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[부동산 가이드] 주택 매매 유의사항

인터넷을 통해 매물 정보를 포함한 여러 가지 부동산 정보에 손쉽게 접근하면서 전문가급 지식과 경험을 가진 고객들이 증가하고 있다.     리스팅을 올리기 전에 달라진 바이어들의 특징을 인정하고 이에 맞는 사전 준비가 더욱 요구되고 있다.     가격이 올라갈수록 고객들이 까다롭게 보는 것이 바로 주택 상태이다. 구입 경쟁이 치열한 주택 특징은 꾸준히 주택 관리를 해왔다는 점이다.     여러가지 내부 업그레이드뿐만 아니라 거주용으로 오랜 기간 관리가 잘 된 주택들은 정원도 업그레이드가 되어 있는 경우가 많다.     유틸리티 비용과 관리비 상승으로 잔디 면적을 없애는 추세지만 여전히 적당한 규모의 잔디를 포함한 조경은 중요하다.     가급적이면 주택을 둘러싼 나무는 잘라내거나 정기적인 트림 작업이 필수다. 중간 주택가격 이상이고 최소 8000스퀘어피트 정도의 랏이 있다면 일정 규모의 수영장 설치 또한 고려 대상이다.     추가적인 계단 설치나 심플하고 관리가 편한 조경은 주택 외관을 고급스럽게 보이게 한다.     여유 있는 수납공간, 주방 캐비넷 추가, 아일랜드 설치와 더불어 거라지 내부에 추가 수납이나 바닥 업그레이드도 중요하다.     오래된 주택 경우 세탁장 위치가 주차장이 아닌 내부에 위치하도록 하는 것도 관리가 잘된 주택으로 바이어들에게 인식된다.     사이즈가 적은 콘도나 구조가 폐쇄적인 오래된 주택 경우 오픈 공간 확보가 상당히 중요하다.     스테이징을 통해서 현재가 아닌 미래 주택 거주자를 위한 아이디어를 제공하는 것도 중요한 포인트다. 가구와 더불어 그림과 추가 조명을 많이 활용하거나 세련된 가전 제품을 배치해주는 게 좋다.     사전에 인스펙션해서 주택 문제를 최대한 알아내고 이를 오퍼한 바이어 측에게 제공하거나 사전에 열람하게 해 주택 상태에 대한 확신을 주는 게 중요하다.     오래된 주택 경우 인스펙션 후 노화된 에어컨이나 히터에 대해서 일정 부분 컨트랙터의 견적을 통해서 크레딧을 제공하는 방안도 주택 매매 시 도움이 된다.     안전에 관련된 항목들은 반드시 사전에 수리를 해주는게 감정이나 인스펙션 시 불필요한 문제를 피할 수 있게 해준다.     고가 주택일수록 주관적인 의견이 어느 정도 밸류 책정에 포함되므로 해당 주택 지역의 경험 많은 로컬 감정사를 통해서 대략 주택 가치를 평가한 후 리포트를 받아두는 것 또한 중요하다.     보통 융자 규모가 클 경우에는 최소 두 개의 감정 서류를 요구할 수 있다. 정확한 가격 책정은 주택 매매 기간을 단축할 수 있는 중요한 절차이기 때문이다.     외곽지역에서 중간 가격을 상회하는 고급 주택 경우 감정사와 리스팅 가격의 차이가 작아야만 합리적인 매매가 가능하다.     브로커와 일반인을 위한 오픈 하우스를 시간을 두고 열어 최대한 노출하는 노력도 게을리해서는 안 된다. 최근 주택 거래 대부분은 오픈 하우스를 통해서 거의 성패가 갈린다고 보면 된다.     ▶문의: (213)663-5392 곽재혁 / 퍼스트팀 부동산부동산 가이드 유의사항 매매 중간 주택가격 주택 외관 미래 주택

2024-11-13

[부동산 가이드] 캘리포니아 임대법

펜데믹 이후 주택가격과 함께 임대료가 급격히 상승하면서 세입자의 부담이 커졌다. 집주인은 세입자를 고르는데 더욱 신중해졌고, 세입자로부터 가능한 많은 보증금을 받고 싶어한다.     하지만 이제 법적으로 보증금을 많이 받는 것이 제한된다. 미국에서 세입자의 시큐리티 디파짓(보증금)은 주로 임대 기간이 종료될 때, 특정 조건을 충족하지 못했을 때 사용할 수 있다. 보증금 사용에 대한 구체적인 규정은 주마다 다를 수 있다.     일반적으로 미지급 임대료가 있을 경우, 세입자가 임대 기간 동안 지불하지 않은 임대료를 보증금에서 공제할 수 있다.     손상된 주택의 수리비로 사용될 수 있는데 정상적인 마모와 손상이 아닌, 세입자의 과실로 인한 손상에 해당된다.     청소 비용으로도 사용할 수 있다. 주택이 입주 전과 같은 깨끗한 상태로 반환되지 않았다면, 그 청소 비용을 보증금에서 차감할 수 있다.     임대 계약의 특정 조항을 세입자가 위반했을 때도 보증금을 사용할 수 있다. 이는 계약 위반으로 인해 집주인이 입은 손해를 보전하기 위함이다.       보증금에서 사용된 내역은 세입자에게 먼저 보여주고 허락을 받아야 한다. 그다음 사용 내역이 명확히 설명된 후, 남은 잔금은 계약 종료로부터 21일 안에 세입자에게 돌려줘야 한다.     이렇게 함으로써 집주인과 세입자 간의 투명한 거래가 가능하며, 불필요한 분쟁을 예방할 수 있다.     올해 캘리포니아에서 임대 시장에 변화를 불러온 두 가지 새로운 법률이 시행됐다. 바로 AB12와 SB 267이다.     AB12는 세입자가 내야 하는 보증금의 최대 금액을 한 달 치 임대료로 제한한다. 이는 고액의 보증금을 모으기 어려운 세입자들에게 큰 도움이 될 것이다.     예외도 존재한다. 집주인이 개인이거나 모든 회원이 개인인 유한 책임 회사(LLC) 소속일 경우, 최대 두 달 치 임대료를 보증금으로 요구할 수 있다. 집주인이 소유한 주거용 임대 부동산이 두개를 초과하거나, 전체 유닛수가 4개를 초과하면 이 예외는 적용되지 않는다.     SB 267은 세입자의 지불 능력을 객관적으로 평가함으로써 더욱 공정한 임대 절차를 지원한다. 정부 임대 보조금, 예를 들어 섹션 8(Section 8)을 받는 세입자들에게 적용된다. 이 법에 따르면, 건물주는 세입자의 임대 신청을 평가할 때 기존의 신용 기록 대신 세입자의 ‘지불 능력’을 평가해야 한다.     구체적으로, 세입자가 정부로부터 받는 보조금, 은행 잔고, 과거의 지불 기록이 신용 검증의 합리적인 증거로 인정된다. 그러나, 건물주는 여전히 세입자의 고용 상태를 확인하거나 개인 신분 확인을 위한 문서를 요청할 수 있다.     ▶문의: (562)882-8949   준 리 / 콜드웰뱅커 레스트 리얼티부동산 가이드 캘리포니아 임대법 보증금 사용 미지급 임대료 올해 캘리포니아

2024-11-06

[부동산 가이드] 바이어 연말 공략

올해 부동산 시장은 전체적으로 매우 어려운 시기였다. 고객들은 하락하는 시장이 최악이라고 생각할 때가 많은데 사실상 부동산에 있어서 가장 안좋은 시기는 오르지도 내리지도 않는 정체기라 하겠다.     다시 말해 팔려는 셀러도 사려는 바이어 어느 한 쪽도 적극적이지 않고 거래량이 뚝 떨어지는 상태가 가장 안좋은 마켓이다.     그건 비단 부동산업에 종사하고 있는 관계자들에게만 해당되는 것이 아니다. 집을 팔려고 내놓는 셀러에게 당장 오퍼가 없을 때 바이어들은 오퍼를 넣어도 셀러들이 그렇게 가격 협상을 적극적으로 하려는 태도를 보이지 않을 때 이런 상태를 일컬어 침체기라고 부르며 모두에게 가장 쉽지 않은 마켓이라고 한다.     지금이 그렇다. 최근 연준이 금리를 마침내 0.5% 인하했지만 모기지 이자는 선반영으로 그 이전에 먼저 내림세를 보이며 갑자기 재융자 파일들이 늘어나는 추세였다. 불과 2주여만에 이자가 다시 오름세로 돌아서서 현재는 그 이전 수준으로 다시 올랐다.     모기지 이자는 금리에 간접적으로 영향을 받기는 하지만 주로 10년 국채율을 따르기 때문에 불안했던 경제 침체 우려가 완전히 해소되지 않은 상태에서 많은 바이어들은 일단 관망세를 택하는 분위기다.     이는 연말이라 안그래도 조용해지는 타이밍과 맞물려서 아마도 내년초까지는 특별한 변수 없이는 현재 분위기를 유지하며 가게 될 듯하다. 이런 상황에서 매물의 마켓 대기 기간이 길어지면서 셀러들은 좀 더 가격 협상에 응할 확률이 높다.     또한 새집 분양을 하고 있는 빌더들도 인벤토리가 줄지 않으면 온갖 프로모션들을 하게 된다. 어떤 빌더들은 이자율을 3-4%대로 낮춰주는 보조 크레딧 아니면 바이어들에게 클로징 코스트를 도와주거나 집을 업그레이드하는 옵션으로 사용하게 크레딧들을 많이 제공하는 분위기인데 많게는 5만 달러까지도 주는 추세다.     이런 크레딧들은 집이 잘 팔리면 당연히 곧바로 빌더들은 태세를 전환 고자세로 나오게 된다. 대기 리스트가 생기고 순서가 되면 연락을 줄테니 기다리라는 식이다. 그래서 마켓이 뜨거울 때 조차도 원래는 연말 할리데이 시즌이 되면 어느 정도 슬로우 다운되는데 지금처럼 미지근한 마켓이라면 더더욱 그렇다.     각종 다운페이 보조 프로그램도 이럴 때 좀 더 기회가 높아진다. 마켓이 핫할 때 복수 오퍼가 많이 들어올 때는 셀러들이 같은 가격이라면 좀 더 다운페이를 많이 하는 안정적인 오퍼를 선호하게 된다. 따라서 다운페이가 적은 경우는 상대적으로 불리해지지만 이렇게 슬로우되는 연말 타이밍에는 선택의 여지가 많지 않을 때 다운페이가 적은 오퍼를 협상하기에 좀 더 유리해지는 것이다.     내년 부동산 마켓을 전망하는 여러가지 시각들이 있겠지만 전반적으로 내년에는 시장이 좀 더 활발함을 되찾아가기 시작할 것으로 예상하고 있다.     다시 말해 올해가 가장 침체기고 내년부터는 가격도 거래량도 증가할 것으로 보는 시각들이 많다.     ▶문의: (661)675-6000   윤 킴 / 네오집스 리얼티 Broker부동산 가이드 바이어 연말 바이어 연말 연말 타이밍 연말 할리데이

2024-10-30

[부동산 가이드] 부동산 컴펜세이션 변화

부동산 브로커 컴펜세이션 시스템이 7월 중순 이후 바뀐 지 벌써 3개월이 지났다.     그동안 셀러가 매물을 팔기 위해 바이어 브로커에게 커미션을 주는 관행이 없어지고 협상을 통해서 결정하도록 했다.     처음에는 여러 가지 혼선이 있지만 대체로 셀러와 바이어가 시장 변화에 잘 적응하고 있다. 그런데도 셀러 바이어 간의 협상 과정에서 많은 변화가 있다.     첫째, 바이어 에이전트의 컴펜세이션 지급 결정이 시장의 상황에 따라 변하고 있다. 즉 새로운 관행이 세워지기보다는 시장이 셀러에게 유리한 시장이냐, 바이어에게 유리한 시장이냐에 따라 달라진다.     최근 바이어스 마켓으로 전환하다 보니 매물이 시장에 오래 머물고 있다. 급한 셀러들을 위주로 2.5%~3%까지 바이어 에이전트에게 컴펜세이션을 제공하는 경우가 많아지고 있다. 예상하기로는 2% 미만의 컴펜세이션이 많을 것이라고 했지만, 바이어 에이전트 컴펜세이션이 아직은 전보다 현격히 줄어들지 않고 있어 앞으로 추이가 주목된다.   둘째, 바이어는 집을 보기 전에 없었던 BRBC(Buyer Representation and Broker Compensation Form)에 사인을 한다.     바이어 에이전트가 바이어를 대변해서 일하고 그 대가를 받기 위해 사인을 받는다. 바이어 입장에서는 이것이 부담되기 때문에 비용을 줄이기 위해 부동산 서비스 상품을 쇼핑하기 시작했고 이에 여러 브로커 회사들이 바이어 에이전트 서비스 상품들을 경쟁적으로 소개하고 있다.     바이어들이 집을 찾고 단지 오퍼만 대행해서 써주기를 원할 경우 건당 500불 정도의 서비스 비용을 받는다.  또는 5000달러~1만 달러 등 소정 금액이나 1% 내외 비용을 받고 가격 협상과 기본적인 에이전트 역할을 하는 등 적극적인 마케팅을 하고 있다.     하지만 이 제한적인 서비스를 제공하는 데에는 부동산 에이전트의 신의 및 성실 의무에 대한 법적인 문제가 있어서 이 서비스가 지속 가능할지에 대한 여부는 더 지켜봐야 알 수 있다.   셋째, 바이어 에이전트가 SPBB 폼, 즉 ‘셀러가 바이어 에이전트에게 컴펜세이션을 주라는 요청 서류’를 제출해서 컴펜세이션을 받을 수 있다. 다만 셀러가 지급 요청에 동의하지 않을 경우 바이어 에이전트는 바이어에게 커미션을 달라고 해야 한다. 만약 집을 보기 전에 바이어가 BRBC 폼에 사인하지 않고 바이어 에이전트에게 컴펜세이션을 주지 않으려는 바이어는 바이어 에이전트 없이 스스로 주택 매매를 해야 한다.       넷째, 바이어 에이전트 컴펜센이션 변화에 맞게 새로 만들어진 서식들이 아직 정착되지 않고 여러 가지 법적인 문제들을 담아내지 못하고 있다.     그래서 아마도 연말이나 내년 초에는 더 다듬어진 서식들이 나올 예정이라고 한다. 바이어 입장에서는 주택 구매가 더 어려워진 것은 사실이고 셀러 입장에서는 바이어 에이전트 컴펜세이션을 절약할 기회가 열려있어서 유리하다 할 수 있다.     이런 변화에 나의 이익을 위해 일할 수 있는 에이전트를 찾는 것이 중요해졌다.   ▶문의: (818)439-8949 이상규 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장부동산 가이드 부동산 변화 부동산 에이전트 바이어 에이전트 부동산 서비스

2024-10-23

[부동산 가이드] 리스 바이아웃

상업용 부동산을 소유한 투자자들은 대부분 임차인과 리스 계약을 맺고 있습니다. 이 계약은 건물의 가치와 수익성에 직접적인 영향을 미칩니다. 리스 계약은 건물 운영과 수익 창출의 핵심 요소로, 계약 내용과 조건에 따라 건물의 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 그러나 시장 상황이 변화하면서 리스 계약이 더는 건물주나 임차인에게 적절하지 않은 경우가 생기기도 합니다. 이러한 상황에서 리스 바이아웃(Lease Buyout)이나 재협상(Renegotiation)이 필요할 수 있습니다.   리스 바이아웃은 기존 리스 계약을 종료하고 임차인에게 일정 금액을 지불하여 계약을 조기 종료하는 방법입니다. 이는 임차인의 사업 상황 변화나 건물주의 수익 극대화 등의 이유로 고려될 수 있습니다. 예를 들어, 임차인이 비즈니스 전략을 수정하거나 사업이 어려워져 기존 리스를 유지하기 어렵다면, 리스 바이아웃을 통해 양측 모두 유리한 방향으로 계약을 종료할 수 있습니다. 또한 건물주 입장에서는, 현재 임차인보다 더 높은 렌트비를 지불할 수 있는 새로운 임차인을 찾을 수 있다면 리스 바이아웃이 매력적인 선택이 될 수 있습니다. 시장 렌트비가 현재의 계약보다 훨씬 높다면, 건물주는 기존 임차인의 리스를 조기 종료하고 새로운 임차인과 계약을 맺어 수익을 극대화할 수 있습니다. 반대로, 현재 임차인이 지불하는 렌트비가 시장보다 높을 경우, 임차인이 리스 바이아웃을 요청할 수도 있습니다.   리스 바이아웃은 양측 모두에게 유리한 선택일 수 있지만, 여러 위험 요소가 따릅니다. 먼저, 기존 임차인을 내보낸 후 새로운 임차인을 찾는 데 시간이 걸릴 수 있습니다. 공실 기간이 길어지면 건물주는 큰 손실을 볼 수 있습니다. 둘째로, 예상 렌트비 실현 여부를 가늠해야 합니다. 새 임차인과 계약을 맺을 때, 건물주가 기대했던 시장 렌트비를 받을 수 있을지는 확실하지 않습니다. 새로운 임차인의 신용도 역시 사전에 확인해야 합니다. 새로 계약을 맺는 임차인이 재정적으로 얼마나 안정되어 있는지도 중요한 변수입니다.     리스 계약 기간에 변동이 있을 수 있습니다. 새로운 임차인은 짧은 계약 기간을 원할 수 있으며, 이는 건물주의 장기적인 수익 안정성에 영향을 줄 수 있는 위험 요소입니다. 마지막으로, 새로운 임차인이 입주하기 전 투입되는 비용도 고려해야 합니다. 계약 초기에 건물주가 부담해야 하는 비용이 발생할 수 있기 때문입니다. 무료 리스 기간 제공, 내부 공간 보수 공사 비용 등 추가 비용이 들 수 있습니다.   리스 바이아웃은 상업용 부동산 투자에서 유용한 도구가 될 수 있지만, 이에 따르는 위험을 잘 분석하고 대비해야 합니다. 리스 계약이 현재의 시장 상황에 맞지 않거나 더 높은 수익을 창출할 기회가 있다면, 바이아웃을 고려하는 것이 좋습니다. 그러나 공실 기간, 임차인 신용도, 추가 비용 부담 등 여러 리스크를 꼼꼼히 따져보고 적절한 대비책을 마련하는 것이 중요합니다.   ▶문의: (213)613-3137   렉스 유 / CBRE Korea Desk 대표부동산 가이드 바이아웃 렌트비 현재 임차인 대부분 임차인 기존 임차인

2024-10-16

삼호관광 신성균 대표 “고객 요구 최대한 성심껏 해결해 드려요”

내년 창립 30주년을 맞는 삼호관광의 신성균 대표가 한인 커뮤니티의 꾸준한 성원에 감사의 뜻을 표하며 고객 만족 100% 달성을 위해 불만 해결 전담팀을 신설했다고 밝혔다. 최근 올림픽가에 위치한 삼호관광 본사를 방문해 신 대표로부터 여행 트렌드와 근황, 포부 등을 들어봤다.   -팬데믹 이후 회사 및 여행업계 근황은. “평소 세무 처리를 충실히 해온 덕분에 735만 달러의 정부 팬데믹 지원금을 받는 등 고비를 넘길 수 있었다. 하지만 팬데믹 이후 붕괴하다시피 한 여행사 인프라를 세팅하고 인력을 충원하느라 1~2년 동안 무척 어려웠다. 올해 들어 여행 수요가 급증해 정신없이 바쁘지만, 여전히 예전에 비해 70% 정도 수준밖에 회복되지 않았다. 인플레이션으로 호텔비, 식사비, 차량비, 인건비 등 안 오른 것이 없고 그나마 호텔도 가동률이 100% 회복이 되질 않아 어려움이 많다. 환율, 항공권 가격 탓에 패키지 투어는 절반 가까이 줄었지만, 인바운드, 인센티브는 30% 정도 증가했다. 고객들에게 더 큰 만족을 주기 위해 기존 여행상품을 점검하고 개선하고 있다. 실제로 모국 단풍관광의 호텔 및 식사를 업그레이드해 좋은 반응을 얻고 있다."   -고객 대응팀을 신설했는데.  “팬데믹 이후 여행객 연령층이 높아지면서 건강 이슈로 여행 중 병원을 찾아가야 하는 케이스가 종종 있고 다양한 요구로 가이드들이 어려움을 겪기도 한다. 소셜미디어 등을 통해 후기 등이 공유되면서 여행 잘했다, 가이드에게 감사하다는 손님들도 있지만 예상 못 했던 불만을 제기하기도 한다. 고객 만족을 최우선으로 하자는 취지에서 불만 제로를 목표로 3명으로 구성된 고객 대응팀을 신설했다.”   -종종 이슈가 되고 있는 가이드 고용 방식에 대한 생각은.  “가이드는 엄연히 직원으로 그에 합당한 처우를 하고 있다. 고문변호사에 자문해보니 일부러 독립계약자나 자영업자로 분류해 수익을 현금 지불하며 세금 보고액수를 줄이면 가주 및 연방법에 저촉될 수 있다. 또한 직원으로 채용해도 회사와 가이드가 모든 수입을 제대로 보고하지 않는 다면 불법행위다. 만일 어떤 업체가 6박 7일 관광의 시간당 임금, 오버타임 수당 및 옵션 수익을 포함한 총급여 중 일부만 세금보고 한다면 회사도, 가이드도 탈세 공범이 되며 벌금 추징과 처벌이 가해질 수 있어 유의해야 한다더라. 삼호는 앞으로도 투명한 경영, 세법 준수에 앞장 서겠다.”   -현재 삼호관광 규모는.  “예약 및 상담, 항공권 담당부터 가이드 13명, 운전기사 8명, 서울지사 10명을 포함해 60여명의 직원이 근무하고 있다. 직접 커스텀 설계도를 들고 리무진 버스업체인 캐나다 프리보스트사에 5년간 매달린 끝에 한인여행업계 처음으로 지난 2020년 VIP 32인승 버스 1호 차를 도입했다. 마침 팬데믹 거리 두기에도 안성맞춤이라 추가 도입을 서둘러 현재 6대다. 올 연말 1대, 내년에 3대 등 추가 도입해 총 10대를 운영할 계획이다.”   -직원 처우에 각별히 신경 쓴다던데.  “20여년 이상 근속 베테랑 직원들을 비롯해 개인 사정으로 퇴사했다가 복직한 직원들도 꽤 있다. 직원들에게 매년 선물을 주고 있는데 선물 선정 기준이 ‘내 돈 주고 사기 어려운 물건’이다. 올해도 직원들 희망 의견을 수렴하고 있다. 내가 행복해야 남에게도 행복을 줄 수 있는 거 아니겠나”   -여행에 대해 조언 한마디. “일상생활에 쫓기다 보면 여행 떠나기가 쉽지 않다. 또 내가 빠지면 일도 안 되고 회사도 어려울 것 같은데 그렇지 않다는 건 일단 떠나 보면 안다. 며칠 간의 여행이 정신적, 육체적으로 얼마나 재충전을 해 주는지 체험해 봐야 한다.”   -향후 전망과 포부는.  “LA 한인타운이 한인은 줄고 타인종이 증가하는 등 인구 분포 및 세대 구성면에서 격변하고 있다. 이에 맞춰 젊은층, 타인종 여행 수요를 공략하기 위해 대책을 강구 중이다. 한인 커뮤니티 없이는 오늘날 삼호가 있을 수 없다. 항상 고맙게 생각한다. 앞으로도 행복과 만족을 선사할 수 있도록 최선을 다하겠다. 글·사진=박낙희 기자 naki@koreadaily.com삼호관광 삼호관광 본사 신성균 대표 고객 만족 한인여행사 가이드 관광 투어 로스앤젤레스 가주 미국 OC LA CA US NAKI KoreaDaily

2024-10-14

[부동산 가이드] 연말 남가주 부동산 시장

모기지 이자율의 하락 추세가 지속하면서 8월에서 9월 첫째 주까지의 주택거래에 도움이 되었지만 9월 중순부터는 바이어들의 기다리는 분위기가 확산이 되면서 시장이 정체국면에 접어들었다. 많은 바이어가 현재 매물이 늘어나고 있는 상황을 지켜보면서 내년 봄까지 “기다리는 추세”다. 지역별로도 거래량의 추세는 차이를 나타내고 있다.     현재 매매가 정체되는 시장에서 몇 가지 참고할 사항들을 정리해본다.   첫째, 모기지 이자율이 9월 중순에  접어들면서 다시 상승세로 돌아서고 있다. 연방준비제도(Fed·연준)의 금리 인하 기대로 인해  이자율이 급격한 하락세를 보였고 불과 두 달간 이자율이 1%포인트 내렸다. 이는 바이어들의 평균 구매력을 10~15% 상승시켜주는 효과를 가져왔다.   두 번째, HOA별로 소유권 이전 시 발생하는 각종 모기지 서류와 이전 비용이 최근 급증하고 있다. 이전에는 약 400~500달러 정도였다. 현재는 일부 지역별로 1500달러 이상을 요구하고 있으며, 이는 셀러들에게 추가적인 부담 요인으로 작용하고 있다.     또한 융자 시 콘도의 마스터보험과 관련하여 추가적인 자연재해에 대한 커버리지를 최소 100만~200만 달러를 추가로 요구하거나 보험료를 낮추기 위해서 리뉴얼 시 높게 책정된 디덕터블이 있는 커뮤니티에 대한 융자가 거부되는 경우 역시 증가하고 있다.     또한 바이어가 융자 시 부담하는 HOA의 마스터보험에 추가되는 HO6의 프리미엄이 급증하면서 바이어의 지출도 늘었다.     세 번째, 셀러들이 제공하는 워런티에 대해서 바이어의 클레임 거부도 많아졌다. 대개 워런티 랩을 통해서 다시금 어필할 수 있지만, 커버가 안 되는 경우도 자주 발생한다.  소유권 이전 후 1년 정도 셀러가 그 후에는 특히 렌트용 주택일 경우 두 번째 해부터는 바이어가 부담해서 폴리시를 유지하고 있으나, 커버리지가 안 되는 경우들이 증가하면서 분쟁이 일어나고 있다. 전국 13개의 대형 보험사의 보험 클레임 거부율이 작년에 무려 47.5%에 달했다. 이에 따라 주택 구매 시 먼저 보험 관련한 견적을 미리 받거나 특히 자연재해 발생 가능성이 상대적으로 높은 경우 구매 시 신중히 처리할 필요가 있다.     네 번째, 금년도 상반기의 경우 편차는 있지만, 리스팅도 평균 15% 이상 증가하였고 전체리스팅 중 평균 절반에서 선호지역의 경우 약 70% 정도가 매매된 것으로 추산된다. 남가주의 경우에도 특히 테넌트 보호 규정이 강력한 LA지역의 경우 투자가들이 상대적으로 재구매를 꺼리고 있어서 향후 주택가격에 악영향을 장기적으로 미칠 가능성이 있다.     다섯째, 남가주 지역 중 여러 곳에서 주거지나 상가로의 재개발 프로젝트의 움직임이 활발해질 전망이다. 샌타애나의 경우 사우스코스트 풀라자몰 인근의 매트로 타운 스퀘어 몰이 주택과, 시니어하우징 그리고 호텔과 더불어 그로서리 리테일로 개발이 진행된다고 발표됐다. 개발 추이에 따라서 사업체의 오픈이나 주택투자 그리고 렌트까지 자신에 맞는 투자가 가능한지를 한 번 더 확인해야만 한다.     ▶문의: (213) 663- 5392    곽재혁 / 퍼스트팀 부동산부동산 가이드 남가주 부동산 연말 남가주 다섯째 남가주 재개발 프로젝트

2024-10-09

[부동산 가이드] 지붕 관리 중요성

비가 오면 신선하고 운치 있고 기분 좋은 느낌이 든다. 만약 내 집의 지붕에서 비가 샌다면 집이 망가질까 봐 두렵다.     지붕 수리 전문가에게 연락해 보지만 바빠서 바로 올 수 없어 마음을 졸이게 된다. 평소 지붕에 대해 잘 알고, 관리하는 방법을 익히는 것이 필수다.     지붕이 제 역할을 다하게 하기 위해서는 꾸준한 관리가 필요하다. 여름에는 강력한 햇빛과 고온으로 지붕 소재가 변형될 수 있다.     겨울에는 때때로 폭우가 내려 지붕에 영향을 줄 수 있다. 이런 기후 조건은 지붕 소재의 내구성을 시험하게 된다. 따라서 주기적인 점검과 관리는 필수적이다.   지붕 관리는 여러 면에서 중요하다. 첫째, 지붕이 손상되면 비가 올 때 물이 샐 수 있다. 이는 내부 구조물에 심각한 영향을 미쳐 큰 수리 비용을 초래할 수 있다.     둘째, 잘 관리된 지붕은 집의 단열을 돕는다. 단열이 제대로 되지 않는다면 겨울에 난방비가, 여름에는 냉방비가 많이 들게 되어 경제적으로 큰 부담이 될 수 있다.     셋째, 지붕 손상은 목재나 내부 구조물에도 영향을 미칠 수 있으며, 시간이 지남에 따라 더 큰 문제로 발전할 수 있다.     넷째, 깔끔하고 잘 관리된 지붕은 주택 외관을 개선하는 것은 물론, 주택의 시장가치를 높이는 데 기여한다.     다섯째, 지붕에 태양광 패널 같은 에너지 효율적인 기능을 더하면 전기세 절감에 직접 도움이 된다.     여섯째, 정기적인 유지 보수는 지붕의 수명을 연장하는 데 크게 기여하며, 장기적으로 비용 절감 효과를 가져온다.   그렇다면 지붕을 어떻게 관리해야 할까. 지붕재의 누락 여부, 수분 피해, 오물 등을 정기적으로 확인해야 한다.     매년 적어도 두 번은 거터와 내려놓는 배수관을 청소해 원활하게 배출되도록 해야 한다. 막힌 배수관은 지붕에 고인 물이 새는 문제를 유발할 수 있다.     또한 지붕 위에 늘어진 나뭇가지는 지붕재를 손상할 수 있으므로 정리하고 청소해야 한다.     특히 강한 바람이 많이 분 후에는 반드시 가지를 정리해야 한다. 중요한 것은 누수나 누락된 지붕재 같은 작은 문제가 발견되면 즉시 수리해야 한다.   캘리포니아에서 인기 있는 지붕 종류는 다음과 같다.     컴포지션 지붕은 설치가 쉽고 비용이 저렴해 많이 사용된다. 다양한 색상과 스타일이 있어 선택의 폭이 넓다. 일반적으로 20~30년 정도 수명을 가지며 열에 약하지만 저렴한 비용으로 설치 및 유지보수가 가능하다.     타일 지붕(Tile Roofing)은 내구성이 뛰어나고 아름다우며 오래 유지된다. 강한 햇빛에도 잘 견디며 미적인 부분에서도 인기가 많다.     다만 설치 비용이 비싸고 추가적인 강화가 필요할 수 있다.     메탈 지붕은 최근 인기를 끌고 있다. 가벼우면서도 내구성이 뛰어나고 화재에도 강하다.     에너지 효율성이 높아 다양한 날씨 조건에서 안정적이며 수명이 길어 장기적인 비용 절감에 도움을 준다. 초기 설치비용이 비쌀 수 있지만 오랜 기간 사용할 수 있어 투자 가치가 높다.   또한     스마트 지붕 기술은 기상 조건 및 에너지 사용에 대한 데이터를 제공하는 스마트 솔루션으로, 센서와 모니터링 장치를 통합해 사용자가 지붕과 부동산을 더 잘 관리할 수 있도록 돕는다. 에너지 효율적인 지붕 옵션인 쿨지붕, 단열재, 고급 환기 시스템은 햇볕이 많은 기후에서 인기를 끌고 있으며 난방 및 냉방 비용을 절감하고 환경에 미치는 영향을 줄이는 데 도움이 되고 있다. 지붕 상태를 모니터링하고 잠재적인 문제를 조기에 감지하여 누수를 방지할 수 있다.     지붕은 단순히 비를 막아주는 기능을 넘어 집의 안전과 가치를 지키는데 핵심적인 역할을 한다. 더 나아가, 주택의 가치를 높이기 위한 투자의 일환이기도 하다.     ▶문의: (562)882-8949 준 리 / 콜드웰 뱅커 베스트 부동산부동산 가이드 중요성 지붕 지붕 수리 지붕 손상 지붕 소재

2024-10-02

[부동산 가이드] 인테리어 트렌드

최근 인테리어 트렌드는 빠르게 진화하고 있다. 2000년대 초반 주택들은 대개 그라나이트카운터톱, 누런 색감의 캐비닛, 그리고 개성이 부족한 세라믹 타일로 꾸며져 있었다. 이 시기의 모던함은 획일적이었고, 창의성이 결여된 것이 특징이었다.   이후 한동안 북유럽 스타일의 깔끔하고 심플한 미니멀리즘 인테리어가 유행했다. 흰색 페인트와 캐비닛, 무채색 가구들이 주를 이루며 간결함이 강조되었다. 하지만 팬데믹 이후, 재택근무가 자리 잡고 집에서 보내는 시간이 늘어나면서 인테리어 트렌드에도 변화가 생겼다. 자연을 집안으로 들이려는 시도가 많아지며, 가구와 인테리어 소재는 점점 자연 친화적으로 변모하고 있다.   자연광을 충분히 받아들이기 위한 설계가 주목받고 있으며, 나무, 돌과 같은 자연 소재가 인테리어의 주요 요소로 떠오르고 있다. 패티오 도어는 완전히 열리도록 설계되어 카페 같은 개방감을 제공하고, 자연스러운 질감이나 패턴이 활용된다. 더불어 반려식물은 집안의 분위기를 자연스럽게 만드는 데 중요한 역할을 하고 있다. 또한, 반려동물을 위한 공간 마련과 편리한 동선 구성이 중요한 인테리어 요소로 자리 잡았다.   AI 기술의 발전 역시 인테리어 트렌드에 큰 영향을 미쳤다. 재택근무가 활성화되면서 스마트홈 시스템이 급속도로 발전하고 있다. 음성으로 제어되는 온도 조절기, 조명, 도어락, 비디오카메라 등은 일상에서 쉽게 접할 수 있으며, 캘리포니아에서는 전기차 충전시설과 솔라 패널 설치가 의무화된 단지도 생겨났다. 이에 따라 다목적 가구에 대한 수요가 높아지고 있으며, 모듈형 소파나 이동식 칸막이, 조절 가능한 조명 등도 인기를 끌고 있다. 이와 함께 게임룸, 홈짐, 미니 영화관 등 집 안을 다목적으로 활용할 수 있는 공간 연출이 트렌드로 자리 잡았다.   환경 보호 역시 인테리어에 큰 영향을 미치고 있다. 세계 최대 가구 회사인 이케아는 2030년까지 모든 제품을 재활용 가능한 소재로 대체하겠다는 계획을 내세우며 화분, 서랍장, 신발장 등을 출시했다. 핀란드의 레지던스형 호텔 ‘Bob W’는 에너지 효율을 높이기 위해 창문을 교체하고 태양 에너지 솔루션을 적용하여 1920년대에 지어진 건물을 복원한 사례로 주목받고 있다.     또한, 친환경 바이오 소재, 재활용 페트병으로 만든 섬유, 폐목재 등을 활용한 가구와 소품들도 인기를 끌고 있으며, 업사이클링된 직물과 재활용 유리, 플라스틱, 목재 등을 사용하는 것이 기업과 소비자 모두에게 환영받고 있다.   급변하는 시대 속에서 사람들은 피로감을 느끼며, 집은 점점 더 편안하고 안락한 휴식처로 자리매김하고 있다. 나만의 개성이 묻어나는 집을 꾸미고자 하는 욕구가 커지고 있으며, 크기와 상관없이 자신만의 공간을 특별하게 만드는 것이 중요한 시대가 된 것이다.   이렇게 변화하는 인테리어 트렌드는 단순한 스타일을 넘어, 개인의 취향과 생활 방식에 맞춘 다채로운 방향으로 진화하고 있다.     ▶문의: (661) 675-6000  윤 김/ 네오집스부동산 가이드 인테리어 트렌드 인테리어 트렌드 인테리어 소재 인테리어 요소

2024-09-25

[부동산 가이드] 대선과 주택시장

다가오는 대통령 선거를 앞두고 다양한 분야에서 미래에 대한 걱정과 기대가 커지고 있다. 선거 결과의 불확실성이 불안과 두려움을 증폭시키기 때문이다. 특히, 주택 시장에서 올해 집을 사고팔려는 독자들은 이번 선거가 주택 시장에 어떤 영향을 미칠지 고민이 많을 것이다. 과연 지금이 주택 거래에 적절한 시기일까?   결론부터 말하자면, 다행히도 대통령 선거가 주택 시장에 미치는 영향은 대부분 일시적이며, 그 영향도 크지 않다는 역사적 데이터가 존재한다. 과거부터 현재까지의 기록을 비추어 보면, 선거 때문에 주택 거래 계획을 미룰 필요는 없다는 점이 분명해진다.   수십 년간의 데이터를 분석해 보면, 대통령 선거가 주택 판매, 가격, 그리고 주택 담보 대출 금리에 미친 영향은 다음과 같다.     첫째, 주택 판매 동향을 보면, 대통령 선거를 앞둔 10월에서 11월 사이에 주택 판매가 다소 둔화하는 경향이 있다. 이는 일부 소비자들이 선거 결과를 기다리며 구매 결정을 잠시 미루기 때문이다. 하지만 이 둔화는 매우 일시적이며, 선거 이후에는 빠르게 회복되는 양상을 보인다. 주택도시개발부(HUD)와 전국부동산협회(NAR)의 자료에 따르면, 최근 11차례의 대통령 선거 중 9차례는 선거 이후 다음 해에 주택 판매가 증가했다. 1990년대 초반부터 꾸준히 이어진 패턴이다.   둘째, 주택 가격의 변화다. 주택 시장 분석가 라이언 룬드퀴스트는 “선거가 치러지는 해가 이미 진행 중인 가격 추세를 바꾸지는 않는다”고 강조한다. 실제로 주택 가격은 시간이 지나면서 꾸준히 상승하는 경향이 있다. NAR의 최신 자료에 따르면, 지난 8차례의 대통령 선거 중 7차례의 경우, 다음 해에 주택 가격이 상승했다. 예외는 2008년 금융 위기 당시였지만, 현재 시장은 그때와 비교해 훨씬 안정적이다.   셋째, 주택 담보 대출 금리다. 선거 기간 동안 금리가 하락하는 경향이 있는데, 최근 11차례의 선거 중 8차례는 7월에서 11월 사이에 금리가 낮아졌다. 올해도 비슷한 흐름을 보이며, 다수의 전문가가 2024년 말까지 금리가 인하될 것으로 전망하고 있다. 이는 주택 구매를 고려하는 사람들에게는 긍정적인 신호다.   결론적으로, 대통령 선거가 주택 시장에 미치는 영향은 미미하다는 점을 알 수 있다. 통계와 데이터를 종합해보면, 선거가 치러지는 해의 주택 시장은 다른 해와 크게 다르지 않다는 결론이 도출된다. 따라서 선거 때문에 주택 구매나 판매 계획을 미룰 필요는 없다.   역사적으로 미국의 주택 시장은 매우 강력하고 견고한 비유동 자산 시장 중 하나로 자리매김해왔다. 물론 2008년 금융위기 같은 큰 사건이나 내전, 천재지변 등의 리스크가 있지만, 그동안 시장은 체질 개선을 이루었고, 이러한 불확실성에도 미국 부동산은 여전히 헤지(Hedge) 측면에서 강한 자산으로 평가받고 있다. 이는 거주용 주택 시장을 중심으로 분석한 결과다.     ▶문의: (424)359-9145 제이든 모 / EXP Realty부동산 가이드 주택시장 대선 대통령 선거 주택 시장 주택 판매

2024-09-25

[부동산 가이드] 젊은 주택 구매자를 위한 조언

직장생활을 시작한 후 어느 정도 자리가 잡히기 시작하면 다운페이먼트를 마련하여 집을 사서 이사하게 된다. “난 집 필요 없어. 지금처럼 시설 좋은 아파트에서 편하게 사는 게 좋다”고 말하면서도 속으로는 집 사는 친구들이 은근히 부러워진다. 집에서 생활하는 시간은 평생의 3분의 1 이상을 차지할 만큼 큰 비중을 차지한다. 모든 집이 크고 잘 생겨야 좋은 집은 아니다. 내가 편히 쉴 수 있는 환경이 마련되어야 좋은 집이다. 첫 집의 경우 판단 실수로 잘못된 결정을 하는 경우도 있다.     하지만 시간이 지날수록 부동산의 가치는 오르기 마련이다. 또한 사람마다 각자 좋아하는 것들이 다르기 때문에 일단 부동산을 산 것만으로도 성공한 셈이다.     고민만 하다가 렌트를 살고 있다면 매년 렌트비는 조금이라도 오르게 되고 내려갈 일은 없게 된다. 내 집을 사면 아파트 렌트비를 내는 것처럼 매년 고정 페이먼트를 내지만 이때 원금도 함께 지불하고 있기 때문에 매달 조금씩 목돈이 모이고 있는 셈이다. 이자가 높다고 걱정하는 바이어가 있다면 일단 맘에 드는 집을 사고, 이자율이 좋아지면 재융자를 추천한다. 페이먼트를 더 줄일 기회가 생길 수도 있기 때문이다. 부동산 구매는 세금 공제 혜택 차원에서도 여러모로 도움이 된다.     젊을수록 무조건 번듯한 집을 원하는 경향이 있다. 좋은 직장을 다니는 경우는 본인들의 능력보다 훨씬 좋은 집을 선호한다. 한 달에 인컴이 1만 달러라고 가정하고 버는 돈을 다 써버리는 바이어다. 고가의 자동차를 타고, 카드를 많이 사용하며, 고정지출로 1만 달러보다 더 사용하는 경우도 있다. 아직은 20대이기 때문에 돈 관리를 잘 못 하는 경우다. 보이는 것이 중요하기 때문에 고급 아파트에 살지언정 맘에 안 드는 첫 집은 안 사겠다고 고집한다. 하지만 주위에 똑똑한 20대들도 많이 있다. 앞으로 가능성이 있는 집을 선택하는 바이어이다.     또 젊은 바이어들은 관리 수준이 높은 좋은 집을 선호한다. 이때는 신축 또는 오래되지 않은 콘도 구매도 좋은 선택이다. 콘도는 하우스와 비교하면 가치가 많이 오른다.     주택소유자협회(HOA)가 건물 관리를 하기  때문에 특별히 개인적으로 해야 할 일이 적다. 관리비가 아깝다고 말하는 사람이 가끔 있다. 단독주택을 살아도 관리비는 필요하게 마련이다. 콘도는 여행 등으로 집을 오래 비워도 치안이 보장되고 향후 더 큰 집으로 이사를 하게 되어도 렌트가 용의하다.     첫 집은 되도록 팔지 않고 계속 가지고 있는 것이 좋다. 살 당시에는 비싸거나 힘들게 샀을지는 몰라도 몇 년이 지나면 더 이상은 예전 가격에 부동산을 살 수 없기 때문이다. 평생 제일 싸게 산 집이 첫 집이다. 이렇듯 집은 오랜 친구와 지인 가족만큼이나 중요한 삶의 보금자리이다. 내가 아침에 눈 떴을 때 보호받고 편안한 내 집이 있다는 것이 참 든든하다.    ▶문의 :(213)500-8954  미셀 정 / 뉴스타부동산 LA 명예부사장부동산 가이드 구매자 주택 주택 구매자 아파트 렌트비 부동산 구매

2024-09-18

[부동산 가이드] 바이어와 셀러들을 위한 제언

9월에 연방준비제도(Fed)가 금리를 인하한다고 해도 당장 모기지 금리가 큰 폭으로 하락할 가능성은 거의 없다고 본다.  금리 인하에 대한 확실한 기대감 속에서 이자율 인하가 시장에 일찍부터 반영되었기 때문이다.  이번 달 초 또는 중순까지 에스크로를 클로징하는 경우 6% 이하의 이자율로 주택구입이 가능한 상황이다. 모기지 이자율이 하락하려면 최소 2~3번의 추가금리 인하가 현실화되어야만 할 것이다.     빠르게 증가하던 매물양도 최근 주춤하고 있다. 특히 텍사스와 플로리다에서 이러한 현상이 두드러지고 있다.  전통적으로 주택시장이 위축되는 겨울이 다가오면서 모기지금리 하락을 비롯해 바이어들의 악화한 재정부담 영향으로 본격적인 주택시장 개선은 내년 초까지 미루어질 전망이다.     이자율이 하락한다고 해도 당장 거래량의 상승으로 이어질 수 없을 가능성이 크다. 주택을 소유함으로써 얻는 이점이 줄어들고 있기 때문이다.  특히 주택보험료가 큰 폭으로 불어났다. 특히 임대용 콘도에 대한 프리미엄 상승과 기존주택 또는 자연재해 취약 지역에 대한 보험 가입거부율과 등 주택보험 절벽이 가속하고 있다. 높은 주택 유지비용은 투자자와 바이어의 구매의지를 꺾는다.     최근 한두달간 상대적으로 주택 가격이 저렴한 지역들을 중심으로 플리핑 투자가 증가하고 호가가 20~30% 올라간 경우들이 목격되고 있다. 하지만 실질 매매는 부진한 편이다. 또 모기지 금리가 하락세를 나타내며 현재 재융자 수요는 2분기 기준 24%의 증가 추세를 이어가고 있다. 하지만 주택 구매 관련 모기지 시장은 정체기에 놓여 있고, 이는 최소 내년 봄까지 이어질 전망이다.     대선이 임박한 가운데  예산 집행에 대한 구체적인 계획이 없는 경제 정책공약들이 남발되고 있다.  저소득층 관련 주거지원 관련 공약이 집중되면서 재원확보를 위한 부동산 소유주 및 중산층에 대한 납세 부담이 가중될 전망이다. 가주의 경우 서류미비자 신분에도 드림포올(Dreams for All) 혜택을 부여하는 법안(AB1840)은 개빈 뉴섬 주지사에 의해 최종 거부됐다.     지난 1월에서 7월까지 전국에서 총 2150만11개의 매물이 거래됐다. 부동산 에이전트 22.7%가 전체 매물의 72%를 거래했다.  에이전트 약 74%는 단 한 채의 리스팅 거래실적도 없는 것으로 잠정 집계됐다. 지난달 17일 에이전트 커미션 관련 새로운 규정이 시행으로 인한 시장의 혼돈은 예상보다 적다. 하지만 새로운 마케팅 전략 등을 적용해서 실적을 올리려는 에이전트들의 노력은 앞으로도 지속할 것이다. 이러한 상황에서는 바이어나 셀러 모두 목표를 단순하게 설정하는 게 좋다. 바이어는 거주목적으로만 구매목적을 단일화하고, 모기지와 더불어 보험 및 유틸리티, 수리 등에 대한 지출을 예산에 포함하는 보수적인 재정계획을 잡아야 한다. 셀러의 경우 합리적인 가격 책정과 더불어 주택의 관리 상태를 유지하는 노력이 중요하다고 생각한다.     ▶문의: (213) 663- 5392   곽재혁 / 퍼스트팀 부동산부동산 가이드 바이어 셀러 추가금리 인하 모기지금리 하락 주택시장 개선

2024-09-11

[부동산 가이드] CAP 레이트의 한계

CAP 레이트(CAP Rate·자본환원율)는 부동산의 수익률을 가늠하는 대표적인 지표 중 하나다. 이번 칼럼을 통해 CAP 레이트가 무엇인지 간단하게 설명하고, 한계점을 짚어 보도록 하겠다.   CAP 레이트는 부동산의 수익성을 평가하는 지표다.  1년 동안 30만 달러의 순수익이 발생하는 부동산을 500만 달러에 구매한 상황을 가정해보겠다. CAP 레이트는 순수익(30만 달러)을 매매가(500만 달러)로 나눈 6%다. 달리 말하면, 은행에 500만 달러를 저축해 연 이자율 6%를 받는다고 볼 수 있다. 이처럼 CAP 레이트를 활용하면 수익률을 이해하기 쉽고, 단순하게 사용할 수 있는 탓에 부동산 투자자들 사이에서 많이 사용된다.   하지만 CAP 레이트는 장기 변동성을 반영하지 못한다는 한계가 있다. 예를 들면, 임대료가 매년 오를 수도 있고, 예상치 못한 수리비가 발생할 수도 있다.     또 공실이 발생해 수익에 타격이 생기는 상황 역시 반영하지 못한다는 한계가 있다.   이에 더해 CAP 레이트는 융자와의 연관성을 고려하지 않는다. 대부분의 부동산 투자에서는 자금 조달 방식과 규모가 큰 역할을 한다.     예를 들어, 8%의 이자를 내고 10%의 수익을 기대할 수 있는 부동산을 산다면, 다운페이먼트를 최소로 납부하고 융자를 많이 받는 게 유리할 수 있다. 이를 ‘지렛대 효과’라고 한다. 부동산 투자자는 빌린 자금을 활용해 더 높은 수익을 올릴 수 있어야 하는데, CAP 레이트는 이러한 금융 전략을 전혀 반영하지 않는다.     또 변동금리로 융자를 받았다면, 금리 상승에 따른 이자 비용 증가도 가늠할 수 없다. 실질 수익률이 낮아질 수 있는 상황을 반영하지 않는다는 의미다     세 번째로 세금과 감가상각을 고려하지 않는다. 동일한 수익을 내는 부동산이더라도 소유자의 상황에 따라 납세 규모와 수익률은 천차만별이다. 소득세율이 높은 투자자라면 세금을 지불한 후의 실제 수익률이 낮아질 것이다. 또한, 여러 부동산을 동시에 소유한 경우, 각 부동산의 손익 상태는 전체 세금 부담과 최종 수익률에 영향을 미친다.   네 번째로, 미래의 부동산 가격 변화를 고려하지 않는다. 부동산의 가치 상승도 투자 수익률에 큰 영향을 미친다. 그러나 CAP 레이트는 가격 상승률을 전혀 반영하지 않는다. 이는 실질 수익률을 평가하는 데 한계점으로 작용한다.   이러한 한계를 극복하기 위해서 활용되는 지표들이 현금수익률(Cash On Cash), 내부수익률(IRR, Internal Rate of Return), 누적자본방법(Accumulated Capital Method) 등이다. 이들 방법은 투자 기간 전체를 포괄하고, 융자와 세금, 가치 상승 등의 다양한 요소를 반영한다. 다음 글에서는 대안으로 활용되는 지수들을 자세히 설명하도록 하겠다. 다양한 지표 활용은 성공적인 부동산 투자로의 지름길이다.     ▶문의: (562)882-8949 준 리/ 콜드웰뱅커베스트부동산부동산 가이드 레이트 한계 cap 레이트 부동산 투자자들 실질 수익률

2024-09-04

[부동산 가이드] 에이전트 커미션 지급

최근 셀러들의 전국부동산중개인협회(NAR)를 상대로 한 소송이 합의점에 도달했다. 이에 따라 바이어 에이전트의 MLS 시스템 커미션 게시가 금지됐다. 관행이 안착하기 전 단계인 탓에 에이전트 수수료 지급 관련 억측이 나오고 있다. 이 중 바이어 에이전트의 커미션을 바이어가 오롯이 부담해야 한다는 게 가장 큰 오해다.     실상은 이와 아주 다르다. 먼저 에이전트의 커미션은 협상에 의해 정해지는 것이 본질이다. 지금까지 셀러가 셀러 에이전트와 바이어 에이전트 커미션을 모두 부담하는 것이 일반적인 관행으로 여겨졌다. 이번 소송은 셀러의 의사와 상관없이 바이어 에이전트 커미션 지급을 강요해서는 안 된다는 것이 핵심이다. 바꿔 말하면, 협상 결과에 따라 셀러가 바이어 에이전트 커미션을 부담할 수도 있다는 의미다. 이 밖에도 바이어가 바이어 에이전트 커미션을 부담할 수도 있으며, 셀러와 바이어가 나누어 커미션을 충당하는 것 역시 가능한 선택지다. 셀러가 바이어에게 보조금을 크레딧으로 주고, 이를 바이어가 바이어 에이전트 커미션으로 활용하는 방법 역시 가능하다.     즉 매매 간 이해당사자 사이 자율적인 협상을 통해 에이전트 커미션 지급 주체를 결정할 수 있다는 의미다.  커미션 지급 주체와 규모는 지금까지 그래왔듯 온전히 협상에 의해 결정됐으며, 앞으로도 이러한 원칙에는 변함이 없을 것이라고 할 수 있겠다.   커미션 지급 관련 당분간 혼선이 빚어질 것으로 예측된다. 셀러의 입장에선 내지 않아도 될 커미션을 왜 부담해야 하냐는 주장을 제기할 수 있다. 바이어는 융자 등 매매에 지출하는 비용 규모도 큰 와중에 에이전트 커미션까지 지급해야 하냐며 반론을 제기할 수 있다.     에이전트가 큰돈을 쉽게 버는 것처럼 보일 수도 있겠다. 일각에선 에이전트 커미션 지급 부담이 너무 크고, 이들 에이전트의 커미션 금액이 업무량과 비교해 과도하게 높게 책정된다고 목소리를 높이기도 한다. 에이전트 역시 적합한 보수를 받으며 업무에 임한다. 부동산 에이전트들은 리스와 매니지먼트 등 갖가지 소송 위험을 짊어진다. 또한 복잡한 서류를 손보고, 까다로운 매매 절차를 거친다. 매매 한 건 한 건을 성공적으로 클로징하기 위해 이들 에이전트는 긴 세월 경험을 쌓는다. 위기상황 대처능력과 뚝심, 순발력, 인내심 등 복합적인 역량이 요구되는 직업이다.     부동산 거래에서 친구나 가족이라는 이유만으로 경험이 많지 않은 지인에게 덜컥 일을 맡기는 경우도 허다했다. 또 향후 AI(인공지능)가 판매 부문을 대거 맡게 될 것이라는 전망도 나오고 있다. 이 가운데 에이전트들이 보다 전문적인 트레이닝을 통해 지식, 노하우, 위기관리능력, 순발력 등을 갖추는 데 힘을 쓴다면, 되레 위기를 더 큰 기회로 전환할 수 있을 것이다. 실력 있는 에이전트들은 필터링을 통해 살아남고 더욱 성장할 수 있을 것이란 의미다.   ▶문의: (661) 675-6000  윤 김/ 네오집스부동산 가이드 에이전트 커미션 에이전트 커미션 커미션 지급 바이어 에이전트

2024-08-28

[부동산 가이드] 부동산 리얼 워치

단층집의 인기가 높아지고 있다. 은퇴를 앞뒀거나 이미 은퇴기에 접어든 시니어들이라면 현재 거주하는 주택에서 여생을 보내고 싶다는 바람이 있다. 하지만 자녀 독립 등 복합적인 요인들로 노년기에 접어든 많은 이들이 단층집으로의 이사를 선택한다.   단층집을 추천하는 이유와 장점, 세부적인 리모델링 아이디어 등을 짚어보고자 한다.   ▶단층집 추천 이유 및  장점   단층집은 시니어들에게 안전성과 접근성을 보장한다. 신체 능력 쇠퇴기에 접어든 시니어들은 주택 내 이동 동선이 분산되지 않을수록 좋다. 단층집은 하나의 층 내 생활환경이 한정돼 있어 이동 편의성을 제공한다는 장점이 있다. 하체 근력 약화, 시력 저하 등의 증상이 본격적으로 나타나는 시니어들이 계단을 오르내리다가 사고가 발생할 우려가 없다는 의미다. 이러한 탓에 시니어들은 기존에 거주하던 복층 집에서 단층집으로 이사를 선택한다.     복층 집에 거주하는 시니어의 경우에는 사고 발생을 방지하고자 1층에 침실을 마련하기도 한다.  이외 단층집의 가장 큰 장점은 경제성이다. 마찬가지로 집의 구조가 하나의 층으로 이루어진 탓에 열이 집 전체에 고르게 분산된다는 이점이 있다. 이는 냉·난방비를 절감할 수 있다는 뜻이다.   ▶리모델링 아이디어   연방 센서스국의 조사에 따르면  2050년에 국내  65세 이상 시니어는 전체 인구의 약 25%를 차지할 전망이다. 이 가운데 대다수의 시니어는 기존에 거주하던 주택에서 머물고 싶어한다는 조사도 있다. 이를 위해선 주택이 시니어들이 생활하기에 안전한 시설과 구조를 갖추는 게 바람직하지만, 그렇지 않은 경우가 태반인 게 현실이다. 단층집으로 이사할 수 있는 여건이 받쳐주지 않는다면, 다양한 형태의 리모델링을 고려해볼 수 있다. 다만 규모와 디자인에 따라 주택 리모델링에 소요되는 비용은 천차만별이다.     먼저 욕실 리모델링 공사가 대표적이다. 노인들의 낙상 사고가 자주 발생하는 장소이기 때문이다. 욕실 벽에 손잡이를 설치하거나 욕조 턱을 없애 출입을 편하게 할 수 있다. 다만 손잡이 설치에만 수백 달러가 들며, 욕실 전체를 리모델링하려면 적게는 수천 달러, 많게는 수만 달러를 지출해야 한다. 이외 휠체어 출입 편의성을 위한 입구 확장 공사에 더해, 전기 스위치 높이를 낮추는 공사 등도 고려해볼 수 있다. 또한, 격한 신체 움직임이 필요한 욕조보다는 출입이 간편한 샤워시설이 적합하다. 다만 미끄럼을 방지할 수 있는 손잡이 등 안전장치를 설치하는 것을 추천한다.   층간 또는 장소 이동을 수월하게 해주는 리모델링 역시 도움이 된다. 이를 위해선 현관을 비롯해 각 방의 출입문의 계단 턱 또는 문지방을 제거하는 게 바람직하다.     이외 휠체어 이동을 대비한 복도 너비 확장을 추천하며, 시력 저하를 고려해 실내 밝기를 환하게 유지하는 것을 추천한다.   ▶문의: (949)-873-1380 써니 김 / 뉴스타부동산 어바인 명예부사장부동산 가이드 부동산 리얼 단층집 추천 주택 리모델링 리모델링 아이디어

2024-08-21

[부동산 가이드] 부동산 커미션 변동

지난 몇 년 동안 셀러들은 부동산 업계 거대 이익 집단인 전국부동산중개인협회(NAR)와 대형 부동산 그룹에 대항한 집단 소송을 이어왔다. 이들 대형집단이 독점적 지위를 악용해  커미션을 부풀리고 소비자 권리를 침해했다는 이유다.     지난 수십 년 동안 5~6%의 커미션을 셀러가 지급하는 것이 관행처럼 여겨져 왔다. 관행 탈피를 근거로 법정은 반독점 소송에서 소비자의 손을 들어 주었다. 지난해 소송 합의에 이어 올해 3월 15일 이어진 소송에서 NAR는 약 4억1800만 달러에 합의에 도달했으며, 합의에 대한 후속 조치 이어지고 있다. 부동산 시장의 전망을 짚어본다.   가장 즉각적인 변화는 커미션 금액 공개 구속력 약화다. 즉 바이어 에이전트에게 제공해왔던 커미션 금액을 Multiple Listing Service(MLS)에 명시하지 않아도 된다는 의미다.  지난 13일 가주 리스팅의 약 45%를 차지할 정도로 가장 규모가 큰 CRMLS에는 커미션 미공개 규정이 발효됐다. 여타 MLS에도 비슷한 시기에 적용될 것으로 보인다. 합의 이전 셀러는 바이어 에이전트에게 지급 예정인 커미션 비율 관련 정보를 공개해왔다. 합의 후 셀러에게 바이어 에이전트 커미션 지급 강제할 수 없게 됐다.     이에 따라 바이어 에이전트들은 셀러를 포함한 셀러 에이전트, 바이어 등으로부터 커미션을 받을 수 있게 됐다. 커미션을 받을 수 있는 방식과 경로가 확대됐다는 뜻이며, 지난 7월에는 관련 계약서 양식들이 최근 쏟아졌다.   시장은 혼란을 겪는 모양새다. 셀러들의 변화된 커미션 제공 규정에 대한 반응을 비롯한 지급 방식과 규모 등의 변화에 대한 전망이 엇갈린다. 혼란이 지속할 것으로 예측되는 가운데 전문가들은 새로운 커미션에 대한 소비자 반응이 시장 상황에 발맞춰 변화를 거듭하다가 일정한 형태로 정착할 것이라고 내다보고 있다. 관행 정착에는 적어도 1~2년 소요될 것으로 예측된다.   셀러, 바이어, 에이전트 등 부동산 매매에 연루된 이해관계 당사자들은 새로운 계약 양식에 대한 정보 습득 및 적응에 많은 시간을 할애할 것으로 예상한다. 일례로 바이어 에이전트는 바이어에게 매물 투어를 하기 전 커미션 관련 조항이 담긴 계약서인 Buyer Representation and Broker Compensation Agreement(BRBC)를 사전에 작성해야 한다. 셀러에게 보내는 바이어 에이전트에 대한 일종의 커미션 제공 요청서인 Seller Payment to Buyer‘s Broker(SPBB) 작성 시기에도 변화가 예상된다. 셀러에 의해 사전에 바이어 에이전트 커미션이 책정되는 관행이 사라지면서 앞으로 바이어 커미션 관련 서식들이 더 많이 나올 것으로 예상한다.   커미션 관련 규정은 보다 복잡해질 것이며, 분쟁이 늘어날 가능성이 커졌다.     부동산 매매의 주체들은 계약이나 관련 서식에 대해 담당 에이전트와 상의를 거쳐 혼선과 분쟁을 방지해야 한다.     ▶문의: (818)439-8949  이상규 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장부동산 가이드 커미션 부동산 바이어 에이전트들 커미션 금액 커미션 미공개

2024-08-14

2세·타인종 한국관광 수요 잡아라

한인여행업계가 한류 붐으로 한국 관광에 관심을 보이는 2세, 타인종 여행객 유치에 나섰다.   현재 대다수 업체가 영어권 한인 2, 3세들이 동행하는 가족 단위 소그룹 모국방문 투어에 이중언어 가이드를 투입하고 있는 가운데 일부 업체가 전 일정을 영어로 진행하는 특화 상품을 출시하고 모객에 들어간 것.   우선 푸른투어가 지난 3월 오렌지카운티 미국상공회의소 회원들을 대상으로 한국투어를 진행한 데 이어 지난 6월 중순에는 영어 가이드 투어 상품을 출시했다.   서울 오감만족 투어부터 문화 역사 투어, 유네스코 세계문화유산 투어, 서울을 포함한 코리아 베스트 등을 테마로 5~13일 일정의 5개 투어 상품을 모두 영어로 진행한다.   푸른투어 박태준 이사는 “K팝, K드라마, K푸드 인기 여파로 한국에 대한 관심도가 높아지고 있어 모객 대상을 한인에서 타인종으로 넓혀 글로벌 마케팅을 목표로 영어 가이드 투어를 시작했다. 단 5일 만에 주요 명소와 먹거리를 체험해 볼 수 있는 서울 투어는 이미 2차례 성료 됐다”고 밝혔다.   홀세일 여행사 다원투어도 전문 영어 가이드가 인솔하는 K-노블투어 한국관광 상품 7개를 출시하고 내달부터 매주 출발할 계획이다.   다원투어 윤기연 대표는 “한류 붐으로 한국 방문에 관심을 갖는 2세, 타인종들의 문의가 80% 정도 급증했다. 영어 가이드 투어는 기존 모국투어와 운영 및 콘텐츠가 달라 점심만 각 지역 특식으로 제공하고 No 팁, No 쇼핑, No 옵션으로 진행한다. 투어 장소도 K푸드, K컬처 및 유네스코 유적지 등을 중심으로 구성됐다”고 설명했다.   윤 대표는 “인스타그램을 비롯해 한국관광공사의 트래블마트, 현지 관광박람회, 주류 관광업체 등을 통해 홍보함으로써 한인뿐만 아니라 타인종들의 한국여행 수요를 커버하고자 한다. 이미 문의, 예약이 꽤 들어오고 있다”고 덧붙였다.     다른 업체들도 영어 투어 확대와 타인종 모객을 추진하고 있다.   삼호관광 신영임 부사장은 “방학을 맞아 부모와 함께 한국을 방문하는 영어권 자녀들이 팬데믹 이전보다 50% 늘어남에 따라 이중언어 가이드를 투입하고 있다. 부모, 자녀 모두 영어권인 경우도 있어 단독 투어로 20여팀 이상 진행했다. KCON 등 한류 영향으로 한국투어 문의가 종종 들어와 앞으로 타인종을 대상으로 영어 투어상품 모객을 확대할 예정이다. 주류 신문, 인스타그램 등을 통한 홍보도 고려 중”이라고 밝혔다.   아주투어 스티브 조 전무는 “2세뿐만 아니라 타인종들의 한국 방문 수요가 늘고 있어 소그룹 단위로 영어 가이드가 진행하는 투어 서비스를 제공하고 있다. 숙식, 액티비티 등을 여행객들이 원하는 대로 선정할 수 있는 맞춤형 영어 투어다. 타인종을 위한 투어 상품을 마련해 모객에 들어갈 계획”이라고 말했다.   팬데믹 이후 영어 투어가 25% 증가했다는 춘추여행사 그레이스 이 팀장은 “부모들이 영어권 자녀들의 한국에 대한 이해를 돕고자 패키지보다 가족 단위 소그룹 영어 투어를 원한다. 2세들의 관심사를 반영해 1~2일은 서울 인근의 핫플레이스 방문 등을 일정에 추가하고 있다. 영어권 여행객 모객 확대를 위해 현재 홈페이지 영어 버전 보강 작업과 다양한 소규모 그룹투어 신상품 개발을 진행 중”이라고 말했다.   한편, 지난해 역대 최다인 108만 6415명을 기록한 방한 미국인수는 지난 6월에도 전년 동월 대비 25% 늘어난 15만 1721명을 나타내는 등 올해 들어 꾸준한 증가세를 이어가고 있다. 박낙희 기자 naki@koreadaily.com한국관광 타인종 타인종 여행객 영어권 한인 영어 가이드 영어투어 한류 K관광

2024-08-07

[부동산 가이드] 2분기 주택시장 동향과 전망

올해 2분기 주택시장 동향과 전망을 짚어본다. 가장 눈에 띄는 점은 매물이 많이 늘어났다는 것이다. 일부 매물의 경우 시장 대기기간 길어지면서 가격 인하도 이루어지고 있다.     반면 수요가 높은 지역들의 경우 여전히 강세를 유지하고 있다. 오는 13일 개정된 바이어 커미션이 발효됨에 따라 부동산 에이전트들의 위기의식을 고조되고 있으며, 시장 과열 역시 부추기고 있다. 높은 이자율의 영향으로 주택 재구매 수요는 줄고 있다. 반면 상대적으로 매물이 많아져 주택시장에서 호황을 누리던 신규주택은 지역별로 거래량에 본격적으로 영향을 받고 있다.     주택 구매 평균 연령대는 35세였다. 밀레니얼 세대가 매매의 38%, 베이비부머 세대는 31%를 차지하는 추세가 유지되고 있다.     외국인 투자 수요는 캐나다, 중국, 멕시코, 인도, 콜롬비아의 순으로 전체 시장 거래의 2~3%를 차지했다. 중남미권 투자가 고급 주택에 쏠렸으며, 인도계의 약진도 두드러졌다.       주택 구매가능 인구는 20%로 상당히 낮았다. 3베드룸 이상인 매물의 공급 부족이 심각한 상황인 한편, 신축 아파트는 증가 추세다. 다만 신축 아파트는 렌트 가격이 높고 별도로 주차비를 징수하는 탓에 기존 매물들이 상대적으로 저렴한 가격대를 형성하는 현상이 나타나고 있다.     하지만 언론에 나오는 렌트비 인하추세는 신축 아파트의 렌트 인하로 인한 경우들도 많다. 여전히 28%가 현금으로 매매되고 있었다.     지난달 26일 정부 자료에 따르면 저축 규모가 2022년 이후 최저 수준을 보였다. 이는 주택 구매 능력이 향후 더 악화할 것이라는 점을 시사한다. 차압절차에 들어간 전국 주택 비율은 2% 수준에 머물렀다. 주 정부와 연방 정부의 적자폭이 늘어나면서 모기지 금리 하락세는 둔화할 조짐이다.     7월 말 기준, 10년 만기 국채 금리가 약 4.2%다. 모기지 금리는 국채 금리에 약 2.0%포인트를 더한 수준이 유지 되어야 한다. 현재 금리는 보다 높은 수준이다. 상업용 부동산을 개조한 주거공간이 늘어났으며, 에너지절약형 주택의 수요도 높은 편이다.     올해 하반기에는 선호 도시 주변의 상대적으로 가격이 저렴한 단독주택에  대한 투자를 염두에 두는 것을 추천한다. 아파트 매물에는 부재한 가족 단위를 수용할 수 있는 3베드룸 이상의 단독주택 또는 타운홈을 장기임대할 수 있기 때문이다.     특히 약 6000스퀘어 피트가량의 넉넉한 공간의 뒷마당이 있을 경우 추후 별채(ADU) 건축으로 추가적인 가치 상승을 노릴 수 있다. 또한 지나치게 임차인 보호 정책이 강한 지역의 인컴용 매물은 매각을 신중하게 고려해야 한다. 1031 익스체인지나 할부매각형 트러스트(DST)를 활용한 세금 유예 방안을 검토해볼 수 있다.     또 주택 피해 위협 요소 가운데 가장 큰 규모의 피해를 주는 누수가 발생 시 자동으로 물의 공급을 끊어서 피해를 최소화해주는 누수 감지기 등을 설치하는 방법도 추천한다. 이를 활용해 10% 정도의  절약 효과를 낼 수 있다.    ▶문의: (213) 663- 5392  곽재혁 / 퍼스팀 부동산부동산 가이드 주택시장 동향 주택시장 동향 주택 구매가능 렌트비 인하추세

2024-08-07

"H마트에서 울지 마세요"... '이터'지 H마트 푸드코트 가이드 발표

애틀랜타의 음식 전문 매체 ‘이터’(Eater)는 도라빌 H마트 푸드코트 총정리 가이드를 5일 발표했다.   매체는 “비빔밥부터 모찌 도넛까지 무엇을 주문해야 하는지 알려주는 이 가이드로 더 이상 H마트에서 울지 않아도 된다”며 재치 있게 H마트 도라빌에서 먹을 수 있는 음식을 소개했다. 애틀랜타에서 한국 음식에 대한 인기가 높아졌다는 것을 보여주는 대목이다.   이터지는 이어서 H 마트가 미국에서 가장 큰 아시아 슈퍼마켓 체인이라고 언급하며 “도시를 가로질러 도라빌의 슈퍼 H 마트까지 운전할 만한 가치가 있다”고 전했다. 또 푸드코트에서 식사 후 쟁반 및 식기를 반납해야 한다는 조언도 잊지 않았다.   소개된 푸드코트 식당으로는 중식당 베이징 하우스, 한식당 대장금, 빵집 뚜레주르, 모치비스, 페리카나 치킨,  ‘오 케이독 & 에그 토스트' 등이다.   예를들어, 한식당 대장금에 대해서는 “번호가 매겨진 사진 덕분에 주문하기 편리하다”며 한국어에 익숙하지 않아도 주문하기 쉽다고 설명했다. 이어서 “1~18번 메뉴(17번 만두 제외)는 모두 메인 요리로 간주되고, 흰 쌀밥과 국, 반찬 두 가지가 같이 나온다”고 소개했다.   또 뚜레쥬르에 대해서는 “이름에 속지 말라”며 미국 진출 20년차인 한국식 빵집이라고 소개했다. 손으로 직접 진열된 빵을 만져서는 안 되며, 개별 포장된 품목에도 집게와 트레이를 사용하라고 조언했다.   ‘페리카나 치킨은 “한국식 치킨의 선두 주자 중 하나”라며 전 세계 3000여개 매장이 있다고 전했다. 8가지 소스가 있으며, ‘반반’ 주문도 가능하다는 팁도 잊지 않았다.   ‘오케이 독 & 에그 토스트'에 대해서는 "푸드코트에서 가장 인기 있는 업소 중 하나”라고 소개했다. 또 “이름처럼 에그 토스트를 판매하지는 않지만, 인스타그램에 올릴 만한 ‘한국식 핫도그(K-dog)’를 판매한다"고 전했다. 윤지아 기자푸드코트 가이드 마트 푸드코트 한국식 치킨 한국식 핫도그

2024-08-06

[부동산 가이드] ADU 장점 및 건설 단계

주택 소유자나 잠재적인 바이어들이 넓은 부지를 선호하는 이유는 다양하다. 가장 큰 이유는 바로 ADU(Accessory Dwelling Unit·주거 보조 유닛)를 짓기 위해서다.   최근 캘리포니아는 심각한 주택 부족 문제에 직면해왔다. ADU는 주택 위기의 방안으로 떠오르며 주 당국과 지역사회의 큰 관심을 받고 있다.   ADU는 기존 주택 부지 내에 별도의 생활 공간을 추가하는 개념이다. 보통 별채나 차고 개조 등의 형태로 나타난다. 독립된 주거 공간으로 설계되며, 거주자에게 필요한 기본적인 시설들을 갖춘다. 이는 주택 공급을 늘리고, 다양한 주거 형태를 제공하는 수단으로 자리 잡고 있다.   2017년을 기점으로 ADU 건설을 장려하는 여러 법안이 통과됐다. 이 법안들은 건설 절차를 단순화하고 규제를 완화했다. 각 카운티에서 건축 허가 절차를 신속히 처리하도록 규정하기도 했다.     ADU는 소형 주거 공간을 제공함으로써 독립적인 생활을 원하는 가족 구성원, 학생, 젊은 직장인, 노인 등에게 주택 옵션을 제공한다.   또 임대로 수입을 창출할 수 있다. 고정 수입이 필요한 은퇴자나 부동산 투자자 모두에게 해당된다. 지역사회 내 서로 다른 세대가 함께 생활할 기회를 제공하며, 커뮤니티의 연대감을 강화하기도 한다. 무엇보다 부동산의 가치가 상승한다.   여러 단계를 거쳐 ADU를 건설한다. 첫 번째로 초기 계획 및 조사를 한다. 지역 규제를 확인하고 예산 계획을 세우는 것도 포함한다. 시청이나 카운티 정부 플래닝 디파트먼트를 직접 방문하거나 해당 웹사이트를 통해 조닝 규제와 ADU 관련 법규를 확인하기도 한다.   두 번째로 현장을 조사한다. 전문 측량사를 고용해 부지를 측량하고 건축가와 협력해 지형, 배치, 접근성 등을 평가한다. 유틸리티 연결 가능 여부도 확인하고 해당 공급사와 협의한다.   세 번째는 설계 및 계획이다. 건축가를 고용하여 설계와 내부 구성을 구체화하고, 계획을 제출해 예비 검토를 받는다.   네 번째 단계는 퍼밋 신청 및 승인 절차다. 시청 또는 카운티 플래닝 디파트먼트에 방문해 필요한 서류를 작성하여 신청서를 제출한다. 건축 퍼밋 신청 후 관련 당국의 승인을 받는다. 추가 자료 요청이나 수정 요구가 있을 수 있다.   다섯 번째 단계는 실제 건설이다. 부지 정리, 기초 작업, 구조물 건설, 유틸리티 설치 등 다양한 작업을 진행한다. 벽체, 지붕, 문, 창문 등의 구조물 설치를 수행하고 전기, 수도, 가스, 하수도 등의 유틸리티를 연결한다. 내부 인테리어 및 주방, 욕실 설비 등도 설치한다.   여섯 번째 단계는 중간 점검 및 최종 검사다. 빌딩 인스펙션 디파트먼트에서 나와 중간 검사를 한다. 지역 당국의 중간 검사와 최종 검사를 통해 모든 건물 코드와 규정을 준수했는지 확인을 받는다. 마지막으로, 가구 및 장비를 설치하고 최종 청소를 마친 후 입주한다.   집에 남는 부지가 있다면 ADU를 고려해볼 만하다. 수입을 창출할 수 있고 땅을 더 효율적으로 사용할 수 있기 때문이다. 다양한 측면에서 이점을 제공한다는 얘기다.  ▶문의: (562)882-8949  준 리 / 콜드웰뱅커베스트부동산부동산 가이드 장점 건설 건설 절차 주거 공간 주택 소유자

2024-07-31

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