주택시장도 '큰손'들이 좌지우지

막대한 자금력 앞세워 주택 대량 구매
독과점 지위 악용 임대료 수익 극대화
정치권서도 "제도적인 제한 장치 필요"

 대형 부동산 임대 업체와 투자 기업이 단독주택 시장을 교란하고 있다는 주장이 제기돼 관심이 쏠린다.
 
셰러드 브라운 연방 상원의원(오하이오·민주당)은 은행-주택-도시문제 위원회에서 부동산 투자자와 대형 자산운용사들이 캡티브 주택 시장을 악용해서 수익만 올리려한다고 최근 지적했다.  
 
캡티브마켓이란 공급자의 수가 매우 제한돼 소수의 공급업자에게서 구매하거나 구매를 포기해야 하는 시장을 가리킨다.  
 
즉, 독점이나 과점이 시장을 지배하는 것이다. 브라운 연방 상원의원은 개인에퀴티기업, 기업 건물주, 투자자들이 캡티브마켓 상황을 악용해서 돈벌이에만 나서고 있다는 것이다.
 

세입자 권익 옹호 단체는 “높은 단독주택 가격과 매우 타이트한 매물과 오름세인 모기지 이자 때문에 주택 바이어들이 주택 시장에서 밀려나는 틈을 타 대기업들이 막대한 자본력을 내세워 단독주택(SFR) 매입을 늘려서 바이어들의 시장 접근을 제한하고 있다”고 비판의 목소리를 높였다.  
 
최근 부동산 투자자가 임대용 단독주택의 대량 매입에 나서는 동시에 임대용 주택 건설 투자를 확대하는 것도 이런 연장선에 있다는 분석이다. 기업의 이런 행위는 바이어가 살 수 있는 SFR 수는 줄고 임대용 SFR 수는 늘어나는 결과를 초래한다.  
 
결국 바이어들은 단독주택 마련이 힘들어지면서 임대로 눈을 돌리게 된다는 논리다. 이런 주택 시장에선 공급자가 가격 결정권을 가지게 돼 부동산 임대 기업들이 임대료를 쉽게 인상할 수 있게 된다.  
 
지난 8일 열린 청문회에 참여한 한 세입자들은 “기업형 주택소유주들이 연간 임대료를 50%나 올리고 서비스는 되레 줄였다”며 이런 현상을 뒷받침했다. 특히 부동산 임대 기업들이 렌트비 인상을 다른 투자 유치를 위한 하나의 마케팅 방법으로 이용하는 것도 문제점으로 지목됐다.  
 
세계 최대의 사모펀드 운용 업체인 블랙스톤은 2019년 주택 임대 사업에서 손을 뗐지만 최근 1만7000채의 SFR을 소유한 홈파트너스오브아메리카를 60억 달러에 인수하면서 다시 임대 시장에 뛰어들었다. 또 블랙스톤은 2억4000만 달러를 북미에서 SFR을 매입 중인 토론토스트라이콘 레지덴셜에 투자했다.
 
JP모건에셋매니지먼트를 포함한 대형 투자 운용사들 역시 SFR 임대 업체를 인수한 것으로 나타났다.  
 
투자자들이 지난해 임대 수익용 SFR 건설에 투입한 금액은 무려 300억 달러에 달했다. 이 돈으로 판매가 아닌 임대용 SFR 10만 채의 착공이 이루어졌다. SFR 임대 사업의 연간 위험치를 조정한 투자수익률(ROI)은 8% 이상이다.  
 
애널리틱 업체 그린스트리트는 프로퍼티 투자 중 ROI로는 최고 수준이라고 전했다.  
 
한편, 독일의 수도 베를린 시는 지난해 9월 대형업체의 보유주택 24만채를 몰수해서 공유하자는 안을 주민 투표로 가결했다.  
 
10여 개 민간 부동산회사가 보유 중인 임대주택 수는 24만 채가량으로 베를린의 전체 임대 주택 150만 채의 15%에 해당하는 것이다. 이들 업체는 과점의 지위를 얻자 임대료를 가파르게 올려 시민들의 공분을 샀다.  
 
베를린 시내 주택의 월 렌트비는 2016년 상반기부터 2021년 상반기까지 5년간 42%나 급등했다. 이 안은 법안이 아니기 때문에 법적으로 이행 의무는 없지만 시정부 주택정책의 대전환이 필요하다는 걸 보여준 데 의미가 크다고 전문가들은 설명했다.
 
한 세입자 권익 옹호 단체 관계자는 “대형 자본의 SFR 시장 잠식을 방치해 두었다간 베를린 시와 같은 꼴이 날 수 있다”며 “부동산 임대 업체의 임대료 인상 제한이나 시장 독과점 금지 등의 제도적인 제한 장치 마련이 시급하다”며 “동시에 주거용 서민주택의 공급도 확대해야 한다”고 주장했다.

진성철 기자