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뉴저지 시니어 주택소유자들 재산세 줄어드나

뉴저지주에서 주택을 소유하고 있는 나이 많은 시니어들이 매년 내는 재산세의 절반을 면세받을 수 있는 가능성이 높아지고 있다. 뉴저지 주하원 고령노인서비스위원회(Aging and Senior Services Committee)는 8일 연소득에 상관없이 시니어 주택소유자들에게 매년 납부하는 재산세의 절반을 면세 혜택으로 줄여주는 ‘뉴저지 거주 플랜( StayNJ plan)’ 법안을 찬성 5표 대 반대 1표로 통과시켰다. 뉴저지주 주택소유자들은 매년 미국 전체 50개 주 중에서 가장 높은 평균 9500달러 정도의 재산세를 내고 있는데, 이 법안은 특히 은퇴 연령의 시니어들 재산세 부담을 절반으로 줄여줌으로써 세금이 낮은 플로리다주 등 타주로의 이주를 막고 뉴저지주에 계속 머물게 하기 위한 것이다. 미국은퇴자협회(AARP) 뉴저지지부의 최근 조사에 따르면 뉴저지주에 살고 있는 50세 이상 주택소유자의 80%는 현재 살고 있는 주택에 계속 살고 싶어하지만 매우 높은 재산세 부담으로 인해 상당수가 타주로의 이주를 생각하고 있는 것으로 나타났다. ‘뉴저지주 거주 플랜’ 법안을 상정한 크레이그 컬린 주하원의원(민주·19선거구) “이 법안이 시행되면 시니어들이 다른 주로 이사를 가지 않고 현재 살고 있는 집에 머물게 될 것”이라며 ▶지역 경제 활성화 ▶주정부 세금수익 ▶커뮤니티 발전 등에 긍정적인 영향을 주게 될 것이라고 밝혔다. 그러나 한편에서는 ‘뉴저지주 거주 플랜’ 법안이 시행되려면 매년 12억 달러의 막대한 예산이 필요하고, 또 저소득층이 아닌 주택을 소유한 중산층을 차별적으로(시니어 세입자는 혜택 없음) 지원하는 프로그램이기 때문에 계층 간의 반발이 제기될 수 있어 실제 시행에는 어려움이 있을 것이라는 지적도 나오고 있다. 박종원 기자 park.jongwon@koreadailyny.com주택소유자 뉴저지 뉴저지주 주택소유자들 시니어 주택소유자들 시니어들 재산세

[부동산 이야기] 현명하게 주택 선택하기

새롭게 시작하는 미국 이민생활에서 내 가족이 정착할 주택을 찾는 과정은 아메리칸 드림의 실현과정으로 약간은 흥분되는 행사임이 틀림없다. 요즘 많은 첫 주택구매자들이 자신의 최적조건에 적합한 주택을 사려고 시간과 노력을 적지 않게 쓰고도 내 집 마련의 기회를 놓치는 경우를 종종 보게 되는데 사실 자세히 들여다보면 첫 주택을 구입함에 있어서 모든 조건을 충족시키는 내 집 장만을 기대하며 주택 쇼핑을 하면서 많은 시간만 낭비하고 좋은 기회를 놓친 후 안타까워하는 모습을 보게 된다. 내가 사고자 하는 주택의 형태가 타운하우스건 콘도 아파트건 아니면 아담하게 자리 잡은 단독 주택이건 본인이 원하는 형태의 주택을 사고자 하는 것은 아주 중요한 결정이라고 할 수 있다. 이런 선택과정 가운데 하나가 바로 기존주택을 살지 아니면 신규주택을 살지를 결정하는 것이다. 많은 사람이 융자를 받을 수 있는 자격을 갖춘 경우라면 지금이 주택 구매에 적기라고 인식하고 있다. 그 이유는 주택 가격 하락과 낮은 모기지 이자율로 인한 자금의 손실을 줄이고 비용면에서도 아파트 렌트 비용과 별 차이가 없기 때문으로 생각해 볼 수 있다. 융자승인을 받고 집을 찾음에 있어 기존주택과 신규주택의 장점을 정확하게 판단하여 선택하는 데 도움이 되길 바란다. 기존 주택을 사는 경우의 장점은 자신의 노력이나 비용 없이 이전 주택소유자가 투자해 놓은 업그레이드 등 주택의 이점들을 누릴 수가 있고 기존 주택은 현재 존재하는 주택을 보고 구매를 결정하는 것이기 때문에 새 주택을 분양받을 때와 같이 건축도면 등을 보고 어떤 것을 선택해야 할지 고민할 필요가 없다. 또 현재 해당 주택의 지붕이나 외벽의 누수 등 하자가 있다면 그것을 홈인스펙션 시 확인하고 이에 대한 해결책을 강구할 수 있다. 또한 주변에 편의시설이 이미 들어서 있고 동네 분위기도 이미 형성돼 있어 집주변의 정돈된 조경으로 인해 안정된 분위기를 느낄 수 있다. 창문이나 샹들리에 블라인드 등이 이미 설치돼 있어 추가비용을 절감하는 효과도 있다. 반면 신규주택 구매 시의 장점은 신규주택들은 새집의 경우 주택의 내부 장식 조경 등 주변 시설들을 내 입맛에 맞게 꾸며 나갈 수 있다는 점이다. 원하는 주택의 형태가 기존 주택이든 아니면 신규주택이든 항상 가장 중요한 것은 나와 내 가족이 가장 필요로 하는 주택의 특징과 필수 사항들을 먼저 결정해서 내 입맛에 맞는 주택을 살 필요가 있겠다. 하지만 어떤 형태의 주택이든지 간에 모든 이의 필요를 충족시켜주는 주택을 선택하기란 쉽지 않았음을 이미 경험했을 것이다. 첫 주택구매자로서 신속한 결정이 부의 창출의 도움이 된 경우를 소개하며 내 집 장만에 도전이 되길 바란다. 55만불의 주택을 5%만 다운하고 산 주택이 10개월 만에 65만불로 집값이 상승해서 다시 낮은 이자를 받기 위해 찾아와서 지금 상담을 받고 있는데 내 집 마련의 현명한 선택을 하지 않았나 생각이 든다. ▶문의:(213)380-3700 이지락 샬롬센터소장부동산 이야기 주택 선택 반면 신규주택 주택 구매 이전 주택소유자

[부동산 투자] 공동 주택의 HOA

타운홈처럼 공동 주택의 한 유닛을 구입하기 위해 모게지 융자를 신청하는 과정에서 주택소유자 협회(Home Owner’s Association, HOA)가 소송에 걸려 있다거나 운영과정에 문제가 많은 경우, 은행이 해당 유닛의 융자를 거절하는 경우가 있다. 일반적으로 타운하우스나 콘도미니엄 등 공동 주택 단지는 HOA가 주민 자치로 결성되어 운영된다. 그리고 주민 중에서 대표로 이사회를 선출하고 여러 가지 규칙을 세워 그에 따라 운영을 하게 된다. 또 소위 게이트 커뮤니티라고 고가의 주택 단지나, 새로 개발되는 단독 주택 단지들도 공동 시설 관리를 위해 HOA를 둔 경우가 많다. 그러므로 HOA가 있는 단지 내의 주택 소유주는 이 규정을 따를 의무가 있다. 따라서 집을 사는 바이어 측은 구매하려는 주택이 HOA의 관리를 받는다면 서류를 검토해 구매를 결정해야 한다. 일반적으로 주택 구매 계약서에 에스크로 기간 중 셀러가 바이어 측에 HOA 서류를 전달해야 하는 조건이 포함된다. 서류는 에스크로 오피서가 셀러를 대신해 HOA 측에 신청해서 바이어에게 전달하는 것이 일반적인 주택 매매 절차다. HOA를 구성하는 목적은 그 구성원들인 주택 소유자들이 보호와 혜택을 받기 위해서다. 첫 번째는 잘 관리된 단지를 운영함으로써 거기 있는 집들의 가치 상승을 기대할 수 있다. 깨끗하고 안전하게 관리되고 운영되는 단지는 당연히 가치 상승에 도움이 된다. 그러므로 단지가 미적으로 균형과 조화를 이루고 정돈된 모습을 유지하기 위해, 건물의 외벽이나 집 앞의 주차 규칙, 조경 공사 등이 HOA의 규제를 받는 대표적인 항목이다. 두 번째는 단지에 함께 사용할 수 있는 공동 시설물들, 즉 수영장, 바비큐, 운동실, 놀이터, 파티룸 등을 합리적인 비용으로 즐길 수 있다. 또한 사설 방범 회사를 고용해서 순찰을 24시간 돌게 하거나 아니면 많은 게이트 커뮤니티들은 게이트를 통과할 때 아예 경비가 상주하며 방문객의 신분을 일일이 확인하고 출입증을 발급해서 안전을 꾀한다. 그리고 아주 소규모 단지인 경우는 주민들이 직접 관리하기도 하나 대부분은 전문 관리회사를 통해 운영하는 것이 일반적이다. 관리회사는 단지의 재정을 관리하고 모든 공동시설을 관리한다. 특히 관리회사의 매니저들이 단지를 주기적으로 방문해서 외부에 거슬리는 부분들이 있으면 시정하라고 요구하기도 한다. 그래서 때로는 불편한 면도 있다. 특별히 집의 외관을 손볼 때 HOA의 규율에 따라야 한다. 특히 매월 납부하는 HOA의 월 비용이 심각하게 밀렸을 경우 HOA는 해당 주택을 차압시킬 수도 있다. 한편 HOA가 제대로 된 역할을 하지 못하여 단지 관리에 문제가 생길 경우, 주민들이 어쩔 수 없이 소송을 하는 경우도 많은 데 결국 피해는 주민 모두에게 간다. 그러므로 HOA의 운영에 관심을 가져, 정기 모임에 출석하여 의견도 내고 투표권도 행사하여 HOA가 잘 운영될 수 있도록 주도적으로 참여하여야 한다. ▶문의: (818) 497-8949 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 투자 공동 주택 공동 시설물들 공동 주택 주택소유자 협회

뉴저지주 ‘에퀴티 리치’ 주택 비율 줄어

뉴저지주 주택소유자 중 모기지 부채가 현재 주택 가격의 50% 이하인 ‘에퀴티 리치(equity-rich)’가 이례적으로 감소하고 있는 것으로 나타났다. 최근 수년 사이 전국적으로 무려 124개월 연속 주택 가격이 오르고 있지만 뉴저지주에서는 주택의 모기지 부채보다 현금자산이 많은 안정적인 주택소유자가 오히려 줄고 있는 셈이다. 시장정보 회사 ‘아톰 데이터솔루션(ATTOM Data Solutions)’이 발표한 자료에 따르면 지난 1~3월 1분기에서 4~6월 2분기 사이에 뉴저지주 주택소유자 중 ‘에퀴티 리치’ 비율은 38.6%에서 37.9%로 하락했다. 이는 전국 50개주 평균 ‘에퀴티 리치’ 비율이 48.1%라는 것을 감안할 때 크게 낮은 것이다. 특히 1분기에서 2분기 사이에 ‘에퀴티 리치’가 감소한 주는 뉴저지주가 유일했다. ‘에퀴티 리치’ 비율이 가장 높은 주는 버몬트주로 71.4%. 그러나 전문가들은 유독 뉴저지주만 ‘에퀴티 리치’가 감소한 원인에 대해서는 명쾌한 분석을 내놓지 못하고 있다. 아톰 데이터솔루션 릭 샤가 수석부사장(executive vice president)은 “왜 이런 상황이 진행되고 있는지 현재로서는 확실하게 파악하기 어렵다”며 단 ▶뉴저지주의 높은 물가(생활비)로 인해 현금자산을 이용하기 위한 재융자 ▶은퇴 등을 위해 에퀴티를 빼내 가격이 싼 지역(남부 선벨트 지역)에 주택구입 등이 늘어났기 때문일 수 있다는 조심스런 분석을 내놓고 있다. 뉴저지주의 불안한 주택시장 상황을 말해주듯 지난 3월에 발표된 ‘특별주택시장위험보고서(Special Housing Risk Report)’에서 뉴저지주 21개 카운티 중 절반 이상이 ‘전국에서 가장 불안정한 주택시장(vulnerable housing markets) 50개’ 리스트 안에 대거 포함되기도 했다. 박종원 기자뉴저지주 에퀴티 뉴저지주 주택소유자 에퀴티 리치 주택 비율

가주 주택 소유자 1년간 평균 14만1000불 벌어

가파르게 상승한 집값 덕에 주택 소유자의 에퀴티도 급증했다. 부동산 데이터 분석 업체 '코어로직'에 따르면, 2021년 1분기~2022년 1분기까지 12개월 동안 전국 주택(모기지가 있는) 소유자의 평균 에퀴티 증가액은 6만4000달러나 됐다. 전국 주택소유자 에퀴티는 전년 1분기 대비 3조8000억 달러(32.2%)가 불어났다. 1분기 동안 전국 주택의 62%의 에퀴티가 증가했다. 주택 소유자가 보유한 집의 가치가 에퀴티다. 산출법은 집의 시가에서 모기지 밸런스를 빼면 된다. 주택의 에퀴티가 늘어나면서 깡통주택 비율은 지난해 4분기보다 5.3%가 감소했다. 작년 1분기와 비교하면 무려 23%나 줄었다. 깡통주택 비중은 모기지가 있는 전체 주택의 2%에 불과했다. 깡통주택은 주택융자금보다 주택 가치가 더 낮은 주택을 가리킨다. 에퀴티 증가가 두드러진 지역은 캘리포니아, 하와이, 워싱턴으로 각각 평균 14만1000달러, 13만9000달러, 11만4000달러나 증가했다. 이와는 반대로 가장 적게 증가한 지역은 아이오와(1만7300달러)와 노스다코타(1만9000달러)로 조사됐다. 진성철 기자소유자 주택 전국 주택소유자 주택 소유자 깡통주택 비중

주택 소유 10명 중 7명 "매각보다 리모델링"

매물부족이 눈에 띄게 개선되지 않는 가운데 주택소유자 과반이 집 매각보다는 고쳐서 살 생각인 것으로 나타났다. 온라인 대부업체 렌딩트리닷컴이 주택소유자 1000명을 대상으로 설문 조사한 결과, 응답자 10명 중 7명이 넘는 72%가 집을 파는 대신 주택 개보수(home improvements)를 하겠다고 밝혔다. 응답자의 절반가량인 48%는 이번 봄과 여름에 주택 업그레이드 프로젝트를 시작하겠다고 했다. 34%는 고려 중이었다. 밀레니얼세대(26세~41세) 10명 중 6명이 주택 개량 프로젝트 시작 계획을 올봄과 여름으로 잡고 있다. 33%의 응답률을 보인 베이비부머보다 거의 2배나 많았다. 다수의 집주인들이 주택 리모델링을 계획하고는 있지만 높은 비용은 걸림돌이 되고 있다. 집주인 3명 중 2명인 64%는 경제 불안과 공급망 차질로 야기된 리모델링 비용 상승과 건축자재 품귀현상에 타격을 받은 것으로 조사됐다. 36%는 건축자재 가격과 인건비가 올라서 주택 개보수 프로젝트를 연기했으며 16%는 공급망 차질 때문에 리모델링 계획을 미룬 것으로 밝혀졌다. 젊은층일수록 타격이 더 컸다. 세대에 따른 응답률을 살펴보면 밀레니얼세대가 72%, X세대(42~56세)는 67%였다. 반면, 베이비부머세대는 51%로 15%포인트 이상 낮았다. 개보수의 주요한 이유는 편의성 향상(62%)이었다. 주택 가치를 높이기 위해서라고 한 응답자 비율은 37%였으며 집의 기능성 개선이라고 한 비율도 27%였다. 안전 때문이라고 답한 비율도 19%로 집계됐다. 주택소유자가 가장 원하는 리모델링 프로젝트는 키친 업그레이드였지만 비싼 비용이 걸림돌이었다. 응답자의 62%는 원하는 주택 개보수 프로젝트를 하지 못하는 원인으로 비용을 꼽았다. 만약 예산의 제약이 없다면 키친 리모델링을 하고 싶다고 한 주택소유자는 18%나 됐다. 또 13%는 화장실이라고 답했다. 수영장과 핫터브라고 한 응답자가 8%였으며 7%는 새로운 지붕을 설치하겠다고 말했다. 올봄과 여름에 리모델링 계획을 가진 응답자의 47%는 인테리어 페인팅을 새로 칠하겠다고 했으며 30%는 실외 조경을 업그레이드하겠다고 답했다. 화장실 리모델링은 27%, 픽스처 개량이 26%였다. 바닥재 교체와 실외 페인팅이 각각 25%로 나타났다. 이외에도 키친 업그레이드(22%), 창문 교체(17%), 데크(deck) 또는 패티오 설치(16%), 침실 리모델링(16%), 펜스 추가(16%) 순으로 응답률이 높았다. 부담스러운 비용 때문에 주택소유자들은 DIY(Do It Yourself)로 선회하고 있다. 올봄과 여름에 주택 개보수에 나서겠다고 밝힌 주택소유자의 77%는 DIY로 진행할 의사가 있다고 했다. 특히 44%는 전문가 도움 없이 주택 리모델링을 하겠다고 밝혔다. 이런 현상은 나이가 어릴수록 더 뚜렸했다. 밀레니얼세대와 X세대는 각각 53%와 39%였지만 베이비부머세대는 34%에 그쳤다. 또한 DYI 계획을 생각하는 절반은 1만 달러 미만으로 지출 계획을 유지하길 바랐다. 그러나 렌딩트리 한 관계자는 “주택 리모델링을 어설프게 했다간 또 다른 문제나 더 큰 문제를 키울 수 있다”며 “문제를 고치느라 돈이 더 들어갈 수 있으니 주의해야 한다”고 조언했다. 주택소유자 10명 중 6명은 리모델링 비용 조달 방법으로 저금이라고 했으며 32%는 현금이나 체킹계좌라고 했다. 크레딧카드로 결제하겠다고 한 응답 비율은 25%였다. 개인 대출과 홈에퀴티론(HEL)이 각각 12%와 7%로 그 뒤를 따랐다. 선구매후결제(BNPL)가 6%였고 홈에퀴티라인오브크레딧(HELOC)은 5%, 캐시아웃재융자는 3%로 조사됐다. HEL과 HELOC은 모두 주택 담보 융자다. 최근 수년간 집값이 오르면서 에퀴티가 쌓여서 좋은 옵션이 될 수 있지만 채무를 상환하지 못하면 집을 잃을 수 있는 위험도 있어서 신중하게 결정해야 한다는 게 업계의 조언이다. 진성철 기자리모델링 주택 주택 리모델링 주택소유자 1000명 가운데 주택소유자

뉴저지주, 집 압류 당한 주택소유주 돕는다

뉴저지주가 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태로 재정적인 어려움을 당해 살던 집을 압류 당한 주택소유주들을 돕기 위해 나섰다. 뉴저지 주하원은 지난주 집을 압류 당한 주택소유주들이 법원 공매로 나온 집을 우선적으로 재매입할 수 있도록 지원하는 커뮤니티재산보존프로그램(Community Wealth Preservation Program) 법안(A 793)을 찬성 40표 대 반대 30표로 통과시켰다. 이 법안은 집을 압류 당한 주택소유자들이 법원 공매에 나설 때 현금을 쉽게 동원하지 못하는 문제를 지원하기 위해 공매 응찰 예치금(deposit) 비율을 기존 20%에서 3.5%로 낮춰 우선적으로 낙찰 받을 수 있도록 하는 것을 주내용으로 하고 있다. 또 예치금을 낮춰주는 것은 물론 재정적인 능력이 없으면 커뮤니티재산보존프로그램을 통해 예치금을 융자 받을 수 있도록 도와준다. 이러한 지원 프로그램의 목적은 기존 주택소유자가 일시적인 재정 능력 부족으로 모기지를 연체해 집을 압류 당했더라도, 법원 공매 때 주택 재매입 우선 권한을 부여해 홈리스로 전락하는 것을 막기 위한 것이다. 법안은 집을 압류 당한 주택소유자를 위해서 가족이나 친척(relatives) 또는 비영리단체가 나설 경우에도 유사한 혜택을 부여하도록 하고 있다. 비영리단체가 나설 때는 비영리목적으로 구입한다는 것을 전제로 낮은 예치금으로 낙찰을 받은 뒤 원 주택소유자가 연체 모기지를 상환할 때까지 일정 기간 동안 임대계약을 맺어야 한다. 뉴저지 주의회가 해당 법안을 추진하고 있는 것은 뉴저지주의 주택 압류 비율이 2021년말 기준으로 1288가구 중 1가구로 높기 때문이다. 이러한 주택 압류 비율은 전국에서 일리노이주, 플로리다주, 델라웨어주에 이어 4번째다. 또 이러한 주택 압류가 대부분 주요 도시 지역의 소수계 주택소유자들에 집중되고 있어 이민자단체와 시민단체들로부터 중산층 몰락과 지역사회 불안정을 초래하고 있다는 비판이 나오기 때문이다. 법안을 입안한 브리트니 팀버레이크(민주·34선거구) 주하원의원은 “현재는 압류된 주택이 법원 공매에 나오면 대부분 현금이 많은 영리 추구의 투자자들이 이를 매입하고 있다”며 “법안이 시행되면 원 주택소유자들에게 재매입 기회를 제공함으로써 중산층 보호와 지역사회 안정에 중요한 역할을 할 것”이라고 기대감을 밝혔다. 한편 법안이 발효되기 위해서는 앞으로 주상원 의결 후 주지사 서명이 필요한데 관계자들은 민주당과 공화당 양당 의원들의 고른 지지를 받고 있어 시행 가능성을 높게 보고 있다. 박종원 기자 park.jongwon@koreadailyny.com주택소유주 뉴저지주 주택 압류가 소수계 주택소유자들 기존 주택소유자