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키바 리모델링 폴 김 대표 “편리한 노후생활 위한 주택 개조 인기”

고금리가 부동산 시장에 충격을 줬지만, 리모델링 시장은 견고했다.     역설적이지만 높은 모기지 이자와 인플레이션이 오히려 리모델링 업계에 호조를 가져왔다.     고금리, 매물 부족, 고공 행진하는 집값 등의 이유로 주택소유주들은 이사 대신 집을 고쳐 사는 걸 선택했다.     자녀가 떠나고 빈 둥지를 지키는 은퇴자들도 노후에 최적화된 집으로 개조하고 있다. 또 일부는 뒷마당 별채(ADU) 건축에 눈을 돌렸다.     리모델링 수요가 높지만, 고객들이 믿고 일을 맡길 수 있는 건축업체를 찾기란 쉽지 않다. 면허가 없거나 공기 약속을 어기거나 추가 공사대금을 요구하는 경우가 종종 있어서다.     이같은 건축업계 상황에서 고객들과 신뢰 구축으로 PMK건축의 키바 리모델링(Kiba Remodeling·대표 폴 김)은 빠르게 성장 중이다.     폴 김 대표는 건축업을 비즈니스 수익 창출에 앞서 ‘관계’로 재해석했다. 이는 무역회사에서 부동산 투자회사로, 다시 건축회사 로 삶을 전환하면서 최선의 삶을 찾게 한 원동력이었다.     김 대표는 연세대학교에서 경제학을 전공하고 1989년 가족 이민으로 미국으로 이주했다.     전공을 살려 무역업을 하다가 돈이 몰리는 곳은 부동산이라고 결론지었다. 그는 제너럴 컨트랙터 라이선스를 취득한 후 2015년 패서디나에 PMK 건축을 설립해 본격적으로 건축업에 뛰어들었다.     리모델링 투자회수율(ROI)이 높은 주방과 욕실 리모델링 전문을 표방하며 자회사 키바 리모델링과 키바 디자인 스튜디오를 시작했다.     김 대표가 리모델링 업계에 첫발을 내디디며 모토로 삼은 것은 “업계 관행을 바꾸자”였다.       고객 한 명 없는 황무지 환경에서 김 대표는 두 개의 아젠다를 세웠다. ‘약속하면 무조건 지킨다’와 ‘주문 변경(체인지 오더)은 안 한다’였다. 약속한 공사마감 기한을 넘기고 추가 공사비용이 한없이 들어가는 건축 업계 관행을 바꾸겠다는 신념의 실행이었다.     모든 게 멈췄던 코로나 19 팬데믹 때를 제외하고는 손해를 보더라도 공사는 제때 끝냈다. 체인지 오더는 계약한 계약 내용 외에 자재를 추가 또는 변경으로 고객들에게 추가 공사비를 요구하는 걸 가리킨다.     김 대표는 “처음 계약 시 정확하게 필요한 자재 목록과 표준 단가를 고객에게 전달한다”며 “고객이 판단해서 결정하고 그대로 공사가 진행돼 고객 만족도가 높다”고 설명했다.     이렇게 합리적인 공사비, 정확한 공사과정 공개, 공사 기간 엄수, 투명한 정보 공개 등으로 쌓아진 고객과의 신뢰 구축은 자연스럽게 그의 업체를 알리는 최고의 마케팅 전략이 됐다. 최근에는 리모델링에서 ADU 건축, 신축주택 전문 기업으로 사업 영역을 확장했다.     2021년부터 패서디나 아트센터에서 영화를 전공한 아들 조나단 김씨가 프로젝트 매니저로 함께하면서 회사 성장에 속도가 붙고 있다.     조나단 김 매니저가 합류하면서 김 대표가 그동안 계획해온 다양한 비즈니스 아이디어를 하나씩 실행하기 시작했다.     1년 전부터는 터마이트, 페인트 등 관리 걱정이 없는 알루미늄 소재 LED 조명, 스크린, 지붕 개폐 등 신개념의 퍼골라를 수입해 판매하고 있다. 올가을에는 LA 단독 판권을 받은 하이엔드 유로피안 가구 브랜드 ‘스파지에또’를 론칭한다. 김 매니저가 주문제작 디자인을 총괄한다.     김 대표는 “경영학 원론에서 비즈니스의 목적은 영리 추구라고 강조한다”며 “고객과 신뢰 속에 구축한 관계가 결국 비즈니스 롱런의 핵심”이라고 강조했다.   이은영 기자 lee.eunyoung6@koreadaily.com대표 건축업 대표 부동산시장 냉각 부동산 투자회사

2024-06-30

부동산 시장에 ‘훈풍’...매물 늘고 가격 내려

남가주 부동산시장에 다시 온기가 돌고 있다. 매물 증가에 셀러 호가도 내려가고 있기 때문이다.   또 올해 들어서면서 오렌지 및 샌디에이고 카운티를 중심으로 단독주택과 콘도 판매가 증가했다.     주택감정평가 기관인 더글라스 엘리먼의 보고서에 따르면 LA·오렌지·샌디에이고 3개 카운티는 지난 3개월 동안 신규 재고 물량이 증가하고 있다.     업계 관계자들은 남가주 주거용 부동산 시장에서 신규 매물이 주택 판매를 견인하고 예비 주택구입자가 높은 모기지 금리에 어느정도 적응하면서 구매에 나서는 것이 판매 증가에 일조했다고 분석했다.     ▶한인 밀집지역 동향   한인 밀집지역의 주택시장에도 훈풍이 불고 있다. 드림부동산 주택 현황 분석에 따르면 3월 LA한인타운에서 매매된 단독주택, 콘도, 임대수익용 주택 수는 전달보다 57%(36채) 급증했다. 단독주택은 전월 대비 33% 많았고 콘도는 20% 늘었다.   드림부동산 케이 박 에이전트는 “실수요자 중심으로 바이어들이 집을 구매하고 있다”면서 “주택 개조를 꺼리면서 손볼 필요가 없는 깔끔하고 시세보다 저렴한 주택이 빨리 팔린다”고 설명했다.     오렌지카운티는 지역에 따라 주택 매매와 매물량에 편차를 보인다. 남승현 리얼티 스퀘어앤드인베스트먼트 대표에 따르면 매물량이 15~20% 정도 증가한 가운데 풀러턴 집코드 92835, 부에나파크 집코드 90621 지역 거래가 활발한 것으로 나타났다.     풀러턴, 어바인 지역의 주택가격이 고공행진하면서 바이어들이 인근 도시인 플래센티아, 터스틴, 레이크포레스트 지역까지 매물을 보고 있다.     EXP 부동산 진홍 브랜치 매니저는 “3월부터 매물이 20%정도 늘었고 오퍼 경쟁도 치열해지고 있다”며 “셀러스마켓이라서 융자 및 감정 컨틴전시를 없애는 것이 유리하다”고 조언했다.     LA북쪽 한인 주거주지인 라크레센타·라카냐다의 매물량은 각각 30채 내외로 크게 변동은 없다.     모니카 안 소사이어티 부동산 대표는 “라크레센타·라카냐다는 3월~7월 부동산 매매가 많은데 올해는 거의 정체”라고 말했다.       ▶셀러 호가 인하   냉각된 남가주 주택시장이 호조를 보이는 것은 주택 리스팅을 하기에 가장 좋은 시기에 진입해서다.     리얼터닷컴의 최근 보고서에 따르면 셀러가 리스팅하기에 가장 좋은 시기는 4월 중순부터다. 이에 맞춰 셀러들이 호가를 내리고 있다는 설명이다.     리얼터닷컴의 수석 애널리스트 해나 존스는 “셀러가 현재 시장에 맞춰 기대치를 조정하고 있다”며 “터무니없이 높은 리스팅 가격을 올리는 셀러들이 눈에 띄게 줄었고 전년보다 매물이 더 많은 상황”이라고 말했다.     셀러 5명 중 1명 이상은 지난 3월 리스팅 가격 인하를 단행했다. 이는 2018년 이후 주택 가격을 내린 셀러 비율로 최고를 기록했다.     가격을 하향 조정한 이유는 오퍼 경쟁에 대한 기대 축소가 주요 원인이다. 리얼터닷컴에 따르면 셀러 중 12%만이 멀티오퍼를 받을 것으로 예상했는데 지난해 27%에 비해 55% 감소한 수치다. 또 호가보다 판매가격이 올라갈 것으로 본 응답자는 15%였다. 이는 지난해 31%의 절반에도 미치지 못했다.     존스는 “셀러들이 호가를 낮추면서 바이어의 기대가와 점점 수렴하고 있다. 매우 낙관적인 상황”이라고 분석했다.     보고서에 따르면 주택 판매를 계획하는 주택소유주는 가족(24%), 더 넓은 공간(23%), 다운사이징(23%), 결혼, 출산 등 삶의 변화(18%) 등을 위해 이사를 계획했다.     ▶매물 증가   3월 신규 매물은 전월 대비 15.5%, 전년 동기 대비 3.7% 증가했지만 팬데믹 이전 수준보다 25.4% 낮다.     총 매물량은 전월과 전년 동월 대비 각각 7%와 12.2% 늘었다.     50개 대도시 중 36개 주택시장에서 재고가 매년 증가했는데 탬파(38%), 댈러스(37%), 올랜도(33.2%)에서 큰 폭으로 증가했다.   주택 판매 기간도 단축되고 있다. 3월 주택 판매에 걸린 평균 기간은 13일이다. 이는 2021년이나 2022년보다 약간 느리지만 팬데믹 이전 21일보다 훨씬 빠르다.     ▶집값과 모기지 변수   계속 오름세를 유지하는 집값과 7%를 넘은 이자율 등이 향후 변수로 떠올랐다.   질로의 3월 주택시장 보고서에 따르면 주택가격이 높은 대도시에서 가격이 빠르게 상승 중이다.     월간 주택가격 상승은 샌호세에서 3.3%로 최고치를 기록했다. 이어 샌프란시스코 2.7%, 시애틀 2.4%, 샌디에이고 2.1%, LA 2% 등을 기록했다. 이들 5개 시장에서 바이어들은 치열한 오퍼 경쟁을 치르고 있다.     질로에 따르면 캘리포니아 주택 위기 여파로 한때 노동자 계층이 거주했던 도시들의 평균 주택 가격도 100만 달러를 넘어섰다.     해당 지역은 플래센티아, 오렌지, 터스틴, 보니타, 세리토스,  샌게이브리엘 지역으로 주택 가격이 12~17% 상승했다.     2023년 캘리포니아 전국 평균 주택 가격은 78만9000달러로 2022년보다 3.1% 증가했다. 평균 주택 가격은 지난 5년 동안 33.5%나 올랐다.     지난 18일 기준 30년 만기 고정 모기지 금리가 올해 들어 처음 7%대로 올랐다. 이은영 기자부동산 매물 남가주 부동산시장 드림부동산 주택 매물 증가

2024-04-21

집 팔 때 중개수수료 6%에서 3% 이하로 줄어든다

내집을 팔 때 셀러들이 부담해온 부동산 소개료가 곧 현재의 6%에서 3% 이하로 낮아질 예정이어서 미국 부동산 시장에 지각변동이 일어날 것으로 전망된다. 셀러들은 더 이상 바이어 측 에이전트에게 커미션을 주지 않아도 된다.     ━   전국부동산인협회(NAR)는 15일 집단 소송 당사자들과 사전합의로 4억 1800만달러를 손해 배상하고 커미션 6% 조항을 없애기로 최종 합의했다. NAR이 사전합의서에 서명, 연방법원에 제출해 판사의 승인을 받으면 시행에 들어간다.     이에 따라 집을 팔려고 내놓는 셀러가 집값의 6%나 되는 커미션을 모두 내는 관행이 없어지게 된다. 셀러는 앞으로 집값의 3% 정도만 자신의 에이전트에게 지급하고 집을 사는 바이어측 에이전트에게는 수수료를 지급하지 않는다는 의미다.   지금까지의 관행은 셀러가 집을 팔 때 커미션으로 집값의 6%를 내면 셀러 에이전트와 바이어 에이전트가 3%씩 나눠 갖는 식이었다. 예를 들어 전국 주택 가격의 중간값인 40만달러짜리 집을 팔 때 지금까지는 2만 4000달러의 소개료를 셀러가 모두 부담해야 하지만 앞으로는 1만 2000달러 이하로 줄어든다.   세계에서 가장 높은 수준인 셀러 커미션이 절반 이하로 낮춰지면 부동산 가격 하락과 거래 활성화에 기여할 것으로 예상된다.   반면 NAR 측은 협회 소속 150만 회원 가운데 100만명 정도가 부동산 업계를 떠나게 될 것으로 예상했다. 이같은 부동산시장 변화는 한인 에이전트들에게도 적지 않은 영향을 미칠 것으로 보인다. 미국의 부동산 중개 소개료 규모는 연간 1000억달러에 달한다. 김지민 기자중개수수료 셀러 에이전트 바이어 에이전트 부동산시장 변화

2024-03-15

[에이전트 노트] LA·한인타운 부동산 결산 및 전망

새해 부동산 시장의 최대 관심사는 모기지 이자율의 하락세로 모든 시선이 몰리고 있다.   지난해 말부터 하락세에 들어선 모기지 이자율은 최근 6%대 중반을 유지하고 있는데 지난해 10월 한때 7.8%대까지 치솟았던 것과 비교하면 1% 이상 하락한 수치로 최근 '올해 내 집 마련 성공'에 대한 기대감도 크게 증가하고 있다.   지난 2022년 부동산 시장을 종합해 보면 ‘고물가’에 ‘고이자율’ 그리고 크게 상승한 주택가격과 부동산시장의 극심한 매물 부족 현상까지 4가지 악재가 서로 물고 물리면서 부동산 시장은 급격히 얼어붙었다.   그래서 지난해 LA카운티와 한인타운 부동산 매매 상황이 얼마나 축소되었는지는 조사해 보았다.     분석 자료는 MLS자료를 바탕으로 LA카운티와 한인타운(6개 ZIP Cord 90004,90005,90006,90010,90019,90020)내 주거용 부동산과 투자용 부동산 매물의 매매 건수를 확인한 결과이다.   먼저 LA카운티 전체 2023년 주거용 부동산 매물(싱글패밀리 하우스, 콘도미니엄)의 거래 건수는 총 4만9421건이 성사됐는데 이는 지난 2022년의 매매 건수인 6만 4765건에 비해 24%나 축소된 것으로 밝혀졌다.   또한 LA카운티 지역 내 현재 마켓에 나와 있는 주거용 부동산 매물은 총 7289개로 현재 거래되는 매매 건수를 고려하면 1.7개월 치에 해당하는 양으로 지난해 상반기에 유지되고 있는 1.7개월 치에서 조금도 늘어나지 못하고 있는 것으로 조사됐다.   그리고 한인타운의 2023년 주거용 부동산 매물의 거래 건수는 총 512건이 매매됐으며 지난 2022년의 매매 건수인 825건에 비해 무려 38%나 급감했다.   또한 현재 마켓에 나와 있는 한인타운 내 주거용 부동산 매물은 고작 126개에 불과하며 지난해 상반기에 유지되던 140개에서 더 줄어든 것으로 조사됐다.   그리고 2유닛 이상 인컴매물의 경우 LA카운티 내 2023년 매매 건수는 총 4943건으로 지난 2022년의 매매 건수인 7083건과 비교하면 30%가 급감했으며 한인타운의 2023년 거래 건수는 201건으로 2022년의 369건에 비해 46%나 급감하며 LA카운티 수치보다 크게 앞선 것으로 알려졌다.   그리고 현재 마켓에 나와 있는 2유닛 이상 인컴매물의 수치는 LA카운티가 1979개로 현재 매매되는 건수를 고려하면 4.8개월 치로 지난해 상반기의 4.3개월 치를 보다 다소 증가한 것으로 알려졌고, 한인타운의 매물 건수는 158개로 지난해 하반기에 유지하던 163개보단 다소 감소한 것으로 조사됐다.   종합적으로 비교해 볼 때 시장 상황을 낙관하기는 다소 빠를 수도 있으나 많은 전문가가 올해 초 모기지 이자율의 하락세가 뚜렷한 상황으로 올 한해 부동산 시장의 회복세가 예상보다 빠르게 나타날 수 있다고 조언하고 있으며 모기지 이자율이 올해 하반기까지 5%대 진입에 성공한다면 정상적인 시장으로 회복이 가능할 것으로 보고있다.   다행히도 부동산 시장 내 매물 부족 현상이 지난해 하반기보다 더 악화되진 않고 있는 상태로 모기지 이자율이 하락하면 매물 역시 소폭 증가할 가능성이 예상되기 때문에 낙관적이라고 할 수 있다.   다만 LA지역에 높아진 부동산 가격은 1% 미만의 모기지 이자율 하락으로 낮추기는 어려울 것으로 판단되기 때문에 올해 부동산 가격 상승세는 주춤하겠으나 큰 하락세를 기대하기는 힘들 것으로 보인다.   ▶문의:(213)500-5589 전홍철 WIN Realty & Properties에이전트 노트 한인타운 부동산 한인타운 부동산 주택가격과 부동산시장 부동산 시장

2024-01-30

[부동산 이야기] 2024년 부동산시장 전망

대내외 불확실성에도 불구하고 부동산 예측을 전문으로 하는 여러 연구기관인 프레디 맥, 질로, 및 미국 부동산 협회 등은 2024년에 집값 또한 계속 상승할 것으로 예상하고 있다. 게다가 현재 LA 지역의 주택 중간가격 또한 매년 상승하여 현재 97만 5333달러를 기록 중이며, 샌프란시스코 그리고 산호세는 이미 100만 달러 이상을 상회, 계속되는 오름세를 유지했다. 내년도 집값 상승에 대한 전망이 우세한 가운데 2023년도 부동산 시장을 돌아보며 2024년도 시장에 대한 전망과 대응 방안을 논해보고자 한다.   첫째, 무엇보다 올해는 금리 부담이 주택 시장 전반에 영향을 미치고 있다. 예상보다 고금리 구간이 길어지고 기준금리 인하 시기가 늦춰지면서 부동산 자산시장의 투자성이 악화되고 투자수요 또한 제약을 받은 한 해였다. 단 연방준비제도(FED)가 기준금리를 9월과 10월 2개월 연속 동결함에 따라 8%가 넘었던 모기지 금리가 다시 7.1% 수준으로 조정되는 모습이다. 긴축 사이클을 시작한 이후 기준금리를 두 차례 연속 동결한 것은 이번이 처음으로, 그동안의 고감도 금리 정책의 효과가 나타나고 있다는 점과 지속된 고금리 정책 유지 시, 경제 주체들의 활동이 위축되면서 경기가 더 침체될 것을 우려한 시그널이라고 볼 수 있다. 여전히 물가는 목표 수준까지 내려가지 않아 큰 폭의 금리인하는 기대하기 힘들겠지만, 2024년 중반까지 더딘 금리인하와 함께 경제 또한 연착륙시킬 의지가 커 보이는 대목이다. 역사적으로 연방준비제도의 기준금리 인하 시기에는 항상 자산가치가 바닥을 형성했던 전례를 돌아보면, 내년 중 금리 인하에 맞춰 미국 및 글로벌 자산시장의 하락 주기가 종료될 가능성이 있고, 부동산 등의 실물시장 또한 동일하게 활력을 찾을 것이라고 보인다.     둘째, 올해 부동산 시장의 심화된 양극화를 주목해야 한다. 소위 말하는 우량지역, 즉 인프라가 잘 갖춰지거나 자체 상품성이 양호한 곳들에 대한 투자와 주거 선호도는 더욱 높아져, 현 어려운 시장에도 판매가 보다 높은 가격에 거래가 체결되고 있다. 반면 소외지역 및 소외물건, 즉 인프라가 부족하거나, 유지보수가 많이 들어가는 물건들에 대한 투자와 선호도는 현저히 낮아지고 가격 거품 또한 꺼지고 있다. 비용을 더 지불하더라도 우량물건을 구매하고자 매수자들의 심리가 더욱 강하게 반영된 결과다.     긴축이 진행되고 있음에도 안전자산 즉 실물자산인 부동산에 대한 투자 관심은 여전히 높다. 그리고 ‘좋은 물건은 실패하지 않는다’는 매수자들의 심리가 더욱 강하게 시장과 거래에 반영되고 있다. 부동산 마켓 내 양극화 리스크는 여전히 존재하고, 리스크를 줄이기 위한 매수자와 매도자 간 힘겨루기와 거래 관망 또한 계속될 것으로 보인다.     다만, 양극화된 투자지역과 부족한 매물 등의 환경 속에서 가격 및 거래 동향이 지역별 상당한 온도 차이를 보이고 있고, 여전히 풍부한 유동성과 공급 부족, 전쟁 및 선거 등 중장기적 변수들은 커지고 있다.     가장 높은 수준의 금리와 최악의 물가로 인해 부동산 자산의 불확실성이 매우 커진 2023년도에 비해 2024년도의 금리와 물가 등은 올해보다는 나을 것이라는 지표와 전망이 우세하다. 2024년 적어도 하반기에는 그동안의 침제주기를 마감하길 기대하며, 중장기 변수들을 염두에 둔 안전하고 우량 선별된 부동산 자산 포트폴리오를 고민해야 할 때다.   ▶문의: (424)359-9145 제이든 모 / eXp 부동산 리얼터부동산 이야기 부동산시장 포트폴리오 기준금리 인하 부동산 자산시장 부동산 시장

2023-11-29

9,10월 부동산시장 동향 [ASK미국 부동산-곽재혁 퍼스트팀부동산]

▶문= 9, 10월 남가주 부동산시장 동향이 궁금합니다.       ▶답= 10월에 접어들면서 주택시장의 거래량이 줄어들고 시장이 소강상태에 접어들고 있습니다. 최근에 모기지 이자율이 실제 적용 이자율 기준으로 거의 8%를 넘나들면서 실질적으로 주택 바이어 마켓은 9월부터 침체 국면에 접어들었습니다. 비수기인 겨울이 된다면 거래 가격의 상승세는 둔화될 것으로 보입니다.     최근 부동산 시장의 상황들은 첫 번째, 부동산 거래 관련 바이어나 셀러의 분쟁이나 테넌트와 랜드 로드 간의 관련 소송들이 몇 달간 급증하고 있습니다. 관련된 변호사 비용을 포함한 제반 비용과 리스크가 늘어나면서 특히 대형 부동산 회사들과 탑 에이전트들이 여러 건의 소송에 관련된 것으로 나타나고 있습니다.     두 번째, 테넌트와 렌트 계약 시 몇 가지 사항에 유의하셔야 합니다. 일단 가능하면 에이전트를 고용하셔서 리스계약 시 주기적으로 여러 상황들이 업데이트되는 캘리포니아 부동산 협회 표준 계약서를 사용하셔서 최대한 많은 사항들이 사전에 합의가 가능하도록 해야 합니다.     테넌트를 스크리닝 하실 때 단순한 신용점수보다는 렌트의 실질적인 납부가 가능한지의 여부에 주목하시고 렌트에 포함되는 상황과 제외되는 상황에 대한 명확한 언급과 특히 최근의 기상변화로 인한 Pest Control의 책임 여부 등 좀 더 세부적인 조건을 계약서에 포함시키셔야 합니다.     특히 테넌트의 경우 Liability cover를 포함한 HO4 렌트 보험을 계약 시 포함하셔서 관련 위험을 줄여 가시고 수리 관련 클레임에 대비한 워런티의 구입이나 기존 보험에 endorsement를 통한 추가 안전장치를 점검하셔야 합니다.     세 번째, 주택에 에큐티를 지나치게 많이 사용 중이신 경우 주택의 매매를 고려하시고 이사가 필요하신 경우 가능하시면 대체 주택 구입 후 일정 현금을 보유 가능하신 선택을 하셔야만 합니다. 이를 위해서 현 위치에 비해서 이동거리가 멀어지더라고 상대적으로 저렴한 단독주택의 구입을 고려하셔야 합니다. 단독주택의 경우 hoa가 없는 경우 상대적으로 유지비를 절약하실 수 있고 프로포지션 19을 이용해서 재산세의 절감 효과도 기대가 가능하기 때문입니다.     ▶문의: 213-663-5392 / www.jasonkwak.com       곽재혁 퍼스트팀부동산미국 퍼스트팀부동산 남가주 부동산시장 캘리포니아 부동산 최근 부동산

2023-10-24

8, 9월 부동산시장 동향 [ASK미국 부동산-곽재혁 퍼스트팀부동산]

▶문= 8, 9월 남가주 부동산시장 동향이 궁금합니다.       ▶답= 9월부터 본격적으로 오르기 시작한 이자율이 9월 마지막 주까지도 7% 중반대를 기록하고 있고 10년 만기 재무부 채권에 대한 수익률이 4.5% 대로 상승하면서 조만간 이자율이 8%에서 그 이상까지 치솟을 가능성이 현실화되고 있습니다. 거래량은 전년 동기 대비 계속 하락 중이고 단독주택을 중심으로 한 자릿수의 가격 상승세는 지속되고 있지만 거래량이 바닥인 상황에서 가격의 상승은 아무런 의미가 없다고 생각합니다.   특히 9월 중순부터 주목할 만한 상황은 에너지 가격이 너무 빨리 상승하면서 가계의 부담을 늘리고 있고 여전히 수입 대비 고물가가 지속이 되고 신규채용시장 또한 수요가 급격히 감소 추세에 있는 상황이 실질적으로 부동산 렌트 시장에도 악영향으로 다가올 수 있을 것으로 전망됩니다. 부동산 시장에서 특히 주거용 렌트 시장의 경우 테넌트와의 분쟁이 눈에 띄게 증가 추세에 있고 퇴거 소송에도 시간이 많이 소요될 것으로 보입니다.   실제로 부동산 거래 관련이나 렌트 분쟁 관련 소송이 한두 달 새에 상당히 증가 추세에 있습니다. 렌트 시 유의할 사항에 대해서 정리해 보고자 합니다. 일단 렌트는 단독일 경우 가족단위의 장기 테넌트와 계약하는 게 유리합니다. 그리고 Renter insurance (HO4)를 반드시 들도록 하시고 렌트에 가급적이면 세탁기와 냉장고 그리고 건조기를 포함시켜서 테넌트의 부담을 적게 해주시고 마룻바닥이나 부엌과 화장실 샤워시설에 대한 점검과 업그레이드를 해주시면 좀 더 경쟁력 있는 테넌트 유치가 가능합니다.   렌트 시 가능한 수리 요청에 대비해서 워런티를 추가 구입하시거나 기존의 집보험에 endorsement 형태로 추가 테넌트 옵션이 필요한지 아니면 기존의 보험으로 커버가 되는지 확인해 봐야 합니다. 최근 기온이 변하면서 남가주의 경우 각종 모기를 포함한 해충에 대한 방역을 정기적으로 테넌트 또는 집주인이 실시하도록 해야 합니다.     보통의 부동산 에이전트가 사용하는 표준 계약서에는 단독의 경우 테넌트나 집주인이, 콘도는 대개 집주인이 해주도록 옵션을 제시합니다. 약 70%에 해당하는 거주자들이 반려동물과 생활하기 때문에 관련해서 추가 옵션으로 H4 보험에 추가하거나 디파짓 요구를 하실 수 있지만 추가로 렌트를 징수하는 것은 대부분의 경우에 문제가 될 수 있기 때문에 피하셔야 합니다.   가장 분쟁이 많은 디파짓 반환과 관련된 문제는 앞으로 나올 수 있는 디파짓 관련 보험(보험 프리미엄을 테넌트가 디파짓 대신 부담하고 추후 퇴거 소송이나 각종 추가 수리가 필요시 보험 청구)에도 주목해야 합니다. 아직까지 눈에 띄게 퇴거 소송이 실제적으로 증가하지는 않다고 생각됩니다. 다만 앞으로 경제가 나빠지면 가능한 분쟁에 대비한 지혜가 필요한 시기이기도 합니다.       ▶문의: (213)663-5392 / www.jasonkwak.com  곽재혁 퍼스트팀부동산미국 퍼스트팀부동산 남가주 부동산시장 부동산 렌트 부동산 시장

2023-09-26

7, 8월 부동산시장 동향 [ASK미국 부동산-곽재혁 퍼스트팀부동산]

▶문= 7, 8월 남가주 부동산시장 동향이 궁금합니다.     ▶답= 7월과 8월의 주택시장은 전국 중간가격이 전년대비 $402,600로 약간 하락세를 보이고 있지만 메트로 지역의 경우 2분기 60%의 지역에서 가격이 상승세를 기록 중입니다. 하지만 모기지 이자율이 7%를 상회하기 시작하면서 7월 말부터 8월 현재까지 시장에 타격을 주고 있고 있습니다. 주택 구입자의 평균 다운페이먼트가 15%에서 10% 정도로 나타나고 있습니다.     작년 대비 외국 투자자가 14% 감소했고 또한 오렌지카운티는 에스크로 기간이 캐시의 경우 5-10일 사이 융자가 가능한 경우도 2주에 스크로도 증가했으나 융자 최종 승인이 까다로워지면서 에스크로가 연장이 되는 경우들이 늘고 있습니다.   그리고 8월 중순부터는 에스크로 취소 케이스도 늘고 있습니다. 지역별로 다르지만 리스팅이 늘어나고 시장 대기 기간이 길어질 것으로 보입니다. 최근 경향은 약간 낮은 가격의 세팅 그리고 주택의 종류에 상관없이 관리 상태와 업그레이드가 잘 된 주택들이 여전히 시장에서 환영받고 있는 추세를 유지하고 있습니다. 주택을 담보로 하는 2차 융자의 수요가 늘어나고 있지만 모든 렌더들이 까다로운 기준을 내세우며 승인이 어려운 편이며 상황에 따라서 line of credit 등은 캔슬이 될 가능성도 있습니다.   바이어들은 최근 조건은 까다롭지만 이자율을 포함한 여러 조건에서 유리한 Credit Union이나 non banker lender에서 모기지를 신청하고 있습니다. 무디스에선 sba 융자 비중이 높은 은행들의 신용등급을 낮추고 있고 이는 서서히 앞으로의 부실화 가능성을 염두에 둔 조치로 보입니다. 아파트 다세대주택의 가치가 작년 6월과 대비로 가치가 1조 달러 하락한 것으로 나타나고 있습니다. 현재 여러 가지 정황상 금년도 10월 이후 겨울까지의 시장 동향의 전망은 어둡다고 개인적으로 판단하고 있습니다. 주택의 가격이 올라가거나 내려가는 숫자는 더 이상 중요하지 않습니다.   현재 캘리포니아의 경우 전체 모기지의 30% 정도가 3%대의 이자를 그리고 69%가 4%대의 모기지를 보유하고 있는 것으로 조사되지만 가장 중요한 것은 아무리 이자율이 낮더라고 결국 주택 소유주의 경제적인 문제가 앞으로의 주택시장의 현실적인 변수로 떠오를 것으로 보입니다. 가장 위험한 경우는 인컴 소스가 단 한 개인 주택 소유주가 일자리를 잃거나 자영업의 경영이 어려워질 경우 차압은 증가할 수밖에 없는 것입니다.     각종 택스나 보험의 증가 추세도 기존 주택 소유주들을 더욱더 어렵게 할 전망입니다. 본인의 재정적인 상황에 대해서 추후 6개월 정도의 상황을 체크하시고 주택 매매를 포함한 향후 대책을 확실히 세우시는 게 중요하다고 생각합니다. 빚을 늘리는 상황이 이어진다면 결국 최악의 결과로 이어질 수 있기 때문입니다.    ▶문의:(213)663-5392 곽재혁 퍼스트팀부동산미국 퍼스트팀부동산 남가주 부동산시장 시장 동향 아파트 다세대주택

2023-08-22

6, 7월 남가주 주택 시장 상황 [ASK미국 부동산-곽재혁 퍼스트팀부동산]

▶문= 6, 7월 남가주 부동산시장 동향이 궁금합니다.     ▶답= 6월 전국적으로 주택 거래량이 3.3% 하락하고 median 가격이 $410,200을 기록했습니다. 지역별 차이를 고려해도 거래량이 실제로 많이 줄어든 느낌입니다. 특별히 7%대의 모기지에도 불구하고 매매가는 상승하는 기현상이 이어지고 있습니다. 오렌지 카운티 6월 기준 median 단독주택 매매가가 $1,296,000이었고 남가주 지역의 주택 구매자 중 20-30대의 비중은 20% 미만이었습니다.     최근의 바이어들은 최신 업그레이드와 가전제품이 매매에 포함되고 오랫동안 집주인이 관리를 잘한 주택이 단기간 수익창출을 위한 플립형 투자 주택보다 선호도에서 앞서고 있습니다. 정원의 관리 상태나 에너지 절약형 주택, 너무 어둡지 않은 구조, 패티오와 댁(DECK)의 상태, 복층구조에서 일층에 샤워가 가능한 화장실이 있는 구조, 추후 ADU의 건축이 가능한 곳들에 더 프리미엄이 붙게 됩니다. 최초 2주 정도 내에 에스크로가 열리는 매물이 비교적 탈 없이 크로징이 되므로 최초의 가격산정 시부터 주의가 필요합니다.     바이어의 경우 사전 융자 심사를 통한 풀닥 기준으로 융자를 사전 승인받고 오퍼 단계에서 융자 컨틴젼시 조건부 조항을 없애는 론 commitment 프로그램으로 좀 더 강력한 오퍼를 준비해야 하며 몇년 내로 풀닥 기준으로 좀 더 좋은 조건으로 재융자가 가능하게 준비하는 것이 중요합니다.     앞으로 외곽에서 LA, 오렌지카운티 경계지역을 중심으로 단독주택에 대략 1500sf 정도의 선호 매물에 실거주자나 투자자에게 관심을 끌 것으로 보입니다. 외곽지역의 매물이 증가할 것으로 예상이 되며 저가 중심의 단독 매물이 선호되지만 매매가 둔화될 가능성이 큽니다. 거래량이 계속 떨어지고 모기지가 7-8%까지 상승세를 지속할 경우 바이어들이 시장에서 이탈하고 지역별로 가을 이후 바이어 마켓으로 전환되는 지역들이 늘어날 수 있습니다.     최근의 테넌트들은 주로 주택 매매 후 재구매 전까지 렌트를 원하는 경우, 기존의 수년간 테넌트였으나 집주인이 퇴거를 원하는 경우, 단독주택의 렌트를 위해서 가족단위로 외곽지역을 쇼핑 하는 경우들이 주를 이루고 있습니다.     ▶문의:(213)663-5392 곽재혁 퍼스트팀부동산미국 퍼스트팀부동산 남가주 부동산시장 주택 거래량 남가주 지역

2023-07-25

강남ㆍ수도권 반등에 지방 부동산시장도 훈풍 기대감 커져

수도권 부동산 시장 회복세가 지방으로 확산될 조짐을 보이고 있다. 시장이 바닥을 찍었다는 인식이 강해지는 등 부동산 심리가 회복되면서 수도권을 중심으로 거래량이 늘고 신고가 갱신 사례도 속속 등장하고 있어서다. 지방 부동산 시장에서는 과거 수도권 시장 분위기를 따라 갔던 학습효과에 기반해 온기가 확산될 것이라는 기대감이 커지는 분위기다.   한국부동산원에 따르면 올해 수도권의 아파트 매매거래는 1월 6332건에서 5월에는 1만 7088건까지 약 2.7배 급증했다. 지역별로 살펴보면 서울(1월 1161건→5월 3711건), 경기(1월 4093건→5월 10,670건), 인천(1월 1078건→5월 2707건)으로 거래량을 늘렸다.   여기에 신고가도 속속 등장하고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템 자료를 보면 서울 서초구 소재의 래미안퍼스티지(2009년 입주)의 전용 117㎡는 지난달인 6월 50억 5000만원에 거래되며 신고가를 기록했다. 동일면적의 종전 최고가는 2021년 11월에 거래된 42억 5천만원이다.   아울러 인천에서도 신고가 단지가 나왔다. 연수구 소재의 송도더샵13단지하버뷰(2011년 입주)의 전용 147㎡은 이달 10일 17억 5000만원에 매매되며, 약 2년 만에 신고가를 갈아치웠다. 종전 최고가는 2021년 8월 기록한 16억 6천만원이었다.   수도권 부동산 시장이 이처럼 달라진 분위기를 나타내자 수요자들의 시선이 몰리는 곳은 지방 부동산 시장이다.   한 부동산 전문가는 “수도권이 반등하면 지방 부동산 시장도 여지없이 뒤따라 오름세를 나타냈던 과거 공식에 따라 지방 부동산 시장에 주목하는 수요가 늘고 있다”며 “아파트 거래량이 살아나고 있을 뿐 아니라 특히 분양가 상승세가 확실시된 분양시장에서는 오늘이 제일 싼 분양가라는 인식에 분양단지의 반사이익도 이어지고 있다”고 설명했다.   실제 한국부동산원에 따르면 5월 지방 아파트의 거래량은 2만 5157건으로 전달(2만 1408건) 대비 17.5%(3,749건) 상승했다. 아울러 이에 발맞춰 매매수급동향 역시 지난달 기준 86.4로 5월(85.6) 대비 0.8%p 오르는 등 6달 연속 상승세를 기록했다.   이러한 상황 속 포스코이앤씨가 경남 김해 신문1지구에서 선보인 ‘더샵 신문그리니티’에 수요자들의 이목이 집중되고 있다.   경남 김해시 신문1도시개발구역 A7-1블록에 들어서는 ‘더샵 신문그리니티’는 지하 3층~지상 29층 10개 동, 전용면적 84~102㎡ 총 1,146가구 규모로 조성된다. 김해시에서 희소성 높은 중대형 위주의 대단지로 타입별로는 △84㎡A 360가구, △84㎡B 147가구 △84㎡C 145가구 △102㎡A 296가구 △102㎡B 100가구 △102㎡C 98가구로 구성됐다.   단지가 들어서는 신문1지구는 총 2,902세대가 조성되는 도시개발구역으로 기존 조성된 장유ㆍ율하신도시의 완성된 인프라를 누릴 수 있다. 특히 단지 인근에 위치한 김해 최대 규모 김해관광유통단지에는 롯데아울렛, 농협하나로클럽 등 쇼핑시설과 김해롯데워터파크가 위치해 있고, 향후 테마파크와 쇼핑몰, 콘도, 호텔등이 추가로 예정돼 있다.   우수한 교통환경도 주목받고 있다. 단지가 들어서는 신문1지구는 부산과 창원을 잇는 광역권 교통 요충지로, 차량 이용 시 남해고속도로 제2지선과 제3지선 및 장유IC, 서김해IC, 창원1ㆍ2터널, 58번 국도 등을 통해 창원 성산구와 부산서구 등 인접 주요 도시로 이동이 용이하다. 단지 인근에 위치한 장유역을 지나는 부전~마산 복선전철이 빠르면 2024년 개통을 앞두고 있고, 단지 약 1km 내 위치한 장유여객터미널도 올해 완공을 목표로 건설 중이다.   여기에 단지 인근에 초등학교 부지가 계획돼 있어 향후 자녀의 안전한 도보 통학이 가능할 전망이다.   커뮤니티 시설 또한 눈길을 끈다. 테라스형 ‘게스트하우스’가 김해 장유ㆍ율하 권역 최초로 조성되고, 커뮤니티 로비에 마련되는 카페공간인 더샵 라운지, GDR과 스크린이 적용된 골프연습장, 필라테스/GX룸, 냉온탕 사우나, 코인세탁실, 오픈 라이브러리 형태의 작은 도서관 등이 다채롭게 들어선다.   더샵 신문그리니티의 견본주택은 경남 김해시 일원에 마련돼 있다. 강동현 기자 kang_donghyun@koreadaily.com부동산시장 수도권 수도권 부동산 지방 부동산 경남 김해시

2023-07-24

5, 6월 남가주 주택 시장 상황 [ASK미국 부동산-곽재혁 퍼스트팀부동산]

▶문= 5, 6월 남가주 부동산시장 동향이 궁금합니다.     ▶답= 금리 인상의 중단이 불분명한 상황에서 모기지 이자가 7% 이상으로 급등했다가 6월 셋째 주 현재 6% 중반대 정도가 유지되고 있지만 최소 3-4개월은 이 상황이 지속 될 것으로 예상되고 있습니다. 개인적인 바람으로 5%대의 이자가 장기간 유지되는 것이 중요하며 주택에 더 많은 인벤토리가 공급이 되려면 최소 이자율이 4% 후반이나 5% 대가 확실히 유지가 되어야만 더 많은 셀러가 주택을 마켓에 내놓을 환경이 마련될 수 있다고 생각합니다. 또한 개개인이 항상 모기지 재융자의 조건을 주택 소지 후에도 유지하는 것이 중요합니다.   주택 시장에서 투자자의 비율이 팬데믹 이전에 비해 50% 감소한 18%에 그친 것으로 조사되고 있고 작년 4월 대비 캐시 바이어의 비율이 30%에서 42%로 상승했고 오렌지 카운티를 중심으로 4월의 전체 리스팅 2000여 개 중 46%가 30일 이상 마켓에 있었으며 바이어 에이전트의 커미션이 2.5%나 그 이상일수록 매매 기간이 짧아지거나 오버 프라이스 된 것으로 나타나고 있습니다. 상대적으로 대규모의 펀드 조성이 가능한 월스트리트 투자가들은 주택 시장 진입을 보류 중이고 언론에 소개된 캘리포니아의 차압절차의 증가 추세는 선호지역에서는 거의 움직임이 없는 것으로 나타나고 있습니다. 선호지역의 경우 완전한 셀러스 마켓의 모습을 보이고 있고 캘리포니아에 계속 거주가 필요한 경우 외곽으로 이주하고 있고 대도시권에서 주택 매매 후 렌트를 우선시하는 경향도 나타나고 있습니다.     코로나 시기에 각종 혜택의 중단으로 각종 퇴거와 관련된 분쟁이 증가하고 있습니다. 타주에 이주한 후에 다시 돌아오는 경우도 일정 비율 증가하고 있습니다. 여전히 단독주택의 매매가 지역별로 가장 주를 이루고 있습니다. 현재의 상황에서 가장 중요한 주택 매매의 원칙은 바로 확실한 재정계획을 세우시고 최소 10년의 계획으로 구입을 추진하시라는 점입니다. 되도록이면 단독주택으로 ADU를 포함한 추가적인 주거공간의 확보가 가능하며 주 거주지이지만 렌트 시세 또한 체크해 보시면서 최대한 현재의 모든 업그레이드가 반영이 된 주택을 구입하시고 유지 비용의 상승도 염두에 두셔야만 합니다.   ▶문의:(213)663-5392 곽재혁 퍼스트팀부동산미국 남가주 남가주 부동산시장 주택 시장 주택 매매

2023-06-27

4, 5월 남가주 주택시장 동향 [ASK미국 부동산-곽재혁 퍼스트팀부동산]

▶문= 4, 5월 남가주 부동산시장 동향이 궁금합니다.     ▶답= 전통적으로 일 년 중 가장 높은 수익률을 기록하는 5월답게 첫째 주부터 바이어들의 수요가 높은 지역을 중심으로 주택시장 세일이 증가 추세입니다. 현재 캐시 바이어와 최초 주택 구입자의 비율이 50%를 상외하고 있고 30% 정도의 바이어들이 FHA 융자를 이용하고 있습니다.   미국 연방정부의 Default 가능성과 5월부터 소비가 크게 주는 상황에서 투자가들의 움직임은 조금 더 "지켜보자는 분위기"를 유지하고 있습니다. 또한 거주용 테넌트들 중에서 퇴거 관련 문의가 최근 늘어나고 있는 추세이며 개인적인 경제 상황의 악화로 퇴거 증가가 현실화되고 있고 저렴한 렌트를 찾아서 이주를 희망하는 비율이 증가 추세입니다. 특히 오렌지나 LA 카운티와 가까운 지역들을 중심으로 통근이 가능한 거리의 단독주택 렌트 수요가 증가했고 지역별 차이는 있지만 주택 매매 기간이 늘어나면서 month-to month 테넌트나 숏 텀 렌트가 증가하고 있습니다.   신규 아파트 매물이 시장에 공급이 된다면 추후 렌트비에 영향을 줄 가능성이 있습니다. 다만 대개의 새 아파트 렌트 매물의 가격이 지역 평균가를 상외 하는 경우가 대부분이어서 실제 가격의 큰 폭 하락은 힘들 것으로 보입니다. 현재 전체 거래량의 90%를 10% 내외의 에이전트가 처리하고 있고 지역별로 여러 사정상 거래량은 정체되고 있다고 보입니다. 과거 2008년의 주택시장 폭락세의 시작이 거래량의 감소와 같이 시작된 것처럼 가격의 하락이 이루어진다고 해도 바로 시장 붕괴로 이어지지 않겠지만 급매물을 중심으로 가격 인하는 불가피할 것입니다.   주택시장이 제대로 성장하려면 실거주 목적의 바이어들이 매매의 주도권을 쥐어야 하고 현재 매물 부족으로 인한 가격의 상승추세는 일시적인 현상이며 그 폭은 크지 않을 것입니다. 이론상 셀러스 마켓은 매매 기간이 6개월치 미만의 인벤토리를 가지고 있을 때로 정의합니다.   최근의 바이어들을 보면 모기지 이자 상승과 제반 구입 비용 상승과 더불어 주택시장의 하락 예상으로 인해 구입을 망설이고 셀러의 경우 1주택 소유주일 경우 이사 갈 주택이 없다는 현실적인 이유와 더불어 다주택 보유주인 경우 렌트 수요가 충분하기 때문에 매매를 망설이는 상황이 장기간 이어지고 있습니다. 앞으로 모기지 이자가 떨어질 수도 있지만 올라갈 가능성도 있다고 보기 때문에 섣부른 결정보다는 매매 시 본인의 상황을 더 점검해 보시는 자세가 중요하다고 봅니다.   ▶문의:(213)663-5392 곽재혁 퍼스트팀부동산미국 주택시장 주택시장 폭락세 주택시장 세일 남가주 부동산시장

2023-05-23

"이사갈 집이 없다" 봄철 주택 매물 대란

봄철 부동산시장 업계는 주택소유주들이 갈아탈 집을 찾지 못해 난리다.     몇 년 전에 받은 초저금리 모기지를 포기 못 해 많은 주택소유주가 주택 판매 계획을 보류해서다.   한인들 밀집지역인 라크레센타, 글렌데일 등 LA 인근 지역과 부에나파크, 풀러튼, 브레아 등 OC 지역에서 열리는 주말 오픈하우스에는 최대 200명까지 바이어들이 몰리고 10~20개 멀티오퍼를 받고 있다.     한인 부동산업계 전문가들은 해마다 봄이사철 부동산 시장이 뜨거운 영향도 있지만 올해는 매물부족이 가장 큰 요인이라고 지적했다.     30년 고정모기지 이자율이 7%에 근접해도 한인들의 선호지역은 여전히 부동산 시장이 달아올랐다.     남가주 한인부동산협회 제이 장 회장은 “모기지 이자율이 6%가 넘어간 기간이 6개월 이상 지속되면서 높은 모기지에 어느덧 적응했다”며 “4월에 들어서면서 한인 선호 지역 부동산 시장은 뜨거워지고 있다”고 진단했다.     이어 “지난해 여름 고공행진했던 주택가격이 10~20%정도 하락했다가 다시 반등세”라며 “매물부족 영향”이라고 덧붙였다.       LA 한인타운도 전반적으로 매물이 부족한 상태로 평균 오퍼는 3~5개정도다.     드림부동산 케네스 정 대표는 "금리인상에 경기침체 경고가 나오면 부동산 가격이 떨어지는 것을 기대하는데 의외로 큰 폭으로 하락하지 않고 있다”며 “하락폭은 5% 미만으로 거의 떨어지지 않았다”고 말했다.     봄이사철에 부동산 시장이 뜨거운 학군 좋은 라크레센터 인근 지역도 4월부터 오픈하우스에 바이어들 몰림 현상이 나타나고 있다.     5월 초 주말 글렌데일에서 열린 타운하우스 오픈하우스에는 170여명의 바이어들이 다녀갔다. 이틀 동안 받은 오퍼는 20개로 리스팅 가격보다 17만 달러 높은 가격으로 에스크로에 들어갔다.       소사이어티 리얼티 모니카 안 대표는 “지난해 가을부터 올해 3월까지 우기로 LA 북부 인근 부동산 시장이 잠잠했지만 4월부터 매물을 내놓으면 바이어 에이전트들의 전화가 빗발친다”며 “리스팅 가격보다 높은 오퍼는 물론, AS IS 수용, 컨텐전시 리무브 등 셀러 마켓으로 반짝 전환 중”이라고 설명했다.       지금 이런 부동산 시장에 대해 NAR의 수석 이코노미스트인 로렌스 윤은 “주택 판매가 떨어지고 일부 지역에서는 가격도 하락했지만, 바이어들 사이 경쟁하고 있어 집을 구하기가 어렵다”며 “독특한 시장 상황”이라고 분석했다.     자녀 학군, 직장 재배치, 시니어들의 주택 다운사이징 등의 이유로 이사해야 하는 주택소유주 입장에서는 진퇴양난이다.     불과 2년 전 30년 고정모기지 이자율이 3.4%였지만 현재 7% 가까이 육박하는 데다 주택가격도 내려갈 조짐이 없어 자칫 2배 가까이 모기지 이자를 지불해야 하기 때문이다.     모기지 데이터 회사인 블랙 나이트에 따르면 지난 3월 31일 기준 모기지의 거의 3분의 2가 이자율이 4% 미만이었다. 15일 기준 30년 고정 모기지 평균 이자율은 6.89%였다.   팬데믹동안 재융자한 주택소유주 급증과 함께 수백만 주택소유주들이 저금리 장기대출을 받았다. 2월 실시된 리얼터닷컴 설문조사에 따르면 향후 12개월 동안 주택을 판매하고 새집을 구매할 계획인 사람들의 56%가 모기지가 하락할 때까지 기다릴 계획이라고 밝혔다.     리얼터닷컴의 지난 4월 신규 리스팅 매물 수는 전년 동기 대비 약 21% 감소해 봄철 주택 구매 성수기에도 셀러들이 매물 내놓기를 주저하고 있는 것을 대변한다.     낮은 재고 물량은 심각한 상태다. NAR에 따르면 주택시장 대부분을 차지하는 기존 주택시장은 2022년 1월 1.6개월 공급량으로 사상 최저치를 기록했고 올해 3월에는 2.6개월 공급량을 기록했다.     프레디맥의 샘 카터 수석 이코노미스트는 “현재 주택소유자들이 갈아타기를 포기하면서 매물 부족으로 신규 바이어들의 시장 진입이 갈수록 어려워지고 있다”고 지적했다.  이은영 기자 lee.eunyoung6@koreadaily.com저금리 매물 봄철 부동산시장 고정모기지 이자율 매물부족 영향 박낙희

2023-05-15

3, 4월 남가주 부동산시장 동향 [ASK미국 부동산-곽재혁 퍼스트팀부동산]

▶문=3,4월 남가주 부동산시장 동향이 궁금합니다.     ▶답=3-4달 전과는 전혀 다른 양상으로 일부 지역의 주택용 부동산시장은 전형적인 셀러 측 마켓의 모습을 보여주고 있습니다. 수요에 비해서 공급이 모자란 상황에 더해서 최근 은행 사태의 영향으로 안전자산을 선호하는 50대 이상 바이어들의 빨라진 움직임과 더불어 상대적으로 ADU 유닛의 추가 건축이 쉬워지고 렌트 수입이 안정세를 보이면서 모기지 이자율과 상관없이 장기간 보유에 유리한 조건을 가진 주로 단독주택 구입에 수요가 몰리고 있습니다.   작년 8,9월에 마켓 별로 20-30% 정도 가격 인하가 이루어질 때 주택을 구입했던 경우 리모델링 후에 다시 시장에 되파는 플리핑투자가 이루어졌고 많은 시세차익을 경험하면서 최근에는 LA나 오렌지카운티에 위치한 모빌홈 또한 전반적인 업그레이딩을 통한 플리핑을 시도하고 있는 상황입니다.     커머셜 매물의 경우 전반적으로 매매가 없는 상황 속에서 캐시 딜은  20-30% 선의 가격 인하를 조건으로 개별적으로 건물주와 접촉하는 투자가들이 있고 재융자가 사실상 불가능한 현 상황 속에서 호텔 신라의 예처럼 오너 유스 목적 또는 재개발이 추후 가능한 경우 매입 후 단기간 리스 계약을 추진하는 투자가들의 움직임이 있습니다. 커머셜 리스의 경우 특히 그 수요가 줄어들거나 오피스 리스비가 높은 경우 여러 가지 인센티브를 제공하면서 공실률을 낮춘 후 매매를 추후 시도하는 형태도 나타나고 있습니다.   몇 년마다 재융자를 해야만 하는 상업용 부동산 융자의 특성상 금년도에 만기가 도래하는 약 1조 달러 정도의 재융자분이 어떻게 처리가 되느냐가 앞으로의 시장에 큰 영향을 미치게 될 것이고 이미 몇몇 만기가 도래한 케이스들 중 은행에 default된 상황에서 일종의 융자 조정을 시도하기 시작하는 경우들이 나타나고 있습니다.   $150,000 이상의 직장들의 해고가 계속되고 금리 인상이 시작된 지 대략 4개월에서 1년 또는 그 이상이 경과 시 시장 전반에 미칠 영향에 따라서 앞으로의 시장 상황에 부정적인 영향을 미치게 될 것으로 보입니다. 실업수당이 과거 팬데믹 때와 다르게 자영업자들에게는 해당이 안 되면서 실질적으로 발표되는 실업수당 청구건수보다 더 많은 이들이 도움이 필요한 상황이 도래되면 부동산 주택과 아파트 렌트 시장에도 충격파가 전달될 수 있습니다.   ▶문의:(213)663-5392 곽재혁 퍼스트팀부동산미국 부동산시장 남가주 부동산시장 주택용 부동산시장 부동산 주택

2023-04-25

인천지하철 3호선 추진 등 수도권 서부지역 부동산시장에 잇단 초대형 호재

      인천을 중심으로 수도권 서부지역에 초대형 개발호재가 잇따르고 있는 가운데 초기 투자 부담을 최소화한 조건을 내건 아파트가 선보였다. 내 집 마련을 꿈꾸는 실수요자는 물론 여윳돈 투자자들도 관심을 가질 만하다.     SK그룹은 4월 4일 경기도와 부천시, LH, 부천도시공사와 ‘SK그린테크노캠퍼스 조성을 위한 투자협약’을 체결했다고 발표했다. 이에 따라 SK그룹은 3기 신도시인 부천대장신도시 산업단지에 2027년까지 1조 원 이상을 투자해 연면적 40만㎡ 규모의 친환 에너지 연구단지를 건립한다.   또한 인천시는 4월 3일 제2차 인천 도시철도망 구축계획(2026∼2035년) 수립용역에 착수한다고 발표했다. 용역기간은 2025년 10월까지이다. 여기에는 인천지하철 3호선 신설 계획이 포함돼 있어 주목을 받고 있다   두 사업으로 인천을 중심으로 하는 수도권 서부지역 부동산이 다시 주목받게 됐다. 특히 인천 동북쪽에 위치한 계양구에 분양 중인 HL 디앤아이한라㈜ '인천 작전 한라비발디'가 우선 수혜지역이 될 가능성이 크다.     우선 대장지구에서 승용차로 15분 거리에 불과하다. 대장지구 배후주거지로서 최적의 조건을 갖춘 셈이다. 여기에 SK그룹 계열사와 협력업체 입주로 주변지역이 활성화될 경우 동반해서 부동산가치가 오르는 이른바 ‘후광효과’도 기대할 수 있다.     인천 전역을 순환하는 지하철이 건설되면 동북쪽에 치우쳐 있던 계양구에서 인천지역 곳곳으로 오가기도 쉬워진다. 그만큼 교통편의성이 높아지는 셈이다.     여기에 앞으로 계양구에 위치한 인천지하철 1호선 작전역은 서울 지하철 2호선 연장선(청라~홍대)과 연결되고, 부평역도 'GTX-B노선'과 이어진다. 인천 외곽은 물론 서울 접근성도 보다 더 좋아지게 된다.     특히 HL 디앤아이한라㈜가 분양 중인 '인천 작전 한라비발디'는 초기 투자부담금을 줄여줄 다양한 조건을 제시하고 있어 눈길을 끈다. 우선 계약조건을 분양가의 분양대금의 10%에서 5%로 절반 수준으로 낮췄다. 이에 따라 2000만 원 정도만 확보하면 계약이 가능하다. 인천시에서는 유일한 계약 조건이다.   중도금도 연 4% 고정금리에 이자후불제를 적용한 대출을 알선해준다. 중도금 고정금리를 채택한 것은 시중금리가 상승하더라도 시행사가 고정금리 초과분을 부담하겠다는 뜻이다. 그만큼 수요자들은 이자 부담을 덜 수 있다.   한편, 인천 작전 한라비발디는 지하 2층~지상 29층 4개 동에 ▲84㎡(전용면적 기준) A타입 173세대 ▲84㎡ B타입 13세대 ▲84㎡ C타입 25세대 ▲84㎡ D타입 53세대 ▲84㎡ E타입 54세대 ▲98㎡A 타입 22세대 등 총 340세대 규모로 지어진다.     예전 하나로마트 부지에 짓는 이 단지는 장점이 여러 가지다. 우선 규지지역 해제로 인한 각종 혜택이 주어지는 데다 시세보다 저렴한 분양가와 다양한 개발호재, 사통팔달의 교통여건 및 다양한 생활편의시설 등을 갖추고 있다.   단지 대부분이 소비자 선호도가 높은 전용면적 84㎡로 구성된다. 실내는 맞통풍이 가능하고 채광과 환기가 우수한 4-Bay(방3-거실) 판상형 위주의 설계가 적용됐다. 주변에 밀집한 주택들이 대부분 2-Bay 또는 3-Bay여서 희소가치도 높다. 알파룸, 현관수납장, 팬트리 설계 등이 적용돼 수납공간도 넉넉하다.   교통환경도 좋은 편이다. 인천 지하철 1호선이 도보로 이용 가능하고 봉오대로, 계양대로, 아니지로 등 주요 간선도로가 인접해 있다. 인근에 부평IC가 있어 경인고속도로 이용이 편리하고 수도권 제1외곽순환도로 계양IC도 쉽게 접근이 가능하다.   교육환경도 뛰어나다. 원도심에 위치해 이미 운영되고 있는 초중고등학교를 도보로 이용할 수 있는 학세권 아파트으로 불린다. 화천초, 작전중, 안남고, 작전여고 등이 가깝다. 또 반경 1Km 이내에 계양구 계산동 일대 학원가가 자리하고 있다.   주변에 작전공원 및 까치공원이 있고 새로운 공원이 아파트 주변에 들어설 예정이어서 주거 쾌적성은 더 개선될 것으로 전망된다.   견본주택은 인천광역시 서구에 있다.    박원중 기자 (park.wonjun.ja@gmail.com)인천지하철 부동산시장 수도권 서부지역 초대형 개발호재 인천 작전

2023-04-12

토론토 부동산시장, 봄날 다시 오나?

광역토론토(GTA) 부동산 가격이 상승세로 돌아섰다.   토론토부동산협회(TRREB)에 따르면 지난달 GTA 주택거래가격은 110만 8,606달러로 전달의 109만 6,519달러보다 소폭증가하며 지난해 3월 이후 처음으로 올랐다.   그러나 지난해 3월과 비교해 여전히 큰 격차를 보였다.   지난해 3월 GTA 평균 주택거래가격은 129만 8,666달러로 전달보다 15%가량 높았다.   전달 주택 거래량 또한 6,896채로 지난해 같은 기간보다 3,966채나 적었다.   이를 두고 부동산 전문가들은 주택가격이 하락점을 찍고 반등하고 있다며 다시 가격 상승 추세가 이어질 것이라는 전망을 내놓았다.   이와 관련 TD뱅크 리시손디 경제분석가는 "지난해부터 이어진 부동산 가격 하락세로 GTA 주택가격이 저점까지 떨어졌다가 회복하는 모습을 보이고 있다"라며 "오는 가을까지 상승세를 유지할 가능성이 크다"고 예측했다.   TRREB 폴 바론 회장도 "최근 주민들을 대상으로 설문조사한 결과 올해 부동산 구매계획을 세운 경우가 많았다"라며 "이는 임대료가 계속 오르자 차라리 대출이자를 지불하고 주택을 구매하는게 낫다고 판단했기 때문"이라고 전했다.   이어 "시장 매물이 적은 상황에서 주민간의 구매경쟁까지 늘며 부동산 가격이 인상되는 상황이 발생했다"고 덧붙였다.   대부분의 건물주가 주택가격 회복이 예상되는 가을까지 판매를 보류하는 것으로 마음을 바꾸면서 가격 상승속도는 더 빨라질 전망이다.   뿐만 아니라 이번달도 캐나다 중앙은행이 기준금리를 동결할 것이라는 전망도 부동산시장 회복을 돕고있다.   경제전문가들은 "물가상승률이 하락하며 중앙은행의 기준금리 인상 효과가 확실하게 나타나고 있다는 믿음을 주고 있다"라며 "이에 따라 이달 12일로 예정된 정례회의에서 기준금리는 동결될 것으로 예상된다"고 전했다.   앞서 중앙은행은 3월 8일(수) 열린 정례회의를 통해 지난해 3월 이후 처음으로 기준금리인상이 아닌 동결을 결정한 바 있다.   이에따라 캐나다 기준 금리는 4.5%를 유지하고 있다.   한편 상승세로 돌아선 광역토론토 부동산 시장과는 달리 브리티시컬럼비아(BC)주 부동산 시장은 여전히 하락세를 유지했다.   광역밴쿠버 부동산협회(EBGV)의 보고서에 따르면 지난 3월 광역밴쿠버 3월 주택판매는 전년 동기대비 42.5% 감소했으며 10년 계절 평균보다 28.4% 낮았다.   판매량도 2,535채로 지난 3월 4,405채의 절반 수준에 그쳤다.   김원홍 기자부동산시장 토론토 기준금리 인상 토론토 부동산시장 부동산시장 회복

2023-04-06

[부동산 가이드] 금리와 부동산시장

지난달까지 미국 부동산시장의 변화는 확실해 보였다. 사실 연준이 기준금리를 올리기 전부터 모기지 대출 기관들은 연준의 긴축을 예상하면서 금리를 올리기 시작했다. 집값 감당 정도가 코로나19 팬데믹 이전 수준으로 되돌아가려면 3 가지가 전제돼야 한다고 생각한다. 소득이 상승하거나 모기지 금리가 하락 하거나 주택 가격이 내려가야 한다.   30년 만기 모기지 금리는 2021년 말 3%에서 지난해 10월 7%를 넘었다. 20여 년 만의 최고치였다. 매매 건수는 크게 줄어들었고 잠재적 구매자들은 상황을 방관하며 기다리게 되었다.     주택 건설 기업들은 신규 프로젝트 규모를 줄였고 판매 기업들 또한 가격을 낮췄다. 하지만 최근 예상 못 한 반등의 신호들이 잡히기 시작하면서 기준 금리 인상에 따른 기대 효과가 무뎌지고 있다는 우려가 커졌다.     지난 1월 신규 주택 판매량은 10개월 내 최고치로 상승했다. 주택 건설기업과 바이어들의 심리가 상승했다는 조사 결과가 잇따라 나왔다. 미국 부동산 기업들은 모델 하우스를 찾은 잠재 바이어들이 크게 늘었다고 보고하고 있다. 요지는 부동산 시장이 바닥을 쳤다는 것이다. 주택 바이어들이 늘고 있다는 걸 근거로 든다. 금리에 민감한 부동산 시장이 통화 긴축에 반응하지 않는다면 연준으로선 보다 공세적으로 통화 긴축에 나설 수밖에 없다.     현재 미국 전역의 주택가격은 2022년 중반 정점에 비해 단 4% 하락했다. 팬데믹 기간 45% 폭등한 것을 거의 상쇄하지 못했다. 최근 주택 수요가 반등하고 있지만, 신규 주택 착공은 지속 하락하는 상황이다. 이는 금융 시장의 기대감과 정반대인듯하다. 금융시장은 최근 미국이 경기 침체 없이 순항할 수 있다는 기대감을 드러냈다. 부동산 시장의 기대감과도 반대이다.     현재 여력이 있는 바이어들이 현금을 내고 부동산을 매입하는 비중이 커지고 있다. 또한 바이어들은 인상된 기준 금리에 익숙해졌을 수 있다. 모기지 금리는 지난해 말 7%에서 올해 1월 6%대로 하락했고 이에 따라 매입 타이밍이라고 여기는 사람들이 늘어나고 있다. 무엇보다 중요한 점은 부동산 기업들이 다양한 인센티브를 제공하고 있다. 부동산 시장이 휘청일 때 가격을 할인하는 건 당연하다. 하지만 이번엔 참신한 인센티브가 적극적으로 동원되고 있다. 주택 판매 기업이 모기지 일정액을 대신 납부해 금리를 낮춰주는 ‘모기지 바이다운(mortgage buydown)’이다. 자체 대출 기관을 활용해 모기지 이자를 선납해 주는 방식이다.   코로나19 팬데믹 시기의 광풍 정도는 아니지만, 올해 봄철 거래가 늘면 이론상 주택 가격이 안정되고 주택건설 기업들이 신규 주택 건설에 나설 수 있다는 입장이다.     반면 부동산 시장과 인플레이션의 상호관계가 너무 끈끈하다는 것이다. 공급이 제한된 주택시장에서 주택 매매가 늘어난다면, 가격 상승은 불 보듯 뻔 하다는 것이다. 아무것도 변화가 없는 현실 속에 과연 무엇이 맞는 건지는 지켜봐야 하지만, 현재 이러한 상황 속에서도 부동산 거래는 점점 많아지고 있다는 것이다.     ▶문의:(562)972-5882 알렉스 신 / 뉴스타부동산 풀러턴 에이전트부동산 가이드 부동산시장 금리 주택 건설기업 주택 바이어들 부동산 시장

2023-04-05

SVB 은행 사태가 부동산시장에 미칠 수 있는 영향은? [ASK미국 부동산-곽재혁 퍼스트팀부동산]

▶문= SVB 은행의 붕괴와 후속대책으로 부동산 시장에 미칠 수 있는 영향들을 전망해 봅니다.   ▶답= SVB 붕괴 후 지금 글을 쓰고 있는 시점까지의 상황은 대통령까지 나서서 사태를 안정화 시키기 위해서 FDIC의 예금 $250,000보증한도를 넘어서는 선까지 무한대로 손해를 보존해 줌으로써 나쁜 선례를 남기게 되었습니다.   최근의 부동산 시장의 상황은 금리 인상이 지속되면서 모기지 이자율이 하락과 상승을 반복하고 있고 일부 시장에서는 투자가들이 본격적으로 주택시장에 복귀하고 있으며 일반 바이어의 연령대도 기존의 30-40대에서 자금 여유가 더 있는 50대 이상으로 옮겨가고 있습니다.   시장에 나오는 매물들의 특징은 장기간 보유했던 주택 매물들이 시장에 나오고 있고 Probate 세일 매물도 예전보다 증가하는 추세이며 대다수가 코트 컨펌이 필요 없이 바로 에스크로 오픈이 대략 2주 내에 가능한 경우가 많습니다. 장기보유를 원하는 투자가들의 수요가 있고 외곽 지역의 경우 경기 침체가 지속이 될 경우 급매물로 나올 수 있는 임대가 즉시 가능한 상태의 단독주택에 대한 수요가 높아질 수 있으며 확실히 리버사이드나 샌버나디노의 인랜드 지역의 매물 증가 추세가 뚜렷한 상황입니다.   SVB 사태로 인해서 금리 인상이 둔화되거나 오히려 내려갈 수 있다는 예측이 현실화될 수 있고 주식시장에서 부동산으로 안전자산의 선호 순위가 바뀔 경우 부동산시장이 활발해질 수 있습니다. 투자가들은 모기지 이자와 상관없이 투자를 하기 때문에 일정 기간 동안은 현금거래가 기존의 30%대에서 비중이 높아질 것입니다. 최근 커머셜 매물들 중 보유기간이 오래되고 활용도가 비교적 적거나 테넌트와의 문제, 노후화 등의 문제가 있는 오피스나 일부 호텔 그리고 아파트 매매 중 가격의 할인 폭이 큰 경우들이 나타나고 있고 모기지 렌더들의 시장에도 변화가 진행 중입니다. 모기지가 3% 이하일 때 주택 담보 채권(MBS)에 투자했던 경우 확실한 변화가 없다면 인베스터들이 자금을 빼낼 수 있는 위험도가 높아질 수 있습니다. 여름까지 기다려 보면서 시장을 관망하고 있는 많은 투자가들의 의사결정속도가 더욱 빨라질 수 있습니다.   최근 많은 지역에서 특히 싱글주택을 중심으로 매매건수가 증가하는 추세와 더불어 안전자산의 선호도가 높아진다면 부동산시장의 상황이 관망세에서 투자로 전환되거나 최소한 매물들의 "가격 변동 속도"가 상당히 빨라질 것이라고 예측해 봅니다.   ▶문의: (213)663-5392 곽재혁 퍼스트팀부동산미국 부동산시장 부동산 시장 은행 사태 곽재혁 콜드웰

2023-03-21

정부의 부동산 규제 완화카드…부동산시장 다시 온기 도나

 정부가 연초에 부동산 규제 완화 정책을 발표하며 얼어붙은 부동산 시장의 분위기를 반전시키려 하고 있다. 지난 3일 발표한 내용에 따르면 서울 강남3구와 용산을 제외한 전 지역을 전국을 규제지역에서 해제하며 규제가 대폭 완화된 만큼, 부동산시장서 다시 온기가 돌지 기대되는 상황이다.   우선 전매제한 기간이 대폭 축소되며 수요자들의 관심이 높아질 전망이다. 수도권 공공택지(분양가상한제 적용)·규제지역은 기존 최대 10년에서 3년으로, 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월로 전매제한 기간을 완화한다. 비수도권 공공택지·규제지역은 기존 4년인 전매기간을 1년으로, 광역시 도시지역은 6개월로 완화하고 그 외는 전면 폐지다.   이외에도 주택도시보증공사(HUG)에서 중도금 대출 보증이 가능한 분양가 상한선을 ‘12억원’으로 높였다. 특별공급 배정금지 등과 연계된 분양가 9억 원 초과 규정도 폐지하면서 앞으로는 금액을 기준으로 하는 중도금 대출 보증 규제가 전면 사라진다. 이전에는 분양가로 인해 중도금 대출이 제한되었다면 앞으로는 대출이 가능하게 한 것이다. 더불어 1주택 청약 당첨자의 기존주택 처분 의무·무순위 청약 대상의 무주택자 청약 요건 등도 없앤다.   업계 관계자는 “침체된 부동산 시장에서 전방위적 부동산 규제 완화를 통해, 수도권과 비수도권 분양시장에 활기를 되찾을 것으로 예상된다”며 “특히 교통접근성과 주거만족도가 높은 신도시쪽으로 실수요자들의 내 집 마련 움직임이 많을 것으로 전망된다”고 말했다.   이런 가운데 강원도 원주시에 브랜드네임을 갖춘데다 금융혜택까지 제공하는 단지가 있어 주목받고 있다. 현대건설이 원주시에 공급중인 ‘힐스테이트 원주 레스티지’다. 단지 규모는 지하 2층~지상 18층, 13개동, 전용면적 84~136㎡, 총 975가구의 대단지다.   브랜드평판지수 46개월 연속 1위를 기록하고 있는 대한민국 대표 브랜드 힐스테이트 브랜드 단지로 정부규제완화 전부터 기준금리 인상에 따른 수요자들의 자금부담을 덜어주기 위해 계약금 5% 정액제, 중도금 전액 무이자와 같은 금융혜택을 제공하며 실수요자들의 관심을 받아왔다.     원주에서 선호도가 높은 전용 84~136㎡의 중·대형 위주 평면 구성에 최대 4Bay-4Room 구조를 적용해 개방감을 더했다. 또한 모든 타입에 세대창고를 제공하고 평형에 따라 대형 팬트리, 드레스룸, 알파룸, 파우더룸 등을 배치해 공간 활용성을 극대화했으며 ‘ㄱ’자‘, ‘ㄷ’자 등의 주방 설계를 통해 동선을 최적화한 점도 눈에 띈다.   수준 높은 조경 및 커뮤니티 시설도 적용된다. 단지 규모에 걸맞게 다양한 조경 설계가 단지 곳곳에 적용돼 입주민에게 쾌적한 환경을 제공한다. H아이숲(실내어린이놀이터)과 클럽하우스, 피트니스센터, 골프연습장, 상상도서관, 게스트하우스 등으로 구성되는 넓은 커뮤니티 시설도 함께 들어서 여유롭고 건강한 여가를 즐길 수 있다.   힐스테이트 원주 레스티지 견본주택은 강원도 원주시 일원에 마련돼 있다. 강동현 기자 kang_donghyun@koreadaily.com부동산시장 완화카드 기준금리 인상 부동산 규제 비수도권 공공택지

2023-01-19

[에이전트 노트] 새해 부동산 시장 전망

2023년 계묘년은 ‘검은 토끼해’로 노력한 만큼 ‘복’이 들어오는 해라고 한다. 새해 독자 여러분들의 가정마다 행복과 풍요로움이 가득 차고 넘쳐나는 한 해가 되길 기원한다. 더불어 부지런히 빨리 달리는 토끼처럼 근면 성실로 인플레이션과 경기침체 두 마리 토끼를 모두 잡고 승리하는 한 해가 되길 바란다.   지난해 부동산 시장은 천당과 지옥을 오가는 롤러코스터 같은 한 해였다. 전반기 부동산시장의 가격 상승세는 두 자릿수를 넘어서며 바이어들의 폭발적인 구매 경쟁으로 리스팅 가격의 10% 이상 오버된 가격에 집들을 사들이던 것이 하반기 들어서면서 연이은 연준의 기준금리 인상에 상승하는 모기기 이자율을 버티지 못하고 부동산 시장의 매매 건수는 급격히 하락하며 과열됐던 부동산 시장은 얼마 전 동부지역에 몰아친 사상 초유의 한파와 같이 완전히 얼어붙는 급격한 반전의 시간을 가졌었다.   그렇다면 새해인 2023년 부동산 시장은 어떤 변화가 있을 것인가? 에 대해 많은 질문을 받는다.   가장 많이 받는 질문은 ‘올해 집값이 얼마나 내려갈까?’라는 것과 ‘새해엔 내 집 장만에 성공할 수 있을까?’다.   먼저 두 질문을 종합해서 부동산 시장을 바라본 필자 의견은 이렇다. 올해 부동산 시장의 하락세는 피하기 힘들 것으로 판단되지만 급격한 침체는 나타나지 않을 것으로 전망한다.   현재 시장 내 급매물이 증가하거나 가격폭락을 예고하는 어떠한 징후도 보이지 않고 있는 상황으로 지금의 가격 하락세는 모기지 이자율 상승으로 부동산 매매가 급격히 냉각되어 일반적인 거래마저 힘들어진 상황에 따른 가격 하락세일 뿐 다시 이자율이 하락한다면 셀러보다 많은 예비 바이어들이 언제든 구매 경쟁에 다시 뛰어들 준비를 하고 있다는 점들이 급격한 부동산 침체가 나타나기 힘든 이유로 보인다.   최근 한 부동산 전문기관이 발표한 자료를 살펴보면 “올해 주택 중간 가격은 작년 보다 약 4%가량 하락할 전망이지만 주택 구입 여건은 오히려 악화할 수 있다”라고 경고했다. 주택가격이 하락하더라도 매물 부족이 심화하면 내 집 마련 기회는 여전히 쉽지 않을 것이라는 의견이다.   최근 치솟고 있는 모기지 이자율에 반해 현재 주택소유자들이 보유하고 있는 모기지 이자율은 2~3%대로 단기간 내 다신 만날 수 없는 매우 낮은 이자율로 낮은 이자율을 포기하고 선뜻 주택 매매를 결정하기는 힘들 것으로 판단되기 때문에 자연적으로 매물 부족 현상을 오히려 증가시키며 부동산 가격하락세를 저지하는 강력한 수비수 역할을 하고 있는 것으로 보인다.   간단하게 답변을 간추려 본다면 주택가격 하락폭은 지역별로 차이는 보이겠으나 4~8%대의 가격 하락세가 예상되고 가격 하락세에 힘입어 내 집 장만에 성공할 수 있을지는 해당 지역의 매물 부족분이 해소되지 않는 한 쉽지 않을 수 있다는 답변이 되겠다.   여기에 최근 연준은 기준금리를 0.5% 포인트 인상했다. 기존의 4차례 자이언트스텝(0.75% 포인트 인상)에 비해 낮아진 인상폭이였다. 인플레이션은 어느 정도 잡았고 이제 경기침체를 막아 보겠다는 의도로 보인다.   올해 부동산 시장의 장세를 판가름하게 되는 가장 큰 기준은 이자율 상승세가 어떻게 움직일지 역시 잘 지켜봐야 할 중요한 포인트일 것이다.   ▶문의: (213)500-5589 전홍철 WIN Realty& Properties에이전트 노트 부동산 새해 기준금리 인상 전반기 부동산시장 부동산 가격하락세

2023-01-03

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