The Korea Daily Los Angeles

[부동산 가이드] 물가와 부동산

같은 음식을 사 먹더라도 작년에 지불했던 금액보다 올해 더 많은 돈을 지불해야 하는 것이, 인플레이션으로 인해 물가 상승이 된 것이고 화폐가치가 떨어진 것이다. 이것이 우리가 이해하는 인플레이션이다. 인플레이션이 좋은 것일까? 나쁜 것일까? 생활을 위해 점점 많은 돈이 들어가니 나쁜 게 아닐까? 하지만 경기 침체에 물가가 상승하는 스태그플레이션이 지속된다거나 반대로 물가가 하락하는 디플레이션이 된다면 얼마 못 가 사회 시스템은 붕괴하고 말 것이다. 즉, 서서히 증가하는 인플레이션은 바로 경제가 발전하고 있다는 것이며, 오히려 시스템이 건강하게 돌아가고 있다는 것을 의미한다. 하지만 현재의 물가 상승은 다소 심하고 지속적이라는 것을 모두가 느낄 수 있다. 예상치 못한 코로나 시기 미국을 포함은 대부분의 나라들이 생계를 위해 직접적으로 현금을 지급했다. 게다가 코로나 시기 가장 거대한 재산인 부동산 또한 우상향한 것도 인플레이션이라고 볼 수 있다. 시중에 풀린 현금만큼 물가 상승을 예측하긴 했지만 현실은 생각보다 훨씬 더 어렵게 다가오고 있다. 코로나 시기 이후 거의 모든 섹터의 물가가 오른 만큼 부동산 가격도 물가와 비슷한 폭으로 계속 상승해야 하는 것이 교과서적인 추론이지만 상황은 그렇지 않다. 입지 좋고 수요가 탄탄한 곳은 더 오르고 상대적으로 그렇지 못한 곳은 떨어지기도 한다. 코로나 시기에 비정상적으로 급격히 상승했던 매매가가 차츰 정상적인 인플레이션 속도로 맞춰지고 있다고 보는 것이 합리적인 해석이다. 즉 급격한 상승세가 멈춘 2022년 2분기부터 현재 2024년 2분기까지 약 2년 넘는 조정이 이뤄지고 있다. 조정된 인플레이션은 이제 자산의 끝판왕인 부동산을 움직일 준비를 마치고 있다. 떨어진 화폐가치만큼 부동산은 다시 우상향하게 될 것이고, 현금 보유보다는 부동산 등기를 두고 있는 것이 바로 인플레이션 해지(Hedge·대비)를 도와줄 것이다. 코로나 때를 빗대어 예를 들어보자. 100만 달러 현금을 저축하고 있는 사람과 100만 달러짜리 부동산을 가지고 있는 사람을 가정해 보자. 시간이 지나면 지날수록 두 사람의 자산 가치는 벌어지게 됐다. 인플레이션으로 인해 화폐 가치는 떨어졌고 부동산은 그냥 그대로 있었을 뿐인데 화폐 가치가 하락하며 값이 자연스럽게 올라가는 논리다. 결국 인플레이션을 방어하기 위해 얼마나 빨리 자산이 되는 재화 즉 부동산을 가지고 지키느냐에 따라 자본주의 틀 안에서 돈을 벌고, 레버리지를 활용하고, 절세도 할 수 있는 위치를 선점할 수 있는 결론에 다다른다. 고인플레이션 시기는 자산 시장에 돈이 몰린다는 것이 시장의 보통 원리다. 물론 이미 굉장한 수준으로 올라버린 미국 부동산값에 대한 회의적인 시선도 물론 존재한다. 하지만 앞서 언급한 대로 자산의 끝판 왕 부동산은 ‘물가가 오르면 집값도 오른다’는 공식에 크게 벗어나지 않을 고인플레이션 시대 속 최고의 해지수단이다. ▶문의: (424) 359-914 제이든 모 / EXP 부동산부동산 가이드 부동산 물가 끝판왕인 부동산 고인플레이션 시기 부동산 등기

[부동산 이야기] 집 문서와 소유권 이전 보고서

집문서의 형태로는 크게 Grant Deed와 Quitclaim Deed가 있으며, 정상적인 매매를 통한 재산권의 이전에는 전자가 이용되고 부부 혹은 파트너의 지분에 대한 이전에는 후자가 일반적으로 작성된다. 재산을 취득하기 전, 바이어는 자신의 재산 계획과 세금에 적절한 소유형태를 미리 전문가와 상의하여 결정하고 등기 서류에 기재될 자신의 우편주소를 어디로 할 것인가에 대해서도 정확하게 에스크로에 전달하는 것이 매우 중요하다. 개인의 주거 주택의 매매에는 대부분 해당 주소로 집문서에는 물론이고 카운티에 함께 보고되는 소유권 이전 보고서에 기재되는 것이 일반적이나, 커머셜이나 택지의 매매에는 별도의 주소나 사서함을 이용하는 분들이 대부분이다. 이는 투자물에 대한 재산세 고지서와 같은 정부의 우편물을 수령하는데 어렵다는 것이 가장 중요한 이유이며, 다음으로 개인정보 보호 차원에 매우 중요하므로 사전에 계획을 해두는 것이 필요하다. 재산권 소유 형태는 일반 주택거래에는 부부 혹은 자녀들과 공동 소유일 경우, 현재와 미래에 세금에 대한 이점을 고려하여 결정하는 것이 바람직하다. 요즘은 가족의 미래를 계획하여 변경 가능한(Revocable) 혹은 불가한(Irrevocable) 가족 신탁형태로 명의를 원하는 분들이 급상승한 것이 특이 사항이다. 커머셜과 같은 투자매물의 소유 형태로는 더욱 다양하여 파트너와 개인 혹은 법인 형태나 주식회사 등 여러 옵션을 가질 수 있으므로 파트너 계약서 작성시 변호사와 미리 정하여 에스크로에 전달하는 것이 중요하다. 또한 등기 문서에는 매매 가격에 대한 인지세가 표기되게 되어 있다. 몇 년 전까지만 해도 이를 비공개로도 가능하여 별도의 요청에 의해 에스크로 오피서가 서류를 작성할 수 있었으나, 이제는 모든 매매 정보가 공공 자료가 되었다. 가장 상단에는 등기보험 회사명과 매입자의 주소가 아래 기재되며, 등기 보험사의 일련번호와 에스크로 회사의 파일 번호가 있고 가장 중요한 매물의 토지측량번호(Assessor's Parcel Number) 흔히들 APN이라고하는 번호가 있는데 사람의 소셜번호와 같이 매물의 고유재산 번호이다. 다음으로 매도자의 정확한 등기상 명의가 나오고, 이어 매입자의 명의가 나오게 된다. 그리고 이어서 부동산의 지정학적 표기가 나열되는데, 단순히 지면의 위치표기뿐 아니라 지하의 유전이나 생수 혹은 천연가스등의 소유에 대한 지정학적 내용도 함께 나오므로 정확하게 표기되었는지 점검에 재확인하는 것이 에스크로와 등기보험사인 타이틀회사의 주요 업무 중 하나이다. 지역에 따라 정확한 소속 시의 구분이 애매한 경우에도 이 내용을 검토하면 알 수 있고 고유 등기된 지도에 대한 내용까지 나열되어 있으므로 가장 중요한 자료가 되며 대지의 크기에 따라 그리고 등기된 내용에 따라 집문서 앞면에 다 표기될 수 없는 경우, 별도로 Exhibit A로 첨부되는 것이 일반적이다. 요즘은 모든 등기내용이 링크로 쉽게 열람이 가능하여 재산 내용, 즉 매매 가격과 융자 금액은 물론 등기 이전 추적까지 가능하다. ▶문의:email@primascrow.com 제이 권 프리마 에스크로 대표부동산 이야기 소유권 문서 소유권 이전 등기 문서 재산권 소유

[부동산 이야기] 등기 명의와 융자

지난주 한 고급 콘도의 에스크로가 막바지에 접어들면서 융자 서류 준비를 위해 은행에서 여러 서류를 요구하였다. 그중의 하나는 등기상에 오를 정확한 소유 형태(Vesting과 Status)를 요청하는 것으로, 결혼 여부 혹은 배우자와의 사별 혹은 이혼으로 인한 여러 형태의 정확한 타이틀을 준비해 달라는 것이었다. 융자 외의 모든 다운 페이먼트를 아버지로부터 받는 젊은 커플 바이어는 법적으로 아직 미혼인 상태였다. 바이어들은 단지 두 사람의 이름과 각각 미혼의 남녀로 타이틀 상에 이름을 올리기를 원하였고, 그에 준하여 서류가 은행에 제출되었다. 그러나 정작 융자서류를 받아보니 전체 다운페이먼트를 제공한 아버지의 이름도 집 담보 문서에 올라와 있는 것은 물론 기혼자로서 혼자인 상태였다. 가주법상 기혼자는 혼자 재산권을 행사할 때 반드시 배우자의 동의를 구하여 재산권을 같이 또는 포기하는 형태를 취해야 한다. 따라서 이 아버지는 배우자의 법적양도증서(Quitclaim Deed)를 공증받아 에스크로에 제출해야만 클로징이 준비될 수 있는 상황이 된 것이다. 융자서류를 받은 에스크로 오피서는 즉시 바이어에게 리뷰를 위해 보내주었고 타이틀상의 필요한 서류에 대해 안내를 하는 과정에서 어머니로부터 위의 서류를 받을 수 없다는 것과 아버지가 타이틀에 함께 오르는 것을 원하지 않는다는 것을 분명히 해왔다. 은행으로 연락하고 다시 서류를 재발급해야 하는 번거로움은 물론 시간과 비용이 발생하며 무엇보다 예정대로 클로징이 어렵다는 것이 문제가 되었다. 정작 융자에는 커플만 채무자(Borrower)로 된다고 해도 담보증서(Deed of Trust)에는 아버지가 함께 오를 수 있다. 즉 아버지는 비채무자(Non-borrower)로 타이틀에만 오르는 것이다. 그러나 집문서에 등기되는 타이틀은 반드시 담보증서와 일치해야 하는 것이 일반적이다. 경우에 따라서는 일단 융자를 마치고 후에 집문서를 수정하는 분들이 있으나, 융자서류 중 매각기일조항(Due on Sale clause)이라는 항목이 있어서 타이틀의 변동 시 융자금을 전액 상환해야 한다는 규정에 따라야 하는 일도 가끔 일어나므로 주의하여야 한다. 불가피한 사정으로 부부 중 한 사람의 명의를 조정하는 경우 크게 문제가 되어 융자를 즉시 상환해야 하는 경우는 드문 일이긴 하지만, 융자를 승인받는 절차는 담보물의 가치와 함께 융자를 신청한 바이어의 재정상태를 기반으로 책정되었다는 것을 잊어서는 안 된다. 결국 지연되는 클로징에 대해 셀러가 벌과금으로 P.I.T.I.(Principal, Interest, Tax, Insurance)를 산정하여 바이어가 변제하는 것으로 합의가 되었고 무사히 마무리되었다. 이따금 처음 매입하는 바이어의 경우, 융자서류를 사인하는 것이 클로징이 동시에 된다고 잘못 이해하는 분들도 있으며 이사를 위해 키도 즉시 받을 수 있는지 질문하는 일도 비일비재하다. 융자서류와 모든 에스크로 클로징 서류를 사인하여 은행으로 보내고 타이틀 회사를 통해 등기될 서류가 넘어가면, 은행에서는 모든 준비가 된 것을 에스크로 오피서를 통해 확인 후 펀딩을 하고 다음으로 해당 카운티에 등기하는 것으로 종결이 된다. ▶문의:email@primaescrow.com 제이 권 프리마 에스크로 대표부동산 이야기 등기 명의 정작 융자서류 융자 서류 등기 명의

[부동산 이야기] 에스크로 클로징과 보험 증서

요즘은 높아진 이자율로 인해 주택이나 사업체 구입을 망설이는 바이어들이 있지만, 사실 매매 가격이 많이 하락 조정되어 기회가 좋은 것도 또한 현실이므로 거래는 늘 있게 마련이다. 에스크로 클로징 준비에 있어서 가장 필수적인 서류 중의 하나는 보험증서(Certificate)이다. 에스크로에서 다루어지는 보험의 필요와 절차에 대한 내용만을 살펴보면, 일단 융자 승인이 마무리되면 은행에서는 등기 보험회사로부터 담보권 설정에 대한 내역(Closing Protection Letter)과 함께 보험증서 등을 받고 사업체나 건물에 대한 담보설정 내용 등이 잘 기재되어있는 서류를 받아서 검토해 보고 필요하면 수정을 요청하게 된다. 이때 융자 고유번호와 바이어의 정확한 등기에 오를 이름까지 모두 올라와 있어야 하며 펀딩 예정일에 보험이 효력이 발생 여부까지 모두 검토 후에 융자 서류를 에스크로로 보내는 것이 일반적이다. 집단 거주형태, 즉 콘도나 PUD(계획 단지) 주택의 경우 단지 내 공동관리 구역에 대한 보험(Master Insurance)까지 추가로 제출되어야 한다. 처음 에스크로 오픈 시 보험 회사 내용을 적는 서류가 있고, 보험회사를 충분한 시간을 갖고 검토 후에 에스크로 클로징 준비가 되는 것이 이상적이나 실제로는 그러지 못한 경우가 많다. 많은 분이 급하게 클로징 직전 보험회사를 선정하고 그 내용을 제대로 검토도 하지 못하여서 후에 문제 발생 시 디덕터블(Deductible) 이나 혜택에 대해 이슈가 발생하기도 한다. 심지어 기존 주택의 보험과 차량 혹은 다른 사업체나 투자건물과 그룹 할인 같은 세부적인 사항을 자신의 보험사와 협의 없이 결정하는 분들도 있다. 일단 클로징인 된 후에 다른 보험사로 교체할 경우, 제출되어야 하는 서류는 물론 취소하는 보험사와의 벌금 및 제반 사항들이 복잡해지므로 미리 서두르는 것이 매우 현명한 방법이다. 은행융자 없이 현찰로 부동산이나 사업체를 구입하는 경우 간혹 보험이 필요 없다고 판단하시는 분들이 있어서 이런 경우 바이어가 전적으로 모든 책임을 진다고 하는 서류를 모두 받고 마무리하기도 하지만 극히 드문 경우를 제외하고는 반드시 보험은 소유주를 위해서 필요한 사항이라는 것을 잊지 말아야 할 것이다. 전체 건물을 철거할 계획이거나 유사한 조건으로 구입하는 경우를 제외하고는 새로운 보험 혹은 전 주인의 보험에 재가입하는 형식으로 클로징하게 된다. 대부분의 융자 서류에는 융자 상환기한까지 채무자가 보험상태를 유지해야 한다는 서류가 포함되어 있으며, 만약 바이어가 보험회사를 변경할 경우 이전 보험회사는 이를 담보권이 있는 은행이나 채권자에게 통보하는 것이 일반적인 절차이다. 만약 융자가 임파운드(Impound) 어카운트로 되어 있는 경우, 공백 기간에 대해 페널티가 붙거나 강제 보험이 들어있을 수도 있으므로 여유 있게 보험 유효기간을 두고 이전하는 것이 안전하다. 가장 바람직한 것은 부동산이나 사업체를 구입하는 시점부터 보험에 대해 충분한 시간을 갖고 내용을 알아보아서 에스크로에 통보하는 것이 좋으며, 여러모로 바이어에게 유리한 점이 많은 것이 사실이고 순조로운 클로징을 기대할 수 있다. ▶문의: email@primaesc-row.com 제이 권 프리마 에스크로 대표부동산 이야기 에스크로 클로징 에스크로 클로징 등기 보험회사 이전 보험회사

[상 법] 부동산 담보권과 메캐닉스 린

부동산에 담보권을 설정하고 나서 가장 큰 문제는 부동산에 설정된 다양한 담보권건의 순위 설정이다. 일반적으로 부동산 담보권 사이에서 순위는 담보가 설정되고 등기된 순서에 따라서 결정된다. 그러나 이러한 일반적 규칙에서 예외인 경우가 ‘메캐닉스 린’이다. 일반적으로 메케닉스 린은 공사가 시작된 후 설정된 담보권보다 우선 순위다. 일반 채권자가 공사가 진행되고 있는 건물에 대출하고 담보권을 설정한 후, 메케닉스 린이 등기된 경우에는 비록 메케닉스 린이 등기된 날짜로는 후순위 일지라도, 먼저 설정된 담보권이 공사가 시작한 후에 등기된 경우에는 메케닉스 린이 선 순위를 갖게 된다. 또한 대출이 건물공사가 시작되기 전에 이루어졌으나 담보권 등기가 건물공사가 시작한 후에 등기되었을 경우에도 이러한 담보권은 메케닉스 린보다 후순위가 된다. 메케닉스 린은 건물주가 공사대금을 지불하지 않았을 때 발생하는 담보권이지만 담보권으로서의 순위를 결정할 때는 공사가 처음 시작한 시기로 소급 적용되기 때문에 건물공사가 시작한 이후에 등기된 다른 담보권에 대해서 선순위의 권리를 갖게 된다. 따라서 건물에 대해 담보를 설정하고 융자를 할 경우 담보건물에 메케닉스 린을 설정할 권리가 있는 건물공사가 있었는지를 확인해야 한다. 이외에도 건물에 대한 여러 가지 담보권이 설정된 건물에 대한 선순위의 결정은 채권자로서의 채무를 추심하는데 있어서 결정적 역할을 하기 때문에 단순히 타이틀 리포트에 기재되어있는 담보권의 날짜만 확인해서는 안 된다. 이처럼, 건설업 종사자나 건설 자료상에게 강력한 권리를 주기 때문에, 가주법은 메캐닉스 린이 설정되고 차압까지의 절차나 조건을 까다롭게 정하고 있다. 첫 번째는 건물주, 하청업자일 경우에는 원청업자나 건설융자가 있을 때 은행에 공사가 시작한 시점부터 또는 자재를 납품한 시점부터 20일 안에 20일 선 통보(Preliminary 20-Day Notice)를 발송해야 한다. 20일 선 통보에는 건축하는 건설업자의 이름과 주소 그리고 공사비를 명시해야 한다. 재료상일 경우에는 납품한 자재의 품목과 가격을 명시한 20일 선 통보를 줘야 한다. 둘째 20일 선통보를 주고 나서 대금 지급이 안됐을 때 메캐닉스 린을 등기할 수 있다. 건축업자일 경우에는, 공사 완료통지서(Notice of Completion)를 등기한 이후 60일, 또는 작업이 완료된 후 90일 안에 메캐닉스 린을 등기할 수 있다. 원청업자를 제외한 건축업자나, 재료상은 공사 완료통지서를 등기한 후 30일 이내, 또는 작업이 완료된 후 90일 안에 메캐닉스 린을 등기할 수 있다. 마지막으로 메캐닉스 린이 등기된 부동산을 차압을 요구하는 소송을 90일 안에 제기해야 한다. 소송을 90일 안에 제기해야 하지 않을 경우 메캐닉스 린은 자동으로 해소가 된다. 90일이 지나면 법률적으로는 효력이 없는 메케닉스 린이지만 문제는 타이틀 리포트에는 메케닉스 린의 등기가 없어지는 것은 아니다. 따라서 효력이 없어진 메케닉스 린을 완전 해소하기 위해서는 메케닉스 린을 등기한 원청업자나 건축업자에게 삭제 요구를 할수 있으나 삭제를 거부할 경우에는 메케닉스 린을 삭제하는 소송을 시작해야 한다. 건물주와 합의가 있는 경우에는 1년까지 소송할 수 있는 기간을 연장할 수 있으나, 합의문을 카운티 등기소에 등기해야 한다. 위와 같이 메캐닉스 린은 일반 소송과는 달리, 건물에 대한 저당권을 설정하고 소송을 진행하기 때문에, 건설업자에게는 매우 유리한 소송이다. 그러나 절차와 시간 규정이 철저하게 시행되기 때문에, 위와 같은 부동산 건축에 있어서 분쟁이 생겼을 경우에는 부동산법 전문변호사와 상의해 각자의 권리를 보호받아야 한다. ▶문의: (213)487-2371 이승호 / 상법 변호사상 법 부동산 담보권 부동산 담보권 담보권 등기 담보권건의 순위

[부동산 이야기] 등기 문서 이해

요즘 공공기관의 전산화로 등기 원본에 대한 중요성이 그다지 크지 않고 누구나 쉽게 사본 열람이 가능해졌다. 등기해야 효력을 발생하는 많은 문서들 중에는 크게 두 가지로 나누어진다. 매매를 통해 소유권을 이전에 관한 서류(Deed)와 담보권이나 권리 혹은 클레임을 목적으로 하는 담보 또는 선취권(Liens)에 관한 서류가 그것이다. 이외에도 특정한 이유로 등기해야 하는 서류들이 더 다양하다. 소유권을 위해 등기되는 문서들로는 그랜트디드(Grant Deed), 큇클레임디드(Quitclaim Deed) 등이 가장 흔하다. 종류로는 대표적으로 트러스트디드(Deed of Trust), 메케닉 담보권(Mechanic''s Lien)과 같은 문서들이 있다. 소유권에 대한 등기서류들은 대부분 에스크로에서 작성하게 되고 담보권 서류들은 은행과 같은 기관에서 작성하여 융자 서류와 함께 에스크로로 보내어진다. 오피서가 모든 과정을 거쳐 마무리하여 타이틀을 통해 등기하게 된다. 주 정부와 카운티 정부의 등기서류와 메케닉 담보권을 제외한 위의 모든 서류는 반드시 공증해야만 등기가 가능하다. 특히 집문서인 그랜트디드와 큇클레임디드 같은 서류들은 카운티에서 매도인과 매수인에 각각 확인서를 보내 오류와 사기방지를 위한 절차를 거치게 된다. 집문서를 등기할 때에는 ''PCOR(Preliminary Change of Ownership)'' 서류를 첨부하게 되어있는데 위의 디드 내용에 대한 자세한 재산권 내용을 카운티로 보내어 소유권 이전에 대한 내용과 재산세 산정에 기준이 되는 중요한 자료가 된다. 채무관계나 재산권 분리 등의 목적으로 전문가를 거치지 않고 ''약식 등기(Accommodation)''를 거쳐서 낭패를 당하는 경우가 종종 있다. 약식 등기의 경우, 정식 매매가 아니라는 점에서 필요한 서류를 모두 갖춰지지 않는 게 흔하다. 그러다가 약식 등기 후 집을 매각하려고 하였을 때나 재산세가 급등하면서 어려움을 겪게 되는 한인도 많다. 은행 측은 융자 신청자의 신용을 담보로 돈을 빌려주기 때문에 대부분의 노트(Note)에 조기 상환을 요청할 수 있는 조항을 기재한다. 부동산의 소유권을 양도할 때 대출 잔액의 지불을 요구하는 조항(due on Sale)이다. 주택 등기 시 이 조항을 정확하게 확인해야 다음에 발생할 수 있는 문제를 미리 막을 수 있다. 집문서의 명의를 변경하는데 신중을 기해야만 하는 이유다. 또 불가피하게 집문서 등기가 필요한 경우 ''예외조항(Tax Exempt Clauses)''을 명확하게 PCOR 서류의 ''양도 정보 내용(Transfer Information)''을 기재하는 곳에 정확한 내용을 기술해야 한다. 일례로 가족간 주택 양도시 현 시가로 주택 가격의 재산정에 대해 면제를 받을 수 있다. 그런데 이와 같은 예외조항을 정확하게 기재하지 않으면 재산세가 급등할 수 있어 주의가 요구된다. 또한 명의를 이전해준 사람의 ''신상정보서''와 실제 거래금액에 대한 확인서(Affidavit)를 공증받아 보관하여야만 그 효력을 인정받을 수 있다는 점도 명심할 사항이다. 이 두 가지 서류를 보관하지 않고 명의만 이전받아 많은 채무와 세금을 동시에 책임지게 되므로 후에 실제 매매가 불가능하게 되는 경우도 종종 발생한다. 명의 이전한 분이 사망하거나 행방을 찾을 수 없는 상황이 될 수도 있으므로 위의 원본서류들 보관에 특별한 주의가 필요하다. ▶문의: (213)365-8081 제이 권/프리마 에스크로 대표부동산 이야기 등기 문서 집문서 등기 주택 등기 약식 등기

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