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[세법 상식] 투자부동산 절세법

4년 전부터 투자 부동산을 구입해 임대사업을 시작했습니다. 그사이 임대 수입보다 손실이 컸는데, 임대손실도 상황에 따라 절세를 극대화할 수 있는 방법이 있다고 들었습니다. 임대 소득 및 손실과 관련한 투자부동산 절세 방법에 대해 알려드리겠습니다. 임대 소득에 대한 절세는 결국 비용처리를 많이 해서 투자 부동산의 임대소득을 줄이는 방법을 찾는 것이라 할 수 있습니다. 이는 부동산 취득 때 발생하는 비용처리부터 감가상각 비용을 최대한 활용하는 방법, 투자부동산에 들어가는 지출을 자산화하기보다 되도록 당해 비용 처리하는 방안 등이 있습니다. 최근에는 임대 사업을 하면서 임대 수익이 아닌 손실이 발생하는 경우도 적지 않습니다. 같은 임대 손실이라도 상황에 따라서 사용할 수 있는 절세 방안이 달라질 수 있습니다. 임대 손실은 수동적 손실(Passive Loss)이라고 하며, 이와 같은 수동적 손실은 수동적 수익(Passive Income)까지만 공제할 수 있습니다. 따라서 수동적 수익을 넘어서는 손실은 그해 비용으로 인정받지 못하고 미래에 이익이 발생하는 시점까지 이월해서 그때 발생하는 이익을 차감하는 데에 쓸 수 있습니다. 즉 임대 손실을 당해에 100% 다 쓰지 못하는 경우가 일반적입니다. 그러나 4가지 예외 상황이 있습니다. 첫 번째 해당 부동산을 매각할 때 예외가 발생합니다. 해당 자산을 매각할 때 지금까지 이월되고 누적된 수동적 손실은 부동산 매각에 따른 이익을 차감하는데 쓸 수 있습니다. 이외 남는 수동적 손실 금액이 있다면 그해에 발생한 다른 일반 소득(급여, 이자, 배당 소득 등)을 차감하는 데에도 쓸 수 있습니다. 두 번째 예외 상황은 본인이 ‘적극적인 참여자(Active Participant)’로 규정될 경우입니다. 이 같은 경우는 임대 손실이 난 해에 추가로 2만5000달러까지 손실을 인정해줍니다. 즉, 내가 이 부동산의 투자와 관리에 액티브하게 참여하는 경우 수동적 수익 금액을 넘어 추가로 2만5000달러까지의 비용을 당해 본인의 일반소득을 줄이는 데 쓸 수 있습니다. 부동산 투자와 관리에 액티브하게 참여하는 경우에 대해 세법은 다음과 같이 정의합니다. ▶세입자 선정 참여 ▶임대계약조건 결정 참여 ▶부동산 관리 비용 집행 결정에 참여 등을 액티브한 참여 조건을 충족한다고 봅니다. 주의할 점은 본인의 그해 AGI 인컴이 10만 달러가 넘어가면 추가할 수 있는 임대 손실이 2만5000달러에서 점차 줄어들고 AGI가 15만 달러가 되면 추가 손실 처리는 0가 된다는 것입니다. 세 번째 예외 상황은 부동산 전문가가 되는 것입니다. 부동산 전문가로서 부동산 투자와 관리에 액티브하게 주도적으로 참여할 때 제약 없이 당해 연도에 발생하는 전체 손실 금액을 비용으로 처리할 수 있습니다. 다시 말하면 수동적 손실을 수동적 수익까지만 공제한다거나 또는 최대 2만5000달러까지 추가 비용을 공제하고 나머지는 다음 해로 이월하는 것이 아니라 손실이 발생한 당해에 모두 비용으로 처리 수 있다는 말입니다. 네 번째 예외 상황은 부동산 투자를 법인을 통해 진행하는 방법입니다. 이 경우에는 수동적 손실을 제약 없이 일반 소득(이자와 배당소득은 제외)에 대해서도 공제할 수 있습니다. 법인 형태는 Closely Held C Corporation의 형태로 진행해야 되며, 이중과세의 단점도 있다는 것이 고려될 사항입니다. ▶문의: (213)382-3400 윤주호 / CPA세법 상식 투자부동산 절세법 방법 투자부동산 투자부동산 절세 수동적 손실

[부동산 이야기] 투자부동산의 관리

부동산 투자의 또 다른 매력은 구매하고 나서 얼마나 관리를 잘 하느냐에 따라 수입을 더 올릴 수도 있다는 것이다. 즉 아파트 같은 다세대 건물이나, 상업용 부동산에 투자할 경우, 부동산의 구매만큼이나 구매하고 난 다음의 관리가 중요하다. 그리고 관리에 꼭 필요한 것이 적절한 예산이다. 그러므로 투자부동산을 구매할 때는 다달이 들어오는 렌트 수입으로 융자에 대한 월 페이먼트와 구매가격의 1.25%에 해당하는 재산세, 유틸리티, 그리고 건물의 수리비나 예기치 못한 공실률 등을 미리 생각해야 한다. 보통 아파트를 소유하면 월 렌트비의 20% 정도는 여유자금으로 가지고 있어야 하므로 관리에 필요한 자금을 유지하기 위해서는 다운페이먼트를 충분히 하는 것이 좋다. 부동산을 예산에 맞추어 구매를 하고 난 후에 유닛의 수가 적은 소형 아파트의 경우에는 주인이 직접 건물을 관리하기도 한다. 하지만 건물주가 다른 일을 하고 있거나 세입자와 접촉을 싫어하는 경우에는 경비가 발생하더라도 전문 관리 회사에 맡겨 부담을 줄이는 것도 좋은 방법이다. 부동산을 소유주가 직접 관리하거나 아니면 전문가를 고용하는 경우이거나 주된 업무인 렌트 걷기, 부동산 광고 등 일상적으로 진행되는 임대관리 업무를 순조롭게 관리하는 것이 중요하다. 그러나 소유한 부동산을 잘 보수 유지하고 테넌트와 계속 원만히 지내기가 쉽지만은 않은 일이다. 그러므로 부동산 소유주로서는 매달 일정한 비용을 부동산 관리 회사에 지불하는 대신, 복잡하고 골치 아플 수도 있는 이런저런 업무들을 부동산 관리 회사에 위탁하여 관리하는 것도 효과적인 방법이다. 그러므로 경험이 많은 확실한 부동산 관리회사를 고용하게 되면 이들은 이미 임대 시장에서 여러 명의 임대인과 의사소통을 하기 때문에 현지 시장에 대한 다양한 정보와 이해를 갖고 있을 것이다. 그러니 건물 수리나, 테넌트 선별, 렌트 수납, 그리고 아파트의 잔디나 도로, 기물, 공공시설 등을 유지 보수하는 일을 하는 공정한 주택관리 규정 등 검증된 방침과 업무 방식을 갖고 전문적인 부동산관리를 히는 회사를 찾아야 한다. 특히 개인 투자자의 경우 부동산 관리에 대한 전문 노하우가 부족할 수 있어 비용을 부담하더라도 부동산 관리회사에 의존하는 것이 바람직하다. 이때 부동산 관리회사의 수익은 부동산 주인에게서 받는 수수료에서 나오는 데 이 수수료는 보통 렌트의 5~15% 정도의 수준으로 엄청난 차이가 있다. 그러나 관리비용은 법으로 정해진 것이 아니므로 당사자와의 합의에 따라 조정이 가능하다. 부동산 관리는 전문 회사를 선정해도 되고 건물을 사준 에이전트한테 부탁해도 되는 데 좋은 부동산 관리회사를 선택하기 위해서는 부동산 관리회사가 제출한 제안서를 면밀히 검토하는 것이 필요하다. 이 제안서에는 부동산의 운영플랜, 구체적인 관리 일정, 대규모 수리가 필요할 때의 계획이나, 목표수익, 비용절감 계획, 공실률에 대한 효율적인 처리방안 등이 포함되어 있어야 한다. ▶문의: (818) 497-8949 미셸 원 / BEE 부동산 부사장부동산 이야기 투자부동산 관리회사 부동산 관리회사 부동산 소유주 부동산 투자

[부동산 투자] 투자부동산의 관리

현재 불경기를 예견하는 전문가들이 많다. 거기에 더해 계속 큰 폭으로 올라가는 이자율 때문에 요즘은 부동산을 매매하기보다는 앞일을 관망하는 투자자들이 많다. 좋은 매물을 저렴한 가격에 구매하는 것이 투자의 기본이지만, 부동산 투자의 또 다른 매력은 관리에 따라 수익을 끌어올릴 수도 있다는 것이다. 아파트 같은 다세대 건물이나 상업용 부동산의 경우, 구매한 다음의 관리도 중요하다. 관리에도 예산이 필요하므로 투자부동산을 구매할 때는 다달이 들어오는 렌트 수입으로 융자에 대한 월 페이먼트, 구매가격의 1.25%에 해당하는 재산세와 유틸리티, 그리고 건물의 수리비나 예기치 못한 공실률 등을 미리 생각해야 한다. 보통 아파트를 소유하면 월 렌트비 20% 정도의 여유자금이 있어야 하므로 관리에 필요한 자금을 유지하기 위해서는 다운페이먼트를 충분히 하는 것이 좋다. 유닛의 수가 적은 소형 아파트의 경우에는 주인이 직접 건물을 관리하기도 한다. 이때는 주인이 건물을 수리할 수 있는 기술이 있고, 집을 가꾸는 것을 좋아하며, 특별한 일이 없는 은퇴한 오너라면 문제가 없다. 하지만 건물주가 다른 일을 하고 있거나 세입자와 접촉을 싫어하는 경우에는 경비가 발생하더라도 전문 관리 회사에 맡겨 부담을 줄이는 것도 좋다. 부동산을 소유주가 직접 관리하거나 아니면 전문가를 고용하는 경우이거나 주된 업무인 렌트 수금과 부동산 광고 등의 일상적인 임대관리 업무를 순조롭게 관리하는 것이 가장 중요하다. 그러나 부동산을 잘 보수 및 유지하고 테넌트와 계속 원만히 지내기가 쉽지만은 않은 일이다. 그러므로 부동산 소유주는 매달 일정한 비용을 부동산 관리 회사에 지불하는 대신, 복잡하고 골치 아플 수도 있는 업무들을 부동산 관리 회사에 위탁하는 이점이 있다. 경험이 많은 확실한 부동산 관리회사들은 이미 임대 시장에 대한 다양한 정보와 이해를 갖고 있다. 그러니 건물 수리, 테넌트 선별, 렌트 수납, 그리고 아파트의 잔디나 도로, 기물, 공공시설 등을 유지 보수하는 일을 하는 동시에 공정한 주택관리 규정 등 검증된 방침과 업무 방식을 갖고 전문적인 부동산 관리를 하는 회사를 찾아야 한다. 그러면 전문가에게 모든 임대 관련 업무를 맡기고 본인이 부동산 관리에 소비하는 시간을 크게 줄일 수 있다. 특히 개인 투자자는 부동산 관리에 대한 전문 노하우가 부족할 수 있어 비용을 부담하더라도 부동산 관리회사에 위탁하는 것이 바람직하다. 이때 부동산 관리회사의 수익은 수수료인데, 부동산 주인이 받는 렌트의 5~15% 정도 수준으로 큰 차이가 있다. 그러나 관리비용은 법으로 정해진 것이 아니므로 당사자와의 합의해 조정이 가능하다. 부동산 관리는 전문 회사를 선정해도 되고 건물을 사게 도와준 에이전트한테 부탁해도 되지만, 적합한 부동산 관리회사를 선택하기 위해서는 부동산 관리회사가 제출하는 제안서를 면밀히 검토하는 것이 필요하다. 이 제안서에는 부동산의 운영플랜, 구체적인 관리 일정, 대규모 수리가 필요할 때의 계획이나, 목표수익, 비용절감 계획, 공실률에 대한 효율적인 처리방안 등이 포함되어 있어야 한다. ▶문의: (818)497-8949 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 투자 투자부동산 부동산 부동산 관리회사들 부동산 소유주

[부동산 투자] 1031 전략과 투자부동산

투자용 부동산 시장은 세금유예를 위한 1031 교환을 목표로 한 바이어들이 투자용 부동산 시장을 계속해서 주도하고 있다. 1031교환을 위한 부동산 판매와 구입은 시간적 제한이 있기 때문에 새로 구입해야 하는 투자매물을 빨리 결정해야 한다. 이자율이 빠르게 올라가는 상황에서 투자율 5%의 매물로 손해를 보면서 쉽게 결정을 내리지 못하는 경우가 많이 있다. 팔고 있는 매물의 에스크로가 끝나지 않았을 때 옮겨 가려고 하는 매물에 대한 오퍼가 약해서 그나마 몇 안 되는 좋은 매물에 대한 오퍼 경쟁에서 밀리기 일쑤다. 내 오퍼가 셀러 쪽에게 매력적이게 보이는 때는 적어도 내가 팔고 있는 건물에 대한 바이어의 컨틴전시가 모두 제거되는 시점부터다. 바이어 마켓으로 돌아섰다고 하지만 아직도 맥도날드, 칙필레, 레이징케인 등 꾸준히 인기가 높은 NNN 매물은 구입의향서를 셀러에게 보내는 시점을 맞추어야 한다는 점을 명심해야 한다. 즉 1031교환을 통해서 넘어가는 좋은 매물을 잡기 위해서는 융자은행으로부터 레터를 받아두고 팔려고 하는 건물 에스크로가 클로징 되었거나, 최소 2주 정도 남겨둔 상태여야 셀러쪽에서 고려하고 기회가 생긴다는 것을 잘 이해해야 한다. 따라서 1031교환을 하려고 결정하면 팔 매물을 마켓에 내놓고 바이어를 결정하되 컨틴전시가 빨리 제거가 되고, 보다 긴 에스크로 기간을 맞춰 줄 수 있는 바이어를 선호한다. 300만 달러에서 900만 달러 가격대의 지역 리테일 상가의 주요 테넌트는 치과, 네일, 미용실, 스마트폰가게, 리커스토어, 편의점, 피자, 도넛 가게, 담배 가게, 코인라운드리, 마사지 가게가 많다. 공실이 생기고 렌트가 내려가면 그만큼 프라퍼티 가치는 떨어지기 때문에 테넌트들의 리스 기간이 짧거나 공실이 적어야 하는데 앞으로 리테일 시장이 어떻게 변화할지를 잘 고려해야 하는 시기다. 단독건물에 스타벅스, 파파이스 치킨, 버거킹, 더치브로스커피, 잭인 더 박스, 타코벨, 치폴레, 맥도날드, 칙필레 등의 패스트푸드 프랜차이즈가 있을 경우 남가주에서 수익률 3% 후반에서 4% 초반대에, 타주에서는 4% 후반에서 6% 초반대에 찾을 수 있다. 주유소가 없는 C- 스토어와 앞으로 전기차 충전소로의 전환에 대한 변화에 잘 대응해서 살아남을 수 있는 테넌트를 선택해야 하는 숙제가 남아 있다. 투자용 상가부동산 구매의 핵심은 첫째로 테넌트와의 리스계약서를 잘 검토하는 것과 테넌트 또는 개런터의 재정상태 확인, 융자 관련 감정, 환경검사 문제 해결과 구입 후에 건물 관리에 대한 플랜에 성공비결이 있다. 리스계약서에서 NNN 계약 내용 중에서 보유세가 올랐을 때 대한 제한 등 오너에 추가로 지불해야 하는 불리한 조항이 있는지 잘 검토해야 한다. 상가관리 서비스를 제공해 주는 부동산 회사들이 있어서 어렵지 않게 매니지먼트를 해결할 수 있고, 융자받는 과정에서 환경검사 결과에 큰 문제점만 없어야 성공적인 구매로 이어진다. ▶문의: (213)626-9790 해리 정 / 드림부동산 부사장부동산 투자 투자부동산 전략 투자용 상가부동산 투자용 부동산 바이어 마켓

[부동산 투자] 제주도 신화빌라스

청정 제주의 자연과 함께 도심에서의 편리함을 누리며 살 수 있는 제주도 서귀포 소재 빌라가 있다. ‘제주도 신화빌라스’는 총면적 120만평의 최고급 리조트인 제주 신화 월드 안에 있다. 이번에 분양 중인 4층짜리 빌라와 함께 듀플렉스와 단독주택 등 최고급 거주지 등이 포함되어 있다. 현재 고급 주거시설인 신화빌라스가 미주 한인들을 대상으로 특별 분양되고 있다. 먼저 신화 월드 안에서 가장 작은 규모의 46평형의 빌라는 침실 3개와 2개의 화장실로 구성되어 있는데 특별히 같은 평수의 일반 아파트들보다 전용 실내 면적이 월등히 넓고 3개의 넓직한 발코니들이 집 주위를 둘러싸고 있어 하이 소사이어티를 위한 주거시설로 부족함이 없다. 그리고 신화 빌라 구입시 침대, 소파, TV, 와인쿨러 등 가구 및 가전제품 일체가 모두 포함이며 심지어 수건과 베개를 비롯한 모든 생활용품이 준비되어 있어 말 그대로 몸만 가면 꿈꾸던 제주살이를 시작할 수 있게 된다. 신화빌라스의 위치는 서귀포 바닷가까지 10분 거리로 동북아 교육의 허브인 제주 영어교육 도시가 5분 거리에 인접해 있고 국제학교 통학 버스가 신화빌라스로 매일 운행한다. 제주 국제학교는 2022년 현재 4개교에 6000명의 학생이 재학하고 있다. 수업 중인 국제학교 4개교 외에 국제 대학교가 포함된 모두 3개의 국제학교가 추가 개교 예정이어서 가까운 시일에 3000명의 학생이 재학 가능한 3개의 국제학교가 개설될 예정이다. 신화빌라스를 분양받을 경우 임대수요가 확실히 보장되는 데 46평에 7억 5000만원에서 8억 5000만원정도의 전세가 가능하다. 한편 제주도의 렌트는 월세 방식이 아닌 1년 치를 선불로 지불하는 연세 방식으로 1년 단기 임대료로 5000만원 정도의 수익을 기대할 수 있다. 분양가는 한화로 10억원부터이며 최근 달러가치가 급등함에 따라 현재 달러가치로는 68만~75만 달러 선에서 구입할 수 있다. 특히 후분양 물건이기에 담보대출도 가능하며 계약 완료 시 소유권 이전이 바로 가능하다. 또한 건축물 용도가 콘도이기 때문에 한국에서 이미 부동산을 소유한 경우에도 양도 소득세나 보유세 등에서 불이익을 당하지 않는다. 그러므로 신화빌라스는 제주살이는 물론 투자처로도 안성맞춤인데, 시세를 감안해 볼때 분양과 동시에 1억~2억원의 프리미엄을 누릴 수 있으며 이후 환율이 안정되면 100만 달러의 콘도를 보유하게 되는 것이다. 그리고 100만평이 넘는 대지 위에 한국 토종 애니메이션으로 세계관이 곳곳에 심어진 정통테마파크인 신화 테마파크와 파도풀, 유수풀을 포함한 18개의 풀과 슬라이드, 6개의 식음 매장, 찜질방까지 갖춘 제주 최대의 리조트다. 그리고 4성급 이상인 메리어트 호텔, 신화호텔, 랜딩 호텔과 신세계 사이먼 프리미엄 아울렛, 카지노까지 즐길 수 있다. 신화빌라스를 분양받을 경우 리조트내의 고급시설을 이용할 수 있고 테마파크와 워터파크를 무료로 이용할 수 있으며 첫 3년간 게스트를 위해 매년 30매씩의 신화 테마파크와 워터 파크의 입장권이 제공된다. 또한 매년 호텔 30일 무료 숙박권이 지급되며 직영 식당에서도 할인이 가능하다. ▶문의: (818)497-8949 미셸 원 / BEE 부동산 부사장부동산 투자 제주도 투자부동산 제주 국제학교 국제학교 4개교 국제학교 통학

[부동산 투자] 투자부동산의 세금 문제

주택은 물론이고 아파트나 상가와 같은 상업용 건물들도 지난해에 이어 올해에도 가격이 계속 상승하고 있다. 그래서인지 투자자들의 발걸음이 빨라지고 찾는 사람이 많아 매물 부족 현상을 보인다. 수익이 나오는 부동산에 성공적으로 투자하여 부를 일군 분들이 주위에 많다. 그러나 2년 이상 거주한 후에 매매하면 50만 달러까지 세금이 면제되는 주거용의 주택과는 달리 부동산을 매각한 후에 이익이 발생했을 경우, 셀러는 그 매매 차익에 따른 양도 소득세를 국세청(IRS)에 내야 한다. 이때 자칫 이익의 많은 부분을 세금으로 내게 되는 경우도 생긴다. 예를 들어 10년 전에 100만 달러에 아파트를 샀는데그동안 가격이 많이 올라 최근에 150만 달러에 팔았다면 우선 인상된 50만 달러에 대한 양도소득세를 내야 하고, 셀러는 매년 세금보고시에 아파트를 소유하고 있던 10년 동안 세금혜택을 보기 위하여 감가상각을 했을 것이다. 예를 들어 매년 1만 달러씩 감가상각했다면그동안의 감가상각으로 세금혜택을 누린 부분에 대해 납부해야하는 세금에 해당하는 10만 달러를 합해 소득으로 간주한 60만 달러에 대한 양도소득세를 납부해야 한다. 이때 합법적으로 세금 납부를 미룰 수 있는 방법이 있는데 이것이 1031 교환이다. 즉 1031 교환은 부동산을 매각한 후에 세금 걱정 없이 판매대금 전부를 재투자하여 큰 폭으로 재산을 증식시킬 수 있는 좋은 방법이 된다. 1031 교환은 연방 세법 중의 하나로 부동산 경기를 활성화하기 위한 방편으로 1920년대 미국을 휩쓴 대공황 때 경기부양을 위하여, 정부 차원에서 개인의 투자장려를 위해 시작되었다. 그리고 오랜 기간에 걸쳐 시정되어 1998년에 드디어 완성된 것으로 순수하게 투자를 목적으로 한 토지 혹은 임대 수입이 생기는 수익성 부동산이나 생산공장을 포함한 사업목적으로 사용되는 대부분의 상업용 부동산이 이 법의 혜택을 볼 수 있게 되었다. 이렇게 1031 교환은 지역의 제한도 없으며, 하나를 팔아서 여러 개를 사도 되고 그 반대로 작은 투자용 부동산을 두 개, 세 개 가지고 있는 투자자가 그것들을 팔아 규모가 큰 대형 투자도 가능하다. 또한 부동산 교환이기는 하나 꼭 쌍방간의 거래일 필요도 없다. 한편 1031 교환을 성사시키기 위해 IRS가 요구하는 조건은 새로 사는 부동산의 가치(가격)가 소유하고 있는 부동산보다 최소 같거나 높아야 하며 비용을 제외하고 남은 매각 대금 모두 사려는 부동산에 사용돼야 한다. 또 부동산을 판 후 45일 안에 새로 살 부동산을 정해야 하고 그 후 135일 안에 에스크로를 끝내야 한다. 실제로 소유 부동산을 팔려고 할 때부터 매입도 함께 시도하는 것이니 보통 300일 이상의 여유를 가지고 1031 교환을 추진하게 되는 것이다. 1031 교환 시에는QI(Qualified Intermediary)로 불리는 신뢰할 수 있는 회사가 제삼자의 역활을 하게 되며 건물 매각 후의 대금은 QI의 계좌에 보관되었다가 새로운 투자부동산을 사게 될 때 대금을 지불하게 된다. 이때 투자용 부동산의 정의는 상가아파트 오피스 빌딩 공장 창고 대지를 포함한 모든 상업용 부동산과 함께 부동산 소유주의 주거용이 아닌 즉 임대 소득을 기대할 수 있는 작은 콘도나 주택 등 주거용 부동산들도 이에 포함된다. 그리고 최근 여러 명이 자금을 모아 크고 좋은 부동산을 TIC(Tenancy-In-Common)라는소유권 형태로사는 경우가 점차 늘고 있다. ▶문의: (213)505-5594 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 투자 투자부동산 세금 주거용 부동산들 투자용 부동산 부동산 교환