[부동산 가이드] 금리와 부동산시장

이자 7%에서 6%로 내리자 주택 거래 활발
일부, 모기지 바이다운 통해 셀러부담 줄여

지난달까지 미국 부동산시장의 변화는 확실해 보였다. 사실 연준이 기준금리를 올리기 전부터 모기지 대출 기관들은 연준의 긴축을 예상하면서 금리를 올리기 시작했다. 집값 감당 정도가 코로나19 팬데믹 이전 수준으로 되돌아가려면 3 가지가 전제돼야 한다고 생각한다. 소득이 상승하거나 모기지 금리가 하락 하거나 주택 가격이 내려가야 한다.
 
30년 만기 모기지 금리는 2021년 말 3%에서 지난해 10월 7%를 넘었다. 20여 년 만의 최고치였다. 매매 건수는 크게 줄어들었고 잠재적 구매자들은 상황을 방관하며 기다리게 되었다.  
 
주택 건설 기업들은 신규 프로젝트 규모를 줄였고 판매 기업들 또한 가격을 낮췄다. 하지만 최근 예상 못 한 반등의 신호들이 잡히기 시작하면서 기준 금리 인상에 따른 기대 효과가 무뎌지고 있다는 우려가 커졌다.  
 
지난 1월 신규 주택 판매량은 10개월 내 최고치로 상승했다. 주택 건설기업과 바이어들의 심리가 상승했다는 조사 결과가 잇따라 나왔다. 미국 부동산 기업들은 모델 하우스를 찾은 잠재 바이어들이 크게 늘었다고 보고하고 있다. 요지는 부동산 시장이 바닥을 쳤다는 것이다. 주택 바이어들이 늘고 있다는 걸 근거로 든다. 금리에 민감한 부동산 시장이 통화 긴축에 반응하지 않는다면 연준으로선 보다 공세적으로 통화 긴축에 나설 수밖에 없다.  
 

현재 미국 전역의 주택가격은 2022년 중반 정점에 비해 단 4% 하락했다. 팬데믹 기간 45% 폭등한 것을 거의 상쇄하지 못했다. 최근 주택 수요가 반등하고 있지만, 신규 주택 착공은 지속 하락하는 상황이다. 이는 금융 시장의 기대감과 정반대인듯하다. 금융시장은 최근 미국이 경기 침체 없이 순항할 수 있다는 기대감을 드러냈다. 부동산 시장의 기대감과도 반대이다.  
 
현재 여력이 있는 바이어들이 현금을 내고 부동산을 매입하는 비중이 커지고 있다. 또한 바이어들은 인상된 기준 금리에 익숙해졌을 수 있다. 모기지 금리는 지난해 말 7%에서 올해 1월 6%대로 하락했고 이에 따라 매입 타이밍이라고 여기는 사람들이 늘어나고 있다. 무엇보다 중요한 점은 부동산 기업들이 다양한 인센티브를 제공하고 있다. 부동산 시장이 휘청일 때 가격을 할인하는 건 당연하다. 하지만 이번엔 참신한 인센티브가 적극적으로 동원되고 있다. 주택 판매 기업이 모기지 일정액을 대신 납부해 금리를 낮춰주는 ‘모기지 바이다운(mortgage buydown)’이다. 자체 대출 기관을 활용해 모기지 이자를 선납해 주는 방식이다.
 
코로나19 팬데믹 시기의 광풍 정도는 아니지만, 올해 봄철 거래가 늘면 이론상 주택 가격이 안정되고 주택건설 기업들이 신규 주택 건설에 나설 수 있다는 입장이다.  
 
반면 부동산 시장과 인플레이션의 상호관계가 너무 끈끈하다는 것이다. 공급이 제한된 주택시장에서 주택 매매가 늘어난다면, 가격 상승은 불 보듯 뻔 하다는 것이다. 아무것도 변화가 없는 현실 속에 과연 무엇이 맞는 건지는 지켜봐야 하지만, 현재 이러한 상황 속에서도 부동산 거래는 점점 많아지고 있다는 것이다.  
 
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알렉스 신 / 뉴스타부동산 풀러턴 에이전트