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디폴트<채무불이행> 사상 최대 수준, 오피스 빌딩 비상

오피스 빌딩에서 대출 디폴트(채무불이행)가 사상 최대 수준에 이르면서 상업용 부동산 업계는 물론 대출을 진행한 금융 업계가 초긴장하고 있다.     지난 1일 월스트리트저널(WSJ)은 모건스탠리 캐피털 인터내셔널(MSCI)의 발표를 인용해 380억 달러 이상의 오피스 빌딩이 채무불이행, 압류, 재정난 위기에 놓여 있다고 보도했다. 금융 위기의 여파가 미쳤던 2012년 4분기 이후 12년 만에 최고치다.     오피스 빌딩 소유주들은 높은 이자율과 오피스 수요 감소로 대출금 상환에 어려움을 겪으면서 대출 연체가 가파르게 늘어나고 있다.     무디스에 따르면 최근 2021년까지 상업용 모기지담보증권으로 전환된 사무실 대출의 90% 이상이 만기일에 상환됐는데 지난해에는 35%로 뚝 떨어졌다. 이는 2007년 이후 가장 낮은 수치다.     팬데믹 이후에도 재택근무가 일반화되면서 사무실 수요가 이전보다 급감한 데다가 고금리 장기화로 이자 부담이 많이 늘어난 게 주된 요인으로 작용했다.   과거 낮은 수준의 고정금리로 돈을 빌린 건물주들 역시 대출 만기가 다가오면서 훨씬 비싼 이자로 돈을 빌려야 하는 어려움에 직면하고 있는 상황이다. 재정난의 위기다. 문제는 신규 오피스 수요도 매우 낮다는 점이다.   무디스 애널리틱스는 올해 초 지난해 4분기 기준 주요 도시 사무실 공실률이 19.6%였다고 전했다. 이는 전년 동기 18.8%보다 오른 것으로, 1986년과 1991년의 이전 최고 기록 19.3%도 넘는 수치다. 무디스가 관련 통계를 집계한 1979년 이후 44년 만에 가장 높다.   더욱이 경기 하강으로 비용 절감을 해야 하는 기업들이 직원 1인당 사용 공간을 줄이기 시작한 것도 오피스 시장에는 악재다. 코로나19 유행은 직원들의 재택근무를 확산시키면서 직원 1인당 필요 공간을 더 줄였다.   오피스 공실률이 높고 신규 수요 약세 등 오피스 임대 시장이 악화하면서 신규 임대차 계약을 하려는 임차인들이 건물주의 재무 상태를 면밀히 살피고 있다.   빌딩 소유주가 채권자로부터 부동산을 압류당할 가능성이 없는지, 약속한 편의시설을 추가할 자금을 확보하고 있는지 등을 확인하기 위해서다.     세입자들이 민감한 반응을 보이고 있는 것은 향후 12개월 동안 사무실 대출 180억 달러 만기가 도래하기 때문이다. 이는 2023년 규모의 두 배 이상이다.     무디스는 대출의 73%가 부동산 수익 감소, 높은 부채, 공실률 등의 문제로 재융자가 어려울 것으로 예측하고 있다.   이은영 기자채무불이행 오피스 오피스 빌딩 오피스 수요 신규 오피스

2024-05-02

[기고] 미국의 채무불이행 사태 현실이 될까?

째깍째깍. 의회의 부채한도 인상이 없으면 6월 1일(X-date)엔 재무부의 현금이 고갈된다. 재무부는 보유현금 유지를 위해 정부 기관들에 6월 전 지급할 경비의 지급 날짜 연기 가능성을 확인하고 있다. 갑자기 세수가 증가하지 않는 한 미국은 파산 직전이다.   연방 부채는 이미 지난 1월 한도에 도달했다. 의회는 세계 2차 대전 후로 매년 큰 소동 없이 부채한도를 인상해왔다. 그런데 2011년 오바마 정부 때 공화당이 관례를 깨고 티파티 의원들을 주축으로 부채한도 인상과 지출 삭감을 연계해 협상을 요구했다.     부채한도 인상은 꼭 처리해야 하는 긴박한 사안이라 요구 사항 관철 및 양보를 얻어내는 좋은 기회로 여긴 것이다. 다행히 채무불이행(디폴트) 사태는 면했지만 신용 강등으로 인한 이자 손실이 10억 달러에 달했다.     그 당시 부통령이었던 바이든 대통령과 민주당은 쓰라린 경험 탓에 “재정 적자 문제는 따로 협상하고 부채한도 먼저 인상하자”고 주장하고 있다.   국가 부채는 부족한 세수가 원인이다. 그리고 정부는 국채를 발행해 재정 적자 문제를 해결한다. 채무 한도는 의회가 정하는 것으로 정부가 빌릴 수 있는 최대 금액이다. 19세기 파나마 운하 건설과 같이 특정 목적을 위해 발행한 국채도 있지만, 보통 전쟁, 불황, 팬데믹과 같은 위기에 대량 발행한다.     부채한도 역사는 1917년 세계 1차 대전 당시 예측할 수 없는 전비 조달 문제로 시작됐다. 당시 국채와 만기 채무증서를 발행했지만 역부족이라 재차 발행해야 했다. 이때 차입 한도를 정해 재무장관에게 재량권을 줬다. 그 후 1939년 세계 2차 대전 발발 직전, 발행 가능한 국채 종류를 통제하는 대신 전체 채무액을 제한하는 지금의 시스템으로 바뀌었다.   미국 역사상 연방정부가 흑자를 기록한 것은 1935년 딱 한 번뿐이다. 지난 50년 동안 평균 적자는 GDP의 3.5%이었고, 향후 10년은 6.1%로 적자폭이 더 증가할 것으로 예상한다.     1960년 이래 78번의 부채한도 인상이 있었다. 이 중 공화당 정부는 49번이었고 29번은 민주당 정부였다. 트럼프 정부 때는 7조 8000억 달러, 바이든 정부 출범 후로는 3조 7000억 달러 인상됐다.     4월 말 공화당 하원 주도로 ‘제한, 절약, 성장하는 법(Limit, Save, Grow Act)’이 통과됐다. 법은 2024년 지출을 2022년 수준으로 동결(제한), 교육, 과학과 우주 연구, 교통 인프라, 국세청 디지털화, 청정에너지, 저소득층 보조 등 국방비를 제외한 국내 정책의 지원액을 대폭 삭감(절약), 연방 지원 프로그램 수혜자의 근로 의무로 인한 고용 증가(성장), 등을 담고 있다.     바이든 정부와 공화당 하원의원들간의 협상은 계속 난항이다. 정부는 2024년 지출을 2023년 선으로 동결할 것을 제안했지만 공화당은 거부했다.   또 다른 쟁점은 연방 저소득층 지원 프로그램 수혜자의 근로 조건이다. 식량 보조 프로그램(SNAP), 부양가족이 있는 빈곤 가정 지원 프로그램(TANF), 메디케이드를 받는 특정 성인 수혜자는 일자리를 증명해야 한다.     정부의 디폴트는 많은 부정적 결과를 수반할 것이다. 경제 불황 외에도 주식시장 폭락, 달러 가치 하락, 국가 신용등급 하락, 이자 부담 증가, 사회복지 제도의 균열, 그리고 연방 직원과 은퇴 군인의 임금과 연금 수령 중지 등 충격이 넓고 깊다.       우선 디폴트를 피하고 적자 논의를 하는 것이 맞다. 바이든 정부와 공화당은 무조건 협의를 이끌어 내야 한다.     협상이 지지부진하자 피치 등 신용평가 기관은 미국의 신용등급을 ‘부정적 예의 주시’로 표시했다. 만약 미국이 디폴트로 경제적 파국에 빠진다면 정부와 공화당 중 어느 쪽 책임이 더 클까? 국민은 답을 안다.    정레지나기고 미국 채무불이행 부채한도 인상 부채한도 역사 역사상 연방정부

2023-05-26

[FOCUS] 주택 구입비 22% 상승, 실업률 2배 급증

  연방정부 채무불이행(디폴트)이 백악관과 공화당의 힘겨루기를 넘어서 현실이 될 가능성이 점차 커지면서 그 파급력에 대한 우려도 커지고 있다.   재닛 옐런 재무부 장관이 연방정부의 보유현금이 바닥나는 날짜로 특정한 ‘X-데이트’가 6월 1일은 앞당겨진 상황에서 현재 부채한도인 31조4000억 달러가 상향되지 않으면 사회보장제도와 건강보험 운영, 공무원과 군인의 월급 등이 지급되지 않을 수 있다.   부동산 정보회사 질로우는 디폴트 발생 시 30년 고정금리 주택담보대출 금리의 급상승으로 주택 구입 비용이 22% 늘어날 것으로 추산했다. 이렇게 되면 오는 7월 이후 1년 반 동안 매매될 것으로 예상하는 주택 600만 채 가운데 12%가 사라지게 된다.     실업률도 현재 3.4%에서 8.3% 치솟을 것으로 예측됐다.   옐런 장관이 부채 한도가 늘지 못하면 경제적 재앙이 될 것이라고 경고한 것처럼 월가 전문가들도 이미 취약해진 경제를 자해적인 경기 침체로 몰아넣을 것이라고 우려했다. 글로벌 전략 컨설팅회사 EY파르테온의 그레고리 다코 수석 이코노미스트는 폭스뉴스와 인터뷰에서 “재무부의 지출 삭감과 심각한 금융시장 불안, 민간 부문 신뢰 타격 타격이 결합하면 실질 국내총생산(GDP) 타격은 약 4.5%에 달할 것”이라고 추산했다.   로이드 오스틴 국방부 장관은 11일 2024 회계연도 예산 심사를 위한 상원 세출위원회 국방소위에서 디폴트가 중국에만 이익이라고 지적했다. 오스틴 장관은 “디폴트 사태로 인해 중국이 흠집 내고자 하는 미국의 명성에 실질적 위험이 발생할 수 있다”고 경고했다. 오스틴 장관은 “이는 현실적으로 예측 가능성을 가지고 병사들에게 급여를 지급할 수 없다는 의미”라며 “이는 우리 군과 민간인의 수입에 실질적 영향을 미칠 것”이라고 말했다. 이어 “이는 중국을 비롯해 모두가 악용할 수 있는 부분”이라고 덧붙였다.   마크 밀리 합참의장도 “중국은 현재도 우리를 공개적으로 쇠퇴하는 열강으로 묘사한다”며 “채무 불이행은 이 같은 생각을 강화하고 미국의 위험만 키울 것”이라고 말했다.   국제통화기금(IMF)도 이번 사태가 세계 경제에 미칠 심각한 영향을 경고했다. 줄리 코잭 IMF 대변인은 11일 브리핑에서 “만약 미국이 디폴트에 빠진다면 차입비용 증가 가능성을 포함해 미국뿐 아니라 글로벌 경제에 매우 심각한 영향을 줄 것이라는 게 우리의 평가”라고 말했다. 그러면서 코잭 대변인은 “모든 당사자가 시급히 이 사안을 해결해야 한다”고 촉구했다. 그는 또 더 높은 금리 환경에 적응하는 과정에서 나타날 수 있는 지역 은행 등이 이번 사태로 새로운 취약성에 처할 것에 경계를 늦춰선 안 된다고도 조언했다.   시간이 부족한 것도 디폴트 위험성을 높이고 있다. 재무부가 설정한 디폴트 시기는 다음 달 1일이지만 실제로 협상 가능한 시간은 나흘밖에 되지 않을 수도 있다.   12일 정치전문매체 더힐에 따르면 상원은 메모리얼데이를 맞아 19∼29일 휴회에 들어간다. 하원도 29일이 시작되는 주에 휴회한다. 조 바이든 대통령은 19∼21일 주요 7개국(G7) 정상회의를 포함해 3개국 순방에 나선다. 이를 고려하면 조 바이든 대통령과 케빈 매카시 하원의장 간 담판 시간은 15∼18일이 전부다.   연방의회 예산국(CBO)도 12일 디폴트 위험이 있는 시기에 대한 예상 일정을 업데이트한 보고서를 발표하면서 디폴트 시한이 6월 첫 2주가 될 수 있다고 추정했다. 그 사이 디폴트를 일시적으로 막기 위해 1월부터 취하고 있는 특별 조치가 소진될 위험이 더 커졌다고 경고했다. CBO는 지난 2월까지만 해도 디폴트 시기를 7~9월로 추정했었다. 국세청도 지난주 중간 업데이트를 통해 과세 시즌이 종료되면서 6월 초 디폴트 위험이 더 커질 것이라고 경고했다. 연방정부 세수는 지난달 예상보다 적어 디폴트를 막는 데 사용할 자금이 줄어들었다.   다만 CBO는 재무부의 현금과 특별 조치가 6월 15일까지 정부에 시간을 벌어주면 추가 비상조치 등으로 최소한 7월 말까지 연방정부가 재정 운영을 유지할 것이라고 예상했다.   바이든 대통령은 조건 없는 부채한도 증액을 요구하는 반면, 연방하원의 다수당인 공화당은 민주당이 상당한 지출 삭감에 동의하지 않는 한 부채 한도를 올리지 않겠다는 입장을 고수하고 있다.     ━   “연방정부 채무 준수돼야”…수정헌법 14조 발동 거론     부채 한도 협상이 불발될 경우 연방정부의 채무불이행을 막기 위해 수정헌법 14조 발동까지 거론되고 있다.   수정헌법 14조는 ‘연방정부의 모든 채무는 준수돼야 한다’는 조항으로, 일부 헌법학자들은 대통령이 부채 한도를 상향하지 않고 계속해서 부채를 발행할 수 있는 권한을 부여한다고 해석하고 있다. 의회가 사태를 해결하지 못하면 행정부 수장인 대통령이 직접 나서 부채 한도를 올려 채무 불이행을 피할 수 있다는 논리다.   조 바이든 대통령은 의회가 부채한도를 올리지 않으면 이 조항을 발동하는 걸 고려하고 있다고 말했고 일부 민주당 의원도 이를 지지하고 있다.   뉴욕타임스도 지난 2일 백악관과 재무부, 법무부의 경제·법률 참모들이 최근 수개월간 수정 헌법 14조 발동 가능성을 놓고 격론을 벌였다고 보도했다. 하지만 바이든 행정부는 부채 한도는 의회가 풀어야 할 문제라는 입장을 고수하고 있다. 월스트리트저널에 따르면 재닛 옐런 재무장관은 11일 “그것(수정헌법 14조 발동)이 실행할 수 있는 전략인지 법적으로 의문”이라고 말했다.FOCUS 구입비 실업률 연방정부 채무불이행 디폴트 사태 고정금리 주택담보대출

2023-05-14

[뉴스 포커스] 대선 전초전 된 ‘부채상한선’ 논란

‘‘부채상한선(debt ceiling)’ 상향 문제를 두고 바이든 정부와 공화당의 줄다리기가 한창이다. 바이든 정부는 신속히 부채상한선을 올리지 않을 경우 미국이 ‘채무불이행(default)’ 선언까지 갈 수 있다며 공화당을 압박하고 있고, 공화당 측에선 부채 축소 방안을 제시해야 동의하겠다는 입장이다. 다급해진 바이든 대통령은 지난 9일 공화당의 케빈 매카시 하원의장을 만났지만 양측의 입장만 확인한 채 끝났다. 그나마 오늘(12일) 다시 만나 협의하기로 한 것이 성과라면 성과였다.     백악관 측이 협상 지연 시 바이든 대통령의 G-7 회담 불참 가능성까지 언급하며 엄포를 놓는 데는 이유가 있다. 부채상한선이 그야말로 목까지 찾기 때문이다. 현재 부채상한선은 31조4000억 달러 규모다. 지난 2021년 2조5000억 달러를 추가한 결과다. 그런데 계속된 재정적자로 상한선을 더 높이지 않을 경우 6월1일 채무불이행 선언이 불가피하다는 게 재닛 옐런 재무장관의 주장이다.   세계 최강국이라는 미국은 사실 최대 채무국이기도 하다. 미국의 부채 상황을 실시간으로 알려주는 ‘부채시계(USdebtclock.org)’에 따르면 2023년 5월11일 현재 미국의 부채액은 31조7400억 달러를 기록하고 있다. 국내총생산(GDP)의 134%나 되는 규모다. 이를 시민권자 숫자로 나누면 1인당 9만4800달러의 빚을 지고 있는 셈이라고 한다. 개인이 직접 갚는 것이 아니라 실감은 나지 않지만 미국인은 빚더미에 앉아 있는 것이다.       이란 분위기다 보니 ‘미국이 채무불이행을 선언하면 어떤 일이 벌어질까?’라는 분석도 쏟아진다. 당연히 국제적 망신에 미국은 대혼란에 빠진다. 신용평가기관 무디스는 채무불이행이 발표되면 당장 200만 명이 일자리를 잃고, 국내총생산(GDP)은 4%가 감소할 것이라는 분석을 내놨다. 국채 신용도 하락으로 금리부담도 커진다. 현재 AAA 급인 미국 국채 신용도가 한 단계 아래인 AA+로만 떨어져도 연간 750억 달러를 추가로 부담해야 한다는 것이다.     엄청난 사회적 혼란도 초래된다. 소셜 시큐리티 연금, 메디케어, 식료품 보조 등 각종 복지 혜택이 중단되고 연방 공무원은 임금을 받지 못하는 일이 벌어진다.       하지만 너무 걱정할 필요는 없다. ‘채무불이행’ 선언까지 갈 가능성은 0%에 가깝기 때문이다. 과거에도 몇 차례 비슷한 상황이 있었지만 대부분 막판 극적 합의로 위기를 넘겼다.     결국 합의로 귀결될 일에 이처럼 양측이 신경전을 벌이는 데는 이유가 있다. 민주·공화 양당의 기본 이념이 부딪히는 지점이기 때문이다. 민주당은 정부의 역할 확대를, 공화당은 작은 정부를  지향한다. 민주당이 집권하면 재정적자가 생기더라도 정부 지출을 늘리려 하고, 공화당 정부는 세금 적게 걷고 적게 쓰자는 입장이다.     연방하원을 장악한 공화당은 이미 지난 4월 ‘제한,절약,성장법(Limit, Save, Grow Act)’을 통과시킨 바 있다. 향후 10년간 4조8000억 달러 규모의 부채를 줄이겠다는 것이다. 한마디로 정부 지출을 줄인다는 것이다. 그리고 목표의 67%인 3조2000억 달러를 정부의 ‘재량지출(discretionary spending)’을 줄여 맞추겠다는 것이다. 여기에는 복지혜택과 그린에너지, 전기차 보조금 축소, 학자금 대출 탕감 폐지 등이 포함됐다. 대부분 바이든 정부가 역점을 두고 있는 내용이다. 재선 도전을 선언한 바이든 대통령 입장에서는 양보할 수 없는 요구인 셈이다.  그러다 보니 바이든 정부는 일단 부채상한선을 높여 급한 불 부터 끈 후 지출 문제는 다시 논의하자는 입장이다. 하지만 매카시 하원의장도 의장 당선 후 첫 정치력 시험무대인 만큼 쉽게 양보할 수는 없을 것으로 보인다. 과연 오늘 만남에서 양측이 어떤 것을 주고받을지 결과가 주목되는 이유다.     사족 한 가지. 미국처럼 강력한 대통령제에 역시 거대 정당 두 곳이 의회를 장악하고 있는 한국에서는 언제나 이런 협상과 타협의 정치를 볼 수 있을까.    김동필 / 논설실장뉴스 포커스 부채상한선 전초전 현재 부채상한선 공화당 정부 채무불이행 선언

2023-05-11

연방정부 '디폴트'〈채무불이행〉 고비 넘겼다

국가부채 한도 상향안을 상원에서 단순과반수 표결로 통과시킬 수 있도록 하는 절차법안이 연방상원에서도 승인됐다. 이로써 부채한도 상향안이 연방상·하원에서 무난히 통과될 것으로 예견돼 국가 채무불이행(디폴트) 사태를 막을 수 있게 됐다.     10일 뉴욕타임스(NYT)는 연방상원이 상원에서 단순 과반 찬성만으로 부채한도를 상향할 수 있게 하는 일회성의 한시적 절차법안을 표결에 부쳐 59대 35로 통과시켰다고 보도했다. 공화당 의원 10명이 민주당에 동조해 찬성표를 던진 것으로 알려졌다.    이는 지난 7일 이 절차법안을 연방하원이 통과시킨 데 이은 조치로, 이로써 부채한도 상향안 처리를 위한 장애물이 제거된 셈이다.    이후 조 바이든 대통령이 절차법안에 서명하면 곧바로 연방의회가 부채한도를 최대 2조5000억 달러까지 늘리는 법안에 대해 표결을 시도할 것으로 보인다.     앞서 재무부는 부채한도 문제를 해결하지 못할 경우 오는 15일 디폴트(채무불이행) 사태에 처할 수 있다고 경고한 바 있다.       이 문제를 해결하게 되면 민주당 지도부는 조 바이든 대통령의 주요 어젠다인 사회복지 법안 처리에 나설 것으로 보인다.    목표는 크리스마스 전 법안 처리지만 올해를 넘길 가능성도 배제할 수 없다.     10일 정치매체 더힐은 척 슈머(뉴욕) 민주당 연방상원 원내대표가 크리스마스 전 표결을 일정으로 제시했지만, 지방세(SALT) 소득공제 한도 증액 문제가 해결되지 않았고 조 맨친(민주·웨스트버지니아) 상원의원 등 몇몇 이탈표가 나올 가능성이 있다고 보도했다.     장은주 기자  chang.eunju@koreadailyny.com채무불이행 연방정부 연방정부 디폴트 국가 채무불이행 민주당 연방상원

2021-12-10

연방정부 채무불이행 ‘디폴트’ 모면

연방하원이 연방정부의 부채한도를 12월 초까지 4800억 달러 늘리는 법안을 통과시켜 채무불이행(디폴트) 사태를 면하게 됐다고 AP와 AFP 통신이 12일 보도했다.   보도에 따르면 하원은 이날 이 법안을 표결에 부쳐 찬성 219표, 반대 206표로 통과시켰다.   연방의회가 지난 7일 상원에 이어 하원에서도 해당 법안을 통과시킴에 따라 조 바이든 대통령은 이번 주 이 법안에 서명할 수 있게 됐다고 AP는 전했다.   이 법안은 현행 28조4000억 달러 규모의 연방정부 부채한도를 약 28조9000억 달러로 상향하는 내용을 골자로 하고 있다.   앞서 연방상원 민주당과 공화당은 부채 한도를 12월 초까지 단기적으로 올리고 그 사이에 장기적인 대책을 마련한다는 데 합의했다.   미국의 디폴트 사태가 현실화하면 세계 금융 시장에 큰 충격파가 닥칠 것이란 우려가 제기됐다.   이번 법안 통과로 급한 불은 껐지만, 연말에는 의회 일정과 업무가 바쁘기 때문에 디폴트 위험이 완전히 사라진 것은 아니라고 AP는 설명했다.   일단 민주당의 요구를 받아들인 공화당은 일시적으로 미뤄진 부채 한도 논쟁이 더 쉽지만은 않을 것이라고 경고했다.   공화당 톰 콜 하원의원은 “민주당이 ‘사회주의 미국’이라는 거대 정부의 꿈을 포기하지 않는 한 공화당은 부채 한도를 늘리는 것을 지지하지 않을 것”이라고 말했다. 장은주 기자

2021-10-13

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