[상 법] 부동산 담보권과 메캐닉스 린
부동산에 담보권을 설정하고 나서 가장 큰 문제는 부동산에 설정된 다양한 담보권건의 순위 설정이다. 일반적으로 부동산 담보권 사이에서 순위는 담보가 설정되고 등기된 순서에 따라서 결정된다. 그러나 이러한 일반적 규칙에서 예외인 경우가 ‘메캐닉스 린’이다. 일반적으로 메케닉스 린은 공사가 시작된 후 설정된 담보권보다 우선 순위다. 일반 채권자가 공사가 진행되고 있는 건물에 대출하고 담보권을 설정한 후, 메케닉스 린이 등기된 경우에는 비록 메케닉스 린이 등기된 날짜로는 후순위 일지라도, 먼저 설정된 담보권이 공사가 시작한 후에 등기된 경우에는 메케닉스 린이 선 순위를 갖게 된다. 또한 대출이 건물공사가 시작되기 전에 이루어졌으나 담보권 등기가 건물공사가 시작한 후에 등기되었을 경우에도 이러한 담보권은 메케닉스 린보다 후순위가 된다. 메케닉스 린은 건물주가 공사대금을 지불하지 않았을 때 발생하는 담보권이지만 담보권으로서의 순위를 결정할 때는 공사가 처음 시작한 시기로 소급 적용되기 때문에 건물공사가 시작한 이후에 등기된 다른 담보권에 대해서 선순위의 권리를 갖게 된다. 따라서 건물에 대해 담보를 설정하고 융자를 할 경우 담보건물에 메케닉스 린을 설정할 권리가 있는 건물공사가 있었는지를 확인해야 한다. 이외에도 건물에 대한 여러 가지 담보권이 설정된 건물에 대한 선순위의 결정은 채권자로서의 채무를 추심하는데 있어서 결정적 역할을 하기 때문에 단순히 타이틀 리포트에 기재되어있는 담보권의 날짜만 확인해서는 안 된다. 이처럼, 건설업 종사자나 건설 자료상에게 강력한 권리를 주기 때문에, 가주법은 메캐닉스 린이 설정되고 차압까지의 절차나 조건을 까다롭게 정하고 있다. 첫 번째는 건물주, 하청업자일 경우에는 원청업자나 건설융자가 있을 때 은행에 공사가 시작한 시점부터 또는 자재를 납품한 시점부터 20일 안에 20일 선 통보(Preliminary 20-Day Notice)를 발송해야 한다. 20일 선 통보에는 건축하는 건설업자의 이름과 주소 그리고 공사비를 명시해야 한다. 재료상일 경우에는 납품한 자재의 품목과 가격을 명시한 20일 선 통보를 줘야 한다. 둘째 20일 선통보를 주고 나서 대금 지급이 안됐을 때 메캐닉스 린을 등기할 수 있다. 건축업자일 경우에는, 공사 완료통지서(Notice of Completion)를 등기한 이후 60일, 또는 작업이 완료된 후 90일 안에 메캐닉스 린을 등기할 수 있다. 원청업자를 제외한 건축업자나, 재료상은 공사 완료통지서를 등기한 후 30일 이내, 또는 작업이 완료된 후 90일 안에 메캐닉스 린을 등기할 수 있다. 마지막으로 메캐닉스 린이 등기된 부동산을 차압을 요구하는 소송을 90일 안에 제기해야 한다. 소송을 90일 안에 제기해야 하지 않을 경우 메캐닉스 린은 자동으로 해소가 된다. 90일이 지나면 법률적으로는 효력이 없는 메케닉스 린이지만 문제는 타이틀 리포트에는 메케닉스 린의 등기가 없어지는 것은 아니다. 따라서 효력이 없어진 메케닉스 린을 완전 해소하기 위해서는 메케닉스 린을 등기한 원청업자나 건축업자에게 삭제 요구를 할수 있으나 삭제를 거부할 경우에는 메케닉스 린을 삭제하는 소송을 시작해야 한다. 건물주와 합의가 있는 경우에는 1년까지 소송할 수 있는 기간을 연장할 수 있으나, 합의문을 카운티 등기소에 등기해야 한다. 위와 같이 메캐닉스 린은 일반 소송과는 달리, 건물에 대한 저당권을 설정하고 소송을 진행하기 때문에, 건설업자에게는 매우 유리한 소송이다. 그러나 절차와 시간 규정이 철저하게 시행되기 때문에, 위와 같은 부동산 건축에 있어서 분쟁이 생겼을 경우에는 부동산법 전문변호사와 상의해 각자의 권리를 보호받아야 한다. ▶문의: (213)487-2371 이승호 / 상법 변호사상 법 부동산 담보권 부동산 담보권 담보권 등기 담보권건의 순위
