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리버스 모기지의 특징들 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 은퇴 후 줄어든 수입을 보충하기 위하여 리버스 모기지를 고려하고 있습니다. 리버스 모기지의 여러 특징들에 대하여 설명해 주시기 바랍니다.     ▶답= 리버스모기지는 62세 이상(또는 점보 리버스모기지의 경우 55세 이상)에 해당하는 집 주인이 신청할 수 있는 상품으로, 은퇴 후 수입이 줄어들어 집 페이먼트가 부담이 되는 사람들에게 집을 팔지 않고도 페이먼트 없이 혹은 에퀴티로부터 매월 일정한 금액의 돈을 연금 형식으로 지급받으면서 여생을 그 집에 살 수 있게 하는 아주 유용한 상품입니다.   물론 62세 이상이라고 하여 모든 주택 소유주들이 받을 수 있는 것은 아닙니다. 우선 집의 에퀴티, 즉 집값에서 융자 밸런스를 제한 금액이 최소한 50%는 넘어야 가능합니다. 이 에퀴티 규모는 전적으로 부부 중 젊은 배우자의 연령에 달려있습니다. 나이가 젊을수록 당연히 더 많은 에퀴티가 요구됩니다.   리버스모기지는 크게 HECM(Home Equity Conversion Mortgage)과 점보 리버스모기지의 두 종류로 나눌 수 있습니다. FHA에서 보증을 서주는 HECM은 62세 이상부터 가능하고, 민간 투자자들로부터 조달되는 점보 리버스모기지는 55세 이상부터 가능합니다.   HECM은 이자율이 낮지만 초기 및 매년 보증보험료가 있고, 콘도에 제한이 있으며, 최대 융자가용 한도가 있어 아무리 집값이 높아도 융자 금액이 상대적으로 낮게 나옵니다. 반면에 점보 리버스는 55세 이상만 되어도 가능하고, 최대 융자가용 한도가 없어 집값이 높을 경우 융자가능 금액도 같이 올라갑니다. 비용은 HECM보다는 낮은 반면, 이자율이 상대적으로 높은 단점이 있습니다. 따라서 손님의 나이, 에퀴티 정도, 주택 형태 등에 따라 HECM과 점보 리버스를 비교하여 자신에게 유리한 것을 선택해야 합니다.   주택 형태와 관련해서는 대부분의 단독주택은 가능하지만, 일부의 콘도는 점보 리버스를 통해서만 가능할 수도 있습니다. 주인이 한 유닛에 거주하는 2-4 유닛도 가능한데, 리버스모기지로 월페이먼트를 없애고 다른 유닛에서 나오는 렌트 수입으로 생활할 수가 있어 아주 이상적이라고 할 수 있습니다.   리버스모기지는 지급 유형에 따라 일시지불형, 월지불형, 수시인출형(Line of Credit) 등으로 나뉩니다. 일시지불형은 융자와 동시에 일정 금액을 한꺼번에 꺼내는 방법이고, 월지불형은 정해진 기간 동안 혹은 평생 동안 연금 형식으로 매월 일정 금액을 수령하는 형태이며, 수시인출형은 정해진 한도 내에서 언제든지 인출할 수 있는 형태로 자금을 사용할 때만 그 기간 동안의 이자를 지급하는 형태입니다.   어떠한 형태로 리버스모기지를 받을지 역시 손님의 나이, 에퀴티 정도, 융자 목적 등에 따라 달라질 수 있으므로 각 상품의 테이블을 가지고 융자 담당자로부터 충분한 설명을 들은 후 결정하는 것이 좋습니다.     ▶문의:(213)393-6334 스티브 양 프로융자 대표미국 프로융자 리버스 모기지로 프로융자 대표 주택 융자

2024-11-19

리버스 모기지에 대하여 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 은퇴 후 줄어든 수입을 보충하기 위하여 리버스 모기지를 고려하고 있습니다. 리버스 모기지의 특징과 장단점에 대하여 설명하여 주시기 바랍니다.     ▶답= 은퇴 후 수입이 줄어들면서 모기지 페이먼트가 부담이 될 수 있습니다. 그렇다고 해서 집을 팔아 작은 집이나 시니어 홈으로 이사하는 것은 쉽게 결정할 수 있는 일이 아닙니다. 집을 팔지 않고도 페이먼트 부담 없이 지낼 수 있는 방법이 바로 리버스 모기지를 이용하는 것입니다.   리버스 모기지는 한국의 주택연금과 유사하며, 집의 에퀴티(시가와 융자 밸런스의 차이)를 활용하여 기존 융자의 페이먼트를 없애거나, 월 일정 금액의 수입을 확보하면서 그 집에 거주할 수 있는 융자 방식입니다. 기존 융자가 먼저 돈을 빌리고 매월 원금과 이자를 갚아나가는 것이라면, 리버스 모기지는 매월 일정 금액을 수령하고, 나중에 그동안 쌓인 융자 금액을 갚는 구조입니다.   기존 융자는 시간이 지나면서 원금이 줄어들지만, 리버스 모기지는 매월 금액을 수령하기 때문에 시간이 지날수록 융자 원금이 늘어나게 됩니다. 돈을 빌린 사람이 사망하거나 계약 기간이 끝난 후에는 집을 팔아 융자 밸런스를 갚게 되며, 집값이 융자 밸런스를 초과하면 남는 금액은 상속자에게 갑니다. 만약 집값이 융자 밸런스를 커버하지 못할 경우, 상속자의 다른 재산에 대해 빚을 청구할 수 없는 non-recourse 융자입니다.   리버스 모기지는 보통 62세 이상부터 신청할 수 있지만, 55세 이상을 대상으로 하는 점보 리버스 모기지도 있습니다. 연방 정부 기관인 FHA가 보증하는 HECM(Home Equity Conversion Mortgages)은 62세 이상이 자격 요건이며, 이자율이 낮은 장점이 있지만 FHA 보증비를 내야 하는 단점이 있습니다. 리버스 모기지를 받아도 집의 소유권은 현재 주인에게 그대로 남으며, 집값이 올라가면 에퀴티도 올라갑니다. 주인은 집을 수리하거나 팔 수 있고, 언제든지 벌금 없이 재융자할 수 있습니다. 일반 융자로 재융자할 수도 있고, 이자율이 더 낮은 리버스 모기지로도 재융자 가능합니다. 단, 주인은 반드시 집을 주거용으로 사용해야 합니다.   리버스 모기지를 통한 은퇴 후 삶의 질 향상은 이미 주류 사회에서 널리 활용되는 방법으로, 한인들도 깊이 고려해 볼 사항입니다.     ▶문의:(213)393-6334 스티브 양 프로융자 대표미국 프로융자 리버스 모기지 프로융자 대표 주택 융자

2024-10-22

한인은행 SBA 융자 소폭 반등

전국 한인은행의 SBA 융자 실적이 예상을 깨고 전년 동기 대비 반등에 성공했다.   연방중소기업청(SBA)의 2023~2024회계연도 4분기 누적 실적에 따르면 전국 한인은행 SBA 융자 총액(승인액 기준)은 전년 동기의 13억2509만 달러에서 13억7104만 달러로 3.5%가 증가했다. 승인 건수도 1139건에서 1185건으로 4.0%가 늘었다. 다만 평균 건당 융자 승인 액수는 116만3382달러에서 115만6996달러로 소폭 줄었다. 〈표 참조〉     전국 한인은행 14곳 중 7곳은 승인 건수가 전년 대비 줄어들었다. 남가주에 기반을 둔 뱅크오브호프와 오픈뱅크는 건수와 액수 모두 증가하면서 전년 동기 대비 확실한 신장세를 보였다.     전국 한인은행 중 승인액 규모 1위는 전국에서 22위를 차지한 뱅크오브호프였다. 승인 액수가 전년 동기의 1억5330만 달러보다 60.0%가 늘어난 2억4528만 달러에 달했다. 작년보다 거의 1억 달러 가까이 증가한 것이다. 승인 건수도 203건에서 283건으로 39.4%나 껑충 뛰었다. 뱅크오브호프는 지난해 4분기에는 한인은행 중 3위였지만 올해는 1위로 올라섰다.     오픈뱅크는 지난해 동기(1억6256만 달러)보다 10.9% 는 1억8026만 달러로 집계됐다. 지난해에 이어 올해도 2위 자리를 유지했다. 승인 건수도 107건에서 115건으로 소폭 상승했다. 우리 아메리카의 경우 승인 건수가 51.0%나 뛰었고 승인액은 6624만 달러에서 8238만 달러로 24.4%가 늘었다.     이외에 남가주에 본점을 둔 한인은행들의 SBA 융자 실적은 전년보다 밑돌았다. 하지만, 고금리 상황과 경기 하강 등을 고려하면 선방했다는 개 한인은행권의 평가다.     전국으로 보면 LA지점을 둔 조지아의 퍼스트IC뱅크는 건수는 25.9%, 액수는 8.6% 성장했다. 조지아의 메트로시티뱅크의 경우, 전년보다 승인 건수는 15.3% 줄었지만, 액수(9943만 달러)는 11.6%나 늘어 눈길을 끌었다. 조앤 김 행장이 이끄는 텍사스 소재 대만계 은행인 사우스웨스턴내셔널뱅크는 액수와 건수 모두 50% 이상의 급성장하면서 두드러졌다.       한인 은행권은 기준금리 인하가 9월에 단행됐기에 4분기에는 인하 효과가 반영되지 않았다며 여전히 SBA 융자 이자율이 높아서 괄목할만한 개선은 기대하기 어렵다고 진단했다.     한 한인은행 관계자는 “10월부터 1분기가 시작됐지만 강한 고용지표 등으로 인해서 11월의 빅컷(0.5%포인트 금리 인하) 가능성이 사라졌고 금리 인하조차 기대하기 힘들어졌다”며 “대선과 금리 인하 등의 변수도 있어서 실적 개선을 가늠하기 쉽지 않다”고 설명했다.   조원희 기자한인은행 융자 기준금리 인하 전국 한인은행 한인은행 관계자

2024-10-09

여유자금을 위한 상책: Heloc에 대하여 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 요즘 비즈니스가 좋지 않아 비상시를 위하여 Heloc을 생각하고 있습니다. Heloc에 대한 설명과 수입 증명을 하지 않고 얻을 수 있는 방법에 대해서도 알려주시기 바랍니다.     ▶답= Heloc (Home Equity Line of Credit)이란 집을 담보로 신용구좌를 설정하는 것으로(일시에 돈을 빌리는 융자가 아니라), 실정후에는 신용범위 (Credit Limit)내에서 자유롭게 현금을 꺼내 썼다 갚았다를 반복할 수 있는 아주 편리한 상품입니다.     한꺼번에 돈을 빌려서 매달 원금과 이자를 일정기간 갚아 나가는 모기지융자와는 달리 사용한 만큼, 사용한 기간에 대해서만 이자를 내면됩니다. 따라서 단기자금이나, 신용카드상환, 학자금, 비즈니스 운영자금등 급전이 필요한 사람에게 안성맞춤인 상품이라고 볼 수 있습니다.     이런 특징 때문에 당장 필요하지 않더라도 비상시를 대비하여 미리 설정해 놓는 경우가 대부분입니다. 쓰지 않을 때는 이자를 전혀 내지 않고 꺼내 쓰는 금액 만큼, 기간 동안 일일로 이자계산하여 월단위로 이자만 납부 할 수 있어 페이먼트 부담이 적습니다.     원금을 갚고 싶으면 당연히 언제든지 갚을수도 있습니다. 집모기지를 모두 페이오프 (Pay off)하여 더 이상 융자가 없는(Free and Clear) 집도 역시 Heloc을 설정해놓으면 언제든지 자금을 꺼내 쓸 수 있습니다.   이렇게 Heloc은 손님입장에서는 편리한 상품이지만 금리상승이후 유동성을 중시하는 은행들은 대부분 Heloc 자체를 취급하지 않거나, 취급하더라도 심사를 아주 까다롭게 하는 실정입니다. 따라서 세금보고한 수입이 충분하여 서류심사에 문제가 없는 경우(풀닥융자)뿐만 아니라 세금보고서 제출 없이 진행하는 융자 (스테이티드 융자)도 철저히 사전준비를 잘 해서 신청해야 최종승인을 받을 수 있습니다.     풀닥과 스테이티드융자는 융자금액, LTV(Loan To Value), 이자율, 비용등에 있어서 많이 차이가 나므로 융자담당자와 미리 상의해서 어떤 것이 본인에게 유리한지 결정하여 신청해야 시간낭비, 시행착오를 면할 수 있습니다. 소득증명없이도 Heloc 을 승인해주는 은행은 많지 않으나 집에 에퀴티(집값에서 융자밸런스를 뺀 금액)가 충분한 경우 집값의 50%까지 최대 오십만달러까지Heloc을 설정해 주기도 합니다.     예를들어 현재 집 시세가 백오십만달러에 기존융자 잔액이 이십오만달러인 경우에는 최대 오십만달러까지 소득증명을 요구하지 않고 Heloc 을 설정해줍니다. 신용점수에 대한 제한이 있을 수 있고 풀닥 보다는 이자율이 약간 높고 비용이 좀더 많이 드는 단점이 있습니다. 하지만 다른 대안을 쓸 수 없는 사람들에게는 그나마 남아 있는 유일한 방법이라고 할 수 있습니다.     본인의 소득증명이 여의치 않을 경우에는 소득증명이 잘 되는사람과 같이 융자를 신청하는 경우도 많습니다. 즉 형제자매나 친척, 자녀들 중에 충분한 소득 증명이 가능한 사람의 코사인을 받는 것입니다. 코사인은 한국의 보증과는 전혀 다른 개념입니다.     미국의 모기지와 Heloc은 Non- recourse 융자로 차용인이 융자를 못갚을 경우 렌더(은행)는 담보물 내에서 손실회복을 추구하지 담보를 넘어서 차용인의 다른 자산에 까지 손을 댈수는 없습니다. 또한 자녀가 코사인을 할 경우 미래 자녀들의 주택구입에 장애가 될가봐 걱정 하기도 하는데 이는 융자 담당자와 상의 해서 미리미리 준비를 해 놓으면 쉽게 해결 할 수가 있습니다. 그리고 62세가 넘어서고 집에 에퀴티가 충분한 경우에는 소득증명이 필요없는 Reverse Mortgage를 통해서 Heloc을 설정할 수도 있습니다.     리버스모기지는 돈을 빌려 써도 페이먼트를 하지 않아도 되는 큰 장점이 있지만 비용이 다소 높고, 진행과정이 복잡하므로 융자담당자와 충분히 상의 후 신청하는 것이 좋습니다. Heloc은 이자율이 바뀌는 변동금리상품으로 월스트리트 우대금리 즉 Prime rate을 인덱스로 사용하는데 현재 8.5% 입니다. 이 금리는 연준이 기준금리를 내리면 같이 내려가기 때문에 향후 연준의 금리인하가 예상되어 Heloc 의 이자율도 내려갈 것으로 예상됩니다. Heloc은 보통 30년 만기인데, 처음 10년동안은 이자만 내고 그후 20년 동안은 원금과 이자를 같이 갚아 나가는 특징이 있습니다.     끝으로 Heloc의 진행기간은 대부분 1-2개월 혹은 심지어 그 이상 걸릴 수도 있으므로 임박해서 신청하기 보다는 미리미리 융자담당자를 찾아 상담 하고 준비 할 것을 권합니다.     ▶문의:(213)393-6334 스티브 양 프로융자 대표미국 여유자금 프로융자 대표 주택 융자 모기지 융자

2024-09-24

[한인타운 100자 게시판] KOWIN정기모임, 이대동창회 정기연주회 외

KOWIN 정기 모임  코윈 애틀랜타지부는 오는 9월 16일 오후 6시 둘루스 스윗러브 브런치 카페(2385 Pleasant Hill Rd Ste B2)에서 박경자 수필가를 초청해 모임을 개최한다. 주최 측에 따르면 모임 주제는 ‘내 삶의 목적을 찾아서’로, 중년 여성의 삶을 되새길 수 있는 자리가 될 예정이다.   미국 등 전 세계 한인 여성 리더 300여 명이 한 자리에 모이는 ‘제23회세계한민족여성네트워크(KOWIN, 코윈) 대회가 31일(한국시간)까지 한국 인천에서 개최됐다. 코윈은 미주 지역을 포함, 각 분야에서 활동 중인 국내외 한인여성의 소통과 교류를 활성화하고 국제 협력 기반을 구축하기 위해 지난 2001년부터 매년 대회를 열고 있다.   버밍햄 순회 영사  애틀랜타총영사관은 앨라배마주 버밍햄에서 9월 24~25일 순회 영사를 실시한다. 장소는 성루카 버밍햄 한인 가톨릭 성당(759 Valley St. Hoover, AL)이며, 버밍햄 한인회를 통해 사전 예약을 해야 한다. 순회 영사에서는 모든 민원 업무의 접수만을 받으며, 모든 민원업무는 유효 여권, 체류신분 원본(영주권, 비자 등)을 소지하고 방문해야 한다. 이외 필요한 서류는 영사관 홈페이지를 통해 확인할 수 있다. 사전예약=wonsun1017@gmail.com(최원선)   이태리가구 창고 세일  애틀랜타 최대 나뚜찌 공인 딜러 이태리가구점(6248 Dawson Blvd)이 9월 3일까지 ‘창고 대 세일’을 진행한다. 침대 세트를 구매하는 고객에게 선착순으로 한국산 메모리폼 매트리스를 무료로 증정한다. 문의=770-416-1356    고구마 치즈케이크 세일  H 마트에서 9월 12일까지 삼립 스위트 고구마 치즈케이크를 정가 11.99달러에서 7.99달러로 할인한다. 또 9월 5일까지 해태 부라보콘 5+1 기획팩을 정가 11.99달러에서 7.99달러로 할인한다. 가까운 H 마트 지점에서 만나볼 수 있다.   주택 융자 무료 세미나  30년 이상의 경력을 가진 베테랑 ‘표정원 융자’의 표정원 대표가 9월 7일 토요일 오전 10시 둘루스 사무실(3175 Satellite Blvd, Bldg 600, Ste 120)에서 주택 융자 무료 세미나를 개최한다. 재융자 준비 등에 관한 내용을 다룰 예정이다. 예약은 필수이며, 점심도 제공한다. QR코드로 들어가 예약할 수 있다.   SAT 경시대회  한인 고등학생을 위한 제1회 SAT 경시대회가 9월 7일 토요일 오후 2~5시에 열린다. 현재 9~12학년들은 이날 SAT 모의고사를 치르고, 시상식도 진행된다. A부와 B부의 1등은 각각 1000달러 상금을 받으며, 2등은 500달러, 3등은 200달러가 주어진다. 접수는 온라인(trueeducation.com/sattest)에서 9월 6일까지 할 수 있다. 참가비는 25달러이며, 이날 개인 노트북(랩탑)을 지참해야 한다. 장소=트로 에듀케이션 센터(1077 Abbotts Bridge Rd, #110, Johns Creek)    한미장학재단 장학금 수여식  한미장학재단 남부지부는 내달 14일 토요일 오후 5시 아틀란타 연합장로교회(2534 Duluth Hwy)에서 장학금 수여식을 개최한다. 이날 장학생들에게 장학증서와 장학금을 수여하며, 스폰서들도 참석할 예정이다. 남부지부는 매년 한인 장학생들을 선발해 장학금을 지원하고 있다.    bb.q치킨 직원 모집  bb.q치킨이 피치트리코너스점(4941 S Old P’tree Rd, Ste F, Norcross)과 뷰포드점(3320 Hamilton Rd #100, Buford)을 새로 오픈하며 가게에서 일할 직원을 모집한다. 관심 있는 사람은 이메일로 지원할 수 있다. 이메일=bbqchickengeorgia@gmail.com    짜장면 6.99불  중화홍콩요리 전문 둘루스 왕서방(3525 Mall Blvd NW #1a)이 ‘썸머 런치 스페셜’로 짜장면을 6.99달러에 제공한다. 왕셰프의 오리지널 중화냉면도 오전 10시 30분부터 오후 3시 30분까지 한정판매한다. 이외에도 금·토·일요일에는 스페셜로 랍스터 메뉴도 맛볼 수 있고, 코스요리도 인기가 많다. 문의=770-558-4555    이대동창회 정기연주회  이화여대 애틀랜타동창회 산하 합창단이 10월 6일 일요일 오후 5시 아틀란타 연합장로교회(2534 Duluth Hwy)에서 제2회 정기연주회를 개최한다. 문의=770-570-2937(이인순 단장)     ◇알림=‘한인타운 100자 게시판’은 한인사회 주요 행사 및 광고주 동정을 전하는 코너입니다. 알리고 싶은 행사나 일정이 있으면 이메일(atledit.koreadaily@gmail.com)로 보내주시기 바랍니다.   윤지아 기자한인타운 게시판 이태리가구점 세일 표정원 융자 고구마 치즈케이크

2024-08-30

[상법] 고리대금 법

가주 정부는 법정이자율을 정해 놓았다. 소비자에게 적용되는 법정이자율은 연 10%다. 10%가 넘는 이자율이 적용됐을 때에는 법정 최고이자율을 초과하는 이자가 되므로 불법으로 간주한다. 다만 이자율이 불법인가에 대한 판단은 매우 복잡한 법이 적용된다.   고리대금에 대한 법은 가주 헌법 15조에 규정되어 있다. 기본적으로 개인 또는 가족을 부양하기 위하여 받은 융자에 대하여 연 10%가 넘는 이자율을 적용했을 때 고리대금 법을 위반한 것이다.     다만 실제로 고리대금 법에 저촉되는 경우는 훨씬 적다. 이유는 법정이자율보다 높은 이자를 적용할 수 있는 예외조항이 방대하기 때문이다.     첫째, 부동산 중개인 라이선스를 가진 부동산 중개인이 알선한 융자나 부동산을 담보로 하는 융자일 경우에는 고리대금 법에 저촉되지 않는다. 따라서 부동산 융자를 하거나 부동산을 담보로 하는 융자를 부동산 중개인이 알선할 때는 고리대금 법에 저촉되지 않는다.   둘째, 캘리포니아 금융법에 따라 은행, 저축은행 또는 신용조합은 고리대금 법에 적용을 받지 않는다. 즉 이러한 금융기관에 의하여 발생하는 신용융자, 부동산 융자, 상업융자, 모기지 융자 등은 고리대금법에 따르면 불법이 아니다.  금융기관의 융자는 고리대금 법에 저촉받지 않고 이자율을 정할 수 있다.   셋째, 융자금액이 2500달러를 넘지 않는 소액의 융자나 전당포 거래도 고리대금 법에 적용을 받지 않는다.     넷째, 보험회사가 융자할 때도 고리대금 법에 적용되지 않는다.     다섯째, 부동산이나 일반 상품을 사면서 융자를 할 경우에도 고리대금 법에 적용을 받지 않는다.  따라서 백화점에서 가전제품을 사면서 융자를 할 경우에는 고리대금 법에 저촉받지 않고 법정이자율보다 높은 이자를 적용할 수 있다.   여섯째, 모든 크레딧 카드 거래는 고리대금 법에 저촉을 받지 않는다.  이러한 이유로 크레딧 카드 회사가 적용하는 이자율이 법적 제한을 받지 않는 것이다.   일곱째, 주 정부나 연방정부가 하는 융자에 대해서도 고리대금 법은 적용되지 않는다.   위에 설명한 예외조항이 적용되지 않는 융자일 경우에는 이자를 적용하는 데 있어서 법정이자율을 넘을 수 없다.  이러한 고리대금 법을 위반했을 경우에는 민·형사상 책임이 있다. 융자를 통해서 받은 모든 이자가 몰수되고 받은 이자의 세배가 벌금으로 부과된다. 또한 고의로 고리대금 법을 어겼을 경우에는 악덕 고리대금업자로서 형사적인 책임이 발생한다. 처벌은 최고 5년까지의 징역형이 내려질 수 있다.   고리대금 법을 위반한 것에 대한 민사소송의 공소시효는 2년이다. 그러나 채권자가 지급되지 않은 융자에 대해 소송을 했을 경우, 채권자는 법적 방어의 논리로서 고리대금 법 위반을 맞소송할 수 있으며 이러한 반소는 공소시효에 적용받지 않는다. 이런 경우, 융자의 원금에 대해서는 책임이 있으나 이자에 대한 책임은 없게 된다.   고리대금 법이 적용되는 경우가 적기는 하지만 위반을 했을 경우에는 매우 엄격한 민·형사상 책임이 발생한다.     ▶문의:(213) 487-2371 이승호 / 변호사 Lee & Oh상법 고리대금 예외조항 악덕 고리대금업자 신용융자 부동산 부동산 융자

2024-08-18

[부동산 이야기] 상업용 부동산 융자

융자를 통한 레버리지 효과 극대화는 부동산 투자에서 가장 매력적인 부분 중 하나입니다. 다운페이먼트 규모는 부동산 투자할 때 실질 투자금액입니다. 즉, 적은 자본으로도 큰 자산을 운용할 수 있으며, 매각 시 큰 수익을 노릴 수 있다는 의미입니다.   ▶융자의 역할과 레버리지 효과   100만 달러에 건물을 구매했다고 가정해보겠습니다. 구매자가 다운페이먼트 40만 달러를 지불하고, 남은 금액을 융자로 충당한 상황입니다. 몇 년 뒤 매각 금액이 150만 달러, 융자 잔액은 50만 달러라고 추측하겠습니다. 다만 융자 잔액은 남은 상환 기간에 따라 규모가 상이할 수 있습니다.     이때 순 매각 이익은 150만 달러에서 융자 잔액인 50만 달러를 차감한 100만 달러입니다. 순투자 이익은 구매 당시 건물의 가격인 100만 달러에서 초기 투자금 40만 달러를 뺀 60만 달러입니다. 40만 달러로 60만 달러의 순이익을 창출했다면, 전체 투자 이익률은 150%입니다. 이러한 높은 이익률은 융자를 통한 레버리지 효과 덕분입니다.   ▶융자 과정   대다수 투자자는 기존에 거래하던 은행 또는 융자 기관을 통해 융자를 받는 걸 선호합니다. 다만 투자자들이 간과하는 점이 있습니다. 개인의 신용이 우수하더라도 상업용 부동산 융자를 성공적으로 받기 위해서는 복합적인 요건들을 충족해야 합니다.     융자 기관은 구매 대상인 부동산에 대한 기초적인 평가를 합니다.  이때 기관은 투자자가 구매하려는 부동산의 잠재적 수익성을 살펴봅니다. 또한 건물의 전반적인 관리 상태 역시 평가 사항입니다. 부동산의 위치를 따져 보기도 합니다. 부동산의 위치는 앞서 언급된 ‘수익성’과 직결되는 요소이기 때문입니다. 시장 여건과 전망도 평가에 반영합니다. 부동산 투자 리스크가 낮더라도 시장이 불경기라면 융자기관은 더 막대한 위험을 감수해야 하기 때문입니다.   ▶융자 실패 리스크   기존에 거래한 융자 기관에 의존해 융자 과정을 소홀히 다루면 에스크로가 종료되는 시점에서 융자가 거부될 수 있습니다.  이 과정에서 투자자는 융자 과정에서 발생한 막대한 비용과 시간을 낭비하게 됩니다. 가장 아쉬운 점은 좋은 투자 기회를 놓친다는 겁니다. 수익 창출이 확실한 매물일수록 아쉬운 정도는 더 깊어질 것입니다. 실제로 이러한 사례가 빈번하게 발생하기 때문에 상업용 부동산 구매에 앞서 면밀한 준비가 수반돼야 합니다. 관련 전문가에게 자문하는 것도 하나의 방법입니다. 또 융자기관 여러 곳을 비교 및 대조해 최상의 조건을 제공하는 기관을 취사선택해야 합니다.   결론적으로 융자와 융자 기관 선택은 부동산 투자의 핵심이라고 할 수 있습니다. 융자를 통한 레버리지 효과로 최소의 자본으로 최대의 수익을 낼 수 있기 때문입니다. 달리 말하자면 융자 절차에 소홀히 임한다면 리스크에 직면할 수도 있다는 의미이기도 합니다. 시장 상황에 대한 날카로운 분석과 적합한 융자 기관 선택, 관련 전문가의 조력이 뒷받침한다면 효율적인 부동산 투자도 남 얘기는 아닐 것입니다.   ▶문의: (213)613-3137   렉스 유 / CBRE Korea Desk 대표부동산 이야기 상업용 부동산 상업용 부동산 융자 기관 부동산 투자

2024-08-07

모기지 융자와 직장 경력 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 간호사인 저는 10년 동안 다니던 풀타임 병원을 작년 7월에 그만두고 두 군데 병원에서 파트타임으로 일 한지 일 년 되었습니다. 이 경우 융자 받는데 문제가 없는지요? 또한 직장이나 직업을 바꾼 경우 융자에 미치는 경향에 대하여 설명 부탁드립니다.       ▶답= 파트타임 두 군데 중 한 군데의 수입이 충분히 많지 않으면 융자 승인이 안 나올 가능성이 높습니다. 그 이유는 파트타임 두 군데 중 한 군데를 Second Job으로 간주하는데, Second Job은 2년 이상의 경력을 요구하기 때문입니다. 따라서 둘 중 한 군데의 수입만을 기준으로 심사를 하게 됩니다. 상식적으로 납득하기 어려울 수 있지만 이 모기지 심사 기준은 보통 예외 없이 적용됩니다.     이처럼 모기지 융자에서는 보통 2년의 직장 경력을 요구하고 이를 기준으로 수입을 계산합니다. 렌더는 최소한 2년의 직장 경력과 수입 기록은 있어야 믿을만하고 앞으로 지속 가능한 수입이라고 판단하는 것입니다.     물론 예외는 있습니다. 또 간호사의 예를 들어보면 간호학교를 졸업하고 1년 조금 넘게 일을 한 사람의 경우 간호학교의 공부를 경력으로 인정해 주어 2년 경력을 채울 수 있습니다. 물론 심사에 필요한 수입을 어떻게 계산하느냐는 별개의 문제입니다.     반대로 대학을 졸업하고 세일즈를 하면서 1년 동안의 커미션 수입이 있는 사람의 경우에는 승인이 나지 않을 가능성 아주 높습니다. 왜냐하면 그 사람의 수입을 산정하는 데는 1년이란 세월이 너무 짧기 때문입니다.     1099수입의 독립 계약자는 자영업자로 분류되어 반드시 최소 2년의 경력과 세금 보고서가 필요합니다. 그래야 경비를 공제한 순수입을 가늠할 수 있기 때문입니다.     다른 예를 들어보겠습니다. 어떤 사람이 자동차 수리 업을 10년 동안 운영하다가 팔고, 그 가게에서 매니저로 1년 동안 일을 경우와, 반대로 자동차 수리소에서 매니저로 10년 일을 하다가 그 가게를 인수하여 주인이 된 지 1년이 지난 경우 중 보통 전자의 경우가 융자 승인이 더 잘 나옵니다.     왜냐하면 전자는 월급쟁이로서 수입의 안정성과 지속성이 더 크기 때문입니다. 반대로 후자의 경우는 자영업자가 된 지 1년 밖에 되지 않았기 때문에 위험이 더 크고 경비 등을 제외한 순수입의 검증이 힘들어 융자 승인받기가 어렵습니다.     이렇게 렌더는 융자신청인의 직장 및 수입과 관련하여 안정성, 지속성, 검증 가능성을 염두에 두고 판단하는데, 융자 심사의 다른 기준 즉 신용점수, 다운페이먼트 정도와 함께 고려하여 승인 여부를 결정합니다. 어떠한 종류의 직업과 수입이 되었든 렌더는 과거 2년 동안의 검증 가능한 직업과 수입 그리고 향후 3년 동안은 현재의 수준 혹은 더 상승 가능성이 있는 수입을 융자 심사를 위한 수입으로 인정해 줍니다.   융자신청인의 직업과 수입을 심사할 때 단순히 현재 숫자만을 보는 것이 아니라 근무연수, 경력, 학력 등을 종합적으로 고려하여 안정성과 지속성을 판단합니다. 그리고 이에 대하여 회사, 회계사, IRS, 주정부, 웹 사이트, 제3의 독립기관 등을 통해서 그 진위 여부에 대한 검증 과정도 거칩니다.   많은 사람들이 융자신청을 앞두고 직장을 바꿔도 되는지를 묻습니다. 같은 종류의 일을 하면서 월급을 올려서 직장을 옮겨 가는 것이 융자를 받는데 해가 될 리는 없습니다. 하지만 전혀 다른 분야로 직장을 옮기거나, 관련성이 없는 포지션으로 직장을 너무 자주 바꾸거나, 질문하신 것처럼 두 개의 파트타임으로 직장을 바꾸는 경우에는 항상 조심해야 합니다.    또한 실업 기간이 있는 경우에는 문제가 될 수 있습니다. 승인이 안 나온다는 것은 아니지만, 렌더는 아주 상세한 설명서를 요구합니다. 왜 그만두게 되었는지, 개인적인 이유인지 해고를 당했는지에 대한 설명과 더불어 관련 서류를 동시에 제출해야 할 수도 있습니다. 실업 기간에 대한 설명은 아주 자세하고 논리적이어야 하기 때문에 융자 담당자의 도움을 받는 것이 좋습니다.   실업 후 다시 취직을 한 경우에는 실업 전에 일한 기간, 새 직업의 연관성 등 여러 사항을 동시에 고려하므로 이 또한 미리 융자 담당자와 상의할 필요가 있습니다. 융자신청인의 직업과 수입에 대한 인정 여부와 계산 방법은 일반인이 알기 어렵기 때문에 융자신청 수개월 전부터 경험 많은 융자 담당자를 찾아 자문을 구하고 준비하는 것이 바람직합니다.     ▶문의:(213)393-6334 스티브 양 프로융자 대표미국 융자 융자 승인받기 프로융자 대표 주택 융자

2024-07-23

[알기 쉬운 세금 이야기] 융자비용의 세금공제

대부분의 주택구매자가 은행이나 그 밖의 대출기관으로부터 융자를 받을 때 융자수수료(Point), 론 오리지네이션 피(Loan origination fee), 또는 론 프로세싱 피(Loan processing fee) 라고 하는 수수료를 지불하는 경우가 많이 있다.   포인트는 흔히 ‘선이자’ 라고 불리며 대출기관이 융자를 해주면서 대출자에게 수수료 명목으로 부과하는 비용을 일컫는다. 1포인트는 전체 융자액수의 1%를 의미한다. 포인트는 융자과정이 끝나고 융자금액이 인출됨과 동시에 현금으로 따로 지불돼야 한다. 이러한 포인트는 항상 정해져 있는 것은 아니고, 시장에 융자 받기를 원하는 사람이 많을 때 또는 대출자의 부채 상환 능력이 부족하거나 융자금을 회수할 수 없는 위험도가 놓은 융자일수록 융자회사에서 높은 포인트를 책정한다. 주택 융자를 받기 위해 이러한 포인트를 꼭 지불해야 하는 것은 아니나, 일반적으로 포인트를 많이 지불할수록 이자율이 낮아지고 포인트를 적게 지불할수록 이자율이 놓아질 수 있으므로, 오랫동안 거주할 주택을 구입할 때 포인트를 지불하고 낮은 이자율을 받음으로써 보다 많은 혜택을 볼 수도 있다.     주택구입시 지불한 포인트는 개인 세금보고시 항목별 공제사항이며, 일반적으로 당해의 비용으로 전체금액을 공제받을 수 없으나 다음과 같은 조항에 모두 적용이 된다면 당해의 비용으로 모두 공제혜택을 받을 수 있다. ▶주거주지를 담보로한 융자여야 한다. ▶포인트를 지불한 융자회사가 주거지내에 있어야 한다. ▶융자상환조건이 시세와 비슷해야 한다. ▶납세자가 현금주의 회계법칙을 따라야 한다. ▶지불된 포인트는 다른 융자비용과는 별도로 주택매매서류에 분명하게 명시되어야 한다. ▶주거주지를 구입하거나 건축할 목적으로 융자를 받아야 한다. ▶포인트는 융자금액의 퍼센트(%)로 계산되어야 한다. ▶포인트는 융자회사나 융자중개인(broker)에게 빌려서 지불할 수 없다.     한편, 거주 주택의 융자금에 대한 재융자나 임대부동산의 구입이나 재융자시 지불한 융자수수료는 남아있는 융자금 상환기간 동안 나누어 공제받을 수 있다. 예를 들어 50만 달러를 20년 만기에 1 포인트로 융자를 받았다고 하자. 대출자는 융자과정이 끝남과 동시에 5000달러의 선이자를 지불해야 한다. 그리고 20년동안 매년 250달러씩 공제 받을 수 있다.     만약 20년 만기가 되기 전에 대출금을 모두 상환했다면, 공제 받지 않고 남아있는 금액만큼 한번에 공제받을 수 있다. 일반적으로 융자기관에서는 납세자가 매년 납부한 이자총액과 당해에 지불한 포인트가 기입돼 있는 양식 1098을 정산해 보내주는데, 융자회사에서 따로 지불된 융자수수료를 기입하지 않고 보내주는 경우가 많이 있다. 따라서, 납세자가 새로이 주택을 구입하였거나 재융자를 했을 때, 반드시 융자서류를 꼼꼼히 챙겨서 소득세 신고 시 이 융자수수료가 항목별공제에 포함되었는지 확인해 보아야 하겠다.   ▶문의: (213) 389-0080 엄기욱 / CPA·Mountain LLP알기 쉬운 세금 이야기 융자비용 세금공제 융자금 상환기간 주택 융자 모두 공제혜택

2024-07-21

고금리 속 한인은행 SBA 융자 실적 선방

전국 한인은행의 SBA 융자 실적이 2분기에 이어서 3분기에도 내림세를 보였다. 다만 고금리 지속과 경기 둔화를 고려할 때 감소 폭이 크지 않아 선방했다는 평가다.     연방중소기업청(SBA)의 2023~2024회계연도 3분기(20024년 4월 1일~6월 30일) 누적 실적에 따르면 전국 한인은행 SBA 융자 총액(승인액 기준)은 전년 동기의 9억1073만 달러에서 8억8125만 달러로 3.2%가 감소했다. 승인 건수는 오히려 늘어났다. 2023년 3분기 767건이었던 승인 건수는 2.0%가 늘어 783건으로 집계됐다. 건수가 늘고 액수가 준 것은 평균 융자 승인액수가 줄어든 것으로 풀이된다. 〈표 참조〉     전국 한인은행 중 실적이 집계되지 않은 워싱턴의 유니뱅크를 제외한 13곳 중 7곳은 승인 건수가 전년 대비 감소를 기록했다. 반면에 뱅크오브호프, 오픈뱅크, 우리 아메리카 등 3곳은 건수와 액수 모두 증가하며 전년 동기 대비 성장했다.     특히 전국 한인은행 중 승인액 규모 1위는 전국에서 19위를 차지한 뱅크오브호프였다. 전년 동기의 1억90만 달러에 비하면 63.5%나 증가한 1억6497만 달러를 기록했다. 승인 건수도 132건에서 203건으로 53.8%나 증가했다. 뱅크오브호프는 지난해 3분기에는 한인은행 중 5위를 기록한 바 있어서 성장세가 두드러졌다.   2023년 3분기 한인은행 3위였던 오픈뱅크는 1억469만 달러에서 1억2819만 달러로 승인액 규모가 22.4%가 증가하며 2위에 올라섰다. 승인 건수도 12.3% 늘었다. 우리아메리카는 승인액이 4386만 달러에서 5247만 달러로 20% 가까이 증가했고 승인 건수 또한 12.8%가 늘었다.     한미은행의 경우 승인 건수가 작년보다 19.5%가 줄었으며 승인액 또한 1억2716만 달러에서 9669만 달러로 감소했다. PCB뱅크는 승인 건수에서는 전년 동기 대비 별 차이가 없었지만, 규모가 7631만 달러에서 6656만 달러로 줄어들면서 12.8% 하락했다.     작년 3분기 승인액이 1억1050만 달러였던 US메트로뱅크는 올해는 5323만 달러로 급감했다. 승인 건수도 51건에서 32건으로 줄어 37.2%가 감소했다.     한인 은행권은 기준금리 인하가 계속 늦춰지면서 SBA 융자 이자율도 높게 유지돼 융자 실적 개선에 어려움을 겪고 있다고 진단했다.     한 한인은행 관계자는 “기준금리가 높은 상황에서는 당연히 대출 부담이 커질 수밖에 없고 SBA 융자뿐만 아니라 전체적인 대출 수요가 약하다”며 “SBA 융자의 대상인 소상공인들이 느끼는 체감경기도 좋지 않아 단시간 내에 실적 개선은 쉽지 않을 것”이라고 말했다.   조원희 기자 cho.wonhee@koreadaily.com한인은행 고금리 기준금리 인하 전국 한인은행 융자 실적

2024-07-09

[학자금 융자 PLUS 론] 학부모 책임지는 연방 학비 대출

중산층 가정에 학자금 포트폴리오 중 학생 이름이 아닌 부모 이름으로 대출받는 것이 바로 플러스(PLUS, Parent Loan for Undergraduate Students) 론이다. 대부분의 학자금 융자나 그랜트 등이 학생 자신이름으로 진행되는 것과 다르다. PLUS 의 전반적인 것을 알아보자.       미국 대학의 학비가 워낙 비싸다 보니 무료 학자금인 연방 정부에서 제공하는 펠그랜트를 비롯해 캘리포니아 학생을 위한 캘그랜트, 학교 자체 그랜트까지 다양하다. 융자도 여러가지가 있는데 연방 정부 융자도 그 중 한가지다. 이런 포트폴리오 중에서 사람들이 잘 모르는 것이 연방정부가 주관하는 PLUS론이다. PLUS 론은 명칭이 Parents Loan for Undergraduate Studendts 이다. 즉,  학부에 다니는 자녀들의 학비를 위하여 부모가 받는 융자다. 자녀들이 받는 융자는 자녀들이 자신의 이름으로 받기 때문에 나중에 이에 대한 관리도 학생들이 하게 된다. 하지만 PLUS론은 이름 자체에서 뜻하듯이 부모가 부모 명의로 받는 융자이므로 부모가 관리해야 한다.     ▶이자율이 결코 낮지 않다   부모가 받는 PLUS론은 자녀가 받는 학자금 융자와 달리 좋은 이자율이 아니다. 자녀들은 자신의 교육을 위하여 받는 것이므로 이에 특별한 융자 조건과 낮은 이자율을 적용받지만, 부모가 받는 PLUS론에는 이런 좋은 조건을 제공되지 않는다. 현재 PLUS론의 이자는 9.08% (2024년7월1일부터 2025년7월1일이전 대출)이며, 고정 이자율이고 이외 대출 수수료가 있다.     ▶조건도 좋지 않다   자녀가 받는 론은 이자가 면제되는 기간도 있고, 학업을 마치고 6~9개월 이후 부터 상환이 시작 되며, 중간에 실직할 경우에는 상환을 미뤄 주는 조건 등 매우 다양하게 제공된다. 하지만 PLUS론은 부모가 이미 경제활동을 하고 있는 사람이므로 이러한 좋은 조건이 전혀 제공되지 않는다. 융자일부터 이자가 발생하며, 융자후 바로 상환이 시작이 되는 조건이다. 또한 중간에 유예(Defer)를 용이하게 하는 좋은 조건이 제공되지 않는다. 또한 PLUS론은 처음 빌리는 순간에 개시비용(Initiation Fee)이 4.2% 발생하여서 원금에 더해진다.     ▶융자금액   자녀가 받는 학생융자는 금액이 학년에 따라 정해져 있다. 자녀가 가지고 있는 크레딧(Credit History) 자체가 없으므로 자녀들이 빌릴 수 있는 한도도 매우 제한적이다. 하지만 부모가 빌리는 PLUS론은 부모의 크레딧 점수(Credit)를 보고 빌려 주는 것이므로 그 금액이  커질 수 있다. 자녀의 학비를 충당하는데 필요한 전체 금액에서 자녀가 받은 그랜트와 학생학비 융자를 제외한 전체 금액을 빌릴 수 있다. 이른바, 학비의 마지막 1달러 까지도 빌릴 수 있는 론이다.     ▶융자 신청하는 방법   학교에서 자녀를 위한 Financial Aid가 주어지고 모자라는 금액중 얼마를 빌릴 것인가를 결정하는 것이 우선이다. 이것이 정해지면 론 신청하는 것은 오히려 의외로 매우 쉽고 간단하다.  웹사이트(www.studentloans.gov)다. PLUS론을 받을 부모의 FSA ID와 Password를 만들고 난 후 이 사이트에서 모든 융자 신청이 가능하다. 부모와 자녀의 인적사항을 기재하고, 학교명을 명확히 한 후, 빌리고자 하는 금액을 기입한다. 그렇게 하면 부모의 크레딧 레코드(Credit Record)를 확인하여 1분도 되지 않아 승인여부가 결정된다. 론을 받기 위한 크레딧점수는 높을 필요는 없으나 아주 치명적인 것이 없어야 한다. 승인되면 론에 대한 정보를 숙지하고 확약서(Master Promissory Note)를 작성해야 한다.     ▶융자금은 학교로 바로 입금 된다   PLUS론을 하면 융자금은 바로 학교로 입금된다. 또한 바로 전체 금액을 보내는 것이 아니라 학사 일정에 맞추어서 입금이 이뤄진다. 예를 들어 학자금을 위하여 PLUS 론으로 1만5000달러를 당해 학년에 빌리기로 하고 이를 신청하여 승인을 받았다고 하면 학기제를 운용하고 있는 학교에는 각 학기 별로 7500달러를 학교의 자녀 계좌로 입금이 이뤄진다. 하지만, 쿼터제를 운용하고 있는 UC와 같은 학교에는 5000달러 씩 쿼터에 맞춰 입금된다.     ▶상환을 정확히 하는 것이 매우 중요   PLUS론은 연방정부로부터 빌리는 것이다. 만약, 이에 대한 상환을 정확히 하지 않을 때에는 막대한 피해를 감수해야 한다. 우선 벌금이 계속 부가되고 동시에 이자율도 징벌적으로 더욱 더 높아지게 된다. 만약 론을 어겨 연체 시키게 되면 컬렉션으로 넘어 가는 것 만이 아니라, 부모의 크레딧에 아주 치명적인 좋지 않는 기록이 남게 된다.     ▶상환 상대가 연방정부라는 것을 잊지 말아야   연방정부로부터 빌린 돈이므로 끈질기게 연락하는 다른 융자와 다르게 귀찮게 자주 연락을 하지는 않는다. 하지만 일단 연체가 시작되면서는 정확하게 벌칙이 주어지게 되며 그 기록이  절대 사라지거나 하지 않는다.     ▶PLUS론을 권하고 싶지는 않다   PLUS론은 결국 이자도 높고 조건도 좋지 않다. 그럼에도 많으 학부모가 PLUS론을 하는 이유는 매우 쉽기 때문이다. 전문가들은 미리 준비하여 다른 융자가 가능하면 가급적 피하는 것이 좋다고 조언한다.   장병희 기자학자금 융자 PLUS 론 학부모 대출 학생학비 융자 부모 이름 융자일부터 이자

2024-06-30

3년간 1억 달러 투입 주택 융자 지원

재닛 옐런(사진) 연방 재무부 장관이 조 바이든 행정부가 주택 공급을 촉진하고 비용을 낮추기 위해 새로운 자금을 투입할 것이라며 주택 시장 영향을 주목했다.   옐런 장관은 25일 미네소타주 미니애폴리스를 방문해 “우리가 가용할 수 있는 모든 툴을 사용하고 싶다”며 이같이 강조했다.   그는 이어 “(이번 발표가) 주택 구매력 지원을 높이는 데 도움이 되겠으나 주택 문제에 있어 ‘특효약’이라고 할 순 없을 것”이라며 “의회가 더 많은 일을 할 수 있을 것”이라고 덧붙이기도 했다. 재무부는 향후 3년간 저렴한 주택 융자를 지원하기 위해 1억 달러를 배정하는 새로운 프로그램을 발표했다.투입 주택 투입 주택 주택 융자 주택 구매력

2024-06-25

가주 다운페이먼트 보조 프로그램 업데이트 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 가주 다운페이먼트 보조 프로그램인 Dream For All의 진행 상황에 대하여 알려주시기 바랍니다.       ▶답= CA Dream For All 프로그램이 지난 4월 29일 자로 신청 마감한 후 벌써 한 달 반이나 지났는데도 특별한 업데이트가 없어서 신청자들의 애를 태우고 있는 게 현실입니다.     다만 총 신청자는 예상보다 적은 17,000 - 18,000 명 선으로 알려지고 있습니다. 전체 예산을 고려했을 때 1,700-2,000명 정도가 혜택을 볼 수 있을 것으로 계산하면 약 10%의 추첨 확률이 됩니다. 하지만 신청자 중 상당수가 자격이 되지 않거나 서류 검증 과정에서 탈락될 것을 고려하면 실제 확률은 이보다 좀 더 높을 것으로 예상됩니다.     사실 가주 주택금융청이 어떤 과정을 거쳐 어떻게 추첨을 하고 어떠한 심사과정을 할지에 대해서는 구체적으로 알려진 바가 없습니다. 다만 자격 검증을 모든 신청자들을 대상으로 하기보다는 추첨을 먼저 한 후 당첨된 자들에 한하여 검증을 해 나갈 것으로 예상됩니다. 그래서 당첨자 중 자격이 안되는 자로 밝혀지면 추가로 당첨자를 선택하는 과정을 이어나가는 것으로 예상됩니다. 이 방법이 시간과 비용을 훨씬 더 절약할 수 있기 때문입니다.   다만 당첨되고 자격 검증 과정을 통과한 사람들을 순서대로 먼저 이메일 통지를 할지 아니면 차수를 나중에 통보를 할지 혹은 모든 당첨자를 검증 과정을 거친 후 한꺼번에 발표할지에 대한 것은 알려진 바가 없습니다. 추첨을 통해서 당첨자를 선택하는 방법이 이번이 처음이고 첫 세대 주택구입자 등 자격요건이 강화된 만큼 검증 과정과 발표 과정이 예상보다 늦어지는 것으로 판단됩니다.   애초 6월 중순에서 말까지는 당첨자 발표가 있을 것으로 예상되었으나 지금은 이보다 더 늦어져 7월 이후에나 발표될 것으로 업계에서는 생각하고 있습니다. 따라서 신청자들은 마음을 내려놓고 그저 기다리는 것 밖에는 딱히 할 수 있는 것이 없는 현실입니다. 다만 신청을 해 놓은 만큼 혹시 모를 연락에 대비하여 이메일을 꼬박꼬박 챙겨 보고, 포털 웹사이트를 수시로 접속하여 업데이트를 확인하는 것이 좋겠습니다. 그리고 만약에 당첨이 되면 융자를 받아 집을 구입해야 하므로 이에 대한 대비를 잘 하시길 바랍니다.            우선 크레딧을 잘 관리, 유지하는 것이 가장 중요합니다. 융자의 승인과 거절자체에도 영향을 줄 뿐만 아니라 얼마짜리의 집을 살수있는지에도 결정적으로 영향을 주기 때문입니다. 어떠한 페이먼트이든 무조건 제때 꼬박꼬박 하시기 바랍니다. 그리고 새 신용카드 오픈이나 다른사람의 융자에 코사인을 자제하고, 자동차나 값비싼 물건을 할부로 구입하는 것은 피하고, 가능한 한 주택구입이후로 미루는 것이 좋습니다.     또한 기존의 신용카드의 잔고는 가능한 한 낮게 유지하고, 자동차융자 밸런스는 주택구입 4-5개월전에 융자담당자와 상의하여 조절함으로써 자신의 부채로부터 제외시킬수가 있습니다. 또한 가급적 직장을 옮기거나 기존비즈니스를 클로즈하거나 새로운 비즈니스를 오픈하는 것을 피하는 것이 좋습니다. 더 좋은 조건으로 직장을 옮기는 것은 괜찮지만, 이때도 보너스 수입등을 사용하지 못하는 수가 있습니다. 비즈니스의 크로즈와 오픈, 이름 바꾸는 경우등도 문제가 되는 경우가 많으므로 미리 융자담당자와 상의 하는 것이 좋습니다.     마지막으로 은행구좌에 근거 없거나 현찰등 융자에서 허락하지 않는 자금의 입금을 피해야합니다. 이는 융자진행을 더디고 힘들게 할 뿐만 아니라 융자승인을 못받게 할 수도 있으므로 반드시 융자담당자와 상의를 한후 은행구좌간의 입출금, 자금이동등을 결정해야 합니다.     ▶문의:(213)393-6334 스티브 양 프로융자 대표미국 다운페이먼트 프로융자 대표 다운페이먼트 보조 주택 융자

2024-06-18

[부동산 이야기] 에스크로 - 바이어의 융자

융자에 대한 질문을 많이 받게 되는데, 정확히 말하면 융자는 에스크로 과정 중 일부이며 전문 분야는 아니다. 계약서에 의해 에스크로가 오픈되면 바이어는 조건에 맞는 융자 은행을 선택하게 되며, 은행에서 에스크로에 필요한 서류를 의뢰하면서 시작되고 펀딩이 됨으로써 에스크로가 마무리가 되는 일이므로 가장 핵심적인 과정이라고 볼 수 있다.   부동산을 매매하는 과정에서 제일 먼저 진행되는 것은 매물에 대한 감정이며, 매매가격과 감정가가 적절한 타협을 찾지 못하는 경우 간혹 계약이 취소되기도 한다.   계약된 가격과 다운페이먼트 금액은 감정가에 따라 조정이 불가피하며, 바이어는 예상치 못한 추가 자금을 동원해야 하는 상황이 생길 수 있기도 하다. 다운 페이먼트 금액은 주거목적의 주택매매와 상업용 매매에는 다소 차이가 있으며, 개인의 크레딧과 재정상태 그리고 여러 조건에 따라 다르지만, 무엇보다 중요한 것은 자금 출처다.     사업체 매매에서 ABC(주류 통제국) 라이선스의 신청서 작성 시에도 다운 페이먼트 출처에 대한 까다로운 과정으로 많은 분이 힘든 경우가 매우 흔하다. 예전에는 증여나 Gift(기프트) 펀드에 대해 비교적 관대했다면 요즘은 가족이나 지인으로부터 받은 모든 자금에 대해서 은행 서류는 물론 철저한 검증과정을 거치므로 기증자에게 예상치 못한 민폐를 끼치는 것에 어려움을 겪는 분들도 많다. 그래도 사람이 돕고 할 수 있는 상황은 그나마 나은 편이다.     지난 수년간의 세금 보고 자료를 수정하는 작업은 매우 어렵고 복잡한 과정이므로 자칫 계약 자체가 무산되는 경우도 있다. 따라서 주택이나 사업체를 구입할 계획이 있다면 수년 전부터 철저하게 세금 보고와 은행 증빙 서류들을 준비하는 것이 바람직하다.     예전과 달리 단순한 사본을 제출하는 것보다 직접 이메일이나 혹은 여러 경로를 통해 검증 과정을 거치므로 매우 정확할 필요가 있다.   이렇게 어려운 과정을 거쳐 융자가 승인되면 조정된 이자와 은행 수수료가 결정되어 융자 서류가 에스크로에 이메일로 전달된다. 이전에는 바이어가 사인한 융자 서류가 은행에 도착해서 검토 후 대략 3~4일 후에야 펀딩이 되는 것이 일반적이었으나 요즘은 서명과 동시에 혹은 바로 다음 날 스캔 된 서류에 근거하여 펀딩하고 원본 서류는 전달조차 필요 없다고 하는 은행들이 더 많아진 것이 현실이다. 이를 테이블 펀딩이라고 하며 에스크로 기간을 단축하는 데에 크게 기여하고 있다.     이런 경우 융자 서류를 사인과 동시에 혹은 다음 날 클로징이 가능한 것이 요즘 새로운 추세이며, 오히려 개인 정보 보호와 비용 절감의 효과도 함께 받을 수 있으므로 매우 신속하고 경제적인 과정으로 많은 은행이 도입하고 있다. 이런 경우 전체 융자 서류는 분쇄되어 처리하는 것이 일반적이며 은행과 에스크로에 전자 파일로 보관하게 된다.     자칫 엉성한 듯해 보이는 모든 시스템이 사실은 철저하게 연계되어 확인이 가능하게 되어 있는 것이 우리가 살고 있는 미국의 구성이다.   ▶문의: email@primaescrow.com   제이 권 프리마 에스크로 대표부동산 이야기 에스크로 바이어 에스크로 과정 융자 은행 융자 서류

2024-06-11

"주거비, 소득 25% 넘지 않아야 안전"

1분기 집값과 주택 구입 가능성은 작년보다는 소폭 개선됐다고는 하나 여전히 임금 근로자들에게 주택 구입은 그리 쉽지 않아 보인다. 부동산 데이터 사이트 아톰(ATTOM)의 1분기 보고서에 따르면 미 전국 집값의 97.8%가 임금 근로자가 감당하기 힘든 것으로 나타났다. 이는 지난해 4분기 99% 수준보다는 하락한 것이지만 2021년 1분기 대비 10배 이상 상승한 수치다. 또 하버드대학의 최근 보고서에서도 정부가 65세 이상 시니어를 위한 저렴한 주택 공급을 늘리지 않는다면 향후 10년간 시니어들의 주거비 부담으로 힘들어질 것이라고 발표한 바 있다. 최근 내집 장만을 위해 얼마나 필요한지, 현 부동산 시장에서 주택 구입 시 고려사항을 알아봤다.     ▶현황   지난 3월 말 아톰이 발표한 올해 1분기 미국 주택 구입 가능성 보고서(U.S. Home Affordability Report)에 따르면 미 전국 근로자들의 주택 소유는 지난해에 이어 어려운 것으로 나타났다. 올해 1분기 주택 중간값을 놓고 봤을 때 전국 평균 임금을 받는 근로자가 주택을 소유하려면 소득의 32.3%를  지불해야 하는 것으로 집계됐다. 이는 지난해 말 35% 수준보다는 조금 떨어졌다고는 하지만 여전히 높은 수준이다. 이에 대해 보고서는 "대출 기관의 일반적인 대출 기준인 소득대비 융자 비율인 28% 가이드라인을 적용했을 때 조사 지역인 전국 590개 카운티 중 72%에서 주거비로 임금의 28% 이상을 지불해야 주택을 소유할 수 있는 것으로 나타났다"며 "전년 대비 전국 평균 임금은 3% 포인트 상승했지만 임금 상승률이 집값을 감당하기엔 충분치 않다"고 설명했다. 또 이 보고서에 따르면 1분기 전국 주택 소유자가 모기지 대출 상환금 및 주택 보험료, 재산세 등 주거비로 월평균 1930달러를 지불한 것으로 집계됐는데 이는 지난해 사상 처음 2000달러를 넘어선 3분기 2053달러보다는 하락한 수치다.     그러나 전국저소득층주택연합(NLIHC)은 소득의 30% 이상을 모기지를 비롯해 보험금, 재산세 등 주거비에 지출하는 가구를 하우스 푸어(house poor)로 간주했는데 1930달러를 1년치로 계산하면 전국 연 평균 소득 7만1708달러의 32.3%에 해당하는 수치다.     ▶시니어 현황   지난해 말 하버드대학이 발표한 미국 시니어 주거 현황 보고서 (Housing America's Older Adults 2023)에 따르면  렌트비와 모기지 상환 등 주거비로 소득의 30% 이상을 지출하는 시니어 수가 사상 최고치를 기록한 것으로 나타났다. 보고서에 따르면 시니어 인구가 2012년 4300만명에서 2022년 5800만명을 기록해 10년 새 34%나 증가했다. 특히 80세 이상 고령 인구가 가파르게 늘고 있는데 2040년에는 80세 이상 가구 수가 1700만에 이를 전망이다. 시니어들의 주거비 부담이 몇 년 새 큰 폭으로 증가한 것은 소득은 동일한데 지난 몇 년 간 금리 상승, 렌트비 상승 등으로 주거비가 큰 폭 상승했기 때문. 통계에 의하면 소득의 30% 이상을 주거비로 지출하는 시니어는 2016년 970만명이었던데 비해 2021년엔 1100만명으로 크게 증가했다. 특히 시니어 세입자들 중 56%, 약 전국 400만 가구가 소득의 30% 이상을 렌트비로 지출하고 있는 것으로 나타났다. 시니어 홈오너의 경우 26%가 소득의 30%를 대출금 상환에 지출하고 있다. 또  지난해 65~79세 홈오너 40%가 모기지 대출금을 상환 중인 것으로 집계됐다. 80세 이상 주택 소유자도 전체 주택 소유자의 30% 이상을 차지했다.     ▶집 구입시 고려사항   부동산 전문가들은 "모기지 대출 상환금, 보험료, HOA관리비 등 주거비에 소요되는 월 페이먼트가 급여의 25%를 넘지 않는 게 안전하다"며 "만약 주거비로 2000달러를 지출해야 한다면 세후 월 소득이 8000달러, 연간 9만6000달러는 돼야 한다"고 설명한다.     즉 소득 대비 무리해서 주택을 구입하는 것은 가계 경제에 큰 부담이 될뿐만 아니라 삶의 질을 급격하게 하락시킬 수 있다. 그래서 부동산 전문가들은 "현 부동산 시장에서 주택 구입을 하려면 일단 기대치를 재설정해야 하는 것이 중요하다"고 조언한다. 만약 3~4베드룸을 계획했다면 방 갯수를 줄이거나 뒷마당을 포기하고 콘도나 타운하우스를 고려할 수 있다. 또 특정 지역을 고집하기보다는 검색 범위를 넓혀 선택의 폭을 넓히는 것도 방법. 그렇다고 너무 실망할 필요는 없다. 부동산 전문가들은 "올해 첫집 장만을 한 이들뿐 아니라 최근 산 집에서 평생 살 가능성은 그리 크지 않기 때문에 구입할 집에 너무 큰 기대를 할 필요가 없다"며 "또 이후 리모델링을 통해 주택을 업그레이드할 수도 있다"고 말한다.     만약 주택 구입을 위해 현재 자금이 부족하다면 일단 기다려보는 것도 방법. 부동산 전문가들은 "요즘 같은 부동산 시장에서는 주택 구입보다는 조금 기다려보는 것도 현명한 선택일 수 있다"며 "그동안 다운페이먼트를 마련하기 위해 저축 계획을 꼼꼼하게 세우는 것이 무엇보다 중요하다"고 조언했다.     이주현 객원기자주거비 소득 주거비 부담 주택 구입 소득대비 융자

2024-06-05

집 융자 받은 후 해야 할 일들 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 융자 과정을 다 마치고 드디어 구입한 집으로 이사를 하게 되었습니다. 집주인으로서 해야 할 일과 주의해야 할 일들에 대하여 알려주시면 감사하겠습니다.     ▶답= 어렵고 성가신 융자와 집구입과정을 거친후 열쇠를 받아 내 집에 들어서면 가슴이 벅찹니다. 하지만 동시에 집주인으로서 해야할 잔잔한 일들이 한두가지가 아님을 곧 알게됩니다. 당장 이사를 해야하고, 각종 구좌와 카드의 주소도 변경해야하고, 각종 유틸리티의 이름도 바꾸어야합니다.     집 구입과정에서 자신을 도와준 부동산 및 융자에이전트, 에스크로 오피스, 집보험 에이전트, HOA의 연락처와 담당자를 정확히 보관해 두는 것이 좋습니다. 특히 부동산, 융자에이전트는 집을 산 후에도 당분간 연락할 일이 생길 수 있으므로 당연히 저장해 두는 것이 좋습니다.     둘째로 부동산거래 및 융자관련서류들은 잘 보관해 두는 것이 좋습니다. Addendum을 포함한 Purchase Agreement, 각종 Disclosures, Inspection report 및 Repair request, Appraisal report, Home Warranty 및 집 보험, HOA 관련서류를 들 수 있습니다. 융자관련 서류와 관련하여서는 대부분을 보관 할 것을 권하지만, 특히 Loan Note, First payment coupon, Final settlement statement 등은 반드시 챙겨서 보관할 것을 권합니다.     물론 나중에 필요하면 도와준 분들을 통해서 받을 수 있으나, 시간이 흐르수록 힘들고 번거롭거나 심지어는 불가능 할수도 있습니다. 그리고 모든 서류는 반드시 사인이 된 서류를 보관하고 있어야 합니다. 이 중 First payment coupon은 나의 융자 첫번재 페이먼트가 언제이고 누구한테 얼마를 보내야하는지를 알려주는 서류입니다.     Settlement statement는 Estimate이 아닌 반드시 Final을 보관해야합니다. 이 Final Settlement statement는 융자서류 사인할 때 받는 것이 아니라 에스크로가 끝난후에 에스크로 사무실로 부터 우편으로 (혹은 이메일로) 받게 되므로 신경써서 챙겨놓아야 합니다. 이 Final settlement statement는 소득공제 항목이 있을 수 있으므로 세금보고때 회계사무실에도 보내는 것이 좋습니다.     셋째로 에스크로가 끝난 후 수 많은 각종 Scam Mail을 받는 경우가 많은데 조심해야합니다. 예를들면 Grand Deed copy를 보내줄테니 얼마의 돈을 송금하라는 등 마치 정부나 에이전시, 금융기관 인 것처럼하여 메일을 보냅니다. 무슨서류인지 정확히 모를때는 반드시 부동산이나 융자에이전트에게 문의하여 손해를 보거나 고생하는 일이 없기를 바랍니다.     넷째로 “Transfer of Loan”이란 편지를 받으면 꼭 신경써서 챙겨야 합니다. 많은 정크메일을 받다보면 비슷한 종류의 편지인줄 알고 무심코 버릴수 있는데, 이 편지는 중요한 것입니다. 대부분의 모기지노트는 2차시장에서 거래되고, 이에따라 페이먼트를 받아서 모기지구좌를 관리하는 “Account servicer”도 바뀔 수 있습니다.     이 일은 첫번째 페이먼트를 하기 전에 일어날 수도 있습니다. 따라서 이미 보관하고 있던 First Payment coupon 과 Transfer of Loan letter를 잘 비교하여 페이먼트를 납부해야합니다. 잘 모를 경우에는 융자를 도와준 담당자에게 문의 하는 것이 좋습니다.     마지막으로 모기지 자동페이먼트 셋업은 Loan 이 Transfer 되고 2-3번 페이먼트를 한후에 하는 것이 좋습니다. 새 account servicer의 웹사이트에 가서 새 Loan number를 가지고 사인업을 하고 이름, 주소, 전화번호와 이메일주소등을 업데이트 한 후에 자동페이먼트를 셋업하는 것이 좋습니다.     ▶문의:(213)393-6334 스티브 양 프로융자 대표미국 융자 프로융자 대표 주택 융자 융자 에이전트

2024-05-21

[박 & 파이낸셜 서비스] 업계 최저 이자 "재정 부담 확 낮춰드려요"

  미국 가계의 부채 부담이 날로 커지고 있다. 신용카드 연체율도 2012년 이후 최고치를 기록하고 있다고 한다. 지속적인 식품 인플레이션으로 인해 직면한 식비 부담도 만만찮다. 이에 따른 영향인지 한인타운 사업체와 체감경기가 좋지 않은 상황이다.     이에 한인들의 사업체와 타운 경기 안정화에 일조하고자 '박 & 파이낸셜 서비스(Park & Financial Services)'가 그랜드 오프닝을 알렸다.     박 & 파이낸셜 서비스는 40년 역사를 가진 '윌셔 제이 박(Jay Park) 종합보험'의 형제 회사로 고객에게 진정성 있게 다가가 최고의 경험을 선사하는 것을 목표로 하고 있다.     박 & 파이낸셜 서비스의 강점은 미국계 메이저 은행을 통해 최저의 이자율을 지원한다는 데 있다. 예를 들어, 기존의 이자율이 9.5% 라면 6.7%까지 내려 고객들의 재정 부담을 현저히 줄여준다. "모든 융자 진행 과정을 투명하게 공개한다. 그 어떤 숨겨진 비용도 없다는 것을 장담할 수 있다"라고 업체 측은 힘주어 말했다.       더불어 각종 장비를 구입해야 하는 사업주들에게 최소 10만 불에서 최대 3백만 불까지 장비 융자를 제공하는 프로그램도 운영 중이다. 이를 활용한 사업 시설 확대 및 기술 투자를 통해 수익 상승의 도약을 노려볼 수 있는 기회다.     이외에도 다양한 융자 프로그램이 준비되어 있다. 박 & 파이낸셜 서비스는 최적화된 융자 프로그램 상담을 언제든 환영한다.   ▶문의: (213)808-2716   ▶이메일: dea.parkfs@gmail.com박 & 파이낸셜 서비스 업계 이자 한인타운 사업체 파이낸셜 서비스 융자 프로그램

2024-05-12

다운페이 보조 프로그램과 소득제한 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 현재 진행 중인 2024년도 가주 다운페이먼트 보조 프로그램의 소득 상한선을 넘어서는데 어떤 해결 방법이 있나요?     ▶답= 가주 주택금융청에서 시행하는 다운페이 보조 프로그램인 2024년도 California Dream For All Shared Appreciation Loan 프로그램이 4월 29일까지 신청을 받고 있습니다.   비록 신청한다고 무조건 다 지원을 받는 것은 아니고 추첨을 통해서 대상자가 결정되지만 워낙 지원 규모 (집값의 20% 최대 150,000달러까지)가 좋고 무이자이다 보니 많은 사람들이 관심을 갖고 지원을 하고 있습니다. 올해는 작년과 달리 대상자 조건이 까다로워져서 추첨을 통해서 선정될 확률도 높을 것으로 예상됩니다.   가구당 연 소득은 LA 카운티 155,000 달러, OC는 202,000달러로 제한되어 있는데 이는 지원자가 현재 살고 있는 지역을 기준으로 하는 것이 아니라 대상자로 선정된 후 구입하게 될 주택의 위치로 결정된다는 사실을 주지할 필요가 있습니다. 따라서 현재 LA 카운티에 살지만 가구 수입이 연 155,000달러를 넘어설 경우에는 일단 신청을 한 후에 당첨이 되면 (연 소득이 202,000달러 이하인 경우에는) OC에서 집을 구입하면 됩니다.   다음으로 고려할 수 있는 부분은 가구의 연 소득을 어떻게 누가 계산하는가와 관련되어 있습니다. 일부 손님들의 경우에는 자신의 혹은 가구의 소득이 주정부가 정해놓은 상한선을 넘어서 해당이 안 되는 것으로 생각하고 미리 포기하는 경우를 종종 봅니다. 그런데 가구당 소득 계산은 전적으로 융자 담당자에게 몫입니다. 손님의 수입 관련 서류는 주정부에 제출조차 되지 않습니다. 주정부는 다만 손님이 제출한 융자 신청서 (Fannie Mae Form 1003)의 수입만을 보게 될 뿐입니다. 그리고 이 1003에 기재된 수입은 손님이 제출한 서류들을 기준으로 융자 담당자들이 계산한 융자 Qualifying Income 입니다.   그런데 많은 경우에 있어서 손님이 생각한 수입과 QI는 달라질 수 있습니다. 그렇다고 융자 담당자가 확정적인 수입을 소득제한 아래로 임의로 낮춰서 기입한다는 뜻은 아닙니다. 전통적인 융자 심사 기준에 의거하여 QI 계산을 융통성 있게 할 수 있다는 뜻입니다.   가장 대표적인 예가 보너스 수입과 오버타임 수입입니다. 세금 정산용으로 제공되는 W-2에는 이러한 보너스와 오버타임 수입을 다 합한 수입이 나오기 때문에 W-2 만을 기준으로 보면 소득제한을 넘어설 수도 있습니다. 하지만 보너스나 오버타임 수입은 미래에도 지속될 것으로 보장되지 않을 경우에는 QI에서 제외할 수도 있습니다. 이 경우 소득제한을 넘어설 것으로 생각했던 손님이 자격이 될 수도 있습니다. 반대로 소득이 너무 낮은 경우에는 융자에 자격이 안되어 신청을 못할 수도 있습니다. 그런데 자영업자의 경우 Depreciation과 Amortization 금액을 더할 수 있어 손님이 수입이 늘어나게 되고 융자자격이 될 수도 있습니다.    이처럼 수입 계산을 통한 손님의 자격요건 결정과 Pre-approval Letter 발행 등 이 프로그램의 진행에 있어 융자 담당자는 결정적인 역할을 합니다. 따라서 경험과 지식이 풍부한 융자 담당의 도움을 받는 것이 무엇보다 중요하다고 할 수 있습니다. 다른 어떤 다운페이 보조 프로그램보다 획기적인 이 프로그램의 신청을 위해서 가장 먼저 해야 할 일은 자격이 되는 융자 담당자를 찾아서 상담을 받은 후 Pre-approval Letter를 발급받는 일입니다.   융자 담당자는 손님의 수입, 자산, 신용 등 융자자격요건과 프로그램 자격요건을 동시에 검토한 후 CalHFA 고유 양식의 사전 융자 승인서를 발급하게 됩니다. 사전 융자 승인서를 교부받은 손님은 비로소 CalHFA 웹사이트에서 신청을 할 수 있는데, 4월 29에 마감되지만 마지막까지 기다릴 것이 아니라 하루라도 빨리 신청하는 것이 좋습니다. 그래야 부족하거나 오류가 있을 경우 정정할 수 있는 시간을 확보할 수 있기 때문입니다.     ▶문의:(213)393-6334 스티브 양 프로융자 대표미국 다운페이 융자 담당자들 프로융자 대표 다운페이먼트 보조

2024-04-23

[프로 융자 스티브 양] 다양한 융자 "쉽고 빠른 원스톱 서비스"

마음에 드는 집을 먼저 찾을 것인가, 아니면 융자회사로부터 사전승인을 먼저 받을 것인가 하는 것은 닭이 먼저냐 달걀이 먼저냐의 문제와 같다.     분명한 것은 내 집 마련의 성공 여부가 융자에 달렸다는 사실이다. 한인 최고의 융자업체로 알려진 '프로 융자'는 주택 구입융자, 재융자, 현금인출 재융자 등 기존 융자회사의 고유 업무와 함께 집을 보러 갈 때 반드시 필요한 사전융자승인서 발급, Heloc(Home Equity Line of Credit), 62세 이상 주택 소유주를 위한 리버스 모기지, 아파트 상가 등 상업용 융자, SBA융자 등의 업무를 총망라한다.     또한 급전이 필요한 고객들을 위한 프라이빗 하드 머니 융자도 주선하며, 소득증명이 되지 않아 융자 받기가 힘든 이들을 위한 노 인컴 융자와 외국인을 위한 융자도 다루고 있다.     지난 30여 년간 축적한 금융, 투자, 융자업무의 경험과 노하우를 바탕으로 프로 융자를 운영하고 있는 스티브 양 씨는 "이자율이 많이 올라 현금인출 재융자보다는 Heloc 이 인기다. 심사 기준이 까다로운 Heloc도 소득증명 없이 얻을 수 있다" 또한 "은퇴 후 소득이 줄어든 시니어들이 월 페이먼트 없이 혹은 월 일정 금액의 돈을 지급받으면서 자신의 집에 평생 거주할 수 있게 하는 리버스 모기지를 스페셜 상품으로 취급하고 있다"라고 소개했다.     다양하고 질 좋은 융자 서비스를 가장 쉽고, 빠르고, 저렴하게 제공하는 프로 융자 관련 더 자세한 내용 및 상담 문의는 전화로 할 수 있다.   ▶문의: (213)393-6334, (714)759-2597   ▶주소: 1440 N. Harbor Blvd #900, Fullerton알뜰탑 융자 융자 스티브

2024-04-22

학자금 대출자 71% “인생 중대사 연기”

학자금 융자를 받은 10명 중 3명이 부채때문에 집과 자동차 구매를 미룬 것으로 나타났다.   여론조사 컨설팅업체 갤럽은 학자금 융자를 받은 대학생의 71%가 부채 때문에 적어도 하나의 주요 인생 이벤트를 연기한 것으로 드러났다고 17일 밝혔다.   지난해 10월 9일부터 11월 16일까지 대학생 1만4032명을 대상으로 진행된 온라인 설문조사에 따르면 응답자의 29%가 주택 구매를 연기했으며 자동차 구입 연기는 28%로 뒤를 이었다.   이밖에 학자금 부채 때문에 부모 집에서의 독립이나 개인 창업을 미룬 응답자는 각각 22%, 20%에 달했으며 임신이나 결혼 연기도 각각 15%, 13%를 기록했다.   재학생들의 경우는 차 구입 연기가 27%로 가장 높았으며 독립(25%), 주택 구매(23%), 창업(16%), 임신(14%), 결혼(13%) 순이었다.   졸업을 못 하고 수료 또는 중퇴한 학생들은 35%가 학자금 부채 때문에 재등록하거나 학위를 마치지 못했다고 답해 주택 구매(31%), 자동차 구입(28%), 독립(21%), 창업(21%) 등을 미룬 비율보다 높게 나타났다.   성별로 본 연기 응답률은 남성의 76%가 주요 인생 이벤트를 연기한 일이 있다고 답해 여성(64%)보다 높았다.   연령별로는 26~35세가 77%로 가장 높았으며 36~59세(70%), 18~25세(68%) 순을 기록했다. 인종별로는 히스패닉이 72%로 각각 70%를 나타낸 백인, 흑인보다 높았다.   학자금 부채 규모가 클수록 연기 응답률도 높았는데 6만 달러 이상 빚이 있는 경우는 98%를 기록했다. 반면 1만 달러 미만에서는 63%로 크게 낮았지만, 상대적으로 적은 금액의 학자금 부채라도 상당한 영향을 미치는 것으로 분석됐다.   갤럽은 이번 결과가 학부생 10명 중 약 4명이 학위와 관련된 비용을 충당하기 위해 대출을 받는 가운데 공립 2년제 대학과 비영리 사립학교의 연간 학비가 평균 1만 달러, 5만 달러에 달하기 때문에 학자금 대출이 계속 필요하다는 점을 시사한다고 밝혔다.   이어 경제데이터를 인용해 대졸자가 고졸자보다 평생 약 100만 달러의 소득을 더 올린다는 점을 고려하면 적당한 학자금 대출은 가치 있는 투자라고 덧붙였다.   하지만 4000만명 이상이 대학 교육을 받았음에도 학위가 없으며 다수가 교육과 관련된 대출금 상환에 어려움을 겪는다고 지적하며 학자금 대출이 재학생 및 중퇴자들에게 어떤 영향을 미치는지 파악하는 것이 매우 중요하다고 강조했다. 박낙희 기자 naki@koreadaily.com학자금 대출자 학자금 대출자 학자금 부채 학자금 융자

2024-04-17

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