[세법 상식] 투자부동산 절세법

임대 손실 상황 따라 절세 방법 달라
2만5천불까지 추가 비용 처리 가능

4년 전부터 투자 부동산을 구입해 임대사업을 시작했습니다. 그사이 임대 수입보다 손실이 컸는데, 임대손실도 상황에 따라 절세를 극대화할 수 있는 방법이 있다고 들었습니다.    

 
 
 

임대 소득 및 손실과 관련한 투자부동산 절세 방법에 대해 알려드리겠습니다. 임대 소득에 대한 절세는 결국 비용처리를 많이 해서 투자 부동산의 임대소득을 줄이는 방법을 찾는 것이라 할 수 있습니다. 이는 부동산 취득 때  발생하는 비용처리부터 감가상각 비용을 최대한 활용하는 방법, 투자부동산에 들어가는 지출을 자산화하기보다 되도록 당해 비용 처리하는 방안 등이 있습니다.  

 
최근에는 임대 사업을 하면서 임대 수익이 아닌 손실이 발생하는 경우도 적지 않습니다. 같은 임대 손실이라도 상황에 따라서  사용할 수 있는 절세 방안이 달라질 수 있습니다. 임대 손실은 수동적 손실(Passive Loss)이라고 하며, 이와 같은 수동적 손실은 수동적 수익(Passive Income)까지만 공제할 수 있습니다.  
 
따라서 수동적 수익을 넘어서는 손실은 그해 비용으로 인정받지 못하고 미래에 이익이 발생하는 시점까지 이월해서 그때 발생하는 이익을 차감하는 데에 쓸 수 있습니다. 즉 임대 손실을 당해에 100% 다 쓰지 못하는 경우가 일반적입니다. 그러나 4가지 예외 상황이 있습니다.  
 

첫 번째 해당 부동산을 매각할 때 예외가 발생합니다. 해당 자산을 매각할 때 지금까지 이월되고 누적된 수동적 손실은 부동산 매각에 따른 이익을 차감하는데 쓸 수 있습니다. 이외 남는 수동적 손실 금액이 있다면 그해에 발생한 다른 일반 소득(급여, 이자, 배당 소득 등)을 차감하는 데에도 쓸 수 있습니다.
 
두 번째 예외 상황은 본인이 ‘적극적인 참여자(Active Participant)’로 규정될 경우입니다. 이 같은 경우는 임대 손실이 난 해에 추가로 2만5000달러까지 손실을 인정해줍니다. 즉, 내가 이 부동산의 투자와 관리에 액티브하게 참여하는 경우 수동적 수익 금액을 넘어 추가로 2만5000달러까지의 비용을 당해 본인의 일반소득을 줄이는 데 쓸 수 있습니다.
 
부동산 투자와 관리에 액티브하게 참여하는 경우에 대해 세법은 다음과 같이 정의합니다. ▶세입자 선정 참여 ▶임대계약조건 결정 참여 ▶부동산 관리 비용 집행 결정에 참여 등을 액티브한 참여 조건을 충족한다고 봅니다. 주의할 점은 본인의 그해 AGI 인컴이 10만 달러가 넘어가면 추가할 수 있는 임대 손실이 2만5000달러에서 점차 줄어들고 AGI가 15만 달러가 되면 추가 손실 처리는 0가 된다는 것입니다.
 
세 번째 예외 상황은 부동산 전문가가 되는 것입니다.
 
부동산 전문가로서 부동산 투자와 관리에 액티브하게 주도적으로 참여할 때 제약 없이 당해 연도에 발생하는 전체 손실 금액을 비용으로 처리할 수 있습니다. 다시 말하면 수동적 손실을 수동적 수익까지만 공제한다거나 또는 최대 2만5000달러까지 추가 비용을 공제하고 나머지는 다음 해로 이월하는 것이 아니라 손실이 발생한 당해에 모두 비용으로 처리 수 있다는 말입니다.
 
네 번째 예외 상황은 부동산 투자를 법인을 통해 진행하는 방법입니다. 이 경우에는 수동적 손실을 제약 없이 일반 소득(이자와 배당소득은 제외)에 대해서도 공제할 수 있습니다. 법인 형태는 Closely Held C Corporation의 형태로 진행해야 되며, 이중과세의 단점도 있다는 것이 고려될 사항입니다.  
 
▶문의: [phone]

윤주호 / CPA