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[부동산 가이드] 주택 매매 유의사항

인터넷을 통해 매물 정보를 포함한 여러 가지 부동산 정보에 손쉽게 접근하면서 전문가급 지식과 경험을 가진 고객들이 증가하고 있다.     리스팅을 올리기 전에 달라진 바이어들의 특징을 인정하고 이에 맞는 사전 준비가 더욱 요구되고 있다.     가격이 올라갈수록 고객들이 까다롭게 보는 것이 바로 주택 상태이다. 구입 경쟁이 치열한 주택 특징은 꾸준히 주택 관리를 해왔다는 점이다.     여러가지 내부 업그레이드뿐만 아니라 거주용으로 오랜 기간 관리가 잘 된 주택들은 정원도 업그레이드가 되어 있는 경우가 많다.     유틸리티 비용과 관리비 상승으로 잔디 면적을 없애는 추세지만 여전히 적당한 규모의 잔디를 포함한 조경은 중요하다.     가급적이면 주택을 둘러싼 나무는 잘라내거나 정기적인 트림 작업이 필수다. 중간 주택가격 이상이고 최소 8000스퀘어피트 정도의 랏이 있다면 일정 규모의 수영장 설치 또한 고려 대상이다.     추가적인 계단 설치나 심플하고 관리가 편한 조경은 주택 외관을 고급스럽게 보이게 한다.     여유 있는 수납공간, 주방 캐비넷 추가, 아일랜드 설치와 더불어 거라지 내부에 추가 수납이나 바닥 업그레이드도 중요하다.     오래된 주택 경우 세탁장 위치가 주차장이 아닌 내부에 위치하도록 하는 것도 관리가 잘된 주택으로 바이어들에게 인식된다.     사이즈가 적은 콘도나 구조가 폐쇄적인 오래된 주택 경우 오픈 공간 확보가 상당히 중요하다.     스테이징을 통해서 현재가 아닌 미래 주택 거주자를 위한 아이디어를 제공하는 것도 중요한 포인트다. 가구와 더불어 그림과 추가 조명을 많이 활용하거나 세련된 가전 제품을 배치해주는 게 좋다.     사전에 인스펙션해서 주택 문제를 최대한 알아내고 이를 오퍼한 바이어 측에게 제공하거나 사전에 열람하게 해 주택 상태에 대한 확신을 주는 게 중요하다.     오래된 주택 경우 인스펙션 후 노화된 에어컨이나 히터에 대해서 일정 부분 컨트랙터의 견적을 통해서 크레딧을 제공하는 방안도 주택 매매 시 도움이 된다.     안전에 관련된 항목들은 반드시 사전에 수리를 해주는게 감정이나 인스펙션 시 불필요한 문제를 피할 수 있게 해준다.     고가 주택일수록 주관적인 의견이 어느 정도 밸류 책정에 포함되므로 해당 주택 지역의 경험 많은 로컬 감정사를 통해서 대략 주택 가치를 평가한 후 리포트를 받아두는 것 또한 중요하다.     보통 융자 규모가 클 경우에는 최소 두 개의 감정 서류를 요구할 수 있다. 정확한 가격 책정은 주택 매매 기간을 단축할 수 있는 중요한 절차이기 때문이다.     외곽지역에서 중간 가격을 상회하는 고급 주택 경우 감정사와 리스팅 가격의 차이가 작아야만 합리적인 매매가 가능하다.     브로커와 일반인을 위한 오픈 하우스를 시간을 두고 열어 최대한 노출하는 노력도 게을리해서는 안 된다. 최근 주택 거래 대부분은 오픈 하우스를 통해서 거의 성패가 갈린다고 보면 된다.     ▶문의: (213)663-5392 곽재혁 / 퍼스트팀 부동산부동산 가이드 유의사항 매매 중간 주택가격 주택 외관 미래 주택

2024-11-13

콘도 37%<지난해 대비> 증가, 주택 거래 소폭 증가

  올 7~9월까지 LA한인타운 주택 거래가 지난해 동기 대비 소폭 늘었다.   높은 모기지 금리, 고질적인 매물 부족, 높은 집값 등으로 올해 3분기에도 주택 시장은 고전을 면치 못했지만 콘도 거래가 작년보다 대폭 늘면서 증가에 한몫했다.     올 3분기 LA에서 거래된 단독주택, 콘도, 임대수익용 주택은 224채로 집계됐다. 이는 2023년 3분기의 220채와 비교하면 4채(2.0%) 증가한 것이다.     이는 본지가 드림부동산(대표 케네스 정)의 도움을 받아 2024년 7~9월까지 LA한인타운에서 매매된 주택 현황을 분석한 결과다.     부동산 업계는 “7~8월 두 달 동안 주택 거래가 활기를 보였고 9월 기준금리 인하로 모기지 금리도 내린 게 3분기 주택 거래 증가에 일조했다”고 풀이했다. 또 가격도 비싸고 매물도 많지 않은 단독주택과 높은 모기지 금리로 직격탄을 맞은 임대수익용 주택 거래는 작년보다 두 자릿수로 감소했다고 덧붙였다.     ▶단독주택(SFR)   2024년 3분기에 매매된 SFR 수는 83채로 작년 동기의 92채와 비교해서 9채(10%) 밑돌았다.     거래는 감소했지만, 집값은 올랐다. SFR의 3분기 중간 거래가는 전년보다 4% 상승한 166만 달러였다.   스퀘어피트당 평균 거래 가격은 860달러로 작년 3분기의 911달러보다는 6% 내렸다.〈표 참조〉   한 부동산 업계 관계자는 “올해도 한인타운에서 SFR은 매물도 부족했고 가격도 올라서 거래가 작년 3분기만 못했다”며 “매물, 모기지 금리, 집값 등이 개선돼야 단독주택 매매가 활성화될 것”이라고 설명했다.   ▶콘도·임대수익용 주택   올 3분기에는 콘도 매매가 활발했다.   올 3분기 동안 팔린 콘도 수는 92채로 2023년 3분기의 67채 대비 37%나 증가했다. 콘도 가격은 지난해와 같았다.   중간 거래 가격은 지난해의 74만2500달러와 거의 동일한 74만5000달러였다. 스퀘어피트당 평균 가격은 640달러로 지난해 3분기의 635달러보다 1% 올랐다. 높은 모기지 이자율 때문에 올해 임대수익용 주택이 타격을 입었다. 3분기 거래 건수는 49건으로 작년 3분기 대비 20% 급감했다. 중간 거래가는 149만5000달러로 전년 동기 대비 2% 웃돌았다.   부동산 업계 관계자들은 임대수익용 주택은 대체로 매물이 희소한 데다 임대 수익률(cap rate)에 따라 오퍼 경쟁 상황도 크게 달라져 거래 변동 폭이 크다고 전했다.     케네스 정 드림부동산 대표는 “높은 모기지 금리로 인해서 작년 3분기보다 주택 거래가 위축됐을 것으로 봤지만 정작 데이터를 보니 작년 3분기보다 소폭이지만 더 나았다”고 말했다. 그는 “10월 들어 모기지 금리가 오름세로 돌아서고 11월 대선으로 인해서 관망하는 바이어가 더 늘어날 수 있다”고 설명을 더했다.     LA한인타운 주택 거래 동향조사는 우편번호 90004, 90005, 90006, 90010, 90019, 90020, 90036 지역을 대상으로 했다. 따라서 다른 한인타운 내 주택 거래 동향과는 차이가 있을 수 있다. 이번 자료 집계 기간은 2024년 7월 1일부터 9월 30일까지다.   진성철 기자증가 주택 기준금리 인하 단독주택 매매 임대수익용 주택

2024-10-30

[신 영웅전] 알래스카 매입한 수어드 국무장관

학교를 28개월만 다닌 에이브러햄 링컨이 1861년 대통령으로 취임했을 때 동부 귀족들의 냉대가 심했다. 그를 도울 막료조차 찾기 어려웠다. 링컨은 공화당 대통령 후보였던 윌리엄 수어드(William Seward·사진)를 국무장관으로 임명했다. 수어드는 뉴욕 주지사와 상원의원을 지낸 거물이었다.   그 무렵 러시아는 크림전쟁에서 이기고도 빚에 쪼들리는 입장이었다. 상트페테르부르크로부터 7000㎞ 떨어진 알래스카를 다스릴 의지도 여력도 없었다. 언제인가는 건설해야 할 시베리아 횡단 철도의 공사비도 부족했고, 어차피 알래스카는 영국령 캐나다에 합병될 운명이라며 체념하고 있었다.   미국 입장에서 보면 영토가 탐나는 것은 말할 것도 없고, 알래스카를 차지하면 적국인 영국(캐나다)을 포위하는 효과도 있어서 전략적 가치가 작지 않았다. 알래스카의 광물 매장량이나 어족 자원은 당시에 우선순위가 아니었다.   이런 상황에서 러시아가 알래스카 매매 의중을 드러내자 수어드는 재빨리 링컨 대통령과 상의하고 매입을 서둘렀다. 면적 172만㎢에 가격은 720만 달러였으니 평당 0.014센트였던 셈이다.   그런데 의외로 상원의 반대라는 난관에 부딪혔다. 그들은 “수어드의 냉장고(Seward‘s icebox)를 왜 사야 하느냐”면서 “수어드의 바보짓(Seward’s folly)”이라고 빈정거렸다. 수어드는 우선 자기 돈으로 알래스카를 매입하는 계획도 생각해 봤으나 링컨이 반대하고 자금 사정이 만만치 않자 상원의원을 매수하기로 했다.   마침 자본이 다급했던 주미 러시아 공사(E. von Stoeck)가 매수 자금을 빌려줬고, 상원을 설득해 매입에 성공했다. 링컨은 알래스카를 밟아보지도 못하고 암살되는 바람에 공로는 다음 대통령에게 넘어갔다. 지도자의 자질은 앞을 내다보는 안목이다. 그는 중국 상하이 총영사(조선 공사 겸임)를 지낸 조지 수어드의 형이다. 신복룡 / 전 건국대 석좌교수신 영웅전 알래스카 국무장관 수어드 국무장관 알래스카 매매 윌리엄 수어드

2024-09-09

[부동산 이야기] 상반기 남가주 주택시장

최근 거주용 부동산 거래가 예년보다 활기를 되찾고는 있으나 높아진 집값과 이자율, 높은 다운페이먼트 장만, 높아진 구입 경쟁, 턱없이 모자란 매물 부족 등 바이어들이 극복해야 할 것들이 계속 증가하며 주택구입이 너무 힘든 상황이다.   여기에 뱅크오브아메리카가 최근 발표한 자료에 따르면 올해 주택가격이 4.5%, 내년인 2025년에는 5%가량 더 상승할 것으로 예상된다는 발표가 예비바이어들을 더 힘 빠지게 한다.   뱅크오브아메리카에 따르면 시장금리가 높은 상황에서 주택가격이 하락하는 것을 기대하기는 힘들다는 내용으로 코로나 이전의 대출금리 보다 두 배 이상 상승한 높은 금리로 인해 주택매물은 시장에서 거둬들여 지며 매물 부족현상이 극심해졌고 신규주택 공급까지 감소하면서 주택시장은 극심한 공급과 수요의 불균형이 조성되며 가격 상승을 부추기고 있다는 것이다.   이런 시장 상황에서 올해 상반기 남가주 지역 주요 6개 카운티와 LA 한인 타운의 부동산 매매 현황을 MLS (Multiple Listing Service)자료를 바탕으로 부동산 매물의 매매 건수를 비교해서 조사해 보았다.   먼저 LA카운티 전체 2024년 상반기 주거용 부동산 매물 (싱글 가족 하우스, 콘도미니엄)의 거래 건수는 총 2만5443건이 완료되어 지난해 2023년 상반기의 매매 건수인 2만 4709건에 비해 3%가량 상승한 것으로 나타났다.   그리고 LA 한인타운의 2024년 상반기 주거용 부동산 매물의 거래 건수는 총 269건이 매매됐으며 지난 2023년 상반기의 매매 건수인 243건에 비해 10%나 증가한 것으로 LA카운티 평균치보다 크게 웃도는 수치로 조사됐다.     또한 오렌지카운티의 2024년 상반기 주거용 부동산 매물의 거래 건수는 총 1만228건이 완료되어 지난해 2023년 상반기의 매매 건수인 9873건에 비해 4%가량 상승하며 LA카운티와 비슷한 상승세를 나타낸 것으로 조사됐다.   타 카운티에 비해 인구변동률이 적은 벤투라카운티와 샌디에이고카운티는 큰 변동 없이 예년 수준을 그대로 유지한 것으로 나타났다.   반면 샌버나디노카운티의 경우 2024년 상반기 주거용 부동산 매물의 거래 건수는 총 8172건이 완료되어 지난해 2023년 상반기의 매매 건수인 8633건에 비해 6% 나 크게 감소한 것으로 나타났고 지난해 매매 건수가 크게 상승했던 리버사이드카운티의 2024년 상반기 주거용 부동산 매물의 거래 건수는 총 1만 2640건이 완료되어 지난해 2023년 상반기의 매매 건수인 1만 3096건에 비교해 볼 때 리버사이드카운티 역시 3%가량 감소한 것으로 조사됐다.   남가주 주요 6개 카운티 중 인구 밀집도가 높은 LA, 오렌지카운티는 3~4%의 매매가 증가했지만 인구밀도가 낮은 샌버나디노 카운티와 리버사이드카운티는 3~6%의 매매가 감소했으며 인구유입이 안정적인 벤투라카운티와 샌디에이고카운티는 예년수준을 그대로 유지한 것으로 알려졌다.   그러나 주택가격은 남가주 지역별 다소 차이는 있겠으나 대략  2~3%가량 상승한 것으로 알려졌다. 올해 초만 해도 세 차례로 기대되던 연방준비제도의 금리 인하 기대는 하반기 들어서면서 단 한 차례만 해도 다행이라는 분위기로 바뀐 현 상황에서 금리 인하에 큰 기대를 하긴 어렵고 시장 내 기존 주택의 부족현상도 심각한 상황에서 올해 하반기 주택가격 상승세는 계속 이어질 것으로 판단된다.   ▶문의:(213)500-5589 전홍철 WIN Realty & Properties부동산 이야기 주택시장 상반기 상반기 주거용 올해 상반기 매매 건수

2024-07-16

[상법] 에스크로 때 책임 소재에 대한 법률

상업용 부동산을 사기 위해 에스크로를 개설한 후, 에스크로 과정에서 발생하는 문제로 부동산을 바이어에게 매매할 수 없을 경우 바이어와 셀러 사이에는 어떤 권리와 의무가 있는지 살펴보겠다.     가주민사법 1662조에 의하면, 부동산의 소유나 명의가 이전되기 전, 부동산의 일부나 전체가 바이어의 실수가 아닌 이유로 파손되거나 정부에 의한 강제수용이 되었을 경우에는, 셀러는 바이어에게 계약의 준수를 강요할 수 있는 권리가 있다. 바이어는 매매계약서에 대한 책임이 없을 뿐 아니라 이미 지불된 매입금을 돌려받을 수 있는 권리가 있다. 반면에, 부동산의 소유나 명의가 이전된 후, 부동산의 일부나 전체가 셀러의 실수가 아닌 이유로 파손되거나 정부에 의한 강제수용이 되었을 경우에는, 바이어는 매매계약서에 의하여 계약을 준수해야 한다.       따라서 부동산의 명의나 소유권이 바이어에게 이전의 여부와는 관계없이, 부동산이 화재나 자연재해로 인하여 파손되었을 경우에는 바이어는 매매계약 하에서의 책임이 더는 없게 된다. 그러나 부동산의 명의나 소유권이 바이어에게 이미 이전된 상태에서 화재나 자연재해로 인하여 부동산이 파손되었을 경우에는 바이어는 매매계약서에 따른 책임을 끝까지 완수해야 한다. 물론, 부동산 구입 잔금이 남아있다면, 바이어는 구입 잔금을 셀러에게 지불해야 한다.     이러한 문제가 자주 발생하는 것은 아니지만, 종종 에스크로가 완결되기 전 바이어가 부동산이나 비즈니스의 소유권을 행사하는 경우가 있는데, 비록 명의이전이 완결되지 않은 상태이지만 소유권을 행사하기 시작한 후, 부동산이 화재나 자연재해로 인하여 파손될 경우 파손된 부동산을 구입해야 하는 상황이 될 수 있다. 따라서 에스크로가 완결되기 전 소유권을 행사하는 데에는 예상치 않은 책임의 전가가 있을 수 있으므로 신중하게 결정해야 한다. 부득이한 사정으로 미리 소유권을 행사해야 할 경우에는 계약서에서 이러한 책임손실 문제에 대한 규정을 정확하게 정해야 한다. 그뿐만 아니라, 에스크로 종료 전에 소유권이나 운영권을 바이어에게 양도할 경우에는 바이어가 손해보험을 들게 해야 한다.     에스크로 기간에 위와 같이 부동산에 손실이 났을 경우, 보험에 대한 처리에 관한 것도 매매계약서에 명시해야 분쟁의 소지를 줄일 수 있다. 마찬가지로 계약서 안에서 부동산 손실이 발생했을 경우, 보험금에 대한 소유가 누구에게 있는지를 규정한 조항을 확인해야 한다. 계약서마다 손실에 대한 보험금 처리가 다르게 규정되어 있으므로 반드시 검토해야 한다.     정부의 강제 수용 결정이 날 경우, 수용에 따른 보상금의 혜택을 받는 것에 대한 규정도 명시해야 한다. 에스크로 진행의 시점에 따라서 수용 보상금에 대한 주체를 달리하거나 수용 금액에 따라서 보상금에 대한 권리를 달리 규정할 수도 있다. 바이어의 입장에서는 수용의 결정이 있을 경우 매매 계약을 해지할 수 있는 권리를 명시할 필요가 있다. 매매 계약서에서 매우 중요한 것이 에스크로 기간 매매 대상의 부동산에 대한 리스크를 어느 시점에서 셀러에서 바이어로 이전되는 것에 대한 정확한 규정과 이해가 필요하다.     ▶문의:(213)487-2371 이승호 / 변호사 Lee & Oh상법 에스크로 소재 에스크로 기간 매매 계약서 에스크로 진행

2024-07-07

[부동산 이야기] 매매 가격 산정

부동산 시장은 항상 오르내리는 주기를 반복하지만, 그 주기와 상관없이 매매는 계속 이루어집니다. 셀러의 마켓이나 바이어의 마켓에 따라 적정 매매가격이 달라지고, 양측의 기대치도 변화합니다. 하지만 언제나 변하지 않는 것은 셀러는 더 높은 가격을 원하고 바이어는 더 낮은 가격을 원한다는 점입니다. 이러한 기본적인 이해를 바탕으로 적정 매매가격이 무엇인지 알아보겠습니다.   현재는 셀러와 바이어가 서로 숨죽이고 있는 마켓이지만, 바이어 마켓에 더 가까운 마켓이라고 필자는 생각합니다. 그래서 셀러의 입장에서 적정 매매가격을 산정하는 방법을 살펴보겠습니다. 가장 중요한 원칙은 건물 자체가 시장에서 구매자의 관심을 받을 수 있도록 하는 것입니다. 즉, ‘매물이 제 알아서 팔려야 한다(Property should sell itself)’라는 원칙이 적용됩니다. 다음은 적정 매매가격을 설정하기 위한 구체적인 방법입니다.   ▶시장 조사: 주변 유사한 매물들의 가격을 조사하여 시장에서의 평균 가격대를 파악합니다.   ▶현실적인 기대 설정: 셀러는 자신이 원하는 가격보다 조금 낮은 가격으로 매물을 리스팅하는 것이 바람직합니다. 이는 협상 과정에서의 가격 조정을 고려한 전략입니다.   ▶가격 차이의 영향: 상업용 건물의 경우, 5만~10만 달러의 가격 차이가 마케팅에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 현실적인 가격을 설정하여 바이어들의 관심을 끌도록 합니다.   ▶협상 과정 고려: 셀러는 초기 리스팅 가격에서 협상 과정을 거쳐 최종 가격이 조정될 가능성을 염두에 두어야 합니다. 일 년 전의 마켓을 회상하며 너무 높은 가격을 설정하면 바이어의 관심을 끌기 어렵습니다.   ▶시장 적정 가격 반영: 적정 가격에 리스팅하면 예상보다 더 좋은 오퍼를 받을 가능성이 높습니다. 반면, 과도한 가격 책정은 매물이 시장에 오래 머물게 되어 부정적인 인식을 초래할 수 있습니다.   셀러가 높은 가격을 고수했고 까다로운 바이어를 만나 에스크로를 클로징하는 데 1년이 넘게 걸린 사례가 있습니다. 이로 인해 셀러는 변호사 비용과 기회비용이 증가하고, 적절한 바이어와 빠르게 협상하지 못한 것을 후회하게 되었습니다. 이는 현실적인 가격 설정의 중요성을 보여주는 사례입니다.   현재 시장 상황에서 필요한 전략으로 아래 3가지 방법을 조언해 드립니다.     ▶적정 가격 설정: 현재의 바이어 마켓에서는 시장에 맞는 적정 가격을 설정하는 것이 중요합니다. 대부분의 바이어는 시장 가격을 매우 잘 알고 있기 때문에 현실적인 가격을 설정하면 더 많은 관심을 받을 수 있습니다.   ▶빠른 결정유도: 적정 가격에 리스팅된 매물은 보통 한 달 안에 결정이 납니다. 매물이 시장에 오래 남아 있을수록 불리한 상황에 놓일 수 있습니다.   ▶시장 노출 시간 최소화: 매물이 시장에 오래 남아 있을수록 일반적이지 않은 바이어를 만날 확률이 높아집니다. 따라서 빠르게 매매를 완료하는 것이 바람직합니다.   적정 매매가격을 설정하는 것은 부동산 매매의 성공에 중요한 요소입니다. 셀러는 현실적인 기대를 설정하고, 시장 조사를 통해 적정 가격을 산정하며, 협상 과정을 고려하여 가격을 설정해야 합니다. 이를 통해 매물이 시장에서 빠르게 거래되고, 불필요한 비용과 시간을 절약할 수 있습니다. 셀러와 바이어 모두에게 유리한 조건에서 거래를 성사시키기 위해서는 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.   ▶문의: (213)-613-3137 렉스 유 / CBRE Korean Desk 대표부동산 이야기 매매 산정 적정 매매가격 바이어 마켓 시장 적정

2024-07-03

C Land 부동산, ‘사업 매매 중개(CBCG)’ 사업 확대

한인동포들의 사랑과 응원에 힘입어 미 동부 최대 한인 부동산회사로 성장한 C Land 부동산(대표 이현직·미국이름 스티븐 리)이 새로운 영역으로 사업을 확장한다.   C Land 부동산은 “뉴욕과 뉴저지를 기반으로 2년 전부터 조지아주로 진출해 착실히 서비스 지역을  넓혀가고 있다”며 “이제  부동산 거래뿐만 아니라, 또 한 단계 높은 진취적인 사업으로, 비즈니스 거래시 믿고 맡길 수 있는 전문성을 겸비한 비즈니스 거래 영역인 ‘사업 매매 중개(CBCG: C Land Business Consulting Group)’ 사업 부문을  출범시켜 한인사회 경제 발전에 기여하고자 한다”고 공식 발표했다.   C Land 부동산은 “보다 나은 삶을 위해 이민을 선택한 사람들에게 잘 먹고 잘 사는 문제는 가장 근본적인 문제라고 할 수 있다. 이를 해결하기 위해 많은 사람들이 자영업을 선택해 각자 최선의 노력을 경주한다. 한인 특유의 근면함과 성실함으로 성공적인 아메리칸드림을 이룬 분들도 계시지만 안타깝게도 많은 사람들이 사업에 실패하며 소중하게 모아둔 사업 자금을 순식간에 소진하거나, 선택할 수 있는 대안 없이 그저 오늘보다 나은 내일을 막연하게 기다리며, 꿈과 희망을 잃어가는 모습도 종종 보게 된다. 이러한 문제를 해결하고 도움을 드리고자 다양한 분야에서 전문적인 지식을 쌓아온 전문가들이 모여 CBCG를 출범하게 됐다”고 설명했다.   C Land 부동산은 “현재 미국 내에서 한인이 운영하는 자영업체가 15만개 정도로 추산되는데 대부분 한인 비즈니스는 부동산 중개인들을 통해 매매가 이루어지고, 일부 회계법인이나 법률회사 등에서도 이러한 일을 진행해 왔다. 비즈니스 판매시 법률·회계·부동산 관련 업무가 모두 연관돼 생명체와 다름없는 비즈니스의 특성, 그리고 업종마다 요구되는 다양한 전문성을 충분히 숙지하고 바이어와 셀러의 요구에 적합한 서비스를 제공한다는 것은 결코 쉬운 일은 아니다”라고 지적했다.       또 C Land 부동산은 “영국이나 미국의 경우 이미 오래전부터 비즈니스 매매만 전문으로 하는 비즈니스 전문 브로커 회사들이 활동하고 있다”며 “그러나 미국 내 일반 부동산 중개사는 약 300만 명(NAR 등록 회원 약 160만 명)이 활동하고 있으나 비즈니스 매매를 전문으로 하는 비즈니스 브로커는 겨우 만 명 정도밖에 안 되는 상황이다”라고 밝혔다     C Land 부동산은 앞으로 CBCG 운영을 통해 더욱 많은 비즈니스 전문 브로커를 양성하고 ▶사업체 가치 평가 ▶비즈니스 판매 전 사전 준비 및 컨설팅 ▶각 비즈니스 셀러 및 바이어에게 최적화된 맞춤형 컨설팅 서비스 ▶비즈니스 매매  금융 지원 ▶프랜차이즈  사업 등 비즈니스와 관련된 모든 서비스를 미국 전역에서 제공하는 것을 목표로 하고 있다.   이현직 대표는 “또한 앞으로 CRI(C Land Research Institute)와 협업을 통해 자체 사업체 브로커(Business Broker) 라이선스 과정도 구상 중에 있다. 특히 이 분야에 경험과 전문지식을 갖춘 김선국 CBCG 디렉터를 영입해 더욱 밝은 미래를 바라볼 수 있게 됐다. 김 디렉터는 러시아에 유학해 모스크바 국립대를 졸업하고 현지에서 변호사로서 20여 년을 활동했으며, 미국에서는 상업용 부동산 대기업에서 근무한 경험도 갖춘 인재”라고 소개했다.     C Land 부동산 CBCG 사업 부문은 지난 1월부터 활동을 시작했는데 현재 비즈니스 거래 고객은 한인을 비롯해 다양한 민족들로 구성돼 있어, 한인사회뿐 아니라 미국 전역에서 종합적인 비즈니스 솔루션을 제공하고 있다.   특히 이미 자체 홈페이지(www.clandbiz.com)를 운영 중인데, 누구든지 방문해 관심 있는 사업체를 찾아보거나,  또한 구매 희망 사업체나 판매하려는 사업체와 관련해 간단한 정보와 연락처를 남기면 곧바로 전문가의 도움을 받을 수 있다.   박종원 기자C Land 부동산 사업 매매 중개 CBCG 이현직 대표 김선국 CBCG 디렉터

2024-06-12

[부동산 투자] 매매 수수료의 변경

주택자금대출 즉 모기지 이자율이 높은 수준을 유지함에 따라 주택시장의 열기가 식어 있는 상황에서 많은 부동산 에이전트가 다른 직업을 찾아 떠났다. 현장에서 살펴봐도 현재 꾸준하게 활동 중인 에이전트의 숫자는 몇 년 전 부동산시장 활황기의 총 에이전트 숫자에 비하면 20%도 되지 않는 것 같다. 마땅히 고정적인 수입이 만들어지지 않으니까 다른 직업을 택할 수밖에 없고, 에이전트로서 활동하기 위해서는 기본적인 광고비와 협회비 등 기초비용이 상당하기 때문에 일정한 수입이 생기지 않으면 계속 영업을 할 수가 없다. 물론 현재는 숫자가 줄었지만, 부동산경기가 다시 살아나면 또 많은 에이전트가 부동산시장으로 다시 돌아올 것이고 또 왕성하게 활동을 할 것이다. 주택소유주 대비 에이전트의 비율로 보면 에이전트의 비율이 상당히 높다. 이렇게 부동산 에이전트들이 실제적인 수요에 비해서 그 수가 많은 까닭은 미국에서의 부동산 매매 수수료 즉 커미션이 다른 업종에 비해 비교적 크기 때문이 아닌가 싶다. 다만 7월부터 이 부동산 커미션의 지급 방법이 변경될 예정이다.   1980년대 이후 2024년 5월 현재까지 캘리포니아에서 부동산 매매 수수료는 셀러 브로커 몫이든 바이어 브로커 몫이든 양쪽 다 모두 셀러가 지불하는 것이 관행으로 되어 있었다. 하지만 최근 이러한 관행이 집을 팔고자 하는 셀러들에게 과도한 경비 부담을 준다고 하여 셀러 단체 등에서 법정 소송을 진행했다. 그 결과 셀러 단체와 부동산협회 및 대형 부동산 회사와 합의를 통해 올해 7월부터 셀러는 셀러 측 브로커 커미션만 지불하도록 하고 바이어 브로커 몫은 셀러의 자율에 맡기도록 했다. 물론 연방 법원의 최종 판결이 나면 그때부터는 셀러 브로커 커미션은 셀러가 지불하고 바이어 브로커 커미션은 바이어가 지불하게 되는 수익자 비용부담 즉 이익을 얻는 쪽이 경비를 부담한다고 하는 상식적이며 합리적인 방법으로 바뀌게 될 것 같다. 진작에 이렇게 바뀌었어야 하는 게 아닌가 싶고 늦은 감이 있지만 이제라도 제 방향으로 돌아온 것 같은 생각이다.   하지만 여기에서 부동산 업무를 처음으로 시작하는 신입 에이전트와 시작한 지 2~3년 정도 되는 신참 에이전트들에게는 상당히 불리한 상황이 될 것 같다. 부동산을 시작한 지 7~10년이 넘는 중견 에이전트들은 그동안 집을 찾는 새로운 고객들에게 주택을 안내하는 바이어 에이전트로서 매매를 도와드리고 그 고객을 고정 단골 두게 된다. 이후 그 고객들이 일정 기간이 지나 주택을 다시 팔고자 할 때는 다시 셀러의 에이전트  즉  리스팅 에이전트로 역할을 할 수 있게 되니 별걱정이 없다.   하지만 새로운 바이어를 처음 맞이하는 신입 혹은 신참 에이전트들에게는 바이어들이 찾는 주택을 찾아드리고 매매를 이루게 하는 데 있어서 이들의 커미션은 예전처럼 셀러가 당연히 지불하는 것이 아니라  바이어 측에서 지불해야 할 가능성이 아주 높다. 이에 따라 바이어 측은 예전에는 부동산 커미션 지불에 대한 아무런 의무사항 없이 아무런 비용 부담 없이 주택구매를 마음 편하게 했는데 이제는 구매가격의 2.5~3.0%에 해당하는 부동산 커미션을 바이어 에이전트에게 지불해야 하는 경제적인 부담을 새롭게 안게 된다. 당연히 바이어들의 주택구매에 대한 매력이 상당 수준 감소될수밖에 없을 것으로 보인다.   7월부터는 바이어들의 주택수요가 상당 부분 줄어들 것으로 보이고 이는 높은 주택담보대출의 이자율로 인하여 이미 어려워 부동산시장의 현재 상황이 더욱 힘들어지지 않을지 걱정이 되지 않을 수 없다.   ▶문의: (661)373-4575   제이슨성 / 발렌시아 Regency KJ Realty 대표부동산 투자 수수료 매매 부동산 에이전트들 바이어 에이전트 바이어 브로커

2024-05-15

한인회, 회관 매매 에스크로 취소 완료

오렌지카운티 한인회(회장 조봉남)가 OC한인회관 매매 에스크로 취소 작업을 완료했다.   조봉남 회장은 지난 22일 “에스크로 취소 서류에 셀러(한인회)와 바이어 측이 모두 서명을 마쳤고, 바이어 측이 에스크로 회사에 납부한 디파짓 5만 달러를 찾아갔다”고 밝혔다. 조 회장에 따르면 디파짓 5만 달러엔 한인회가 낸 500달러가 포함됐으며, 한인회가 에스크로를 취소했기 때문에 바이어 측이 이를 가져갔다.   한인회는 지난해 말 외부에 공개하지 않고 에스크로를 열었다가 이 사실이 보도된 뒤 비판 여론이 일자〈본지 2월 8일자 A-12면〉 지난달 8일 에스크로 취소를 선언했다.   조 회장은 이날 한인회가 재정적 압박을 받고 있으며, 그것이 한인회관 매각 추진의 주된 이유로 작용했다고 밝혔다. 조 회장은 최근 작성한 한인회 수입과 지출 내역을 제시했다. 이에 따르면 한인회 월평균 수입은 총 5개 사무실 렌트 수익과 이사회비 1200달러를 합쳐 4100달러다.   반면, 월평균 지출액은 은행 대출 상환 원리금 4167달러에 전기와 수도, 인터넷, 전화 요금 등 유틸리티 비용, 재산세, 직원 임금, 기타 행정 및 운영 관련 비용을 합쳐 1만1500여 달러다. 결국, 월평균 7000달러의 적자가 발생한다는 것이다.   조 회장은 “지금까진 나와 몇몇 사람이 적자를 메워왔는데 이런 상태에선 한인회가 제대로 일을 할 수 없다. 한인회관을 팔아 새로운 회관을 마련하고도 빚을 갚을 수 있다는 생각에 회관을 매각하려 했던 것”이라고 토로했다. 또 “재정적 압박이 없었다면 왜 한인회관을 팔려고 했겠는가”라고 말했다.   이사회비는 1년 기준으로 회장 5000달러, 이사장 3500달러, 수석 부회장과 부이사장 각 1500달러, 부회장과 부이사장 각 1000달러, 이사 500달러 등이다.   조 회장은 “지난해 출범 당시 이사가 55명이었는데, 회비를 안 낸 이들을 그만두게 해 현재는 30명이다. 이 중 실제 회비를 내는 이는 15명 정도”라고 말했다. 이어 “에스크로 취소가 마무리 됐으니 비어 있는 카페 자리(1500스퀘어피트)와 사무실(250스퀘어피트)을 세주려고 한다. 적당한 임차인을 찾고 있다. 두 곳의 임대료 수입은 월 1600달러로 예상하고 있다”고 밝혔다.   한인회는 내달 29일(월) 오전 11시 롱비치의 엘도라도 골프장에서 기금 모금 골프 대회를 연다. 조 회장은 “커뮤니티의 관심과 성원이 절실하다”고 말했다. 관련 문의는 전화(714-530-4810)로 하면 된다. 임상환 기자골프 에스크로 oc한인회관 매매 한인회관 매각 에스크로 취소

2024-03-25

2월 덴버 주택 매물·매매 급증

 덴버 메트로 지역의 2월 주택시장이 신규 매물(listings)과 매매(closings) 모두 1월에 비해 크게 증가한 것으로 나타났다고 덴버 포스트가 최근 보도했다. 덴버 메트로 부동산 협회(Denver Metro Association of Realtors/DMAR)의 최신 업계 동향 보고서에 따르면, 덴버 메트로 주택 시장은 지난 2월 초봄의 조짐을 보이면서 크게 활성화됐다. 판매자(seller) 활동의 척도인 신규 매물은 1월 대비 29.1% 증가한 4,243건으로 전년동기대비 22.6% 증가했다. 매매 건수는 1월 대비 31.2% 증가한 2,864건이었지만 지난해 같은 기간에 비해서는 0.45% 감소한 수준을 유지했다.월말 기준 매매 가능한 주택과 콘도는 5,511건으로 2023년 1월보다 13.1%, 2023년 2월보다 45.9% 각각 증가했다. 2월 단독주택 중간 판매 가격은 63만3,000달러로 1월의 62만5,000달러보다 1.28%, 1년전 보다는 5.5% 각각 상승했다. 콘도 및 타운하우스 판매 가격은 1월 대비 4.13%, 전년 대비 1.23% 상승한 41만달러를 기록했다. DMAR 시장 동향 위원회 위원장이자 부동산 중개인인 리비 레빈슨-캐츠는 “봄철시즌이 점점 달아오르고 있다. 준비된 판매자는 검사(inspection)시 구매자(buyer)와의 2차 협상을 억제할 수 있으며 전략적 구매자는 샤핑 전에 자신이 원하는 것이 무엇인지, 사용할 수 있는 옵션이 무엇인지 알 수 있다”고 전했다.      주택시장 활성화의 조짐을 나타내는 가장 주목할만한 것 중의 하나는 매물이 시장에서 얼마나 오랜 시간을 소비하는가인데, 1월에는 평균 36일이었으나 2월에는 23일로 2주 가까이 짧아졌다. 리비 레빈슨-캐츠는 “구매자들이 주택 하자에 대해 더 많이 반발함에 따라 지난 몇 달 동안 검사와 관련된 어려움이 증가하고 있다. 구매자가 모기지 금리 인상으로 인해 최고 금액을 지불하고 있다고 느끼면 구입하려는 주택이 보다 완벽한 입주 준비 상태에 있기를 원한다”고 설명했다. 보험 비용 상승은 주택 소유자 협회(homeowners association) 수수료의 인상으로 이어지며 이는 결국 더 많은 콘도 유닛 소유자가 출구를 찾도록 동기를 부여하는 것으로 보인다. DMAR 보고서에 따르면, 2월말 현재 50만달러 미만의 콘도가 1,000개 가까이 매물로 나와 있다. 앞으로 높은 모기지(주택담보대출) 금리로 인해 부동산 거래가 압박을 받을 가능성도 높다. 지난달 30년 만기 대출 평균 금리가 6.67%에서 7.13%로 올라 모기지 신청이 17%나 감소했다. 미래 활동의 척도인 판매 보류(pending sales)는 증가했지만 지난 1월 월간 증가율 42.6%에 비해 2월에는 12.7%로 증가율 폭은 줄었다.   이은혜 기자매물 매매 주택시장 활성화 덴버 메트 주택 소유자

2024-03-11

“올봄 주택 가격 평균 이상 상승”

올봄 주택 가격이 견고한 수요와 비교적 적은 주택 공급으로 인해 평균 이상으로 상승할 수 있으며 이는 연방준비제도(Fed·연준)가 원치 않는 문제를 일으킬 수 있다고 배런스가 최근 보도했다.   소비자물가지수(CPI)에 주택 가격이 직접 반영되지는 않지만 임대료를 통해 간접적으로 영향을 미칠 수 있기 때문으로 풀이됐다.   모기지 금리가 연초부터 약 0.3%포인트 올랐으나 초기 수요 데이터에 따르면 대부분 구매자는 이에 큰 영향을 받지 않았다.   무디스 애널리틱스 경제학자인 크리스 데리티스는 “금리 인상은 확실히 구매자 수요에 영향을 미치기는 하나 지금까지 시장은 (금리 인상의) 효과를 털어내는 모습을 보였다”고 진단했다.   질로의 선임 이코노미스트인 오르페 디부운기는 지난주 대통령의 날 연휴 동안 매물을 둘러보는 ‘홈 투어 활동’이 연초 대비 19.4% 증가했다고 언급했다.   건설업체들도 올해 초 강한 수요가 나타났다고 보고했다. 주택 건설업체인 톨 브라더스의 최고경영자(CEO)인 더글러스 C. 이어리 주니어는 지난주 회의에서 1월 수요가 강했다며 연간 가이던스를 상향 조정했다.   배런스는 주택 수요가 비교적 견조한 가운데 매매 가능한 주택 수는 적어 가격 상승세가 가속화될 것으로 전망했다.   ‘전국부동산중개인협회(NAR)'에 따르면 1월 주택 매매 가격의 중간값은 전년 대비 5.1% 상승했다.   지난주 NAR의 이코노미스트인 로렌스 윤은 “여전한 주택 부족 문제에 주택 가격이 사상 최고치를 향해 가고 있다”고 말한 바 있다. 그는 지난 1월 약 일 년 내 처음으로 주택 가격 상승률이 임금 상승률을 앞질렀다고도 덧붙였다.올봄 주택 올봄 주택 주택 수요 주택 매매

2024-02-26

"OC 한인회관 매매 당장 취소하라"

“OC한인회는 회관 매매를 당장 취소하라.”   오렌지카운티의 전, 현직 한인단체장들이 지난 7일 부에나파크의 한식당 조선옥에서 긴급 모임을 갖고 OC한인회(회장 조봉남)에 한인회관 매각을 위한 에스크로를 즉각 취소할 것을 촉구하고 나섰다. 〈본지 2월 7일자 A-11면〉   이 모임엔 김태수, 김가등, 김종대 전 OC한인회장, 김경자 전 OC한인회 이사장, 폴 최 OC한미지도자협의회장, 박재만 OC기독교교회협의회장, OC장로협의회 배기호 회장과 강신욱, 김생수 전 회장 등 9명이 참석했다.   이들은 논의를 거쳐 OC한인회에 ▶회관 매매 에스크로를 즉각 취소하라 ▶한인회가 매매를 진행할 경우 OC의 일반, 교계 단체는 강력히 대응하겠다 ▶법적 조치가 있을 경우 금전적 책임은 한인회에 지우겠다 등 3개 항을 결의했다.   모임을 주도한 김종대 전 회장은 “40년 동안 한인 사회가 모금을 통해 마련한 결과(한인회관 마련)를 순식간에 무너뜨리는 일”이라며 “이번 일로 생겼을 ‘오렌지카운티도 별 수 없네’란 시각을 ‘역시 오렌지카운티다’로 바꿔 놓도록 하자”고 말했다.   참석자 대다수는 “있을 수 없는 일이 벌어졌다. 커뮤니티의 자산인 한인회관을 어떻게 의견 수렴 과정도 없이 팔 수 있는가”라고 입을 모았다. 김가등 회장은 “너무 놀랐다. 한인회관 이전과 매각은 반드시 공청회를 거쳐 결정할 사안이다”라고 말했다.   김태수 전 회장은 “회관 매각은 한인회가 독단적으로 처리할 수 없는 문제다. 일단 에스크로를 중단시키는 것이 급하다”고 말했다.   한인회 책임론도 제기됐다. 폴 최 회장은 “이번 일에 책임을 지고 한인회장이 물러나도록 하고 비상대책위를 구성해야 한다”고 주장했다.   회의 참석자들은 한인회가 정 회관을 매각하고 이전하길 원한다면 일단 에스크로를 취소해 모든 것을 원래대로 되돌려 놓은 뒤에 공청회를 포함한 의견 수렴 절차를 밟아야 한다는 데 의견을 모았다.   한인회 측은 한인회관 이전에 관한 공청회를 열겠다고 6일 밝힌 바 있다. 이와 관련, 다수의 참석자들은 “매각을 위한 에스크로를 진행하면서 공청회를 여는 것은 의미가 없다”는 의견에 동의했다. 배기호 회장은 “회관을 팔고 이전하려면 먼저 매각 작업을 원천 무효화하고 그 다음에 투명하게 절차를 밟아 공청회를 열어야 한다”고 말했다.   한인회가 독단적으로 회관을 매각할 수 없도록 해야 한다는 의견도 나왔다. 박재만 회장은 “이번 기회에 앞으로 누가 한인회장이 돼도 한인회 단독으로 회관을 팔 수 없도록 하는 규정을 정관에 마련하도록 해야 한다”고 발언했다.   한편, 한인회 정관엔 회관을 매각하려면 회관 마련 과정에서 총 30만 달러를 한인회에 지원한 한국 재외동포재단(현 재외동포청)의 동의를 받아야 한다는 규정이 있다. 조봉남 한인회장은 6일 LA총영사관에서 김영완 총영사를 만나 현재 상황을 설명했으며, 아직 매각 동의를 받은 것은 아니라고 밝혔다. 임상환 기자회관 매매 한인회관 매각 한인회관 이전 한인회관 마련

2024-02-07

[부동산 이야기] 주택 매매 시 점검 사항

바이어가 원하던 집을 찾아 셀러와 가격을 비롯한 여러 가지 조건이 합의되어 에스크로를 열게 되면 가장 먼저 하게 되는 것이 홈 인스펙션이다. 홈 인스펙션은 바이어가 자비로 고용한 인스펙터가 집의 전체적인 구조나 상태 등을 점검하여 결함을 찾아내게 된다. 홈 인스펙션을 하고 나서 결과에 따라 바이어는 셀러에게 수리를 요청하거나 수리비에 해당하는 크레딧을 요청할 수도 있고, 심각한 결함이 있을 경우 에스크로가 취소되기도 하고, 바이어가 직접 수리할 때 비용을 알 수도 있다.     그 후 셀러 쪽에서는 에스크로가 열린 후 7일 안에 집에 관한 모든 사항을 알리는 서류들을 바이어 쪽에 보내야 하는 데 그중의 하나가 TDS(Transfer Disclosure Statement)다. 이것은 셀러가 주택 전체를 하나하나 확인하여, 수리사항, 보유, 설치한 기기들, 문제 있거나 고쳐야 할 사항과 과거에 수리한 내용 등 현재의 집의 상태를 기록하여 바이어에게 알려야 한다.   특히 TDS는 셀러가 작성하여 바이어에게 집의 상태를 정확히 알려주어야 하는 의무이고, 셀러는 바이어로부터 집의 상태를 제대로 알려주지 않아 소송을 당하는 것을 방지하고 문제가 생겼을 때 TDS를 통하여 이미 알려주었다고 반박할 수 있다. 또 셀러와 바이어의 에이전트들도 육안으로 보이는 집의 상태를 모두 점검하여 전체적인 사항의 서류(agent visual inspection)를 작성하고 제출하여 양쪽의 서명을 받아야 한다. 특히 에스크로가 진행되는 동안 정부 규제에 대한 인스펙션인 9A 리포트, 리트로피팅 인스펙션(Retrofittinginspection), 물의 절수, 빌딩의 안전에 대한 상태 등을 점검하여, 인스펙션을 통하여 밝혀진 미비점은 셀러가 완결하고 시티 혹은 카운티에 보고하여야 한다. 마지막으로 나무를 갉아먹어 집을 훼손시키는 터마이트 인스펙션을 하여 터마이트가 있는지의 여부와 터마이트가 있으면 살충과 터마이트로 인해 파손된 곳까지 수리한 후에 리포트를 바이어 쪽에 제출하여야 한다. 그 후에 에스크로의 전 과정을 모두 마치게 되면 끝나기 전 일주일 사이에 바이어는 마지막 점검을 하여 홈 인스펙션 시의 상태와 다른 것이 있는지와, 요청한 수리사항들이 제대로 이행되었는지 살펴보고 서명을 한다.     에스크로를 오픈하게 되면 NHD(National Hazard Disclosure) 리포트를 받게 된다. 이 리포트에는 해당 주택이 지진대, 산불지역, 화재지역, 군사작전지역, 도시계획 등에 들어있는지가 자세히 나와 있다. 마지막으로 특별히 중요한 서류 중의 하나가 부동산 등기등본열람서이다. 이 안에는 바이어가 사려는 주택의 판매자가 실소유권자인지, 부동산의 용도 제한, 소유권의 등기형태, 재산세에 대한 특별한 사항과 체납 여부, 가압류 여부, 융자금액, 차압 등의 사항들과 해당 주택의 토지 지적도가 포함되어 있다. 이러한 것들을 에스크로가 끝나기 전에 바이어와 셀러가 모두 반드시 확인해야 한다.     ▶문의: (818)497-8949  미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 주택 매매 주택 매매 해당 주택 주택 전체

2024-01-31

[부동산투자] ‘As Is’ 세일과 인스펙션

얼마 전 한 바이어가 ‘As Is’ 조항이 있어 셀러가 아무것도 고쳐주지 않을 것이라고 하는데 굳이 인스펙션을 해야 하는지 문의해 왔습니다. 의외로 많은 바이어가 ‘As Is’ 에 관해 잘못 이해하고 인스펙션을 하는 이유를 간과하는 경우가 있습니다.   주거용 주택 매매를 할 때 셀러는 부동산 양도에 관한 공개문서를 바이어에게 제공해야 합니다. 이 문서에는 바이어가 집을 구매하는 데 있어서 영향을 미칠 수 있는 모든 사실 등을 포함한 집의 상태, 집에 부착된 가구들의 고장 유무, 그리고 집에 있는 위험물질 유무 등의 내용을 셀러가 직접 게재해야 합니다.     ‘As Is’ 조항은 매물을 보이는 것 그대로의 상태로 매매한다는 조건입니다. 하지만 계약서에 ‘As Is’ 조항이 있더라도 위의 내용을 알리지 않을 경우 매매가 완료된 후라도 문제가 발견되고 셀러가 고의로 누락시킨 점이 입증되면 그에 대한 책임을 지게 될 수도 있습니다. 따라서 셀러는 양도 공개문서를 성실하게 작성할 의무가 있고 작성 시 매매 하려는 주택의 문제는 알고 있으나 정확한 원인을 모를 때에는 표면적으로 나타난 문제의 현상을 기재하면 됩니다.   바이어가 인스펙션을 했을 경우 집에 중요한 문제 또는 공개문서에 기재 되어있지 않은 내용 등이 발견되면 바이어는 그 문제에 대한 수리를 요구할 수 있습니다. 만약 셀러가 이에 응하지 않을 경우 해당되는 계약 해지 조항에 따라 계약을 해지하고 계약금을 돌려받을 수 있습니다. 바이어는 인스펙션 후 문제가 있으면 고쳐달라고 할 권리가 있습니다. 하지만 많은 바이어가 간과하고 있는 것은 셀러는 고쳐 주어야 할 의무가 없다는 내용입니다. 굳이 따로 ‘As Is’라고 명시하지 않아도 계약서엔 이미 매매 자체가 있는 그대로, 보이는 것 그대로 구입한다는 조항이 명시되어 있기 때문입니다. 그러므로 셀러는 고쳐 주어야 할 의무가 없을 뿐만 아니라 바이어의 요구 사항에 대해 답변조차 할 필요가 없다는 것입니다. 중요한 건 매매를 위해서 셀러와 바이어가 합당하고 서로 상식적인 수준에서 합의하는 것이 필요합니다.     다시 말하면 바이어가 인스펙션을 하는 가장 큰 이유는 인스펙션 후 여러 가지 문제를 빌미로 가격을 깎으려는 의도가 아니라 혹시라도 셀러가 집에 대해 모를 수도 있는 문제에 대비해서 바이어 스스로를 보호하기 위함이라 하겠습니다.     결국 중요한 것은 셀러는 아무리 ‘As Is’라 할지라도 집에 문제가 있는 사실은 숨김없이 공개 문서에 게재하여 알려주고 바이어는 혹시라도 셀러가 모를 수도 있는 문제에 대비해 인스펙션 함으로써스스로의 권리를 지키는 것입니다. 셀러도 무조건 ‘As Is’ 만 주장하여 고쳐주지 않는 것이 아니라 서로 상식적인 선에서 원만한 매매를 위해 조금씩 양보하고 서로의 권리와 의무의 줄다리기에서 현명하게 각자의 책임을 다한다면 매매 후 발생할 수 있는 문제도 최소화될 것입니다.   ▶문의: (310) 227-0066 케네스 정 / 드림부동산대표부동산투자 세일 공개문서 가지 문제 바이어 스스로 매매 자체

2024-01-17

한인타운 주택 매매 깜짝 증가

LA한인타운 주택 거래가 3개월 연속 증가세를 이어갔다. 특히 오랜만에 단독주택(SFR), 콘도, 임대수익용 주택 모두 전년 대비 늘어 눈길을 끌었다. 2023년 10·11·12월 3개월 연속 주택 매매가 증가하면서 LA한인타운 주택시장 회복에 대한 기대감도 형성되고 있다.   지난달 매매된 단독주택, 콘도, 임대수익용 주택 수는 69채로 2022년 동월의 55채보다 14채(25%) 더 많았다. 전달의 61채와 비교해도 8채(13%) 웃돌았다.   한인 부동산 업계는 “주택 매입에 대한 실수요가 살아나고 모기지 금리가 내린 게 주택 매매 증가에 도움이 됐다”며 “주택 공급만 충분하다면 2024년 주택시장 활성화도 기대할 수 있을 것”이라고 분석했다.   이는 본지가 드림부동산(대표 케네스 정)의 도움을 받아 2023년 12월 LA한인타운에서 매매된 주택 현황을 분석한 결과다.     ▶단독주택(SFR)   지난 12월에 매매된 단독주택 수는 30채였다. 이는 2022년 동월의 27채보다 3채(11%) 더 많은 것이다. 작년 11월의 22채보다도 8채(36%) 상회했다. 〈표 참조〉     중간 거래가격은 176만2500달러로 2022년 12월의 155만 달러와 비교해서 21만 달러(14%)이상 올랐다. 스퀘어피트당 평균 거래가격 역시 9% 상승한 859달러였다. 하지만 전달인 11월의 925달러 대비로는 7% 내렸다.     리스팅 대비 팔린 가격 차이가 2022년 12월의 96.72%보다 1%포인트 이상 상승한 98.08%를 기록했다.     ▶콘도·임대수익용   지난해 12월 팔린 콘도 수는 2022년 12월(13채)보다 69% 증가한 22채로 집계됐다. 다만, 전달의 26채 보다는 15% 적었다. 콘도 중간 거래가격(66만1500달러)도 전년 동월보다 4% 떨어졌다. 스퀘어피트당 평균 거래가격(613달러)은 전달(643달러)보다 5% 하회했다.   임대수익용 주택 거래 건수는 2022년 동월의 15채보다 2채(13%) 늘었다. 또 전달인 11월의 13채와 비교해도 4채(31%)나 더 많았다. 임대용 주택의 중간 거래가격과 스퀘어피트당 평군 거래가격은 2022년 12월 대비 각각 5%와 21% 상승했다.   부동산 업계 관계자들은 임대수익용 주택은 대체로 매물이 희소한 데다 임대 수익률(cap rate)에 따라 오퍼 경쟁 상황도 크게 달라져 거래 변동 폭이 크다고 설명했다.     케네스 정 드림부동산 대표는 “작년 부동산 시장 상황을 고려하면 3개월 연속 주택 매매 증가는 매우 고무적인 것”이라며 “기준금리 동결 기대와 인플레이션 완화가 이어지면 2024년 주택 시장에 활력이 더 생길 것”이라고 진단했다.   LA한인타운 주택 거래 동향조사는 우편번호 90004, 90005, 90006, 90010, 90019, 90020, 90036 지역을 대상으로 했다. 따라서 다른 한인타운 내 주택거래 동향과는 차이가 있을 수 있다. 이번 자료 집계 기간은 2023년 12월 1일부터 12월 31일까지다.   진성철 기자한인타운 주택 la한인타운 주택시장 주택 매매 임대수익용 주택

2024-01-03

2024년도 모기지 금리와 Fannie Mae의 주택 전망 [ASK미국 주택/커머셜/비즈니스-사무엘 리 융자 전문가]

▶문= 2024년도 모기지 금리와 Fannie Mae의 주택 전망은?     ▶답= 먼저 1월 2일에 나온 모기지 이자율을 살펴보면, 740점 이상의 크레딧과 30% 이상 다운, 30년 고정으로 할 경우 6.375%의 이자율이 가능합니다. 같은 조건의 15년 고정일 때는 6.125%가 가능합니다. 같은 조건의 조건에 Non QM 론은 7% 중 후반 정도의 이자율이 가능합니다.    2023년 12월에 FOMC가 발표한 2024년 통화 정책을 방향을 보면, 모기지 금리가 두차례이 상 하락할 것으로 예상됩니다. 이런 발표에  근거해 볼 때,  2024년 가을경에  30년 고정 금리가 평균 6%,  2025년 하반기에는  5% 초반 내지 중반 정도의 모기지 이자율이 예측됩니다.   주택 가격은 계속 상승할 것으로 예상되지만 Fannie Mae는 2023년의 모멘텀이 향후 몇 년 동안 이어질 것으로 기대하지 않습니다. 지난 10월에 수집된 최근 분기별 조사에서 응답자들은 주택 가격 상승률이 올해 약 5.9% 급등한 후 2024년과 2025년에 2.4%, 2.7%에 도달할 것으로 예상했습니다.   2024년 총 주택 매매는 약 480만 채로 예상하며, 2025년에는 540만 채로 급증할 것으로 예측하고 있습니다. 그동안 있었던 주택 판매가 부진한 이유는 현재 주택 가격이 너무 높으며, 이자율 역시 너무 높아 주택 구입자가 감당하기 힘들며, 마켓이 나온 주택 물량 역시 부족한 상황이기 때문이었습니다. 그럼에도 불구하고 기존 주택 매매는 계절 조정 연율 379만 건으로 10월 최저점에 도달한 후 내년부터 완만하게 회복될 것입니다.     신축 건설과 관련하여 Fannie Mae는 경제 침체가 2024년까지 연장될 것이라고 언급했습니다. 그러나 낮은 이자율로의 전환이 2025년까지 단독 주택 착공을 도약하는 데 도움이 될 것으로 예측하고 있습니다. 그러나 이미 시장에 출시된 재고와 둔화된 임대료 증가에 대한 기대를 고려할 때 콘도와 타운 하우스 형태의 주택 착공은 안정세를 보일 가능성이 더 높습니다.     ▶문의: (714) 472-4267주택 착공 주택 매매 주택 판매가

2024-01-02

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