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[부동산 이야기] 상업용부동산 그로스 리스

상업용 부동산을 소유하고 있는 투자자들은 대부분 처음에 입주자와 맺는 리스 계약 상태에 따라 부동산의 가치 또한 많은 변수가 생길 수 있다.     리스는 보통 그로스 리스와 넷 리스로 나뉘는데, 대부분 오피스 관련 건물들은 그로스 리스가 많고 상가 경우에는 보통 넷 리스로 이루어져 있다.   그로스 리스는 대부분 건물주가 그 건물을 유지하는데 들어가는 비용들을 지불하는데 이는 건물에 대한 재산세, 보험, 전기세, 수도세, 청소비용, 시큐리티 비용 등이 포함돼 있고 입주자들은 이런 비용들과 상관없이 건물주에게 렌트비를 지불하면 된다.   넷 리스는 위와는 반대로 입주자들이 건물을 유지하는 데 필요한 전반적인 비용들을 지불하게 되어 있다.     따라서 넷 리스를 맺을 때는 입주자들은 그곳의 시장 조사를 해서 건물주가 요구하는 비용들이 적절한지 또한 렌트비 이외 들어가야 하는 비용들이 자신들의 예산에 맞는지 등을 고려해 리스에 사인해야 한다.     오늘은 그로스 리스 형태에서 건물 운영비용 계약과 구체적인 운영 비용에 대해 알아보려고 한다.       첫 번째는 Modified Gross Lease로 건물주가 계약 해당연도의 운영 예산 비용을 기준으로 렌트 비용을 책정하고, 리스 기간 증가한 운영비용(부동산 세금, 보험료, 관리 비용 등) 이 입주자의 면적에 따라 분할된다.     예를 들면 2024년에 리스 계약을 이행하고, 1년이 지난 2025년 시점에 세금이나 보험료, 관리비 등 인상된 차액을 기본 임대료에 더해서 요청하는 것이다.     이 형태는 오피스, 리테일, 인더스트리얼 등 그로스 리스 형태로 리스 계약을 할 경우 기본적으로 적용된다.   두 번째는 캠(CAM: Common Area Maintenance) 차지 비용이 있다. 이는 주로 인더스트리얼 공장과 쇼핑센터 리테일에 넷 리스가 아닌 그로스 리스 형태로 계약할 때 볼 수 있는 비용이다. 파킹장이나 공동으로 사용하는 복도나 로비, 화장실 등 공용공간 면적을 미리 유닛 면적에 포함해서 렌트비로 책정하는 경우도 있다.     하지만 공용 공간은 상황에 따라 비용이 변동될 수 있는 경우가 많기 때문에 그로스 리스로 계약하더라도 캠 차지를 따로 요청하는 경우가 생길 수 있다.     세 번째로는 TI(Tenant Improvements)로 새로운 입주자들이 임대한 공간에서 각 테넌트의 성격에 맞게 비즈니스를 시작할 수 있는 상태로 공사하는 것을 말한다.     특히 오피스 빌딩이나 쇼핑센터 임대 계약에서 흔히 볼 수 있는 조항으로, 오피스 경우에는 건물주가 공사를 해주는 경우가 많고, 쇼핑센터 리테일의 경우 테넌트가 공사를 하고 난 후에 건물주가 확인하고 약속된 비용만큼 보전해 주는 경우가 많다.     임대 계약을 할 때, 렌트비와 프리 렌트, TI는 맞물려서 고려되는 요소인 것을 이해하고 임대 협상에 접근하면 원하는 결과를 얻을 수 있다.     상업용 부동산에서 리스 계약은 단순히 입주자와 건물주 간의 관계를 넘어 건물의 재무적 가치에도 큰 영향을 주게 된다.     따라서 건물주는 리스 계약의 세부 사항을 면밀히 검토하고, 잠재적인 비용 부담을 예측하는데 주의를 기울여야 한다.     리스 형태, 비용 분담 조항, 그리고 시장 동향을 정확히 이해하는 것이 중요하다.     ▶문의: (562)-972-5882 알렉스 신 / 뉴스타부동산 플러튼 명예부사장부동산 이야기 상업용부동산 그로스 건물 운영비용 그로스 리스 대부분 건물주

2024-10-23

[부동산 이야기] 건물주의 직접 거래

부동산을 소유하고 있는 투자자라면, 한 번쯤 바이어로부터 직접 전화나 서한을 통해 건물 매매에 대한 문의를 받아본 경험이 있을 것입니다. 부동산 투자 전문 회사들은 자체 부동산 팀을 통해 셀러에게 직접 전화를 걸어 건물 매각을 요청하는 경우가 많습니다. 건물주가 직접 거래를 시도할 경우 여러 문제가 발생할 수 있으며, 법적 분쟁으로까지 이어지는 경우도 있습니다. 문제의 심각성을 깨닫는 것은 대부분 상황이 악화한 후입니다.   건물주가 직접 거래를 시도하는 주요 이유 중 하나는 에이전트 수수료를 절감하려는 의도입니다. 물론 건물주가 부동산 거래에 대한 경험이 풍부하고, 거래를 도울 전문가들이 주변에 있다면 직접 거래가 가능할 수도 있습니다. 하지만 대부분의 경우, 이러한 시도는 커미션을 아끼기 위한 선택이며 상당한 위험을 동반합니다. 이에 대한 사례를 하나 소개하겠습니다.   어느 날, 한 건물주가 필자에게 전화를 걸어왔습니다. 그는 바이어와 직접 거래를 진행 중인데 문제가 생겼다고 했습니다. 이 건물주는 에이전트 없이 거래를 시작했고, 에스크로를 열어 매매 절차를 진행 중이었습니다. 그러나 거래 막바지에 바이어가 환경 문제와 건물 상태를 이유로 에스크로를 연기하고 시간을 끌기 시작했습니다. 이미 6개월 이상 거래를 진행해 온 건물주는 그사이 건물 가치가 더 올랐다고 생각했으며, 거래를 취소하고 싶어 했지만, 바이어와의 거래를 어떻게 종료해야 할지 몰라 난감해하고 있었습니다. 셀러가 일방적으로 에스크로를 취소할 경우 법적 문제가 발생할 수 있고, 바이어와의 분쟁이 더욱 복잡해질 위험이 있었습니다.   이러한 문제를 미리 예방할 수 있었을까요? 당연히 그렇습니다. 셀러가 에이전트를 통해 거래를 진행했다면, 거래는 보다 원활하고 안전하게 이루어졌을 것입니다. 에이전트는 거래 과정에서 발생할 수 있는 다양한 문제를 사전에 파악하고, 법적 절차와 계약 조건을 명확히 하여 안전한 거래를 돕습니다. 해당 사례에서는 건물주가 변호사 비용을 지불하며 바이어와의 협상을 이어갔고, 바이어는 두 달을 더 끌다가 결국 거래를 완료했습니다. 하지만 건물주는 추가 변호사 비용과 에스크로 지연으로 인해 새로운 좋은 기회를 놓쳤고, 자신의 건물을 시장 가격보다 낮게 판매하게 되어 결과적으로 손해를 본 셈이었습니다.   에이전트의 역할은 단순히 매매를 연결하는 것에 그치지 않습니다. 그들은 거래의 모든 과정을 관리하고, 양측의 이해관계를 조정하며, 문제가 발생했을 때 즉각적인 해결책을 제시합니다. 커미션을 절약하려다가 더 큰 문제에 봉착하기보단, 에이전트를 통해 안전하고 효율적인 거래를 진행하는 것이 훨씬 현명한 선택입니다.   결국 건물주들이 커미션 절감을 위해 직접 거래를 시도하지만, 이는 장기적으로 더 큰 비용과 문제를 발생시킬 수 있습니다. 따라서 건물주들은 에이전트를 통한 거래가 더 안전하고 장기적으로도 이익이 될 수 있음을 명심해야 합니다.   ▶문의: (213)613-3137     렉스 유/ CBRE Korea Desk 대표부동산 이야기 건물주 거래 부동산 거래 거래 과정 거래 막바지

2024-09-25

건물주 고발 1만3천건…처벌은 벌금 단 4건

건물주를 고발해도 당국이 제대로 된 조처를 하지 않아 소용없다는 지적이 나왔다.   LA타임스는 LA시의회가 건물주가 세입자를 괴롭히지 못하도록 ‘세입자 학대 방지 조례’를 마련한 지 3년이 넘었지만 관련 규정에 따라 처벌받은 건물주는 없다고 지적했다.   LA시의회가 도입한 세입자 학대 방지 조례는 주거비가 가파르게 상승하면서 건물주가 임대료를 올리기 위해 세입자를 내쫓겠다고 협박하거나 위협하지 못하도록 세입자를 보호하는 내용이 담겨 있다. 하지만 건물주를 단속할 수 있는 구체적인 내용이 없어 실제로 법적 조처를 하기는 힘들다고 이 기사는 밝혔다.     기사에 따르면 지난 3년간 LA시 주택국에 접수된 건물주 관련 불만 케이스는 1만3000건이 넘는다. 하지만 주택국이 LA시 검찰청에 기소를 의뢰한 건 23건뿐이며, 그나마도 실제 기소된 케이스는 없고 단지 4건에 한해 벌금만 부과됐다. LA시 검찰청에 따르면 8건은 기각됐으며, 7건은 보류 중이다.   이러한 솜방망이 처벌에 세입자들은 여전히 건물주로부터 불법 퇴거 통지를 받거나 협박 또는 위협을 받는다고 하소연했다.     세입자 옹호 단체인 ‘정의로운 경제를 위한 전략 행동(Strategic Actions for a Just Economy)’의 조직 책임자 에드나몬로이는 “세입자를 내쫓으려는 건물주가 주차장이나 집에 불법적으로 침입하는 것은 물론, 불법 퇴거 통지를 발송하는 등의 괴롭힘 사례가 이어지고 있다”며 “세입자들은 돈이 없어서 건물주를 상대로 소송하기도 어렵지만 대부분은 소액 청구 케이스라 맡으려는 변호인들도 없다”고 설명했다.   세입자 옹호 단체들은 시의회에 개인 변호사들이 사건을 맡을 수 있도록 조례안 내용을 강화할 것을 촉구하고 있다.   한편 건물주의 부실한 관리로 항의하는 세입자들도 늘고 있다.     지난 18일에는 7가와 노먼디에 거주하는 세입자 수십 명이 서울국제공원에 모여 건물주가 세입자들의 수리 요구를 반복적으로 무시하고 있다며 정기적인 해충 방제, 천장 및 바닥 누수 현상을 일으키는 배관 문제 해결 등을 요구하는 시위를 벌이기도 했다.  장연화 기자 chang.nicole@koreadaily.com건물주 고발 건물주 관련 세입자 학대 세입자 옹호

2024-08-19

LA한인타운 신축 아파트 노숙자 수용 시설로 전환

LA한인타운에 비어 있던 아파트 건물이 노숙자 주택으로 성공적으로 탈바꿈하면서 주목받고 있다. LA타임스는 22일 9가와 사우스 그래머시에 있는 58개 유닛짜리 아파트에 노숙자들이 이달부터 입주해 거주하고 있다고 보도했다.    이 기사에 따르면 1400만 달러를 들여 신축했지만 입주자가 없어 비어 있던 아파트 건물주 프로펫 워커는 채무 불이행을 피하기 위해 지난 3월 캘리포니아커뮤니티재단을 통해 긴급 지원을 받은 후 이곳을 일반 아파트에서 노숙자를 위한 거주지로 용도를 변경했다.   워커는 당시 캘리포니아커뮤니티재단 산하 노숙자 거주지 지원 비영리기관 LA4LA에서 무이자로 290만 달러의 지원금을 받고 극빈자용 거주지로 용도를 변경한 것으로 나타났다.   이후 이곳에는 캐런 배스 LA시장이 추진한 인사이드 세이프(Inside Safe) 프로그램을 통해 셸터에 배치됐던 남녀 중 일부가 지난 4일부터 이주해 거주하고 있다고 이 기사는 전했다.     프로그램 관계자는 “이 건물의 재활용은 노숙자 문제 해결에 있어 큰 진전을 의미한다”며 “앞으로도 더 많은 빈 건물들을 활용하여 주거 문제를 해결해 나갈 것”이라고 말했다.     기사는 “노숙자용 아파트로 사용하기에는 시설이 화려하지만 이곳의 변신은 정부, 자선단체 및 민간기관이 합동으로 참여하는 저소득층을 위한 주택 마련 프로젝트를 추진한 배스 시장의 계획이 성공한 것”이라고 말했다.   한편 이 아파트는 1층에 카페와 미니 주방이 있는 커뮤니티 공간이 있고, 4층에는 공동 식당, 지붕에는 나무 패널로 된 패티오와 정원이 구성돼 있는 등 고급스럽게 건축돼 있다고 이 기사는 덧붙였다. 장연화 기자 chang.nicole@koreadaily.comla한인타운 아파트 아파트 건물주 노숙자용 아파트 노숙자 거주지

2024-07-23

건물주들 최고 선호 세입자는 ‘식당’

외식이 늘어나면서 상업용 부동산 업계에서 식당이 가장 인기 있는 세입자로 급부상하고 있다.     지난 10일 월스트리트저널(WSJ)이 상업용 부동산 정보 제공 업체 코스타그룹의 자료를 인용해 보도한 바에 따르면 지난해 식당이 소매공간 임대의 19% 이상을 차지했다. 이는 최근 몇 년간 가장 높은 증가율이다.     수년 동안 상업용 부동산 소유주들은 식당 임대를 꺼렸다. 소매 매장에 식당 장비와 시설 건축 비용이 비싼 게 이유다.     최근 식당 체인점이 증가하고 요식업소가 인근 소매 매장으로 유동인구를 증가시킨다는 데이터가 발표되면서 부동산 소유주들이 식당 임대 선호로 빠르게 바뀌었다.     상업용 부동산 업계 관계자는 “팬데믹 이후 온라인 쇼핑 증가로 소매 공실률이 높아졌지만 식당은 온라인으로 대체할 수 없다. 소비자들이 직접 매장에 와서 식사하고 지출하기 때문에 쇼핑몰의 고객 증대에 도움이 된다”고 분석했다.     이런 소비자 트렌드를 반영하듯 전국에서 레스토랑 점유율은 꾸준히 상승 중이다. 덩달아 임대료도 오르고 있다. 소매부동산 업체인 파인트리는 팬데믹 이전 수준보다 식당 임대료를 10% 올릴 것이라고 밝혔다.     최근 인플레이션과 높은 메뉴 가격은 식당 매출 상승에 기여하고 있다. 파인트리 자료에 따르면 패스트 캐주얼 식당 임차인의 평균 매출은 2019년 이후 매년 6%씩 증가 추세다. 전국식당협회(NRA)는 올해 지난해 사상 최고 수준을 기록한 매출보다 5.4% 증가한 1조1000억 달러를 돌파할 것이라는 전망을 내놨다.   실제로 빠르게 성장 중인 식당체인점인 치폴레 멕시칸 그릴 경우 지난해 271개 새 지점을 오픈했는데 이는 역사상 최고 수준이다. 올해는 300개 지점을 추가 오픈할 예정이다. 치폴레 매장이 급증하는 이유는 드라이브 스루와 디지털 주문 덕이다. 디지털 주문은 현재 전체 매출의 37%를 차지하고 있다.     식당 임대가 급증하는 것은 고급레스토랑부터 패스트푸드 체인점까지 소비자들이 식당에서 더 많은 시간과 돈을 소비하고 있는 것을 반영한다. 특히 낮은 실업률, 임금 상승, 식도락 문화 확산, 밀레니얼 세대의 결혼 및 출산 연기, 1인 가구 증가 등으로 최근 몇 년간 소비자들의 식당 지출이 늘었다.       실제로 외식 지출 비용은 지난 수년 동안 증가해왔다. 지난해 가구당 식품 예산의 거의 53%를 외식에 지출했는데 이는 사상 초고 수준으로 2003년보다 10%포인트 증가한 수치다. 2000년 팬데믹 영향으로 급락했지만, 코로나 19 감염 우려가 사라지면서 빠르게 반등했다.     연방 노동통계국(BLS)에 따르면 4월 외식 지수는 전월 대비 0.3%, 전년 대비 4.1%나 상승했다. 다만, 급여 및 재료비 상승으로 인해 일부 로컬 식당과 레스토랑 체인들은 수익에 압박을 받고 있다. 씨푸드 체인인 레드 랍스터는 파산으로 수백 개의 매장을 폐쇄할 계획이다.     일부 요식업 부문은 어려움을 겪고 있지만 전체적으로 보면 매출이 좋은 상황이라는 게 전문가의 진단이다.     뱅크오브아메리카 수석 애널리스트 세라 세나토레는 “맥도날드 매출은 여전히 코로나19 이전보다 30% 이상 높다”며 “소비자들이 식당 지출을 늘리고 있어 요식업 전체가 꾸준히 성장할 것”이라고 전망했다.  이은영 기자건물주 세입자 식당 매출 식당 임대 식당 임차인

2024-06-10

코로나19 피해 건물주에 LA카운티 재정 지원 제공

LA카운티가 코로나19 팬데믹 당시 손해 입은 건물주에게 재정 지원을 제공한다.     지난 13일 LA데일리뉴스에 따르면 LA카운티 측이 코로나19 팬데믹 기간 동안 경제적 타격을 입은 건물주를 위한 임대료 구제 프로그램 신청 접수를 재개한다. 해당 프로그램은 앞서 지난해 12월 12일 처음 시작해 한 차례 진행된 바 있다. 이번 프로그램 취지에 LA 카운티 측은 “영세 건물주 지원을 통해 세입자들을 위한 저렴한 주택을 보호하겠다”고 설명했다.     이번 임대료 구제 프로그램 신청 희망자는 오는 20일 오전 9시부터 6월 4일 오후 4시 59분까지 웹사이트(lacountyrentrelief.com) 를 통해 신청할 수 있다.     다만, 모든 건물주가 프로그램을 신청에 재정 보조를 받을 수 있는 건 아니다. 관리 당국의 심사를 통해 재정 지원 여부가 결정된다. 아직 정확한 구제 규모가 발표되지 않았지만 지난번 진행한 구제 프로그램에서는 총 6800만 달러를 투입해 임대 유닛당 최대 3만 달러까지 지원한 바 있다.     이번 구제 프로그램과 관련해 해당 프로그램 관계자는 “이번 건물주 구제 프로그램은 최대 4채의 임대 주택을 소유한 소규모 영세 임대인을 돕기 위해 고안된 것”이라며 “세입자 퇴거를 줄이고 임대 사업의 생존 가능성을 유지하며 저렴한 주택의 가용성을 보장하기 위한 프로그램”이라고 밝혔다.   김경준 기자la카운티 코로나 la카운티 재정 재정 지원 영세 건물주

2024-05-14

[부동산 가이드] 마스터 리스 투자

부동산 사업을 한다는 것은 컨트롤할 수 있는 부동산을 가지고 테넌트 관리와 건물 관리 등을 통해 이익을 창출하는 것이고, 우리는 일반적으로 부동산을 구입함으로써 부동산 통제권을 갖습니다.     하지만 어떤 사업자는 매매를 통하지 않고, 마스터 리스 방식이라는 독특한 접근 방식을 이용해 건물에 대한 컨트롤을 가질 수도 있습니다. 이 방법은 특히 초기 투자 비용을 최소화하면서도 장기적으로 건물을 개선하고 소유할 계획이 있는 투자자에게 유리할 수 있습니다. 마스터 리스는 투자자가 건물을 직접 구매하지 않고도 건물의 운영을 통제하고 나중에 매입할 옵션을 갖는 전략입니다.   이 접근 방식의 핵심은 투자자가 건물의 운영과 관리를 맡아 개선함으로써 건물 가치를 상승시키고, 이러한 가치 상승을 통해 투자 이익을 얻는 것입니다. 마스터 리스 계약을 통해, 투자자는 현 건물주에게 정기적인 수익을 보장해 주는 동시에, 필요한 개량 및 보수 공사를 진행하여 임대료를 증가시킬 기회를 얻습니다. 이 과정에서 건물의 수익성이 개선되고, 최종적으로는 건물의 시장 가치가 높아지기 때문에 관리가 안 되어 있는 부동산을 보유한 자금 형편이 안되는 건물주 입장에서도 매우 좋은 대안입니다.     마스터 리스의 이점은 다음과 같습니다.   1. 저비용으로 건물 관리 시작   투자자는 큰 초기 투자 없이 건물 운영에 참여하고, 운영 개선을 통해 수익을 창출할 수 있습니다.   2. 수익성 개선   건물 개선과 효율적인 관리를 통해 임대료를 상승시키고, 장기 임대 계약을 유치해 안정적인 수익을 확보할 수 있습니다.   3. 구매 옵션   리스 계약에는 대개 나중에 건물을 구매할 수 있는 옵션이 포함되어 있어, 투자자는 개선된 건물을 매입할 기회를 가질 수 있습니다.   4. 융자 승인 용이성   건물 가치 상승과 안정적인 수익 창출로 인해 매입 시 융자 승인을 받기가 더 용이해집니다.   일반적인 마스터 리스 계약 기간은 5년에서 15년 사이가 보편적이고, 리스 계약 종료 시에 리스 초기에 약정된 가격으로 건물을 살 수 있는 옵션을 정하는 경우가 많습니다.     특히 아파트 투자에서 테넌트 관리가 힘든 건물주가 고려하는 경우가 많이 있었습니다.     하지만, 마스터 리스 전략을 사용할 때는 몇 가지 고려 사항이 있습니다. 계약 조건, 건물 상태, 시장 동향, 법적 요건 등을 철저히 분석하고 이해해야 합니다.     또한, 건물 개선에 필요한 자본과 리스 기간 건물 운영에 관련된 위험을 잘 관리할 필요가 있습니다.   결론적으로, 마스터 리스는 건물 개량을 할 수 있는 초기 자본과 테넌트 관리 능력이 있는 투자자에게는 부동산 시장에서 상당한 이익을 창출할 수 있는 유망한 전략이 될 수 있습니다.     그러나 성공적인 투자를 위해서는 시장 분석, 계약 조건 파악, 그리고 재정적 계획이 철저히 수반되어야 합니다. 이러한 전략은 특히 건물 상태가 허술하거나 관리가 소홀한 경우, 그리고 초기 자본이 제한적인 투자자에게 특히 유익할 수 있습니다.   ▶문의:(213)613-3137 브랜트 구 / CBRE KOREA DESK부동산 가이드 마스터 투자 건물 개선 건물주 입장 건물 가치

2024-04-03

[부동산 이야기] 주택 보험

전국적으로 집 보험 가격이 20~30% 정도 인상됐다. 이로 인해 콘도나 타운홈 등 유닛 벽들이 붙어있는 경우 일괄적으로 들어있는 매스터 화재보험 가격의 인상으로 HOA 비용 역시 올랐다.       주택을 소유하고 유지하는 데 드는 소유주들의 부담이 훨씬 커지고 있는 것이다. 그뿐만 아니라 올스테이트, 파머스, 스테이트팜 등 메이저 보험회사들이 캘리포니아에서 새로운 주택보험 상품 판매를 중단하겠다고 발표해 보험 가입 자체가 정말 쉽지 않은 상황이다.     에스크로를 열게 되면 보험부터 먼저 알아보는 것을 권유한다. 시간도 훨씬 오래 걸리고 보험비도 비싸니 가능한 한 부지런히 알아볼 필요가 있다.       주택 보험의 종류에는 대표적으로 단독주택 보험인 HO3,  콘도 보험인 HO6, 건물주 보험인 DP3, 세입자 보험인 HO4 등이 있다.     단독주택 보험은 단독주택을 소유하면서 본인이 그 집에 거주할 때 가입하는 보험이다. 만일 단독주택을 소유하지만, 본인이 거주하지 않고 임대를 준 경우, 즉 세입자가 살고 있다면 단독주택 보험이 아닌 건물주 보험에 가입해야 한다.     콘도나 타운 홈의 경우 위에서 언급한 바와 같이 화재 보험은 일괄적으로 들고 있기 때문에 유닛 벽 내부만 커버하는 콘도 보험을 추가로 들게 된다.     단독주택이든 콘도, 타운 홈이든 상관없이 본인이 소유주가 아니고 세입자인 경우는 세입자 보험 커버리지가 필요하다.   주택 보험의 대표적인 구성을 보면 Dwelling Coverage(주택 건축), Other Structure(주택 외 부속 건물), Personal Property(개인의 물건), Loss of use(임시 주거 비용), Personal Liability(개인 책임보험) 등으로 나뉘어 있다.     먼저 주택 건축에 관한 부문은 집 건물에 대해 보상 보험으로서 화재나 바람 등의 피해시집을 고치거나 새로 짓는 데 필요한 비용을 계산해 가입하게 되어 있다.     여기서 땅은 없어지지 않으므로 땅값은 포함할 필요가 없고, 집을 산 시세 가격과는 같지 않은 경우가 많다.       융자받은 금액과 상관없이 집 재건축비용에 필요한 정도를 기준으로 커버리지 액수로 잡는 것이 맞다.       부속 건물은 울타리, 수영장, 창고, 차고 등 집 건물 외에 대한 커버리지로서 보상 액수는 주택 건축 비용의 약 10%에 해당하는 액수다.     개인 소유물 보험 항목은 보험가입자의 개인 물건으로 가전제품, 옷, 가구 귀중품(단, 귀중품의 보상은 도난 사고일 경우에 보상액수가 정해져 있음에 유의해야 함)에 대한 커버리지이다.     임시 주거비 항목은 집에 사고 등이 발생해서 거주할 수 없는 상태일 때 일시적으로 거주해야 하는 아파트나 호텔 등을 사용하는 데 필요한 비용을 보상해 주는 커버리지이고 집이 수리되는 기간 동안 보상되고 최대 수혜 기간은 대부분 1년을 넘지 않는다.     개인 책임 항목은 보험 가입자와 집 구성원으로 인해 제삼자가 재산상이나 신체상 피해를 봐서 받게 되는 클레임에 대해 법적 비용과 필요하다면 보상까지 책임져 주는 커버리지다. 차 보험과 집 보험을 함께 묶어서 드는 경우 멀티 라인 할인 혜택이 있으니 이도 함께 문의해보자.     ▶문의: (661)675-6000 윤 김 / 네오집스 리얼티 Broker부동산 이야기 보험 주택 단독주택 보험 주택보험 상품 건물주 보험

2024-03-27

[부동산 이야기] 건물주 정산서와 에스크로 클로징

길고도 암흑 같았던 지난 수년간의 팬데믹은 세입자는 물론 건물주에게도 동일하게 힘든 시간이었다. 매상에 타격을 입은 세입자와 급등한 이자를 감당해야 하는 건물주 모두에게 그 어려운 시간은 현재까지도 진행 중인 셈이다. 줄어든 매상과 고물가에 여유가 없어지고 지원금마저 바닥난 사업주들 못지않게, 대부분 변동이자율의 상업용 건물 모기지로 이중 고통을 겪는 건물주도 힘들기는 마찬가지 상황이다.     사업체 에스크로를 진행하면서 가장 관건이 되는 것은 리스에 대한 사항이며, 일단 리스 계약서가 작성돼 사인되면서 이에 따라 건물주로부터 받는 정산서는 매우 중요한 클로징 서류 중 하나이다. 내용으로는 현재 기본 렌트비와 추가 CAM 비용, 렌트비 납부 현황, 연체금액, 보증금의 액수와 필요하면 추가 금액, 리스의 서류비용과 이전비용 혹은 변호사비 등은 물론 렌트비 납입 방법까지 건물주 혹은 관리회사의 주소와 연락처 등을 자세히 기재하게 되어 있다. 이를 근거로 에스크로 오피서는 바이어와 셀러 그리고 관리회사의 모든 비용을 정산과 지불 및 크레딧을 조정하는 서류를 작성하고 클로징을 준비하게 되며 이를 근거로 바이어가 다운페이와 모든 비용을 에스크로에 입금하게 된다.   이때 만약 셀러가 미리 제공한 자료와 일치하지 않는 사항이 있으면, 바이어는 이의를 제기하고 조정을 거치기도 하며, 건물주와 인터뷰를 통해 혹은 셀러를 통해 합의를 받을 수도 있다.     얼마 전, 분명 셀러는 자신의 보증금 금액을 현재 렌트비에 맞추어 건물주에게 지불하였다고 생각을 하고 있지만, 서류를 보관하고 있지 않아서 불이익을 겪는 경우를 보고 아주 안타까웠다. 리스 계약서에 표기된 금액대로 셀러는 오래전 지불되었다고 생각한 보증금을 건물주가 받은 적이 없다고 정산서를 에스크로에 보내온 것이다. 만약 셀러가 지불된 체크의 사본이나 영수증을 보관하였다면 반박에 문제가 없었겠지만 안타깝게도 찾을 수 없었고, 왜 지금까지 보증금을 청구하지 않았느냐 아무리 따져 물어도 소용이 없으므로 바이어가 새로 보증금을 지불하는 것으로 클로징이 일단 마무리되었다. 이후 셀러가 건물주를 상대로 소액재판을 통해 돌려받기를 시도해 보았지만, 건물주의 승소로 판결이 났다. 클로징 때 건물주에게 지불되는 첫 달 치 렌트와 보증금의 모든 사본은 분리되어 지불되고, 반드시 바이어가 보관하도록 보내어진다. 후에 분쟁 발생 시, 은행의 기록사본이 최소한의 자료가 될 수 있지만 각자 자신의 사본을 디지털로 리스 계약서와 함께 보관하는 것이 바람직하다. 리스 계약서는 융자를 하거나 매매 시 가장 먼저 검토되는 서류 중 하나이기 때문이다.     클로징 직전 에스크로는 렌트비가 현재까지 완납상태인지 다시 확인하는 절차를 거치게 되며, 간혹 해당 월 렌트를 미납인 경우도 있어 연체료를 내기도 한다.   만약 클로징 날짜가 월초 납부일에 가까우면 위의 연체료를 면제하거나 유예기간에 여유를 두는 일반적이다. 간혹 광고, 간판 혹은 파킹장 수리비용과 같은 미리 통보되지 않은 비용이나 부적절한 청구로 클로징에 어려움을 겪는 경우도 있으므로 적절한 때에 건물주와 셀러가 미리 소통하여 준비하는 것이 바람직하다.   ▶문의:email@primaescrow.com   제이 권 프리마 에스크로 대표부동산 이야기 에스크로 클로징 에스크로 클로징 건물주 정산서 건물주 모두

2024-02-20

LA한인회 건물주 지원금 신청서 작성 대행

LA한인회 건물주 지원금 신청서 작성 대행 LA한인회는 건물주 지원금 신청서 작성 대행을 오는 12일까지 진행한다. LA카운티 렌트비 보조프로그램(LACRRP)은 LA카운티 정부에서 2022년 4월부터 현재까지 세입자의 체납된 렌트비를 건물주에게 직접 지원하는 프로그램이다. 자격조건을 갖춘 건물주의 경우 한 유닛당 최대 3만달러까지 밀린 렌트비를 지원받게 된다. 단 LA시에 소재한 건물이나 아파트는 해당이 안 된다. 신청 기간은 오는 12일(금)까지다. 제임스 안(오른쪽 두 번째) 한인회장과 제프 리 사무국장이 의뢰인의 신청을 돕고 있다. 김상진 기자la한인회 건물주 la한인회 건물주 건물주 지원금 신청서 작성

2024-01-09

승소해도 엘리스법<건물주 권리 보호법>에 불안한 세입자

건물주 권리 보호법인 ‘엘리스 법(Ellis Act)’이 LA한인타운의 오랜 세입자들을 퇴거 위기로 몰아넣고 있다.     지난 1985년부터 시행된 엘리스 법은 아파트 소유주가 건물을 콘도로 바꾸거나 매각하는 등의 이유가 있는 경우, 세입자에게 미리 퇴거 통보를 하고 이사비용을 지원하면 일방적인 퇴거 조치를 할 수 있는 법이다.     이로 인해 한편으로는 ‘저소득층 강제 퇴거법’으로도 불릴 정도로 악명이 높다.     세입자가 나가지 않을 경우 임대인은 이 법에 근거해 세입자를 신속하게 퇴거시킬 수 있는 권한을 갖기 때문이다.   LA타임스는 80년이 넘은 LA한인타운 아파트 건물에 아들과 단둘이 남게 된 세입자 조비타 쿠에바스(65)의 사연을 6일 보도했다.     쿠에바스는 엘리스 법을 두고 아파트 건물주이자 개발자 브루스 아레피와의 소송에서 지난 8월 최종 승리를 거머쥐었지만 여전히 씁쓸한 현실을 전했다.     90년대 과테말라에서 온 쿠에바스는 1996년 현재 사는 원베드룸 아파트로 이사 왔다.     당시 그녀는 부유한 가정의 자녀를 돌보는 보모 일을 하며 한달에 600달러를 렌트비로 지불했다. 그 뒤로 몇년 후 아들 레오나르도(25)도 태어났다.     시간이 흐르면서 주변의 오랜 건물들이 철거되고 비싼 고층 아파트들이 들어서는 것을 발견한 쿠에바스는 2017년 불안이 현실이 됐다고 전했다.     전년도인 2016년 쿠에바스가살고 있는 아파트를 매수한 아레피의 회사는 세입자들에게 이사를 요청했다. 다른 세입자 주민들은 하나둘씩제안을 받아들여 떠났지만, 대학생 아들을 둔 미혼모인 쿠에바스는 이주 비용으로 제공하는 1만 1000달러가 LA에서 계속 살기에는 부족하다고 느꼈다.     쿠에바스는 현재 한달에 975달러의 비교적 아주 저렴한 렌트비를 내고 있다.     이로인해 그는 CSU노스리지를 다니는 아들이 졸업할 때까지는 집을 지키겠다고 결심했다.     2019년 엘리스 법에 따라 퇴거 통지를 받아든 그는 LA 세입자 연합(LA Tenants Union)에 도움을 구했고 법정 싸움에 들어갔다.     운이 좋았던 쿠에바스는 해당 아파트가 LA시에 역사 문화 기념물로 지정된 사실을 알게 됐다.     이는 다시 말해 LA시의 엄격한 규제 아래 있기 때문에 소유주가 건물을 함부로 철거할 수 없다는 것을 의미한다.     올해 9월 결국 소유주인 아레피의 회사는 엘리스 법의 전제 조건인 ‘선의’의 의도로 주택을 철거하려 했다는 것을 인정받지 못했고 쿠에바스의 승리로 돌아갔다.     그러나 쿠에바스는 여전히 불확실한 미래 속에 살고 있다고 토로했다.     아들과 자신을 제외하고 버려진 채 남아 있는 건물에서 그는 진공청소기로 공용 복도를 청소하고 탈취제를 뿌려 다른 유닛의 곰팡이 냄새를 덮는다고 전했다.     몇 주 전에는 LA카운티 공중보건국 검사에서 아래층 유닛의 욕조와 샤워기, 바닥에 오수가 고여 있는 것이 발견됐다고 말했다.     쿠에바스는 “자신의 아파트를 관리하지 않는다면 이유가 있을 것”이라며 씁쓸함을 전했다.   장수아 기자 jang.suah@koreadaily.com엘리스법 세입자 건물주 권리 세입자 조비타 세입자 주민들

2023-12-07

체납 렌트비 최대 12만 달러 지원

LA카운티 정부가 영세 건물주와 세입자들에게 총 4630만 달러의 지원 비용을 제공한다.     2주 전 내년 렌트비 인상폭을 6%로 확정한 카운티는 코로나19와 그 이후 모기지 페이먼트 또는 렌트비로 어려움을 겪고 있는 주민들에게 실질적인 도움을 제공한다는 차원에서 해당 비용을 투입하기로 했다.     ‘LA카운티 렌트비 지원 프로그램’으로 불리는 이번 원조는 자격을 갖춘 영세 건물주들에게 건물당 3만 달러, 건물주당 최대 12만 달러까지 제공한다.   단 해당 유닛에 렌트비를 체납한 세입자가 거주하고 있어야 하고 체납 세입자를 강제 퇴거시키지 않은 경우에 해당한다.   프로그램 운영은 ‘소비자 및 비즈니스 업무국(Dept. of Consumer and Business Affairs·이하 CBA)’이 주관하고 지원금은 건물주에게 직접 지급된다.   2022년 4월부터 현재까지의 여러 비용과 페이먼트를 돕기 위한 것인데 이를 통해 퇴거를 최소화하면서 어려운 상황에 처한 건물주들도 함께 돕는 것이 주된 목적이다.   이를 위해 CBA는 영세 건물주 중 지원 우선순위를 둘 것으로 알려졌다. 즉, 소유한 건물의 유닛이 4개 이하인 경우, 해당 체납 세입자나 건물주의 가구 소득이 LA카운티 중위소득(AMI) 80% 이하인 경우 등이다.   라파엘 카파할 CBA 디렉터는 “렌트비 지원보다 상대적으로 영세 건물주들은 코로나19로 인한 어려움에 큰 도움을 받지 못했던 점이 참작됐다”며 “이로 인해 적게나마 퇴거를 줄이면서 팬데믹 이후 그 여파를 최소화하려는 취지”라고 설명했다.     해당 프로그램에 대한 지원서 접수는 12월 중순부터 시작될 예정이며, 영어 이외에도 다중언어를 통해 소수계 주민들도 편리하게 지원할 수 있도록 하겠다고 당국은 설명했다. 특히 CBA는 평균 소득이 낮고 퇴거율이 높은 지역의 주민들을 먼저 지원한다는 계획이다.     CBA는 프로그램 웹사이트(https://lacountyrentrelief.com/)를 통해 새 정보를 업데이트하고 있으며 사전에 등록하면 일정에 따라 절차를 안내할 계획이다.     한편 LA시 회계감사관실에 따르면 지난 10월 한 달간 6000여건의 퇴거 통지서를 비롯해 2~10월 총 6만6000여건의 퇴거 통지서가 발부되는 등 렌트비 체납과 퇴거 문제가 날로 심각해지고 있다. LA 시내 전체 퇴거 사례 중 96%는 렌트비 미납이 원인이었던 것으로 드러났다. 최인성 기자 ichoi@koreadaily.com건물주 영세 영세 건물주들 렌트비 지원 건물주당 최대

2023-11-20

렌트컨트롤 대상 아파트 렌트비 고삐풀렸다…내년 최대 6% 인상

내년 초부터 LA내 렌트 컨트롤 아파트 렌트비가 최대 6% 오를 것으로 전망된다.   LA시의회 주택 및 홈리스위원회(이하 주택위)는 지난주 휴고 소토-마르티네즈(13지구), 유니세스 헤르난데스 의원(1지구)이 제출한 렌트비 동결 연장안을 부결시켰다.     렌트 컨트롤 적용 아파트들에 내년 2월까지 지속되는 렌트비 동결 조례는 팬데믹 초기에 시작돼 3년 6개월 동안 계속됐다. 하지만 소속 의원들과 자문단은 지속된 인플레이션과 물가 급등으로 인해 아파트 건물주에게 더이상 부담을 줄 수 없다는 판단을 한 것으로 알려졌다.   주택위는 대신 기존의 렌트 컨트롤 해당 아파트들의 렌트비 상승폭을 4%(기존 7%)로 억제하는 안을 통과시켰다. 따라서 전기와 개스 등 유틸리티를 부담하는 건물주의 경우 추가 2%를 올릴 수 있어 최대 상승폭은 6%가 됐다.   소토-마르티네즈 의원은 주책위 회의에서 “동결을 종료할 경우 퇴거 신청이 급증할 것이며 이는 홈리스 양산으로 이어질 가능성이 높다”며 “최소 6개월 이상 동결을 연장하고 시정부와 의회가 관련 대비책을 연구할 수 있어야 한다”고 설명했으나 연장은 무산됐다.   주택위 의장을 맡고 있는 니디아 라만 의원(4지구)은 “현재 연장안에 대한 의회 내 공감대가 크지 않은 상태”라며 “다만 영향을 최소화할 수 있는 방안 마련이 필요한 상황”이라고 밝혔다.   4% 연장안은 주택위 소속 밥 블루맨필드 의원(3지구)이 대안으로 제시해 표결을 통과했다.     아직 시의회 전체 회의가 남아있고 시장의 서명도 필요한 부분이지만 시청 안팎으로는 추가 연장이 LA 경기에 부담을 줄 수 있다는 것이 주류를 이루고 있다. 이에 건물주와 입주자 단체들도 일제히 시의회 움직임에 촉각을 곤두세우며 ‘더이상 미룰 수 없다’와 ‘아직도 시간이 필요하다’로 입씨름을 벌이고 있다.   인상 제한을 받는 렌트 컨트롤 아파트는 관내 1978년 이전에 지어진 건물에 한하며 전체 아파트의 75% 가량인 것으로 알려져 있다.   한편 LA 인근 도시들도 대부분 동결 조치를 중단했거나 조만간 중단할 예정이다. 다만 상승폭은 최대 3%로 제한해 그 여파를 최소화한다는 방침이다. 샌타모니카는 지난해 주민투표를 통해 렌트비 인상을 3% 또는 70달러로 제한했고, 패서디나는 올해 10월부터 인상을 허용하며 최대폭을 2.75%로 묶어둔 상태다.  최인성 기자 ichoi@koreadaily.com렌트비 내년 렌트비 동결 렌트비 상승폭 아파트 건물주

2023-11-05

[사설] 건물주·업주도 고객 안전 책임있다

LA 한인타운 식당 주차장에서 한인 고객들이 권총 강도를 당하는 일이 벌어졌다. 피해자들은 저녁 식사를 마치고 본인 차로 향하다 봉변을 당했다. 범인은 어두운 주차장에 숨어있다 이들에게 총을 겨눴다. 피해자들은 금품만 빼앗긴 것이 아니라 범인으로부터 폭행까지 당해 심한 상처도 입었다. 70대 시니어인 피해자는 거구의 범인이 휘두른 주먹에 맞아 자칫 위험한 사태로 이어질뻔 했다.   인구 밀집도가 높고 유동인구도 많은 한인타운은 각종 범죄가 많은 지역이다. 코로나 팬데믹 기간에 감소세를 보였던 범죄가 다시 증가세를 보인다. 특히 각종 절도와 폭력, 강도 사건 등의 비율이 높은 것이 특징이다.  범행 수법도 갈수록 대담해져 주민들을 불안하게 하고 있다.      이번 주차장 강도 사건도 이런 실상을 보여주는 예다. 범인은 대담하게도 식당 주차장에서 범행 대상을 물색했다. 아무리 저녁 시간이라도 식당 주차장은 고객 출입이 빈번한 곳이다. 그런데도 범인이 범행 장소로 선택했다는 것은 사전 답사를 했다는 의미다. 피해자들에 따르면 주차장에는 시큐리티가드는 물론 방범등 같은 기본적인 방범 시설조차 없었다.     이 주차장에서는 몇 달 전에도 차량 내 절도사건이 있었다고 한다. 그런데 이런 일을 겪고도 건물주나 업주는 아무런 후속 조치도 하지 않았던 셈이다. 고객의 안전은 생각하지 않는 건물주나 업주의 안전불감증이 문제다. ‘설마’ 했다가 비슷한 일이 또 벌어진 것이다.      고객이 편하고 안전하게 주차장을 이용할 수 있도록 하는 것도 서비스다. 고객 편의는 무시한 채 수익에만 신경을 쓴다면 고객들로부터 외면당할 것이다.      곧 연말 모임 시즌이 시작된다. 건물주나 업주들은 경찰 탓만 할 것이 아니라 스스로도 고객 안전을 위한 방법을 마련해야 한다.   사설 건물주 업주도 업주도 고객 고객 안전 한인 고객들

2023-11-01

건물주 65.1% “12개월내 렌트 인상”

렌트비 상승세 둔화 속에 건물주 3명 중 2명은 렌트비를 올릴 예정인 것으로 나타났다.   리얼터닷컴이 최근 건물주 2500명을 대상으로 한 설문조사 결과에 따르면 건물주 65.1%는 12개월 안에 렌트비를 인상할 계획인 것으로 밝혀졌다. 다만 지난해 10월 실시한 동일한 설문조사 결과인 70.4%보단 5.3%포인트 내려갔다.     인상을 고려 중인 건물주가 감소한 이유는 최근 고물가와 금리 인상 등으로 소비자들의 재정 부담이 늘면서 건물주들이 신규 세입자를 찾기 어려워졌기 때문이다.   렌트비를 인상하지 않겠다고 답한 건물주 34.9% 중 약 절반인 48.2%는 세입자 순환을 줄이기 위해서라고 답했다. 인상된 렌트비를 감당하지 못하는 세입자가 나가면 새로운 세입자를 구하지 못해 자칫 임대 주택이 공실이 되고 이로 인한 손해가 늘어서 렌트비 상향을 고려하지 않는다는 설명이다.   40.3%는 세입자와의 유대관계 때문에, 32.4%는 이미 책정한 렌트비가 평균 또는 평균 이상 수준이라서 렌트비를 올리지 않을 계획이라고 답했다. 이중 오직 15%만이 업계 평균 렌트비가 떨어질 것이기 때문에 렌트비 인상을 고려하지 않고 있다고 답했다.   실제로 렌트비는 최근 상승 폭이 둔화하는 등 안정화되는 모습을 보이는 것으로 나타났다.   부동산 정보업체 질로가 집계한 5월 전국 평균 렌트비 호가는 2048달러로 팬데믹 초 렌트비가 치솟았던 것에 비하면 둔화세가 지속되고 있음을 시사했다.   업체에 따르면 5월 전국 렌트비는 전월 대비 0.6% 상승했다. 이는 전월의 상승률과 비슷하지만, 이 시기의 일반적인 상승률인 0.7%보다는 약간 낮은 수준이다.   질로는 렌트비 상승률이 작년 2월 전년 대비 17% 오르며 최고치를 기록한 이후 완만한 상승세를 보이고 있다고 분석했다.   질로의 제프 터커 수석 이코노미스트는 “렌트비가 1년 반 동안 과열된 성장세를 보였다”며 “(이제는) 전국적으로 렌트비가 팬데믹 이전보다 더 느리게 상승하며 건전한 추세를 보일 것”으로 예상했다.     주거비용을 측정하는 소비자물가지수(CPI) 하위 항목은 렌트비 호가 하락에도 상대적으로 높은 수준을 유지하고 있는데 이는 방법론에 따른 시차 때문이라고 매체는 언급했다.     이들은 CPI 지표는 모든 렌트 계약의 가격 변동에 대해 세입자 조사를 실시해 일반적으로 민간 렌트비 호가 지표 변동과 시차를 나타낸다고 설명했다.   터커 이코노미스트는 “연방노동통계국의 렌트비와 자가 주거비(OER) 측정치가 곧 모두 전년 대비 하락할 것”이라고 내다봤다.  우훈식 기자 woo.hoonsik@koreadaily.com건물주 렌트 렌트비 인상 렌트비 상승률 렌트비 상승세

2023-06-18

LA 강제퇴거 유예 조치도 종료…건물주·세입자 소송 증가 우려

31일 LA카운티가 코로나19 비상사태를 공식 종료했다. 이에 따라 2020년 3월부터 시행한 세입자 강제퇴거 유예 연장조치도 끝났다. 일부 건물주는 세입자를 상대로 렌트비 미납금 납부를 요구하거나 강제퇴거 시도에 나설 것으로 예상한다.   세입자 권익단체는 LA카운티 24만6000가구(청소년 24만3000명 포함)가 렌트비 유지에 어려움에 처할 수 있다고 전했다. 세입자 강제퇴거 유예 종료에 관한 주요 내용을 일문일답으로 알아봤다.   -4월 1일부터 세입자가 유의할 점은.   “저소득층 세입자 등을 대상으로 한 강제퇴거 유예조치가 끝났다. 4월 렌트비를 제때 내지 않을 경우 강제퇴거 대상이 될 수 있다. 코로나19로 인한 치료, 실직, 소득 감소 등은 더는 고려되지 않는다.”   -강제퇴거 유예조치 연장 가능성은.   “LA시와 카운티 정부가 노숙자 비상사태를 선포했지만 코로나19 관련 강제퇴거 유예 연장은 종료됐다. 카운티 수퍼바이저 위원회가 일부 세입자 보호조치 안건을 다뤘지만 부결됐다.”   -4월 1일 이후 렌트비를 내지 못한다면.   “건물주는 렌트비 납부일이 지나면 ‘3일’ 안에 렌트비를 내라고 통보할 수 있다. 3일이 지나면 건물주가 강제퇴거 절차를 밟을 수 있다. 렌트비 납부일을 최대한 지켜야 강제퇴거를 피할 수 있다.”   -건물주가 강제퇴거 절차에 나설 경우는.   “건물주는 불법점유 등을 이유로 강제퇴거 소송(unlawful detainer)을 제기한다. 세입자는 이 통보를 받을 경우 5일 안에 법원에 렌트비 미납 등의 사유를 제출해야 한다. 5일이 지나도록 답변하지 않으면 법원은 건물주 손을 들어주고, LA카운티 셰리프국 등을 통해 세입자 유닛이나 집 출입문을 봉쇄할 수 있다.”   -렌트비를 내도 강제 퇴거당할 수 있나.   “렌트비 미납이 강제퇴거의 가장 큰 이유다. 단 건물주가 세입자를 강제퇴거하려면 정당한 사유(justified reason)가 있어야 한다. 건물주는 세입자의 부주의, 렌트 계약 위반, 건물주나 가족이 직접 입주, 해당 건물 렌트서비스 중단 등을 이유로 강제퇴거 소송을 제기할 수 있다.”   -강제퇴거 통보 시 도움받을 방법은.     “강제퇴거 통보가 부당하다고 느껴지거나 세입자 권리를 행사하고 싶다면 LA시와 카운티 정부의 세입자 보호서비스(StayHousedLA.org)를 신청할 수 있다. 세입자 권익단체는 웹사이트(TenantPowerToolkit.org)나 전화(888-694-0040)로 관련 정보를 제공한다.”   김형재 기자 kim.ian@koreadaily.com강제퇴거 건물주 세입자 강제퇴거 강제퇴거 유예조치 강제퇴거 소송

2023-03-31

렌트안정아파트 건물주들 두 자릿수 렌트 인상 요구

렌트안정아파트 건물주들이 코로나19 팬데믹 기간 운영수익이 9.1% 감소했다며 두 자릿수 렌트 인상률을 요구했다.   30일 뉴욕시 렌트가이드라인위원회(RGB)가 발표한 보고서에 따르면 2020년부터 2021년까지 건물 운영비용이 5.2% 증가한 반면, 평균 렌트는 1.2% 감소, 수익 징수도 0.2% 감소해 건물주들의 순운영수익(NOI)이 9.1% 감소한 것으로 나타났다.   또 운영비용으로 적자를 기록하고 있는 아파트 빌딩 비율도 2020년 6.5%에서 2021년 8.8%로 늘어났다.     랜드로드 대표 단체인 렌트안정협회(RSA)의 비토 시뇨릴 부회장은 “건물주들이 어려움을 겪고 있다”며 팬데믹 기간 동결, 또는 소폭 인상에 머물렀던 렌트 인상률을 올해에는 두 자릿수까지 올려야 한다고 주장했다.   한편, 평균적으로 건물주들은 렌트안정 아파트 유닛 당 매월 1667달러의 수입, 1091달러의 운영비용을 지출해 평균 매월 576달러의 수익을 내고 있는 것으로 나타났다.     RGB는 통상적으로 5월 예비표결 이후, 수 차례의 공청회를 거친 다음 인상률을 확정하는 최종 표결을 6월 말에 실시한다.   표결로 확정된 렌트 인상률은 오는 10월부터 발효된다. 심종민 기자 shim.jongmin@koreadailyny.com렌트안정아파트 건물주 렌트안정아파트 건물주들 렌트 인상률 렌트안정 아파트

2023-03-31

소형 건물주 1000만불 지원 확정…LA시의회 만장일치 통과

팬데믹 기간 재정적인 어려움을 겪은 LA의 소형 건물 소유주에게 1000만 달러를 지원하는 계획이 큰 관문을 통과했다.   존 이 시의원(12지구) 등 5명이 발의한 ‘스몰 하우징 제공자 지원 프로그램’ 발의안이 제출 두 달만인 24일 출석 의원 만장일치(10표)로 통과됐다. 이날 헤더 허트(10지구), 케빈 드레온(14지구), 커렌 프라이스(9지구) 의원은 출석하지 않았다. 〈본지 2월 2일자 A-3면〉     이에 따라 주택국, 행정국, 입법분석가는 1000만 달러의 기금을 조성해 팬데믹 기간에 렌트비를 받지 못해 모기지를 내지 못한 영세 집주인들을 지원해야 한다. 시의회는 동시에 해당 부서들에 차압이나 대형 채무의 위험에 있는 집주인들에게 주와 연방정부에서 지원 가능한 기금을 제공하는 방법을 강구하도록 지시했다.     구체적인 자격 기준과 지원 규모는 아직 마련되지 않았지만, 시의회 안팎에서는 올여름 전에 해당 재원이 마련돼 지원될 가능성이 높을 것으로 점치고 있다. 동시에 3~4유닛 규모의 듀플랙스 소유자에 6~12개월의 받지 못한 렌트비를 지원할 수 있다는 것이 중론이다. 시정부는 기금이 마련되는 대로 구체적인 지원방법 등을 안내할 계획이다.     존 이 시의원은 “지난 3년 동안 집주인들은 매우 큰 어려움을 겪었다”며 “이런 시민들을 돕기 위해 동료 의원들과 뜻을 모을 수 있어서 기쁘고 자랑스럽다”고 전했다.   최인성 기자la시의회 만장일치 소형 건물주 la시의회 만장일치 지원 확정

2023-03-24

"1베드룸 퇴거시 건물주가 6652불 지급"

앞으로 세입자의 렌트비를 10% 이상 인상할 경우 건물주가 세입자에게 렌트비 3개월 치에 이사 비용을 지급해야 한다.   LA시의회는 지난 31일 세입자 보호 확대안을 9대 2로 잠정 승인했다. 조례안은 이날 존 이 시의원(12지구)과 트레이시 박(11지구) 시의원이 반대해 만장일치로 통과되지 않아 다음 주 재상정돼 최종 투표를 거친 후 적용된다.     이 조례안에 따르면 건물주가 임대료를 10% 이상 올리거나 소비자물가지수(CPI)의 5% 이상 올릴 경우, 세입자에게 공정 시장 임대료의 3배에 이사비 1411달러를 추가로 지급해야 한다. LA시 주택국에 따르면 LA시의 방 1개짜리 아파트의 공정 시장 임대료는 1747달러이며, 침실 2개짜리 아파트는 2222달러다.   따라서 앞으로 방 1개짜리에 거주하는 세입자를 퇴거시키려면 건물주가 최소 6652달러를 지급해야 한다.     LA시의회는 이달 말로 중지되는 세입자 퇴거유예 조치로 당장 밀린 렌트비를 낼 수 없어 쫓겨날 처지에 놓인 세입자들을 보호하기 위해 세입자 보호 확대안을 추진해 왔다.     이날 시의회가 예비 승인한 세입자 보호 확대안 패키지에는 건물주가 정당한 퇴거 사유를 명시하지 않을 경우 세입자를 쫓아낼 수 없도록 하는 안도 포함돼 있다. 정당한 퇴거 사유는 ▶렌트비 미납 ▶리스 계약 위반 ▶소란 행위 발생 ▶건물주가 직접 살거나 가족을 살게 할 경우 ▶건물 철거나 렌트 매물 철회 등이다.   또한 세입자가 렌트비를 한 달 이상 체납하지 않는 한 아파트에서 살 수 있게 허용하는 내용도 있다. 이들 조례안 패키지는 오는 6일 시의회에서 2차 독회를 한 후 채택하게 된다.     LA시에 따르면 새 조례안 패키지는 2008년 이후에 지어진 8만4000개 임대 유닛에 적용된다. LA시에 따르면 이미 65만 유닛은 시 정부가 렌트비 인상을 통제하는 렌트콘트롤 적용 아파트(1978년 이전 건축물)에 거주하고 있어 퇴거 보호를 받고 있다.     한편 LA카운티 수퍼바이저 위원회는 지난달 24일 세입자 퇴거유예 조치를 오는 3월 31일까지로 2개월 더 연장했다. LA카운티는 당초 오늘(1일)부터 퇴거유예 조치를 중단하기로 했으나, 세입자들이 렌트비 미납으로 퇴거당할 경우 당장 수만 명의 홈리스가 발생할 수 있다는 우려에 퇴거유예 기간을  2개월 연장했다.     LA카운티 정부는 그러나 렌트비를 받지 못하는 영세 건물주들을 위해 4500만 달러의 구제 기금을 지원하기로 결정했다. LA카운티는 조만간 구제 시행안을 발표할 예정이다. 장연화 기자 chang.nicole@koreadaily.com베드룸 건물주 세입자 퇴거유예 퇴거유예 조치 퇴거유예 기간

2023-01-31

가주 정부, 섹션8 거부한 건물주 소송…정부 차원의 제소는 처음

저소득층 주거 보조금인 섹션8 바우처를 거부한 가주 지역 집주인을 상대로 정부 기관이 소송을 제기했다.   특히 이번 소송은 가주 정부 기관이 직접 나서 섹션8 바우처 차별과 관련해 건물주에게 제기한 첫 소송이어서 주목된다.   가주기업·소비자서비스·주택청(BCSHA) 산하 민권부(CRD)는 4일 “섹션8 바우처 거부와 세입자에 대한 보복, 차별, 혐오, 폭력 등의 혐의로 새크라멘토 지역 임대주인 카를로스 토레스, 린다 토레스에게 소송을 제기했다”고 밝혔다.   소장은 지난달 새크라멘토카운티 수피리어법원에 정식으로 접수됐고, CRD는 세입자였던 알리시아 곤잘베스를 대신해 피해 보상 등을 요구하고 있다.   소장에 따르면 단독주택을 소유한 토레스 부부는 섹션8 바우처를 이용한 렌트비 수령을 거부하고 세입자에게 퇴거 통보를 했다.   세입자였던 곤잘베스가 이에 반발하자 토레스 부부는 욕설을 내뱉는가 하면 집 문을 걸어 잠근 뒤 주택 출입을 금지했다.   소장에서 CRD 측은 “이들은 세입자의 인종을 두고 흑인 비하 용어를 사용했고 ‘정부의 거머리’로 지칭했다”며 “이후 문을 걸어 잠그고 세입자가 가구, 의료 장비 등 집에 있던 물품을 회수하는 것도 허용하지 않았다”고 주장했다.   CRD 측은 토레스 부부가 섹션8 바우처와 같은 정부 보조금으로 렌트비를 내는 것을 건물주가 거부하지 못하도록 규정한 법(SB329·2020년 시행)을 위반했다는 주장이다.   이번 소송과 관련, LA법률보조재단 데니스 맥너한 변호사는 “섹션8 바우처 이용자에 대한 차별 사례는 그동안 계속 있었다”며 “이번 소송은 계속되는 문제를 해결하는 데 있어 매우 긍정적인 효과를 가져다줄 것으로 보이며 CRD가 이러한 사례를 더 많이 조사할 수 있도록 정부는 많은 자금을 투입하길 바란다”고 말했다.   SB329는 세입자를 선별하는 과정 등에서 섹션8 수혜자를 배제하거나 렌트 광고 등에 섹션8을 받지 않겠다는 문구를 넣는 것은 불법이라는 게 골자다.   섹션8은 수혜자가 본인 소득의 최대 30%만 임대료로 지불하고 나머지 금액은 연방 정부가 지원해주는 주거비 보조 프로그램이다.     한편, 지난해 10월 5년 만에 섹션8 바우처 프로그램 신규 신청자를 모집했다. LA시의 경우 약 22만명의 지원자 중 3만 명이 컴퓨터 무작위 추첨을 통해 선정된 바 있다. 장열 기자정부 건물주 정부 보조금 정부 기관 이번 소송

2023-01-05

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