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[부동산 이야기] 알짜배기 매물을 찾으려면

알짜배기 매물이란 좋은 부동산을 말하며 좋은 부동산이란 고객의 욕구를 충족시켜줄 수 있는 부동산이다. 때론 고객에 따라서 그 기준이 다를 수 있으나 부동산에 투자하려는 모든 고객에게는 수익성 좋은 부동산이 알짜배기 매물이다. 좋은 부동산이란 의미는 고객에 따라서 그 기준이 다를 수가 있지만, 대부분은 동일한 목적을 가지고 있다. 부동산이 좋고 나쁜 것은 투자 목적에 따라 달라진다. 부동산 위치, 건축 연도, 수입 등 각각 띄고 있는 성격이 다르다. 다시 말해서 부동산에 투자하기 좋은 매물인지 구별하기 위해서는 투자하려는 사람의 투자 목적에 따라서 같은 부동산이라 할지라도 부동산의 가치가 다르게 평가된다는 말이다. 이러한 모든 전제조건을 무시하고 “좋은 부동산이 없습니까?”라는 질문을 받으면 당황스러울 때가 많다. 부동산 브로커는 고객의 요구 사항과 사정을 전혀 모르는 상황에 놓여 있다. 따라서, 서비스를 효율적으로 하기 위해서는 고객의 구체적인 투자 계획을 부동산 브로커에게 사전에 말해야 한다. 그래야만 스스로 세워놓은 부동산 투자 계획을 달성할 수 있다. 다음과 같이 투자 목적과 찾고 있는 매물에 대한 요구사항을 구체적으로 요약한다면, 첫째, 투자 목적은 고정적인 수입이 보장되는 수익성 상업용 부동산이며 은퇴한 입장이라 부동산 관리에 노동력이 필요하지 않은 부동산으로 제한했다. 둘째, 투자 가능한 금액을 밝히는 것이 부동산의 규모를 결정하는 데 도움이 된다. 투자금액은 염려하지 말라는 말을 하는 고객도 있는데 이는 부동산 크기를 결정하는 데 도움이 되지 않는다. 셋째, 부동산을 투자하려는 선호지역을 알려주는 것이 좋다. 넷째, 부동산에 투자한 후에 기대할 수 있는 투자수익률을 서로 확인하는 것이 좋다. 막연하게 좋은 매물을 찾아보기 전에 부동산에 투자하려는 고객이 자신의 현황을 브로커에게 사전에 인식시켜 줌으로 필요한 서비스를 효과적으로 할 수 있도록 하는 것이 고객의 투자 목적을 달성시키는 데 도움이 된다. 좋은 부동산의 기준은 고객에 따라 다르다. 다만, 부동산에 투자하려는 고객들에게는 똑같은 목표가 있다. 위치도 맘에 들어야 하고 가격도 좋아야 하고 교통도 편리해야 하며 안전해야 하며 경우에 따라선 학군, 전망, 시세 등 최고로 좋아야 한다는 게 고객들의 요구사항이다. 그렇다면, 이 좋은 알짜배기 매물을 어디서 어떻게 찾을 수 있을까? 불안정한 시장 분위기 안에서 과연 무엇이 가치 있는 부동산 투자전략이 되는 걸까? 이 모든 것을 해결하기 위한 가장 좋은 방법은 부동산 전문가와 상담하는 것이다. ▶문의: (714)345-4989 케롤 리 / 부동산 대표부동산 이야기 알짜배기 매물 부동산 투자전략 알짜배기 매물 부동산 브로커

[전술적 자산운용] 리스크 최대한 줄이고 꾸준한 수익 극대화

지금의 투자환경이 변화하는 경기 및 시장환경에 능동적으로 대처할 수 있는 능력을 요구하고 있다는 점을 여러 차례 강조한 바 있다. 이는 전술적 자산운용을 의미한다. 주식형 자산의 가치가 역사적인 기준에 비추어 볼 때 극단적으로 과대평가된 환경이다. 그래서 전통적인 ‘바이 앤 홀드(buy and hold)’ 전략이 특히 불리하게 작용할 수 있다. 전술적 자산운용이란 무엇이고, 그 운용 메커니즘은 어떤 것인 지에 대해 알아본다. ▶개념 이해 전술적 자산운용은 전략적 자산운용에 대비된다. 전략적 자산운용은 우리가 이미 익숙한 방식이다. 전통적 포트폴리오 이론에 근거해 분산 포트폴리오를 구성한다. 분산 포트폴리오 구성은 정해진 리스크 수준에 맞춰 주식, 채권, 현금 자산 비중을 정하고 이를 계속 유지하게 된다. 보수적인 포트폴리오에서 점차 더 공격적인 포트폴리오까지 여러 단계로 구분될 수 있다. 그 안에 포함된 개별 종목들은 상황에 따라 달라질 수 있다. 능동적인 측면이다. 자산 유형별 비중은 대체로 유지된다. 그런 면에선 ‘수동적’이다. 반면 전술적 자산운용은 포트폴리오 구성과 종목 선택 등 모든 면에서 능동적이다. 월별, 분기별로 종목은 물론, 구성 비율도 달라질 수 있다. 필요에 따라 전방위에서 비정기적 변화를 시도할 수도 있다. 한 가지 공통점은 여전히 리스크 프로파일이 적용될 수 있다는 점이다. 보수적 전술운용에서부터 공격적 전술운용까지 원하거나 적당하다고 판단되는 리스크 수준에 따라 다른 선택을 할 수 있다. ▶전략적 가중과 전술적 가중 전술적 자산운용에서도 전략적 분산의 기본개념이 적용된다. 리스크 수준에 따라 주식형 자산과 채권형 자산의 전략적 비중이 결정되기 때문이다. 이 전략적 분산은 그러나 정적인 상태로 유지되지 않는다. 각각의 리스크 수준 안에서 전술적 자산운용을 위한 투자전략과 결합되기 때문이다. 전술적 투자전략은 다양할 수 있지만, 주식형 자산과 관련해서는 주식매수/현금, 팩터(factor), 글로벌 섹터 교체, 주식매수/주식매도 등이 대표적인 것들이다. 주식매수/현금 투자전략은 증시가 상승장이라고 판단될 때 주식형 자산을 매수하고 하락장이라고 판단될 때는 현금이나 현금자산으로 배치하는 것을 의미한다. 팩터 기반 투자는 역시 상승장, 하락장에 따라 팩터에 따른 주식형 자산에 투자하거나 현금이나 현금자산으로 자금을 옮겨 놓게 된다. 이 두 가지 방식은 시장에 대한 장기전망에 기반해 운용되는 것이 일반적이다. 글로벌 섹터 교체 방식은 중장기 전망에 기반해 적용된다. 항시적으로 주식형 자산에 배치된다. 글로벌 시장에 대한 중장기 전망이 하락장일 경우에는 채권이나 현금, 현금자산 등 안전자산으로 옮겨 리스크를 관리한다. 주식 매수/매도는 좀 더 능동적이고 공격적인 투자전략이다. 단기 시장전망에 근거한 투자전략이다. 단기적으로 상승장이라고 판단되면 주식형 자산을 매수하지만, 하락장이라고 판단되면 현금이나 현금자산으로 옮기는 것이 아니라 적극적으로 매도에 나선다. 이른바 ‘쇼트(short)’ 포지션을 활용해 하락장에서 수익을 꾀하게 된다. 물론, 적극적인 매도가 적절치 않다고 판단되는 환경에서는 현금, 현금자산을 활용해 자금을 보호하는 데 치중할 수도 있다. 포트폴리오 내 자산들 사이 상관성이 높아질 경우 이를 낮추기 위한 분산의 도구로 ‘쇼트’을 활용하기도 한다. 결국 투자자의 리스크 수준에 맞춰 시장환경에 따라 주식형 자산 매수와 매도, 팩터투자, 글로벌 섹터 교체투자, 현금, 현금성 자산으로의 자금이동 등 다양한 투자전략을 활용, 능동적으로 포트폴리오의 주식형 자산 비중을 관리한다고 볼 수 있다. 채권형 자산 투자는 채권시장의 단기, 중장기 전망에 따라 채권시장의 상승장에서는 채권을 매수하고 하락장에서는 역시 채권에 대한 ‘쇼트’ 포지션을 활용하기도 한다. 예를 들어 연준의 금리 인상 사이클과 맞물려 금리가 올라가면서 채권값이 떨어질 때 단기채권 매수 포지션과 기존 채권형 자산에 대한 ‘쇼트’ 포지션을 통해 추가 이익 실현을 목표로 하는 식이다. ▶현 시장환경과 전술투자 전략별 배치 현황 언급한 것처럼 전술운용은 주식이나 채권 등 자산 유형에 대한 전략적 배치비율이 있지만, 시장환경에 따라 각각의 자산 유형과 리스크 프로파일 안에서 필요한 투자전략과 전략별 배치 비율을 다르게 가져간다. 현재 팩터 기반 투자 전망은 상승도 하락도 아닌 불투명한 상황이다. 그래서 10% 정도가 팩터 기반 투자전략에 배치돼 있다. 미국 증시와 글로벌 증시는 9월 중순까지는 상승장 기조가 유지되고 있는 것으로 판단됐지만 최근 확인된 다양한 기술분석, 기본분석 데이터에 의하면 하락장 전망이 점차 유력해지고 있는 것으로 보인다. 이렇게 되면 자산배치와 투자전략별 배치 비중에 예정에 없던 수정이 필요할 수 있다. 어쨌든 현재까지는 이전 상승장 전망에 기반해 주식형 자산 비중을 늘린 상태로 매수/현금 전략과 글로벌 섹터 교체투자 전략에도 12%/5%씩이 배치된 상태다. 매수/매도 전략은 전체적으로 40%가 배치됐지만, 상대적으로 작은 규모의 ‘쇼트’ 포지션을 제외한 대부분은 현금자산으로 운용되고 있다. 채권자산 투자는 100% 매수 포지션을 유지하고 있는 상태로 국채 비중을 소폭 늘린 상태다. ▶적용 보수적 투자자의 자산별 배치 비중이 30% 주식형 자산, 70% 채권형 자산이라고 하자. 전략적 비중은 투자자의 리스크 성향이 바뀌거나 투자목적, 기간 등이 달라지지 않는 한 달라지지 않는다. 전략적 자산운용은 이를 꾸준히 유지하며 가는 것이다. 이를 전술적으로 운용한다고 하면, 이렇다. 현재 포트폴리오의 70%인 채권형 자산 투자는 100% 매수 포지션이라고 할 수 있다. 필요에 따라 ‘쇼트’도 가져갈 수 있지만, 지금은 아니다. 이 중 일부가 고수익률 기업채권에서 국채 쪽으로 이동했다. 전술적 투자전략인 매수/현금, 팩터, 글로벌 섹터 교체, 매수/매도 등은 이 보수적 투자 포트폴리오의 30%에 해당되는 주식형 자산에 적용된다. 기본적으로 25%가 매수 포지션이고 팩터 기반 투자가 10%, 매수/현금 전략에서 매수에 12.5%, 글로벌 섹터 교체 전략에서 12.5% 매수 포지션, 매수/매도 투자전략에 40%가 배치됐지만 대부분 현금자산으로 유지되고 있다. 시장이 하락장 기조로 바뀌게 되면 주식형 자산에 적용될 전술투자 전략들의 배치 비율이 바뀌게 되고, ‘쇼트’ 포지션과 현금자산 비중이 더 늘어나게 될 것이다. 필요할 경우 100% 현금이나 현금자산으로 이동시킬 수도 있다. 이렇게 탄력적 운용이 가능해야 하는 이유는 결국 리스크를 최소화하고 가능한 최대 수익을 꾸준히 실현하기 위함이다. 모든 시장환경에 필요한 방식으로 능동적으로 대처할 수 있어야 가능한 시나리오다. 표1 제목: IRS/CDC 평균 기대수명 표2 제목: 건강상태에 따른 기대수명 표3 제목: 부부 중 한명의 기대수명 켄 최 아메리츠 에셋 대표 kenchoe@allmerits.com전술적 자산운용 극대화 최대한 전략적 자산운용 전술적 투자전략

JP모건 경기하강 투자전략 “위험 관리…반도체·건설 매수기회”

JP모건 프라이빗 뱅크(PB)는 연말까지 경기 침체에 빠질 가능성이 ‘거의 없다’면서도 투자자가 다가오는 침체를 극복할 수 있는 다섯 가지 방법을 소개했다. 비즈니스인사이더(BI)의 최근 보도 따르면 JP모건의 자산관리 부문은 올해 중반 보고서에서 예상되는 경기 침체에 대비하기 위한 전략적 움직임으로 ▶다음 강세장까지 포트폴리오 재구축 ▶해외 투자 ▶주식 포지션 집중하지 않기 ▶채권 분배 ▶은행 및 상업용 부동산의 위험과 기회 등을 꼽았다. JP모건은 주식이 아직 강세장에 있지는 않지만, 최악은 상황은 끝났다고 진단했다. 은행은 “그렇다고 올해 남은 기간이 순조로울 것이란 의미는 아니며 투자자들은 시장 변동성을 사용해 포트폴리오를 재구성하는 것을 고려해야 한다”며 “시장이 하락할 때가 바로 투자에 나서야 할 때”라고 주장했다. 다음 강세장까지 가져갈 주식 포트폴리오에는 반도체와 주택 건설업체 주식이 잠재적인 매수 기회를 제공할 것이라고도 전했다. 또한, JP모건은 국내 편향성을 줄이고 해외로 눈을 돌리는 것도 방법이라고 권고했다. 은행은 “유럽은 지난 1년 동안 미국을 능가하는 성과를 거뒀고 중국은 뒤처졌지만 흐름이 바뀔 수 있다”며 “향후 몇 분기 동안 유로화는 달러 대비 강세를 보일 것으로 예상되며 중국에 대해서도 위험이 크지만, 견고한 회복을 기대한다”고 전했다. 세 번째 전략은 단일 주식이나 증권에 집중된 포지션을 주의할 것이다. 어떤 전략을 실행하든 포지션이 집중돼 있다면, 통제할 수 없는 이유로 자산에 중대한 손실이 발생할 경우를 고려해야 한다고 말했다. 또한, 은행은 연방준비제도(Fed)의 공격적인 금리 인상 이후 현금 투자가 늘었지만, 향후 1년간 연준이 금리 인하를 결정할 수 있는 만큼 저금리 환경에 유리한 채권에 재투자해야 한다고도 주장했다. 마지막으로 JP모건은 은행과 상업용 부동산 부문은 경제의 전반적인 건전성을 위협할 수 있다면서도 두 사업에 기회가 없는 것은 아니라고 전했다. 은행은 “위험은 언제나 기회를 가져올 수 있다”면서도 “중소형 은행과 상업용 부동산의 혼란으로 인한 위협을 균형 있게 평가할 때 상당한 가능성이 있다”고 덧붙였다.JP 경기하강 경기하강 투자전략 건설 매수기회 주식 포트폴리오

[유동성 위기 속 투자 방향] 다양한 투자전략 활용 능동적 자산운용 필요

불과 약 2주 사이 실리콘밸리은행, 시그니처은행, 실버게이트 캐피털, 퍼스트리퍼블릭, 크레디트스위스(CS)까지 은행들이 파산하거나 유동성 위기로 매각, 혹은 매각 절차를 밟고 있다. 대부분 전문가는 현 상황이 지난 2007년발 금융위기의 재현이 아니라고 입을 모으고 있다. 미국에선 연준과 재무부, 연방예금보험공사(FDIC) 등이 적극적인 진화에 나서고 있다. 문제 은행의 예금을 전액 보장하고 긴급 지원자금을 중개하는 등 금융안정을 위해 발 빠르게 대응하는 모습이다. 일단 급한 불은 끈 것으로 보인다. 그러나 리스크는 남아있다. ▶어떻게 해야 할까 기본적으로 낙관론에 기반한 입장은 현 상황이 구조적 위기로 확산될가능성은 낮다고 본다. 대부분의 은행은 자본구조가 튼튼한 것으로 평가된다. 실리콘밸리은행이나 시그니처 등은 벤처, 크립토 등 특정 분야에 대한 노출 집중도가 너무 높았다. 퍼스트리퍼블릭도 고액 자산가들을 상대로 한 ‘프라이빗 뱅킹’ 비중이 높았다는 분석이다. 상황이 나빠지면 이른바 ‘뱅크런’ 가능성이 높고 이로 인한 유동성 타격이 원래 심각해질 수 있었던 구조라는 뜻이다. CS 역시 이미 오래전부터사양길로 가는 수순을 밟아 왔다는 평가가 대부분이다. 은행권 전반의 문제라기보다는 잘못 운영된 개별 은행들에 국한된 문제라는 인식이다. 단기적으로는 변동성이 높은 환경일 것이다. 현재로썬 연준 등의 신속 대응이 전반적 금융위기로 번지는 것을 막았다는 평이 많다. 경기순환 주기에 따라 있을 수 있는 상황이고, 그래서 지금의 위기를 기회로 삼을 수도 있다는 분석이 제시된다. 불황이나 ‘베어마켓’이라고 주식형 자산 투자를 전면 중단하는 것은 바람직하지 않은 방법이기는 하다. 낙관론을 공유하는 전문가들은 이 기회를 다시 투자목적, 계획을 재점검하고 장기적인 관점으로 접근하는 것이 바람직하다고 조언하고 있다. ▶상승장은 잘 보이고 하락장은 불투명하다 콘트래리언(contrarian)적 접근법은 하락장이 아직 끝나지 않았다는 입장이다. 눈앞에서 위기를 경고하는 현상들이 펼쳐지고 있는 데도 이를 구조적 위기로 보지 않는 의견이 대세인 점을 두고 하락장의 갈 길이 많이 남았다는 입장을 더욱 견고히 하고 있다. 사회 전반의 지배적인 견해가 극단적 회의주의로 나타날 때 비로소 저점이 형성된다고 보는 탓이다. 이 입장은 현재 정부나 대형 월가은행들이 구제에 나서는 것을 진화가 아닌 위기 확산을 가속하는 소재로 읽는다. 정부와 월가의 구제 노력은 결국 무책임한 투자자들과 금융권을 책임 있는 은행들과 소비자들이 구제하도록 하는 행위라는 인식이 있다. 이는 결국 책임 있는 중소 금융기관들의 재무상태를 더 약화시키는 결과를 초래하고, 그만큼 금융권 전체가 취약하게 되는 데 일조하게 될 것이라는 분석이다. ▶인플레이션 헤지(hedge)와 단기 국채 인플레이션은 결국 실질 구매력을 저하시킨다. 연준이 타깃으로 삼고 있는 2%는 이 구매력 저하를 상대적으로 오랜 기간에 걸쳐 실현한다. 하지만 연간 6~7%의 인플레이션은 5년만 지속 되도 30% 이상 가치가 빠지게 된다. 10년이면 절반 이하로 떨어진다. 가만히 앉아서 50% 손실을 보게 되는 셈이다. 인플레이션 헤지를 위해선 전통적으로 주식형 자산 투자가 권장된다. 역사적으로 인플레이션을 훨씬 상회하는 수익을 내왔기 때문이다. 하지만 지금 시장환경은 이를 확신하기 어렵다. 말 그대로 불투명하다. 반면 90일짜리 단기 국채는 지금 4.5% 수익률을 보이고 있다. 최근 국채 수익률이 급락하기는 했지만 ‘무위험’ 자산 수익률로는 지난해까지는 생각지 못했던 수준이다. 인플레이션 기간 중 단기 국채를 활용한 자산관리는 매우 중요한 역할을 수행할 수 있다. 구조적 디플레이션이 오면 더 좋다. 현금성 자산의 구매력은 그만큼 강화될 것이기 때문이다. 10년물 국채값은 지난 2020년 고점을 찍은 후 꾸준히 내려왔다. 이 기간 국채 수익률은 올라왔다. 최근 몇 주간의 수익률 하락은 이 기간 올라온 것에 대한 조정일 수 있다. 조정이 끝나면 다시 상승세를 이어갈 가능성이 있다. 중장기적으로 이 가능성은 더 현실적이다. 그만큼 단기 국채가 더 효자 노릇을 할 수 있는 환경이 될 수 있을 것이다. ▶지속적인 시장 모니터링과 능동적 자산운용 이번 주에는 연준의 공개시장위원회(FOMC)가 열린다. 불과 1~2주 전까지만 해도 다시 0.5%포인트 인상이 유력시되던 상황에서 현재 0.25%포인트나 동결 가능성마저 제기되는 쪽으로 상황이 급변했다. 금융권의 유동성 위기 문제가 대두됐기 때문이다. 상당한 변동성이 예상된다. 그러나 이런 ‘이벤트’에 단기적으로나 감정적으로 대응할 필요는 없다. 흐름을 모니터하고 이해할 필요는 있다. 그리고 긴 호흡으로 대안을 모색하는 것이 효과적인 자산운용 전략이라고 할 수 있다. 리스크 관리를 위한 자산배치를 하면서도, 팩터(factor), 스타일, 글로벌 섹터, 롱/숏, 현금, 원자재 등 다양한 투자전략을 상황에 맞게 적용할 필요가 있다. 현금자산 비중을 기존 배치 비율보다 상향 조정하고 단기 국채(변동성 포함), 에퀴티 ‘숏’ 등에도 필요한 부분 노출을 가져가는 것이 변동성 높은 시장환경을 헤쳐나가는 유리한 전략이 될 수 있을 것이다. 켄 최 아메리츠 에셋 대표 kenchoe@allmerits.com유동성 위기 속 투자 방향 투자전략 자산운용 유동성 위기 구조적 위기 전반적 금융위기

[주간 증시 브리핑] 은행 추락과 경기침체 가능성

이번 주 주식시장은 폭락했다. 작년 9 월 이후 6개월 만에 가장 크게 초토화됐다. 이번 주 내내 암울한 상태를 이어간 금융주들은 3년 만에 최악의 주를 기록했다. 암호화폐 전문은행인 실버 게이트 캐피탈 (SI)의 처참한 몰락을 발단으로 9일 60%가 떨어지며 6년 7개월 최저치로 곤두박질쳤던 실리콘밸리은행은 다음날 연방예금보험공사 (FDIC)로 전격압류되며 폐쇄돼 금요일 내내 거래가 아예 정지되는 사태를 맞이했다. 15년 전 금융위기 때를 연상시키는 뱅크런(bank run) 이 지역은행에서 연출된 경이로운 순간이었다. 두 달째 뒤처지고 있는 다우지수는 작년 11월 4일 이후 가장 낮은 4개월 최저치로 추락했다. 지난주부터 4개월 최고치와 16년 최고치로 치솟았던 10년 만기와 2년 만기 국채금리는 1981년 10월 이후 41년 5개월 만에 가장 큰 역전 폭을 경신했다. 역전 폭은 무려 103 basis points 즉 1.03%p에 달했다. 통상적으로 장기 채권의 금리는 단기 채권보다 높다. 장단기 금리 역전은 경기침체의 조짐으로 간주된다. 작년 7월부터 시작된 장단기 금리역전현상은 8개월째 이어지고 있다. 금리역전이 시작된 후 8개월에서 24개월 안에 경기침체가 오는 상황은 1969년부터 7번이나 반복됐다. 이번 주 의회 청문회에 출석한 파월 연준의장은 그전보다 수위를 높인 매파적 발언들을 쏟아냈다. 당장 이번 달22일 빅스텝(0.5%) 금리 인상 가능성을 내비쳤고 2%대 인플레이션 목표치를 수정할 생각이 없다고 강조했다. 그로 인해 최종금리가 올해 말 6%를 넘어설 수 있다는 관측까지 제기되며 투자자들은 패닉 셀링을 몰고 왔다. 지난주 전격 부활했던 연준의 피벗(pivot) 가능성은 온데간데 없이 사라졌다. 다음 주부터 연준의 블랙아웃 기간이 시작됨과 동시에 2월달 CPI, PPI 그리고 소매판매지수가 발표된다. 투자심리를 제대로 요동치게 할 중요한 지표들이다. 변동성은 더욱 커질 것이다. 주식이 올랐을 때 팔고 내렸을 때 사는 ‘올팔내사’의 투자전략이 있다. 반대로 올랐을 때 더 오를 것을 기대해 추격매수하고 내렸을 때 더 내릴 것을 두려워해 잽싸게 팔아버리는 ‘올사내팔’ 전략이 있다. 이들 중 한 가지만 선택해 밀어붙이는 투자자들이 있는 반면 두 가지 전략을 적절히 혼합해서 활용하는 투자자들도 있다. 두려움과 기대감으로 움직이는 주식시장은 워낙 변수가 많은 생물체와도 같다. 주식 투자전략에 무조건이라는 전술은 없다. 무조건 산다 혹은 판다라고 정해놓는 자체가 무의미하거나 무모할 수 있다. 김재환 아티스 캐피탈 대표 info@atiscapital.com주간 증시 브리핑 경기침체 추락과 장단기 금리역전현상 은행 추락과 주식 투자전략

[재정설계] 인덱스 어뉴이티

9월 연방공개시장위원회(FOMC) 정례회의에서 연준은 금리를 0.75% 포인트 올렸다. 지난 3월부터 조금씩 올라가기 시작한 금리는 4개월 만에 무려 2.25% 포인트나 올랐다. 금리 인상으로 주식시장도 극도로 불안하다. 단지 금리 인상의 영향으로만 볼수 없는 건 여전히 진행 중인 우크라이나 전쟁, 중국 코로나 봉쇄로 인한 공급문제, 미국과 유럽의 인플레이션 문제 등 다양한 변수들 때문이라고 전문가들은 입을 모은다. 최근 CNBC 기사에 따르면, 좋지 못한 주식시장으로 인해 많은 투자자가 고정 수입을 기대할 수 있는 어뉴이티로 발길을 돌리고 있다. 보험 및 재정 관련 서비스를 제공하는 림라(LIMRA)에 따르면 2022년 어뉴이티 상품 판매 기대치는 2670억~2880억 달러라고 한다. 이는 서브 프라임 사태가 발생한 2008년의 2550억 달러 이후 최고 수치다. 그중에서도 인덱스 어뉴이티가 인기있는 배경은 고정과 변동 양쪽의 장점만을 갖는 하이브리드 형식의 상품으로 받아들여지고 있기 때문이다. 인덱스 어뉴이티는 안정적인 수익률을 목표로 하는 지수형 연금상품이다. 개인의 목적과 목표, 투자 성향, 그리고 자금 운용에 따라 자금 증식이 목적인지, 평생 보장된 인컴 제공이 목적인지에 따라 선택할수 있는 상품 옵션은 다양하다. 또 인덱스 어뉴이티는 별도의 매니저먼트 비용이 없고, 자라난 이자소득에 대해 세금유예가 있어 자금 증식을 극대화할 수 있다. 매년 전체 금액의 10%까지 현금계좌에서 페널티 없이 돈을 자유롭게 꺼내 쓸 수 있어, 만기 전 필요한 자금 흐름에도 도움이 된다. 인덱스 어뉴이티의 제일 큰 장점은 원금 보장에 있다. 그리고 한번 발생한 이자수익은 락인(Lock-in) 효과를 가지는데, 락인은 ‘가두다, 감금하다’라는 사전적 의미처럼, 한번 발생한 이자 수익은 그대로 묶여 애초 원금에 합쳐져 새로운 원금이 형성되므로 아무리 시장이 하락장이라도 한번 락인된 내 계좌에는 영향을 주지 않는다. 인덱스 어뉴이티 상품은 주식이나 뮤추얼 펀드, 혹은 인덱스 펀드 등 증권시장을 통해 얻는 수익 구조가 아니다. 따라서 직접 마켓에 투자해 지분을 사는 구조로 수익을 내는 대신 선택한 인덱스 투자전략에 따라 해당 지수의 변동을 측정 계산하게 된다. 각각의 S&P500, 다우지수, 나스닥 인덱스에 연동된 시장지수 변동에 따라 실제 나의 수익률은 산출된다. 그리고 실제 수익률은 회사가 정해 놓은 상한선(Cap Rate), 스프레드(Spread), 참여율(Participation Rate)등 추가적인 요인들에 따라 결정된다. 캡은 주로 회사가 미리 정해 놓은 맥시멈 이자 퍼센티지의 상한선을 말한다. 예를 들어, 시장이 너무 좋아 20%의 수익을 냈다고 하더라도 회사가 정해 놓은 캡(Cap rate) 상한선이 10%라면 그해 나의 수익률은 10%다. 스프레드란 회사에서 지정한 일종의 마진 같은 개념이다. 만약 내가 선택한 상품의 스프레드가 그해 4%라면, 그해 인덱스 옵션 이자가 10%일 경우, 그 10%에서 스프레드인 4%를 뺀 나머지 6%를 최종 이자로 적용하게 된다. 참여율은 상품에 따라 정해놓은 퍼센티지가 다르고, 만약 내가 정한 옵션의 참여율이 80%라고 할 경우, 그해 이자를 10%를 받으면, 10%의 80%가 되므로 최종적으로 받는 이자는 8%가 되는 것이다. 요즘처럼 금리 인상과 주식시장의 변동성이 심한 시장에서 나의 은퇴자금은 어떻게 관리되고 있는지 어떤 리스크를 안고 있는지 들여다 봐야 한다. 은퇴를 준비하는 예비 은퇴자들에겐 평생 모은 나의 은퇴자금을 보존하는 전략이 절대적으로 필요하다. 남들이 다한다고 해서, 주변에서 가입을 권유한다고 해서 무조건 가입하기보다는 어떤 상품인지, 어떻게 운용되는지, 어떤 이자방식으로 이자를 주는지, 과연 본인에게 맞는 상품인지 전문가와 잘 따져보고 선택하는 것이 중요하다. ▶문의: (213)284-2616 클라우디아 송 / 아메리츠 파이낸셜 Field Manager재정설계 연금 인덱스 인덱스 투자전략 인덱스 펀드 이자 수익

[골드만삭스 하반기 투자 지침] 악재 많아 우량주 위주 투자가 먼저

많은 이들이 대형 투자회사들의 투자전략을 벤치마킹한다. 블랙록이나 골드만삭스 등은 그중에서도 가장 유명한 회사들이다. 이런 대형 투자회사들의 요즘 투자전략을 궁금해하는 이들을 위해 최근 골드만이 제시한 하반기 투자안내 항목 네 가지를 소개해 본다. ▶현재 상황 여전히 높은 인플레이션, 계속되는 고강도 긴축, 경기둔화 등 올 한 해 시장환경은 여러 가지 악재들로 고전하고 있다. 6월 저점 이후 회복세를 보였지만 시장은 다시 떨어지는 형국이다. 여전히 어려운 투자환경이라고 볼 수 있다. 골드만삭스의 미국 내 주식투자 전략 담당 책임자인 데이비드 코스틴은 지난 주말 자사 고객들에게 남은 하반기 주식투자와 관련된 ‘지침’을 제시했다. 지침의 요지는 금리인상이 주식평가에 큰 영향을 미쳤다는 점을 전제로 하고 있다. 특히 성장주가 타격을 많이 받았다고 보았다. 미국 경제가 불황으로 들어갈 것이라는 우려는 당분간 증시를 압박할 것이라는 점도 지적했다. 그럼에도 불구, 골드만은 연말 S&P 500 예상치를 4300포인트 선으로 제시했다. 현재 S&P 500은 4100포인트 언저리다. 골드만이 제시한 연말 S&P 500 4300포인트가 어떻게 가능할지는 정확하지 않아 보인다. 이 지점에서 추가 하락 이후 4300포인트 선을 회복할 것인지, 추가 하락 없이 횡보상태를 유지한 가운데 4300포인트 선을 회복할지 여부는 불투명하다. 이와 관련, 구건하임 파트너스의 스캇 마이너드 글로벌 투자 최고 책임자는 최근 모 금융전문 언론과의 인터뷰에서 10월 중순까지 20% 추가하락이 있을 것으로 경고하기도 했다. S&P 500이 3000~3400포인트 선으로 추락할 경우 매수 기회가 만들어질 수 있을 것이라는 입장도 덧붙였다. ▶퀄리티(quality) 주식 골드만삭스의 코스틴은 구건하임 파트너스의 마이너드에 비해서는 낙관적인 것으로 보인다. 그런데 이 지점에서 상기할 덕목이 있다. 이렇게 월가의 전문가들 사이에서도 의견 차이가 크다는 점을 투자자들은 주목할 필요가 있다. 이는 작금의 투자가 그만큼 불확실성이 높은 환경에 놓여 있다는 점을 반영하는 것이기 때문이다. 그래서 대형 투자사들의 전망이라고 무조건 따르는 것은 주의해야 한다. 미래를 정확히 들여다볼 수 있는 마법의 구슬을 갖고 있는 이는 아무도 없다는 점을 기억할 필요가 있다. 어쨌든 골드만의 코스틴은 이런 어려운 투자환경에서 투자자들이 취할 수 있는 대안 중 첫 번째로 ‘퀄리티 주식’ 투자를 꼽았다. 퀄리티 주식이라는 것은 쉽게 말해 ‘좋은 주식’이라는 뜻이다. 좋은 주식을 선별할 때 건실한 재무제표는 기본이다. 이와 함께 높은 자본대비수익률(ROE), 낮은 부채비율, 안정적인 수익 성장률, 높은 현금 유동성, 경기하강기도 잘 버텨낼 수 있는 안정적 매출, 시장 점유율 등 다양한 측면에서 다 우수하다는 판단을 할 수 있어야 한다. 골드만은 이런 기준에 해당되는 주식들로 알파벳, 풀콥, 오라일리 오토모티브, 아이덱스 레버러토리스, 패스티널 등을 꼽았다. ▶외면받아 온 가치주 다음은 가치주를 권했다. 금리가 가파르게 오르면서 최근 수개월은 가치주가 성장주를 앞지른 기간이었다. 골드만은 이와 관련, 인플레이션이 사실상 고점을 찍고 연준의 긴축 사이클이 언제 끝날지가 주된 관심거리가 되는 환경, 통화 긴축이 과도하게 진행돼 경기가 불황으로 들어갈 경우 이같은 흐름은 지속될 것으로 예상했다. 가치주 위주로 투자하는 펀드들 사이에서도 투자가 덜 이뤄진 가치주, 파이저, AT&T, 모더나, 포드, 알트리아 그룹 등이 여기에 해당된다고 지적했다. 지금까지 외면했던 가치주 구성비를 높이는 것이 유리할 것이라고 내다봤다. ▶배당주 배당이 높은 주식 활용을 권장했다. 변동성이 높은 환경에서 배당률이 높은 주식은 그나마 상대적으로 안정적인 소득원 역할을 해줄 수 있기 때문이다. 고평가되었던 주식이 떨어질 수 있는 리스크가 높은 환경에서 배당을 많이 받을 수 있는 주식은 그만큼 리스크 상쇄효과를 볼 수 있다는 것이 이유다. 해당 기업의 성장 펀더멘틀에 참여하는 효과도 기대할 수 있다. 루먼 테크놀러지, 베스트바이, IBM 등을 고배당 종목들로 추천했다. ▶국내주 미국 경제가 어려운 환경인 것은 사실이지만 유럽 경제에 비해서는 낫다. 골드만에 따르면 유럽 경제 상황은 심각하다. 그래서 해외보다는 국내시장에서 옥석을 가리는 것이 유리하다고 조언했다. 결과적으로 해외시장에 노출이 적은 기업들이 더 유리할 것으로 내다봤다. 차터 커뮤니케이션스, 달러제너럴, 치포레, 크로거, 데본 에너지, 사우스웨스트 항공 등이 이에 해당된다. ▶여전히 남는 과제 골드만의 지침은 이들 섹터나 종목들이 상대적으로 유리할 수 있다는 차원에서 참고할 수 있다. 그러나 시장 전반의 하락세가 강하게 지속되는 환경에서 손실 리스크를 배제할 수 있다는 뜻은 당연히 아니다. 퀄리티 주식, 가치주, 배당주, 국내주도 여전히 리스크 자산이기 때문이다. 이들이 시장성적을 상회한다고 해도 하락장에서 이는 상대적으로 손실이 덜할 수 있다는 의미이지 플러스 성적을 낼 것이라는 의미는 아니다. 그래서 능동적인 전술투자 운용이 더 강조될 수밖에 없다. 손실 리스크가 없으면서 합리적인 수준의 수익률을 기대할 수 있는 지수형 연금 등 안전자산을 포트폴리오의 리스크 분산 용도로 활용하는 것을 적극 고려할 필요가 있다. 투자회사들은 늘 투자지침을 내놓는다. 이를 참고하는 것은 도움이 될 수 있다. 하지만 해당 지침을 맹목적으로 따르는 것은 경계해야 한다. 필요한 맥락 안에서 이해하고 적용할 수 있어야 하기 때문이다. 투자자들은 저마다 목적과 환경이 다르다. 그래서 모두를 위한 것이 아니라 ‘나’를 위한 투자전략을 갖는 것이 중요하다. 켄 최 아메리츠 에셋 대표 kenchoe@allmerits.com골드만삭스 하반기 투자 지침 우량주 악재 하반기 주식투자 주식투자 전략 요즘 투자전략

[부동산 가이드] 좋은 매물 찾기

알짜배기 매물이란 좋은 부동산을 말한다. 좋은 부동산이란 고객의 욕구를 충족시켜줄 수 있는 부동산이다. 고객에 따라서 그 기준이 다를 수 있으나 부동산에 투자하려는 모든 고객에게는 수익성 좋은 즉 돈 되는 부동산이 알짜배기 매물이다. 좋은 부동산이란 의미는 고객에 따라서 그 기준이 다를 수 있지만 모든 부동산에 투자하려는 고객들에게는 동일한 목표라는 생각이 든다. 그러나 너무나 막연하고 구체화하지 못한 주관적인 욕구를 충족시키기 위한 표현임은 틀림 없다. 부동산이 좋고 나쁜 것은 부동산을 매입하려는 고객의 투자 목적이나 부동산이 위치한 장소, 건축 연도와 부동산으로부터 발생하는 수입을 목적으로 선택할 경우 각 부동산의 수입과 지출이 투자에 적합한 부동산인지 아니면 그렇지 못한지에 따라서 구별할 수 있게 되기 때문이다. 다시 말해서 부동산에 투자하기 좋은 매물인지 구별하기 위해서는 투자하려는 사람의 투자 목적에 따라서 같은 부동산이라 할지라도 부동산의 가치가 다르게 평가된다는 말이다. 이런 모든 전제 조건을 무시하고 “좋은 부동산이 없습니까? ”라는 질문을 받을 때마다 좀 당황할 수밖에 없다. 부동산 브로커는 요구하고 있는 고객의 사정을 전혀 모르는 상황에 놓여 있다는 것을 고려해야 한다는 말이다. 고객 자신이 세워놓은 부동산 투자 계획을 달성하기 위해 좋은 부동산을 찾는 마음은 이해되지만 이러한 요구에 서비스를 효율적으로 하기 위해서는 고객의 구체적인 투자 계획을 부동산 브로커에게 사전에 알리는 게 많은 도움이 된다. 다음과 같이 투자 목적과 찾고 있는 매물에 대한 요구사항을 구체적으로 요약해 볼 수 있다. 첫째, 투자 목적은 고정적인 수입이 보장되는 수익성 상업용 부동산이며 은퇴한 입장이라 부동산 관리에 노동력이 필요하지 않는 부동산으로 제한한다. 둘째, 투자 가능한 금액을 밝히는 것이 부동산의 규모를 결정하는 데 도움이 된다. 투자금액은 염려하지 말라는 말을 하는 고객도 있는데 이는 부동산 크기를 결정하는 데 도움이 되지 않는다. 셋째, 부동산 투자를 하려는 선호 지역을 알려주는 것이 도움이 된다. 넷째, 부동산에 투자한 후에 기대할 수 있는 투자수익률을 서로 확인하는 것이 좋다. 막연하게 좋은 매물을 찾아보기 전에 부동산에 투자하려는 고객이 자신의 현황을 브로커에게 사전에 인식시켜 줌으로써 필요한 서비스를 효과적으로 할 수 있도록 하는 것이 고객의 투자 목적을 달성하는 데 도움이 될 것이다. 좋은 부동산의 기준은 고객에 따라 다르다. 부동산을 어디서 어떻게 찾을 수 있을까? 불안정한 시장 분위기 안에서 가치있는 부동산 투자전략 등을 물어보지만, 그래도 빠르고 명쾌한 답을 얻기 위해선 부동산 전문가와 상담하는 게 최고의 선택일 것이다. ▶문의: (714)345-4989 케롤 리 / 뉴스타부동산 플러튼 명예부사장부동산 가이드 매물 투자수익률 부동산 투자전략 부동산 브로커 부동산 전문가