콘도 구매 시 고려 사항…장단기 임대용 콘도 투자 인기

지역별 임대 규정 달라 확인 필요
픽서 어퍼 홈 고쳐 렌트 고려할 만

'펜드리 레지던스 웨스트할리우드'가 웨스트할리우드에 신축한 콘도의 거실 전경. [pendryresidencesweho.com 캡처]

부동산 불패 신화는 여전히 유효한가라는 질문에 현 시장에서 확실한 답을 찾긴 어려워 보인다. 특히 싱글홈보다 저렴한 가격으로 투자할 수 있는 콘도의 경우 대다수 투자자들은 시장 동향만을 지켜보고 있는 상황이다. 여기에 더해 주거용 콘도를 구입할 계획인 예비 바이어 역시 현 시장에서 좋은 구입 시기만을 기다리며 쉽게 결정을 못하고 있다. 올해 주거용 콘도를 구매하려 계획하고 있는 이들부터 여유자금으로 콘도에 투자하려는 투자자를 위해 최근 부동산 시장에서 콘도가 가치있는 투자인지 여부와 콘도 투자시 고려해야 할 사항들을 알아봤다.  
 
 
▶모기지 금리
 
지난해 하반기부터 시작된 모기지 금리 상승은 바이어들의 주택 구매 의욕을 꺾은 것이 사실. 전통적으로 집 구매 시 가장 큰 매력은 대출 이자에 대한 세금 공제였다. 부부의 경우 최대 75만달러까지 집 대출에 대해 세금 공제가 가능하기 때문이다. 그러나 최근 LA나 뉴욕처럼 대도시 콘도 값은 75만달러를 넘어 천정부지로 올랐고 최근 IRS가 재산세 공제 상한액을 1만달러로 변경함에 따라 재산세가 높은 지역에서는 콘도 투자 열기가 시들해졌다. 그러나 만약 현금 투자자라면 모기지 금리에 영향을 받지 않아 콘도 투자는 여전히 좋은 투자처다. 또 재산세의 경우 재산세 부과율이 낮은 도시를 찾아 투자하는 것도 방법이다.  
 
 

▶집값 안정세
 
팬데믹 동안 이상 과열됐던 부동산 시장은 이제 서서히 균형을 찾아 가고 있다. 팬데믹 동안 도심 외곽으로 몰려가던 현상이 주춤하고 있으며, 주택 재고도 서서히 증가세를 보이고 있다. 이런 부동산 지표와 함께 집값이 하락하기 시작했고 입찰 전쟁 열기도 식고 있는 추세다. 최근 리얼터닷컴(realtor.com) 보고서에 따르면 올해 전국 부동산 시장은 일부 지역을 제외하고는 대부분 바이어 시장으로 전환했다. 특히 콘도 가격이 안정세를 찾으면서 투자자들의 발길이 다시 돌아오고 있다.  
 
  
▶5년 후 수익 가능한가  
 
일반적으로 콘도 구입 시 5년 이상 거주하거나 임대해야만 원금을 회수하고 수익을 낼 수 있다는 것이 부동산 투자의 원칙이었다. 그러나 지난 3년간 부동산 가격은 사상 최고치를 기록해 향후 5~7년간 부동산 매각을 통해 '상당한 이익'을 낼 가능성은 줄어들었다. 특히 최고급 편의 시설과 최첨단 가전 제품 및 스마트홈 사양을 갖춘 신축 고급 콘도 투자는 더 신중을 기해야 한다. 최첨단 고급 사양이 가장 큰 메리트인 콘도라면 결국 5~10년 뒤면 이 메리트가 그때 새로 지어진 고급 콘도에 밀릴 것이 뻔하기 때문. 따라서 이 경우 투자금을 회수할 가능성도 낮아질 수 있다.  
 
 
▶픽서 어퍼 홈
 
수리가 필요한 낡은 부동산인 '픽서 어퍼 홈(Fixer-Upper Home)' 거래도 활발해지고 있다. 팬데믹 동안 주택 재고 부족 및 인력 부족으로 픽서 어퍼 홈은 바이어들의 기피 대상이었으나 최근 다시 인기를 얻고 있다. 특히 당장 이사해 거주해야 할 집이 아닌 투자용이라면 픽서 어퍼 홈 투자를 고려할 만하다. 다만 수리 및 리모델링시 주의를 기울여야 한다. 자재 구입부터 시공 기간에 이르기까지 최대한 꼼꼼하게 계획을 세워 시간을 단축하는 것이 관건이다.
 
이처럼 신중하고 유연하게 리모델링을 끝내면 계약과 동시에 바로 입주가 가능한 콘도(turnkey property)를 찾는 수요가 많은 지금의 시장에서 빠르게 임차인을 구할 수 있다.
 
 
▶투자용 콘도
 
투자용 콘도 구입에 있어 단기 또는 장기 임대용 콘도 구입은 여전히 유효한 것으로 보인다. 콘도에서 임대 소득 발생시, 모기지 이자는 사업 비용으로 간주되며 상한선이 없다. 또 재산세 역시 사업 비용으로 간주돼 1만달러 세금 공제 한도가 적용되지 않는다. 특히 최근 휴양지를 중심으로 콘도 단기 임대가 인기를 끌고 있어 이 지역에 대한 콘도 투자를 고려할 만하다. 다만 주별, 시별로 단기 임대에 대한 규정이 달라 이를 반드시 확인하고 투자를 결정해야 한다.  
 
 
▶주거용 콘도  
 
현 시장에서는 당분간 구입보다는 아파트 임대가 낮지 않을까 생각할 수 있겠지만 5년 이상 거주할 계획이고 향후 부동산 시장에서의 가치 상승을 고려한다면 콘도는 여전히 매력적인 투자처다. 많은 예비 바이어들이 모기지 금리 상승, 재산세 공제액 감소, 재판매 가치 하락 등으로 주택 소유 비용이 증가하고 있다고 생각할 수 있지만 문제는 임대료 상승이다. 특히 콘도의 경우 구매와 임대 중 어느 쪽이 더 좋은지는 거주 지역에 따라 큰 차이가 있다. 따라서 콘도 구매 시 모기지 및 재산세 공제를 고려해 임대비와 구입비 차이가 적게 나는 도시에서 구매를 하는 것이 현명한 선택이 될 수 있다. 

이주현 객원기자