[부동산 가이드] 부동산 리얼 워치

임대료가 모기지 지불보다 커
내집 마련에 대한 수요는 여전

연준의 계속되는 금리 인상과 세계적인 인플레이션이 지속되는 가운데 계속 이자가 올라간다면 주택 경기에 영향이 미치므로 이자를 앞으로도 지속적으로 올리는 데는 한계가 있을 것이다. 따라서 현금을 보유한 바이어라면 지금이 부동산을 구입할 가장 좋은 기회라고 판단된다. 지금처럼 수요가 몰리지 않을 때 경쟁력 있게 집을 구매한 다음, 금리가 내려가는 시점에 이자율을 하향 조정해서 재융자를 하는 것도 하나의 방법이라고 할 수 있다. 또한 지속적인 렌트비 인상으로 임대료로 지불하는 비용이 집을 구매하여 모기지를 지불하는 비용보다 더 커질 수 있다. 내 집 마련에 대한 수요는 여전하다는 것이 전문가들의 분석이다. 모기지 사전 승인을 받고도, 매물들이 나오기만을 기다리는 잠재 바이어들이 여전히 많다는 것이다.  
 
미국의 주택 가격 폭락은 역사적으로 자주 일어나지는 않았다. 80년대 초, 90년대 초, 그리고 가장 악명 높았을 때는 글로벌 금융위기를 몰고 온 2008년이었다. 즉, 미국의 주택 가격이 전국적으로 두 자릿수 비율로 급락하는 것은 대공황과 2008년 서브프라임 사태 때뿐이다. 2021년 미국의 30년 고정 주택담보대출 평균 금리는 3%였는데 최근 6.7%로 급등했고 일부 상품은 20년 만에 최고 수준인 연 7%를 넘어섰다. 시중은행의 주택담보대출 금리 7% 돌파는 2011년 이후 처음 있는 일이니 공포심을 느낄 만하다.
 
미국은 경제구조는 저축의 경제가 아닌 소비의 경제라고 생각한다. 본인 집을 가지고 있으면 집의 가격이 연간 평균 5~7% 정도 건전하게 오르는 가정하에 에퀴티(Equity) 금액을 가지고 집을 수리하거나, 학비를 지불하거나, 자동차를 구입 혹은 결정적으로 부동산에 투자하는 시드머니(seed money)로 사용되면서 또 다른 소비로 이어지게 된다. 따라서 Equity가 이뤄지지 않는 마켓이 되면 미국경기에 영향을 끼치며 부담으로 이뤄지게 된다.
 
부동산 시장은 폭락할 것인가? 아무도 알 수 없다. 올 초만 해도 집값이 상승할 거라는 의견이 대세였음을 고려할 때 집값이 앞으로 어떻게 될 것인지, 집값의 저점 시점을 거론하는 것은 부질없는 일이다. 가격을 예측하는 것은 홀짝 게임처럼 도박에 가깝기 때문이다. 무디스 에널리틱스는  블랙스톤과 브룩필드 같은 대규모 펀드가 임대 수익을 위해 주택을 매입하고 있고, 이런 트렌드가 지속될 것으로 보인다며 결과적으로 기관들이 많은 현금을 투자할 곳이 필요하고, 부동산에 장기적으로 투자할 것으로 내다봤다고 말했다.
 

바이어들 사이에서 ‘지금 집을 사는 것은 바보짓’이라는 인식 때문에 집을 구입할 수 있는 여력이 있으면서도 거래를 꺼리는 심리도 있다. 현 상황에서 집값이 소폭 하락하고 있고, 바이어들 간 경쟁이 없다. 집값이 내려가고는 있지만, 2009년 금융 위기와 같은 폭락 상황으로 가지는 않을 것으로 보인다. 연준의 기조에 따라 가격 상승세가 재개될 수도 있다.
 
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써니 김 / 뉴스타부동산 어바인 명예부사장