[부동산 이야기] 등기 명의와 융자

집 문서상 구매자와 담보증서 채무자 일치해야
타이틀 변동 시 융자금 전액 상환해야 할 수도

지난주 한 고급 콘도의 에스크로가 막바지에 접어들면서 융자 서류 준비를 위해 은행에서 여러 서류를 요구하였다. 그중의 하나는 등기상에 오를 정확한 소유 형태(Vesting과 Status)를 요청하는 것으로, 결혼 여부 혹은 배우자와의 사별 혹은 이혼으로 인한 여러 형태의 정확한 타이틀을 준비해 달라는 것이었다.  
 
융자 외의 모든 다운 페이먼트를 아버지로부터 받는 젊은 커플 바이어는 법적으로 아직 미혼인 상태였다.  바이어들은 단지 두 사람의 이름과 각각 미혼의 남녀로 타이틀 상에 이름을 올리기를 원하였고, 그에 준하여 서류가 은행에 제출되었다.
 
그러나 정작 융자서류를 받아보니 전체 다운페이먼트를 제공한 아버지의 이름도 집 담보 문서에 올라와 있는 것은 물론 기혼자로서 혼자인 상태였다. 가주법상 기혼자는 혼자 재산권을 행사할 때 반드시 배우자의 동의를 구하여 재산권을 같이 또는 포기하는 형태를 취해야 한다.  따라서 이 아버지는 배우자의 법적양도증서(Quitclaim Deed)를 공증받아 에스크로에 제출해야만 클로징이 준비될 수 있는 상황이 된 것이다.
 
융자서류를 받은 에스크로 오피서는 즉시 바이어에게 리뷰를 위해 보내주었고 타이틀상의 필요한 서류에 대해 안내를 하는 과정에서 어머니로부터 위의 서류를 받을 수 없다는 것과 아버지가 타이틀에 함께 오르는 것을 원하지 않는다는 것을 분명히 해왔다.
 

은행으로 연락하고 다시 서류를 재발급해야 하는 번거로움은 물론 시간과 비용이 발생하며 무엇보다 예정대로 클로징이 어렵다는 것이 문제가 되었다.
 
정작 융자에는 커플만 채무자(Borrower)로 된다고 해도 담보증서(Deed of Trust)에는 아버지가 함께 오를 수 있다.  즉 아버지는 비채무자(Non-borrower)로 타이틀에만 오르는 것이다. 그러나 집문서에 등기되는 타이틀은 반드시 담보증서와 일치해야 하는 것이 일반적이다.
 
경우에 따라서는 일단 융자를 마치고 후에 집문서를 수정하는 분들이 있으나, 융자서류 중 매각기일조항(Due on Sale clause)이라는 항목이 있어서 타이틀의 변동 시 융자금을 전액 상환해야 한다는 규정에 따라야 하는 일도 가끔 일어나므로 주의하여야 한다.  
 
불가피한 사정으로 부부 중 한 사람의 명의를 조정하는 경우 크게 문제가 되어 융자를 즉시 상환해야 하는 경우는 드문 일이긴 하지만, 융자를 승인받는 절차는 담보물의 가치와 함께 융자를 신청한 바이어의 재정상태를 기반으로 책정되었다는 것을 잊어서는 안 된다.
 
결국 지연되는 클로징에 대해 셀러가 벌과금으로 P.I.T.I.(Principal, Interest, Tax, Insurance)를 산정하여 바이어가 변제하는 것으로 합의가 되었고 무사히 마무리되었다.
 
이따금 처음 매입하는 바이어의 경우, 융자서류를 사인하는 것이 클로징이 동시에 된다고 잘못 이해하는 분들도 있으며 이사를 위해 키도 즉시 받을 수 있는지 질문하는 일도 비일비재하다.  융자서류와 모든 에스크로 클로징 서류를 사인하여 은행으로 보내고 타이틀 회사를 통해 등기될 서류가 넘어가면, 은행에서는 모든 준비가 된 것을 에스크로 오피서를 통해 확인 후 펀딩을 하고 다음으로 해당 카운티에 등기하는 것으로 종결이 된다.
 
▶문의:[email protected]

제이 권 프리마 에스크로 대표