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7월 타운 주택거래 6월 대비 44% 급증…단독·콘도·임대용 모두 증가

7월 LA한인타운 주택 거래가 모처럼 반등했다. 지난 7월 주택 매매는 전월 대비 44%나 대폭 늘었다. 특히 단독주택(SFR), 콘도, 임대수익용 주택 매매 건수 모두 전월 대비 증가했다. 다만, 콘도를 제외하고는 지난해 같은 기간보다 줄었다. 지난 7월 매매된 단독주택, 콘도, 임대수익용 주택 수는 전월의 54채보다 무려 44%나 증가한 78채를 기록했다. 전년 동월의 76채보다도 2채(3%) 늘었다. 한인 부동산 업계 관계자들은 “주택 매물이 6월부터 늘어나고 모기지 이자율도 6% 중반 선을 유지하면서 부동산 시장이 다시 활기를 띠었다”며 “8월까지 매물이 나오고 있어서 8월과 9월도 시장도 기대해볼 만하다”고 분석했다. 이는 본지가 드림부동산(대표 케네스 정)의 도움을 받아 2024년 7월 LA한인타운에서 거래된 주택 현황을 분석한 결과다. ▶단독주택(SFR) 지난 7월에 팔린 단독주택은 총 30채로 전달의 26채보다 15%(4채) 많았다. 〈표 참조〉 하지만 2023년 7월의 35채와 비교하면 14%(5채) 밑돌았다. 중간 거래가격 141만 달러로 전년 동월의 163만 달러보다 13% 내려앉았다. 고가의 주택 거래가 많았던 전달과 비교해도 크게 떨어졌다. 스퀘어피트당 평균 가격은 831달러로 전월의 959달러보다 13%(128달러) 하락했다. 전년 동월과 비교해도 13% 떨어졌다. 리스팅 대비 팔린 가격 차이는 전월과 전년 동월보다 소폭 내려앉은 98.18%였다. 이는 셀러의 호가보다 낮은 가격에 거래가 이루어졌다는 걸 의미한다. ▶콘도, 임대수익용 7월 콘도 거래 건수는 전월의 15채보다 100%(15채) 급증한 30채로 집계됐다. 이는 지난해 같은 기간의 20채보다 50%(10채) 늘어난 수치다. 콘도 중간 거래가격은 전월보다 소폭 내렸으며 전년 동월 대비로는 동일했다. 임대수익용 주택 거래 건수는 지난 6월의 13채보다 38%(5채) 증가했다. 지난해 7월의 21채와 비교하면 14%(3채) 줄었다. 임대용 주택의 중간 가격은 183만 달러로 지난해 7월과 전월 대비 각각 31%와 8% 상승했다. 콘도와 임대수익용 주택의 리스팅 대비 팔린 가격 차이는 모두 100%를 하회했다. 부동산 업계 관계자들은 임대수익용 주택은 대체로 매물이 희소한 데다 임대 수익률(cap rate)에 따라 오퍼 경쟁 상황도 크게 달라져 거래 변동 폭이 크다고 설명했다. 케네스 정 드림부동산 대표는 “7월 LA한인타운 주택시장은 전월보다 개선됐다”며 “매물이 꾸준하고 9월 기준금리 인하의 기정사실화로 모기지 금리가 내림세를 보이고 있는 점도 매매 증가에 일조했다”고 진단했다 LA한인타운 주택 거래 동향조사는 우편번호 90004, 90005, 90006, 90010, 90019, 90020, 90036 지역을 대상으로 했다. 따라서 다른 한인타운 내 주택거래 동향과는 차이가 있을 수 있다. 이번 자료 집계 기간은 2024년 7월 1일부터 7월 31일까지다. 진성철 기자주택거래 임대용 기준금리 인하 la한인타운 주택 전년 동월과

2024-09-05

6, 7월 남가주 주택 시장 상황 [ASK미국 부동산-곽재혁 퍼스트팀부동산]

▶문= 6, 7월 남가주 주택 시장 상황이 궁금합니다. ▶답= 주택시장의 변화가 예사롭지 않습니다. 6월 들어 18-20% 정도 매물과 마켓 대 기간이 큰 폭으로 증가하고 있고 오픈하우스 방문객이 줄어들면서 오퍼 또한 감소하고 있습니다. 7월 들면서 리스팅이 기간 내에 팔리지 않아서 취소되는 경우들이 증가세입니다. 불과 한두 달 새에 캐시로 전문적으로 주택을 거래하는 Opendoor의 경우 구입가격을 최소 10% 낮추어서 오퍼하고 있습니다. 시장이 냉각이 된 이유에는 7월이 여름 휴가철이라는 이유도 있지만 최근 렌트용으로 장기간 보유했던 매물들이 시장에 많이 나오면서 해당 매물에 거주하던 테넌트들이 대체 렌트 매물을 바쁘게 찾기 시작했습니다. 렌트용 매물들이 시장에 나오는 이유는 매매 후 목돈을 확보하기 위한 시도로 보입니다. 렌트용의 경우 주로 "테넌트에게 우호적인 지역"에서 투자가들이 철수하는 분위기이고 소액 투자가들의 경우 전국적으로 저렴한 구입 비용과 최근 렌트 시세가 상승하는 지역에 집중적인 투자가 이루어지고 있습니다. 기관투자가들의 임대용 주택시장에 대한 열기도 아직은 뜨거운 편입니다. 5월 정도까지만 해도 인기지역의 단독주택을 중심으로 지역별 중간가격까지의 매물이 이전 세일 가격보다 10% 정도의 인상된 호가로 마켓에 나왔지만 이후에는 평균 리스팅 가격이 하락했고 8,9월에 주택 매물들이 시장에서 어떻게 매매가 되느냐가 향후 시장에 판도를 점쳐볼 수 있을 것입니다. 신규주택의 매매 또한 기존주택의 매물 증가세로 주춤한 상황이며 그동안 저렴한 이자율이나 여러 가지 클로징 비용이나 HOA 비용의 대납 등을 이용해서 성과를 거두어왔지만 상대적으로 기존 주택보다 비싼 가격이 신규주택 구입 시 부담이 되고 있습니다. 솔라의 의무 설치를 포함한 각종 유틸리티 비용과 보험료의 상승 또한 신규주택구입자에게 부담으로 작용하고 있습니다. 팬딩 세일이 작년 대비 6.6% 그리고 5, 6월 사이에 2.1% 하락했지만 이는 거의 한 달 정도의 에스크로 기간이 필요한 경우를 생각해 본다면 장기간 거래량이 하락할 가능성이 있습니다. 지금의 리스팅 가격에서 최소 20%의 하락이 있어야만 이자율 감면의 효과가 실질적으로 거래량에 영향을 미칠 것으로 보입니다. 현재 연준에서 희망적인 여러가지 메세지를 보내고 있지만 신뢰성에 의문이 가며 실질적으로 금리가 9월정도에 인하가 되어도 시간이 지나야만 효과가 나타날 것으로 보입니다. 현재 셀러의 입장에서 주택매매를위해서 가장 중요한 것은 확실한 바이어와 딜을하는 것입니다. 실거주자로 주택구입이 반드시 필요하고 확실한의지가 있는 경우 그리고 융자가 확실한 경우들인지를 확인해야만 합니다. 주택의 수리나 관련 크레딧에 좀더 여유로워지셔야 하며 바이어를 위한 “바이다운”프로그램이나 가능한 FHA나 VA융자에 대한 이해도 중요합니다. ▶문의:(213)663-5392 곽재혁 부동산 중개인/미연방세무사 (EA)미국 퍼스트팀부동산 임대용 주택시장 남가주 주택 신규주택 구입

2024-07-16

공실 대비 6개월치 페이먼트 준비하라

최근 렌트용 부동산 구입 수요는 침체된 부동산 시장과 맞물려 팬데믹 때만은 못하다. 이는 한인 부동산 투자자 사이에도 예외는 아니어서 한인 부동산 관계자들에 따르면 임대용 부동산 문의가 2년 전보다 큰 폭으로 감소했다. 뉴스타부동산 알렉스 장 명예부회장은 "매물 부족, 높은 모기지 이자율, 재산세 상승 등으로 인해 임대용 부동산을 찾는 한인 투자자가 최근 크게 감소했다"며 "그러나 추가 수입을 원하는 은퇴자를 중심으로 100만달러 미만, 월 3000~4000달러 정도를 손에 쥘 수 있는 렌트 프로퍼티 문의는 꾸준한 편"이라고 전했다. 임대용 부동산은 거주용과 달리 구입 시 유의해야 할 사항이 많다. 임대용 부동산 구입 준비부터 운영까지 유의 사항을 알아봤다. ▶실구입비 파악 부동산 투자를 처음 시작하는 예비 바이어들은 다운페이먼트만 있으면 임대용 부동산을 구입할 수 있지 않을까 막연하게 생각할 수 있다. 그러나 이는 위험천만한 생각이다. 장 명예부회장은 "다운페이먼트 외에도 클로징 비용까지 바이어가 실질적으로 지불해야 하는 비용을 반드시 확인하고 쇼핑에 나서야 한다"며 "또 무엇보다 구입 후 바로 렌트가 된다는 보장이 없으므로 적어도 6개월치 모기지 페이먼트는 준비돼 있어야 한다"고 말했다. ▶로케이션 임대용 부동산 투자시 가장 중요하게 고려해야 할 것이 바로 로케이션이다. 장 명예 부회장은 "임대 수요가 높은 지역은 좋은 학군과 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역"이라며 "그러나 이런 인기 지역엔 대다수 한인 투자자들이 원하는 100만달러 미만의 신축 혹은 리모델링된 임대용 부동산을 구하기가 쉽지 않다"고 말한다. 그러나 그는 "그렇다고 비인기 지역에 투자하기 보다는 스튜디오라도 인기 지역에 임대용 부동산을 투자하는 게 임대 리스크를 줄일 수 있는 방법"이라고 덧붙였다. ▶임대 가능 여부 확인 임대용 부동산 구입 시 구입 목적이 장기 임대용인지 단기 임대용인지도 미리 계획을 세워 놓아야 한다. 왜냐하면 장기 임대 시엔 문제가 없지만 에어비앤비와 같은 단기 임대는 불가능한 곳도 있기 때문이다. 이런 제한 사항은 주로 지역별 임대법 혹은 HOA 규정에 따라 달라지므로 구입시 이 모두를 꼼꼼히 체크해야 한다. 이때 단기 임대 가능 여부를 동일 콘도/아파트 이웃의 에어비앤비 등록 여부만으로 확인해서는 안된다. 왜냐하면 그 이웃이 HOA 규정을 어기고 등록했을 수도 있어 이는 직접 시정부나 HOA에 문의해야 안전하다. ▶예비비 구입을 마쳤다 해도 이후 들어갈 수 있는 추가 비용도 마련해놔야 한다. 이 예비비 항목은 재산세부터 유지비 및 수리비까지 다양하다. 신축 또는 리모델링 된 주택을 구입했을 때는 이웃 주택 소유주보다 높은 재산세가 부과될 수 있는데 이는 비슷한 가격대의 이웃 부동산 재산세보다 두 배가 될 수도 있다. 장 명예부회장은 "따라서 인근 부동산 보다 너무 비싼 신축 또는 리모델링 주택을 구입하면 재산세뿐만 아니라 이후 판매 시에도 제값을 받기가 쉽지 않으므로 이런 부분도 꼼꼼히 살펴보고 투자해야 한다"고 조언했다. ▶공실 대비 임대 후 렌트비가 제때 밀리지 않고 들어올 것이라는 환상은 버려야 한다. 즉 임차인이 나간 뒤 새 임차인을 찾는 데까지 6개월 이상이 걸릴 수도 있기 때문에 집이 비었을 때 모기지 상환 및 재산세, 관리비 등을 감당할 수 있도록 대비해야 한다. 따라서 공실이나 예상치 못한 수리비에 대비에 현금을 확보하고 있어야 한다. ▶임대 후 문제 대처 임대인이 된다는 것은 단순히 투자 비용만 있으면 되는 것이 아니다. 오히려 구입 후 감당해야 할 문제들이 훨씬 더 많다. 예를 들어 전기나 수도 등이 고장나면 이를 수리해줘야 하는 것은 물론이고 이런 문제들은 새벽이든 늦은 밤이든 언제든 발생할 수 있다. 따라서 문제 발생 시 이를 집주인이 직접 해결 할 것인지 관리인을 고용해 해결할 것인지 등도 미리 계획해야 한다. ▶관리인 고용 임대 관리인이나 관리업체를 고용하면 집주인이 감당해야 할 업무를 최소화할 수 있다. 그러나 모든 문제를 관리인에게 일임해서는 안된다. 만약 지붕에 문제가 생겨 관리인이 업체를 선정해 큰 비용을 들여 수리했는데 새 지붕에 다시 문제가 발생하면 그때까지 투입된 시간과 돈을 모두 낭비한 셈이 된다. 따라서 문제 발생 시 모든 것을 관리인에게 맡기기 보다 수리 업체를 알아보고 이후 진행 상황은 관리인에게 맡기는 등 문제나 상황 별로 유동적으로 대처해야 된다. ▶임차인 관리 장 명예부회장은 "임대용 부동산 구입 시 투자금 보다 먼저 고려해야 할 것이 과연 내가 임차인과 관계에서 오는 스트레스와 임대 시 발생할 수 있는 예상치 못한 문제에 대처할 수 있는 관리 능력이 있는지 냉정하게 판단하는 게 중요하다"며 "특히 팬데믹을 거치며 렌트비 분쟁도 잦아졌는데 이 부분 역시 신중하게 고려해 임대용 부동산 투자를 시작해야 한다"고 조언했다. 이주현 객원기자페이먼트 공실 임대용 부동산 단기 임대용인지도 비인기 지역

2023-04-26

콘도 구매 시 고려 사항…장단기 임대용 콘도 투자 인기

부동산 불패 신화는 여전히 유효한가라는 질문에 현 시장에서 확실한 답을 찾긴 어려워 보인다. 특히 싱글홈보다 저렴한 가격으로 투자할 수 있는 콘도의 경우 대다수 투자자들은 시장 동향만을 지켜보고 있는 상황이다. 여기에 더해 주거용 콘도를 구입할 계획인 예비 바이어 역시 현 시장에서 좋은 구입 시기만을 기다리며 쉽게 결정을 못하고 있다. 올해 주거용 콘도를 구매하려 계획하고 있는 이들부터 여유자금으로 콘도에 투자하려는 투자자를 위해 최근 부동산 시장에서 콘도가 가치있는 투자인지 여부와 콘도 투자시 고려해야 할 사항들을 알아봤다. ▶모기지 금리 지난해 하반기부터 시작된 모기지 금리 상승은 바이어들의 주택 구매 의욕을 꺾은 것이 사실. 전통적으로 집 구매 시 가장 큰 매력은 대출 이자에 대한 세금 공제였다. 부부의 경우 최대 75만달러까지 집 대출에 대해 세금 공제가 가능하기 때문이다. 그러나 최근 LA나 뉴욕처럼 대도시 콘도 값은 75만달러를 넘어 천정부지로 올랐고 최근 IRS가 재산세 공제 상한액을 1만달러로 변경함에 따라 재산세가 높은 지역에서는 콘도 투자 열기가 시들해졌다. 그러나 만약 현금 투자자라면 모기지 금리에 영향을 받지 않아 콘도 투자는 여전히 좋은 투자처다. 또 재산세의 경우 재산세 부과율이 낮은 도시를 찾아 투자하는 것도 방법이다. ▶집값 안정세 팬데믹 동안 이상 과열됐던 부동산 시장은 이제 서서히 균형을 찾아 가고 있다. 팬데믹 동안 도심 외곽으로 몰려가던 현상이 주춤하고 있으며, 주택 재고도 서서히 증가세를 보이고 있다. 이런 부동산 지표와 함께 집값이 하락하기 시작했고 입찰 전쟁 열기도 식고 있는 추세다. 최근 리얼터닷컴(realtor.com) 보고서에 따르면 올해 전국 부동산 시장은 일부 지역을 제외하고는 대부분 바이어 시장으로 전환했다. 특히 콘도 가격이 안정세를 찾으면서 투자자들의 발길이 다시 돌아오고 있다. ▶5년 후 수익 가능한가 일반적으로 콘도 구입 시 5년 이상 거주하거나 임대해야만 원금을 회수하고 수익을 낼 수 있다는 것이 부동산 투자의 원칙이었다. 그러나 지난 3년간 부동산 가격은 사상 최고치를 기록해 향후 5~7년간 부동산 매각을 통해 '상당한 이익'을 낼 가능성은 줄어들었다. 특히 최고급 편의 시설과 최첨단 가전 제품 및 스마트홈 사양을 갖춘 신축 고급 콘도 투자는 더 신중을 기해야 한다. 최첨단 고급 사양이 가장 큰 메리트인 콘도라면 결국 5~10년 뒤면 이 메리트가 그때 새로 지어진 고급 콘도에 밀릴 것이 뻔하기 때문. 따라서 이 경우 투자금을 회수할 가능성도 낮아질 수 있다. ▶픽서 어퍼 홈 수리가 필요한 낡은 부동산인 '픽서 어퍼 홈(Fixer-Upper Home)' 거래도 활발해지고 있다. 팬데믹 동안 주택 재고 부족 및 인력 부족으로 픽서 어퍼 홈은 바이어들의 기피 대상이었으나 최근 다시 인기를 얻고 있다. 특히 당장 이사해 거주해야 할 집이 아닌 투자용이라면 픽서 어퍼 홈 투자를 고려할 만하다. 다만 수리 및 리모델링시 주의를 기울여야 한다. 자재 구입부터 시공 기간에 이르기까지 최대한 꼼꼼하게 계획을 세워 시간을 단축하는 것이 관건이다. 이처럼 신중하고 유연하게 리모델링을 끝내면 계약과 동시에 바로 입주가 가능한 콘도(turnkey property)를 찾는 수요가 많은 지금의 시장에서 빠르게 임차인을 구할 수 있다. ▶투자용 콘도 투자용 콘도 구입에 있어 단기 또는 장기 임대용 콘도 구입은 여전히 유효한 것으로 보인다. 콘도에서 임대 소득 발생시, 모기지 이자는 사업 비용으로 간주되며 상한선이 없다. 또 재산세 역시 사업 비용으로 간주돼 1만달러 세금 공제 한도가 적용되지 않는다. 특히 최근 휴양지를 중심으로 콘도 단기 임대가 인기를 끌고 있어 이 지역에 대한 콘도 투자를 고려할 만하다. 다만 주별, 시별로 단기 임대에 대한 규정이 달라 이를 반드시 확인하고 투자를 결정해야 한다. ▶주거용 콘도 현 시장에서는 당분간 구입보다는 아파트 임대가 낮지 않을까 생각할 수 있겠지만 5년 이상 거주할 계획이고 향후 부동산 시장에서의 가치 상승을 고려한다면 콘도는 여전히 매력적인 투자처다. 많은 예비 바이어들이 모기지 금리 상승, 재산세 공제액 감소, 재판매 가치 하락 등으로 주택 소유 비용이 증가하고 있다고 생각할 수 있지만 문제는 임대료 상승이다. 특히 콘도의 경우 구매와 임대 중 어느 쪽이 더 좋은지는 거주 지역에 따라 큰 차이가 있다. 따라서 콘도 구매 시 모기지 및 재산세 공제를 고려해 임대비와 구입비 차이가 적게 나는 도시에서 구매를 하는 것이 현명한 선택이 될 수 있다. 이주현 객원기자장단기 임대용 대다수 투자자들 주거용 콘도 부동산 시장

2023-02-22

[부동산] 2022년 하반기 부동산 시장 전망 <2>

지난번에 이어서 2022년 하반기 미국 부동산 경기에 대해 전망해 보겠다. 올 하반기에는 고금리와 양적 긴축 뉴노멀이 될 것으로 보이며 주택 공급 부족 지속으로 인해서 임대료는 계속 상승할 것으로 보인다. 특히 변동금리 모기지 상품이 좀 더 선호될 수 있으며 은행의 모기지 대출 여건이 좀 더 강화될 수 있을 전망이다. 높은 집값과 높은 금리를 고려하더라도 집 구매 수요의 대다수가 밀레니얼세대임을 고려할 때 7년이나 10년의 고정 변동 모기지 상품은 정한 기간 고정된 낮은 금리로 적용되어 월 모기지 금액을 좀 더 낮게 조절할 수 있다. 이 덕에 대부분의 첫주택구매자들에게는 당연히 고려해 볼 만한 모기지 상품이 될 것이다. 또 재택근무 원격근무의 일상화로 주택 실수요는 증가할 것이며 집값은 완만하게 상승할 것으로 예상한다. 2020년 팬데믹 기간에 재택근무, 원격근무의 새로운 근무 방식이 도입됨으로써 각 기업은 이러한 새로 근무 방식이 실용적이고 경제적이라는 사실을 알게 되었다. 이러한 근무 형태는 앞으로도 지속해서 유지될 것으로 보인다. 사무실 공간은 앞으로 좀 더 공실이 있을 수 있고 반면 거주용 주택의 수요는 지속해서 증가 될 수 있을 것이다. 현재 부동산 시장의 주요 수요자들이 밀레니얼세대들은 앞으로 이러한 재택근무, 원격근무의 형태로 전국에서 일할 수 있게 되므로 좀 더 경제적인 지역이나 도시로 이동하게 될 것이다. 공급의 증가가 아직 수요를 따라가지 못하기 때문에 공급과잉 단계로 진행될 수 없을 것이며 올해 하반기 부동산 가격은 완만하게 상승할 것으로 보인다. 또한 임차인 수가 급증할 것이고 이에 임대료 역시 급등할 것으로 예상한다. 2021년도에는 전국적으로 임대료가 치솟았으며 일부 도시에서는 평균 임대로 인상률이 40%를 넘는 지역도 있었다. 레드핀에 따르면 지난달 미국의 임대료의 중간값은 15% 이상 상승했다고 한다. 공급 부족이 계속 악화하여 집값과 임대료가 모두 오르고 있다. 이제는 금리 인상으로 인해 집을 살 수 있는 유효 수요가 줄어들어 이들은 임대를 계속해야 할 것으로 보인다. 임대주택은 여전히 부족한 상태이고 모든 건축 자재 가격과 인건비가 상승하여 개발업자들은 신규 임대 아파트를 짓는 데 매우 큰 부담을 느끼고 있다. 따라서 신규임대 아파트 공급이 자유롭지 못한 상황이고 임대용 주택을 사려는 투자자 역시 구매 비용이 늘어 남에 따라 자연적으로 임대료 인상을 하게 될 것이다. 임대 주택의 공급 부족과 늘어나는 임차인들로 인해 임대료는 자연적으로 상승할 수밖에 없는 구조다. 미국 부동산 투자자들은 현금흐름이 좋은 지역을 선호할 것이며 금리 인상으로 인해 단기 투자보다는 장기 투자 쪽으로 방향을 돌릴 것이다. 이밖에 금리 인상의 시대에 부상하는 부동산은 임대용 단독주택, 임대용 아파트, 빌드 투 렌트 (Build To Rent: BTR) 신규 임대 주택이 될 것이다. 지난해에는 신규 주택 단지를 지어서 분양하지 않고 임대로 전환하여 판매하는 BTR이 성행했었다. 또한 개인 및 기관 투자자들 역시 임대용 주택 구입하여 세를 놓는 방식으로 좋은 현금흐름과 안정적인 자산가치의 일거양득의 투자수익을 선호했다. 앞으로 대부분의 투자자는 이러한 유형의 투자가 더 선호될 것이다. 이상으로 2022년 하반기 부동산 전망에 대해서 2회에 걸쳐 정리해 보았다. 부동산 시장은 금리 인상이라는 단 하나의 요인에 따라 빨리 변화하지는 않는다. 많은 요인이 복합적으로 작용하여 변화한다. 금리 인상으로 인해 미국의 일부 지역 시장에서는 집값이 내려가거나 평평하게 유지되거나 호황을 보일 수 있겠다. ▶문의: (213)445-4989 현호석/대표/매스터 리얼티부동산 하반기 하반기 부동산 임대료 인상 임대용 주택

2022-08-30

괜찮은 단독주택 임대에 '웃돈' 경쟁도

#이모씨는 신혼집 임대에 골치를 앓고 있다. 일단 마땅할 집 찾기가 쉽지 않은 데다 구해도 치열한 오퍼경쟁을 뚫어야 하기 때문이다. 이미 마음에 든 집 한 채를 경쟁에서 밀려 놓쳤던 터라 그는 집주인이 요구한 렌트비보다 10% 더 높은 가격으로 카운터 오퍼를 보냈고 그의 마음에 들게 편지도 썼다. #오리건주에서 캘리포니아로 이주하게 된 정모씨는 하우스메이트 2명과 교외 단독주택 임대를 알아보는 중이다. 웬만해서 마음에 든다 싶으면 2베드룸 집은 3000달러 선인 데다 3베드룸은 4000달러 중반을 훌쩍 넘어섰다. 그들 역시 치열한 오퍼경쟁에 몸서리를 쳤다. 정씨는 “집을 사는 것도 아니고 집을 빌리는 게 이렇게 어려운 일인지 캘리포니아에 와서 경험하고 있다”고 토로했다. 가주 세입자들이 살 집을 찾는데 비싼 렌트비와 오퍼 경쟁이라는 이중고에 시달리고 있다. 특히 비싼 집값에 높은 모기지 이자로 주택 구매를 포기하면서 렌트 수요가 더 높아지고 있다. 이로 인해 임대용 단독주택에 대한 수급난이 악화했다는 게 업계의 시각이다. 여기에다 코로나19 팬데믹 이후 건물주들이 세입자 선택을 매우 까다롭고 신중하게 하면서 좋은 집을 빌리기가 더 힘들어졌다. 집주인이 요구하는 서류도 예전보다 더 깐깐해졌다. 특히 소득 수준을 매우 중요시하게 여긴다는 게 업계가 전하는 말이다. LA 인근 우수 학군 지역에 단독주택 한 채를 빌려주고 임대 소득을 올리는 김모씨는 “코로나19 팬데믹 동안 다른 집주인들이 세입자 때문에 고생하는 걸 보면서 아예 처음부터 렌트비를 제대로 내고 문제를 일으키지 않을만한 세입자를 골라야겠다는 마음을 먹었다”고 말했다. 그는 한 달째 신규 세입자를 심사 중이다. 그가 세입자에게 요구한 서류들은 은행 명세서, 소득 증명서, 월급 명세서, 과거 임대 기록, 크레딧리포트 등이다. 김씨는 “3베드룸 주택을 시세보다 약간 싸게 내놨더니 렌트 오퍼가 무려 수십 개가 들어왔다”며 “이 중에서 소득이 렌트비보다 3배 많고 크레딧 점수가 좋고 이전의 렌트 기록이 깨끗한 세입자를 최우선으로 하고 있다”고 덧붙였다. 아파트소유주협회 관계자에 따르면, 코로나19 이후 세입자들의 크레딧점수가 형편없게 낮고 빚이 늘었다. 일부는 렌트비를 내지 않았거나 오랫동안 연체한 기록이 남아있다. 이런데도 퇴거 유예 조치로 건물주들은 세입자를 내보내지도 못하게 되자 건물주들이 집을 비워두는 한이 있더라도 적임자를 찾는 경향이 매우 짙다고 한다. 더욱이 주택 공급은 부족한데 수요가 높으니 렌트비도 오름세다. 여기에 오퍼경쟁까지 벌어져 건물주의 호가보다 상당히 높은 가격에서 렌트비가 결정되는 게 새로운 기준(norm)이 되고 있다. 호가보다 10%높은것은 빈번하며 인기 주택은 리스팅 가격의 1.5배까지 오르기도 한다는 게 업계의 설명이다. 한 부동산 관계자는 “한 집주인은 집 보러 온 세입자의 자동차 상태까지 물었다”며 “본인 재산인 차를 잘 관리한다면 빌린 집도 깔끔하게 잘 쓸 가능성이 높다는 판단 때문이라고 했다”고 말했다. 이제는 집을 빌리려면 세차도 해야 하고 면접 보듯이 옷과 외모도 가꿔야 하는 세상이 됐다“며 고개를 절레절레 저었다. 진성철 기자단독주택 임대 임대용 단독주택 교외 단독주택 임대 소득

2022-05-18

타운 주택시장, 콘도·임대용 주택이 주도

매물부족에도 올해 1분기 LA한인타운 주택 거래가 지난해 같은 기간 보다 소폭 증가했다. 본지가 드림부동산(대표 케네스 정)의 도움을 받아 올 1분기 LA한인타운 주택 거래 현황을 분석한 결과, 첫 3개월 동안 LA한인타운에서 거래된 주택 수는 347채로 지난해 같은 기간의 320채와 비교해서 27채(8%)가 더 많았다. 또 직전 분기였던 2021년 4분기의 333채보다도 14채(4%)가 웃돌았다. LA한인타운 부동산 업계는 단독주택 매물 품귀 현상 악화로 거래가 작년만 못했지만 활발했던 콘도미니엄과 임대수익용 주택 거래 덕에 늘었다고 분석했다. ▶단독주택(SFR) 올 첫 1분기 동안 거래된 단독주택 수는 124채로 전년 동기의 163채보다 39채(24%)가 적었다. 〈표 참조〉 매물 부족으로 거래량은 줄었어도 치열한 매입 경쟁으로 인해서 거래 가격은 상승하고 거래 일수는 단축됐다. 2022년 1분기 단독주택 중간 거래가격은 170만 달러에 1만 달러 모자란 169만 달러였다. 전년 중간 거래가격(165만5000달러)과 비교하면 2%가 오른 것이다. 가격 상승 현상은 스퀘어피트 당 평균 거래가격에서 더 두드러졌다. 스퀘어피트당 거래가는 882달러로 지난해의 792달러보다 11%나 뛰었다. 800달러를 돌파한 것이다. 지난 3개월 동안 단독주택이 매물로 나와서 팔리기까지 걸린 평균 일수는 37일이었다. 전년 동기의 44일보다 일주일 정도가 빨라졌다. 매물 리스팅 가격 대비 실제 매매 가격 비율은 평균 102.07%로 지난해보다 4%포인트 가까이 상승했다. 이는 단독주택 매물을 두고 바이어간 구매 경쟁이 치열했음을 보여준다. LA한인타운 부동산 관계자들은 “LA한인타운이 다운타운과 웨스트LA 중간에 있는 등 입지 여건이 좋아서 단독주택에 대한 수요가 높은 편”이라며 “매물 공급만 충분하면 거래량이 더 늘어날 수 있다”고 설명했다. ▶콘도 올 1분기 LA한인타운 주택시장을 이끈 쌍두마차 중 하나가 바로 콘도다. 전년 동기 대비 증가율이 47%나 되는 146채였다. 이는 2021년 1분기의 99채보다 47채가 더 많은 것이다. 강한 수요 덕에 거래 가격이 두 자릿수로 올랐고 거래 기간은 대폭 축소됐다. 콘도의 중간 거래가격은 75만 달러로 전년의 63만5000달러와 비교해서 12만5000달러(18%)나 급증했다. 스퀘어피트 당 평균 가격 역시 지난해 1분기의 565달러보다 10% 상회하는 618달러로 집계됐다. 이는 지난 2월 100만 달러가 넘는 고급 콘도 거래가 많이 늘어난 영향으로 파악된다. 1분기 콘도의 평균 매매 소요기간(DOM)은 지난해보다 11일이 짧아진 40일이었다. 매물 리스팅 가격 대비 실제 매매 가격 비율은 평균 99.83%로 100%에 근접했다. 작년 1분기보다 1%포인트 이상 웃돌았다. 작년보다 오퍼 경쟁이 심화했음을 가리킨다. 한 LA한인타운 부동산 에이전트는 “단독주택 매물이 비싸고 공급도 충분하지 않은 데다 모기지 이자 상승으로 콘도가 반사이익을 봤다”고 말했다. ▶임대수익용 주택 지난 3개월 동안 임대수익용 주택 거래도 활발했다. 지난해보다 19채(33%) 증가한 77채를 기록했다. LA한인타운 주택시장을 콘도와 함께 이끈 것이다. 가격도 크게 올랐고 거래일은 매우 빨라졌다. 임대수익용 주택의 1분기 중간 거래가격은 181만 달러로 전년의 135만1000달러와 비교해서 34%가 대폭 올랐다. 스퀘어피트 당 거래가 역시 지난해의 408달러에서 14% 오른 467달러였다. 1분기 임대수익용 주택의 평균 매매 소요기간(DOM)은 지난해의 62일보다 11일 단축된 51일로 조사됐다. 매물 리스팅 가격 대비 실제 매매 가격 비율도 지난해의 97.35%에서 2% 이상 뛴 99.37%였다. 임대수익용 구매 경쟁도 지난해보다 치열해졌다는 의미다. 부동산 업계 관계자들은 임대수익용 주택은 대체로 매물이 희소한 데다 임대 수익률(cap rate)에 따라 오퍼 경쟁 상황도 크게 달라져 거래에 변동 폭이 크다는 점은 고려해야 한다고 강조했다. 케네스 정 드림부동산 대표는 “1분기까지는 모기지 이자 상승 영향은 제한적이었다”며 “현재 5%를 웃돌고 있어서 위축될 가능성도 있다”고 분석했다. LA한인타운 주택 거래 동향조사는 우편번호 90004, 90005, 90006, 90010, 90019, 90020, 90036 지역을 대상으로 했다. 따라서 다른 한인타운 내 주택거래 동향과는 차이가 있을 수 있다. 이번 자료 집계 기간은 2022년 1월 1일부터 3월 31일까지다. 진성철 기자주택시장 임대용 la한인타운 주택시장 단독주택 매물 la한인타운 부동산

2022-04-27

주택시장도 '큰손'들이 좌지우지

대형 부동산 임대 업체와 투자 기업이 단독주택 시장을 교란하고 있다는 주장이 제기돼 관심이 쏠린다. 셰러드 브라운 연방 상원의원(오하이오·민주당)은 은행-주택-도시문제 위원회에서 부동산 투자자와 대형 자산운용사들이 캡티브 주택 시장을 악용해서 수익만 올리려한다고 최근 지적했다. 캡티브마켓이란 공급자의 수가 매우 제한돼 소수의 공급업자에게서 구매하거나 구매를 포기해야 하는 시장을 가리킨다. 즉, 독점이나 과점이 시장을 지배하는 것이다. 브라운 연방 상원의원은 개인에퀴티기업, 기업 건물주, 투자자들이 캡티브마켓 상황을 악용해서 돈벌이에만 나서고 있다는 것이다. 세입자 권익 옹호 단체는 “높은 단독주택 가격과 매우 타이트한 매물과 오름세인 모기지 이자 때문에 주택 바이어들이 주택 시장에서 밀려나는 틈을 타 대기업들이 막대한 자본력을 내세워 단독주택(SFR) 매입을 늘려서 바이어들의 시장 접근을 제한하고 있다”고 비판의 목소리를 높였다. 최근 부동산 투자자가 임대용 단독주택의 대량 매입에 나서는 동시에 임대용 주택 건설 투자를 확대하는 것도 이런 연장선에 있다는 분석이다. 기업의 이런 행위는 바이어가 살 수 있는 SFR 수는 줄고 임대용 SFR 수는 늘어나는 결과를 초래한다. 결국 바이어들은 단독주택 마련이 힘들어지면서 임대로 눈을 돌리게 된다는 논리다. 이런 주택 시장에선 공급자가 가격 결정권을 가지게 돼 부동산 임대 기업들이 임대료를 쉽게 인상할 수 있게 된다. 지난 8일 열린 청문회에 참여한 한 세입자들은 “기업형 주택소유주들이 연간 임대료를 50%나 올리고 서비스는 되레 줄였다”며 이런 현상을 뒷받침했다. 특히 부동산 임대 기업들이 렌트비 인상을 다른 투자 유치를 위한 하나의 마케팅 방법으로 이용하는 것도 문제점으로 지목됐다. 세계 최대의 사모펀드 운용 업체인 블랙스톤은 2019년 주택 임대 사업에서 손을 뗐지만 최근 1만7000채의 SFR을 소유한 홈파트너스오브아메리카를 60억 달러에 인수하면서 다시 임대 시장에 뛰어들었다. 또 블랙스톤은 2억4000만 달러를 북미에서 SFR을 매입 중인 토론토스트라이콘 레지덴셜에 투자했다. JP모건에셋매니지먼트를 포함한 대형 투자 운용사들 역시 SFR 임대 업체를 인수한 것으로 나타났다. 투자자들이 지난해 임대 수익용 SFR 건설에 투입한 금액은 무려 300억 달러에 달했다. 이 돈으로 판매가 아닌 임대용 SFR 10만 채의 착공이 이루어졌다. SFR 임대 사업의 연간 위험치를 조정한 투자수익률(ROI)은 8% 이상이다. 애널리틱 업체 그린스트리트는 프로퍼티 투자 중 ROI로는 최고 수준이라고 전했다. 한편, 독일의 수도 베를린 시는 지난해 9월 대형업체의 보유주택 24만채를 몰수해서 공유하자는 안을 주민 투표로 가결했다. 10여 개 민간 부동산회사가 보유 중인 임대주택 수는 24만 채가량으로 베를린의 전체 임대 주택 150만 채의 15%에 해당하는 것이다. 이들 업체는 과점의 지위를 얻자 임대료를 가파르게 올려 시민들의 공분을 샀다. 베를린 시내 주택의 월 렌트비는 2016년 상반기부터 2021년 상반기까지 5년간 42%나 급등했다. 이 안은 법안이 아니기 때문에 법적으로 이행 의무는 없지만 시정부 주택정책의 대전환이 필요하다는 걸 보여준 데 의미가 크다고 전문가들은 설명했다. 한 세입자 권익 옹호 단체 관계자는 “대형 자본의 SFR 시장 잠식을 방치해 두었다간 베를린 시와 같은 꼴이 날 수 있다”며 “부동산 임대 업체의 임대료 인상 제한이나 시장 독과점 금지 등의 제도적인 제한 장치 마련이 시급하다”며 “동시에 주거용 서민주택의 공급도 확대해야 한다”고 주장했다. 진성철 기자주택시장도 큰손 임대용 단독주택 단독주택 시장 임대용 주택

2022-02-16

부동산, 지키는 것도 중요하다

랜드로드 보험·주 거주 주택 면제 등 기본 테넌트·컨트랙터 등 스크리닝도 철저하게 LLC·트러스트 형태 소유주 책임 제한 가능 부동산 보호 전략은 사업용과 개인용 자산을 지켜준다. 다양한 전략은 동시에 사용하면 보호 효과는 보다 강력해진다. 랜드로드 보험에 가입하고, 유한책임회사(LLC)를 설립하거나 부채한도를 설정하는 등의 방법을 생각할 수 있다. 부동산 보호 플랜은 모든 랜드로드나 투자자의 상황과 재정 환경이 다르기 때문에 정형화해서 설명하긴 힘들다. 부동산, 재정, 법률 전문가 등 니즈에 따라 깊이 있는 접근이 필요하지만 이번에는 가장 대표적인 6가지 전략을 소개한다. ▶부동산 보호 플랜이란 부동산 보호는 투자자가 본인의 자산을 지킬 수 있는 방법으로 복잡한 이해관계 속에서 채권자나 소송의 원고 등으로부터 방어막이 될 수 있다. 예를 들어, 테넌트나 테넌트의 손님이 빌딩에서 상처를 입고 해당 빌딩의 랜드로드를 상대로 소송을 제기한다고 가정해보자. 만약 판사가 원고인 테넌트에게 유리한 판결을 내린다면 랜드로드는 막대한 피해를 감수해야 한다. 당장 테넌트의 의료비, 법률비용, 법원 수수료 등을 모두 부담해야 하고 테넌트가 손해를 본 수입 감소분과 위자료까지 물어줘야 한다. 정식 재판까지 가지 않고 법원 밖에서 합의를 본다고 해도 엄청난 금액 부담이 랜드로드에게 지워진다. 그러나 제대로 된 부동산 보호 플랜을 미리 갖췄다면 랜드로드는 사업용과 개인용 부동산을 분리할 수 있다. 이는 최악의 경우 손해배상금이나 합의금 마련을 위해 부동산을 처분해야 하는 상황을 막아줄 수 있다. ▶랜드로드 보험 랜드로드 보험은 특별히 임대용 부동산의 오너를 보호한다. 가장 주된 기능은 책임 보장으로 랜드로드 소유의 부동산에서 상처를 입은 사람이 소송을 제기할 때 작동한다. 보장 범위는 신체 부상과 스트레스, 의료비, 부상에 따른 소득 손실, 장례비, 법률 비용과 법원 수수료 등이다. 화재, 자연재해, 절도 등에 의한 재산 손괴도 커버한다. 임대용 부동산 안의 주방 가전, 각종 공구와 조경용 장비 등 랜드로드 개인 소유물도 손상됐다면 보상받을 수 있다. 여기에 테넌트가 임시로 거처를 옮긴다면 렌트비 손실분도 받을 수 있다. 만약 렌트비 2000달러인 테넌트가 빌딩 수리를 위해 6주간 다른 곳으로 옮겨야 한다면 랜드로드는 이 기간에 받지 못하는 렌트비 3000달러를 계약서상 디덕터블을 제외한 뒤 받을 수 있다. ▶유한책임회사(LLC) LLC는 랜드로드가 본인 소유의 부동산을 보호하는데 생각할 수 있는 또 다른 통상적인 전략 중 하나다. LLC는 법인으로서 부동산을 소유하고 모기지와 운영비 등을 지급한다. 부동산 하나당 LLC 하나씩을 설립해서 소유 구조를 짜면 사고가 생겨도 다른 비즈니스와 개인 재산은 보호된다. 채권자는 통상 하나의 LLC가 소유한 부동산만을 대상으로 문제를 제기하기 때문이다. 만약 각각 25만 달러씩 3건의 투자용 부동산을 가진 랜드로드가 있는데 한 빌딩에서 소송을 당해 75만 달러를 갚아야 할 상황이 있다면 어떻게 될까. 본인 소유로 3건을 가지고 있다면 다른 부동산도 위험에 빠질 수 있다. 그러나 각각의 건물이 각각의 LLC 소유로 돼 있다면 리스크는 소송이 제기된 한 건물의 25만 달러로 제한될 수 있다. ▶부동산 트러스트 트러스트를 통해 부동산을 소유하면 보호는 물론, 프라이버시까지 보장받을 수 있다. 이유는 부동산이 개인 명의가 아닌 트러스트 이름으로 등기되기 때문으로 채권자 등이 부동산의 실소유주를 알아내는 게 보다 어렵다. 간혹 취소 가능(Revocable) 트러스트를 통해 시장 변화에 능동적으로 대응하며 컨트롤하길 원하는 랜드로드도 있다. 여기에 트러스트는 LLC보다 자산 보호 및 거래의 편의성이 높은 특징을 갖고 있다. 또 수혜자를 기재함으로써 공증 없이도 자산 관리를 간편하게 할 수 있는 장점도 있다. ▶리스크 회피 과도한 리스크를 회피하는 것 또한 투자자가 본인의 부동산을 지킬 수 있는 테크닉이다. 단순하게 예를 들면, 테넌트에 대한 스크리닝을 강화하거나 크레딧 리포트를 점검하는 것이다. 또 테넌트에 대한 인터뷰 또는 평판도 체크를 통해서 과거에 소송 등에 연루된 적이 있는지 알아낼 수도 있다. 테넌트뿐 아니라 부동산 관리에 동원되는 컨트랙터와 핸디맨 등에 대한 평판도 조회와 보험 가입 여부 확인도 랜드로드가 부담해야 할 리스크를 줄여줄 수 있다. 나쁜 시나리오로 만약 보험도 없는 컨트랙터가 상처를 입거나 테넌트를 다치게 한다면 이후 모든 책임은 고스란히 랜드로드가 지게 된다. ▶에퀴티 스트리핑 (Equity Stripping) 에퀴티스트리핑은 재산에 담보를 설정함으로써 에퀴티를 줄이거나 없애는 방법으로 부동산을 보호한다. 저당이 없는 10만 달러의 부동산 에퀴티를 가진 랜드로드를 가정해보자. 문제가 발생하면 이 10만 달러는 원고 측 변호사가 노리기 좋은 먹잇감이 될 수 있다. 그러나 만약 랜드로드가 이 부동산을 통해 담보를 설정하는 등의 방법으로 담보대출비율(LTV)을 75% 선으로 유지한다면 위험에 노출되는 부분은 2만5000달러로 줄게 된다. 채권자나 변호사는 결국 얼마 되지 않는 금액을 위해 시간과 노력을 허비하고 갈등을 키울 수 있는 문제를 포기할 수도 있는데 이 방법은 다른 전략들과 함께 사용하는 것이 효과적이다. ▶주 거주 주택 면제 (Homestead exemption) 주 거주 주택 면제는 부동산을 보호할 수 있는 가장 직설적인 방법의 하나다. 홈스테드란 농가를 뜻하지만, 이 경우는 주 거주 목적으로 쓰는 주택에만 적용된다. 즉, 홈스테드 법은 홈오너로 하여금 주 거주 주택을 등록해 대부분 채권자로부터 차압을 보호해주는 내용이다. 플로리다와 텍사스 등은 무한대 금액의 면제를 허용하지만 다른 주들은 다른 잣대를 사용한다. 캘리포니아의 경우는 지난해 기준 7만5000달러까지 가능하며 특정 소득 대와 연령대 등의 조건을 충족하면 최고 17만5000달러까지 보호해준다. 류정일 기자부동산 보호 부동산 보호 개인용 부동산 임대용 부동산

2021-12-22

단독주택 렌트비 상승폭 1년 새 3배 껑충

지난 10월 전국의 단독주택 렌트비 상승률이 1년간 3배를 기록하며 16년 사이 최고였던 것으로 나타났다. 부동산 정보업체 ‘코어로직’은 10월 단독주택 렌트비가 전년 대비 10.9% 상승했다고 21일 밝혔다. 이는 지난해 10월 기록했던 전년대비 상승률 3.2%에 비해 3배 이상으로 코어로직은 6개월 연속 최고치 기록을 갈아치우며 16년 사이 최대로 올랐다고 설명했다. 20개 대도시 중 최고는 마이애미로 29.7%를 기록했고 이어 피닉스 19.3%, 라스베이거스 16.5%로 드러났다. 남가주에서는 샌디에이고가 15%로 4위를 기록했고, LA는 7%로 전국 평균에 못 미치며 14위를 차지했다. 이밖에 댈러스와 애틀랜타는 나란히 14% 상승률을 기록했으며 뉴욕은 6%였고 가장 낮은 상승률은 시카고의 4%였지만 이마저도 팬데믹 이전에 비하면 2배 이상 오른 것으로 분석됐다. 코어로직은 “단독주택에 대한 수요가 강력해 렌트비의 빠른 오름세가 그칠 줄 모르고 있다”며 “넘치는 수요로 전국의 임대용 단독주택 공실률은 25년 사이 최저를 기록했다”고 전했다. 10월 단독주택 렌트비는 시세별로 모든 가격대에서 지난해 10월보다 월등히 높은 상승률을 기록했다. 지역 렌트비 중간값의 75% 이하인 저가형 단독주택 렌트비 상승률은 9.5%로 1년 전 2.8%를 크게 웃돌았다. 또 중저가형(지역 렌트비 중간값의 75~100%) 단독주택 렌트비 상승률은 10.1%로 지난해 10월의 2.8%보다 높았으며, 중고가형(100~125%)은 11.3%(전년 3%), 고가형(125% 이상)은 11.4%(전년 3.5%)로 나타났다. 코어로직의 몰리 보셀 이코노미스트는 “집값이 사상 최고치 행진을 이어가면서 잠재적인 바이어들이 렌트로 돌아서면서 렌트비 상승을 부추기고 있다”고 말했다. 한편 기관투자자들은 낮은 가격대의 주택을 구매해 임대시장에 꾸준히 진출하고 있다. ‘존 번스 부동산 컨설팅’의 존 번스 CEO는 “특정 주택시장에서 투자자들의 비중이 날로 커지고 있다”며 “지역적으로는 피닉스, 샬럿, 애틀랜타 등이 두드러지고 가격대로는 25만~40만 달러 선이 주요 타깃”이라고 말했다. 이와 관련, CNBC는 “내년 임대용 주택 공급이 다소 늘어나겠지만 오미크론 변이 등에 의한 교외 지역 단독주택의 수요가 늘면서 렌트비 상승은 이어질 것”이라고 전망했다. 사설 천정부지로 오른 가격으로 내 집 마련의 꿈을 접은 바이어들이 임대시장으로 몰리면서 단독주택 렌트비가 치솟고 있다. [로이터] 류정일 기자단독주택 렌트비 단독주택 렌트비 임대용 단독주택 지역 렌트비

2021-12-21

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