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[부동산 투자] 2023년 부동산 전망

전 세계적으로 정말 많은 사람에게 힘든 한해였던 2022년이 가고, 2023년 희망찬 새해가 밝았다. 올 한해도 경제 전반에 걸쳐 희망적인 전망보다는 우울한 전망이 대세를 이루고 있지만, 이또한 지나가리라 보고, 2022년 부동산 시장을 뒤돌아보고, 2023년 새해 부동산 시장에 관한 전망을 간단히 짚고 넘어가기로 한다.   먼저 2022년도는 모두가 알고 있듯이 대·내외적으로 많은 일이 있었다. 그중에 가장 큰 이슈는 여러 복합 요인으로 발생한 인플레이션과 이를 막기 위한 연방준비제도(Fed·연준)의 움직임이었다. 예상보다 높은 인플레이션 상황이 지속하자 연준은 이자를 7번에 걸쳐 금리를 4.25%나 인상했다. 이에 주식, 부동산, 코인 등 대부분 안전 자산을 제외한 모든 투자 분야에서 큰 손실을 기록한 사람들을 쉽지 않게 찾아볼 수 있었다.     조금 더 자세히 부동산 분야만을 살펴보자면, 2022년 상반기와 하반기는 완전히 다른 모습을 보여 주었다. 상반기의 경우 모기지 이자율이 급격히 오르기 시작했음에도 불구하고, 매물 부족과 모기지 금리가 더 오르기 전에 사려는 바이어들과 인플레이션 위험 분산용으로 투자하려는 바이어들, 은행 이자 금리 등이 너무 낮아서 더 높은 수익을 위해 투자로 사려는 바이어들로 인해, 엄청난 경쟁을 불러왔고, 지역마다 차이가 있지만, 대도시 외곽의 경우는 30% 이상 오른 지역도 쉽지 않게 볼 수 있었다.   하지만 매에는 장사 없다고, 하반기에 모기지 금리가 5%를 넘어 7%에 다다르자 페이먼트 부담과 마켓이 하락 할 수 있다는 경계 심리로 인해 마켓은 빠르게 식어갔다. 물론 12월 들어 인플레이션이 조금씩 진정되고 있다는 뉴스와 모기지 이자율이 너무 급격히 올랐다는 인식이 퍼지면서, 이자율이 5% 후반에서 6% 초반대를 나타내면서 문의는 늘었지만, 움직임은 연말과 맞물려 아직은 미미한 수준이다.   그럼 과연 2022년 하반기부터 냉각 조짐을 보이는 2023년 부동산 시장은 어떻게 될 것인가? 지금으로써는 정확한 예측이 어렵지만, 대부분 전문가의 의견은 거래량은 줄고, 가격은 폭락은 없겠지만 어느 정도 조정은 불가피할 것으로 보고 있다. 이유는 2022년과 마찬가지로 인플레이션이 어느 정도 안정화되더라도, 연준은 시장이 확실히 안정적인 모습을 보이기까지 지속해서 금리를 올릴 것을 예고하고 있고, 금리를 올리면 기업 환경이 나빠져서, 이에 고용은 줄고 실업률이 올라가 경제 전반에 걸쳐 안 좋은 영향을 미치게 될 것이다. 모기지 금리 또한 조금은 낮아지겠지만, 큰 변화가 없다면 높은 상태로 유지될 것으로 보여 부동산 시장에 악영향을 줄 것이라 보인다.   가장 큰 문제는 인플레이션이 잡히지 않고, 경기까지 침체되는 스태그플레이션 상황이 오면, 부동산 시장 또한 조정이 아닌, 큰 폭의 하락으로 이어질 수도 있겠지만, 아직은 이런 조짐은 보이지 않고 있다.   2023년 역시 전망은 밝지 않지만, 독자 여러분 모두 건강하시고 축복받는 한 해가 되시기를 기원한다.   ▶문의: (818) 357-7694 에릭 민 / 드림부동산 부사장부동산 투자 부동산 스태그플레이션 부동산 시장 새해 부동산 부동산 분야

2023-01-04

[브리프] '씨티, 일시적 스태그플레이션' 외

씨티, 일시적 스태그플레이션   씨티그룹 이코노미스트들은 경제 전망이 낙관적이지 않고 글로벌 경기침체 확률이 약 50%에 이른다고 진단했다. 비즈니스인사이더(BI)의 2일자 보도에 따르면, 씨티그룹의 네이선 시츠 수석 이코노미스트가 “최근의 경제 지표는 중앙은행에 최악의 악몽이라고 말하고 싶다”고 밝혔다. 그는 연방준비제도(Fed·연준)가 2가지 측면에서 압박을 다루고 있다면서도 전 세계적인 수요 둔화, 다른 쪽으로는 끈질기게 나타나는 인플레이션이라고 지적했다. 이어 그는 “중앙은행들이 이런 것과 싸우는 것은 정말로 어렵다. 이런 단어를 사용하는 것이 조심스럽지만 지금 우리는 일시적 스태그플레이션(transitory stagflation)의 기간을 거치고 있는 것 같다”고 덧붙였다. 시츠는 또 미국이 내년 하반기에 경기침체에 빠질 것으로 내다봤다.   아마존, 온라인 광고시장서 약진   세계 최대 전자상거래 업체 아마존이 온라인 광고시장에서 구글과 메타 등 경쟁사들을 위협하고 있다고 경제매체 CNBC가 3일 보도했다. 시장조사 업체 인사이더 인텔리전스에 따르면 지난해 미국 온라인 광고 시장에서 아마존의 시장 점유율은 14.6%로 3위에 그쳤다. 26.4%의 구글과 24.1%의 페이스북과는 10% 포인트 안팎의 큰 격차가 났다. 그러나 올해 2분기 아마존의 성장세는 구글이나 페이스북을 크게 뛰어넘었다. 아마존의 2분기 매출은 작년 같은 기간보다 18% 증가한 87억6000만 달러를 기록했다. 이는 시장 예상치를 뛰어넘는 수치로, 각각 13%와 12% 성장에 그친 스냅이나 구글을 압도했다. 처음 매출이 감소한 페이스북(-1.5%)과는 큰 대조를 보였다. 아마존은 3분기에도 13%에서 17%의 성장세를 지속할 것으로 전망됐다.브리프 스태그플레이션 씨티 일시적 스태그플레이션 씨티 일시적 씨티그룹 이코노미스트들

2022-08-03

유가·식품 가격 치솟자 스태그플레이션 우려

전 세계 경제가 물가는 오르고 경기는 가라앉는 스태그플레이션으로 빠져들 수 있다는 경고음이 전현직 고위 당국자들과 재계에서 연이어 터져나오고 있다.   최근 월스트리트저널(WSJ)과 워싱턴포스트(WP)에 따르면 재닛 옐런 연방 재무장관 장관은 “전 세계 경제 전망은 확실히 도전적이고 불확실하다”고 최근 밝혔다. 이어 “식품.에너지 가격 상승은 스태그플레이션 효과가 있다”면서 “전 세계의 생산과 소비가 줄고 인플레이션이 커지는 것”이라고 설명했다.     그는 “에너지 가격의 추가 상승을 피하기 위해 할 수 있는 것을 하고 있다”면서도 “(유가 상승 등의) 압력은 조만간 약화할 것 같지 않다”고 밝혔다.   세계 경제는 미국의 공격적 금리 인상 행보와 식량.원유 가격의 추가적인 상승 압력, 유럽의 경기 둔화 신호, 러시아의 우크라이나 침공, 공급망 혼란 등의 영향을 받는 상황이다.   벤 버냉키 전 연방준비제도(Fed.연준) 의장도 최근 “낙관적 시나리오에서조차 경제는 둔화할 것”이라면서 “내년이나 내후년에는 성장률이 낮아지고 실업률은 약간 더 올라가며 물가상승률은 여전히 높은 기간이 있을 것이다. 그게 바로 스태그플레이션”이라고 밝혔다.   제롬 파월 연준 의장은 17일 WSJ 주최 행사에 참석해 물가를 잡기 위한 금리 인상 의지를 재확인하면서 “(미국에서) 그와 관련한 고통이 일부 있을 수 있다”고 언급하기도 했다.   비영리 경제조사기관 콘퍼런스보드 조사에서도 국내 기업 최고경영자(CEO)의 절반 이상이 향후 경기침체를 예상하는 것으로 나타났다. 2분기 CEO 신뢰지수 조사 결과 응답자의 57%가 “앞으로 몇 년간 물가상승률이 내려가겠지만 매우 짧고 약한 경기침체를 겪을 것”이라←고 답했다. 응답자의 20%는 “물가상승률이 향후 몇 년간 계속 높은 수준일 것”이라며 스태그플레이션을 예상했다.   다만 옐런 장관은 미국 경제가 위협을 막아낼 수 있을 것으로 보면서, 경기침체를 예상하지 않는다고 강조했다.   파월 의장도 “실업률이 약간 올라가더라도 여전히 노동시장은 강력할 것”이라며 “다소 부드러운 착륙(softish landing)으로 향하는 길이 많이 있다”고 말했다.     한편 패트릭 하커 필라델피아 연은 총재는 이날 노동시장 상황을 근거로 경제 침체 없이 인플레이션을 완화할 수 있을 것으로 기대했다. 하커 총재와 찰스 에번스 시카고 연은 총재는 7월 이후 연준이 침체를 피하면서 인플레이션을 가라앉히기 위해 금리 인상 속도를 조절할 것으로 전망하기도 했다.       김은별 기자스태그플레이션 유가 스태그플레이션 효과 비영리 경제조사기관 유가 상승

2022-05-30

[투자의 경제학] 스태그플레이션

최근 경제뉴스에서 자주 언급되는 단어는 스태그플레이션(Stagflation)이다.     스태크플레이션은 불황(stagnation)과 물가상승(inflation)을 합성한 단어로 경기침체나 성장둔화와 물가상승이 동시에 일어나는 현상을 얘기하는 단어다.     펜데믹 사태로 막대한 공적 자금을 풀어서 경제에 미치는 타격은 막을 수 있었다. 하지만 이러한 정책이 소비는 활성화할 수 있었으나 공급망의 각 단계에서 일어난 병목현상은 해결하지 못한 가운데 소비지출은 펜데믹 이전 수준을 넘어서면서 인플레이션은 미국만의 문제가 아닌 전 세계적인 현상으로 나타나고 있다.     물가상승이 일시적이라는 의견을 내놓던 연방준비제도(연준·Fed)도 태도를 바꾸어 돈을 시장에 풀어 경제를 부양하는 자산 매입을 점차 줄이는 속도를 두 배 이상 빠르게 진행할 것을 시사하며 내년 6월이 아닌 3월 정도에 테이퍼링(Tapering)을 종료할 것으로 보인다.     테이퍼링이란 중앙은행이 채권매입을 통해 시장에 통화량을 늘리는 정책을 채권 매입 규모를 점진적으로 축소해 나가는 출구전략을 표현하는 단어로 밴 버냉키 전 연준 의장이 언급하며 사용되기 시작했다. 연준이 일부 전문가들로부터 비난을 받는 이유는 물가상승에 대응하는 시기를 놓쳤다는 것이다.       소비증가와 공급망 문제로 물가상승이 가파르게 일어날 때 시장에 푸는 자금을 축소하지 않음으로써 상황을 악화시키는 요인 중 하나가 되었다는 것이다.     2022년에 세 번 정도의 금리 인상 가능성이 있는 가운데 오미크론 변이 바이러스나 또 다른 변이가 일어나 연준위가 이러지도 저러지도 못하는 궁지에 몰릴수도 있다는 것이다.     물가를 잡자니 긴축 정책을 해야 하고 경기를 살리자니 양적 완화를 지속해야 하는 진퇴양난에 당면할 수 있다. 물가상승과 경제성장 둔화가 동시에 일어나는 스태그플레이션에 대한 두려움은 바이든 정부의 BBB(Build Back Better) 법안이 일단 무산되며 더 커지게 되었다.     더군다나 경제성장 둔화는 미국만의 문제가 아닌 경제 대국인 독일, 중국, 영국도 마찬가지다. 어쩌면 이런 이유로 연준에서도 ‘선조치’보다는 ‘후대응’의 신중한 기조를 선택하고 있는 것으로 보인다. 2022년에는 공급 수요 균형, 변이바이러스, 미·중갈등 등 해결해야 할 문제가 산재한 한해로 보인다.       ▶문의: (213)221-4090 김세주 / KadenceAdvisors, LLC투자의 경제학 스태그플레이션 경기침체 물가상승과 경제성장 경제성장 둔화 공급망 문제

2021-12-22

스태그플레이션 공포 현실화되나

세계 경제에 ‘스태그플레이션’(경기 불황+인플레이션) 우려가 커지고 있다. 물가가 치솟는 가운데 3분기 미국 경제성장률은 전 분기의 3분의 1 수준에 그쳤기 때문이다.   상무부는 28일 3분기 국내총생산(GDP) 증가율이 2.0%(속보치·전 분기 대비 연율)를 기록했다고 밝혔다. 월스트리트저널(WSJ)·CNBC 등의 시장전망치(2.8%)보다 낮았고, 전 분기(6.7%)의 3분의 1 수준에 그쳤다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 충격이 본격화한 지난해 2분기(-31.2%) 이후 가장 낮다.   3분기 성장률 부진은 미국 GDP의 약 3분의 2를 차지하는 소비가 얼어붙은 것이 가장 큰 원인이다. 소비지출 증가율은 1.6%(연율 기준)로 지난해 2분기 이후 가장 낮았다. 지난 2분기(12%)와 비교하면 급락 수준이다. 자동차 구매 둔화가 소비 부진의 큰 부분을 차지했지만 서비스와 여행, 외식 지출도 크게 줄었다. 상무부는 “3분기에는 기업 대출 탕감과 가계에 대한 사회복지 지원 등 연방정부와 주정부 차원의 지원이 모두 감소하면서 소비지출이 크게 둔화했다”고 밝혔다.   전 세계적인 공급망 병목현상과 델타변이로 인한 경기 회복세 둔화도 영향을 미쳤다는 분석이다. 샘 불러드 웰스파고 선임 이코노미스트는 야후파이낸스에 “물류대란과 노동력·원자재 부족으로 공급이 줄어들며 상품 지출이 줄고, 델타변이 바이러스 확산으로 서비스 지출도 둔화한 것이 경기 침체를 야기했다”고 말했다.   미국 경제가 3분기 기대에 미치지 못하는 성적표를 받아들면서 스태그플레이션 우려는 더욱 커졌다. 경제 성장 속도는 느려지는데 물가는 치솟고 있어서다. 미국의 9월 소비자물가지수(CPI) 상승률은 5.4%로 5개월 연속 5%를 넘었다.   성장률 둔화와 물가 상승과 같은 상황이 일시적이라는 주장도 있다. 공급망 병목현상이 향후 몇 달 안에 진정될 것이고, 4분기 소비가 반등하며 경기가 회복될 수 있다는 전망이다. BMO자산운용의 채권부문 책임자인 스콧 킴볼은 “스태그플레이션 우려는 일시적이고 앞으로 사그러들 것”이라고 진단했다.   그럼에도 현재로선 비관적 전망이 우세하다. 물류대란이 진정될 기미가 보이지 않아서다. 투자은행 골드만삭스에 따르면 서부 캘리포니아 해안에 40억 달러어치의 수입품을 실은 선박 수십 척이 대기하고 있다.     노동력 부족도 여전하다. 노동부에 따르면 미국 전역에서 구인공고가 나온 일자리는 지난 8월 1040만 개였다. 미국 기업들이 1000만 명 넘는 직원을 못 구했다는 얘기다. 반면에 지난 8월 한 달 동안 430만 명의 미국인이 자발적으로 일자리를 그만뒀다. 전체 경제활동인구의 2.9%로 2000년 통계 작성 이후 최대치다. 이승호 기자스태그플레이션 현실화 스태그플레이션 우려 소비지출 증가율 성장률 둔화

2021-10-28

“불황은 아니지만… ” 월가, 스태그플레이션 우려

월가에서 불황 속에 물가가 상승하는 ‘스태그플레이션’에 대한 우려가 확산하고 있다.   뉴욕타임스(NYT)는 지난 14일 스태그플레이션 등 경제의 불확실성에 대한 우려가 최근 주식시장에도 영향을 미쳤다고 보도했다.   올해 미국 경제가 코로나19 사태의 충격에서 벗어나면서 나스닥과 스탠더드앤드푸어스(S&P)500 지수 등이 최고치를 경신하는 등 호조를 보였지만, 최근 이 같은 추세가 꺾였다는 것이다.   투자자들이 가장 주목하는 것은 물가 상승이다. 목재를 비롯해 반도체 칩과 철강 등 각종 상품의 가격이 상승하고 있다.   연방 노동부에 따르면 지난달 소비자물가지수(CPI)는 1년 전보다 5.4%나 올랐다. 1970년대 스태그플레이션 당시 두 자릿수 물가상승보다는 덜하지만, 투자 심리에 영향을 주기엔 충분한 수치다.   물가가 오를 경우 기업 입장에선 재료가격 상승으로 이익이 감소하고, 기업실적이 악화한다. 주식시장에 부정적인 요소라는 설명이다.   특히 투자자들은 최근 7년 만에 최고치를 기록한 유가 동향에 주목하고 있다.   뱅크오브아메리카(BoA) 증권의 질 캐리 홀 애널리스트는 “역사적으로 스태그플레이션은 유가 파동과 연관되는 경우가 잦았다”고 말했다.   1970년대의 스태그플레이션을 부채질한 것도 1973년 중동 오일쇼크였다는 것이다.   현재 러시아는 유럽에 대한 가스 공급을 제약했고, 이에 따라 영국과 네덜란드 등 각 유럽 국가의 가스 도매요금은 사상 최고치로 뛰어올랐다.   특히 영국에선 트럭 운전사 부족 현상까지 겹쳐 1970년대처럼 주유소 앞에 긴 줄이 늘어서는 현상이 발생하기도 했다.   다만 현재 경제 상황을 불황으로 볼 수 없기 때문에 스태그플레이션이란 표현이 어울리는 상황이 아니라는 지적도 적지 않다.   그러나 골드만삭스는 미국의 성장률 전망치를 7.2%에서 5.6%로 조정하는 등 성장 둔화 가능성을 경고한 상태다.   NYT는 수치상 작은 성장률 둔화도 기업 매출에는 큰 영향을 미칠 수 있다고 지적했다.   특히 물가 상승이 기업 수익에 부정적 영향을 미치는 상황에서 매출까지 줄어든다면 주가는 타격을 받을 수 있다는 설명이다.   실제로 아이다호의 냉동감자 관련 업체인 램 웨스턴은 지난주 수익이 기대치에 약간 미치지 못한 사실을 공개한 뒤 주가가 10% 급락했다.   모건스탠리의 자산전략가 마이크 윌슨은 다른 기업들도 비슷한 상황을 겪을 수 있다고 경고했다.   윌슨은 “경제 상황이 나쁘지 않더라도 기업들은 투자자들이 기대하는 수익을 내지 못할 수 있다”고 말했다. 

2021-10-17

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