여유자금을 위한 상책: Heloc에 대하여 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 요즘 비즈니스가 좋지 않아 비상시를 위하여 Heloc을 생각하고 있습니다. Heloc에 대한 설명과 수입 증명을 하지 않고 얻을 수 있는 방법에 대해서도 알려주시기 바랍니다.
 
 
▶답= Heloc (Home Equity Line of Credit)이란 집을 담보로 신용구좌를 설정하는 것으로(일시에 돈을 빌리는 융자가 아니라), 실정후에는 신용범위 (Credit Limit)내에서 자유롭게 현금을 꺼내 썼다 갚았다를 반복할 수 있는 아주 편리한 상품입니다.  
 
한꺼번에 돈을 빌려서 매달 원금과 이자를 일정기간 갚아 나가는 모기지융자와는 달리 사용한 만큼, 사용한 기간에 대해서만 이자를 내면됩니다. 따라서 단기자금이나, 신용카드상환, 학자금, 비즈니스 운영자금등 급전이 필요한 사람에게 안성맞춤인 상품이라고 볼 수 있습니다.  
 
이런 특징 때문에 당장 필요하지 않더라도 비상시를 대비하여 미리 설정해 놓는 경우가 대부분입니다. 쓰지 않을 때는 이자를 전혀 내지 않고 꺼내 쓰는 금액 만큼, 기간 동안 일일로 이자계산하여 월단위로 이자만 납부 할 수 있어 페이먼트 부담이 적습니다.  

 
원금을 갚고 싶으면 당연히 언제든지 갚을수도 있습니다. 집모기지를 모두 페이오프 (Pay off)하여 더 이상 융자가 없는(Free and Clear) 집도 역시 Heloc을 설정해놓으면 언제든지 자금을 꺼내 쓸 수 있습니다.
 
이렇게 Heloc은 손님입장에서는 편리한 상품이지만 금리상승이후 유동성을 중시하는 은행들은 대부분 Heloc 자체를 취급하지 않거나, 취급하더라도 심사를 아주 까다롭게 하는 실정입니다. 따라서 세금보고한 수입이 충분하여 서류심사에 문제가 없는 경우(풀닥융자)뿐만 아니라 세금보고서 제출 없이 진행하는 융자 (스테이티드 융자)도 철저히 사전준비를 잘 해서 신청해야 최종승인을 받을 수 있습니다.  
 
풀닥과 스테이티드융자는 융자금액, LTV(Loan To Value), 이자율, 비용등에 있어서 많이 차이가 나므로 융자담당자와 미리 상의해서 어떤 것이 본인에게 유리한지 결정하여 신청해야 시간낭비, 시행착오를 면할 수 있습니다. 소득증명없이도 Heloc 을 승인해주는 은행은 많지 않으나 집에 에퀴티(집값에서 융자밸런스를 뺀 금액)가 충분한 경우 집값의 50%까지 최대 오십만달러까지Heloc을 설정해 주기도 합니다.  
 
예를들어 현재 집 시세가 백오십만달러에 기존융자 잔액이 이십오만달러인 경우에는 최대 오십만달러까지 소득증명을 요구하지 않고 Heloc 을 설정해줍니다. 신용점수에 대한 제한이 있을 수 있고 풀닥 보다는 이자율이 약간 높고 비용이 좀더 많이 드는 단점이 있습니다. 하지만 다른 대안을 쓸 수 없는 사람들에게는 그나마 남아 있는 유일한 방법이라고 할 수 있습니다.  
 
본인의 소득증명이 여의치 않을 경우에는 소득증명이 잘 되는사람과 같이 융자를 신청하는 경우도 많습니다. 즉 형제자매나 친척, 자녀들 중에 충분한 소득 증명이 가능한 사람의 코사인을 받는 것입니다. 코사인은 한국의 보증과는 전혀 다른 개념입니다.  
 
미국의 모기지와 Heloc은 Non- recourse 융자로 차용인이 융자를 못갚을 경우 렌더(은행)는 담보물 내에서 손실회복을 추구하지 담보를 넘어서 차용인의 다른 자산에 까지 손을 댈수는 없습니다. 또한 자녀가 코사인을 할 경우 미래 자녀들의 주택구입에 장애가 될가봐 걱정 하기도 하는데 이는 융자 담당자와 상의 해서 미리미리 준비를 해 놓으면 쉽게 해결 할 수가 있습니다. 그리고 62세가 넘어서고 집에 에퀴티가 충분한 경우에는 소득증명이 필요없는 Reverse Mortgage를 통해서 Heloc을 설정할 수도 있습니다.  
 
리버스모기지는 돈을 빌려 써도 페이먼트를 하지 않아도 되는 큰 장점이 있지만 비용이 다소 높고, 진행과정이 복잡하므로 융자담당자와 충분히 상의 후 신청하는 것이 좋습니다. Heloc은 이자율이 바뀌는 변동금리상품으로 월스트리트 우대금리 즉 Prime rate을 인덱스로 사용하는데 현재 8.5% 입니다. 이 금리는 연준이 기준금리를 내리면 같이 내려가기 때문에 향후 연준의 금리인하가 예상되어 Heloc 의 이자율도 내려갈 것으로 예상됩니다. Heloc은 보통 30년 만기인데, 처음 10년동안은 이자만 내고 그후 20년 동안은 원금과 이자를 같이 갚아 나가는 특징이 있습니다.  
 
끝으로 Heloc의 진행기간은 대부분 1-2개월 혹은 심지어 그 이상 걸릴 수도 있으므로 임박해서 신청하기 보다는 미리미리 융자담당자를 찾아 상담 하고 준비 할 것을 권합니다.
 
 
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스티브 양 프로융자 대표