[부동산 투자] 투자부동산의 관리

부동산 관리로 수익 상승 도모해야
전문 관리 회사에 위탁도 좋은 옵션

현재 불경기를 예견하는 전문가들이 많다. 거기에 더해 계속 큰 폭으로 올라가는 이자율 때문에 요즘은 부동산을 매매하기보다는 앞일을 관망하는 투자자들이 많다. 좋은 매물을 저렴한 가격에 구매하는 것이 투자의 기본이지만, 부동산 투자의 또 다른 매력은 관리에 따라 수익을 끌어올릴 수도 있다는 것이다. 아파트 같은 다세대 건물이나 상업용 부동산의 경우, 구매한 다음의 관리도 중요하다. 관리에도 예산이 필요하므로 투자부동산을 구매할 때는 다달이 들어오는 렌트 수입으로 융자에 대한 월 페이먼트, 구매가격의 1.25%에 해당하는 재산세와 유틸리티, 그리고 건물의 수리비나 예기치 못한 공실률 등을 미리 생각해야 한다. 보통 아파트를 소유하면 월 렌트비 20% 정도의 여유자금이 있어야 하므로 관리에 필요한 자금을 유지하기 위해서는 다운페이먼트를 충분히 하는 것이 좋다.  
 
유닛의 수가 적은 소형 아파트의 경우에는 주인이 직접 건물을 관리하기도 한다. 이때는 주인이 건물을 수리할 수 있는 기술이 있고, 집을 가꾸는 것을 좋아하며, 특별한 일이 없는 은퇴한 오너라면 문제가 없다. 하지만 건물주가 다른 일을 하고 있거나 세입자와 접촉을 싫어하는 경우에는 경비가 발생하더라도 전문 관리 회사에 맡겨 부담을 줄이는 것도 좋다. 부동산을 소유주가 직접 관리하거나 아니면 전문가를 고용하는 경우이거나 주된 업무인 렌트 수금과 부동산 광고 등의 일상적인 임대관리 업무를 순조롭게 관리하는 것이 가장 중요하다.  
 
그러나 부동산을 잘 보수 및 유지하고 테넌트와 계속 원만히 지내기가 쉽지만은 않은 일이다. 그러므로 부동산 소유주는 매달 일정한 비용을 부동산 관리 회사에 지불하는 대신, 복잡하고 골치 아플 수도 있는 업무들을 부동산 관리 회사에 위탁하는 이점이 있다. 경험이 많은 확실한 부동산 관리회사들은 이미 임대 시장에 대한 다양한 정보와 이해를 갖고 있다. 그러니 건물 수리, 테넌트 선별, 렌트 수납, 그리고 아파트의 잔디나 도로, 기물, 공공시설 등을 유지 보수하는 일을 하는 동시에 공정한 주택관리 규정 등 검증된 방침과 업무 방식을 갖고 전문적인 부동산 관리를 하는 회사를 찾아야 한다. 그러면 전문가에게 모든 임대 관련 업무를 맡기고 본인이 부동산 관리에 소비하는 시간을 크게 줄일 수 있다. 특히 개인 투자자는 부동산 관리에 대한 전문 노하우가 부족할 수 있어 비용을 부담하더라도 부동산 관리회사에 위탁하는 것이 바람직하다.    
 
이때 부동산 관리회사의 수익은 수수료인데, 부동산 주인이 받는 렌트의 5~15% 정도 수준으로 큰 차이가 있다. 그러나 관리비용은 법으로 정해진 것이 아니므로 당사자와의 합의해 조정이 가능하다. 부동산 관리는 전문 회사를 선정해도 되고 건물을 사게 도와준 에이전트한테 부탁해도 되지만, 적합한 부동산 관리회사를 선택하기 위해서는 부동산 관리회사가 제출하는 제안서를 면밀히 검토하는 것이 필요하다. 이 제안서에는 부동산의 운영플랜, 구체적인 관리 일정, 대규모 수리가 필요할 때의 계획이나, 목표수익, 비용절감 계획, 공실률에 대한 효율적인 처리방안 등이 포함되어 있어야 한다.
 

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미셸 원 / BEE부동산 부사장