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여유자금을 위한 상책: Heloc에 대하여 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 요즘 비즈니스가 좋지 않아 비상시를 위하여 Heloc을 생각하고 있습니다. Heloc에 대한 설명과 수입 증명을 하지 않고 얻을 수 있는 방법에 대해서도 알려주시기 바랍니다.     ▶답= Heloc (Home Equity Line of Credit)이란 집을 담보로 신용구좌를 설정하는 것으로(일시에 돈을 빌리는 융자가 아니라), 실정후에는 신용범위 (Credit Limit)내에서 자유롭게 현금을 꺼내 썼다 갚았다를 반복할 수 있는 아주 편리한 상품입니다.     한꺼번에 돈을 빌려서 매달 원금과 이자를 일정기간 갚아 나가는 모기지융자와는 달리 사용한 만큼, 사용한 기간에 대해서만 이자를 내면됩니다. 따라서 단기자금이나, 신용카드상환, 학자금, 비즈니스 운영자금등 급전이 필요한 사람에게 안성맞춤인 상품이라고 볼 수 있습니다.     이런 특징 때문에 당장 필요하지 않더라도 비상시를 대비하여 미리 설정해 놓는 경우가 대부분입니다. 쓰지 않을 때는 이자를 전혀 내지 않고 꺼내 쓰는 금액 만큼, 기간 동안 일일로 이자계산하여 월단위로 이자만 납부 할 수 있어 페이먼트 부담이 적습니다.     원금을 갚고 싶으면 당연히 언제든지 갚을수도 있습니다. 집모기지를 모두 페이오프 (Pay off)하여 더 이상 융자가 없는(Free and Clear) 집도 역시 Heloc을 설정해놓으면 언제든지 자금을 꺼내 쓸 수 있습니다.   이렇게 Heloc은 손님입장에서는 편리한 상품이지만 금리상승이후 유동성을 중시하는 은행들은 대부분 Heloc 자체를 취급하지 않거나, 취급하더라도 심사를 아주 까다롭게 하는 실정입니다. 따라서 세금보고한 수입이 충분하여 서류심사에 문제가 없는 경우(풀닥융자)뿐만 아니라 세금보고서 제출 없이 진행하는 융자 (스테이티드 융자)도 철저히 사전준비를 잘 해서 신청해야 최종승인을 받을 수 있습니다.     풀닥과 스테이티드융자는 융자금액, LTV(Loan To Value), 이자율, 비용등에 있어서 많이 차이가 나므로 융자담당자와 미리 상의해서 어떤 것이 본인에게 유리한지 결정하여 신청해야 시간낭비, 시행착오를 면할 수 있습니다. 소득증명없이도 Heloc 을 승인해주는 은행은 많지 않으나 집에 에퀴티(집값에서 융자밸런스를 뺀 금액)가 충분한 경우 집값의 50%까지 최대 오십만달러까지Heloc을 설정해 주기도 합니다.     예를들어 현재 집 시세가 백오십만달러에 기존융자 잔액이 이십오만달러인 경우에는 최대 오십만달러까지 소득증명을 요구하지 않고 Heloc 을 설정해줍니다. 신용점수에 대한 제한이 있을 수 있고 풀닥 보다는 이자율이 약간 높고 비용이 좀더 많이 드는 단점이 있습니다. 하지만 다른 대안을 쓸 수 없는 사람들에게는 그나마 남아 있는 유일한 방법이라고 할 수 있습니다.     본인의 소득증명이 여의치 않을 경우에는 소득증명이 잘 되는사람과 같이 융자를 신청하는 경우도 많습니다. 즉 형제자매나 친척, 자녀들 중에 충분한 소득 증명이 가능한 사람의 코사인을 받는 것입니다. 코사인은 한국의 보증과는 전혀 다른 개념입니다.     미국의 모기지와 Heloc은 Non- recourse 융자로 차용인이 융자를 못갚을 경우 렌더(은행)는 담보물 내에서 손실회복을 추구하지 담보를 넘어서 차용인의 다른 자산에 까지 손을 댈수는 없습니다. 또한 자녀가 코사인을 할 경우 미래 자녀들의 주택구입에 장애가 될가봐 걱정 하기도 하는데 이는 융자 담당자와 상의 해서 미리미리 준비를 해 놓으면 쉽게 해결 할 수가 있습니다. 그리고 62세가 넘어서고 집에 에퀴티가 충분한 경우에는 소득증명이 필요없는 Reverse Mortgage를 통해서 Heloc을 설정할 수도 있습니다.     리버스모기지는 돈을 빌려 써도 페이먼트를 하지 않아도 되는 큰 장점이 있지만 비용이 다소 높고, 진행과정이 복잡하므로 융자담당자와 충분히 상의 후 신청하는 것이 좋습니다. Heloc은 이자율이 바뀌는 변동금리상품으로 월스트리트 우대금리 즉 Prime rate을 인덱스로 사용하는데 현재 8.5% 입니다. 이 금리는 연준이 기준금리를 내리면 같이 내려가기 때문에 향후 연준의 금리인하가 예상되어 Heloc 의 이자율도 내려갈 것으로 예상됩니다. Heloc은 보통 30년 만기인데, 처음 10년동안은 이자만 내고 그후 20년 동안은 원금과 이자를 같이 갚아 나가는 특징이 있습니다.     끝으로 Heloc의 진행기간은 대부분 1-2개월 혹은 심지어 그 이상 걸릴 수도 있으므로 임박해서 신청하기 보다는 미리미리 융자담당자를 찾아 상담 하고 준비 할 것을 권합니다.     ▶문의:(213)393-6334 스티브 양 프로융자 대표미국 여유자금 프로융자 대표 주택 융자 모기지 융자

2024-09-24

[안전한 은퇴자산 관리] 은퇴 자금 위험분산·수익률 개선…지수형 연금 유리

은퇴자금 관리는 일반 투자자산과는 조금 다른 접근법이 필요하다. 지금 투자자들은 2022년 하락장 저점 형성 이후 진행된 상승장만 생각하는 듯하다. 그래서 대체로 공격 일변도의 투자를 원하는 분위기다. 여유자금의 투자라면 가능한 얘기지만 은퇴자금은 달라야 한다. 은퇴자금은 어떻게 관리하는 것이 좋을까?   ▶안전성과 수익성   투자는 수익을 기대하고 하지만 늘 리스크(risk)를 동반한다. 그래서 자신이 수용 의사가 있거나 수용 가능한 선에서 본인의 투자 포트폴리오의 리스크 수준을 미리 설정할 필요가 있다. 여유자금 투자는 상대적으로 수익성에 비중을 두고 더 공격적인 투자가 가능하다. 그러나 이 역시 자신이 수용 가능한 리스크 수준에 맞춰 하는 것이 현명하다. 은퇴자금은 리스크 관리가 일반 여유자금의 투자에 비해 더욱 중요하게 고려돼야 한다. 언젠가는 써야 할 자금이기 때문이다. 써야하는 은퇴 시기가 가까울수록 수익성보다는 안전성에 비중을 둬야 한다는 것은 이미 상식이 됐다.     그런데 인플레이션이 높은 환경에서는 수익성도 중요해진다. 안전하게만 하면 충분히 필요한 소득을 만들어주지 못할 가능성이 높기 때문이다. 이런 이유로 은퇴 후 평생 소득을 만들어줄 수 있는 ‘어뉴이티’ 활용도가 높아진 것이다. 그리고 이런 어뉴이티에 대한 수요는 앞으로 더 증대할 것으로 전망된다.         ▶월가의 외도   이유는 ‘월가’도 이 문제에 대해 공세적 대응에 나섰기 때문이다. 최근 블랙록과 JP모건의 수장들은 주주들에게 보낸 서한에서 ‘개인연금’의 필요성을 역설했다. 시대가 달라졌다는 것이고, 달라진 시대의 핵심내용이 더는 은퇴 미래를소셜시큐리티나 기업연금에 맡길 수 없다는 문제의식이었다. 그리고 그 해답을 평생 유지될 수 있는 ‘개인연금’으로 제시했다.   인플레이션, 불어나는 정부의 채무, 글로벌 분쟁, 각종 규제 등은 분명 이런 문제의식을 뒷받침하는 것이 사실이다. 그리고 이들 거대 투자은행들이 제시하는 ‘개인연금’은 결국 어뉴이티를 의미한다. 블랙록이나 JP모건 등이 제시한 ‘개인연금’을 직접 어뉴이티라고 부르지는 않지만 401(k) 등 은퇴플랜 안에서 보장소득 옵션을 제공하려는 흐름은 이와 궤를 같이하는 것이다. 대형 투자은행들이 불가항력적 시대의 흐름에 맞춰 가겠다는 의지를 천명한 것이다. 연금시장으로 본격 발을 들여놓겠다는 의미인 셈이다.     이는 사실 보험사들이 제공하는 연금으로 은퇴자금이 이동하는 흐름을 막겠다는 의지로 읽을 수도 있다. 정확히 말하면 어차피 연금으로 이동할 자금이라면, 그리고 그런 흐름을 막을 수 없다면 자사 상품으로 이동하도록 유도하겠다는 뜻이다. 현재 시장환경은 보험사들의 어뉴이티 경쟁력을 배가시키고 있다. 시장의 손실 리스크는 배제하면서 고객의 평생 소득원 역할을 할 수 있는 재무 조건상의 여력은 강해졌기 때문이다.         ▶시장의 경고   시장의 경고 징후가 늘고 있다. 최근의 기술분석적 패턴은 최소한 단기 조정국면 진행을 예고하고 있다. 현재로썬 단기조정 후 추가 상승 가능성도 남아있다. 그러나 좀 더 유의미한 하락장이 이미 시작했을 가능성도 배제할 수 없다. 어느 쪽이든 최종적으로는 다시 하락장세로 이어질 가능성이 커지고 있는 것은 사실이다.   최근의 인플레이션 데이터는 지난해까지 지속된 인플레 하락세의 지속성 여부에 대한 회의적 견해에 힘을 실어주고 있다. 시장은 이미 인플레이션이 잡혔다고 자축해온 상황이기 때문에 최근의 데이터가 주는 경고음은 더 위협적이다. 이로 인해 6월 금리 인하설도 자취를 감췄다. 이런 상태로라면 2024년 연중 금리 인하는 언제의 문제가 아닌 만약의 문제가 될 것이다. 그만큼 안전성에 비중을 더해야 할 수 있다.     JP모건 등의 장기 시장전망도 불안정한 인플레이션은 시장에 부정적 영향을 미칠 것으로 경고하고 있다. 주식과 채권 사이의 전통적 상관관계가 무너질 수 있기 때문이다. 양자가 정비례하거나 비정상적인 반비례 관계를 보이게 되면 이들을 활용한 자산배치와 리스크 분산이 무의미해질 수 있다. 포트폴리오의 리스크 분산 기재로 지수형 연금의 역할이 더욱 증대될 수 있는 대목이기도 하다.       ▶지수형 연금과 리스크 분산   은퇴자금 관리를 위한 자산배치는 개인의 리스크 성향은 물론, 은퇴 시기까지 남은 기간, 은퇴 기간 등 투자 기간을 반영해야 한다. 적절한 리스크 프로파일이 확인됐다면 이에 근거해 자산배치 비율을 정하게 되는 데, 이때 지수형 연금이 전통적인 주식, 채권과 함께 포트폴리오 구성을 위한 하나의 자산 유형으로 활용될 수 있다. 특히 주식형 자산의 리스크를 분산하는 채권형 자산을 대신하는 역할을 기대할 수 있다.     채권을 전면적으로 대신할 수도 있고, 채권과 함께 안전자산 비율을 나눠 가질 수도 있을 것이다. 예를 들어 전통적인 60/40 포트폴리오의 경우 60%를 주식형, 20%를 채권형, 20%를 지수형 연금, 이런 식으로 배치할 수 있다. 이렇게 하면 포트폴리오 전체의 리스크를 채권만 활용할 때보다 현저히 낮출 수 있을 것이다. 단지 리스크만 낮추는 것이 아니라 수익성도 높일 수 있는 기회도 제공한다. 채권형 자산은 자산가치가 내려갈 수 있지만, 지수형 연금은 마이너스 성장이 없기 때문이다. 상승장에서는 상품과 지수옵션에 따라 비교적 양호한 수준의 수익률도 기대할 수 있다. 은퇴자산이 아닌 여유자금이라도 리스크 분산과 수익률 개선을 위해 지수형 연금을 활용하는 것도 충분히 가능할 것이다.   지수형 연금이 해줄 수 있는 또 하나 특별한 기능은 평생 보장 수입원 제공이다. 은퇴자산의 자산배치는 포트폴리오 운영적 측면에선 리스크 성향, 수용 능력, 투자 기간 등을 반영하는 것이지만 ‘개인연금’ 기능까지 고려해야 한다. 그렇다면 전체 포트폴리오에서 지수형 연금의 비중을 더 높게 가져가는 것도 필요할 수 있다. 지수형 연금을 통해 최소한의 필요한 수준의 소득을 보장받고, 남은 부분을 주식이나 채권형 자산에 배치해 추가 성장을 꾀하는 방식을 고려할 수 있을 것이다. 켄 최 아메리츠 에셋 대표 kenchoe@allmerits.com안전한 은퇴자산 관리 연금 위험분산 은퇴자금 관리 여유자금 투자 투자 포트폴리오

2024-04-16

[연금과 은퇴플랜] 은퇴 자금 안정적 확보하려면 시장 의존도 줄여야

경기지표가 나쁘게 나오자 증시로 돈이 몰린다. 금리인상 사이클과 함께 시작된 이상한 환경이다. 경기둔화 시그널이 명확하면 연방준비제도(Fed.연준)가 금리를 내리기 시작할 것으로 기대하기 때문이다. 오랜 기간 저금리에 익숙해진 투자자들이 금리인하를 시장의 상승 모멘텀과 동일시하고 있다. 데이터가 나쁠수록 이런 기대감은 고조되고, 주식으로 사자 주문이 몰리는 것이다. 올해는 이 ‘테마’가 어느 정도 먹혔다고도 볼 수 있다. 하지만 얼마나 오래 이런 등식이 유지될까.   ▶현 상황   연준의 금리인상은 이제서야 서서히 시스템에 반영되기 시작했다. 인플레이션도 상승률이 꾸준히 내려고 있고, 고용시장도 둔화 조짐을 보인다. 여전히 양호한 상태로 볼 수 있지만, 실업률은 확실히 올라가는 추세다.     자동차 시장은 올라간 금리가 소비 수요에 어느 정도 영향을 줄지 아직 모르는 상태다. 부동산 시장도 ‘버블’ 얘기가 나온 지 오래지만 금리인상의 충격이 충분히 전달됐다고 보기 힘들다. 버블은 언젠가는 터지게 돼 있다. 상업용 부동산이 먼저 타격을 입을 것이고 주택시장도 예외가 될 수 없을 것이다.     은행권도 상반기 흔들리는 듯했지만, 시장은 이를 무시하는 듯하다. 은행 시스템의 구조적 문제는 근본적인 해결책을 찾은 적이 없다. 그런데도 아무도 신경 쓰지 않는 분위기다.     최근 주요 신용평가 기관들이 은행들의 재무상태에 대한 등급 하향 조정 움직임을 보인다. 신용등급은 매번 뒷북을 치지만, 이런 움직임을 주시할 필요가 있다. 실제로 금융시장이 급격히 얼어붙을 가능성이 상존하고 있기  때문이다.   지난해 10월부터 시장이 많이 회복했다. 투자자들은 저점에서 올라온 것만 생각한다. 한 걸음 물러나서 보면 시장은 지난해 말 저점 형성 이후 사실상 횡보 답보 상태다. S&P 500의 상승 모멘텀이 그나마 고무적이었지만 이는 소수 하이테크 종목의 역할이 컸다. 러셀이나 러셀 소형주, 나스닥을 보면 확실한 상승 모멘텀을 보기 힘들다. 지난해 연초 고점을 찍었던 시장은 이후 10월까지 하락했고, 지금은 이 고점 아래에서 등락을 반복하며 회복장을 유지해 왔다.     단기적인 흐름은 상승장이라고 볼 수 있지만 18개월 뒤로 돌아가서 보면 여전히 횡보 상태일 뿐이다. 새로운 대세 상승장이 시작됐다고 섣불리 낙관하는 것은 지금 적절하지 않아 보인다.   ▶은퇴자산 관리와 시장 의존도   은퇴자산은 일반적인 여유자금 투자와는 다르게 접근되어야 한다. 여유자금 투자도 불필요한 리스크를 감수할 필요는 없지만, 손실이 날 경우 그나마 생활에 타격은 덜하다. 은퇴자금은 그렇지 않다. 시장 변동성 리스크가 높은 데 지나치게 공격적으로 투자하는 것은 지양해야 하는 이유다.   은퇴자산 포트폴리오의 적정 인출률은 전통적으로  4%가 언급돼 왔다. 하지만 시장하락으로 포트폴리오 가치가 떨어지면 필요한 생활비를 충당하기 위해 이 인출률은 포트폴리오 대비 5%, 6%, 그 이상이 되어야 할 수도 있다.     하락장에서 인출률이 이렇게 올라가면 포트폴리오 전체가 입는 타격은 훨씬 커진다.  이런 상황을 피하기 위해선 은퇴자산 포트폴리오의 시장 의존도를 줄여야 한다. 시장 의존도를 줄이는 방법은 여러 가지를 생각해 볼 수 있지만, 효과적인 것 중 하나가 연금을 활용하는 것이다.   ▶시장 의존도 줄이는 연금   은퇴자금의 시장 의존도를 줄인다는 것은 투자 포트폴리오에서 은퇴 생활비를 충당하는 비율을 줄인다는 것이다. 예를 들어 100만 달러의 은퇴자금을 모아둔 경우를 생각해 보자. 매년 필요한 생활비는 6만 달러고, 이 중 2만 정도는 소셜시큐리티나 다른 고정자산에서 충당할 수 있는 상황이라고 가정하자. 결국 4만 달러가 은퇴 포트폴리오에서 나와야 한다는 뜻이다. 4% 인출률을 적용하면 되는 상황이다. 이 경우 은퇴소득 6만 달러를 위한 투자 포트폴리오 의존도는 67%다.     반면 100만 달러 중 25만 달러를 연금에 적립한 경우 65세에 매년 보장되는 연금 수령액이 1만4000달러 정도라고 하자. 실제 연금 수령액은 연금 유형이나 종류에 따라 다를 수 있지만, 이는 연금의 보장 인출률 5.6%를 전제한 수치다.     어쨌든 이렇게 되면 투자 포트폴리오에서 충당이 필요한 금액은 2만6000달러정도다. 이는 3.5% 인출률로 가능한 금액이다. 투자 포트폴리오에서 빼 쓰는 인출률도 4%에서 3.5%로 낮췄고, 투자 포트폴리오에 대한 의존도 역시 43%로 내려간다. 은퇴자금의 시장 의존도가 내려간다는 것은 그만큼 불안정한 시장환경의 충격을 덜 받을 수 있다는 의미다.   ▶적용   각자의 상황은 다 다르다. 필요한 생활비도 다르고 모아둔 자금 규모도 다를 수 있다. 더 중요한 것은 은퇴 시기와 그때까지 남은 기간, 예상되는 은퇴 기간 등도 변수가 될 수 있다.     이런 다양한 변수들을 감안해 각자에게 가장 적절한 연금이나 적립 비율을 선택해야 한다. 경우에 따라 더 많은 자금을 연금에 배치할 수도 있고, 그 반대일 수도 있다.   모아둔 자금 대비 필요한 인출률이 높은 상황, 즉 필요한 은퇴 생활비 규모가 모아둔 자금 대비 크다면 특히 시장 의존도를 낮출 필요가 있다. 리스크에 대한 태도가 보수적이고 수용 능력 또한 낮다면 역시 포트폴리오의 시장 의존도를 낮추는 것이 바람직하다고 볼 수 있다.     반면 필요한 인출률이 낮고 리스크 성향이 공격적이라면 시장 의존도 역시 상대적으로 높아도 무방할 것이다. 투자 포트폴리오를 제외한 은퇴소득을 충원할 수 있는 다른 소득원들이 있는 경우에 해당될 것이다.   이렇게 선택지는 다양할 수 있다. 그러나 연금이 은퇴자산 관리를 위해 효과적인 도구로 활용될 수 있다는 점은 강조될 필요가 있다. 특히 여전히 변동성 리스크가 상존하고 있는 환경에서는 더욱 그렇다.     연금을 활용하는 것은 예상 가능한 소득 흐름을 만들어주고 필요 인출률을 낮추고 포트폴리오 전반의 시장 의존도를 낮춰 줄 수 있다. 반면 잠재적 수익률은 낮을 수 있고 유동성은 떨어질 수 있다.   잠재적 수익률이나 유동성의 문제는 요즘 새로운 연금들로 해결이 가능해지고 있다. 시장 리스크를 일부 수용하는 투자성 지수연금을 활용하면 잠재적 수익률의 제한성은 상당 부분 해결할 수 있다. 투자성 연금과 지수형 연금의 하이브리드 형태로 100% 유동성을 보장해주기 때문에 이 역시 양자의 단점을 보완하고 있다.     요즘은 손실위험이 없는 안전성 최고의 지수형 연금도 유동성이 100% 보장되는 플랜들을 찾을 수 있다. 주로 자문사들이 활용하는 연금상품들이 이런 장점을 갖고 있다.   켄 최 아메리츠 에셋 대표 kenchoe@allmerits.com연금과 은퇴플랜 연금 의존도 여유자금 투자 부동산 시장 시장 의존

2023-09-05

여유자금 필요하면 주택담보 대출 유용

은퇴 후 현 거주 주택에서 계속 살지, 이를 팔고 규모를 줄여 작은 집으로 이사할지 결정하는 것은 그리 간단한 문제는 아니다. 이는 은퇴 후 경제 상황뿐만 아니라 라이프 스타일 및 심리적 문제까지 모두 고려해 결정해야 하기때문이다. 큰 집을 팔고 더 작은 주택으로 이사를 하면 여유자금이 생기고 주택 관리가 쉬워지는 장점은 있으나 오랫동안 정든 지역을 떠나는 상실감 및 생활 공간이 줄어들면서 우울해질 수도 있기 때문이다. 부동산 전문가들은 은퇴 후 많은 시니어들이 주말에 자녀들이나 친구들을 초대하기 위해서라도 현 주택 규모를 유지하고 싶어한다고 말한다. 만약 이미 모기지 상환을 마친 주택을 소유하고 있다면 집값 페이먼트에 대한 부담이 없어 주택 규모와 상관없이 현재 집에 머무는 것이 경제적으로 더 이득일 수 있다. 그러나 여유자금 마련, 주택 유지비 및 세금 문제 등을 이유로 집을 팔고 다운사이징을 선택하는 이들도 있다. 은퇴 후 현 주택을 팔아야 할지, 혹은 계속 살아야할지를 결정할 때 고려해야 할 사항들을 알아봤다.       ▶은퇴 후 집 팔까   부동산 전문가들은 "현재 소유한 집에서 계속 거주할 경우 일상적인 수리비 및 관리비 외에도 재산세와 HOA 비용이 장기적으로 상승할 것에 대비해야 한다"고 말한다. 또 해가 갈수록 집을 청소하고 관리하는 것이 힘들어 지는 것도 고려해야 한다.     이외에도 계단 오르내리기 등과 같은 이전엔 전혀 힘들다 생각지 않았던 일상적 행동이 불편해질 수 있음도 간과해서는 안된다. 이처럼 집안에서의 거동이 힘들어짐에 따라 보행기나 휠체어가 통과할 수 있도록 현관문 또는 방문 확장 공사를 해야 할 수 있고 2층으로 움직이기 위해 리프트나 엘리베이터를 설치해야 할 수도 있기 때문이다.       ▶HELOC   은퇴 후 주택 개보수를 위해 적잖은 비용이 필요할 때 많은 은퇴 시니어들이 고려하는 것이 홈에퀴티 라인오브크레딧(HELOC) 또는 리버스 모기지다. 퍼스트 뱅크 모기지 및 소비자 대출 담당 리아 더스 사장은 "HELOC은 집을 팔지 않고도 여유자금을 마련할 수 있는 가장 좋은 방법"이라며 "HELOC은 상환을 하지 못할 시 집을 잃을 수 있는 위험부담이 있지만 제때 상환한다면 일반 대출보다 낮은 이자율로 대출 받을 수 있다는 것이 가장 큰 장점"이라고 설명했다.   일반적으로 대출 기관은 주택 가치의 최대 80%까지 대출하지만 경우에 따라 더 높은 비율을 허용하기도 한다. 에퀴티라인 상환 기간은 보통 10년인데 원금 상환없이 사용 금액에 대한 이자만 지불할 수 있는 옵션도 있다. 이후에는 최대 20년 동안 원금과 이자를 모두 상환해야 한다. 주택담보 대출의 한 유형인 에퀴티라인 단점은 연방준비제도(Fed)가 이자율을 인상하면 대출 이자율도 올라간다는 것이다.       ▶리버스 모기지   연방정부가 62세 이상 주택 소유주들에게 제공하는 리버스 모기지인 HECM(Home Equity Conversion Mortgage)은 집을 팔지 않고 주택 에퀴티를 담보로 여유 자금을 융통할 수 있어 은퇴 후 소셜 연금 이외에 별다른 수입이 없는 시니어 주택 소유주들이 고려해 볼만한 대출이다.   리버스 모기지의 라인 오브 크레딧은 사용하는 기간만 이자가 발생하고 대출 신청자가 부담해야 하는 월 페이먼트는 없다. 이 월 페이먼트는 집 에퀴티에서 빠져나가는 형태이기 때문이다. 리버스 모기지를 신청해도 주택 소유권은 여전히 신청자에게 있어 집값이 오르면 에퀴티도 당연히 올라간다. 다만 대출 신청자는 해당 주택에 계속 거주해야하고, 재산세와 집보험 등은 제때 납부해야 한다. 만약 HECM 신청 후 집값은 오르지 않고 신청자가 받는 금액만 늘어나 융자액이 집값보다 많아진다고 해도 계속 페이먼트 없이, 대출 제공 혜택을 받으며 거주할 수 있다. 리버스 모기지는 추후에 더 낮은 이자율로 재융자가 가능하고 일반 모기지로도 전환이 가능하며 언제든지 집을 팔 수 있다는 장점이 있다. 집을 팔게 될 경우에는 판매 금액에서 리버스 모기지 융자액을 상환하면 된다.       ▶집 매매시 고려사항   만약 집을 팔고 이사를 결정했다면 가장 먼저 세금 문제를 고려해야 한다. 주택 판매 이전 5년 중 2년 동안 해당 주택에 거주했다면 주택 판매 수익의 최대 25만달러, 부부가 공동 세금 신고서를 제출한 경우는 최대 50만달러까지 세금 면제 혜택을 받을 수 있다. 만약 주택 판매 수익이 25만달러나 50만달러를 초과할 경우는 양도 소득세(Capital Gain Tax)를 납부해야 한다.     집 매매 후 유의해야 할 것은 여유자금이 생겼다고 자녀에게 큰 금액을 양도하거나 여행처럼 갑자기 지출을 크게 늘리는 것은 고정수입이 없거나 줄어든 은퇴 생활에서는 위험천만한 일임을 잊지 말아야 한다. 이주현 객원기자여유자금 주택담보 주택담보 대출 대출 이자율 여유자금 마련

2023-01-18

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