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[상 법] 가주 홈스테드 면제

캘리포니아 주 법에서는 주택소유자는 집의 에퀴티에서 일정한 금액을 채권자로부터 보호할 수 있는 제도가 있다. 즉, 채무자가 소유하고 있는 또한 거주하고 있는 주택에 대해서 채무자는 법이 설정한 금액까지는 채권자가 차압할 수 없는 법적 제도를 홈스테드 면제(Homestead Exemption)라고 한다.     홈스테드 면제는 일정한 종류의 채권자로부터 강제 차압으로 주택을 잃어버릴 경우, 일정한 금액을 채권자가 차압할 수 없도록 한 법이다. 2021년을 기준으로 채권자의 청구로부터 홈스테드로 보호받을 수 있는 금액은 최소 30만 달러에서 최고 60만 달러 까지다. 보호받을 수 있는 금액은 주택이 위치한 카운티의 주택가격의 중간가격에 의해서 결정된다.     또한 홈스테드 면제 금액은 매년 인플레이션에 따라서 금액이 증가한다. 2023년을 기준으로 인플레이션에 따라서 증가한 홈스테드 면제 금액은 최소 33만9189달러~최대 67만8378달러이다. 로스앤젤레스 카운티의 경우 2023년의 주택의 중간 가격이 98만 달러이므로 홈스테드 면제금액이 최대치인 67만8378달러의 홈스테드 면제 혜택을 받을 수 있다.     홈스테드 면제에는 두 가지가 있다. 자동 홈스테드 면제와 등기 홈스테드 면제다. 자동 홈스테드 면제는 홈스테드 면제를 카운티 등기소에 등기하지 않아도 자동으로 주어지는 면제다. 등기 홈스테드 면제는 주택 소유주가 카운티 등기소에 홈스테드를 등기하는 것이다. 등기 홈스테드 면제는 자동 홈스테드면제보다 광범위한 혜택을 받을 수 있다.     기본적으로 홈스테드 면제는 소송에 의하여 발생한 재판 판결 채권자(judgment debtor)가 판결을 부동산에 저당을 걸고 차압을 할 때 보호를 받기 위한 것이다. 홈스테드 면제는 채무자가 동의하여 저당이 걸린 은행에 대해서는 후순위 지만 자의로 동의하지 않은 재판판결 채권자에 대해서는 선순위가 되어 해당하는 홈스테드 금액만큼 보호를 받게 되는 것이다.     또한, 채권자가 채무자 소유의 거주하고 있는 주택을 강제 차압할 경우, 채권자는 차압한 후 경매하여 받은 매매 대금에서 홈스테드로 보호받는 금액을 채무자에게 돌려줘야 할 의무가 있다.     자동 홈스테드 면제는 채권자가 강제로 차압하여 경매할 경우에만 보호를 받게 된다. 즉, 채무자가 자발적으로 집을 매매할 경우, 홈스테드 면제는 적용이 되지 않는다.     그러나 등기 홈스테드 면제는 자발적으로 집을 매매할 경우에도 보호를 받는다. 다만 주택을 매매 후 홈스테드 면제의 혜택을 받은 금액에 대해서 6개월 안에 주택을 구입하는데 사용해야 한다. 그 후 새로 구입한 주택에 다시 등기 홈스테드를 등기하여 홈스테드 금액만큼 보호를 받는 것이다.     홈스테드 면제에 관한 법률은 여러 가지의 예외조항과 홈스테드 면제를 등기 여부에 따라서 권리의 규정이 달라지므로, 변호사와 상의하여 홈스테드 면제로 구제받을 수 있는 채권면제 금액을 확인해야 한다.     ▶문의:(213)487-2371 이승호/ 변호사 Lee & Oh상 법 홈스테드 면제 홈스테드 면제금액 자동 홈스테드면제 홈스테드 금액

2024-01-21

[파산법] 파산과 재산보호법

파산 신청자는 파산 서류에 모든 채무뿐만 아니라 재산도 모두 포함시켜야 한다. 가주를 포함한 공동재산 주(community property states)의 경우 파산신청을 하지 않는 배우자의 재산도 파산 서류에 넣어야 하며 배우자 명의의 재산이 많은 경우 파산에 제약이 생길 수 있다. 파산 신청인의 재산은 파산이 진행 기간 동안 한시적으로 나라에 귀속되는데 이를 bankruptcy estate라고 한다. 이로 인해 파산 트러스티나 법원의 명령 없이 재산을 임의로 처분할 수 없지만 재산보호법(exemption)에 속한 재산은 별 제약을 받지 않는다. 가주는 매 3년마다 인플레이션, 소비자 물가지수 등을 반영해 생활비 변화에 따른 개인재산보호액(exemptions)이 조정된다. 집의 경우 전년도 소비자 물가지수에 따라 매년 집 에퀴티 보호액이 조정된다.  캘리포니아는 두 개의 재산보호법이 있는데 집이 있는 경우와 없는 경우에 따라 보호액이 구분된다. 이 재산보호법은 빚을 탕감받는 챕터 7 파산에 적용된다.   ① 홈스테드 재산 보호법 (Homestead Exemption §704 ) 집의 타이틀 보유뿐 아니라 구입 후 반드시 1215일 이상 실거주하는 집의 에퀴티(구입가격이 아닌 현재 시세에서 론 밸런스를 뺀 순 가치)가 있는 경우에 해당된다. 2021년 1월 1일 자로 발효된 Homestead Exemption(AB 1885)에 따라 LA, OC는 최고 60만 달러, 리버사이드, 샌버나디노 카운티는 40만 달러까지 집의 에퀴티를 보호받으며 파산신청이 가능해졌다. 에퀴티 한도액은 매년 소비자물가지수에 따라 조정되고 2023년 LA, OC 집은 67만 8378달러로지 에퀴티 보호액이 올랐다. 하지만 집을 보호받으면 상대적으로 다른 재산 보호액이 없거나 낮아서 보호받지 못할 수 있으니 파산 신청 전 특별히 주의해야 한다. 특히 홈스테드를 이용하는 파산신청자의 세금환급액은 재산 보호 항목에 없어서 받기 전 파산하면 100% 뺏긴다. 따라서 가급적 빨리 세금보고 후 환급액을 받고 모두 사용한 후 파산을 해야 한다. 자동차는 개인용 최고 7500달러까지 에퀴티가 보호된다. 가구, 생활가전, 옷 등은 특별히 사치품이 아닌 한 대부분 보호되고 생명 보험 캐시 밸류는 1만250달러 (부부 3만500달러)까지 보호된다. 은퇴연금(401k, IRA, Keogh Plan 등)은 무제한 보호되며 주식, 코인 포함 세이빙스(Deposit account) 저축액은 1826 달러 (부부 3652달러) 까지 보호된다.   ② 와일드카드 재산 보호법 (Wildcard Exemption §703)은 집 에퀴티가 거의 없거나 무주택자의 재산을 최고 3만 3650 달러까지 보호해준다. 현금, 저축, CD, 주식, 코인, 펀드, 세금 환급액 등 재산 총액이 이를 넘지 않아야 하며 위에 설명한 홈스테드 재산 보호법과 혼용해서 적용할 수 없다. 자동차는 최고 7500달러 에퀴티가 보호되며 초과 시 와일드카드 한도액 여분을 이용하여 보호받을 수 있다. 가구, 생활가전, 옷 등은 물건당 800달러씩 보호되고 특별히 사치품이 아닌 한 대부분 보호된다. 생명 보험 캐시 밸류는 1만 7075달러 (부부 동일액수)까지 보호되고 은퇴연금은 무제한 보호된다.   돈을 빌려준 채권자의 입장에서는 채무자가 파산으로 상당한 집 에퀴티를 보호받으며 빚을 탕감받는 게 억울할 수 있다. 하지만 최소한의 재산도 허용하지 않고 땡전 한 푼 없는 상태에서만 파산을 가능케 한다면 그건 파산으로 재기를 돕고 정상적인 경제 활동을 통해 새 출발을 장려하는 파산법의 취지에 어긋난다. 재산의 많고 적음은 상대적인 가치라서 일방적 잣대로 고저를 판단할 수 없으나 위 재산 한도액은 가주 파산 신청자의 최소한의 인간적인 생활 및 재기를 돕기 위한 법의 보호장치로 볼 수 있다.     ▶문의:(213)283-9757 켈리 장 변호사파산법 재산보호법 파산과 재산 보호액 에퀴티 보호액 홈스테드 재산

2023-06-13

[법 상식] 홈스테드 통한 채무면제

캘리포니아 주 법에서 주택소유자는 집의 에퀴티에서 일정한 금액을 채권자로부터 보호할 수 있는 제도가 있다. 이 채무자가 소유 및 거주하고 있는 주택에 대해서 채권자가 일정 금액까지는 차압할 수 없는 법적 제도를 ‘홈스테드 면제(Homestead Exemption)’라고 한다. 예를 들어 채권자가 법원 판결을 통해 주택을 차압하려고 할 때 홈스테드 면제 금액까지는 채권추심에서 면제되는 것이다. 홈스테드 면제는 채권자가 일부 종류의 강제 차압을 할 경우, 일정한 금액을 채권자가 차압할 수 없도록 한 보호하는 법이다. 홈스테드 면제는 채권추심을 통한 차압 또는채무자가 파산을 했을 때도 채무자 주택의 에퀴티를 보호한다.   기본적으로 홈스테드 면제는 소송에 의하여 발생한 재판 판결 채권자(Judgment Debtor)가 판결을 부동산에 저당을 걸고 차압을 할 때 보호를 받기 위한 것이다.     예를 들어, 재판판결 채권자가 50만 달러의 권리를 주택에 저당을 걸었다고 가정을 하자. 해당 주택에는 50만 달러의 기존의 은행 융자가 있고 집의 가치는 100만 달러라고 할 경우, 채무자는 은행 융자를 제외한 50만 달러의 에퀴티가 있게 된다. 재판판결 채권자는 70만 달러의 권리를 이용하여 주택에 저당하고 차압을 할 때, 먼저 50만 달러의 권리가 있는 은행에 지불이 우선된다. 그리고 홈스테드 면제의 금액이 60만 달러일 경우 채무자는 주택의 50만 달러의 에퀴티를 홈스테드 면제를 통해서 채권자로부터 전액 보호를 받게 되는 것이다. 나머지 10만 달러에 대해서만 채권자가 권리를 행사할 수 있다. 채권자는 70만 달러의 저당권이 있음에도 불구하고 홈스테드 면제 때문에 채무자의 주택에 대해서 채권 추심을 할 수 없게 되는 것이다. 위의 예를 보듯이, 홈스테드 면제는 채무자가 동의하여 저당이 걸린 은행에 대해서는 후 순위지만 재판판결 채권자에 대해서는 선순위가 되어 해당하는 홈스테드 금액만큼 보호를 받게 되는 것이다. 위의 예처럼, 채무자가 소유하고 있는 주택의 순자산이 홈스테드로 보호받는 금액 이상일 경우에만, 채권자로서는 차압의 효과가 있는 것이다.     2021년 1월 1일 홈스테드 면제의 금액이 대폭 인상됐다. 이전에는 채권자의 청구로부터 홈스테드로 보호받을 수 있는 금액이 최소 7만5000달러에서 최고 17만5000달러까지였다. 2021년부터는 홈스테드 면제 금액이 최소 30만 달러에서 최대 60만 달러까지 인상됐다. 주택이 위치한 카운티의 주택 판매 중간가격이 30만 달러 이상일 경우에는 중간가격만큼 홈스테드 면제금액이 정해지고 최대 60만 달러까지 정해지는 구조다.     또한 매년 1월 1일 인플레이션에 의한 인상분에 따라서 면제 금액도 조정된다. 사실 그동안 홈스테드 면제 금액이 캘리포니아의 주택가에 비해서 매우 낮게 책정되어 있었고 인플레이션에 따라서 조정될 수 있는 방법이 없었다. 예를 들어 LA카운티나 오렌지카운티의 경우 주택 판매 중간가격이 60만 달러 이상이므로 홈스테드 면제 금액은 60만 달러가 된다. 카운티의 주택 판매 중간 가격이 30만 달러 이하일 경우에는 30만 달러의 홈스테드 면제의 혜택이 있다. 카운티의 중간 주택가격이 30만~60만 달러 사이일 경우에는 중간 주택가격이 홈스테드 면제 금액이 된다. 샌버나디노카운티의 경우 2022년 12월 기준으로 중간 주택 가격이 49만2000달러이므로 홈스테드 면제금액도 같은 금액이 된다.     ▶문의: (213)487-2371  이승호/ 변호사 Lee & Oh법 상식 홈스테드 채무면제 홈스테드 면제금액 홈스테드 금액 재판판결 채권자

2023-02-05

[파산법] 파산과 재산보호법

캘리포니아는 매 3년마다 인플레이션, 소비자 물가지수 등을 반영해 생활비 변화에 따른 재산 보호액이 조정된다. 매 3년 4월 1일 자로 새로운 재산 보호액이 발표되는데 올해는 역대 최고 인플레이션에 비해 비교적 소폭의 상승액만 반영됐다. 파산 시 두 개의 재산보호법을 따르는데 집이 있는 경우와 없는 경우에 따라 보호액이 구분된다. 이 재산보호법은 빚을 탕감받는 챕터 7 파산에 적용된다.   I. 홈스테드 재산보호법   (Homestead Exemption §704 )   집의 타이틀뿐 아니라 반드시 실거주하는 집의 에퀴티(구매가격이 아닌 현재 시세에서 론 밸런스를 뺀 순 가치)가 있는 경우에 해당된다. 2021년 1월 1일 자로 발효된 새 홈스테드 재산보호법에 따라 LA, OC는 최고 60만 달러, 리버사이드, 샌버나디노 카운티는 40만 달러까지 집의 에퀴티를 보호받으며 파산신청이 가능해졌다. 에퀴티 한도액은 매년 소비자물가지수에 따라 조정되고 올해 2022년은 LA, OC 62만6400달러, 리버사이드 55만7000달러, 샌버나디노 카운티는 42만4000달러까지 에퀴티 보호액이 올랐다. 하지만 집을 보호받으면 상대적으로 다른 재산보호액이 없거나 낮아서 파산 신청 전 특별히 주의해야 한다. 특히 연초에 받는 세금환급액은 재산 보호 항목에 없어서 받기 전 파산하면 100% 뺏긴다. 따라서 집을 갖고 파산하는 이는 가급적 빨리 세금보고 후 환급액을 모두 사용한 후 파산을 해야 안전하다.   1. 자동차: 개인용 최고 3625달러, 상업용 차량 9525달러(부부 1만9050달러)까지 에퀴티가 보호된다.   2. 가구, 생활가전, 옷: 특별히 사치품이 아닌 한 전액 보호된다.   3. 생명보험 캐시 밸류: 1만5250달러(부부 3만500달러)까지 보호된다.   4. 은퇴 연금 (401k, IRA, Keogh Plan 등): 무제한 보호된다.   5. 세이빙스 (Deposit Account funds) 2020년 9월 1일 새로 생긴 항목으로 1826달러(부부 3652 달러)까지 주식, 코인 포함해 모든 저축액이 보호된다.       II. 와일드카드 재산 보호법     (Wildcard Exemption §703)     집 밸류가 거의 없는 ‘깡통집’ 소유주 또는 무주택자는 최고 3만1950 달러까지 재산을 보호받을 수 있다. 현금, 저축, CD, 주식, 코인, 펀드, 세금 환급액 등 재산 총액이 이를 넘지 않아야 하며 위에 설명한 홈스테드 재산보호법과 혼용해서 적용할 수 없다.   1. 자동차: 최고 6375달러 에 퀴티 까지 보호되며 이를 초과할 시 와일드카드 한도액 여분을 이용하여 보호받을 수 있다.   2. 가구, 생활가전, 옷: 특별히 사치품이 아닌 한 전액 보호된다.   3. 생명보험 캐시 밸류: 최대 1만75달러 (부부도 동일 액수)까지 보호된다.   4. 은퇴 연금 (401k, IRA, Keogh Plan 등): 무제한 보호된다.   돈을 빌려준 채권자의 입장에서는 채무자가 파산으로 상당한 집 에퀴티를 보호받으며 빚을 탕감받는 게 참으로 억울할 노릇이다. 하지만 최소한의 재산도 허용하지 않고 땡전 한 푼 없는 상태에서만 파산을 가능케 한다면 그건 파산으로 재기를 돕고 정상적인 경제 활동을 통해 새 출발을 장려하는 파산법의 취지에 어긋난다. 재산의 많고 적음은 상대적인 가치라서 일방적 잣대로 고저를 판단할 수 없으나 위 재산 한도액은 캘리포니아 파산 신청자의 최소한의 인간적인 생활 및 재기를 돕기 위한 법의 보호장치로 볼 수 있다.   ▶문의: (213)283-9757 켈리 장/변호사파산법 재산보호법 파산과 홈스테드 재산보호법 에퀴티 보호액 재산 보호액

2022-04-19

귀넷 주택소유주 세금 감면신청 한 달 앞으로

귀넷 카운티의 2022년도 자가주택 거주자에 대한 세금공제(홈스테드 면제) 신청이 다음 달 1일 끝난다. 주택 소유자는 4월 1일까지 온라인(GwinnettTaxCommissioner.com/apply)으로 홈스테드 세금감면 신청을 할 수 있다. 이번 세금 감면 신청의 경우, 1월 1일 기준으로 소유한 집이자 실제 거주지여야 한다.     10만5280달러 이하의 과세 소득이 있는 65세 이상 귀넷 거주자는 1차 거주지와 최대 1에이커의 재산에 대한 세금을 제거하는 '시니어 면제'를 받을 수 있다. 세금을 부과할 필요가 없는 노인은 자격을 갖추기 위해 다른 소득 증명을 제공할 수 있다.     이전에 홈스테드 세금면제 승인을 받은 적이 있는 주택 소유자는 추가 신청할 필요가 없다.     티파니 포터 세금국장은 "이번 세금 감면 신청은 자격을 갖춘 주민들에게 재산세를 줄이는 가장 좋은 방법"이라며 "온라인 신청시 신청자의 자격과 상황에 대한 최상의 면제를 위해 협조 할 것"이라 전했다.     홈스테드 면제 혜택을 신청하기 위해서는 운전면허증이나 조지아주 신분증, 본인과 배우자의 모든 차량등록증, 최근 연방 및 주정부 소득세 지불 및 환급 명세서를 준비해서 카운티 세무당국에 제출해야 한다.     ▶문의= 770-822-8800, 이메일= Tax@GwinnettCounty.com 김태은 인턴기자주택소유주 감면신청 주택소유주 세금 홈스테드 세금면제 홈스테드 세금감면

2022-02-28

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