 혜택을 제공할 수 있습니다.     ▶문의: (213)613-3137  렉스 유 / CBRE Korea Desk 대표부동산 가이드 레버리지 융자 레버리지 전략 레버리지 사용 대비 투자수익률

2024-04-10

[부동산 가이드] 융자 이용한 레버리지

상업용 부동산 투자는 많은 사람에게 매력적인 수익 창출 방법의 하나입니다.     특히, 융자를 이용한 레버리지 전략은 투자자가 자본수익률(ROI)을 극대화할 수 있는 강력한 도구로 자리 잡고 있습니다.     이 칼럼에서는 융자를 활용해 상업용 부동산 투자 시 수익성을 어떻게 높일 수 있는지에 대해 알아보겠습니다.   레버리지란, 소규모의 자본을 사용해 큰 규모의 투자를 진행하는 전략입니다. 상업용 부동산에서 레버리지를 사용하면 투자자는 자신이 보유한 자본보다 많은 가치의 부동산에 투자할 수 있으며, 이를 통해 잠재적인 수익성을 많이 증가시킬 수 있습니다.     레버리지의 간단한 예시를 보여드리겠습니다.       우리가 100만 달러 건물을 산다고 가정하고, 현금으로 살 때와 50%를 다운하고 살 때, 그리고 30%를 다운하고 샀을 때를 비교해 보겠습니다.     그 건물에서 나오는 순수 운영이익금(세금과 비용 등을 제외한 후 이익)이 연 10만 달러라고 가정하겠습니다.   먼저 현금으로 구입했을 경우, 100만 달러 자기자본을 투자해 10만 달러 이익을 통해 투자수익률은 10%였습니다. 두 번째로 50%를 다운하고 건물을 구입했을 경우 우리는 50만 달러 자기자본을 투자해 10만 달러의 이익을 보았습니다. 이때 계산하기 편하게 이자율을 5%라고 가정하면, 융자 불입액수는 연 3만 달러입니다.     그러면 10만 달러의 이익에서 융자 납입액인 3만 달러를 제외한 7만 달러 순이익이 되고, 투자 금액인 50만 달러 대비 투자수익률은 14%가 됩니다. 마지막으로 30%만 다운을 했을 경우, 30만 달러 자기자본으로 연 융자 납입액은 약 4만6000불을 10만 달러에서 빼고 나면 연 순수익이 5만4000달러가 됩니다. 이는 자기자본 30만 달러 대비 투자 이익률이 18%가 되는 것입니다.     융자를 통한 레버리지의 장점은 크게 3가지가 있습니다.     첫째는 투자 규모의 확대입니다. 융자를 이용하면 초기 자본이 적더라도 더 큰 규모의 부동산에 투자할 수 있어, 장기적으로 더 높은 수익을 창출할 수 있습니다.     둘째는 이를 통한 수익률의 증가입니다. 적절한 레버리지 사용은 투자자의 자본수익률(ROI)을 상당히 증가시킬 수 있습니다.     셋째는 세금 혜택의 기능이 있습니다. 융자 이자를 비용으로 인정받아 세금 혜택을 받을 수 있으며, 이는 투자자에게 추가적인 이익을 제공합니다.     투자자로서 우리는 다음과 같은 관리 전략이 필요합니다.     첫 번째, 장기적인 관점에서 접근해야 합니다. 시장의 단기적 변동에 휘둘리지 않고, 장기적인 가치 증대에 초점을 맞추어야 합니다.     두 번째, 융자의 조건, 특히 이자율과 상환 조건을 정확히 이해하고, 이에 따른 장기적인 영향을 고려해야 합니다. 그리고 너무 높은 레버리지는 위험을 증가시킬 수 있으므로, 투자자의 위험 감수 능력에 맞는 적절한 융자 비율을 선택하는 것이 중요합니다.     세 번째, 다양한 시나리오를 생각해 보고 리스크 관리 계획을 세워 불확실성에 대비하는 것이 중요합니다. 또한 융자 상환 및 운영 비용을 포함한 예상치 못한 지출에 대비하여 충분한 유동성을 확보하는 것이 필요합니다.     올바르게 활용될 때, 레버리지는 투자 규모를 확대하고, 수익률을 증가시키며, 세금 혜택을 제공할 수 있습니다.     ▶문의: (213)613-3137  렉스 유 / CBRE Korea Desk 대표부동산 가이드 레버리지 융자 레버리지 전략 레버리지 사용 대비 투자수익률

2024-04-10

[부동산 가이드] 마스터 리스 투자

부동산 사업을 한다는 것은 컨트롤할 수 있는 부동산을 가지고 테넌트 관리와 건물 관리 등을 통해 이익을 창출하는 것이고, 우리는 일반적으로 부동산을 구입함으로써 부동산 통제권을 갖습니다.     하지만 어떤 사업자는 매매를 통하지 않고, 마스터 리스 방식이라는 독특한 접근 방식을 이용해 건물에 대한 컨트롤을 가질 수도 있습니다. 이 방법은 특히 초기 투자 비용을 최소화하면서도 장기적으로 건물을 개선하고 소유할 계획이 있는 투자자에게 유리할 수 있습니다. 마스터 리스는 투자자가 건물을 직접 구매하지 않고도 건물의 운영을 통제하고 나중에 매입할 옵션을 갖는 전략입니다.   이 접근 방식의 핵심은 투자자가 건물의 운영과 관리를 맡아 개선함으로써 건물 가치를 상승시키고, 이러한 가치 상승을 통해 투자 이익을 얻는 것입니다. 마스터 리스 계약을 통해, 투자자는 현 건물주에게 정기적인 수익을 보장해 주는 동시에, 필요한 개량 및 보수 공사를 진행하여 임대료를 증가시킬 기회를 얻습니다. 이 과정에서 건물의 수익성이 개선되고, 최종적으로는 건물의 시장 가치가 높아지기 때문에 관리가 안 되어 있는 부동산을 보유한 자금 형편이 안되는 건물주 입장에서도 매우 좋은 대안입니다.     마스터 리스의 이점은 다음과 같습니다.   1. 저비용으로 건물 관리 시작   투자자는 큰 초기 투자 없이 건물 운영에 참여하고, 운영 개선을 통해 수익을 창출할 수 있습니다.   2. 수익성 개선   건물 개선과 효율적인 관리를 통해 임대료를 상승시키고, 장기 임대 계약을 유치해 안정적인 수익을 확보할 수 있습니다.   3. 구매 옵션   리스 계약에는 대개 나중에 건물을 구매할 수 있는 옵션이 포함되어 있어, 투자자는 개선된 건물을 매입할 기회를 가질 수 있습니다.   4. 융자 승인 용이성   건물 가치 상승과 안정적인 수익 창출로 인해 매입 시 융자 승인을 받기가 더 용이해집니다.   일반적인 마스터 리스 계약 기간은 5년에서 15년 사이가 보편적이고, 리스 계약 종료 시에 리스 초기에 약정된 가격으로 건물을 살 수 있는 옵션을 정하는 경우가 많습니다.     특히 아파트 투자에서 테넌트 관리가 힘든 건물주가 고려하는 경우가 많이 있었습니다.     하지만, 마스터 리스 전략을 사용할 때는 몇 가지 고려 사항이 있습니다. 계약 조건, 건물 상태, 시장 동향, 법적 요건 등을 철저히 분석하고 이해해야 합니다.     또한, 건물 개선에 필요한 자본과 리스 기간 건물 운영에 관련된 위험을 잘 관리할 필요가 있습니다.   결론적으로, 마스터 리스는 건물 개량을 할 수 있는 초기 자본과 테넌트 관리 능력이 있는 투자자에게는 부동산 시장에서 상당한 이익을 창출할 수 있는 유망한 전략이 될 수 있습니다.     그러나 성공적인 투자를 위해서는 시장 분석, 계약 조건 파악, 그리고 재정적 계획이 철저히 수반되어야 합니다. 이러한 전략은 특히 건물 상태가 허술하거나 관리가 소홀한 경우, 그리고 초기 자본이 제한적인 투자자에게 특히 유익할 수 있습니다.   ▶문의:(213)613-3137 브랜트 구 / CBRE KOREA DESK부동산 가이드 마스터 투자 건물 개선 건물주 입장 건물 가치

2024-04-03

“홈스쿨 가이드 알려드려요” 4월 9일과 16일 오전 10시

기독교 상담과 세미나 등을 제공하는 비영리단체 ‘마음공간(Life Coaching Space)’이 한인 학부모들을 대상으로 홈스쿨에 관해 설명하는 세미나(포스터)를 진행한다.   오는 4월 9일과 16일 오전 10시에 열리는 이번 세미나에서는 홈스쿨이 무엇인지, 어떻게 시작할 수 있는지 등을 전반적으로 알려줄 예정이다.   세미나 강사는 ‘남가주 다음세대지키기(Protect Next Generation·PNG)’ 소속 홈스쿨 콘퍼런스 강사인 레이철  김씨로, 지난 12년 동안 자녀 3명을 홈스쿨로 교육한 자신의 경험을 들려주고 ▶공립학교의 현실 ▶홈스쿨 시작하는 법 ▶스타일과 커리큘럼 ▶연령별 교육 ▶홈스쿨을 통한 대학진학 등을 2회에 걸쳐 자세히 설명한다.     마음공간에 따르면 현재 40개 주에서 사용하고 있는 공교육 기본 정책인 ‘커먼코어 커리큘럼(Common Core Curriculum)’은 전체 학생 수준 향상이라는 미명하에 오히려 수학, 영어 학업 수준을 떨어뜨리고 있으며, 평균 학업 성취도 역시 하락 추세다. 특히 팬데믹 이후 공립학교를 떠나는 학생 수는 2배 이상 증가하고 있다.     마음공간 측은 “공립학교에 다니는 자녀의 교육에 대해 고민하는 학부모들이 많아졌다”며 “이번 세미나는 앞으로 우리 자녀들을 어떤 방식으로 교육하고 준비시켜야 할지에 대한 학부모들의 고민을 덜어주기 위해 준비한 것”이라고 설명했다.   이어 “홈스쿨은 모든 걸 대신할 수 없지만 사립학교를 보내기 어려운 학부모들의 하나의 대안으로 떠오르고 있다”며 “자녀 교육으로 고민하는 학부모들은 꼭 참석해 홈스쿨링에 대해 배워볼 것”을 강조했다.     참석을 원하는 한인은 오는 31일까지 등록하면 된다. 등록비는 20달러다.     ▶문의: (213)332-0420, lifecoachingspace@gmail.com 장연화 기자 chang.nicole@koreadaily.com게시판 홈스쿨 홈스쿨 가이드 소속 홈스쿨

2024-03-25

올해 미슐랭 가이드에 한인 일식당 등 포함

미슐랭 가이드가 발표한 2024년 캘리포니아주 새로운 맛집 명단에 한인이 운영하거나 LA한인타운에 위치한 식당 여러 곳이 이름을 올렸다.     미슐랭 가이드는 12일 캘리포니아 명단에 10개의 새로운 레스토랑을 추가했다고 밝혔다.     현재 신규 맛집 명단에 이름을 올린 가주 식당은 총 17 곳으로 그 중 10곳이 LA에 위치하고 있다.       특히 소개된 식당 17곳 가운데 5곳이 한인이 운영하거나 한인타운에 있는 식당들로 나타났다.         가디나에서 한인 셰프가 운영하는 ‘스시 소나기(Sushi Sonagi)’와 다운타운에서 한인 부부가 운영하는 한식당 ‘바루(Baroo)’, 그리고 한인타운에 있는 중식당 ‘루스 카페(Liu’s Cafe)', 페루 식당 ‘포요 아 라 브라사( Pollo a la Brasa)’, 베지테리언 식당 ‘올리비아(Olivia)' 등이 포함됐다.     특히 '스시 소나기'와 '루스 카페', '포요 아 라 브라사' 3곳은 최근에 추가된 것으로 알려졌다.     스시 소나기를 운영하는 한인 셰프 대니얼 손씨는 지난해 여름 가디나 스트립몰에서 가게를 열고 고급 오마카세를 선보이고 있다.     그는 “한인으로서 일식당을 하면서 나의 유산을 통해 나 자신을 표현하는 것은 놀라운 일”이라며 “미슐렝의 인정을 받고 가이드에 포함되어 너무 안심이 되고 감사하다”고 소감을 전했다.     한편, 미슐랭은 일년 동안 가이드에 식당들을 추가하고 여름에 빕 구르망(Bib Gourmands)과 미슐랭 스타를 발표한다.     미슐랭이 선정한 2024년 식당 리스트는 미슐랭 가이드 웹사이트(guide.michelin.com)에서 확인할 수 있다.   장수아 기자 jang.suah@koreadaily.com미슐랭 가이드 한인 일식당 미슐랭 가이드 동안 가이드

2024-03-13

[부동산 가이드] 투자용 부동산의 리스 분석

부동산을 투자하는 많은 투자자는 금융 레버리지를 통한 수익률의 극대화를 위하여 은행 및 금융기관을 통한 대출을 고려합니다.     부동산에 대한 대출 융자 결정 과정에서 금융기관이 중점을 두는 여러 요소 중 리스 계약의 상태는 매우 중요한 부분을 차지합니다.     특히, 오피스 및 리테일 같이 중장기 테넌트를 보유하는 부동산에 대한 대출 심사 시, 건물의 모든 수익은 입주한 테넌트에 따라 크게 달라지므로, 리스 계약의 상태는 융자 평가에 있어 중요한 요소로 작용합니다. 이는 대출기관 뿐 아니라 건물을 구매하는 투자자도 중요하게 검토해야 하는 대상입니다.     첫째로, 융자기관은 리스 계약을 분석하며 테넌트의 신용도를 주요 지표로 삼습니다. 스몰 비즈니스 테넌트의 경우 얼마나 오래 비즈니스를 했는지와 페이먼트 히스토리, 비즈니스 택스 리턴, 그리고 오너의 크레딧 등을 통하여 테넌트의 신용도를 확인할 수 있습니다.     둘째로, 남아있는 리스 기간의 길이도 중요한 고려 사항입니다. 리스 기간이 길게 남아있다면 안정적으로 테넌트를 유지할 수 있는 확률이 높습니다. 리스 계약이 만료가 된다면, 리스 계약 갱신 혹은 새로운 계약을 하는 과정에서 공실 기간이 발생되거나 추가 비용이 발생이 될 수 있는 위험요소가 있습니다.     투자기관들의 경우 오피스 및 물류창고 투자시 테넌트들의 남은 평균 임대기간이 10년이 넘는 경우만 투자 대상으로 삼는 경우가 많을 정도로 투자용 부동산에서 남은 리스 기간은 중요한 고려 사항입니다.       셋째로, 리스 만료 시기를 검토합니다. 여러 테넌트의 리스 만료 시기가 다양할수록 융자기관에게 더 선호되는 경우가 많습니다. 이는 리스크 분산과 지속적인 수익 확보 측면에서 긍정적으로 평가됩니다.   넷째로, 테넌트 임대료가 지역 평균과 비슷한지를 검토합니다. 지역 평균보다 낮은 임대료를 받고 있다면, 추후에 임대료 상승으로 인한 건물 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 하지만 반대로 특수한 이유로 지역 평균보다 높은 임대료를 받고 있는 경우, 테넌트가 렌트를 유지하지 못할 가능성도 있고, 이 테넌트가 나간 이후 계속해서 임대료를 같은 수준으로 받지 못할 경우 건물 가치 하락에 영향을 주기 때문에 적절한 임대료 상황은 검토 대상입니다.     다섯째로, 테넌트 구성의 적합성입니다. 테넌트가 해당 지역에 적합한 비즈니스를 하고 있는지, 그리고 다양한 비즈니스가 입주해 있는지도 평가의 중요한 부분입니다.   추가로, 리스 계약에 명시된 관리비 부담 등의 조항들과 건물주의 관리 능력 또한 중요한 요인으로 작용합니다. 건물주의 관리 경험이나 전문 회사의 고용 여부 등도 융자 결정에 있어 고려되는 중요한 사항들입니다.     상업용 부동산 시장은 테크놀로지의 발전, 원격 근무의 증가, 그리고 소비자 행동의 변화 등으로 빠르게 변화하고 있습니다.이에 따라, 융자 기관은 전통적인 분석 요소 외에도 테넌트의 디지털 마켓 적응력, 건물의 스마트화 정도, 그리고 지속 가능성과 같은 새로운 요소들에 대해 고려하기 시작했습니다. 따라서,  융자를 준비하는 건물주와 투자자는 이러한 최신 트렌드와 시장의 변화를 고려해 자신의 부동산을 관리하고 테넌트를 유치하는 과정에서 적용하기 위한 노력을 시작해야 할 것입니다.   ▶문의:(213)613-3137 브랜트 구 / CBRE KOREA DESK부동산 가이드 투자용 부동산 투자용 부동산 테넌트 임대료 중장기 테넌트

2024-03-13

[부동산 가이드] 상업용 부동산 임대료 책정

상업용 부동산 리스에서 사용되는 용어들은 리스의 성격과 비용 구조를 이해하는 데 중요합니다. 이번 칼럼에서는 리스 계약 시 사용되는 다양한 렌트비 유형을 살펴보겠습니다. 상업용 부동산에서 3년 이상 계약하는 경우가 많고, 그 기간 동안 변화에 대비하여 렌트비를 책정하는 방법은 크게 네 가지가 있습니다.   첫 번째로는 고정 렌트(Fixed Rent)가 있습니다. 건물주와 입주자가 계약할 때 명시한 기간에 렌트비 상승 없이 고정된 렌트비를 내는 리스 형태를 말합니다. 그로스리스(Gross Lease) 혹은 넷리스(Net Lease) 형태와는 상관없이 기본 임대료를 고정하는 방법으로 건물주와 테넌트가 직접 협상을 하거나, 1~2년의 단기 렌트에 사용되는 경우 종종 볼 수 있습니다.         두 번째로는 계단형 리스(Step Lease)가 있습니다. 일반적으로 많이 사용하는 임대 형태로 매년 혹은 명시된 주기(3년, 5년 등)마다 렌트비를 상승하는 방식입니다. 물가상승에 따른 실질적인 렌트비 하락을 방지하기 위한 방법으로 평균 물가 상승률이 3%를 넘지 않았던 점에서 매년 3% 인상하는 계약을 일반적으로 많이 하고, 최근 물가 상승률이 높아져서 매년 4% 혹은 5% 인상의 계약들도 쉽게 볼 수 있습니다. 스타벅스나 맥도널드 등과 같은 프랜차이즈의 경우 20년 이상 장기 계약을 하는 경우 5년마다 10% 인상하는 계약 조건을 요구하기도 합니다.       세 번째로는 지수 리스(Index Lease)가 있습니다. 여기서 렌트비 인상은 건물주와 입주자가 정한 특정 지수에 의해 조정됩니다. 대부분 소비자 물가지수(CPI)를 사용하며, 이는 물가상승률을 반영해 렌트비를 조정할 수 있게 해줍니다. 임대 시점을 기준으로 인상 시기 두 달 전의 CPI 지수를 가지고 다음 해 인상을 정하는 경우가 많습니다. 실제로는 지수 리스에 최소와 최대 상승률(보통 최저 3%와 최고 6%)을 정하는 경우가 많은데, 이는 비정상적인 물가 지수가 나왔을 때 건물주와 테넌트 양쪽을 보호하기 위한 방법입니다. 이는 건물주는 최소 3% 인상을 보장받고, 테넌트는 물가가 아무리 많이 올라도 6% 이상은 인상이 되지 않는 보호를 받을 수 있습니다.     네 번째는 퍼센티지 리스(Percentage Lease)가 있습니다. 이 형태는 기본 렌트 외 입주자의 영업실적에 따라 추가 렌트비를 받는 방식입니다. 해당 입주자의 영업실적이 높아지면 렌트비를 더 내는 것입니다. 예를 들어, 기본 렌트가 월 10만 달러이고, 퍼센티지 렌트가 매출 60만 달러 이상에 대해 4%라면, 입주자의 매출이 60만 달러를 넘어가는 부분에 대해 기본 렌트비에 더해 추가 매출의 4%의 렌트비가 추가로 부과됩니다. 이런 형태의 리스는 유동인구가 많은 인기가 좋은 대형 쇼핑센터에서 많이 요구하는 형태입니다.     상업용 부동산 리스 계약에는 이러한 다양한 렌트비 유형이 존재합니다. 각 유형은 건물주와 입주자의 요구와 상황에 따라 다르게 적용될 수 있습니다. 이를 이해하는 것은 테넌트 입장에서는 효과적인 부동산 계약을 하는 중요한 요소이고, 건물주 입장에서는 성공적인 관리와 투자에 있어 매우 중요합니다.     ▶문의:(213)613-3137 브랜트 구 / CBRE KOREA DESK부동산 가이드 상업용 부동산 상업용 부동산 렌트비 인상 렌트비 유형

2024-03-06

[삶의 뜨락에서] 미로의 도시, 페즈 - 모로코 2

부슬부슬 비 내리는 이른 아침 페즈로 향했다. 도착하자마자 우리 일행은 구시가지의 관문인 블루 게이트까지 걸어갔다. 크고 작은 9000여 개의 골목, 현존하는 세계 최대 미로의 도시. 페즈를 설명하는 수식어이다. 길을 잃을까 염려되었는지 투어 디렉터, 드리스는 로컬 가이드를 맨 뒤에서 따라오게 했다. 이 도시에서는 길을 잃는 것밖에는 할 일이 없다고 얘기한 어느 미국 작가의 말이 피부로 와 닿았다.     블루 게이트 안으로 들어갔다. 감각이 마비되어 버릴 것 같은 울긋불긋한 시장이 펼쳐졌다. 구시가지에서는 자동차가 다닐 수 없다. 모든 거리는 비포장이고 거의 부분적으로 하늘에 가려져 있었다. 한 방향으로만 통행할 수 있을 정도로 너무 좁거나 창문 없는 벽을 지나칠 때마다 좁은 공간에 밀실 공포증을 느끼는 나는 고개를 얼른 딴 곳으로 돌려야만 했다. 이 도시의 모든 것은 걸어서 다리로 움직인다. 오물 냄새, 낡고 불결한 것들이 쌓인 쓰레기가 길거리에 흐트러져 있었다.       이슬람 세계의 학문의 중심지답게 수많은 사원과 학교가 남아있었다. 오묘한 붉은 벽을 따라 어지럽게 꺾이는 구불구불한 골목길, 그 골목을 빼곡히 메운 각양각색의 물건들, 그 사이로 지나가는 사람들의 물결, 키오스크 같은 작은 상점의 문밖, 그 길거리에 물건이 쌓여 있고, 가장자리에서 사람들이 웅크리고 앉아  CD, 양말, 감자, 라이터, 휴지 등을 팔고 있었다. 값을 깎아줄 테니 들어와서 물건을 보고 가라고 큰 소리로 손님을 부른다. 동대문 시장이 떠올랐다. 이 혼잡한 거리가 왠지 어머니 품속처럼 따스하고 편안했다.     페즈에서 유명한 가죽 염색 공장을 견학했다. 비둘기 똥이나 소의 오줌, 동물 지방, 재와 같은 천연재료를 염색재료로 쓰는 이곳의 냄새는 상상을 초월할 정도로 역하고 독했다. 입장할 때부터 민트 잎사귀를 코밑에 갖다 대라고 나누어 준다. 옥상에서 내려다보이는테너리의 커다란 팔레트에 있는 색색의 물감 웅덩이가 이채로웠다. 부드럽고 가벼운 카멜 핸드백을 동생과 나를 위해서 두 개샀다. 지금도 ‘페즈’라는 이름만 들어도 가죽 태우는 역한 냄새가 코를 자극한다.     가이드는 색색 가지의 수많은 향신료를 파는 곳으로 우리를 안내했다. 북아프리카의 음식은 기름이 많고, 향신료를 많이 사용한다. 흑후추, 커민, 시나몬, 고추, 생강, 샤프론, 파프리카, 참깨, 아니스 등 다양한 종류의 향신료가 울긋불긋하게 쌓여 있었다. 오렌지가 수북이 쌓여있는 수레에서 가이드가 사서 나누어진 오렌지 맛은 달콤새콤하고 시원했다. 이 골목의 정취를 더욱 풍요롭게 했다.     빵 굽는 냄새가 고소하게 스며든 골목으로 들어섰다. 갓 자른 허브 다발을 들고 있는 모로칸 여성, 빵집에서 구울 빵이 담긴 쟁반을 들고 있는 아이들, 향긋한 베르베르 커피잔을 파는 카페에서 독특한 커피 향이 흘러나왔다. 다음 모퉁이에는 아름다운 타일로 장식된 분수대, 양동이를 만드는 작업장, 다음 골목길에서는 공을 차며 아이들이 축구놀이를 하고 있었다. 가끔 갈대나 대추야자를 가득 실은 노새가 지나칠 때면 비켜서라고 경고하는 소리, 미나렛에서 울리는 기도소리가  골목 마다 가득히 울린다. 종교와 삶이 밀착되어있는 이 도시가 신비스럽기만 했다.   모든 문명은 블루 게이트에서 끝난다. 그리고 그 이후부터는 전혀 다른 세계였다. 구시가지가 형성되기 시작한 것은 무려 6세기 후반부터란다. 모로코에서 가장 오래된 도시이기도 하다.  마치 시간을 거슬러  올라가는것 같았다. 이 도시에 사는 모로칸들은 자신들의 모든 것: 종교, 여성을 포함한 개인 소유물, 무엇보다도 그들의 생각을 비밀스럽게 간직해야 한다고 믿는다고 한다. 그들의 순박함, 자신을 지키려는 자존감으로 만들어진 도시, 페즈는 마법 같은 곳이었다. 이춘희 / 시인삶의 뜨락에서 모로코 미로 블루 게이트 로컬 가이드 오물 냄새

2024-02-27

2024년 샌디에이고 가이드 본사 등에서 무료로 배포

  새로 이주한 한인들이 정착을 위해 참고하고 있는 유용한 정보책자이자 기존 거주 한인들에게도 늘 인기가 높은 샌디에이고 가이드 2024년 개정판(사진)이 발간됐습니다.   중앙일보 샌디에이고 지사가 매년 발간하고 있는 '샌디에이고 가이드' 에는 지역 내 한인업소리스트를 기본으로 이민 생활에 꼭 필요한 다양한 정보들이 담겨 있습니다. 2024년 개정판에는 샌디에이고 지역의 30여 개 네이버후드에 대한 소개와 기본적인 정착정보 그리고 샌디에이고를 충분히 즐길 수 있는 볼거리, 즐길거리, 먹거리 정보를 수록했습니다. 덧붙여 로컬 하이킹 정보와 캘리포니아 여행정보, 미국을 더 잘 이해할 수 있는 상식과 이민 생활에 유익한 내용 등 알찬 정보들을 더욱 풍부하게 담았습니다.   2024 샌디에이고 가이드 발간을 위해 협조해 주신 모든 분들과 광고 게재로 변함없는 신뢰를 보여주신 기업 및 광고주 여러분께 진심으로 감사의 뜻을 전합니다. 무엇보다 매년 뜨거운 관심과 애정을 보내주시는 독자 여러분의 성원에 고개 숙여 감사를 드립니다.     2024 샌디에이고 가이드는 중앙일보사를 비롯해 주요 한인 식당과 마트 병원 교회 등지에서 무료로 배포하고 있습니다.     ▶문의:(858)573-1111샌디에이고 가이드 샌디에이고 가이드 중앙일보 샌디에이고 샌디에이고 지역

2024-02-27

[부동산 가이드] 리스 비용의 종류

상업용 부동산에서 리스 계약의 성격은 건물 가치에 큰 영향을 미칩니다. 지난번에는 넷 리스(Net Lease)에 대해서 알려 드렸는데, 이번주에는 그로스 리스(Gross Lease)에서 건물 운영 비용이 어떻게 계약되는지 알아보도록 하겠습니다.   그로스 리스(Gross Lease)는 건물의 운영 비용을 렌트비에 포함해 하나의 금액으로 청구하는 형태입니다. 그러나 여기에는 몇 가지 변형이 존재합니다.     첫 번째는 모디파이드 그로스 리스(Modified Gross Lease)로 건물주가 계약 당해년도의 운영 예산 비용을 기준으로 렌트 비용을 책정하고, 리스 기간 동안 증가한 운영 비용 (부동산 세금, 보험료, 관리비용 등)의 차액은 입주자의 면적에 따라 분할되어 부담됩니다.     예를 들면 2023년에 리스 계약을 하면 1년간 고정된 렌트비를 지급을 하고, 1년이 지난 2024년 시점에 2023년과 비교하여 부동산 세금이나 보험료, 관리비 등 인상된 차액을 기본 임대료에 더해서 요청합니다. 이 형태는 오피스, 리테일, 인더스트리얼 등 그로스 리스(Gross Lease) 형태로 리스 계약을 할 경우 기본적으로 적용이 되는 경우가 많습니다. 하지만 전문적으로 관리 회사를 통하지 않고 개인적으로 관리하는 건물주의 경우 테넌트에게 추가로 비용을 전가하지 않는 경우도 많습니다.     두 번째는 캠 (CAM: Common Area Maintenance) 차지(Charge) 비용이 있습니다. 이는 주로 인더스트리얼 공장 창고와 쇼핑센터 리테일에 넷 리스(Net Lease)가 아닌 그로스 리스(Gross Lease) 형태로 계약을 할 때 볼 수 있는 비용입니다.     파킹장이나 공동으로 사용하는 복도나 로비, 화장실 등 공용공간을 관리하는데 들어가는 비용들을 입주자들이 나누어 내는 비용을 말합니다.     공용 공간은 입주자가 사용하는 공간이기 때문에 사용 및 관리 비용을 지불해야 하는 것은 당연합니다. 하지만 공용 공간은 상황에 따라 비용이 변동될 수 있는 경우가 많기 때문에 캠 차지를 따로 요청하는 경우가 많습니다.     세 번째로는 티아이(TI· Tenant Improvements)로 새로운 입주자들이 임대한 공간에서 각 테넌트의 성격에 맞게 비즈니스를 시작할 수 있는 상태로 공사하는 것을 말합니다. 이 공사를 통해 건물주도 건물의 가치를 상승시키는 효과가 발생할 수 있기 때문에 건물주가 공사 비용을 일부 혹은 전부를 보전해 주는 경우가 있습니다.     특히 오피스 빌딩이나 쇼핑센터 임대 계약에서 흔히 볼 수 있는 조항으로, 오피스의 경우에는 건물주가 공사를 해주는 경우가 많고, 쇼핑센터 리테일의 경우 테넌트가 공사를 하고 난 후에 건물주가 확인하고 약속된 비용만큼을 보전해 주는 경우가 많습니다. 임대 계약을 할 때, 렌트비와 프리 렌트, TI는 맞물려서 고려되는 요소인 것을 이해하고 임대 협상에 접근하면 원하는 결과를 얻으실 수 있습니다.     건물주는 리스 계약의 세부사항을 면밀히 검토하고, 잠재적인 비용 부담을 예측하는 데 주의를 기울여야 합니다. 리스 형태, 비용 분담 조항, 그리고 시장 동향을 정확히 이해하는 것이 중요합니다. 이러한 이해는 건물주가 보다 현명한 투자 결정을 내리는 데 도움이 될 것입니다.   ▶문의:(213)613-3137  브랜트 구 / CBRE KOREA DESK부동산 가이드 비용 그로스리스 공사 비용 렌트 비용 운영 비용

2024-02-14

[부동산 가이드] 부동산 리스 종류

이전 칼럼에서 리스의 성립 요건에 대해 알아봤습니다. 상업용 부동산 투자자로서 가장 중요한 요소는 현금 흐름입니다. 이 현금의 흐름은 투자 부동산에 계약된 리스의 조건에 따라 정해지고, 테넌트와 어떻게 계약이 되었는지가 건물 가치에 많은 영향을 주게 됩니다.     오늘은 리스의 종류와 이에 따라 건물 가치에 어떻게 영향을 미치는지 살펴보겠습니다.   상업용 부동산의 리스 계약은 크게 그로스 리스(Gross Lease)와 넷 리스(Net Lease)로 나뉩니다. 부동산을 소유하고 임대를 주면 테넌트에게 임대료를 받고, 건물주는 부동산 세금과 부동산 화재 보험, 그리고 공용 공간 혹은 외부 조경 및 주차장 관리 등을 제공해야 합니다. 건물주가 지불하는 위의 비용들을 렌트비 안에 녹여 넣을 수 있거나, 혹은 분리해서 받을 수 있습니다.     그로스 리스는 건물 관련 비용을 렌트비 안에 넣어서, 테넌트는 리스 계약상의 렌트비만 지불합니다. 이 경우 장점은 테넌트와 건물주 모두 계약 기간 계약된 렌트비만 주고받으면 됩니다.     반면, 넷 리스는 건물 관련 비용을 계약된 기본 렌트비와 별개로 나눠서 따로 받는 형태입니다. 넷 리스는 다시 세 가지로 나뉘는데, 첫 번째는 재산세만 부담하는 Net Lease(N), 두 번째는 재산세와 보험료를 부담하는 Net-Net Lease(NN), 세 번째는 재산세, 보험료, 건물 관리 비용을 모두 부담하는 Net-Net-Net Lease(NNN), 즉 트리플 넷 리스입니다.     이렇게 넷 리스로 기본 임대료와 비용(추가 임대료)을 나누는 이유는 부동산 투자자 관점에서 건물의 가치를 판단하는 데 도움이 되고 매매 시 인상되는 비용들을 테넌트에게 전가해 투자자는 예상한 수익률을 비교적 안정적으로 기대할 수 있기 때문입니다.     넷 리스 형태는 쇼핑센터, 리테일 건물, 그리고 창고 건물에서 많이 사용합니다. 스타벅스, 맥도널드 등 싱글 테넌트 프랜차이즈 건물에서부터 웨스트필드 쇼핑센터, 그리고 크게는 아마존 물류창고 등이 넷 리스 형태의 임대계약을 많이 합니다. 부동산 투자자 입장에서는 크레딧이 좋은 테넌트가 들어가 있으면 테넌트 회사가 부도가 날 확률이 낮고, 장기간 임대계약으로 안정적인 현금 흐름을 예상할 수 있기 때문에 예측 가능한 매력적인 투자 상품입니다.       넷 리스 투자 경우 특히 리스 계약서의 세부 조항을 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다. 일부 리스 계약서에는 테넌트의 비용 부담에 대한 제한 조건을 두고 있거나, 건물주가 예상치 못한 비용을 부담할 수도 있습니다.이번 팬데믹 기간 동안 크레딧이 좋은 테넌트도 완전히 안전하지 않다는 것을 경험했습니다. 유명한 프랜차이즈 테넌트들이 임대료를 지급하지 않거나, 임대 연장 협상에서 임대료를 대폭 삭감을 요구하거나, 리노베이션 비용과 그에 따른 기간 임대료 면제 요구 등으로 건물주들이 어려움을 겪는 경우가 종종 있었습니다.  계약서 작성 시 특히 경험 있는 에이전트와 변호사를 고용해 만일의 경우에 대비하여 조항을 잘 정리해 놓는 것이 중요합니다.     종합적으로, 상업용 부동산 투자의 성공은 리스 계약의 세부사항에 달려있습니다. 현명한 투자 결정을 위해서는 리스의 종류, 비용 부담 조항, 그리고 시장 동향을 꼼꼼히 분석하는 것이 필수적입니다.   ▶문의:(213)613-3137 브랜트 구 / CBRE KOREA DESK부동산 가이드 부동산 렌트비만 부동산 투자자 투자 부동산 상업용 부동산

2024-02-07

[정호영의 바람으로 떠나는 숲 이야기] 빛이 꽃으로 피어나는 협곡, 앤텔로프 캐년

콜로라도 강을 막은 글렌 캐년 댐과 그로 인해 형성된 미국에서는 두 번째로 넓은 파웰 호수가 위치한 유타주와 애리조나 주 접경에 위치한 페이지(Page)에 있는, 미국에서 가장 넓은 인디언보호구역인 나바호(Navajo Trival)에는 전 세계 수많은 사진작가들과 관광객들이 찾는 장소가 있다. 특히 이곳에서 촬영한 흑백 사진이 전 세계에서 가장 비싼 사진으로 기록돼 있어 (650만달러) 많은 사람에게 알려지고 난 후 방문객이 몰려오는 앤텔로프 캐년이다. 나바호 인디언들은 '물이 바위를 통과하는 곳'이라 불렀던 이곳은 1931년 12세 인디언 소녀에 의해 발견됐는데 근처에 서식하고 있던 북미산 가지뿔 영양들이 서식하고 있어 앤텔로프 캐년이란 이름이 붙여졌다. 나바호 인디언들에게는 성역이어서 아무나 접근하지 못하던 곳이 후일 지역 예술가들의 작품이 알려지면서 수많은 방문객이 찾는 장소가 됐다. 앤텔로프 캐년은 '어퍼앤텔로프 캐년(Upper Antelope Canyon)'과 '로어앤텔로프 캐년(Lower Antelope Canyon)', '앤텔로프 캐년X'가 있는데 약 4마일의 거리에 이 3곳이 위치한다.   오랜 세월 거센 급류가 나바호 사암(Navajo Sandstone) 바위 틈에 스며들어 조각해 놓은 바위 동굴의 협수로가 바람과 물의 거대한 힘과 세월에 의해 물결처럼, 빛처럼 변화무쌍하게 깎여 환상의 분위기를 연출하게 만든 장소다. 지금도 바람과 비에 강한 물살에 의해 깎이고 다듬어 지고 있다. 이곳은 나바호 인디언 보호구역내에 있어 인디언 가이드의 안내하에만 접근할 수 있다.   어퍼앤탤로프 캐년은 협수로 바닥에서 평균 120피트 높이의 홍사암 바위 틈이 갈라지며 물길이 생긴 곳이다. 약 한 블록 정도의 길이의 바위 터널을 지나는 동안 평평한 모래 바닥으로 된 동굴 같은 협곡을 걸어야 하는데 그리 힘들지는 않다. 정오를 기준으로 협곡의 머리 위에서 쏟아져 내려오는 태양이 빛의 기둥을 만든다. 그 빛의 기둥에 모래를 흩날리게 해 여러 모양의 형상을 연출하여 감동적인 사진을 찍을 수 있는 곳이다. 위에서 쏟아져 들어오는 빛의 기둥은 3월 중순에서 10월 첫 주까지만 경험할 수 있다. 이곳까지 접근하려면 나바호 인디언들의 차를 타고 모래 길을 달려야 한다.   로어앤텔로프 캐년은 어퍼앤텔로프 캐년보다 협곡의 폭이 좁고 길어 구불구불 가파르고 중간중간에 설치된 철계단을 오르내리며 발 디딜 틈도 찾기 힘든 곳 이지만 보다 다양한 빛과 신비스러운 분위기를 사진으로 간직할 수 있다. 위에서 쏟아져 들어오는 빛을 기다리지 않고, 매시간마다 변하는 바위의 색이 다양함을 경험할 수 있다. 근처에는 석양의 파웰호수를 유람선을 타고 관광할 수 있고 바위가 말발굽 모양으로 형성된 홀슈즈밴드(Horseshoe Bend), 콜로라도강의 급류 타기, 그랜드캐년 북쪽 지역 등 관광할 곳이 많다. 정호영 / 삼호관광 가이드정호영의 바람으로 떠나는 숲 이야기 협곡 나바호 인디언들 인디언 가이드 인디언 소녀

2024-02-01

[부동산 가이드] 리스의 성립 요건들 <2>

지난주에 이어 리스가 성립되고 법적인 효력을 발생시키는 나머지 네 가지에 대한 요건들을 소개한다.     세번째로 필요한 요건은 렌트비를 정확하게 명시하는 것이다. 리스 종류에 따라 다르지만, 렌트비 외에 추가 렌트비용이 발생하는 경우가 있는데, 관련 내용을 정확하게 명시해야 한다. 매년 렌트비가 인상된다면 인상되는 금액을 서면상으로 명시해야 하고, 보증금이 필요한 경우 보증금 액수를 정확히 기입해야 하며, 또한 매달 렌트비를 내야 하는 날짜와 늦게 냈을 때 벌금에 대해서도 정확하게 명시해야 한다.     리스 계약이 만기 된 후에 테넌트가 추가 리스를 할 수 있는 리스 연장옵션이 있을 경우, 옵션을 행사할 수 있는 기간을 명시해야 하고, 리스 연장옵션 기간 동안의 렌트비 책정에 대한 내용도 명시가 되어 있어야 한다.       네 번째는 테넌트가 어떠한 용도로 사용하겠다는 것을 정확하게 명시하는 것이다. 테넌트는 임대한 공간에서 연방법, 주법, 그리고 지방 법 등에 저촉이 없는 비즈니스를 운영하고 사용해야 한다. 상업용 공간을 임대하고 숙식을 하면서 지내는 경우도 있고, 조닝을 확인하지 않고 임대를 하여 시에서 비즈니스 퍼밋을 못 받는 경우도 있다. 고의성의 여부와 상관없이 임대한 공간의 사용이 법에서 허락이 되지 않을 경우 리스 계약은 테넌트의 의지와 상관없이 파기할 수 있다.     테넌트는 임대계약을 하기 전에 시청에 가서 계획하는 비즈니스가 허가되는지를 사전에 직접 확인하는 것이 중요하다. 가끔 비즈니스 퍼밋을 받기까지 시간이 걸리는 경우가 있는데, 임대 계약서를 작성할 때 시청에서 비즈니스 퍼밋을 예상과는 다르게 주지 않을 경우를 대비해 작성하는 것도 추천한다.     다섯 번째로는 건물주와 테넌트 사이의 오퍼와 수락을 한다는 요건이 있어야 한다. 테넌트는 건물주에게 렌트비를 정해진 시점부터 지급을 하고, 그에 따른 요구사항들에 대한 오퍼를 한 것이 명시가 되어야 하고, 건물주는 테넌트의 리스 조건과 요구사항에 대한 오퍼를 수락한다는 내용이 명시가 되어야 한다.     마지막으로는 리스 계약서는 항상 서면으로 작성하여야 한다. 리스 기간이 일 년 미만일 경우에는 서면으로 작성된 계약서를 요구하지 않는 시 혹은 주가 많이 있다. 하지만 계약 기간이 일 년이 넘어가는 대부분의 리스 계약의 경우에는 반드시 서면으로 작성해 건물주와 테넌트가 모두 서명해야 법적인 효력을 발생시킬 수가 있다.     처음에 계약한 이후 리스가 진행되면서 추가되거나 변경이 되는 부분이 발생이 될 수 있는데, 이러한 경우 반드시 서면으로 계약서의 부록(Addendum)을 추가해 양측의 서명을 받는 것이 정석이다.     한인들은 여러 가지 이유로 추가되거나 합의된 변경 내용을 서면으로 작성하지 않는 경우가 있는데, 몇 년이 지나고 문제가 발생이 되는 경우가 많기 때문에 반드시 서면으로 추가사항을 작성해야 하고, 만약 직접 작성이 어려울 경우 담당했던 에이전트의 도움을 받아서라도 작성할 것을 추천해 드린다.     2주 동안 설명드렸던 리스 계약의 성립 요건들은 리스 계약 시에 반드시 들어가고 확인해야 하는 중요한 사항들인 만큼, 리스계약을 할 때는 이 여섯 가지 요건들을 꼼꼼히 확인해서 진행한다면 차후에 발생할 수 있는 큰 피해를 줄일 수가 있을 것이다.   ▶문의:(213)613-3137 브랜트 구 / CBRE KOREA DESK부동산 가이드 성립 요건 성립 요건들 리스 계약서 임대 계약서

2024-01-31

[부동산 가이드] 부동산 리얼 워치

지난 수년 동안 미국 부동산 시장은 ‘예측불허’ 그 자체였다. 몇 년 전에는 낮은 모기지 금리로 인해 시장이 매우 뜨거웠지만 2021년 8월부터 2023년 8월 사이 30년 고정 모기지 금리가 지속해서 상승해 현재 20년래 최고치를 기록 중이다.     그런데도 절대적인 매물 부족으로 주택가격의 고공행진은 멈추지 않고 있다. 향후 5년간 주택시장이 어떻게 펼쳐질지 전망해 본다.     전국부동산중개인협회(NAR)에서 지난해 12월 12일에 2024년 전망 보고서를 발표했다. 특이한 점은 내년 재택근무자들이 줄어들어 도시 지역 주택들의 수요가 늘 것으로 예상하고 있다는 것이다.   올해 주요 전망은 ▶올해 주택 매매 건수 회복 ▶30년 고정 모기지 금리 6.3% ▶모기지 금리 0.2%씩 하락할 때마다 약 95만 가구 주택시장 재진입 ▶예상 이자율 도달 약 450만 예비 주택구매자 증가 ▶이로 인해 부동산 가치 지난해 4.8% 혹은 그 이상 상승 등이다.     올해는 몇 년간의 불확실성 이후 주택시장이 더욱 안정될 것으로 예상한다. 모기지 금리가 예상보다 빠르게 하락함에 따라 주택가격은 올해 대부분 보합세를 유지할 가능성이 높다. 이는 시장 진입을 위해 잠시 방관하고 기다려온 구매자들에게 좋은 소식이 될 것이다.     그러나 가장 집값이 비싼 지역 중 하나인 캘리포니아주의 경우 향후 1년 동안 집값이 10% 정도 오르거나 내릴 수도 있다고 로렌스 윤 NAR 수석 이코노미스트는 전망했다. 캘리포니아는 모기지 금리에 따라 주택가격이 큰 영향을 받는 것으로 알려졌다. 향후 5년 동안 캘리포니아주 주택가격은 15~25% 상승할 것으로 예측됐다. 비록 고정 모기지 금리가 높은 수준이긴 하지만 주택가격은 거의 꿈쩍도 않고 있다.     올해 일부 예비 주택구입자는 주택 구매에 더 좋은 해가 될 수 있다. 주택 가격은 계속 상승할 가능성이 높다. 일부 시장에서는 상승할 가능성도 있지만, 특정 지역에서는 가격이 하락할 것으로 예상한다. 억눌린 수요와 낮은 재고는 일반적으로 가격을 상승시킬 것이다.   그러면 이제 주택 구입 준비는 어떻게 하면 좋을까. 가장 중요한 것은 자금이다. 지난해 퓨 리서치센터가 직장을 바꾼 미국인들을 대상으로 설문조사를 한 결과 응답자의 60%는 직장을 옮긴 후 봉급이 인상됐다고 밝혔다. 셀러와 바이어 모두 완벽한 타이밍을 기대하는 것도 좋지만 그러다가 좋은 기회를 놓치는 경우도 많다.     ▶문의:(949)873-1380 써니 김 / 뉴스타부동산 어바인 명예부사장부동산 가이드 부동산 리얼 가구 주택시장 부동산 시장 모기지 금리

2024-01-17

[부동산 가이드] 리스의 성립 요건들 <1>

리스 계약이 법적인 효력을 발생하기 위해서 필요한 요소들이 있다.     법률적으로 계약이 성립되고 효력이 발생하는 데 필요한 요건들이 있는데, 리스 계약에서도 요구되는 요건들이 포함되면 법적으로 보호를 받을 수 있다.     인터넷에서 찾을 수 있는 간단한 리스 계약서는 2~3페이지 정도가 되는 것도 있지만, 부동산 전문가 혹은 변호사가 작성하는 리스 계약서는 많게는 100페이지가 넘는 경우도 있다.     건물주와 테넌트 사이 책임과 책무를 얼마나 세분화해서 서술해 놨는지에 따라 페이지 수가 많아지는데, 이렇게 페이지 수가 많고 복잡한 법적 용어들이 많이 명시되어 있다고 해도 리스 계약에 대한 법적인 효력을 발생시키는 요건들은 대략 여섯 가지로 나누어진다.     이번 주와 다음 주에는 이 요건들에 대해서 알아보려고 한다.     첫째 건물주의 이름 또는 회사의 이름과 테넌트의 이름 또는 회사명이 명시가 되어야 한다. 건물주는 테넌트의 회사이름이 실제로 존재하는 회사인지를 확인해야 하고, 회사의 재무 상태와 자산 등 크레딧을 확인해야 한다. 테넌트가 개인 명의일 경우에도 크레딧 리포트와 신분증, 은행 명세서, 그리고 세금 보고서 등을 통해 테넌트의 크레딧을 확인해야 한다.     크레딧이 좋은 회사일 경우 개인 보증이 생략되는 경우가 많이 있지만, 그렇지 못한 경우는 대부분 회사의 대표자 중 한 명이 개인보증을 서야 하는 경우가 많다. 이럴 경우 리스 계약서의 테넌트의 이름에 회사명과 함께 개인 이름이 함께 올라간다.     반대로 건물주의 크레딧 혹은 건물의 재정이 좋지 못한 경우, 크레딧이 좋은 테넌트가 건물주에게 본인들의 리스 계약을 보호받을 수 있도록 SNDA를 요청하는 경우가 있다. 이 부분은 일반적이지 않기 때문에 나중에 소개하는 시간을 갖도록 하겠다.       둘째는 리스 계약이 되는 해당 부동산 건물과 공간에 대한 설명과 묘사가 있어야 한다. 대부분 해당 부동산에 대한 주소와 등기가 되어있는 타이틀에 명시되어 있는 건물 및 대지의 크기 및 건물의 경계선 등이 명시되어야 하고, 건물의 통상적인 이름이 있다면 이 부분도 표시되어 진다.     무엇보다 테넌트와 계약하는 공간의 크기와 위치가 명시되어야 한다. 공간 사이즈와 관련해 계약상의 면적과 실제 사용 가능한 면적이 다를 때도 잦다. 건물을 전체 임대할 경우보다 건물의 부분 임대가 이루어질 때 면적이 정확하지 않을 때가 많은데, 이는 실제 사용하는 면적과 공용 면적의 일부분을 포함해 계산되는 경우가 있기 때문이다.     종종 면적과 관련해 문제가 발생한 경우가 있는데 아래 예를 들어 보겠다.     한 테넌트가 2만 스퀘어피트의 창고 공간을 리스했는데 계약 당시의 렌트는 스퀘어 피트당 1달러였다. 리스 계약 중 테넌트가 내부 공사를 하게 되었고, 그 공사를 하던 업체를 통해 측정한 내부 실측 사이즈가 2만이 아닌 1만9000스퀘어 피트가 나왔다.     테넌트는 입주한 지 2년이 지난 상황이고 지난 2년 동안 1000 스퀘어피트에 대한 렌트비 2만4000달러를 더 부담한 것에 대해 반환을 요구했다. 이런 경우에는 과연 누가 책임을 져야 할까.  리스 계약서가 어떻게 작성이 되었는지에 따라 다르다. 리스 계약서에 건물주가 알고 있는 사이즈가 정확하지 않기 때문에 테넌트가 확인을 직접 했다는 문구가 있고, 사이즈도 정확하게 명시하지 않고 대략 20000 스퀘어피트라고 적는 경우라면 건물주 측에서는 아무런 잘못이 없다. 따라서 리스 계약을 맺기 전에 내부 면적이 의심스럽다면 테넌트가 측정해 보는 것도 추천하는 방법이다.       ▶문의:(213)613-3137 브랜트 구 / CBRE KOREA DESK부동산 가이드 성립 요건 리스 계약서 성립 요건들 공간 사이즈

2024-01-17

[부동산 가이드] 자산 투자 선택지

최근 뱅크오브아메리카에서 21세에서 42세 젊은 부자들을 대상으로 투자 포트폴리오에 대해 설문조사를 했다. 자신들의 자산을 어디에 얼마만큼 투자했냐는 질문에 주식에 25% 만큼 투자한다고 답했다. 투자 자산의 약 55%를 주식에 투자하는 43세 이상의 전통적인 부자들과 대비된다. 최근 인플레이션과 주식 시장의 약세로 주식 투자가 전보다 매력적이지 않기 때문이다. 주식과 채권에 올인했던 경향에서 투자가 다변화되고 있다. 그만큼 투자 선택지가 많아졌다는 방증이기도 하다.     젊은 부자들의 자산 투자처는 부동산, 미술품, 고품질 와인 등 아주 다양하게 이뤄지고 있다. 한편 은퇴를 앞둔 은퇴자들도 주식과 채권 이외에 어디에 목돈을 투자할까에 고민하고 있는데 주목할 부분은 인플레이션과 주식 투자 위험을 감소시키는 부동산에 투자가 늘어나는 추세다.   이런 투자 다변화가 가능했던 것은 투자 플랫폼과 앱들이 많이 발전했기 때문이다. 즉 투자자들이 주식과 채권 외에 고수익을 올릴 수 있는 투자 아이템이나 플랫폼을 쉽게 찾고 투자할 수 있는 길이 열렸기 때문이다.   가령 상업용 부동산 투자를 고려하는 투자자들이 위험이나 자금 여력으로 인해 투자를 포기할 수밖에 없는 게 현실이다. 하지만 상업용 부동산 포트폴리오를 갖고 투자자를 모집해 대행 투자하는 회사에 투자하는 플랫폼을 찾아서 간접 투자를 할 수 있다. 대규모 리테일 부동산을 구입 관리하는 회사를 선택해서 투자한다면 꼭 랜드로드가 되지 않더라도 고수익을 올릴 수 있다. 많은 수익을 내는 홀푸드 마켓, 월마트, CVS 등 이름있는 리테일 회사를 대상으로 임대하는 전문 부동산 회사에 투자한다면 큰 위험 없이 안정된 수익을 올릴 수 있다. 요즘 평균 수익률이 7~8%에 이른다고 한다. 상업용 부동산 플랫폼을 고르기 위해 상업용 부동산 트렌드도 미리 숙지하는 것이 좋다. 가령 유명 리테일이나 그로서리 마켓 포트폴리오이나 인더스트리얼이나 물류센터 포트폴리오는 성장 가능성이 높으나 오피스 건물 전문으로 하는 투자 포트폴리오는 투자 위험이 있기 때문에 충분한 정보를 갖고 투자 회사를 잘 선정해야 한다.       요즘 흥미 있고 주목을 받는 자산 투자처는 미술 작품이다. 미술 작품 관련 투자는 영화에서 자주 보듯이 수퍼 부자 같은 일부만이 투자하는 투자처였다. 그러나 미술 관련 투자 플랫폼이 많이 생겨 주니어 부자들이나 목돈이 있는 은퇴자들이 투자하는 포트폴리오가 되었다. 500달러 정도부터 투자할 수 있어서 향후 시장이 더 커질 것으로 예상한다.     특히 젊은 밀레니엄 세대들이 미술 작품에 더 적극적으로 투자하고 있는데 포천지에 따르면 컨템포러리 미술, 거리 미술, 디지털 미술에 많은 관심을 갖고 있다고 한다. 인플레이션에 영향이 적고 주식이나 채권처럼 경제 상황에 덜 영향을 받기 때문에 부자들이 선호한다. 고이자로 CD에 투자한 자금들이 플랫폼을 통해 상업용 부동산과 미술 작품 포트폴리오에 투자하는 경향이 늘고 있어 이에 대한 관심이 앞으로 더 늘어날 것으로 예상한다.     ▶문의:(818)439-8949 이상규 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예 부회장부동산 가이드 선택지 투자 자산 투자처 주식 투자가 투자 선택지

2024-01-10

[부동산 가이드] 리스의 종류

상업용 부동산에서 건물주와 테넌트 모두에게 가장 중요한 것은 리스 계약이다. 둘의 관계가 형성되고 정리되는 상업용 부동산에서는 아주 중요한 요소다.     아파트 경우 일 년 단위로 계약하는 경우가 많고, 오피스 빌딩 혹은 인더스트리얼 빌딩 경우는 3~년 단위로 계약하는 경우가 대부분이다. 리테일 등 쇼핑센터는 5~10년 이상의 장기 리스계약이 되어 있는 경우가 있지만, 호텔은 숙박객에게 하루 단위로 리스 계약을 한다.     부동산의 종류에 따라서 리스 계약의 기간과 조건이 달라지고, 각 부동산별로 신경을 쓰고 확인을 해야 하는 사항들이 매우 다양하다. 결정적으로 가장 중요한 것은 이러한 크고 작은 리스 계약의 조항들이 소유하고 있는 부동산 자산의 가치에 큰 영향을 준다는 것이다.   오늘 리스의 기본 개념에 대한 설명을 시작으로 앞으로 몇달에 걸쳐 리스에 대해서 알아보도록 한다.   리스의 종류는 Owner's Leased-Fee Interest, Tenant’s Leasehold Estate, 그리고 Sublease 이렇게 세 가지로 나눌 수 있다.     첫째 Owner's Leased-Fee Interest 는 일반적으로 우리가 알고 있는 리스의 개념이다. 건물주가 테넌트에게 계약된 기간 동안 건물의 일부나 전체를 사용할 권리를 주고 이에 대한 대가로 정기적인 렌트비를 받는 리스 형태다.     리스계약 기간이 끝나면 테넌트는 건물주에게 공간을 돌려주게 되는데, 계약된 기간 동안에는 테넌트는 사업을 위해 꾸며진 공간을 건물주의 허락을 받은 후 다른 사람에게 판매하거나, 그 공간의 사업체를 담보로 융자를 받을 수도 있다.       둘째 Tenant’s Leasehold Estate은 조금 전에 설명한 Owner's Leased-Fee Interest가 가치를 가질 때 Tenant’s Leasehold Estate 라고 부르게 된다.     가치를 가진다는 말은 테넌트가 현재 지불하고 있는 렌트비가 비교 대상 지역 안에서 다른 임대공간과 비교하여 낮을 때를 가리키는 말이다.     즉, 현재 지불하고 있는 렌트비가 근처 비슷한 조건을 가진 공간의 렌트비보다 낮을 경우 그 차액이 바로 이 리스의 가치를 형성하게 되는 것이고, 만약에 건물주가 Sublease를 허락하였을 경우 그 가치는 매매 가능한 가치가 된다. 공유 오피스, 공유 창고, 공유 주방 등이 이런 개념에서 발전된 상품들이다.     마지막으로 Sublease가 있는데 이는 현재 공간을 리스하고 있는 테넌트가 다른 테넌트(서브 테넌트)에게 리스를 다시 계약하는 것을 말하고, 이럴 때는 건물주의 허락이 필요하고, 리스 계약서에 Sublease를 할 수 있는지 없는지가 명시되어 있다.     허락되면 현재 테넌트가 전체의 공간이나 부분 공간을 다른 서브 테넌트에게 서브리스를 주게 되는 경우이고, 이렇게 Sublease를 계약했다 하더라도 기존의 테넌트는 건물주에게 모든 리스에 대한 책임이 있는 동시에 그 공간에 대한 권리도 같이 유지되게 된다.     리스에 대한 책임이라는 것은 Sublease를 주었다 하더라도 테넌트는 서브 테넌트가 렌트비를 내든 지 안내든 지와 상관없이 계속 건물주에게 렌트비를 지불하여야 하고 임대한 공간을 리스 계약이 끝날 때까지 건물주와 약속한 컨디션으로 유지하고 돌려주어야 할 의무를 지고 있다.     부동산 거래를 할 때는 나의 권리를 보호해주고 생각하지 못한 부분까지 챙겨줄 수 있는 부동산 전문가의 도움을 받을 것을 추천한다.     ▶문의:(213)613-3137 브랜트 구 / CBRE 코리아 데스크부동산 가이드 리스계약 부동산 리스 계약서 서브 테넌트 리스계약 기간

2024-01-10

[부동산 가이드] 2024년 부동산 전망

2007년 금융위기 이후 팬데믹 등의 글로벌 위기 상황을 거치면서도 부동산 시장은 2022년까지 거침없이 상승세로 올라왔다. 하지만 2022년 3분기를 지나면서 연준의 기준 금리 인상과 함께 2023년 말까지 부동산 시장은 어떠한 방향으로 흐를지 예측하기 어려운 상황 속에서 방향을 결정하지 못한 투자자들의 관망 속에 한 해가 마무리 되었다.     기업 혹은 개인 고객 모두 가장 궁금해 하는 것은 부동산 투자의 적합한 시기와 좋은 매물 투자 기회가 오면 알려 달라는 것이다.     많은 사람들이 기대하는 부동산 가격의 대조정의 시간이 앞으로 올 수도 있지만, 그러지 않을 가능성이 더 많다라는 것이 전문가들의 의견이다. 실제로 이미 마켓의 가격은 10~20% 정도 조정이 되어 있지만, 은행의 고금리 저축 상품과 더 큰 가격 하락에 대한 기대감으로 이러한 가격 조정은 좋은 기회를 기다리는 투자자들에게는 매력적으로 다가오지 않고 있다. 또한 주택시장은 여전히 수요가 많고 매물이 많지 않아 선호도가 높은 지역들의 주택 가격은 여전히 상승그래프를 그리고 있다.     많은 금융보고서들은 2024년 금리 인하 가능성을 매우 높게 예상하고 있다. 금리가 인하한다는 것은 시장 경제가 안 좋다고 판단을 했기 때문이고, 실제로 금리 인하가 되는 시점에는 미국의 많은 회사와 구성원들이 경제적인 어려움을 체감하는 시기가 될 것이다.     이러한 상황을 극복하기 위해 부동산 자산 매물을 처분하는 계획을 세울 수 있고, 증가되는 매물로 인해 부동산 가격이 하락할 가능성이 있다. 바이어 입장에서는 부동산 가격이 떨어지고, 이자율도 낮아지면서 구매력이 상승되어 부동산 구매를 더 적극적으로 고려할 것이다. 아마도 많은 부동산 투자를 원하는 많은 사람들이 기대하는 2024년의 전망이라고 생각된다.     하지만 우리는 책으로 배웠던 많은 경제 이론들과 순환 시스템이 들어맞지 않는 시대에 살고 있다는 것도 잊지 말아야 한다. 미국은 서브프라임으로 인한 경제위기를 겪은 이후 많은 시스템의 개선과 새로운 경제 활성화 대책들로 불황이 없는 시대를 만들고 있다. 2024년 미국은 대통령 선거가 예정되어 있고, 어느 대통령이 되든지 경기 침체가 없는 경기 호황만 있는 시대를 만들려고 시스템을 조정해 갈 것이다.     힘들어진 사업체는 은행 융자금을 갚지 못하지만 정부는 은행이 차압을 하는 것을 막을 수도 있고, 어려운 사업체들을 재정적인 도움을 지원하여 어려운 상황을 극복하게 하거나 자연스럽게 사업을 정리할 수 있는 시간을 줄 수도 있다. 이 기간동안 소유하고 있던 부동산 자산은 마켓 가격에 판매를 하고 1031 익스체인지를 이용하여 수익용 부동산을 구매하여 계속 경기가 선 순환되게 만들 수 있다. 이 경우는 금리는 하락이 되지만 부동산 가격은 계속해서 상승 곡선을 그리는 시나리오이다.     2024년은 우리가 정신 없이 지나온 2023년보다 더 다양하고 다이나믹한 이벤트들로 지나갈 한 해가 되지 않을까 싶다. 필자는 2024년에 주어진 이 칼럼 공간을 통하여 한인커뮤니티에게 주류 부동산 투자자들이 당연히 알고 있는 기본기를 함께 공유해 미국에서 부동산 임대 혹은 매매를 할 때 몰라서 손해 보는 경우는 없도록 정보를 제공해 드리고자 한다.     ▶문의:(213)613-3137 브랜트 구 / CBRE 코리아 데스크부동산 가이드 부동산 금융보고 부동산 투자 부동산 시장 부동산 자산

2024-01-03

[부동산 가이드] 우리집의 혈관 배수관

집 안에 있는 배관들은 벽 뒤나 싱크 아래 등 보이지 않는 곳에 설치되어 있다. 우리의 몸도 혈관이 막히면 문제가 생기듯이 우리가 살고 있는 집 역시도 배수관에 아무거나 버리거나 무심코 흘려보내면 환경 오염을 만들 뿐 아니라 당장 배관에 문제가 생길 수 있고 그에 따른 수리 비용이 들게 된다. 배관을 통해 배수가 순조롭게 이루어질 수 있도록 하는 것은 어느 날 하루만 신경 써야 하는 것이 아니라 평소에 좋은 습관을 지니고 사는 것이 중요하다.     하나, 커피 가루는 냄새 흡수에 도움을 주거나 나무나 화초들에는 좋은 영양분을 주는  장점이 있지만, 물에 흡수되거나 녹지 않기 때문에  배관에 축적되며 하수관이 막힐 수 있다. 둘, 기름 역시 녹지 않는 물질이다. 시간이 지날수록 전체 배관을 막을  수 있다. 싱크에 버리는 것보다는 따로 분리하여 쓰레기통에 버리는 것이 좋다. 이러한 기름으로는 마요네즈, 샐러드드레싱, 버터, 쿠킹 오일, 베이컨, 소고기와  돼지고기 기름 등이 있다. 밀가루는 기본적으로 끈끈하게 하수관의 양옆에 들러 붙게 된다. 셋, 파스타 남은 것들이나 쌀과 같은 식품은 물에 흡수될 때, 부풀어 확장되어 싱크에 버리지 않는 것이 좋다.  파스타는 보통 밀가루로 만들어지며, 이는 끈적거리고, 배관에 쉽게 달라 붙게 된다. 넷, 변기에 버릴 수 있는 제품이라고 나온 물휴지나 변기에 버릴 수 있다는 모래 등은 하수구에 좋지 않다. 계속해서 사용할 경우 배수구가 막힐 위험이 있다. 또한 고양이 대변은 톡소플라스마증을 유발하는 기생충을 보유하고 있는데 이는 하수구  처리후 완전히 사멸되지 않고 바다 동물에게 하나의 위협으로 작용할 수 있어서 많은 문제를 안고 있다. 모든 물품은 하수구를 막을 뿐만 아니라, 음식물 찌꺼기 처리기에 손상을 줄 수 있다.     싱크대에서 흘러나오는 악취를 줄이기 위해 매일매일 작은 실천을 해야 한다.     하나, 쓰레기 처리를 깨끗이 하자. 플라스틱과 재활용이 가능한 것들을 분리하고, 하루에 한 번씩 주방용 세제로 음식물 처리기를 깨끗한 물로 청소하면 배수구 막힘을 해결하는 데 도움을 줄 수 있다. 둘, 음식 찌꺼기 처리기를 찬물로 작동시키는 것이 좋다. 이는 모터를 사용 중에 냉각을 유지할 수 있도록 해준다. 화장실 싱크대는 대부분의 사람이 면도 크림과 면도할 때 상처를 예방하기 위해 사용하는 기타 제품 및 면도 후 부산물을 배수로를 통해 버리기 때문에 물이 천천히 빠지게 된다. 일주일에 한 번씩 식초와 베이킹소다를 섞어서 뜨거운 물과 함께 혼합하여 흘려보내 보자. 배관 막힘을 뚫을 수 있다.  둘, 온수 가열 장치 및 샤워기 헤드의 침전물을 줄여보도록 하자. 샤워기 헤드를 분리하여, 6개월마다 식초에 담가놓자. 이 또한 수압을 높여줄 수 있다. 침전물을 제거하는 것은 효율을 개선하고 기기의 수명을 늘려주며, 배관 아래의 침전물량을 줄일 수 있다.     누구 하나 혼자만 한다고 되는 것은 아니지만, 새해 내가 먼저 솔선수범해서 우리 집부터 시작해 LA, 캘리포니아, 미국을 살리고 지구를 살리고자 환경오염 해결을 위한 한 걸음을 시작해 보자.   ▶문의: (213)500-8954   미셀 정 / 뉴스타부동산 LA 명예부사장부동산 가이드 배수관 우리집 화장실 싱크대 음식물 찌꺼기 전체 배관

2023-12-27

[부동산 가이드] 실패의 교훈

돌아가신 남문기 회장이 평소에 자주 해주시던 말씀이 있다. “부동산은 사려고 기다리지 말고 사놓고 기다려야 한다”라고. 부동산 시장 가격이 형성되는 것에는 여러 가지 상황이 복합적으로 반영되어서 호황이기도 하고 불황이라고 하기도 한다. 그리고 불황이라고 했던 시기가 지나고 난 후에는 부동산 가격은 10년 전보다, 5년 전보다 올랐다. 그리고 그때 그 집을 샀으면, 그때 그 건물을 샀으면 하는 후회를 맛본 경험이 있을 것이다.   우리가 살면서 후회하지 않고, 피하고 돌아가고 싶은 것이 있다면 바로 실수와 실패일 것이다. 하지만 한 가지 명심해야 할 것은 이 실수와 실패는 똑같은 상황을 반복하지 않게 해주는 소중한 경험이다. 대부분 사람은 잘못하면 그 사실을 외면하고 덮어두려고 하는 성향이 다분하다. 아픈 상처를 다시 기억하고 싶지 않을 뿐 아니라 그 원인의 규명이나 실패를 깊이 들여다보고 평가하는 일이 즐겁지 않기 때문이다.   그러나 실패의 교훈은 가장 가까이에 있는 엄격한 교사가 될 수 있다. 성공의 길은 여기에 있다. 실패의 효용성을 아는 사람은 실패가 실패로 보이지 않고 성공으로 나아가는 역전의 길로 만들 수 있다.     어제의 성공에 만족하며 계속해서 과거의 방법을 그대로 사용한다면 더 높은 곳으로 오를 수는 없다. 부동산은 누가 오래 했느냐가 중요한 것이 아니고 누가 더 많은 거래를 성사시켰는지가 고객에게도 중요하며 본인에게도 중요하다. 그만큼 완성도 있는 경험을 높이 사기 때문이다.   부동산을 사겠다고 5년 전 왔던 사람이 지금도 여전히 가격이 내리기를 기다리며 같은 방법으로 같은 매물을 찾고 있다. 얼마나 답답한지 그때 그 매물들은 이미 2~3배가 올라 있지 않은가. 만약 그때 부동산을 샀다면 만족할 만한 이익을 얻을 수 있었을 텐데, 기다리기만 하는 것이 현명한지 반문하고 싶고, 그 사람은 이제 사고 싶어도 못산다. 이자율이 내려가겠지, 불경기가 와서 가격이 내리겠지 하면서 기다리다가 실패할까 봐 망설이면서 지금까지 온 것이기 때문이다.     우리가 걸어온 삶을 되돌아보면 실패에 대한 두려움으로 얼마나 많은 도전을 포기해 왔는지, 그 결과 얼마나 새로운 경험을 했는지, 얼마나 새로운 교훈을 얻었는지, 또 그 결과로 얼마나 큰 손실을 가져왔는지 자문해 볼 필요가 있다.   부동산 에이전트라는 직업도 마찬가지다. 기왕에 시작했으면 어떤 방법이든 남을 기만하거나 속이지 않는 범위 내에서 적극적이고 열정적으로 도와주어서 성공의 열매를 따내야 한다. 물론 모든 에이전트가 탑 에이전트가 되지는 못한다. 그래서 성공한 자는 그 어떤 직업보다 확실한 직업이 될 수 있다.   기회가 드물면 드물수록 선택을 신중히 해야 한다. 선택되면 실패를 줄이기 위해서라도 최선을 다해야 한다. 노년에 후회 없이 자랑스럽게 되돌아본 과거를 만들기 위해 이제 여유로운 마음으로 새로운 세계로 도전하는 청사진을 그려보자. 실패의 확률이 높은 엄청난 일을 시도하려고 할 때 두려움이 앞선다. 도전하는 자만이 성공이란 성취감을 맛볼 수 있고 그 도전에 성공할 수 있다.     2023년에 못한 일들은 2024년에는 꼭 도전하고 이루는 한 해가 되시기를 바란다.     ▶문의: (562)824-4989 제니 남 / 뉴스타부동산 대표부동산 가이드 교훈 에이전트 부동산 에이전트 부동산 시장 부동산 가격

2023-12-27

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