[부동산 투자] 투자부동산의 세금 문제

2년 이상 거주 50만불까지 소득세 면세
1031 교환 활용 합법적 납부 연기 가능해

 주택은 물론이고 아파트나 상가와 같은 상업용 건물들도 지난해에 이어 올해에도 가격이 계속 상승하고 있다. 그래서인지 투자자들의 발걸음이 빨라지고 찾는 사람이 많아 매물 부족 현상을 보인다. 수익이 나오는 부동산에 성공적으로 투자하여 부를 일군 분들이 주위에 많다.
 
그러나 2년 이상 거주한 후에 매매하면 50만 달러까지 세금이 면제되는 주거용의 주택과는 달리 부동산을 매각한 후에 이익이 발생했을 경우, 셀러는 그 매매 차익에 따른 양도 소득세를 국세청(IRS)에 내야 한다. 이때 자칫 이익의 많은 부분을 세금으로 내게 되는 경우도 생긴다.
 
예를 들어 10년 전에 100만 달러에 아파트를 샀는데그동안 가격이 많이 올라 최근에 150만 달러에 팔았다면 우선 인상된 50만 달러에 대한 양도소득세를 내야 하고, 셀러는 매년 세금보고시에 아파트를 소유하고 있던 10년 동안 세금혜택을 보기 위하여 감가상각을 했을 것이다. 예를 들어 매년 1만 달러씩 감가상각했다면그동안의 감가상각으로 세금혜택을 누린 부분에 대해 납부해야하는 세금에 해당하는 10만 달러를 합해 소득으로 간주한 60만 달러에 대한 양도소득세를 납부해야 한다.  
 
이때 합법적으로 세금 납부를 미룰 수 있는 방법이 있는데 이것이 1031 교환이다. 즉 1031 교환은 부동산을 매각한 후에 세금 걱정 없이 판매대금 전부를 재투자하여 큰 폭으로 재산을 증식시킬 수 있는 좋은 방법이 된다. 1031 교환은 연방 세법 중의 하나로 부동산 경기를 활성화하기 위한 방편으로 1920년대 미국을 휩쓴 대공황 때 경기부양을 위하여, 정부 차원에서 개인의 투자장려를 위해 시작되었다. 그리고 오랜 기간에 걸쳐 시정되어 1998년에 드디어 완성된 것으로 순수하게 투자를 목적으로 한 토지 혹은 임대 수입이 생기는 수익성 부동산이나 생산공장을 포함한 사업목적으로 사용되는 대부분의 상업용 부동산이 이 법의 혜택을 볼 수 있게 되었다.  
 

이렇게 1031 교환은 지역의 제한도 없으며, 하나를 팔아서 여러 개를 사도 되고 그 반대로 작은 투자용 부동산을 두 개, 세 개 가지고 있는 투자자가 그것들을 팔아 규모가 큰 대형 투자도 가능하다. 또한 부동산 교환이기는 하나 꼭 쌍방간의 거래일 필요도 없다.  
 
한편 1031 교환을 성사시키기 위해 IRS가 요구하는 조건은 새로 사는 부동산의 가치(가격)가 소유하고 있는 부동산보다 최소 같거나 높아야 하며 비용을 제외하고 남은 매각 대금 모두 사려는 부동산에 사용돼야 한다. 또 부동산을 판 후 45일 안에 새로 살 부동산을 정해야 하고 그 후 135일 안에 에스크로를 끝내야 한다. 실제로 소유 부동산을 팔려고 할 때부터 매입도 함께 시도하는 것이니 보통 300일 이상의 여유를 가지고 1031 교환을 추진하게 되는 것이다.  
 
1031 교환 시에는QI(Qualified Intermediary)로 불리는 신뢰할 수 있는 회사가 제삼자의 역활을 하게 되며 건물 매각 후의 대금은 QI의 계좌에 보관되었다가 새로운 투자부동산을 사게 될 때 대금을 지불하게 된다.  
 
이때 투자용 부동산의 정의는 상가아파트 오피스 빌딩 공장 창고 대지를 포함한 모든 상업용 부동산과 함께 부동산 소유주의 주거용이 아닌 즉 임대 소득을 기대할 수 있는 작은 콘도나 주택 등 주거용 부동산들도 이에 포함된다.  그리고 최근 여러 명이 자금을 모아 크고 좋은 부동산을 TIC(Tenancy-In-Common)라는소유권 형태로사는 경우가 점차 늘고 있다.  
 
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미셸 원 / BEE부동산 부사장