[부동산] 2022년 하반기 부동산 시장 전망 <2>

주택 비용 증가에 변동이자 모기지 선호 상승
원격근무 덕에 재정 부담 덜한 지역으로 이주

지난번에 이어서 2022년 하반기 미국 부동산 경기에 대해 전망해 보겠다. 올 하반기에는 고금리와 양적 긴축 뉴노멀이 될 것으로 보이며 주택 공급 부족 지속으로 인해서 임대료는 계속 상승할 것으로 보인다.
 
특히 변동금리 모기지 상품이 좀 더 선호될 수 있으며 은행의 모기지 대출 여건이 좀 더 강화될 수 있을 전망이다.  
 
높은 집값과 높은 금리를 고려하더라도 집 구매 수요의 대다수가 밀레니얼세대임을 고려할 때 7년이나 10년의 고정 변동 모기지 상품은 정한 기간 고정된 낮은 금리로 적용되어 월 모기지 금액을 좀 더 낮게 조절할 수 있다. 이 덕에 대부분의 첫주택구매자들에게는 당연히 고려해 볼 만한 모기지 상품이 될 것이다.  
 
또 재택근무 원격근무의 일상화로 주택 실수요는 증가할 것이며 집값은 완만하게 상승할 것으로 예상한다. 2020년 팬데믹 기간에 재택근무, 원격근무의 새로운 근무 방식이 도입됨으로써 각 기업은 이러한 새로 근무 방식이 실용적이고 경제적이라는 사실을 알게 되었다. 이러한 근무 형태는 앞으로도 지속해서 유지될 것으로 보인다. 사무실 공간은 앞으로 좀 더 공실이 있을 수 있고 반면 거주용 주택의 수요는 지속해서 증가 될 수 있을 것이다. 현재 부동산 시장의 주요 수요자들이 밀레니얼세대들은 앞으로 이러한 재택근무, 원격근무의 형태로 전국에서 일할 수 있게 되므로 좀 더 경제적인 지역이나 도시로 이동하게 될 것이다. 공급의 증가가 아직 수요를 따라가지 못하기 때문에 공급과잉 단계로 진행될 수 없을 것이며 올해 하반기 부동산 가격은 완만하게 상승할 것으로 보인다.  
 

또한 임차인 수가 급증할 것이고 이에 임대료 역시 급등할 것으로 예상한다. 2021년도에는 전국적으로 임대료가 치솟았으며 일부 도시에서는 평균 임대로 인상률이 40%를 넘는 지역도 있었다. 레드핀에 따르면  지난달 미국의 임대료의 중간값은 15% 이상 상승했다고 한다. 공급 부족이 계속 악화하여 집값과 임대료가 모두 오르고 있다. 이제는 금리 인상으로 인해 집을 살 수 있는 유효 수요가 줄어들어 이들은 임대를 계속해야 할 것으로 보인다. 임대주택은 여전히 부족한 상태이고 모든 건축 자재 가격과 인건비가 상승하여 개발업자들은 신규 임대 아파트를 짓는 데 매우 큰 부담을 느끼고 있다. 따라서 신규임대 아파트 공급이 자유롭지 못한 상황이고 임대용 주택을 사려는 투자자 역시 구매 비용이 늘어 남에 따라 자연적으로 임대료 인상을 하게 될 것이다. 임대 주택의 공급 부족과 늘어나는 임차인들로 인해 임대료는 자연적으로 상승할 수밖에 없는 구조다.
 
미국 부동산 투자자들은 현금흐름이 좋은 지역을 선호할 것이며 금리 인상으로 인해 단기 투자보다는 장기 투자 쪽으로 방향을 돌릴 것이다.
 
이밖에 금리 인상의 시대에 부상하는 부동산은 임대용 단독주택, 임대용 아파트, 빌드 투 렌트 (Build To Rent: BTR) 신규 임대 주택이 될 것이다. 지난해에는 신규 주택 단지를 지어서 분양하지 않고 임대로 전환하여 판매하는 BTR이 성행했었다. 또한 개인 및 기관 투자자들 역시 임대용 주택 구입하여 세를 놓는 방식으로 좋은 현금흐름과 안정적인 자산가치의 일거양득의 투자수익을 선호했다. 앞으로 대부분의 투자자는 이러한 유형의 투자가 더 선호될 것이다.
 
이상으로 2022년 하반기 부동산 전망에 대해서 2회에 걸쳐 정리해 보았다. 부동산 시장은 금리 인상이라는 단 하나의 요인에 따라 빨리 변화하지는 않는다. 많은 요인이 복합적으로 작용하여 변화한다. 금리 인상으로 인해 미국의 일부 지역 시장에서는 집값이 내려가거나 평평하게 유지되거나 호황을 보일 수 있겠다.
 
▶문의: [phone]

현호석/대표/매스터 리얼티