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한인회, 회관 매매 에스크로 취소 완료

오렌지카운티 한인회(회장 조봉남)가 OC한인회관 매매 에스크로 취소 작업을 완료했다.   조봉남 회장은 지난 22일 “에스크로 취소 서류에 셀러(한인회)와 바이어 측이 모두 서명을 마쳤고, 바이어 측이 에스크로 회사에 납부한 디파짓 5만 달러를 찾아갔다”고 밝혔다. 조 회장에 따르면 디파짓 5만 달러엔 한인회가 낸 500달러가 포함됐으며, 한인회가 에스크로를 취소했기 때문에 바이어 측이 이를 가져갔다.   한인회는 지난해 말 외부에 공개하지 않고 에스크로를 열었다가 이 사실이 보도된 뒤 비판 여론이 일자〈본지 2월 8일자 A-12면〉 지난달 8일 에스크로 취소를 선언했다.   조 회장은 이날 한인회가 재정적 압박을 받고 있으며, 그것이 한인회관 매각 추진의 주된 이유로 작용했다고 밝혔다. 조 회장은 최근 작성한 한인회 수입과 지출 내역을 제시했다. 이에 따르면 한인회 월평균 수입은 총 5개 사무실 렌트 수익과 이사회비 1200달러를 합쳐 4100달러다.   반면, 월평균 지출액은 은행 대출 상환 원리금 4167달러에 전기와 수도, 인터넷, 전화 요금 등 유틸리티 비용, 재산세, 직원 임금, 기타 행정 및 운영 관련 비용을 합쳐 1만1500여 달러다. 결국, 월평균 7000달러의 적자가 발생한다는 것이다.   조 회장은 “지금까진 나와 몇몇 사람이 적자를 메워왔는데 이런 상태에선 한인회가 제대로 일을 할 수 없다. 한인회관을 팔아 새로운 회관을 마련하고도 빚을 갚을 수 있다는 생각에 회관을 매각하려 했던 것”이라고 토로했다. 또 “재정적 압박이 없었다면 왜 한인회관을 팔려고 했겠는가”라고 말했다.   이사회비는 1년 기준으로 회장 5000달러, 이사장 3500달러, 수석 부회장과 부이사장 각 1500달러, 부회장과 부이사장 각 1000달러, 이사 500달러 등이다.   조 회장은 “지난해 출범 당시 이사가 55명이었는데, 회비를 안 낸 이들을 그만두게 해 현재는 30명이다. 이 중 실제 회비를 내는 이는 15명 정도”라고 말했다. 이어 “에스크로 취소가 마무리 됐으니 비어 있는 카페 자리(1500스퀘어피트)와 사무실(250스퀘어피트)을 세주려고 한다. 적당한 임차인을 찾고 있다. 두 곳의 임대료 수입은 월 1600달러로 예상하고 있다”고 밝혔다.   한인회는 내달 29일(월) 오전 11시 롱비치의 엘도라도 골프장에서 기금 모금 골프 대회를 연다. 조 회장은 “커뮤니티의 관심과 성원이 절실하다”고 말했다. 관련 문의는 전화(714-530-4810)로 하면 된다. 임상환 기자골프 에스크로 oc한인회관 매매 한인회관 매각 에스크로 취소

2024-03-25

2월 덴버 주택 매물·매매 급증

 덴버 메트로 지역의 2월 주택시장이 신규 매물(listings)과 매매(closings) 모두 1월에 비해 크게 증가한 것으로 나타났다고 덴버 포스트가 최근 보도했다. 덴버 메트로 부동산 협회(Denver Metro Association of Realtors/DMAR)의 최신 업계 동향 보고서에 따르면, 덴버 메트로 주택 시장은 지난 2월 초봄의 조짐을 보이면서 크게 활성화됐다. 판매자(seller) 활동의 척도인 신규 매물은 1월 대비 29.1% 증가한 4,243건으로 전년동기대비 22.6% 증가했다. 매매 건수는 1월 대비 31.2% 증가한 2,864건이었지만 지난해 같은 기간에 비해서는 0.45% 감소한 수준을 유지했다.월말 기준 매매 가능한 주택과 콘도는 5,511건으로 2023년 1월보다 13.1%, 2023년 2월보다 45.9% 각각 증가했다. 2월 단독주택 중간 판매 가격은 63만3,000달러로 1월의 62만5,000달러보다 1.28%, 1년전 보다는 5.5% 각각 상승했다. 콘도 및 타운하우스 판매 가격은 1월 대비 4.13%, 전년 대비 1.23% 상승한 41만달러를 기록했다. DMAR 시장 동향 위원회 위원장이자 부동산 중개인인 리비 레빈슨-캐츠는 “봄철시즌이 점점 달아오르고 있다. 준비된 판매자는 검사(inspection)시 구매자(buyer)와의 2차 협상을 억제할 수 있으며 전략적 구매자는 샤핑 전에 자신이 원하는 것이 무엇인지, 사용할 수 있는 옵션이 무엇인지 알 수 있다”고 전했다.      주택시장 활성화의 조짐을 나타내는 가장 주목할만한 것 중의 하나는 매물이 시장에서 얼마나 오랜 시간을 소비하는가인데, 1월에는 평균 36일이었으나 2월에는 23일로 2주 가까이 짧아졌다. 리비 레빈슨-캐츠는 “구매자들이 주택 하자에 대해 더 많이 반발함에 따라 지난 몇 달 동안 검사와 관련된 어려움이 증가하고 있다. 구매자가 모기지 금리 인상으로 인해 최고 금액을 지불하고 있다고 느끼면 구입하려는 주택이 보다 완벽한 입주 준비 상태에 있기를 원한다”고 설명했다. 보험 비용 상승은 주택 소유자 협회(homeowners association) 수수료의 인상으로 이어지며 이는 결국 더 많은 콘도 유닛 소유자가 출구를 찾도록 동기를 부여하는 것으로 보인다. DMAR 보고서에 따르면, 2월말 현재 50만달러 미만의 콘도가 1,000개 가까이 매물로 나와 있다. 앞으로 높은 모기지(주택담보대출) 금리로 인해 부동산 거래가 압박을 받을 가능성도 높다. 지난달 30년 만기 대출 평균 금리가 6.67%에서 7.13%로 올라 모기지 신청이 17%나 감소했다. 미래 활동의 척도인 판매 보류(pending sales)는 증가했지만 지난 1월 월간 증가율 42.6%에 비해 2월에는 12.7%로 증가율 폭은 줄었다.   이은혜 기자매물 매매 주택시장 활성화 덴버 메트 주택 소유자

2024-03-11

“올봄 주택 가격 평균 이상 상승”

올봄 주택 가격이 견고한 수요와 비교적 적은 주택 공급으로 인해 평균 이상으로 상승할 수 있으며 이는 연방준비제도(Fed·연준)가 원치 않는 문제를 일으킬 수 있다고 배런스가 최근 보도했다.   소비자물가지수(CPI)에 주택 가격이 직접 반영되지는 않지만 임대료를 통해 간접적으로 영향을 미칠 수 있기 때문으로 풀이됐다.   모기지 금리가 연초부터 약 0.3%포인트 올랐으나 초기 수요 데이터에 따르면 대부분 구매자는 이에 큰 영향을 받지 않았다.   무디스 애널리틱스 경제학자인 크리스 데리티스는 “금리 인상은 확실히 구매자 수요에 영향을 미치기는 하나 지금까지 시장은 (금리 인상의) 효과를 털어내는 모습을 보였다”고 진단했다.   질로의 선임 이코노미스트인 오르페 디부운기는 지난주 대통령의 날 연휴 동안 매물을 둘러보는 ‘홈 투어 활동’이 연초 대비 19.4% 증가했다고 언급했다.   건설업체들도 올해 초 강한 수요가 나타났다고 보고했다. 주택 건설업체인 톨 브라더스의 최고경영자(CEO)인 더글러스 C. 이어리 주니어는 지난주 회의에서 1월 수요가 강했다며 연간 가이던스를 상향 조정했다.   배런스는 주택 수요가 비교적 견조한 가운데 매매 가능한 주택 수는 적어 가격 상승세가 가속화될 것으로 전망했다.   ‘전국부동산중개인협회(NAR)'에 따르면 1월 주택 매매 가격의 중간값은 전년 대비 5.1% 상승했다.   지난주 NAR의 이코노미스트인 로렌스 윤은 “여전한 주택 부족 문제에 주택 가격이 사상 최고치를 향해 가고 있다”고 말한 바 있다. 그는 지난 1월 약 일 년 내 처음으로 주택 가격 상승률이 임금 상승률을 앞질렀다고도 덧붙였다.올봄 주택 올봄 주택 주택 수요 주택 매매

2024-02-26

"OC 한인회관 매매 당장 취소하라"

“OC한인회는 회관 매매를 당장 취소하라.”   오렌지카운티의 전, 현직 한인단체장들이 지난 7일 부에나파크의 한식당 조선옥에서 긴급 모임을 갖고 OC한인회(회장 조봉남)에 한인회관 매각을 위한 에스크로를 즉각 취소할 것을 촉구하고 나섰다. 〈본지 2월 7일자 A-11면〉   이 모임엔 김태수, 김가등, 김종대 전 OC한인회장, 김경자 전 OC한인회 이사장, 폴 최 OC한미지도자협의회장, 박재만 OC기독교교회협의회장, OC장로협의회 배기호 회장과 강신욱, 김생수 전 회장 등 9명이 참석했다.   이들은 논의를 거쳐 OC한인회에 ▶회관 매매 에스크로를 즉각 취소하라 ▶한인회가 매매를 진행할 경우 OC의 일반, 교계 단체는 강력히 대응하겠다 ▶법적 조치가 있을 경우 금전적 책임은 한인회에 지우겠다 등 3개 항을 결의했다.   모임을 주도한 김종대 전 회장은 “40년 동안 한인 사회가 모금을 통해 마련한 결과(한인회관 마련)를 순식간에 무너뜨리는 일”이라며 “이번 일로 생겼을 ‘오렌지카운티도 별 수 없네’란 시각을 ‘역시 오렌지카운티다’로 바꿔 놓도록 하자”고 말했다.   참석자 대다수는 “있을 수 없는 일이 벌어졌다. 커뮤니티의 자산인 한인회관을 어떻게 의견 수렴 과정도 없이 팔 수 있는가”라고 입을 모았다. 김가등 회장은 “너무 놀랐다. 한인회관 이전과 매각은 반드시 공청회를 거쳐 결정할 사안이다”라고 말했다.   김태수 전 회장은 “회관 매각은 한인회가 독단적으로 처리할 수 없는 문제다. 일단 에스크로를 중단시키는 것이 급하다”고 말했다.   한인회 책임론도 제기됐다. 폴 최 회장은 “이번 일에 책임을 지고 한인회장이 물러나도록 하고 비상대책위를 구성해야 한다”고 주장했다.   회의 참석자들은 한인회가 정 회관을 매각하고 이전하길 원한다면 일단 에스크로를 취소해 모든 것을 원래대로 되돌려 놓은 뒤에 공청회를 포함한 의견 수렴 절차를 밟아야 한다는 데 의견을 모았다.   한인회 측은 한인회관 이전에 관한 공청회를 열겠다고 6일 밝힌 바 있다. 이와 관련, 다수의 참석자들은 “매각을 위한 에스크로를 진행하면서 공청회를 여는 것은 의미가 없다”는 의견에 동의했다. 배기호 회장은 “회관을 팔고 이전하려면 먼저 매각 작업을 원천 무효화하고 그 다음에 투명하게 절차를 밟아 공청회를 열어야 한다”고 말했다.   한인회가 독단적으로 회관을 매각할 수 없도록 해야 한다는 의견도 나왔다. 박재만 회장은 “이번 기회에 앞으로 누가 한인회장이 돼도 한인회 단독으로 회관을 팔 수 없도록 하는 규정을 정관에 마련하도록 해야 한다”고 발언했다.   한편, 한인회 정관엔 회관을 매각하려면 회관 마련 과정에서 총 30만 달러를 한인회에 지원한 한국 재외동포재단(현 재외동포청)의 동의를 받아야 한다는 규정이 있다. 조봉남 한인회장은 6일 LA총영사관에서 김영완 총영사를 만나 현재 상황을 설명했으며, 아직 매각 동의를 받은 것은 아니라고 밝혔다. 임상환 기자회관 매매 한인회관 매각 한인회관 이전 한인회관 마련

2024-02-07

[부동산 이야기] 주택 매매 시 점검 사항

바이어가 원하던 집을 찾아 셀러와 가격을 비롯한 여러 가지 조건이 합의되어 에스크로를 열게 되면 가장 먼저 하게 되는 것이 홈 인스펙션이다. 홈 인스펙션은 바이어가 자비로 고용한 인스펙터가 집의 전체적인 구조나 상태 등을 점검하여 결함을 찾아내게 된다. 홈 인스펙션을 하고 나서 결과에 따라 바이어는 셀러에게 수리를 요청하거나 수리비에 해당하는 크레딧을 요청할 수도 있고, 심각한 결함이 있을 경우 에스크로가 취소되기도 하고, 바이어가 직접 수리할 때 비용을 알 수도 있다.     그 후 셀러 쪽에서는 에스크로가 열린 후 7일 안에 집에 관한 모든 사항을 알리는 서류들을 바이어 쪽에 보내야 하는 데 그중의 하나가 TDS(Transfer Disclosure Statement)다. 이것은 셀러가 주택 전체를 하나하나 확인하여, 수리사항, 보유, 설치한 기기들, 문제 있거나 고쳐야 할 사항과 과거에 수리한 내용 등 현재의 집의 상태를 기록하여 바이어에게 알려야 한다.   특히 TDS는 셀러가 작성하여 바이어에게 집의 상태를 정확히 알려주어야 하는 의무이고, 셀러는 바이어로부터 집의 상태를 제대로 알려주지 않아 소송을 당하는 것을 방지하고 문제가 생겼을 때 TDS를 통하여 이미 알려주었다고 반박할 수 있다. 또 셀러와 바이어의 에이전트들도 육안으로 보이는 집의 상태를 모두 점검하여 전체적인 사항의 서류(agent visual inspection)를 작성하고 제출하여 양쪽의 서명을 받아야 한다. 특히 에스크로가 진행되는 동안 정부 규제에 대한 인스펙션인 9A 리포트, 리트로피팅 인스펙션(Retrofittinginspection), 물의 절수, 빌딩의 안전에 대한 상태 등을 점검하여, 인스펙션을 통하여 밝혀진 미비점은 셀러가 완결하고 시티 혹은 카운티에 보고하여야 한다. 마지막으로 나무를 갉아먹어 집을 훼손시키는 터마이트 인스펙션을 하여 터마이트가 있는지의 여부와 터마이트가 있으면 살충과 터마이트로 인해 파손된 곳까지 수리한 후에 리포트를 바이어 쪽에 제출하여야 한다. 그 후에 에스크로의 전 과정을 모두 마치게 되면 끝나기 전 일주일 사이에 바이어는 마지막 점검을 하여 홈 인스펙션 시의 상태와 다른 것이 있는지와, 요청한 수리사항들이 제대로 이행되었는지 살펴보고 서명을 한다.     에스크로를 오픈하게 되면 NHD(National Hazard Disclosure) 리포트를 받게 된다. 이 리포트에는 해당 주택이 지진대, 산불지역, 화재지역, 군사작전지역, 도시계획 등에 들어있는지가 자세히 나와 있다. 마지막으로 특별히 중요한 서류 중의 하나가 부동산 등기등본열람서이다. 이 안에는 바이어가 사려는 주택의 판매자가 실소유권자인지, 부동산의 용도 제한, 소유권의 등기형태, 재산세에 대한 특별한 사항과 체납 여부, 가압류 여부, 융자금액, 차압 등의 사항들과 해당 주택의 토지 지적도가 포함되어 있다. 이러한 것들을 에스크로가 끝나기 전에 바이어와 셀러가 모두 반드시 확인해야 한다.     ▶문의: (818)497-8949  미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 주택 매매 주택 매매 해당 주택 주택 전체

2024-01-31

[부동산투자] ‘As Is’ 세일과 인스펙션

얼마 전 한 바이어가 ‘As Is’ 조항이 있어 셀러가 아무것도 고쳐주지 않을 것이라고 하는데 굳이 인스펙션을 해야 하는지 문의해 왔습니다. 의외로 많은 바이어가 ‘As Is’ 에 관해 잘못 이해하고 인스펙션을 하는 이유를 간과하는 경우가 있습니다.   주거용 주택 매매를 할 때 셀러는 부동산 양도에 관한 공개문서를 바이어에게 제공해야 합니다. 이 문서에는 바이어가 집을 구매하는 데 있어서 영향을 미칠 수 있는 모든 사실 등을 포함한 집의 상태, 집에 부착된 가구들의 고장 유무, 그리고 집에 있는 위험물질 유무 등의 내용을 셀러가 직접 게재해야 합니다.     ‘As Is’ 조항은 매물을 보이는 것 그대로의 상태로 매매한다는 조건입니다. 하지만 계약서에 ‘As Is’ 조항이 있더라도 위의 내용을 알리지 않을 경우 매매가 완료된 후라도 문제가 발견되고 셀러가 고의로 누락시킨 점이 입증되면 그에 대한 책임을 지게 될 수도 있습니다. 따라서 셀러는 양도 공개문서를 성실하게 작성할 의무가 있고 작성 시 매매 하려는 주택의 문제는 알고 있으나 정확한 원인을 모를 때에는 표면적으로 나타난 문제의 현상을 기재하면 됩니다.   바이어가 인스펙션을 했을 경우 집에 중요한 문제 또는 공개문서에 기재 되어있지 않은 내용 등이 발견되면 바이어는 그 문제에 대한 수리를 요구할 수 있습니다. 만약 셀러가 이에 응하지 않을 경우 해당되는 계약 해지 조항에 따라 계약을 해지하고 계약금을 돌려받을 수 있습니다. 바이어는 인스펙션 후 문제가 있으면 고쳐달라고 할 권리가 있습니다. 하지만 많은 바이어가 간과하고 있는 것은 셀러는 고쳐 주어야 할 의무가 없다는 내용입니다. 굳이 따로 ‘As Is’라고 명시하지 않아도 계약서엔 이미 매매 자체가 있는 그대로, 보이는 것 그대로 구입한다는 조항이 명시되어 있기 때문입니다. 그러므로 셀러는 고쳐 주어야 할 의무가 없을 뿐만 아니라 바이어의 요구 사항에 대해 답변조차 할 필요가 없다는 것입니다. 중요한 건 매매를 위해서 셀러와 바이어가 합당하고 서로 상식적인 수준에서 합의하는 것이 필요합니다.     다시 말하면 바이어가 인스펙션을 하는 가장 큰 이유는 인스펙션 후 여러 가지 문제를 빌미로 가격을 깎으려는 의도가 아니라 혹시라도 셀러가 집에 대해 모를 수도 있는 문제에 대비해서 바이어 스스로를 보호하기 위함이라 하겠습니다.     결국 중요한 것은 셀러는 아무리 ‘As Is’라 할지라도 집에 문제가 있는 사실은 숨김없이 공개 문서에 게재하여 알려주고 바이어는 혹시라도 셀러가 모를 수도 있는 문제에 대비해 인스펙션 함으로써스스로의 권리를 지키는 것입니다. 셀러도 무조건 ‘As Is’ 만 주장하여 고쳐주지 않는 것이 아니라 서로 상식적인 선에서 원만한 매매를 위해 조금씩 양보하고 서로의 권리와 의무의 줄다리기에서 현명하게 각자의 책임을 다한다면 매매 후 발생할 수 있는 문제도 최소화될 것입니다.   ▶문의: (310) 227-0066 케네스 정 / 드림부동산대표부동산투자 세일 공개문서 가지 문제 바이어 스스로 매매 자체

2024-01-17

한인타운 주택 매매 깜짝 증가

LA한인타운 주택 거래가 3개월 연속 증가세를 이어갔다. 특히 오랜만에 단독주택(SFR), 콘도, 임대수익용 주택 모두 전년 대비 늘어 눈길을 끌었다. 2023년 10·11·12월 3개월 연속 주택 매매가 증가하면서 LA한인타운 주택시장 회복에 대한 기대감도 형성되고 있다.   지난달 매매된 단독주택, 콘도, 임대수익용 주택 수는 69채로 2022년 동월의 55채보다 14채(25%) 더 많았다. 전달의 61채와 비교해도 8채(13%) 웃돌았다.   한인 부동산 업계는 “주택 매입에 대한 실수요가 살아나고 모기지 금리가 내린 게 주택 매매 증가에 도움이 됐다”며 “주택 공급만 충분하다면 2024년 주택시장 활성화도 기대할 수 있을 것”이라고 분석했다.   이는 본지가 드림부동산(대표 케네스 정)의 도움을 받아 2023년 12월 LA한인타운에서 매매된 주택 현황을 분석한 결과다.     ▶단독주택(SFR)   지난 12월에 매매된 단독주택 수는 30채였다. 이는 2022년 동월의 27채보다 3채(11%) 더 많은 것이다. 작년 11월의 22채보다도 8채(36%) 상회했다. 〈표 참조〉     중간 거래가격은 176만2500달러로 2022년 12월의 155만 달러와 비교해서 21만 달러(14%)이상 올랐다. 스퀘어피트당 평균 거래가격 역시 9% 상승한 859달러였다. 하지만 전달인 11월의 925달러 대비로는 7% 내렸다.     리스팅 대비 팔린 가격 차이가 2022년 12월의 96.72%보다 1%포인트 이상 상승한 98.08%를 기록했다.     ▶콘도·임대수익용   지난해 12월 팔린 콘도 수는 2022년 12월(13채)보다 69% 증가한 22채로 집계됐다. 다만, 전달의 26채 보다는 15% 적었다. 콘도 중간 거래가격(66만1500달러)도 전년 동월보다 4% 떨어졌다. 스퀘어피트당 평균 거래가격(613달러)은 전달(643달러)보다 5% 하회했다.   임대수익용 주택 거래 건수는 2022년 동월의 15채보다 2채(13%) 늘었다. 또 전달인 11월의 13채와 비교해도 4채(31%)나 더 많았다. 임대용 주택의 중간 거래가격과 스퀘어피트당 평군 거래가격은 2022년 12월 대비 각각 5%와 21% 상승했다.   부동산 업계 관계자들은 임대수익용 주택은 대체로 매물이 희소한 데다 임대 수익률(cap rate)에 따라 오퍼 경쟁 상황도 크게 달라져 거래 변동 폭이 크다고 설명했다.     케네스 정 드림부동산 대표는 “작년 부동산 시장 상황을 고려하면 3개월 연속 주택 매매 증가는 매우 고무적인 것”이라며 “기준금리 동결 기대와 인플레이션 완화가 이어지면 2024년 주택 시장에 활력이 더 생길 것”이라고 진단했다.   LA한인타운 주택 거래 동향조사는 우편번호 90004, 90005, 90006, 90010, 90019, 90020, 90036 지역을 대상으로 했다. 따라서 다른 한인타운 내 주택거래 동향과는 차이가 있을 수 있다. 이번 자료 집계 기간은 2023년 12월 1일부터 12월 31일까지다.   진성철 기자한인타운 주택 la한인타운 주택시장 주택 매매 임대수익용 주택

2024-01-03

2024년도 모기지 금리와 Fannie Mae의 주택 전망 [ASK미국 주택/커머셜/비즈니스-사무엘 리 융자 전문가]

▶문= 2024년도 모기지 금리와 Fannie Mae의 주택 전망은?     ▶답= 먼저 1월 2일에 나온 모기지 이자율을 살펴보면, 740점 이상의 크레딧과 30% 이상 다운, 30년 고정으로 할 경우 6.375%의 이자율이 가능합니다. 같은 조건의 15년 고정일 때는 6.125%가 가능합니다. 같은 조건의 조건에 Non QM 론은 7% 중 후반 정도의 이자율이 가능합니다.    2023년 12월에 FOMC가 발표한 2024년 통화 정책을 방향을 보면, 모기지 금리가 두차례이 상 하락할 것으로 예상됩니다. 이런 발표에  근거해 볼 때,  2024년 가을경에  30년 고정 금리가 평균 6%,  2025년 하반기에는  5% 초반 내지 중반 정도의 모기지 이자율이 예측됩니다.   주택 가격은 계속 상승할 것으로 예상되지만 Fannie Mae는 2023년의 모멘텀이 향후 몇 년 동안 이어질 것으로 기대하지 않습니다. 지난 10월에 수집된 최근 분기별 조사에서 응답자들은 주택 가격 상승률이 올해 약 5.9% 급등한 후 2024년과 2025년에 2.4%, 2.7%에 도달할 것으로 예상했습니다.   2024년 총 주택 매매는 약 480만 채로 예상하며, 2025년에는 540만 채로 급증할 것으로 예측하고 있습니다. 그동안 있었던 주택 판매가 부진한 이유는 현재 주택 가격이 너무 높으며, 이자율 역시 너무 높아 주택 구입자가 감당하기 힘들며, 마켓이 나온 주택 물량 역시 부족한 상황이기 때문이었습니다. 그럼에도 불구하고 기존 주택 매매는 계절 조정 연율 379만 건으로 10월 최저점에 도달한 후 내년부터 완만하게 회복될 것입니다.     신축 건설과 관련하여 Fannie Mae는 경제 침체가 2024년까지 연장될 것이라고 언급했습니다. 그러나 낮은 이자율로의 전환이 2025년까지 단독 주택 착공을 도약하는 데 도움이 될 것으로 예측하고 있습니다. 그러나 이미 시장에 출시된 재고와 둔화된 임대료 증가에 대한 기대를 고려할 때 콘도와 타운 하우스 형태의 주택 착공은 안정세를 보일 가능성이 더 높습니다.     ▶문의: (714) 472-4267주택 착공 주택 매매 주택 판매가

2024-01-02

[에이전트 노트] LA카운티·한인타운 부동산 결산

올해초만 해도 지속적인 금리 인상의 영향으로 부동산시장이 크게 영향을 받아 모기지 금리는 치솟고 주택 가격은 크게 하락할 것으로 예상하였지만 실상은 예상과 달랐다.   금리 인상으로 모기지 금리는 인상할 것으론 예상했지만 실상은 예상 인상폭보다 너무나 높았고 인상속도도 엄청 빠르게 진행되어 30년 고정 모기지 금리는 이미 10월 들어 8%대까지 치솟았다.   금리 인상의 영향으로 주택 가격도 크게 하락할 것으로 예상했으나 실상은 하락은커녕 오히려 주택 가격이 인상되었고 특히 캘리포니아 지역은 이미 높아진 주택 가격임에도 불구하고 지역에 따라 다소 차이는 있으나 2%에서 높게는 5% 이상까지 상승한 곳도 있다.   높은 모기지 이자율에 시장에 나오는 주택마저 턱없이 부족해서 주택 가격은 계속 상승세에 있고 주택을 사려는 바이어들은 이중고를 겪으며 주택 구입을 포기하면서 미국 전체 주택시장이 이 같은 한파에 주택 거래는 계속 위축되고 있다.   그렇다면 올해 LA카운티와 LA한인 타운의 부동산 매매는 얼마나 감소했는지를 조사해 보았다.   분석 자료는 MLS (Multiple Listing Service) 자료를 바탕으로 LA카운티와 LA 한인타운(6개 ZIP Cord 90004,90005,90006,90010,90019,90020)내 주거용 부동산과 투자용 부동산 매물의 올해 11월 말까지의 매매 건수를 비교해서 조사했다.   먼저 LA카운티 전체 주거용 부동산 매물(싱글패밀리 하우스, 콘도미니엄)의 거래 건수는 총 4만 4908건이 완료되어 지난해 같은 기간의 매매 건수인 6만 781건에 비해 27% 나 하락한 것으로 나타났다.   또한 LA카운티 지역 내 마켓에 나와 있는 주거용 부동산 매물은 현재 8440개로 거래되는 매매 건수를 고려하면 2.1개월 치에 해당하는 양으로 올해 전반기에 유지하던 1.7개월 치보다는 조금 늘어나기는 했으나 매물 부족 상황은 여전히 심한 것으로 나타났다.     그리고 LA 한인타운의 주거용 부동산 매물의 거래 건수는 총 467건이 매매됐으며 지난해 같은 기간의 매매 건수인 781건에 비해 무려 40%나 급감한 것으로 LA카운티 평균치보다도 1.5배 이상 감소한 것으로 조사됐다.     또한 현재 마켓에 나와 있는 LA 한인타운 내 주거용 부동산 매물은 165개로 올해 전반기까지 유지되던 140개에 비하면 약간 증가한 수치이기는 하나 여전히 매물 부족은 심각한 것으로 보인다.   그리고 2유닛 이상 인컴 매물의 경우 LA카운티 올해 매매 건수는 4432건으로 지난해 같은 기간의 매매 건수 6577건에 비해 33% 급감했으며,  LA한인타운의 올해 11월 말까지 거래 건수는 고작 176건으로 지난해 같은 기간의 매매 건수인 346건이 완전히 반 토막 나며 크게 위축된 것으로 조사됐다.   그리고 현재 마켓에 나와 있는 2유닛 이상 인컴매물의 수치는 LA카운티가 2313개로 현재 매매되는 매매 건수를 고려하면 5.7개월 치로 거주용 부동산에 비해 크게 여유 있게 유지되고 있고, LA 한인타운은 187개로 올해 7월에 유지했던 163개 보다 크게 증가한 것으로 상업용 부동산이 금리 인상의 영향으로 당분간 회복세를 찾기는 어려울 것으로 예상한다.   ▶문의:(213)500-5589   전홍철/WIN Realty& Properties에이전트 노트 la카운티 한인타운 부동산 매매 부동산 매물 주거용 부동산

2023-12-05

[부동산 이야기] 사업체 인수·인계

일반적으로 셀러와 바이어의 합의에 따라 사업체를 인수하는 날짜를 정하기 원하지만, ABC 주류 라이선스 혹은 약국 라이선스와 같이 주가 되는 정부기관에서 발행하는 증서가 동반되는 경우는 그 절차가 크게 다르다. 셀러가 Sign-off(Form 211-A)를 주류통제국에 제출하고 바이어가 신청서를 접수 후 30일간의 포스팅 기간을 거치고, 심사 후 라이선스가 이전된다. 약국 라이선스도 마찬가지로 약사보드에서 라이선스를 발행하기까지 복잡한 절차가 진행된다.     위와 같이 라이선스 이전이 필수인 사업체 그리고 일반적인 사업체 모두 인수·인계 절차는 바이어와 셀러 모두에게 매우 중요하다. 우선 DWP를 비롯한 모든 공공기관의 어카운트 오픈과 클로징은 물론 주 복권국, 담배 라이선스, 주조세형평국 어카운트 등 여러 기관에 접촉하여야 한다. 요즘은 대개 온라인으로 서류가 진행되므로 사전에 미리 신청하는 것이 현명하다. 그리고 모든 공공기관의 명의 이전과 함께 이전 셀러가 보유하고 있는 거래처와 고객에 대한 정보도 반드시 넘겨받는 것이 중요하다.  요식업의 경우 캐더링이나 단체식에 대한 고객정보는 사업의 매우 중요한 자료이며, 주기적으로 오더가 발생하는 고객에 대한 정보를 받아 새로운 인수자의 정보를 알리는 것이 매상을 유지하는데 관건이 되기도 하다. 물론 직원에 대한 인사서류나 모든 기계와 설비에 대한 가이드를 지도받는 것은 당연한 일이며, 서비스를 받는 업체에 대한 연락처까지 세심하게 받아 두는 것이 현명하다. 사업체를 인수한 후에 일일이 셀러에게 문의하는 것은 시간과 효율 면에서 난감한 상황이 발생할 수 있으므로 모든 자료를 컴퓨터에 입력하여 후에 열람할 수 있도록 해두는 것이 바람직하다.     흔히 ‘트레이닝’ 이라고 하는 기간을 계약서에 명시하여 셀러가 일정 기간 바이어에게 계산기 작동법부터 오더받는 요령은 물론 주방과 직원들과의 협업에까지 모든 매뉴얼을 지도받게 되는데, 바이어 혹은 배우자뿐 아니라 새로운 핵심 직원이 함께하는 것이 만약의 경우를 대비하게 되는 방법이기도 하다. 많은 셀러가 사업체를 정리 후, 훈련 기간이 지나면 장기간의 여행이나 이주로 쉽게 연락이 닿지 않을 수도 있다는 것을 고려해야 한다.  훈련 기간은 대개 인수 이전 혹은 이후로 하게 되는데 장·단점이 있으므로 협의하게 진행하면 된다. 일반적으로 무보수로 진행되지만, 하루에 일정 시간 제공되며 점차 의존도를 줄이는 것으로 바이어가 효율적으로 시간을 이용하는 것이 바람직하다.     인수 후 공공 기관에서 오는 모든 서류는 잘 살펴보아 사업체에 금전등록기 주변에 눈에 잘 띄는 벽에 붙여야 하며, 현장 시찰이나 감사 시에 지적사항이 될 수 있으므로 주의하여야 한다. 스팸 전화인 줄 알고 전화 연락이나 이메일을 간과하지는 않는지, 이전 셀러 이름으로 나온 고지서라 할지라도 바이어가 지불해야 하는 어카운트일 수 있으므로 반드시 전문가에게 문의하여 처리하도록 한다. 보통 인수한 첫해에 발행된 고지서를 미납하는 바이어가 가장 많다. 정부기관은 사업체 매매에 대한 정보가 일일이 업데이트되지 않는다는 것을 명심하자.     ▶문의: email@primaescrow.com 제이 권 프리마 에스크로 대표부동산 이야기 사업체 인수 사업체 인수 사업체 매매 사업체 모두

2023-10-31

[상법] 에스크로 중 부동산 파손 시 권리와 의무

부동산 매매 중 에스크로 과정에서 매매 부동산에 정부의 수용이 발생하거나 건물에서 화재가 발생하여 건물이 전소 되었을 경우 바이어와 셀러 간에 의무와 권리는 복잡한 법률 다툼이 생길 수 있다.   가주 민사법 1662조에 의하면 부동산의 소유나 명의가 이전되기 전 부동산의 일부나 전체가 바이어의 실수가 아닌 이유로 파손되거나 정부에 의해 강제 수용이 되었을 경우, 셀러는 바이어에게 계약 준수를 강요할 수 있는 권리가 없으며 바이어는 매매계약서에 대한 책임이 없을 뿐 아니라 이미 지불한 매입금을 돌려받을 수 있는 권리가 있다. 반면에 부동산의 소유나 명의가 이전된 후 부동산의 일부나 전체가 셀러의 실수가 아닌 이유로 파손되거나 정부에 의한 강제수용이 되었을 경우 바이어는 매매계약서에 의하여 계약을 준수해야 한다.   따라서  부동산의 명의나 소유권이 바이어에게 이미 이전된 상태에서 화재나 자연재해로 인하여 부동산이 파손되었을 경우에는 바이어는 매매계약서에 따른 책임을 끝까지 완수해야한다. 부동산 구매 잔금이 남아있다면 바이어는 구매 잔금을 셀러에게 지불해야 한다. 종종 에스크로가 완결되기 전 바이어가 부동산이나 비즈니스의 소유권을 행사하는 경우가 있다. 명의 이전이 완결되지 않은 상태이지만 소유권을 행사하기 시작하면, 부동산이 화재나 자연재해로 인하여 파손될 경우 파손된 부동산을 구매해야하는 상황이 올 수 있다. 따라서 에스크로가 완결되기 전 소유권을 행사하는 데는 예상치 않은 책임 전가가 발생할 수 있으므로 신중하게 행동해야 한다.     에스크로가 종료되기 전에는 부동산이나 사업체의 소유권을 행사하는 것은 법적으로 많은 복잡한 문제를 발생시키기 때문에 피하는 것이 좋다. 부득이한 사정으로 미리 소유권을 행사해야 할 경우에는 계약서에서 이러한 책임손실 문제에 대한 규정을 정확하게 정해야 한다.   또한 부동산의 파손 규모에 따라서 매매를 완결할 것인가에 대한 것을 매매 계약서에서 명시할 수 있다. 예를 들어 화재에 따를 부동산의 피해 금액이 일정 금액 이하일 경우에 보험금의 권리를 바이어에게 양도하는 조건을 계약서에 명시할 수 있다. 이럴 경우 바이어는 부동산의 매매를 완결하고 대신 보험금에 대한 권리를 양도받는다.   에스크로 기간 부동산에 손실이 났을 경우, 보험에 대한 처리에 관한 것도 매매계약서에 명시해야 분쟁의 소지를 줄일 수 있다. 마찬가지로 계약서 안에서 부동산 손실이 발생했을 경우, 보험금에 대한 소유가 누구에게 있는지를 규정한 조항을 확인해야 한다. 계약서마다 손실에 대한 보험금 처리가 다르게 규정되어 있으므로 주의해야 한다. 정부 수용이 결정될 경우에도 전체 또는 일부 수용에 따라서 매매 완결에 대한 의무를 달리 규정할 수 있다.   결국 에스크로가 완결되기 전까지는 명의 이전이 되지 않는 것이므로 에크스로 진행 과정에서 생길 수 있는 사고를 대비한 계약 규정을 자세히 규정해야 한다.   ▶문의: (213)487-2371 이승호/ 변호사 Lee & Oh상법 에스크로 부동산 부동산 파손 부동산 매매 매매 부동산

2023-10-15

[부동산 이야기] 주택 매매에 필요한 비용

주택을 구매하는 바이어는 집값 이외에 여러 가지 클로징 비용이 발생하게 되므로 그것들을 지불할 수 있을 만큼의 현금을 가지고 있어야 한다. 요즘같이 융자조건이 까다로울 때 주택을 사려면 먼저 다운페이먼트를 준비하고, 모기지 기관에서 미리 사전 승인을 받은 다음 구매할 집을 알아보는 게 좋다. 그렇다면 에스크로를 끝마치기 위해서 셀러와 바이어에게 발생하는 비용들을 알아보자.   우선 부동산 거래 시에는 부동산가격 이외에도 지불해야 할 항목들이 많다. 에스크로 비용은 물론이고 세금과 보험, 인스펙션 비용 등이 포함된다. 대체로 셀러가 클로징 비용의 많은 부분을 지불하게 되는데, 지역이나 당사자 간의 합의에 따라 조금씩 달라지기도 한다.     바이어가 지불해야 하는 항목들을 보면, 셀러와 바이어가 반씩 지불하는 에스크로 비용이 있다. 매매할 때 에스크로를 통하여 셀러와 바이어 사이의 모든 계약이 정확하게 이행될 수 있도록 하는 것이 바이어에게 특히 중요하다. 전문가를 통한 주택점검 비용도 있다. 굴뚝이나 지붕 등을 포함한 것으로 보이는 주택의 모든 사항과 상수도의 수압이나 물의 온도, 냉난방 시스템 작동 등을 점검한다. 홈 인스펙션은 눈에 보이는 집 전체의 모든 상태를 검사하는 것이다. 그리고 카운티에 등기할 때 등 각종 서류의 공증비와 향후 일 년 동안의 화재보험료도 바이어의 부담이다. 특히 셀러가 주택이 문서상 아무 하자가 없다는 것을 보증하는 타이틀보험을 바이어를 위하여 사는데, 바이어도 주택융자를 할 때 은행에 매물에 문제가 없음을 증명하기 위한 타이틀 보험료를 별도로 지불한다.   한편 셀러는 터마이트 검사비를 낸다. 검사를 통해 터마이트 등 해충으로 주택이 손상됐다면 그에 대한 수리 비용을 내야 한다. 또한 에이전트 커미션, 시 정부와 카운티에 지불하는 등기 이전 수수료, 주택에 생각지 못했던 담보가 걸려있는지를 포함한 담보 설정이나 보증, 연체된 세금 등, 오너십 등 타이틀에 관한 모든 문제가 없는지 구매자가 확인할 수 있어야 한다. 혹시 매매 후에 일어날 수 있는 모든 타이틀에 관련된 문제에 대해 보증이 되도록 타이틀 보험을 사야 하고, 콘도나 타운홈 혹은 단독주택이라도 게이티드 커뮤니티 안에 있다면 HOA 이전 비용 및 혹시 밀린 연체금이 있다면 그것도 모두 해결해야 한다. 그리고 홈 워런티 플랜이 있는데 에스크로 기간 인스펙션을 통하여 집의 상태를 모두 점검하고, 그때는 이상이 없던 에어컨이나 혹은 배관 등에 문제가 생길 경우, 일 년 동안은 홈 워런티 회사에서 무료로 점검과 수리를 해준다. 이것도 셀러가 바이어를 위하여 산다.   최근 부동산 시장에선 지역에 따라 어느 정도 차이가 있으나 주택 가격이 완만하게 올라갈 것으로 보이고, 이자율이 많이 올랐어도 거주목적으로 구매를 생각하는 중이라면 망설이지 말고, 주택을 구매하는 것이 좋다. 집을 팔고 살 때 셀러의 입장에서는 거래가격에서 보통 7~8% 정도의 비용이 발생하고 바이어도 다운페이와 함께 5% 정도의 여윳돈을 가지고 있는 것이 좋다.   ▶문의:(818)497-8949 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 주택 매매 주택점검 비용 주택 매매 에스크로 비용

2023-08-23

[부동산 투자] 부동산 거래 시 발생할 수 있는 분쟁

부동산 거래에서 많은 분이 걱정하는 것이 ‘내가 구매하는 부동산에 어떠한 문제가 있지는 않을까?’라는 고민일 것입니다. 이러한 문제를 해결하는 방법으로 타이틀 인슈어런스(Title Insurance)라는 제도가 운용되고 있지만 몇몇 문제는 그럼에도 주의가 필요합니다.   가장 흔하고 많이 접하는 문제는 건물의 실제 면적과 등기된 면적이 다른 경우입니다. 건물의 면적이 다르게 등록된 이유는 대부분 전 소유주 또는 등기 사무소의 실수로 실제 건물 면적과 다르게 기록되는 것이 대부분입니다. 이러한 문제를 가장 확실하게 해결하는 방법은 시청 또는 카운티 사무실에 직접 방문해서 관련 부서의 서류를 확인하는 것입니다. 오래된 건물이나 불법 증축이 의심될 경우 위에 말씀드린 절차를 꼭 수행하시는 것이 좋습니다. 건물의 면적을 등록하는 방법은 퍼밋을 확인하고 이를 바탕으로 카운티 등기소에 신고하는 것으로 이루어집니다. 이때 건물주 또는 직원의 실수가 나올 수 있기 때문에 관련 서류를 처음부터 꼼꼼히 확인하는 것이 이러한 문제를 예방하는 가장 확실한 방법이라 할 수 있습니다.   지역권(Easement) 관련 문제도 종종 접할 수 있는 대표적인 부동산 소유권 분쟁이라 할 수 있습니다. 지역권은 부동산 소유권의 일부를 공동으로 사용할 수 있도록 소유주들의 합의로 이루어지는 것을 뜻합니다. 예를 들어 건물과 건물 사이의 공간을 공동으로 자동차가 주차를 위해 왕래할 수 있는 것에 대해 해당 건물주들의 합의를 증서에 명시 하는 것으로 서로의 합의를 보장하는 것입니다. 하지만 문서화되어 있지 않고 오랜 시간 서로 간의 암묵적인 합의로 이루어지다가 소유주가 바뀌는 경우, 분쟁의 소지가 생길 수도 있습니다. 이는 생각보다 여러 가지 다양한 방법과 형태를 나타낼 수 있으므로 부동산 매매 시 주의 깊게 살펴보아야 할 대상입니다.   상업용 부동산의 경우 토지 오염에 관한 분쟁도 심심찮게 나 올 수 있는 문제입니다. 사업용 부동산의 매매 절차에 토지오염에 관한 조사를 은행에서 필수로 요구하기 때문에 매번 소유권이 바뀔 때마다 새롭게 조사를 합니다. 이때 문제가 발견되면 그 이전의 소유주 또한 공동의 책임이 요구되기 때문에 좀 더 주의 깊게 살펴서 매매를 결정하여야 합니다.   부동산 매매 절차가 끝난 후 갑자기 부동산에 담보 문제가 발생하는 것도 주의를 필요로 하는문제입니다. 전 주인의 채무 문제가 매매 이후에 발생하는 것은 대부분 타이틀 인슈어런스에서 보호받을 수 있는 문제이지만 세금이나 기타 정부와 관련된 채무문제는 해결하는 데 좀 더 복잡할 수 있으므로 경매나 은행 차압 매물을 살 경우 좀 더 세심한 주의를 기울여야 합니다.   이 외에도 여러 소유권 분쟁이 있을 수 있습니다. 불법 상속, 자격이 안 되는 셀러의 소유권 이전문제, 이혼 소송 중 불법적인 소유권 이전 문제 등입니다. 이러한 대부분의 문제는 타이틀 인슈어런스를 통해 보상받을 수 있지만,가장 빠르고 확실한 방법은  문제가 일어나기 전에 거래 시 모든 문제를 꼼꼼히 따지고 확인하는 것이 무엇보다 중요하겠습니다.   ▶문의:(213)605-5359 조진욱 / 드림부동산 부사장부동산 투자 부동산 거래 부동산 거래 부동산 소유권 부동산 매매

2023-08-16

[부동산 이야기] 부동산 매매의 계약과정

마켓에 나오자마자 팔리던 주택들이 쉽게 팔리지를 않는다. 모기지 이자율이 높은 폭으로 오르면서 바이어의 구매력이 크게 떨어지고 경기 침체에 대한 우려로 주택 구매를 멈추고 관망하는 예비 바이어들도 많아졌기 때문이다.     지금은 투자 목적으로는 적절하지 않으나, 장기 거주할 경우에는 주택 구매를 멈출 필요는 없다. 주택을 매매할 때이거나 투자용 부동산을 사고팔 때 특히 간과하지 말아야 할 것이 계약의 중요성이다.   부동산을 사려고 할 때 일반적으로 바이어는 먼저 셀러에게, 서면으로 구매 의사를 전달하게 되며 이것을 오퍼(Offer)를 낸다고 한다. 오퍼를 받은 셀러는 내용을 확인한 다음, 바로 오퍼를 수락하기도 하지만 많은 경우 셀러는 바이어가 낸 오퍼를 보고 자신의 요구사항을 더하여 카운터 오퍼를 낸다. 이렇게 바이어와 셀러는 보통 한 번 이상 오가는 서로의 카운터 오퍼를 통해 최종 합의점에 이르게 된다.   이렇게 합의된 내용을 진행하기 위하여 에스크로가 오픈되고, 바이어의 오퍼는 정식 구매계약서(Purchase Contract)로 법적인 구속력을 가지게 된다. 그러므로 구매 계약서를 잘 이해한 후에 에스크로를 오픈해야 하며, 에스크로 기간에 내용을 변경하거나 첨부하기도 한다. 따라서 구매 계약서의 사항들을 잘 이해하는 일은 계약을 잘 이행하여 순조롭게 거래가 마무리되기 위한 첫걸음이 된다. 그러므로 매매 당사자들은 매매 협상의 초기부터 문제가 될만한 부분들을 반듯이 꼼꼼히 짚고 넘어가야 하며 모든 합의된 사항들을 하나도 빠짐없이 서면으로 명시하여 놓아야 한다.   오퍼는 매매계약 내용과 함께 에스크로 세부사항까지 같이 포함한 상당한 포괄적인 매매계약서이다. 에스크로를 열고 난 후, 즉 매매계약 후 에스크로를 통해 받게 되는 에스크로 서류는 일반적인 사항만 있을 뿐이며 이미 중요한 계약 내용은 바로 오퍼와 카운터 오퍼를 통한 매매계약서를 통해 이미 결정이 나기 때문에 구매계약서는 더욱 중요하다. 일단 바이어나 셀러 간에 에스크로를 오픈하게 되면 계약서상에서 인정하는 경우이거나, 셀러와 바이어가 서로 합의하여 변경하거나 첨부되는 경우가 아니면, 셀러나 바이어 중 어느 쪽도 마음대로 매매계약을 변경하거나 파기할 수 없다. 그러나 가끔 매매 과정에서 셀러나 바이어의 입장이 상충하는 경우가 생기기도 한다. 즉 부동산 경기의 변화로 인하여 매매 당사자들의 금전적 이해가 상충하기도 하고, 가끔은 오퍼를 내고 서로 합의된 후에 개인적인 사정이 생기거나 무책임하게 마음이 변하여 더는 계약을 진행하기를 원치 않는 경우도 생긴다.   그러나 안타깝지만 그런 것들은 계약의 파기 조건이 되지 못한다. 그 이유는 에스크로를 오픈하게 되면 바이어와 셀러 간에 서로 법적으로 구속력을 갖게 되기 때문이다. 한쪽에서 일방적으로 계약을 파기할 수는 없으며 이것이 지켜지지 않으면 분쟁으로 이어지기도 한다. 물론 합당한 이유가 있으면 셀러와 바이어 양쪽의 합의로 에스크로 기간 중 언제나 계약 사항을 수정하거나 첨부하거나 삭제할 수도 있다.   ▶문의: (818)497-8949 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 계약과정 부동산 매매 부동산 이야기 투자용 부동산

2023-07-12

뉴저지주 홍수정보공개의무화 법 시행

앞으로 뉴저지주에서 부동산을 매매 또는 임대할 때 반드시 홍수 발생 이력과 홍수가 날 수 있는 위험 등에 대한 정보를 자세하게 공개해야 한다.   필 머피 주지사는 지난주 앞으로 주택·건물 등 부동산을 팔거나, 임대하려는 부동산 소유주들은 매매 과정에서 필요한 서류에 해당 부동산이 과거 홍수 피해를 입었는지, 홍수 예상 지역에 위치하고 있어 홍수 피해를 당할 가능성이 있는지 등을 의무적으로 명기하도록 하는 홍수정보공개의무화 법(S3110/A4783)에 서명했다.   이 법이 시행되면 부동산 소유주는 주택·아파트·사무실 등을 임대할 때 세입자에게 연방정부가 제공하는 전국홍수보험프로그램(National Flood Insurance Program)에 가입해 피해가 났을 때 보상을 받을 수 있다는 내용도 설명해야 한다.   뉴저지주가 이처럼 부동산 매매와 임대 시 홍수 관련 정보 공개를 의무화한 것은 지구온난화와 해수면 상승으로 홍수가 많아지고, 예상 피해지역이 넓어지고 있지만 부동산 매매와 임대 시 이러한 정보가 제대로 공개되지 않아 매입자와 세입자가 예기치 못한 피해를 당할 수 있어 이를 막기 위한 것이다.   이와 함께 머피 주지사는 최근 뉴저지주 곳곳에서 피해가 늘고 있는 자동차 절도를 막기 위한 4개 법안(패키지)도 함께 서명했다.   이번에 발효된 자동차절도방지법은 ▶차량 절도범에 대한 처벌을 대폭 강화하고 ▶대규모 도난 차량 매매 조직에 대한 수사를 확대하고 ▶주요 중고부품의 매매 과정을 투명화하는 등의 내용을 담고 있다.   또 머피 주지사는 주의회를 통과한 공립학교 교사 및 교직원의 병가 사용을 대폭 확대하는 병가사용확대법(A-5060/S-3440)도 서명 발효시켰다.     이에 따라 앞으로는 교사 및 교직원들은 ▶직계 가족의 질병과 치료 지원 ▶직계 가족의 사망 ▶자녀의 학교 회의 또는 행사 ▶가정폭력 또는 성폭력 발생 등 다양한 경우에도 최대 10일까지 병가를 사용할 수 있다. 박종원 기자 park.jongwon@koreadailyny.com홍수정보공개의무화 뉴저지주 뉴저지주 홍수정보공개의무화 최근 뉴저지주 부동산 매매

2023-07-10

MD 마리화나 매매 합법화, 시장 폭발 예상

    메릴랜드가 오는 7월1일부터 마리화나를 합법화하고 의료용 대마초 처방전 없이도 구입할 수 있도록 허용했다. 시장이 크게 확대될 것으로 보인다.     버지니아와 워싱턴DC는 각각 2021년과 2018년 오락용 마리화나를 합법화했으나, 구체적인 시행법률이 미비한 탓에 의료용 마리화나 구입 허용 카드와 의사 처방전이 없다면 사실상 합법적 구매가 차단돼 있다.    일반 마리화나 판매약국을 허용하지 않은 상태라서 의료용 마리화나 판매 약국에서만 합법적인 구매가 가능하지만 의료용 마리화나 약국에서는 구입 허용 카드와 의사 처방전을 요구하기 때문이다.  워싱턴DC는 마리화나 선물이 허용된다는점을 악용해 티셔츠 등을 비싸게 팔고 마리화나를 선물로 제공하는 틈새 시장이 존재하지만 당국에서 여전히 규제하고 있다.   반면에 메릴랜드는 작년 의료용 마리화나 환자 16만명이 모두 5억달러 이상의 마리화나를 구입했는데, 7월부터는94개 판매약국에서 오락용 마리화나도 판매할 수 있기 때문에 시장 규모가 15억달러 이상으로 불어날 것으로 예상된다.   버지니아와 펜실베이니아 등에서 합법적으로 마리화나를 구입하기 위한 원정 행렬도 예상되고 있다.  이용자 당 1회 구입 단가는 80-100달러가 될 것으로 보인다. 메릴랜드 마리화나 시행법률에 의하면, 구입 자격은 21세 이상 성인으로, 반드시 아이디를 제시하고 기록을 남겨야 한다. 구입한도는 1.5온스 미만, 농축액의 경우 12그램 미만이다. 관련 제품 총량 기준으로 마약성분인 THC가 750밀리그램을 초과할 수 없다. 버지니아 등 타주 주민이 메릴랜드 약국에서 마리화나를 구입할 수 있지만, 메릴랜드에서 구입한 제품을 소포 등을 통해 타주로 반송하는 행위,  미성년자에게 제공하는 행위 등은 금지된다.   연방법상 마리화나는 여전히 금지약물이기 때문에 고용주가 마약검사를 통해 해고를 하더라도 보호받을 수 없다.   김옥채 기자 kimokchae04@gmail.com마리화나 합법화 메릴랜드 마리화나 마리화나 매매 의료용 마리화나

2023-06-29

5월 판매 20% 급증, 주택시장 훈풍…연율 기준 작년 2월 이후 최대

5월 신규 주택 판매가 급증하고 기존 주택 거래도 소폭 늘면서 주택 시장 회복에 대한 기대감이 형성되고 있다. 주택 가격도 4개월 연속 상승세를 타면서 주택 시장이 저점에 도달했다는 의견에 힘이 실리는 분위기다.     연방주택도시개발부(HUD)와 센서스의 27일 발표에 따르면, 5월 신규 주택 판매는 4월 대비 12.2%, 전년 동기 대비 20% 증가했다. 이는 작년 2월 이후 최대치다. 연율 기준으로 5월에 판매된 신규 주택 수는 76만3000채로 전달의 68만채보다 8만3000채 더 많았다. 특히 전년의 예상치 63만6000채보다 13만채 가까이 더 증가한 수치다.       업계는 기존 주택 매물 공급이 부족하자 대안으로 바이어들이 신축 주택을 찾은 것으로 분석했다. 또 지난 두달 동안 7% 안팎으로 모기지 이자가 유지된 점도 일조했다는 분석이다. 신규 주택 판매는 계약 체결 시점에 집계돼 주택 시장의 선행 지표로 받아들여진다. 5월 거래된 새집의 중간가격은 41만6300달러로 1년 전보다 7.6% 내렸다.     신규 주택 판매 증가에 앞서 기존주택 매매도 소폭이지만 반등했다. 5월 기존주택 매매 건수는 전월보다 0.2% 증가한 430만 건(연율)으로 집계됐다. 월스트리트저널(WSJ)이 집계한 전문가 전망치(425만 건)를 상회했다. 다만 1년 전과 비교하면 매매 건수는 20.4% 감소했다.     더욱이 전국 주택에서 비중이 10%인 신규 주택 거래 중위가격은 하락했지만 지난달 기존주택을 포함한 전국 주택 가격은 넉 달 연속 상승세를 이었다. 이로 인해서 주택 시장이 저점을 통과하고 있다는 의견에 힘이 실리는 상황이다.    27일 전국부동산중개인협회(NAR)에 따르면 지난달 기존주택 중위 가격은 39만6100달러로 지난 2월 이후 4개월 연속 상승했다. 높은 모기지 이자 부담이 여전히 크지만 그럼에도 주택 시장이 조금씩 살아나고 있는 것으로 풀이된다. 기존주택 거래는 전체 주택시장 거래량의 90%를 차지한다.   향후 전망도 좋은 편이다. 매월 중순 발표되는 전국주택건설협회(NAHB) 주택시장지수(HMI)도 올해 들어 6개월 연속 상승했다. 6월에 55를 기록하면서 5월(50)에 이어 두 달 연속 50을 넘긴건데, 이는 지난해 7월(55) 이후 처음이다. HMI는 주택 건설업자들의 시장 신뢰도를 나타내는 지수로, 50 이상이면 주택 판매 전망이 낙관적이라는 의미다.   뉴욕타임스(NYT)는 코로나19 팬데믹 이후 재택근무가 확산하면서 20대 후반~30대 초반인 밀레니얼 세대의 주택 구매 수요가 증가한 점에 주목했다. 관련 연구를 진행한 애덤 오지멕 경제혁신그룹(EIG) 수석이코노미스트는 "재택근무가 늘면서 자신만의 공간에 대한 가치도 상승했다"고 말했다. 팬데믹이 부모나 룸메이트와 함께 지낼 수도 있는 젊은이들의 독립을 부추겼다는 얘기다.   이처럼 수요는 늘었지만 주택 공급은 부족하다 보니 집값 상승으로 이어졌다는 설명이다. 현재 1주택 소유자는 고금리 때문에 기존 집을 팔고 새집을 구하는 게 부담스러워 집을 내놓지 않고 있다. 또한 이들 상당수가 코로나 직후 재융자 등을 통해 2~3%대 저금리로 갈아탔기 때문에 당장 주택을 처분해 빚을 갚아야 하는 상황도 아니다.   일각에선 주택 시장이 과열되면 물가 상승을 부추길 수 있다는 우려도 나온다. 연방 노동부가 물가를 산정할 때 주택가격을 포함하진 않지만, 집값 상승과 연동하는 임대료를 반영하기 때문이다. 크리스토퍼 월러 연방준비제도 이사는 지난달 연설에서 "모기지 금리가 높은 상황에서도 주택가격이 다시 올랐다는 건, 낮은 임대료가 얼마나 지속할지에 대한 의문이 들게 한다"고 지적했다. 이은영.김경희 기자 lee.eunyoung6@koreadaily.com주택시장 판매 전체 주택시장 기존주택 매매 기존주택 거래

2023-06-27

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