[부동산 투자] 1031 전략과 투자부동산

에스크로 기간 지키는 바이어 선호
테넌트와 리스계약 검토 구매 핵심

투자용 부동산 시장은 세금유예를 위한 1031 교환을 목표로 한 바이어들이 투자용 부동산 시장을 계속해서 주도하고 있다.  
 
1031교환을 위한 부동산 판매와 구입은 시간적 제한이 있기 때문에 새로 구입해야 하는 투자매물을 빨리 결정해야 한다.  
 
이자율이 빠르게 올라가는 상황에서 투자율 5%의 매물로 손해를 보면서 쉽게 결정을 내리지 못하는 경우가 많이 있다.  
 
팔고 있는 매물의 에스크로가 끝나지 않았을 때 옮겨 가려고 하는 매물에 대한 오퍼가 약해서 그나마 몇 안 되는 좋은 매물에 대한 오퍼 경쟁에서 밀리기 일쑤다.  
 

내 오퍼가 셀러 쪽에게 매력적이게 보이는 때는 적어도 내가 팔고 있는 건물에 대한 바이어의 컨틴전시가 모두 제거되는 시점부터다.  
 
바이어 마켓으로 돌아섰다고 하지만 아직도 맥도날드, 칙필레, 레이징케인 등 꾸준히 인기가 높은 NNN 매물은 구입의향서를 셀러에게 보내는 시점을 맞추어야 한다는 점을 명심해야 한다.  
 
즉 1031교환을 통해서 넘어가는 좋은 매물을 잡기 위해서는 융자은행으로부터 레터를 받아두고 팔려고 하는 건물 에스크로가 클로징 되었거나, 최소 2주 정도 남겨둔 상태여야 셀러쪽에서 고려하고 기회가 생긴다는 것을 잘 이해해야 한다.  
 
따라서 1031교환을 하려고 결정하면 팔 매물을 마켓에 내놓고 바이어를 결정하되 컨틴전시가 빨리 제거가 되고, 보다 긴 에스크로 기간을 맞춰 줄 수 있는 바이어를 선호한다.  
 
300만 달러에서 900만 달러 가격대의 지역 리테일 상가의 주요 테넌트는 치과, 네일, 미용실, 스마트폰가게, 리커스토어, 편의점, 피자, 도넛 가게, 담배 가게, 코인라운드리, 마사지 가게가 많다.  
 
공실이 생기고 렌트가 내려가면 그만큼 프라퍼티 가치는 떨어지기 때문에 테넌트들의 리스 기간이 짧거나 공실이 적어야 하는데 앞으로 리테일 시장이 어떻게 변화할지를 잘 고려해야 하는 시기다.  
 
단독건물에 스타벅스, 파파이스 치킨, 버거킹, 더치브로스커피, 잭인 더 박스, 타코벨, 치폴레, 맥도날드, 칙필레 등의 패스트푸드 프랜차이즈가 있을 경우 남가주에서 수익률 3% 후반에서 4% 초반대에, 타주에서는 4% 후반에서 6% 초반대에 찾을 수 있다. 주유소가 없는 C- 스토어와 앞으로 전기차 충전소로의 전환에 대한 변화에 잘 대응해서 살아남을 수 있는 테넌트를 선택해야 하는 숙제가 남아 있다.
 
투자용 상가부동산 구매의 핵심은 첫째로 테넌트와의 리스계약서를 잘 검토하는 것과  테넌트 또는 개런터의 재정상태 확인, 융자 관련 감정, 환경검사 문제 해결과 구입 후에 건물 관리에 대한 플랜에 성공비결이 있다.  
 
리스계약서에서 NNN 계약 내용 중에서 보유세가 올랐을 때 대한 제한 등 오너에 추가로 지불해야 하는 불리한 조항이 있는지 잘 검토해야 한다.  
 
상가관리 서비스를 제공해 주는 부동산 회사들이 있어서 어렵지 않게 매니지먼트를 해결할 수 있고, 융자받는 과정에서 환경검사 결과에 큰 문제점만 없어야 성공적인 구매로 이어진다.  
 
▶문의: [phone]

해리 정 / 드림부동산 부사장