[법 상식] 홈스테드 통한 채무면제

채권 추심으로부터 주택 에퀴티 보호
지역 중간 집값 기준, 최대 60만 달러

캘리포니아 주 법에서 주택소유자는 집의 에퀴티에서 일정한 금액을 채권자로부터 보호할 수 있는 제도가 있다. 이 채무자가 소유 및 거주하고 있는 주택에 대해서 채권자가 일정 금액까지는 차압할 수 없는 법적 제도를 ‘홈스테드 면제(Homestead Exemption)’라고 한다. 예를 들어 채권자가 법원 판결을 통해 주택을 차압하려고 할 때 홈스테드 면제 금액까지는 채권추심에서 면제되는 것이다. 홈스테드 면제는 채권자가 일부 종류의 강제 차압을 할 경우, 일정한 금액을 채권자가 차압할 수 없도록 한 보호하는 법이다. 홈스테드 면제는 채권추심을 통한 차압 또는채무자가 파산을 했을 때도 채무자 주택의 에퀴티를 보호한다.
 
기본적으로 홈스테드 면제는 소송에 의하여 발생한 재판 판결 채권자(Judgment Debtor)가 판결을 부동산에 저당을 걸고 차압을 할 때 보호를 받기 위한 것이다.  
 
예를 들어, 재판판결 채권자가 50만 달러의 권리를 주택에 저당을 걸었다고 가정을 하자. 해당 주택에는 50만 달러의 기존의 은행 융자가 있고 집의 가치는 100만 달러라고 할 경우, 채무자는 은행 융자를 제외한 50만 달러의 에퀴티가 있게 된다. 재판판결 채권자는 70만 달러의 권리를 이용하여 주택에 저당하고 차압을 할 때, 먼저 50만 달러의 권리가 있는 은행에 지불이 우선된다. 그리고 홈스테드 면제의 금액이 60만 달러일 경우 채무자는 주택의 50만 달러의 에퀴티를 홈스테드 면제를 통해서 채권자로부터 전액 보호를 받게 되는 것이다. 나머지 10만 달러에 대해서만 채권자가 권리를 행사할 수 있다. 채권자는 70만 달러의 저당권이 있음에도 불구하고 홈스테드 면제 때문에 채무자의 주택에 대해서 채권 추심을 할 수 없게 되는 것이다. 위의 예를 보듯이, 홈스테드 면제는 채무자가 동의하여 저당이 걸린 은행에 대해서는 후 순위지만 재판판결 채권자에 대해서는 선순위가 되어 해당하는 홈스테드 금액만큼 보호를 받게 되는 것이다. 위의 예처럼, 채무자가 소유하고 있는 주택의 순자산이 홈스테드로 보호받는 금액 이상일 경우에만, 채권자로서는 차압의 효과가 있는 것이다.  
 
2021년 1월 1일 홈스테드 면제의 금액이 대폭 인상됐다. 이전에는 채권자의 청구로부터 홈스테드로 보호받을 수 있는 금액이 최소 7만5000달러에서 최고 17만5000달러까지였다. 2021년부터는 홈스테드 면제 금액이 최소 30만 달러에서 최대 60만 달러까지 인상됐다. 주택이 위치한 카운티의 주택 판매 중간가격이 30만 달러 이상일 경우에는 중간가격만큼 홈스테드 면제금액이 정해지고 최대 60만 달러까지 정해지는 구조다.  
 

또한 매년 1월 1일 인플레이션에 의한 인상분에 따라서 면제 금액도 조정된다. 사실 그동안 홈스테드 면제 금액이 캘리포니아의 주택가에 비해서 매우 낮게 책정되어 있었고 인플레이션에 따라서 조정될 수 있는 방법이 없었다. 예를 들어 LA카운티나 오렌지카운티의 경우 주택 판매 중간가격이 60만 달러 이상이므로 홈스테드 면제 금액은 60만 달러가 된다. 카운티의 주택 판매 중간 가격이 30만 달러 이하일 경우에는 30만 달러의 홈스테드 면제의 혜택이 있다. 카운티의 중간 주택가격이 30만~60만 달러 사이일 경우에는 중간 주택가격이 홈스테드 면제 금액이 된다. 샌버나디노카운티의 경우 2022년 12월 기준으로 중간 주택 가격이 49만2000달러이므로 홈스테드 면제금액도 같은 금액이 된다.  
 
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이승호/ 변호사 Lee & Oh