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[부동산] 고금리와 주택 시세 상승

연준은 FOMC에서 4차례 연속 정책금리를 동결(금리상단 5.5%)하였고 성명서를 통해 인플레가 완화세를 보이고 있다고 평가하면서도, 물가 목표 달성에 대한 더 큰 확신이 생기기 전까지 금리 인하는 적절치 않다고 밝혔다. 역사적인 수준의 고금리에도 주택 가격이 계속 상승하는 기이 현상이 당분간 계속될 것으로 전망된다. 주택가격은 작년 6월 정점을 찍고 올해 1월까지 꾸준히 하락했지만, 1월부터 시작된 주택가격의 재상승은 작년 하반기 하락분을 모두 상쇄하고 있다.   이런 와중에 금리도 고금리를 고수하고 있다. 10년 금리가 지난주 5% 선을 돌파했고, 30년 만기 주택담보대출 금리는 최근 6주를 보면 지난 2000년 11월 이후 최고 수준인 7.7%로 집계됐다. 금리가 오르면 일반적으로 주택가격의 상승은 억제된다. 대출 금리가 높으면 주택을 사기 위해 은행에서 돈을 빌릴 문턱이 높아진다는 뜻이기 때문이다. 즉, 고금리는 시중의 유동성을 흡수해 주택 가격도 상승하기 어려운 게 정설이다.     그런데도 최근처럼 주택가격이 금리와 동반 상승하는 것은 수급 불균형에 따른 이례적인 현상으로 평가된다. 이유를 보면 우선, 새로 짓는 신규 주택이 부족한 상황이다.   상무부에 따르면 신규주택 착공 실적은 지난 8월에 약 3년 만의 최저 수준으로 떨어졌다. 2월 들어 7% 정도 늘어나긴 했지만, 여전히 낮은 수준이다.   기존 주택 보유자들이 집을 내놓지 않고 있기 때문에 신규주택 공급이 중요하다. 기존 주택 보유자는 예전에 저금리로 대출받았었는데, 비싼 고금리로 갈아타면서까지 집을 내놓을 이유가 없다. 실제 현재 집주인들은 통상 3% 안팎의 금리로 대출받았는데, 그때보다 두 배가 넘는 수준의 금리에서 새로 집을 살 생각을 못 하는 셈이다.   부동산중개인협회에 따르면 기존 주택 판매는 지난 2010년 10월 이후 13년 만에 가장 낮은 수준이다. 이렇게 기존주택과 신규주택 모두 공급이 크게 부족해지면서 집값이 자연스레 올라갔다. 기존 주택 매물이 부족해 신규 주택으로 구입 수요가 몰리고, 신규 주택 중심으로 집값 상승이 이뤄지고 있다.   신규 주택 수요가 몰린다는 것은 또 다른 이상 현상이다. 신규 주택을 사더라도 현재의 높은 이자 수준을 감내해야 하는 것은 마찬가지이기 때문이다. 실제 가계의 주택구입여력지수는 지난 1986년 이후 가장 악화한 것으로 조사됐다. 집값이 내려가기에는 공급이 부족하고, 집값이 계속 오르기에는 수요도 부진한 셈이다. 그렇기 때문에 전문가들 사이에서는 집값이 하락하지는 않고 느린 속도로 조금씩 계속 오를 것이란 관측들이 나오고 있다.   골드만삭스의 경우 주택가격이 2008년 금융위기 이전보다 더 비싸지만, 제한된 공급과 낮은 주택담보 대출 금리에 돈을 묶어두는 기존 주택 보유자들 때문에 주택가격은 계속 오를 것으로 전망했다.   JP모건도 주택가격이 계속 오를 것으로 예상했는데, 경기 침체가 현실화하면 올해에만 주택가격이 8%가량 떨어질 수 있다고 예상하기도 했었기 때문이다. JP모건은 주택담보대출 금리 상승이라는 새로운 변수 속에 전망을 바꿨고, 금리 상승 여파에 수요 축소보다는 공급 축소가 두드러지며 주택가격이 계속 오를 수 있다고 예상했다.   은행에 따르면 기존 주택의 매물 수치가 8월 기준으로 사상 최저치로 떨어졌는데, 새로 건설되는 주택 숫자는 더 줄어들 것으로 추정됐다. 대출 금리가 오르면서 건설사들도 신규 주택 물량이 소화될 수 있는지 의심하고 있기 때문이다. 궁극적으로 주택 수요도 적지만 공급은 수요보다 더 적을 것으로 평가됐다.     지금처럼 공급이 제한된 상태가 계속되면 높은 주택가격이 한동안 이어질 수 있다.   ▶문의:(213)445-4989  현호석 마스터 리얼티 대표부동산 고금리 주택 주택담보대출 금리 신규주택 공급 신규주택 착공

2024-04-30

애틀랜타 주택 거래량 크게 줄어... 감소폭 전국 2위

애틀랜타 잠정 주택판매 13.6% 감소 감소폭 전국 2번째...모기지 다시 7%   조지아주 애틀랜타의 지난 한달간 주택 거래량이 지난해보다 크게 줄어든 것으로 나타났다.   18일 부동산 서비스업체 레드핀의 발표에 따르면, 최근 한 달간(3월 24일~4월 14일) 애틀랜타 지역 잠정 주택 판매 건수는 작년 같은 시기 대비 13.6% 감소했다. 이는 뉴욕주 나소 카운티(14.9%)에 이어 전국에서 두번째로 높은 감소폭이다.   잠정 판매란 셀러-바이어간 주택 매매계약이 체결됐으나 모기지 대출과 대금 지급 등 거래가 완결되지 않은 상태의 매매를 의미한다. 애틀랜타 비즈니스 크로니클(ABC)은 "잠정 주택 판매량은 향후 주택매매 추이를 가늠해볼 수 있는 지표"라며 "주택 거래가 전국적으로 둔화되는 와중에 애틀랜타 역시 어두운 전망을 보여준다"고 분석했다.   최근의 주택거래 위축은 주택매물 재고량이 증가한 가운데 나타났다는 점에서 전반적 주택경기가 저점으로 향하고 있다는 해석이 지배적이다.    애틀랜타 부동산중개인협회(ARA)는 귀넷, 클레이튼 등 메트로지역 주요 11개 카운티 의 지난달 신규 등록된 매물 7559건을 비롯, 총 주택 매물이 1만 1651채라고 밝혔다. 전년 같은 달 대비 신규 매물은 11%, 전체 매물은 32% 증가한 반면 거래는 15%가 줄었다.   전문가들은 대출 금리 상승이 주택 거래를 위축시키는 가장 큰 요인으로 보고 있다. 모기지업체 프레디맥은 18일 기준 30년 고정금리 주택담보대출의 평균 금리가 7.1%로, 한 주 전보다 0.22%포인트 상승했다고 밝혔다.   지난해 12월 이후 약 4개월여 만에 다시 7%대로 뛰어올랐다. ABC는 애틀랜타 평균 집값이 39만 9005달러를 기준으로 지금 집을 사면 매달 갚아야 하는 모기지만 2630달러에 달한다고 보도했다. 장채원 기자 jang.chaewon@koreadaily.com애틀랜타 주택 고정금리 주택담보대출 주택매물 재고량 주택 매매계약

2024-04-19

[부동산] 2023년 한해를 돌아 보며

다사다난하였던 2023년도 이제 며칠 남지 않았다. 돌아보면 부동산 및 모든 경제 지표가 그리 밝지는 않았다. 우크라이나와 이스라엘의 분쟁도 미국 경제에 도움이 되지 않았던 것으로 보인다. 한편 2024년에는 천정부지로 치솟던 미국 주택담보대출 금리와 주택 가격이 내년에는 완화될 것이라는 전망이 나왔다. 올해 미국 주택시장은 모기지금리가 8%에 육박했고, 높은 금리에도 주택 재고가 부족해지면서 주택 가격이 고공행진을 이어갔다.   미국 부동산업체 리얼터닷컴에 따르면 대니엘르 헤일 리얼터닷컴 수석 이코노미스트는 “지난 1년간 미국 주택시장이 정체 상황을 보이면서 별다른 돌파구를 찾기 어려울 것”이라면서도 “더 이상 상황이 악화되지는 않을 것”이라고 말했다. 하지만 시장이 안정되더라도 어려운 상황은 지속될 것이라고 그는 내다봤다.   헤일 이코노미스트는 “모두가 주택 시장의 교착상태가 끝날 것을 준비하고 있다”며 “하지만 아직 그 부분이 일어나는 상황은 아니다”고 말했다.   리얼터닷컴은 올 한해가 미국 주택시장에 너무 힘든 해였다고 설명했다.   매수자는 매수할 여유가 없고, 매도자는 매도를 원하지 않으며, 모기지 금리는 20년 만에 최고 수준에 도달했고, 매매할 주택은 너무 적었기 때문이다.   리얼터닷컴은 주택 가격은 2024년에 드디어 하락하기 시작할 것으로 전망했다. 다만 가격이 약 1.7% 정도만 내릴 것으로 봤다. 아직 매수자에 의미 있는 레벨이 되기에 충분한 수준은 아니라고 리얼터닷컴은 설명했다.   주택 가격 상승세가 가팔랐지만 내년에는 일시 정지 버튼을 누르게 될 것으로 분석했다. 지금 집을 못 사면 가격이 더 오를 것이라는 불안과 압박이 해소될 수 있을 것이라고 언급했다.   헤일 이코노미스트는 “집값이 가파르게 올랐지만 약간 휴식기가 있을 것”이라며 “매수자의 정신 건강에 매우 좋을 것”이라고 봤다. 다만, 그는 “지난 10년 동안 크게 오른 것에 비해 아주 작은 하락”이라고 말했다.   내년에 미국 모기지 금리는 7% 아래로 떨어질 것으로 예상됐다.   리얼터닷컴은 2024년 평균 모기지금리는 6.8%로 30년 만기 고정 금리는 내년 말 6.5%까지 내려갈 것이라고 예상했다. 전국 중위소득을 가진 매수자가 주택담보대출에 쓰는 비용도 평균 34.9% 정도인데 내년 말에는 30% 미만으로 떨어질 것으로 리얼터닷컴은 내다봤다.   하지만 주택 구입의 어려움은 더 심해질 것으로 전망됐다.   주택 가격이 좀 내리더라도 매수할 수 있는 주택 수는 여전히 적을 것이라고 분석했다.   신축이 아닌 기존주택 중에 매매로 나오는 물건들은 2024년에 올해보다 14% 감소할 것이라고 내다봤다.   이는 주택 소유자의 3분의 2 정도가 4% 미만의 모기지 금리를 부담하고 있는데 금리가 여전히 높아 주택을 매도할 필요성을 못느끼기 때문이라고 설명했다.   내년에 미국 주택 임대료는 하락할 것으로 예상됐다.   수년간 급격하게 오른 임대료가 내년에는 0.2% 정도 내릴 것이라고 리얼터닷컴은 내다봤다.   좋은 소식은 특히 연준이 금리 인상 속도를 크게 완화한다면 2024년에는 상황이 호전될 수 있다는 것이다. 질로의 스카일러 올슨 수석 경제학자는 “2023년 주택 공급에 있어 경제성이 가장 큰 요인이 될 것이지만 모기지 금리가 하락할 경우 낙관적인 여지가 있다”면서 “모기지 비용이 더 낮아지면 거래가 늘어날 것”이라고 전했다.     2024년 부동산 시장이 어떻게 변할지 좋은 지표들은 많지만 각개인이 처한 현실을 직시하고 대비하여 더욱 희망적이고 활기찬 새해를 맞기를 기대해 본다.   ▶문의:(213)445-4989 현호석 대표/매스터 리얼티부동산 한해 매물부족 주택담보대출 금리 올해 주택시장 평균 모기지금리

2023-12-12

[부동산 가이드] 부동산 리얼 워치

주택 거래 감소세가 지속하면서 기존 주택 거래 지수가 관련 통계 집계 이래 최저 수준으로 떨어졌다. 그러나 올해 초 주택 가격이 하락할 것으로 전망했던 미국기업연구소는 올해 6% 상승한 데 이어 2024년에는 7%까지 오를 것으로 전망치를 수정했다.   여전히 투자 여력이 있는 사람들은 새로운 자산을 취득하고 싶어한다. 언론 보도가 부정적이었음에도 불구하고 많은 구매자들은 해당 주식에 매수 등급을 부여하고 있다. 또한 어떤 이들은 내년에 자산 가치가 하락해 투자 수익률이 높아질 것으로 예측한다.     바로 이 시점이 구매자와 판매자 간의 기대치를 재조정하는 휴식 시간이 될 수 있다. 이유는 판매자는 아직 현재 시장 상황에 대해 기대치 조정을 못하고 있고 반면에 구매자는 가격이 어디에서 안정될지 확신을 더 원하고 있기 때문이다. 부동산 자본 시장은 약세지만 조심스럽게 낙관론도 기대되는 이유는 부동산 시장이 상당한 시장 혼란과 경제 불확실성에도 놀라울 정도로  탄력성을 유지하고 있기 때문이다.   사실 부동산 소유주의 펀더멘털은 여전히 견고하다는 의견이 대세다. 핵심적인 문제는 자본이다. 자본 집약적 성격을 갖는 상업용 부동산은 자금줄인 수도꼭지가 잠기면 곧 문제가 발생할 수 있기 때문이다.   결론적으로 가주부동산협회(CAR) 예측은 2024년에 모기지 금리가 하락할 것으로 예상되기 때문에 가주 주택 시장의 셀러와 바이어 모두에게 더 나은 해가 되리라는 것이다. 주택담보대출 금리가 낮아져서 페이먼트 부담이 줄어 판매 주택이 증가하는 시장이 될 것이다. 여전히 ‘좋은 물건은 실패하지 않는다’는 매수자들의 심리가 더욱 강하게 시장과 거래에 반영되고 있다. 금리인하는 양면성이 있다. 금리가 인하되면 주택가격은 지금보다는 더 오를 것이고, 첫 주택구입자들은 더 오른 가격에 주택을 구입해야 한다.   또한 요즘 들어 한국 거주자가 해외 부동산을 구입하는 조건과 만약 구입한다면 외국환은행 관련해서 신고해야 하는지에 대한 문의가 많다. 외국인에게 부동산 구입을 돕는 외국인 담보 대출이 가능하기 때문이다. 특히 미국에 자녀가 유학 중인 경우에는 비싼 렌트비를 내기보다는 미국에 집을 구입해서 렌트비로 나갈 돈을 절약하고 시간이 지난 후에  집값 상승에  따른 수익도 있어서 좋은 기회라고 생각한다.     최근 몇 주새 나타난 주택담보대출 금리 내림세는 주택 수요 증가에 도움이 될 것이면서도 제한된 주택 재고 수준이 구매 수요 충족을 어렵게 하고 있다.   미국 부동산 시장의 해결책은 결국 기다리는 인내심이다. 연준이 금리를 22년 만에 최고치로 인상했음에도 미국 경제는 건재하다. 인플레이션법을 활용해 전 세계에서 신산업 우량기업들을 미국으로 끌어들이고 있어 소비, 고용, 경제성장률 등 주요 지표가 양호하다.이제부터는 중립 금리가 뉴노멀이 될 수 있다고 한다. 중립 금리는 지금 같은 고금리도 아니고 몇 년 전의 저금리도 아니다.   또한 부동산 시장도 내년 상반기 말부터 금리 인하를 기대하면서 장기적으로 중립 금리에 대비하는 분위기다. 금리 상승이 멈추거나 잠재적으로 하락할 수 있다는 신호는 부동산 가치를 결정하고 재융자를 촉진하며, 잠재적으로 거래를 활성화하는 데 매우 유용할 수 있다.     ▶문의:(949)873-1380 써니 김 / 뉴스타부동산 어바인 명예부사장부동산 가이드 부동산 리얼 부동산 시장 주택담보대출 금리 부동산 자본

2023-12-06

[재정칼럼] 투자의 간단함 (Simplicity)

14세기 영국의 논리학자이며 수사였던 오컴 윌리엄의 이름을 딴 ‘오컴의 규칙(Occam’s razor)’이라는 것이 있다. 어떤 문제점에 대해서 여러 가지의 해결책이 존재한다면 ‘가장 간단한 방법을 선택하라’는 것이다. 이 규칙은 모든 상품의 부품을 디자인할 때도 적용되는 말이다. 간단해야 조립하기 쉽고, 기능 면에서도 좋아지고, 고치기도 한결 쉽기 때문이다.     이런 간단함은 기계에만 적용되는 것은 아니다.  사람들은 혁신을 추구하며 새로운 것을 끊임없이 갈망한다. 손안에 들어오는 스마트폰은 인간을 달나라로 보내기 위해 필요한 수학 계산까지 할 수 있는 용량을 가지고 있다. 인터넷을 통해 전 세계와 연결하며 소식을 주고받는다. 사진도 공유한다. 인터넷으로 전 세계 어느 상품도 손쉽게 그리고 저렴한 가격으로 구입할 수 있다. 놀라운 기술의 혁신이다.   이런 놀라운 기술적 혁신이 금융기관에서는 적용되지 않는다는 안타까움이 있다. 그 이유가 무엇일까? 혁신의 가치가 모든 사람에게 똑같이 적용되지 않기 때문이다. 다시 말하면 어떠한 혁신의 가치가 금융회사와 일반 투자자에게 적용되는 것이 다르다는 뜻이다.     ‘간단한 것이 최선이다’라는 규칙이 금융회사에는 적용되지 않는 것은 금융계에서 만들어낸 상품들은 혁신적이라고 해도 일반적으로 복잡하기 때문이다. 복잡하다는 것은 이해하기 어렵다는 의미다. 그리고 대부분의 경우 상품을 만들어 낸 금융 기업이나 파는 사람에게만 이익이 되며, 같은 상품을 소유하고 있는 일반 투자자에게는 큰 이익이 없으며 오히려 손해가 되는 경우가 많다.   이해를 돕기 위해서 한 예를 들어본다. 부채담보부증권(Collateralized Debt Obligation, CDOs)은 주택담보대출(Mortgage)을 바탕으로 만들어진 금융 신상품이었다. 주택담보대출 중개인은 집을 구입하려는 손님들을 은행에 소개하며 수수료를 받는다. 은행은 주택을 담보로 잡고 돈을 빌려주면서 수수료를 청구한다. 이러한 과정에서 주택담보대출은 유가증권(Securities)으로 변신하며 등급이 매겨진다. 등급이라는 것은 신용등급(AAA rating)을 뜻한다. 등급을 결정하는 회사들은 유가증권에 등급을 할당하며 수수료를 부과한다. 그리고 주식중개인 역시 이러한 유가증권을 사고팔면서 수수료를 부과한다. 이처럼 여러 중간 과정을 지나면서 반복적으로 수수료가 부과되는 것이다. 이런 신상품은 너무 복잡하여 일반 투자자들이 이해하기가 어렵다.   새로운 금융상품은 복잡할수록 수수료가 많아진다. 수수료가 많다는 뜻은 상품을 만들어 낸 사람들에게만 혜택이 돌아가고 상품을 구입하고 소유한 사람들에게 돌아가는 혜택은 상대적으로 적어진다는 것을 의미한다.   다른 예로는 우리가 흔히 접할 수 있는 어뉴이티(Annuity)와 같은 금융 상품이다. 이 상품 역시 상당히 복잡하다. 어뉴이티에 관한 상품 소개 책자는 작은 글씨로 300~400페이지나 된다. 사정이 이러하니 일반 투자자들은 어떠한 투자상품인지를 이해하기 어렵다.     이러한 상품들은 판매하면서 수수료로 얼마나 받는지, 매년 경비로 얼마나 부과되는지, 투자한 금액에 대해서 실제로 돌려받는 액수는 얼마인지 등을 알 수가 없다. 그 이유는 너무 복잡하기 때문이다. 이런 복잡한 상품을 만들어 낸 금융회사들은 이익을 얻을 수 있지만 같은 상품을 소유하고 있는 일반 투자자들에게는 큰 도움이 되지 않으며 오히려 투자 손실로 이어질 수 있다.   우리가 이해하기 어려운 투자는 매우 조심해야 한다. 또한 ‘너무 듣기 좋은 말은 사실이 아닐 수 있음(Too good to be true)’을 명심해야 한다.     이명덕 / 박사재정칼럼 simplicity 간단함 일반 투자자들 상품 소개 주택담보대출 중개인

2023-12-04

[부동산] 전쟁과 주택 시장

러시아와 우크라이나간 오랜 전쟁으로 인한 원자재값 불안이 계속되는 가운데 이스라엘과 팔레스타인 분쟁까지 발발하면서 주택업계에도 긴장감 및 혼란한 상황이 전개되고 있다. 이에 더해 연방준비제도의 ‘인플레이션과의 전쟁’에서 높은 집값이 난관으로 떠오르고 있다.     투자 전문 매체 마켓워치는 지난 10일 주택 가격이 쉽사리 내리지 않으면서 올해 소비자물가지수(CPI) 상승률은 5.5~6.0%의 높은 수준을 유지할 것으로 분석했다. 그 이유로 매체는 “역사적인 데이터를 보면 미국의 경기침체가 공식적으로 선언되는 상황이 올지라도 지난 46년간 미국의 주택 가격은 2008년 글로벌 금융위기 때만 제외하고는 마이너스를 기록한 적이 없었다”고 설명했다.   최근 몇 년간 미국의 대출 차주들이 저비용의 30년 만기 고정금리 조건의 주택 담보대출을 집중적으로 받아왔다는 점도 주목해야 한다. 주택담보대출이 대부분 고정금리라는 점은 연준의 급격한 금리 인상에 따른 충격파를 완화해줄 수 있기 때문이다.   싱크탱크 어반 인스티튜트의 집계에 따르면 현재 미국 주택담보대출(모기지) 잔액 12조8000억 달러 가운데 변동금리 비중은 10% 수준에 그치는 것으로 집계됐다. 이는 주택 시장에 미칠 충격에 방파제 역할을 해주기 때문에 기존 주택 소유자들에게는 희소식이라고 매체는 전했다.   물론 최근 일각에선 연준의 급격한 기준금리 인상으로 인해 주택 시장의 조정 가능성을 거론하는 목소리도 커지고 있다. 앞서 코로나19 사태 이후 미국의 주택 가격이 연준의 대규모 돈 풀기 정책으로 매년 20%씩 급등세를 이어왔다는 점도 하락 가능성에 힘을 보탰다.   온라인 부동산 서비스 회사 레드핀에 따르면 지난달 미국 주택 시장에서 30일 이상 매물로 나와 팔리지 않고 있는 주택은 전체 매물의 60%나 되는 것으로 집계됐다. 2012년 이후 두 번째로 높은 증가율이며, 코로나19팬데믹 이후로는 가장 빠르게 증가했다.   그러나 매체는 2008년 경제 위기 이후 미국의 주택 공급이 계속해서 부족한 수준을 이어왔다는 점도 지적했다. 가뜩이나 주택 공급이 부족한 상황에서 연준의 코로나19팬데믹 이후 통화 완화 정책은 주택 시장 상황을 더욱 악화시켰다는 것이다.   글로벌 투자은행(IB) 바클레이즈는 “주택 가격의 급등세는 올가을부터 다소 누그러지기 시작할 수 있을 것”이라면서도 강력한 주거 비용이 근원 CPI를 어느 정도 고정시킬 것으로 내다봤다. 바클레이즈는 “강력한 임금, 타이트한 노동 시장, 식품 및 에너지 가격의 불확실성 등으로 집값이 여전히 높은 수준을 유지할 수 있다”고 경고했다. 첸 포트폴리오 매니저는 “연준은 작년에 긴축 통화 정책에 돌입해야 했는데 상황에 뒤늦게 대처하는 실수를 저질렀다”고 재차 비판했다. 시장 예상치 8.7%와 지난 6월의 상승률인 9.1%를 모두 하회하면서 인플레이션이 정점을 찍은 것이 아니냐는 분석이 나왔다.   현재 대다수의 전문가가 미국 부동산 시장에 10년 전 미국을 강타하고 지났던 서브프라임 사태와 같은 사태가 당장 벌어지지는 않을 수 있지만, 지속적으로 높아지는 가격에 대해 우려를 하고 있다. 곧 전쟁과 분쟁이 끝나고 인플레이션도 잡히면 좀 더 활발한 부동산 시장이 되길 기대하여 본다.   ▶문의:(213)445-4989 현호석 대표/매스터 리얼티부동산 시장 전쟁 기준금리 인상 주택 시장 현재 주택담보대출

2023-11-14

[부동산 이야기] 2024년 가주 주택 시장 전망

2017년 가주 주택의 중간 가격은 54만 달러였다. 2024년은 이보다 무려 60% 이상이 오른 86만 달러가 될 것으로 예상된다. 그러나 모기지 이자율이 내리면서 주택 시장이 활발해질 것이라는 게 최근 가주부동산협회(CAR)가 발표한 내년의 주택 시장 전망이다.   그동안 계속된 금리 인상으로 2017년 4%였던 모기지 금리가 최근에는 7%를 웃돌고 있다. 작년 가주의 중간 주택의 가격은 82만2300달러였는데 올해 3분기엔 이보다 1.5% 하락한 81만 달러였다. 그러나 2024년에는 가격이 86만300달러로 6.2% 상승이 예상된다. 시장의 모기지 금리가 6%로 하락하면서 2024년엔 수요가 늘어 주택 가격이 반등할 것이라는 전망이다.   CAR가 발표한 주택 및 경제 전망에 따르면 경제 성장과 인플레이션 둔화로 인해 2024년 모기지 금리가 낮아지면서, 내년엔 가주 주택 판매가 촉진될 수 있는 유리한 시장 환경이 조성될 전망이다. 2024년 기존 단독주택의 매매량은 2023년 예상보다 22.9% 증가할 것이라고 한다.   그러나 모기지 금리가 7%에서 6%대 아래로 낮아져도 집값이 그만큼 오르기 때문에 가주에서 주택을 구매할 수 있는 가구의 비율은 올해와 마찬가지로 여전히 17% 정도밖에 되지 않는다. 2017년 주택 구매가 가능한 가구 비율이 29%가 넘었던 것을 고려하면 내 집 마련이 점점 어려워지고 있다는 의미다.   CAR의 ‘2024년 가주 주택 시장 전망’의 기본 시나리오에 따르면 내년 기존 단독 주택 판매는 2023년 26만6200채에서 22.9% 증가한 32만7100채에 도달할 것으로 예상된다. 2023년 수치는 지난해 34만2000채의 주택 판매 속도보다 22.2% 감소한 상태다.   결론적으로 CAR의 예측은 2024년에 모기지 금리가 하락할 것으로 예상되기 때문에 가주 주택 시장의 셀러와 바이어 모두에게 더 나은 해가 되리라는 것이다. 주택담보대출 금리가 낮아져서 페이먼트 부담이 줄어 판매 주택이 증가하는 시장이 될 것이다. 그러면 지난 몇 년간 치열한 경쟁 시장에서 밀려난 첫 집을 장만하는 바이어들도 집을 팔아도 다시 살만한 집이 없어 움직이지 못하던 재구매자들도 시장으로 돌아오게 할 것으로 보인다.   6%로 예상되는 내년의 평균 30년 고정 모기지 이자율은 여전히 코로나19 팬데믹 이전 몇 년 동안 관찰된 수준보다 높겠지만, 지난 30년간의 평균보다는 낮을 것으로 예상된다. 이처럼 시장 상황과 대출 환경이 지속해서 개선되면서 2024년 주택 공급에서 활성 매물이 10~20% 증가할 전망이다.   한편 2024년 경제는 지속해서 둔화할 것으로 예상되면서 연방준비제도(Fed·연준)는 내년부터 통화정책을 완화하기 시작해 모기지 금리가 2024년 한 해 연속 하락세를 보일 것이며 모기지 이자율은 내년 말까지 5% 중반대에 도달할 수 있을 것이다.   구매자들은 더 높은 가격에도 주택을 구매할 수 있는 재정적 유연성을 갖게 되며, 이는 주택 수요를 증가시키겠지만 계속되는 시장의 주택 공급 부족으로 앞으로도 주택 가격이 계속해서 상승 압력을 받을 것으로 전망되고 있다.   ▶문의: (818)497-8949 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 주택 시장 주택 시장 주택담보대출 금리 주택 판매가

2023-10-11

[택스클리닉] 업무용 주택 사용 경비 Part 2

이번엔 업무용 주택 사용 경비에 적용되는 행정 활동이나 관리 활동은 무엇인지 살펴보겠습니다. 일반적인 활동에는 고객에게 청구하는 것, 장부 및 기록 보관, 물품 주문, 약속을 설정하는 것, 그리고 주문을 전달하거나 보고서를 작성하는 것을 포함합니다.   지난 배관공 자영업자의 예시에서 홈 오피스를 배관 사업의 행정 또는 관리 활동에 사용하며, 이러한 행정 또는 관리 활동을 수행하는 다른 고정된 장소는 없었습니다. 또한 청구서를 다른 회사에서 처리하기로 한다고 해서 주요 사업장으로서 홈 오피스의 자격이 박탈되는 것은 아닙니다. 주요 사업장을 포함하여 자격을 충족할 시에 공제가 가능합니다. 업무용 주택 사용 공제 한도 내에서 비용을 공제할 수 있습니다.   다음 기준을 살펴보도록 하겠습니다. 만약 주요 업무용 장소 기준을 충족하지 못할 경우, 고객을 위한 회의 장소 기준을 충족할 수 있습니다. 홈 오피스는 다른 장소에서 업무를 수행하더라도 정상적인 업무 과정에서 집에서 환자 또는 고객을 상대할 경우 자격을 얻을 수 있습니다. 만약 집에서 환자 또는 고객과 대면으로 만나고 집의 사용이 사업 수행에 실질적이고 필수적인 것이라면, 집에서 독점적으로 그리고 정기적으로 사용하는 부분에 대한 비용을 공제할 수 있습니다.   마지막 기준은 별도 구조 기준입니다. 업무용으로 그리고 정기적으로 사용할 경우 스튜디오, 차고, 창고 또는 헛간과 같은 별도의 건물 구조에 대한 비용을 공제할 수 있습니다. 구조가 주요 업무 장소나 환자 또는 고객을 만나는 장소가 될 필요는 없습니다.   특정 경비는 주택의 업무용 사용 여부와 관계없이 공제됩니다. 주택의 업무적 이용 경비를 청구할 수 있는 적격 대상이라면, 이러한 경비의 업무 부분을 사용하여 주택의 업무적 비용 공제를 계산할 수 있습니다. 이런 경비는 부동산 세금, 공제 가능한 주택담보대출 이자, 적격 주택담보대출 보험료, 재해 손실입니다.   단, 집을 업무용으로 사용할 때만 공제되는 경비가 있습니다. 일반적으로 보험료, 임대료, 수리비, 공과금 및 서비스, 주택의 감가상각을 포함하지만, 여기에 국한되지 않습니다.     주의해야 할 두 가지가 있습니다. 부동산 세금 및 주택담보대출 이자에 대해 이중 공제를 받지 마십시오. 스케줄 C의 세금 및 이자에서 사업 부분에 대한 금액을 신고하는 경우 스케줄 A, 항목별 공제의 개인 부분만 신고해야 합니다. 스케줄 C와 스케줄 A에 신고된 금액은 한 해 동안 지불한 총 이자 및 세금이어야 합니다.   만약 업무용으로 집을 사용했다면 이익을 보고 판매할 때 또는 이익이라고 불리는 금액으로 팔 때 일부 특수한 규칙이 적용됩니다. 간단히 말해서, 수년 동안 감가상각을 위해 청구했거나 청구했을 수 있는 이득의 일부에 대해 세금을 납부합니다.   재택 사업이 있는 경우 기록 보관이 필수적입니다. 그리고 주택을 사업용으로 활용하는 것에 대한 공제를 계산하는 데 필요한 내용을 기록한 정보는 반드시 잘 보관해야 합니다.   ▶문의: (213)383-1127  제임스 차 / 공인 택스솔루션 스페셜리스트택스클리닉 업무용 사용 업무용 사용 업무용 주택 주택담보대출 이자

2023-08-20

[FOCUS] 주택 구입비 22% 상승, 실업률 2배 급증

  연방정부 채무불이행(디폴트)이 백악관과 공화당의 힘겨루기를 넘어서 현실이 될 가능성이 점차 커지면서 그 파급력에 대한 우려도 커지고 있다.   재닛 옐런 재무부 장관이 연방정부의 보유현금이 바닥나는 날짜로 특정한 ‘X-데이트’가 6월 1일은 앞당겨진 상황에서 현재 부채한도인 31조4000억 달러가 상향되지 않으면 사회보장제도와 건강보험 운영, 공무원과 군인의 월급 등이 지급되지 않을 수 있다.   부동산 정보회사 질로우는 디폴트 발생 시 30년 고정금리 주택담보대출 금리의 급상승으로 주택 구입 비용이 22% 늘어날 것으로 추산했다. 이렇게 되면 오는 7월 이후 1년 반 동안 매매될 것으로 예상하는 주택 600만 채 가운데 12%가 사라지게 된다.     실업률도 현재 3.4%에서 8.3% 치솟을 것으로 예측됐다.   옐런 장관이 부채 한도가 늘지 못하면 경제적 재앙이 될 것이라고 경고한 것처럼 월가 전문가들도 이미 취약해진 경제를 자해적인 경기 침체로 몰아넣을 것이라고 우려했다. 글로벌 전략 컨설팅회사 EY파르테온의 그레고리 다코 수석 이코노미스트는 폭스뉴스와 인터뷰에서 “재무부의 지출 삭감과 심각한 금융시장 불안, 민간 부문 신뢰 타격 타격이 결합하면 실질 국내총생산(GDP) 타격은 약 4.5%에 달할 것”이라고 추산했다.   로이드 오스틴 국방부 장관은 11일 2024 회계연도 예산 심사를 위한 상원 세출위원회 국방소위에서 디폴트가 중국에만 이익이라고 지적했다. 오스틴 장관은 “디폴트 사태로 인해 중국이 흠집 내고자 하는 미국의 명성에 실질적 위험이 발생할 수 있다”고 경고했다. 오스틴 장관은 “이는 현실적으로 예측 가능성을 가지고 병사들에게 급여를 지급할 수 없다는 의미”라며 “이는 우리 군과 민간인의 수입에 실질적 영향을 미칠 것”이라고 말했다. 이어 “이는 중국을 비롯해 모두가 악용할 수 있는 부분”이라고 덧붙였다.   마크 밀리 합참의장도 “중국은 현재도 우리를 공개적으로 쇠퇴하는 열강으로 묘사한다”며 “채무 불이행은 이 같은 생각을 강화하고 미국의 위험만 키울 것”이라고 말했다.   국제통화기금(IMF)도 이번 사태가 세계 경제에 미칠 심각한 영향을 경고했다. 줄리 코잭 IMF 대변인은 11일 브리핑에서 “만약 미국이 디폴트에 빠진다면 차입비용 증가 가능성을 포함해 미국뿐 아니라 글로벌 경제에 매우 심각한 영향을 줄 것이라는 게 우리의 평가”라고 말했다. 그러면서 코잭 대변인은 “모든 당사자가 시급히 이 사안을 해결해야 한다”고 촉구했다. 그는 또 더 높은 금리 환경에 적응하는 과정에서 나타날 수 있는 지역 은행 등이 이번 사태로 새로운 취약성에 처할 것에 경계를 늦춰선 안 된다고도 조언했다.   시간이 부족한 것도 디폴트 위험성을 높이고 있다. 재무부가 설정한 디폴트 시기는 다음 달 1일이지만 실제로 협상 가능한 시간은 나흘밖에 되지 않을 수도 있다.   12일 정치전문매체 더힐에 따르면 상원은 메모리얼데이를 맞아 19∼29일 휴회에 들어간다. 하원도 29일이 시작되는 주에 휴회한다. 조 바이든 대통령은 19∼21일 주요 7개국(G7) 정상회의를 포함해 3개국 순방에 나선다. 이를 고려하면 조 바이든 대통령과 케빈 매카시 하원의장 간 담판 시간은 15∼18일이 전부다.   연방의회 예산국(CBO)도 12일 디폴트 위험이 있는 시기에 대한 예상 일정을 업데이트한 보고서를 발표하면서 디폴트 시한이 6월 첫 2주가 될 수 있다고 추정했다. 그 사이 디폴트를 일시적으로 막기 위해 1월부터 취하고 있는 특별 조치가 소진될 위험이 더 커졌다고 경고했다. CBO는 지난 2월까지만 해도 디폴트 시기를 7~9월로 추정했었다. 국세청도 지난주 중간 업데이트를 통해 과세 시즌이 종료되면서 6월 초 디폴트 위험이 더 커질 것이라고 경고했다. 연방정부 세수는 지난달 예상보다 적어 디폴트를 막는 데 사용할 자금이 줄어들었다.   다만 CBO는 재무부의 현금과 특별 조치가 6월 15일까지 정부에 시간을 벌어주면 추가 비상조치 등으로 최소한 7월 말까지 연방정부가 재정 운영을 유지할 것이라고 예상했다.   바이든 대통령은 조건 없는 부채한도 증액을 요구하는 반면, 연방하원의 다수당인 공화당은 민주당이 상당한 지출 삭감에 동의하지 않는 한 부채 한도를 올리지 않겠다는 입장을 고수하고 있다.     ━   “연방정부 채무 준수돼야”…수정헌법 14조 발동 거론     부채 한도 협상이 불발될 경우 연방정부의 채무불이행을 막기 위해 수정헌법 14조 발동까지 거론되고 있다.   수정헌법 14조는 ‘연방정부의 모든 채무는 준수돼야 한다’는 조항으로, 일부 헌법학자들은 대통령이 부채 한도를 상향하지 않고 계속해서 부채를 발행할 수 있는 권한을 부여한다고 해석하고 있다. 의회가 사태를 해결하지 못하면 행정부 수장인 대통령이 직접 나서 부채 한도를 올려 채무 불이행을 피할 수 있다는 논리다.   조 바이든 대통령은 의회가 부채한도를 올리지 않으면 이 조항을 발동하는 걸 고려하고 있다고 말했고 일부 민주당 의원도 이를 지지하고 있다.   뉴욕타임스도 지난 2일 백악관과 재무부, 법무부의 경제·법률 참모들이 최근 수개월간 수정 헌법 14조 발동 가능성을 놓고 격론을 벌였다고 보도했다. 하지만 바이든 행정부는 부채 한도는 의회가 풀어야 할 문제라는 입장을 고수하고 있다. 월스트리트저널에 따르면 재닛 옐런 재무장관은 11일 “그것(수정헌법 14조 발동)이 실행할 수 있는 전략인지 법적으로 의문”이라고 말했다.FOCUS 구입비 실업률 연방정부 채무불이행 디폴트 사태 고정금리 주택담보대출

2023-05-14

저소득층 모기지 부담 낮춘다

연방정부가 저소득층의 주택 구매 부담을 덜어주기 위해 정부가 보증하는 주택담보대출(모기지) 보험의 보험료를 인하할 계획인 것으로 전해졌다.   월스트리트저널(WSJ)은 21일 복수의 소식통을 인용해 연방주택관리청(FHA)이 생애 첫 주택 구매자들과 저소득층을 대상으로 한 주택담보대출 보험료를 낮춰주기로 했다고 보도했다.   이번 조치로 해당 보험을 이용해 27만 달러를 대출받은 경우 월 70달러 정도의 보험료 부담이 줄어들 것으로 예상된다.   대출자는 자신이 돈을 갚지 못할 경우 대출한 금융기관의 손해를 막기 위해 FHA 보험에 가입하는데, 이 보험이 없었다면 대출이 어려웠을 저소득층의 대출 접근성을 개선하는 기능을 한다.   하지만 법적으로 2% 위면 되는 FHA 보험 기금의 자본준비금 비율이 지난해 11월 11%에 이를 정도로 보험료가 너무 높다는 지적이 주택담보대출 업계에서 나오고 있다.   게다가 부동산 중개업체 레드핀에 따르면 지난해 12월 주택을 매수하면서 이 보험에 가입한 사람이 2020년 5월 이후 가장 많은 6명 중 약 1명에 달할 정도로 최근 주택 구매 시 해당 보험 활용이 늘어난 상황이다.   FHA 청장을 지낸 뒤 주택담보대출 업계에서 컨설팅을 하는 데이비드 스티븐스는 보험료 인하에 대해 “봄 주택구매 성수기가 오는 가운데 더 많은 구매자에게 분명히 도움이 될 것”이라고 말했다.   보험료 인하를 위해 로비활동을 해온 한 업계 단체 관계자는 “소수자·저소득층 대출자들이 주택 보유 비용 문제로 전례 없는 어려움에 직면한 가운데, 행정부가 이들을 도울 수 있는 가장 중요한 방법이 보험료 인하일 것”이라고 평가했다.   미국 집값은 코로나19 확산 시기에 급격히 늘어난 유동성과 신규주택 부족 상황 속에 급등했다.   하지만 지난해 공격적인 금리 인상 여파로 주택 수요가 크게 위축됐고, 역대 최고 수준으로 높아진 집값에 대출 금리까지 치솟으면서 수요자들의 주택 매수 여력은 매우 축소된 상태다.   이날 부동산중개인협회(NAR) 발표에 따르면 1월 기존주택 매매 건수가 전월보다 0.7% 감소, 1999년 통계 집계 시작 후 최장인 12개월 연속 감소세를 이어갔다.   지난달 거래된 기존주택 중위가격은 35만9000달러로 전월보다 2%가량 떨어졌으며, 전월 대비로는 지난해 6월 역대 최고가(41만3800달러)를 찍은 뒤 7개월 연속 하락했다.   카멀라 해리스 부통령이 22일 이러한 정책 변화를 발표하고 다음 달 시행할 예정이라고 소식통들은 덧붙였다. 김은별 기자저소득층 모기지 주택담보대출 보험료 저소득층 대출자들 주택담보대출 업계

2023-02-22

‘평촌 센텀퍼스트’, 연 4%대 특례보금자리론 적용해 자금 부담 낮춰

 정부가 이달 말부터 특례보금자리론을 운영할 예정인 가운데 내 집 마련을 희망하는 실수요자 사이 '평촌 센텀퍼스트'가 주목받고 있다. 특례보금자리론 혜택을 받을 수 있는 것은 물론 다양한 무상 옵션을 제공해 자금 부담을 크게 낮췄기 때문이다.     오는 1월 30일부터 12월 말까지 1년간 한시적으로 운영되는 특례보금자리론은 기존의 안심전환대출, 보금자리론, 적격대출 등을 통합한 주택금융 상품이다. 소득 요건을 없애고 주택 가격의 상한도 높여 대출 문턱을 크게 낮춰 금리 인상 속 주택 구매 부담을 크게 덜 것으로 기대된다.     기존 보금자리론의 경우 부부 합산 소득이 연 7,000만원 이하인 경우에만 이용할 수 있었으나 특례보금자리론은 소득과 무관하게 신청이 가능하다. 주택 가격 상한은 기존 6억원에서 9억원으로 늘렸고 대출 한도도 3억 6,000만원에서 5억원까지 대폭 확대된다.     수요자들이 가장 눈여겨보는 것은 연 4%대의 고정금리가 적용된다는 점이다. 5대 시중은행이 지난해 11월 실제 취급한 변동금리 주택담보대출의 평균치(5.11~5.71%)보다 낮은 수준으로, 이자에 대한 부담을 확실히 낮췄다. 여기에 기존 보금자리론과 마찬가지로 LTV(주택담보대출비율), DTI(총부채상환비율)가 적용될 것으로 보이나 DSR(총부채원리금상환비율)은 적용되지 않아 대출 규모를 더 늘릴 수 있게 됐다. 이자가 부담스러워 아파트 구매를 주저했던 실수요자들에게는 좋은 발판이 될 전망이다.     평촌 센텀퍼스트 역시 올해 잔금을 치르는 후분양 아파트이자 대다수 타입의 분양가가 9억원 미만으로, 특례보금자리론 혜택을 이용할 수 있을 전망이다. 계속된 금리 인상으로 자금 부담이 커진 가운데 잔금 대출 시 연 4%대의 낮은 이자를 고정으로 적용 받을 수 있다는 점은 실수요는 물론 투자수요 사이에서도 큰 매리트로 여겨지고 있다.     경쟁력 있는 분양가도 수요자가 주목하는 부분이다. 평촌 센텀퍼스트의 주력 타입인 59㎡ 타입 분양가는 약 7억 4천만원에서 8억원 사이에 책정돼 있다. 특히 발코니 확장을 비롯해 시스템에어컨, 붙박이장, 거실 아트월 연장, 거실/주방면 목재패널마감 등이 모두 무상으로 제공된다.   한 업계 관계자는 “다양한 옵션 상품을 무상으로 제공하고, 여기에 특례보금자리론까지 이용할 수 있어 수요자가 느끼는 가격 장벽이 대폭 낮아질 것으로 보인다”고 전했다.   한편 ‘평촌 센텀퍼스트’는 경기도 안양시 동안구 일원에 들어선다. 지하 3층~지상 38층, 23개동, 전용면적 36~99㎡ 총 2,886가구 규모로 조성된다. 오는 1월 17일 당첨자 발표를 진행하고, 2월 6일부터 10일까지 5일간 정당 계약을 진행할 계획이다. 강동현 기자 kang_donghyun@koreadaily.com특례보금자리론 평촌 특례보금자리론 혜택 변동금리 주택담보대출 안심전환대출 보금자리론

2023-01-11

[부동산] 2023년 경제와 부동산 전망

2023년 경제성장률은 전년의 1.9%에서 0.7%로 하락할 것으로 예상한다. 일각에서 주장하는 것과 같이 경기침체는 2022년 말이나 2023년 초가 아닌 하반기에나 시작할 전망이다.   지난 10월의 고용지표나 물가수준 등을 고려하면, 미국 경제가 경기침체 국면에 근접했다는 근거는 많지 않다. 게다가 미국의 중앙은행인 연준은 지난 3월부터 정책금리 인상을 시작했는데, 지난 9월에서야 정책금리가 중립금리 수준을 웃돌며 통화정책이 긴축국면으로 진입했다. 중립금리란 경제가 잠재성장률 수준에서 인플레이션 압력이 없는 상황의 금리 수준을 의미한다.     통화정책의 시차가 9개월 전후라는 점을 감안하면, 연준이 그동안 정책금리를 인상한 효과는 2023년 하반기에 더욱 가시화할 것으로 보인다.     주택시장을 보면 주택 가격 폭락은 역사적으로 자주 일어나지는 않았다. 80년대 초, 90년대 초, 그리고 글로벌 금융위기를 몰고 온 2008년이었다. 즉, 미국의 주택 가격이 전국적으로 두 자릿수 비율로 급락하는 것은 대공황과 2008년 서브프라임 사태 때뿐이었다. 그런데 현재의 분위기가 심상치 않다.   월스트리트는 주택 가격 하락 시대에 들어서고 있다는 것뿐 아니라 서브프라임 사태에 이은 또 다른 급락이 올 것이라는 것에 공통된 의견을 제시하고 있다.   지난주 투자은행 모건스탠리는 2023년 말까지 주택 가격이 7% 하락할 것으로 예상한다. 2006년에서 2012년까지 사이 최고점에서부터 27% 하락이 있었던 것에 비하면 아주 적은 하락률이지만 모건스탠리의 전망이 맞게 된다면, 서브프라임 사태 이후 두 번째로 가파르게 하락하는 것이 될 것이다.   이례적인 주택 가격 상승에 주택담보대출 금리 인상이 겹쳐 구매를 감당할 수 없는 수준에 이른 것이 원인이라고 포천은 전하고 있다. 모건스탠리의 보고서는 “주택담보대출 금리를 7%라고 한다면, 주택 구입 능력이 지금보다 더 나빠질 것으로 보인다.  우리가 생각하는 이런 수준의 하락에 있어 긍정적인 것은 이 하락이 주택 가격을 2022년 1월 때 정도로까지 돌려놓을 것”이라고 전했다.     7% 하락은 기초 사례 분석이다. 또한 이에 관한 분석도 냈다. 상승 사례는 내년 봄까지 주택담보대출금리가 다시 하락하면 2023년 미국 주택 가격은 5% 상승할 수 있고, 반대로 하락 사례에서는 미국이 침체에 들어가면 주택 가격이 10% 하락할 수 있다고 보고 있다.   모건스탠리의 애널리스트들은 “주택구매능력은 이미 어려움에 봉착했다. 주택 구매를 하려던 사람들이 임대료가 높아져 가는 환경에 노출되면서 계약금을 위한 저축 가능성이 약화되고 있다. 이것이 높아지는 실업률과 만나면, 주택 판매가 나쁜 면에서 글로벌 금융위기를 앞지르는 시나리오를 상상할 수 있다”라고 보고서를 썼다.     무디스 애널리틱스는 매 분기 소득 수준을 포함한 지역의 펀더멘털이 그 지역의 주택 가격을 받칠 수 있는지 평가한다고 한다. 한 지역의 주택 시장이 25% 이상 높게 평가가 되어 있다면, 무디스는 이를 크게 고평가가 된 것으로 본다. 올 2분기 가장 큰 413개 지역 주택 시장 중 210개 지역이 크게 고평가된 것으로 분류됐다. 그리고 크게 고평가가 된 주택 시장들의 10에서 15%의 하락을 보게 될 거라고 전망했다. 불황이 닥치면, 이들 고평가 시장들의 주택 가격 하락률이 20에서 25%로 커질 것이라고 예측하고 있다.   이들의 전망대로 주택 가격이 실제로 10~15% 하락하면 팬데믹 부동산 상승이 결국은 팬데믹 부동산 거품이었다는 뜻이라고 포천은 시사했다.   ▶문의: (213)445-4989 현호석 마스터 리얼티 대표부동산 경제 하락률이지만 모건스탠리 주택담보대출 금리 지역 주택

2022-12-13

[부동산 가이드] 부동산 리얼 워치

연준의 계속되는 금리 인상과 세계적인 인플레이션이 지속되는 가운데 계속 이자가 올라간다면 주택 경기에 영향이 미치므로 이자를 앞으로도 지속적으로 올리는 데는 한계가 있을 것이다. 따라서 현금을 보유한 바이어라면 지금이 부동산을 구입할 가장 좋은 기회라고 판단된다. 지금처럼 수요가 몰리지 않을 때 경쟁력 있게 집을 구매한 다음, 금리가 내려가는 시점에 이자율을 하향 조정해서 재융자를 하는 것도 하나의 방법이라고 할 수 있다. 또한 지속적인 렌트비 인상으로 임대료로 지불하는 비용이 집을 구매하여 모기지를 지불하는 비용보다 더 커질 수 있다. 내 집 마련에 대한 수요는 여전하다는 것이 전문가들의 분석이다. 모기지 사전 승인을 받고도, 매물들이 나오기만을 기다리는 잠재 바이어들이 여전히 많다는 것이다.     미국의 주택 가격 폭락은 역사적으로 자주 일어나지는 않았다. 80년대 초, 90년대 초, 그리고 가장 악명 높았을 때는 글로벌 금융위기를 몰고 온 2008년이었다. 즉, 미국의 주택 가격이 전국적으로 두 자릿수 비율로 급락하는 것은 대공황과 2008년 서브프라임 사태 때뿐이다. 2021년 미국의 30년 고정 주택담보대출 평균 금리는 3%였는데 최근 6.7%로 급등했고 일부 상품은 20년 만에 최고 수준인 연 7%를 넘어섰다. 시중은행의 주택담보대출 금리 7% 돌파는 2011년 이후 처음 있는 일이니 공포심을 느낄 만하다.   미국은 경제구조는 저축의 경제가 아닌 소비의 경제라고 생각한다. 본인 집을 가지고 있으면 집의 가격이 연간 평균 5~7% 정도 건전하게 오르는 가정하에 에퀴티(Equity) 금액을 가지고 집을 수리하거나, 학비를 지불하거나, 자동차를 구입 혹은 결정적으로 부동산에 투자하는 시드머니(seed money)로 사용되면서 또 다른 소비로 이어지게 된다. 따라서 Equity가 이뤄지지 않는 마켓이 되면 미국경기에 영향을 끼치며 부담으로 이뤄지게 된다.   부동산 시장은 폭락할 것인가? 아무도 알 수 없다. 올 초만 해도 집값이 상승할 거라는 의견이 대세였음을 고려할 때 집값이 앞으로 어떻게 될 것인지, 집값의 저점 시점을 거론하는 것은 부질없는 일이다. 가격을 예측하는 것은 홀짝 게임처럼 도박에 가깝기 때문이다. 무디스 에널리틱스는  블랙스톤과 브룩필드 같은 대규모 펀드가 임대 수익을 위해 주택을 매입하고 있고, 이런 트렌드가 지속될 것으로 보인다며 결과적으로 기관들이 많은 현금을 투자할 곳이 필요하고, 부동산에 장기적으로 투자할 것으로 내다봤다고 말했다.   바이어들 사이에서 ‘지금 집을 사는 것은 바보짓’이라는 인식 때문에 집을 구입할 수 있는 여력이 있으면서도 거래를 꺼리는 심리도 있다. 현 상황에서 집값이 소폭 하락하고 있고, 바이어들 간 경쟁이 없다. 집값이 내려가고는 있지만, 2009년 금융 위기와 같은 폭락 상황으로 가지는 않을 것으로 보인다. 연준의 기조에 따라 가격 상승세가 재개될 수도 있다.   ▶문의: (949)873-1380 써니 김 / 뉴스타부동산 어바인 명예부사장부동산 가이드 부동산 리얼 부동산 리얼 부동산 시장 주택담보대출 금리

2022-11-09

불확실한 부동산시장...실속형 부동산상품 인기, ‘김포 한강신도시 휴트라움’ 분양

 올해 세계경기의 불확실성이 점점 강해지면서 국내 부동산시장도 안갯속으로 빠져들고 있다. 당분간 정부의 긴축정책과 함께 고금리기조가 이어질 것으로 예상되기 때문이다.     한국은행이 지난 12일, 빅스텝(금리 0.5%포인트 인상)을 단행함에 따라 주택담보대출 금리에도 적지 않은 영향을 미칠 전망이다. 게다가, 다음달에도 기준금리 인상을 예고하고 있는 만큼 부동산시장에선 긴장감이 감돌고 있다.     연내 주택담보대출 금리가 14년만에 상단 8%를 넘어설 것이라는 관측도 시장에선 나오고 있다. KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행 등 5대 은행의 지난 11일 고정형 주담대 금리는 연 4.89~7.082%로 이미 상단 금리가 7%를 넘어선 상태다.     이달 단행한 빅스텝에 더해 다음달에도 기준기준금리가 오른다면 주택담보대출 금리 상단 8%시대를 맞이할 것으로 보인다. 미국 연준이 내년에도 금리를 인상할 것이란 관측이 우세한 가운데 국내 주택담보대출 금리도 상단 10%대에 근접할 가능성까지 점쳐지고 있다.     이처럼, 주택담보대출 금리가 가파르면서 서민들의 내 집 마련 기회도 조금씩 상실되고 있다. 높아진 금융비용만큼 주택시장의 진입도 어려워지기 때문이다.   이 가운데 실속형 분양가로 김포한강신도시에서 선보인 오피스텔이 실수요자들의 시선을 사로잡고 있다. 아파트를 닮은 주거형 오피스텔로 선보이는 만큼 쾌적성과 편의성을 두루 갖추고 있는 데다가 주변 개발호재도 풍성하기 때문이다.   그 주인공은 경기도 김포시 일원에 들어서는 주거용 오피스텔 ‘김포 휴트라움’이다.     이 오피스텔은 지하 3층~지상 10층, 총 169실(전용면적 27~36㎡) 규모로 건립된다 주방과 침실을 분리한 실속형 주거공간 1.5룸 133실과 2~3인 가구에게 적합한 2룸 36실이 공급된다. 2룸은 아파트 평면과 비슷한 3베이 혁신평면(36실)을 도입했다.     이 오피스텔의 1.5룸 분양가(전용 27㎡형 기준)는 1억원 후반대에 책정됐다. 2018년, 구래동 일대에 공급됐던 ‘김포한강트루엘 리미티드 에디션’ 전용 28㎡형의 분양가가 1억9,000만원 대였던 점을 감안하면 4년전 분양가와 큰 차이가 없다.     현재, 해당 오피스텔은 현재 최저가 보상제를 진행 중이다. 최저가 보장제는 판매 중인 현 상품보다 다른 상품의 가격이 더 저렴한 때 그 차액만큼 환불해주는 제도다.     여기에 더불어 다양한 금융혜택이 제공된다. 일단, 연내 주택담보대출 금리가 상단 연 8% 돌파를 앞두고 있는 만큼 중도금무이자 혜택의 규모는 더욱 커질 전망이다. 이뿐 만이 아니다. 계약 당시 일정 요건을 갖추면 계약금에 대한 이자비용을 최대 10%까지 지원할 계획이다. 현재 500만원에 계약 가능한 프로모션도 진행 중이다.     공시가격 1억원 미만 주택(오피스텔 포함)은 취득세 산정 시 주택수에 포함되지 않는다. 따라서, 다음에 주택을 구매하더라도 해당 오피스텔에 따른 취득세 중과규정은 적용되지 않는다.   또, 이 오피스텔은 풀퍼니시드 시스템을 적용하므로 입주 후에도 별도의 추가 비용은 크게 들지 않을 전망이다. 거실과 침실에 시스템에어컨이 설치되며 냉장고와 드럼세탁기(건조기능 포함), 인덕션 전기쿡탑2구 등 빌트인 가전제품도 제공된다. 아일랜드 식탁과 중문과 슬라이딩 도어, 세대별 개별창고 등도 기본적으로 제공된다. 이 외에도 1.5룸 구조에는 붙박이장, 2룸 구조엔 드레스룸을 무상 설치할 계획이다.     ‘김포 휴트라움’은 입지여건이 뛰어나고 배후수요가 탄탄하다. 구래동 일대는 복합업무지구로 개발된 만큼 업무·상업시설이 대거 밀집해 있다. 특히, 사업지 주변에는 지식산업센터가 나열돼 있으며 이 곳에 수많은 업체들이 입주해 있는 만큼 고정수요도 풍부할 것으로 예상된다.     경제자유구역으로 추진 중인 대곶지구(E-CITY)의 개발마저 끝난다면 ‘김포 휴트라움’의 가치가 더욱 높아질 것으로 기대된다. 또, 주변에 김포 최대 규모 복합문화 쇼핑몰인 월드기네스 622타워가 들어설 예정이다. 이 곳에는 테마파크와 실내수영장, 아쿠아리움, 800석 규모의 롯데시네마 등이 갖춰진다.   분양홍보관은 서울 양천구 일원에 마련됐다. 방문 전 사전에 전화를 통해 예약해두면 대기 없이 곧바로 상담을 진행할 수 있다.  강동현 기자 kang_donghyun@koreadaily.com한강신도시 부동산상품 기준금리 인상 국내 부동산시장 주택담보대출 금리

2022-10-26

중도금 무이자 단지 ‘경산 2차 아이파크’, 금리ㆍ분양가 상승 여력에 각광받아

경제 부담을 덜어줄 ‘중도금 무이자’ 단지가 수요자들에게 각광받고 있다.   최근 기준 금리의 상승과 분양가 상승여력으로 인해 수요자들의 내 집 마련이 커진 상황이다. 실제로 지난 12일 한국은행은 기준 금리를 이전 2.50%에서 0.50%p를 인상해 연 3.00%로 결정됐으며, 이 여파로 금융권의 주택담보대출 금리도 상승세를 보이고 있다. 금융권에 따르면 KB국민ㆍ신한ㆍ하나ㆍ우리 등 4대 은행의 혼합형 주담대 금리는 최고 8%를 육박하고 있다. 원자재 가격 상승도 내 집 마련의 문턱은 한층 더 높아진 실정이다. 일례로 지난해 7월 시멘트값은 1t당 7만5,000~7만8,000원에서 줄곧 올라 곧 1t당 10만원을 웃돌 것으로 전망되고 있다.   상황이 이렇다 보니 경제 부담을 줄여 내 집 마련 문턱을 낮춘 ‘중도금 무이자’ 혜택 분양 단지는 분양 시장에서 흥행을 이어가고 있다. 한국부동산원 청약홈에 따르면 지난 7월 대구광역시 서구 비산동 일대에서 공급된 ‘힐스테이트 서대구역 센트럴’ 오피스텔은 75실 모집에 1,854명이 청약에 나서 평균 24.7대 1의 청약 성적을 거뒀다. 이어 지난달 대구광역시 북구 읍내동에서 분양한 ‘화성파크드림 구수산공원’은 2일간 청약 접수를 실시한 결과 총 1,510건이 접수돼 올해 대구 최고 청약 성적을 기록, 최고 4.67대 1의 청약 경쟁률로 순위 내 마감됐다.   이러한 결과에 부동산 업계 관계자는 “최근 금리와 분양가 상승 여력으로 내 집 마련 시기를 고민하는 분이 많지만, 이럴 때일수록 중도금 무이자 혜택이 제공되는 단지에 주목해 볼 필요가 있다”며 “그동안의 금리 주기를 보면 그 근거를 엿볼 수 있다”고 전했다.   실제로 한국은행 기준금리 추이를 살펴보면 2000년부터 매년 1월 기준으로 통상 2년 사이클마다 금리가 하향 조정된 것은 확인할 수 있다. 이를 기반해 봤을 때 중도금 무이자 단지의 가치가 높다고 볼 수 있는데, 중도금 무이자 혜택의 경우 대출 이자를 사업주체에서 대신 납부해주는 것이기 때문에 현시점에서는 경제 부담이 없고 향후 2년 뒤 금리 안정세가 이뤄질 전망으로 입주시에 메리트가 있다.   한편, 이에 걸맞은 신규 분양 단지가 있어 눈길을 끈다. HDC현대산업개발 ‘경산 2차 아이파크’가 바로 그 주인공이다.   ‘경산 2차 아이파크’는 경상북도 경산시에 들어서며 지하 2층~지상 33층, 전용면적 84~134㎡ 총 745세대 규모로 조성된다. 단지는 중도금 무이자 혜택과 함께 발코니 확장을 무료로 제공해 경제 부담을 확 줄였다. 여기에 단지가 들어서는 경북 경산시의 경우 비규제 지역으로써 만 19세 이상이면 유ㆍ무주택자, 거주지역 상관없이 청약 접수가 가능하며 재당첨 제한과 실거주 의무도 없어 많은 수요가 몰릴 것으로 보인다.   ‘경산 2차 아이파크’는 정주 여건도 탁월하다. 인근으로 대구 지하철 2호선 영남대역과 홈플러스 경산점, CGV 경산, 마위지공원 등 다양한 인프라가 구축돼 있어 편리한 생활이 가능하다. 또 주변으로 경산 압량초, 현흥초, 압량중과 경산과학고, 영남대가 인접해 있고 여기에 압량지구 내 신규 초등학교와 고등학교 부지까지 확보돼 있어 교육환경도 양호하다. 이 밖에 차량 10분 대면 경산1∙2∙3∙4일반산업단지로 도달할 수 있어 직주근접 여건이 양호하고 풍부한 산업단지 배후수요도 기대해볼 수 있다.   높은 미래가치도 지녔다. ‘경산 2차 아이파크’가 들어서는 압량지구는 앞에 위치한 신대부적지구와 결합해 총 110만 여㎡ 규모의 미니 신도시가 조성될 계획이다. 기 조성된 신대부적지구의 다양한 인프라를 누릴 수 있을 뿐만 아니라 개발이 이뤄짐에 따라 주거 중심의 큰 변화가 이뤄질 전망이다.   한편, ‘경산 2차 아이파크’의 분양 일정은 18일 1순위, 19일 2순위 청약 접수가 진행된다. 당첨자 발표는 26일이며 정당계약은 11월 8일부터 10일까지 3일간 실시된다. ‘경산 2차 아이파크’의 견본주택은 경상북도 경산시에 마련돼 있다. 강동현 기자 kang_donghyun@koreadaily.com아이파크 중도금 분양가 상승여력 중도금 무이자 주택담보대출 금리

2022-10-17

부동산 규제 속 틈새시장…생활숙박시설 주목

생활숙박시설이 수요자들에게 틈새 투자처로 부상하고 있다. 아파트에 비해 상대적으로 규제에 자유롭기 때문이다. 생활숙박시설은 주택 수 산정에 포함되지 않고 각종 세금 절감이 가능하다.   실제 생활숙박시설은 아파트와 달리 취득세 중과 및 보유세 부담이 없으며 전매제한도 없다. 주택담보대출 규제가 적용되지 않고 만 19세 이상이면 누구나 청약 접수가 가능해 진입 문턱이 비교적 낮다.   이렇다 보니 생활숙박시설의 분양 열기는 뜨거운 양상을 보이고 있다. 지난해 7월 충북 청주시에서 분양한 ‘힐스테이트 청주 센트럴’은 160실 모집에 13만8,000여건의 청약이 접수되며 평균 862대 1의 경쟁률을 기록했다. 내부 설계와 호텔급 서비스 등 상품성에 차별화를 두고 상대적으로 규제에서 벗어난 틈새 상품이라는 점이 성공 비결로 꼽힌다.   이에 따라 신규 분양에 나서는 생활숙박시설 중에서 입지 및 상품성을 갖춘 곳이 속속 나타나면서 수요자들의 이목을 사로잡고 있다.   강원도 양양군 강현면 일원에 9월 공급하는 ‘세인트존스 양양 더 스위트’는 지하 6층~지상 23층, 전용면적 37~125㎡, 총 216실 규모다. 해당 단지는 건물 모양을 ‘X’자 타워형 구조로 설계해 오션뷰 조망 비율을 약 81%까지 끌어올렸다. 내부에는 피트니스룸과 G·X룸, 비즈니스 라운지 등 레저, 세미나 등을 다양하게 이용 가능한 호텔급 부대시설과 어린 자녀들의 창의력과 사고력을 키워줄 ‘키즈 아카데미 클럽’이 설치·운영될 계획이다. ‘세인트존스 양양 더 스위트’의 운영은 평창동계올림픽 공식 숙소로 지정된 이후 수많은 호평이 이어졌던 ‘세인트존스’가 담당해 신뢰도 면에서도 높은 평가를 받고 있다.     롯데건설은 울산광역시 북구 산하동 일원에 건립되는 ‘울산 롯데캐슬 블루마리나’ 생활숙박시설을 하반기 중 분양할 예정이다. 역대 롯데리조트 중 가장 큰 규모의 롯데리조트(예정) 내에 들어서며, 지하 5층~지상 43층, 3개동, 전용면적 63~259㎡ 총 696실 규모로 9개의 다양한 타입으로 선보인다. 단지가 들어서는 롯데리조트(예정)는 대지면적만 축구장 15배인 약 10만8708㎡ 규모로 조성된다. 이곳에는 생활숙박시설을 비롯해 콘도미니엄, 가든형워터파크, 잠수풀(Pool), 유적공원, 글램핑장, 판매시설 등이 갖춰진다. 전용 커뮤니티시설로는 스카이라운지, 인피니티풀, 골프연습장, 피트니스 등이 마련된다.   대흥건설은 경북 영덕군 강구면 일원에 짓는 ‘파나크 오퍼레이티드 바이 소노’를 분양 중이다. 호텔 동은 지하 4층~지상 9층, 전용면적 48~89㎡, 217호실 규모이며 풀빌라 동은 지하 1층~ 지상 2층, 전용면적 149㎡ 45실로 구성된다. 해당 단지는 전 객실 오션뷰와 인피니티풀이 조성되며 루프탑 바와 가든, 스카이라운지 레스토랑 등 다양한 커뮤니티 시설을 갖췄다.   자이S&D는 강원 속초시 영랑동 일원에 짓는 생활숙박시설 ‘속초 자이엘라 더비치’를 분양 중이다. 지하 4층~지상 24층, 총 400실 규모다. 호텔급 객실, 광폭테라스, 부대시설로 인피니티풀을 갖출 예정이다.   강동현 기자 kang_donghyun@koreadaily.com생활숙박시설 틈새시장 주택담보대출 규제 호텔급 부대시설 호텔급 서비스

2022-09-06

[부동산 가이드] 주택 판매기간 변화

어느덧 7월을 시작으로 무더운 날씨를 대면하고 있다.     집값도 많이 오른 상태에서 융자 이자율도 오르고 있는데, 이 악조건 속에 여전히 집을 구입하고자 하는 바이어와 셀러 모두 어려움을 겪고 있다.     사든지 팔든지 어느 누구도 즐거울 수만은 없는 시기인 것은 분명하다. 불과 얼마 전까지는 팔아야 하는 셀러들이 유리했던 것이 사실이다.   미국에서 신종 코로나바이러스 감염증(코로나 19) 대유행 시기 절정에 달했던 부동산 붐이 끝나가는 조짐이 뚜렷하게 나타나고 있다. 미국에서 주택 가격이 정점에 달했고, 주택담보대출 금리가 6% 이상으로 치솟으며 인플레이션과 경기 침체에 대한 우려로 인해 부동산 시장이 식어가고 있다.     언론 매체들은 일부 지역에서 지난 10여년 간 지속해서 상승했던 부동산 가격이 꺾이기 시작했다고 전하고 있다. 그렇지만 미국 주택 시장이 갑자기 붕괴하기보다는 단순히 투자 열기가 서서히 식어갈 것이고 계속되는 공급 부족으로 코로나19 대유행 이전과 비교하면 여전히 강세를 유지할 것이라고 전망하고 있다. 가파르게 상승하는 주택 담보 대출 금리로 인해 주택구입 희망자들이 주택구입을 미루고 있다.     부동산 에이전트를 고용하는 것은 그 집을 오버프라이스에 팔기 위한 것이 아니다.     한동안 유행처럼 번진 오버프라이스가 부동산 붐이 사그라든 현재 인기 많은 특정 지역을 제외하고는 일단 잠잠해진 것은 사실이다.     특히 현재 경제상황에서는 더 힘들다고 하겠다. 전문적인 지식, 마켓팅, 네트워킹, 협상 기술, 빈틈없는 일 처리 등만이 최고의 가격, 적정가를 보장해 줄 수 있다.     지난 2~3년간 주택시장의 변화라고 하면 판매가 이루어지는 시간이라고 할 수 있다. 2020년 3월에는 평균 29일, 2021년 3월에는 평균 20일 이라는 시간이 믿어지지 않는 시간이었는데 우리는 이전의 2018년에는 67일였다는 것을 돌아봐야 할 것이다. 그보다 더 전에는 3~4달이었던 것을 보면 한동안 너무 급행열차를 탄 것이라고 보면 될 것이다.     그렇듯 매물을 내놓고 시간이 20, 30일 지났다고 조급해만 하지 말고 어디가 어떻게 문제가 있는지 에이전트와 상의를 해 보는 것이 중요하다.     주택이 빨리 팔리지 않는 것에는 여러 가지 이유가 있는데 몇 가지만 살펴보아야 한다. 리스팅 가격이 높았거나, 인터넷에 바이어의 관심을 끌 만한 매력있는 사진이나 동영상을 올려놓지 못했을 때 등등 이유는 너무 많다.     현재 내가 내놓은 집이 팔리지 않고 있다면 분명히 이유가 있을 것이다.     이제는 바이어든 셀러든 조급해하면 안 되는 시기이다. 우리가 예전에 충분한 시간을 통해 집을 매매했듯이 한동안 광풍처럼 불었던 유행을 이제는 잊고 새롭게 시장에 적응해 나가야 할 것이다.   ▶문의:  (213)718-7733 윤소야 / 뉴스타부동산 플러튼 명예부사장부동산 가이드 판매기간 주택 주택담보대출 금리 주택구입 희망자들 주택 시장

2022-07-06

[부동산 가이드] 부동산 리얼 워치

미국에선 요즘 치솟은 임대료에 너도나도 집을 사려고 줄을 서면서 ‘부르는 게 값’이 됐다.   1) 집값과 모기지 이자율이 동시에 오른 탓에 내 집 마련을 포기하는 바이어가 늘면서 대신 렌트비가 크게 치솟고 있다. 젊은 층이 선호하는 2000년대 이후 지어진 신축 아파트는 2000달러 아래를 찾기 힘들어졌고 2베드룸은 3500달러 이상이다.   LA시는 신축 아파트 스튜디오의 경우 2000달러 이하에 구하기 어려워졌고 2베드룸은 4000달러에 육박한다.   2) 오렌지카운티 주택 판매가 중간값이 사상 처음 100만 달러를 돌파했다. 반면 오렌지카운티 83개 우편번호 지역 가운데 주택 중간가격이 75만 달러 이하인 곳은 15개뿐인 것으로 나타났다.   OC의 평균소득 주민이 큰 무리 없이 구입할 수 있는 주택 가격 기준을 75만 달러 이하로 보고 있다.     3) 금리인상 → 임대료 상승 → 렌트비에 부담을 느낀 세입자들이 매수세로 돌아섬 → 매매가 급등   세입자의 입장에서는 급등하는 임대료에 부담을 느껴 높은 임대료를 지불할 바에는 차라리 집을 사자는 방향으로 생각을 바꾸고 있다.   4) 또한 강력해진 인플레이션과 러시아/우크라이나 전쟁의 영향으로 원자재비, 인건비, 시공비가 천정부지로 오르고 있으니 공급이 원할하게 이루어지지 않고 있다. 인플레이션 문제는 공급 쪽 요인이 굉장히 많이 작용을 하고 있고 서플라이 체인(공급망) 문제도 있다.     금리인상에도 불구하고, 높은 물가상승률 및 임대료 부담이 이어지고 있다. 주택구매 수요는 여전히 높으나, 수요 대비 주택공급량은 여전히 부족한 상황으로 가격 상승세가 지속되고 있다.   5) 벌써 몇 달 째 집을 보러 다녔지만, 예산에 맞는 매물을 찾기 힘들다는 고객들의 한숨 소리가 들린다. 엎친 데 덮친 격이다. 집값과 모기지 이자율이 동반 급등하고 수요도 줄지 않아 바이어들의 고민이 이만저만이 아니다.     6) 주택담보대출 금리가 오르면 집값이 진정되는 게 보통이지만 이번은 상황이 다를 거란 예측이 나온다. 올해만 7차례 금리를 올릴 것이라고 밝혔다. 이것이 현실화되면 연내 기준금리는 현재 0.5%에서 3% 정도로까지 올라간다. 지난 2년간 3% 중반에 머물렀던 것과 비교하면 다소 높은 수준이지만 과거 평균치와 비교하면 여전히 매우 낮은 수준이다. 1971년~2020년 기간 동안 30년 고정 모기지 이자율은 평균 8%로 최근 이자율의 약 2배 수준이다.   결국 공급 확대를 통해 현재 직면한 주거 문제를 해결해야 한다는 것이다.   또 ‘지금 아니면 집 못 산다’는 조급한 생각을 잠시 내려 두는 것도 대안이 된다. 이자율 상승으로 주택 구입 능력이 크게 낮아졌음에도 불구하고 무리하게 주택 구입에 나서다 보면 ‘행복한 구입’보다는 후회스러운 구입이 되는 경우가 있을 수 있기 때문이다.   ▶문의: (949)873-1380 써니 김 / 뉴스타부동산 어바인 명예부사장부동산 가이드 부동산 리얼 주택구매 수요 주택담보대출 금리 오렌지카운티 주택

2022-04-27

[세금클리닉] 업무용 주택 경비(2)

업무용 주택 경비와 관련 지난회에 이어 이번에는 행정 활동이나 관리 활동은 무엇인지 살펴보겠습니다.   일반적인 활동에는 고객에게 청구하는 것, 장부 및 기록 보관, 물품 주문, 약속을 설정하는 것, 그리고 주문을 전달하거나 보고서를 작성하는 것을 포함합니다.    지금까지의 기준들을 적용해 보면 사장님의 케이스는 홈 오피스 사업 비용을 공제하는 주요 사업장으로 적합합니다. 홈 오피스를 배관 사업의 행정 또는 관리 활동에 사용하며, 이러한 행정 또는 관리 활동을 수행하는 다른 고정된 장소는 없습니다. 청구서를 다른 회사에서 처리하기로 한 사장님의 선택이 주요 사업장으로서 홈 오피스의 자격을 박탈하는 것은 아닙니다. 사장님의 사업은 주요 사업장을 포함하여 모든 자격을 충족합니다. 따라서, 업무용 주택 사용 공제 한도 내에서 비용을 공제할 수 있습니다.   다음 기준을 살펴보도록 하겠습니다. 만약 주요 업무용 장소 기준을 충족하지 못할 경우, 고객을 위한 회의 장소 기준을 충족할 수 있습니다. 홈 오피스는 다른 장소에서 업무를 수행하더라도 정상적인 업무 과정에서 집에서 환자 또는 고객을 만나거나 상대할 경우 자격을 얻을 수 있습니다. 만약 집에서 환자 또는 고객과 물리적으로 만나고 집의 사용이 사업 수행에 실질적이고 필수적인 것이라면, 집에서 독점적으로 그리고 정기적으로 사용하는 부분에 대해 귀하의 비용을 공제할 수 있습니다.   마지막 기준은 별도 구조 기준입니다. 업무용으로 그리고 정기적으로 사용할 경우 스튜디오, 차고, 스튜디오 창고 또는 헛간과 같은 별도의 프리 스탠딩 구조에 대한 비용을 공제할 수 있습니다. 구조가 주요 업무 장소나 환자 또는 고객을 만나는 장소가 될 필요는 없습니다.   특정 경비는 주택의 업무용 사용 여부에 관계없이 공제됩니다.   주택의 업무적 이용 경비를 청구할 수 있는 적격 대상이라면, 이러한 경비의 업무 부분을 사용하여 주택의 업무적 이용 공제를 계산할 수 있습니다.   이런 경비는 부동산 세금, 공제가능한 주택담보대출 이자, 적격 주택담보대출 보험료, 재해 손실입니다.   단, 집을 업무용으로 사용할 때만 공제되는 경비가 있습니다. 이러한 경비는 일반적으로 보험료, 임대료, 수리비, 공과금 및 서비스, 주택의 감가상각을 포함하지만 여기에 국한되지 않습니다.   여기서 주의하셔야 할 두 가지가 있습니다. 부동산 세금 및 주택담보대출 이자에 대해 이중 공제를 받지 마십시오. 스케줄 C의 세금 및 이자에서 사업 부분에 대한 금액을 신고하는 경우 스케줄 A, 항목별 공제의 개인 부분만 신고해야 합니다. 스케줄 C와 스케줄 A에 신고된 금액은 한 해 동안 지불한 총 이자 및 세금이어야 합니다.   만약 업무용으로 집을 사용했다면 이익을 보고 판매할 때 또는 이익이라고 불리는 금액으로 팔 때 몇몇 특별한 규칙이 적용됩니다. 간단히 말해서, 수년 동안 감가상각을 위해 청구했거나 청구했을 수 있는 이득의 일부에 대해 세금을 납부합니다.   재택 사업이 있는 경우 기록 보관이 필수적입니다. 그리고 집의 사업상 사용에 대한 귀하의 공제를 계산하는 데 필요한 정보를 제공하는 기록을 보관해야 합니다.   ▶문의: (213)383-1127 제임스 차 / CPA, 공인 택스솔루션 스페셜리스트세금클리닉 업무용 주택 업무용 주택 업무용 사용 주택담보대출 이자

2022-03-27

카드·주택담보대출 이자율 등은 바로 올라

2018년 12월 이후 처음으로 기준금리가 인상됐다.  팬데믹 이후 제로 수준을 유지했던 기준금리가 극심한 인플레이션 가운데 3년 3개월 만이다. 소비자들은 직접 체감하게 될 향후 파장에 촉각을 모으고 있다.   16일 연방공개시장위원회(FOMC)의 연방 기금(FF) 금리 0.25%포인트 인상에 대해 컬럼비아대 로라 벨드캠프 교수는 “기준금리 인상은 저축 유인책이자 소비지출 저지 책”이라며 “경기가 과열되고 물가가 오르면 이자를 올려 김을 뺀다”고 설명했다.   FF 금리는 연방준비제도(연준)와 은행 간 적용되는 이자율로 소비자와는 직접적인 연관이 없지만 경제 전반에 낙수효과를 내며 시차를 두고 결국 개인에게도 영향을 미친다.   ▶크레딧 카드 이자율     즉각 영향을 받는 것은 크레딧 카드 이자율이다. 개인에 따라 다음 또는 그 다음 빌링 사이클에 연 이자율(APR)이 오른다. 통상 은행 간 프라임 금리와 연동된 카드 이자율은 기준금리 변동 폭만큼 움직인다. 실제 영향과 관련해 ‘월렛허브’는 5000달러의 밸런스가 있고 APR이 19%로 월 250달러씩 갚으면 전액 상환에 드는 이자가 1060달러지만 이자율이 20%로 오르면 추가로 73달러를 더 내야 한다고 설명했다.   ▶주택담보 대출 이자율   부동산 관련 이자율은 장기적일 것으로 보지만 집을 담보로 하는 ‘홈에퀴티라인오브크레딧(HELOC)’의 금리는 즉각 바뀐다. ‘옥시즌 파이낸셜’의 마크 슈리브너 디렉터는 “변동금리 모기지도 보통 1년에 한 번 조정되지만 HELOC의 변화는 즉각적”이라며 “올해 추가로 기준금리 인상이 예상되는 만큼 변동금리 대출을 가졌다면 고정금리로 재융자받을 수 있는 마지막 기회”라고 조언했다.   ▶연방 학자금 대출   연방 학자금 대출도 이미 고정금리로 받았다면 무관하지만 사설 학자금 대출이면 보통 리보(LIBOR), 프라임 또는 T빌 금리 등과 연동됐기 때문에 이번 연준의 결정으로 이자 부담이 커질 수 있으니 확인해야 한다.   ▶자동차 대출   대개 국채 수익률에 연동해 5년 고정금리를 주로 취하는 오토론도 바로 오른다. ‘엑스페리언’에 따르면 지난해 새 차 평균 가격은 3만9721달러, 월 페이먼트는 644달러였다. 오토론 이자율이 0.25%포인트 오르면 4만 달러를 기준으로 월 증가액은 5달러이고 대출 기간 5년 동안은 300달러 부담이 늘게 된다.     ▶모기지 이자율   모기지 이자율은 기준금리와 직접적인 연관은 없지만 자유롭지도 않다. 10년물 국채 수익률과 연동하는데 이 수익률이 기준금리와 함께 움직이기 때문에 모기지 이자율도 높아진다.   ‘렌딩트리’의 제이콥 채널 수석 이코노미스트는 “10년물 국채 수익률이 이미 올라 30년 만기 고정금리 모기지 이자율은 4%를 넘겼다”며 “30만 달러를 빌린다면 월 페이먼트가 1432달러지만 이자율이 4.5%가 되면 1572달러로 늘어난다. 전체 대출 기간 중 늘어난 이자 부담만 4만7160달러에 달한다”고 말했다.   ‘너드월렛’은 매달 모기지를 갚는데 1500달러를 쓸 수 있는 바이어를 가정해 이자율이 4%라면 대출 가능액은 31만4200달러지만 4.5%로 오르면 29만6000달러로 2만 달러 가까이 감소한다고 설명했다.   ▶예·적금과 양도성 예금증서   예·적금과 양도성 예금증서(CD) 등에 투자한 경우는 기준금리 인상의 이익을 누릴 수 있지만 실익이 크지는 않을 전망이다. 현재 은행 평균 세이빙스 계좌 이자율은 0.06%, 1년 만기 CD는 0.14%, 온라인 은행의 고금리 상품은 0.50% 선이다.     컬럼비아대 이밍 마 교수는 “인플레이션이 모든 이자율을 앞지른 상태로 기준금리 인상이 반영돼도 바잉 파워는 여전히 낮다”며 “고수익을 원한다면 머니 마켓 펀드, 본드 뮤추얼 펀드 등을 고려할 필요가 있다”고 말했다.   연준은 이날 성명을 통해 코로나19에 대한 부분은 대거 삭제해 팬데믹 극복에 대한 자신감을 우회적으로 표현했다. 대신 러시아의 우크라이나 침공과 관련해서는 인플레이션 상향 압박과 경제 활동에 부담을 줄 수 있다고 명시했다.   뱅크레이트의 그레그 맥브라이드 최고재무분석가는 “제로 금리에서 0.25%포인트 인상으로 실제 체감은 쉽지 않을 것”이라며 “다만 향후 6차례 추가로 인상이 이뤄지면 가계는 물론, 나라 경제에도 영향을 줄 것”이라고 말했다.   한편 뉴욕증시는 이날 연준의 결정이 예상됐던 수준이라고 평가하며 3대 지수가 큰 폭으로 올랐다. 다우존스30산업평균지수는 518.76포인트(1.55%) 오른 3만4063.10에 거래를 마쳤고, 스탠더드앤드푸어스(S&P) 500지수는 95.41포인트(2.24%) 뛴 4357.86에, 나스닥 지수는 487.93포인트(3.77%) 급등한 1만3436.55에 각각 장을 마감했다.   류정일 기자주택담보대출 이자율 기준금리 인상 카드 이자율 변동금리 모기지

2022-03-16

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