[상 법] 가주 홈스테드 면제

30만~60만불까지 채무 면제 가능
중간 판매가로 면제 금액 결정돼

캘리포니아 주 법에서는 주택소유자는 집의 에퀴티에서 일정한 금액을 채권자로부터 보호할 수 있는 제도가 있다. 즉, 채무자가 소유하고 있는 또한 거주하고 있는 주택에 대해서 채무자는 법이 설정한 금액까지는 채권자가 차압할 수 없는 법적 제도를 홈스테드 면제(Homestead Exemption)라고 한다.  
 
홈스테드 면제는 일정한 종류의 채권자로부터 강제 차압으로 주택을 잃어버릴 경우, 일정한 금액을 채권자가 차압할 수 없도록 한 법이다. 2021년을 기준으로 채권자의 청구로부터 홈스테드로 보호받을 수 있는 금액은 최소 30만 달러에서 최고 60만 달러 까지다. 보호받을 수 있는 금액은 주택이 위치한 카운티의 주택가격의 중간가격에 의해서 결정된다.  
 
또한 홈스테드 면제 금액은 매년 인플레이션에 따라서 금액이 증가한다. 2023년을 기준으로 인플레이션에 따라서 증가한 홈스테드 면제 금액은 최소 33만9189달러~최대 67만8378달러이다. 로스앤젤레스 카운티의 경우 2023년의 주택의 중간 가격이 98만 달러이므로 홈스테드 면제금액이 최대치인 67만8378달러의 홈스테드 면제 혜택을 받을 수 있다.  
 
홈스테드 면제에는 두 가지가 있다. 자동 홈스테드 면제와 등기 홈스테드 면제다. 자동 홈스테드 면제는 홈스테드 면제를 카운티 등기소에 등기하지 않아도 자동으로 주어지는 면제다. 등기 홈스테드 면제는 주택 소유주가 카운티 등기소에 홈스테드를 등기하는 것이다. 등기 홈스테드 면제는 자동 홈스테드면제보다 광범위한 혜택을 받을 수 있다.  
 

기본적으로 홈스테드 면제는 소송에 의하여 발생한 재판 판결 채권자(judgment debtor)가 판결을 부동산에 저당을 걸고 차압을 할 때 보호를 받기 위한 것이다. 홈스테드 면제는 채무자가 동의하여 저당이 걸린 은행에 대해서는 후순위 지만 자의로 동의하지 않은 재판판결 채권자에 대해서는 선순위가 되어 해당하는 홈스테드 금액만큼 보호를 받게 되는 것이다.  
 
또한, 채권자가 채무자 소유의 거주하고 있는 주택을 강제 차압할 경우, 채권자는 차압한 후 경매하여 받은 매매 대금에서 홈스테드로 보호받는 금액을 채무자에게 돌려줘야 할 의무가 있다.  
 
자동 홈스테드 면제는 채권자가 강제로 차압하여 경매할 경우에만 보호를 받게 된다. 즉, 채무자가 자발적으로 집을 매매할 경우, 홈스테드 면제는 적용이 되지 않는다.  
 
그러나 등기 홈스테드 면제는 자발적으로 집을 매매할 경우에도 보호를 받는다. 다만 주택을 매매 후 홈스테드 면제의 혜택을 받은 금액에 대해서 6개월 안에 주택을 구입하는데 사용해야 한다. 그 후 새로 구입한 주택에 다시 등기 홈스테드를 등기하여 홈스테드 금액만큼 보호를 받는 것이다.  
 
홈스테드 면제에 관한 법률은 여러 가지의 예외조항과 홈스테드 면제를 등기 여부에 따라서 권리의 규정이 달라지므로, 변호사와 상의하여 홈스테드 면제로 구제받을 수 있는 채권면제 금액을 확인해야 한다.  
 
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이승호/ 변호사 Lee & Oh