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[브랜드 이야기] 잠재 고객, 새로운 시장은 늘 있다

브랜드 전략에서 가장 중요한 부분은 성장 전략이다. 성장 전략에는 여러 종류가 있다. 우선 가격을 낮추거나 광고 등 판촉 활동을 통해 매출을 올릴 수 있다. 또 서적 판매로 시작해 다른 제품으로 사업 영역을 확대한 아마존식 전략도 방법이다. 이 밖에 기존 브랜드 제품을 중심으로 새로운 시장을 확보하는 시도도 가능하다. 다만 어떤 전략을 선택하든 성장에는 위험이 수반되기 마련이다. 매출이 기대만큼 증가하지 않거나 오히려 순이익이 감소할 수도 있다.     위의 세 가지 전략 기운데 상대적으로 위험 부담이 적은 것은 마지막 방법이다. 즉, 가격 인하나 판촉 확대를 통한 매출 증가는 순익 하락으로 이루어질 경향이 높으며, 새로운 사업 영역 확장도 쉽지 않은 일이기 때문이다.     그렇다면 새로운 시장 확보를 통한 성장은 어떻게 가능할까?  이 전략의 핵심 과제는 어떻게 새로운 시장을 발견하느냐 하는 것이다. 필자는 크게 두 가지 기준을 중심으로 새로운 시장확보 방법을 제시하고자 한다. 첫 번째는 새로운 고객층을 확보하는 것이고, 두 번째는 제품의 새로운 용도를 찾아내 시장을 확보하는 것이다.   새로운 고객층 확보는 상대적으로 이해도 쉽고 적용도 간단하다. 기존 고객의 나이, 성, 소득수준, 거주지역 등에 대한 정보를 파악해 신규 고객 확보에 활용하는 것이다.     다양한 디저트 제품 판매 업체인 ‘젤로 (Jell-O)’의 예를 보자.  젤로는 원래 시니어들이 후식 또는 간식으로 먹는 제품이었다. 하지만 초콜릿, 딸기, 베리 맛 등을 첨가해 아이들도 즐겨 먹을 수 있는 제품을 출시했다. 기존 제품으로 시장 확대를 통해 엄청난 매출 신장을 이룬 전설적인 사례다. 같은 맥락에서 두부를 이용해 청소년들이 좋아할 만한 제품을 만드는 것도 생각해 볼 만하다고 생각한다.        기존 제품의 새로운 용도를 찾아내 시장을 확대하는 방법은 내용상으로 조금 까다롭다. 먼저 새로운 용도 분석 전에 기존 용도에 대한 이해가 필요하다. 기존 제품의 경우 고객들은 ‘언제’ 이 제품을 쓰는지, ‘어느 곳에서’ 이 제품을 쓰는지, ‘어떻게’ 이 제품을 쓰는지, 그리고 ‘무슨 이유로’ 이 제품을 쓰는지 잘 인식하고 있다. 만약 고객들에게 기존의 ‘언제’대신 새로운 ‘언제’를  인식 시킨다면 이것은 분명히 새로운 시장의 발견이며 기존 고객뿐만 아니라 새로운 고객도 확보할 수 있는 시장확대 전략이 된다.   예를 들어 맥도날드는 고객들에게 에그 머핀이나 소시지 머핀 등이 아침 식사로 좋다는 인식을 강하게 부각시키며 새로운 시장을 만들었다. 고객들은 햄버거 스타일 메뉴를 점심뿐만 아니라 아침에도 먹을 수 있다고 생각하게 된 것이다.     마찬가지로 기존 제품을 새로운 ‘어느 곳에서’ 판매하는 것을 통해 매출 신장을 시도할 수 있다. 예를 들어 나이키나 아디다스가 운동화를 세계시장으로 확대해 매출 신장의 목표를 이룬 것은  잘 알려져 있다. 이 경우 신규 고객들이 기존 제품의 새로운 시장 확대에 크게 기여했다.     그렇다면 새로운 ‘어떻게’는 어떻게 이룰 수 있을까? 이에는 오렌지 주스가 좋은 예가 된다. 오렌지 주스 판매업체들은 전통적인 방식의 오렌지 주스 외에 농축액도 선보였다. 고객들은 전통적 방식의 오렌지 주스를 선택하거나 농축액을 구매해 물을 섞어 마실 수도 있게 됐다. 이를 통해 새로운 고객층을 확보 오렌지 주스 시장 전체를 키우는 데 성공했다.     마지막으로 ‘새로운 이유’를 통해서도 시장확대를 이룰 수 있다. 다이아몬드 반지는 약혼이나 결혼식 때 영원한 사랑의 맹세로 남성이 여성에게 주는 선물이었다. 하지만 지금은 결혼 10주년 등 특별한 기념일이나 감사의 표시 등으로 다이아몬드 반지를 선물하기도 한다.      그런데 상기한 두 가지 전략 모두를 활용해 엄청난 브랜드 성장을 이룬 예도 많다. 그중 하나가 ‘암&해머(Arm & Hammer)’브랜드이다. ‘암&해머’는 1867년에 보잘것 없이 시작된 브랜드지만  시간이 흐를수록 성장세를 이어가고 있다.   ‘암&해머’가 처음 선보인 베이킹소다 제품은 빵을 굽는 용도로 판매됐다. 그 후에 동일한 제품을 여러 용도로 사용할 수 있는 기발한 방법들을 찾아냈다. 예를 들어 냉장 음식 악취 제거용, 애완견 배설물이 묻은 카펫 청소용, 수영장과 변기 청소용, 심지어 피부관리용이나 소화가 안될 때도 사용할 수 있다는 새로운 용도를 알려 고객들로부터 놓은 호응을 얻었다.      냉장고 악취 제거용만으로도 ‘암&해머’ 브랜드는 엄청난 성장을 이룰 수 있었다.  또한  미국 시장을 넘어 해외 시장 진출은 ‘암&해머’ 브랜드가 ‘새로운 곳’을 발견한 셈이다. 아울러 해외 시장에서의 막강한 힘은 브랜드 성장에 다시 기여하는 효과를 가져왔다.     ‘암&해머’는 이렇게 한 제품을 중심으로 새로운 시장을 발견한 것 외에  다른 형태의 새로운 제품들을 지속해서 출시하면서 한층 더 막강한 브랜드로 성장하게 됐다. 예를 들어  ‘암&해머’의 치약, 탈취제, 그리고 세정제 등의 출시는 모두 기존 제품의 기본적인 기능을 중심으로 개발된 제품들로 고객들은 ‘암&해머’ 제품의 기본적인 기능에 대한 이해가 있었기 때문에 이들 제품도 쉽게 수용한 것이다.     결론적으로 브랜드 성장의 방법에는 여러 가지가 있다. 하지만 그 성장 방법에는 순서가 있으며 기존 제품의 새로운 시장을 알아내는 노력이 다른 두 가지 방법 이전에 철저히 고려되어야 한다는 점을 강조하고 싶다. 이는 기존 제품의 새로운 시장을 발견하는 것은 다른 방법보다 상대적으로 위험부담이 적기 때문이다. 물론 일단 기존 제품의 새로운 시장확대를 통한 성장 다음에 다른 두 가지 방법을 통한 브랜드 성장도 당연히 고려 또는 시행할 수 있다. 박충환 / 전 USC석좌교수브랜드 이야기 잠재 고객 시장확보 방법 고객층 확보 시장 확보

2023-11-08

"차고 개조·빌트인 가전 제값 못해"

LA 인근에 거주하는 김모(57)씨는 지난해부터 현재 거주하는 집을 팔고 새집 이사를 알아봤지만 최근 그 계획을 포기했다. 김씨는 "현재 거주하고 있는 집이 지어진지 40년도 넘어새집 이사를 고려했다"며 "그러나 LA 인근에 같은 가격대 집을 구한다해도 이자율이 너무 높아 이사를 포기했다"고 말한다. 또 그는 "대신 현재 집을 리모델링해 몇 년 더 거주할 계획"이라며 "어차피 집을 내놓으려면 리모델링을 해야하는데 몇년 더 일찍해 살면서 리모델링 혜택을 누릴 생각"이라고 덧붙였다. 이처럼 집값 하락, 이자율 상승 등으로 홈오너들은 주택 매매보다는 리모델링 쪽으로 눈을 돌리고 있다. 최근 하버드대학 주택연구센터가 발표한 '미국 주택개선 보고서'에 따르면 지난해 홈오너들이 주택 리모델링에 총 5670억달러를 지출한 것으로 나타났다. 그러나 무조건 많은 돈을 들여 리모델링을 했다고 이후 집 판매시 수익률이 높아지는 것은 아니다. 오히려 어떤 종류의 리모델링은 안하느니만 못한 경우도 있다. 집값 상승에 별 도움이 되지 못하는 리모델링에 대해 알아봤다.     ▶빌트인 가전   빌트인 가전은 처음 설치할 때는 고급스런 분위기를 연출할 수 있지만 몇 년 뒤 집 판매 시 오히려 성가신 존재가 될 수도 있다. 왜냐하면 처음엔 최신식 가전을 설치하지만 시간이 흐를수록 가전들이 구식이 되기 때문. 그러다보니 잠재 구매자들에겐 이전 가전을 제거해야 하는 번거로움때문에 집 가치가 떨어질 수도 있다.     ▶수영장   주택 수리 정보 플랫폼 홈어드바이저(HomeAdvisor)에 따르면 주택 내 수영장 설치 비용은 전국 평균 약 3만7595달러, 유지비는 연간 500~4000달러나 드는 것으로 나타났다. 잠재 바이어 입장에선 이 유지비를 고려하지 않을 수 없다보니 최근 전국부동산중개인협회(NAR)의 '2023년 리모델링 영향 보고서'에 따르면 야외 수영장 설 시 회수율은 약 56% 정도인 것으로 집계됐다.     ▶DIY 리모델링   비용을 아끼기 위해 홈오너가 직접 리모델링을 하는 경우도 종종 있다. 그러나 DIY 리모델링은 집주인이 거주하는 동안은 큰 문제가 없지만 이후 집을 시장에 내놨을 때 잠재 바이어에겐 감점 요소가 될 수 있다. 왜냐하면 전문적이지 않은 엉성한 리모델링은 잠재 바이어들에게 이를 뜯어내고 다시 수리해야 하는 부담감만 줄 수 있기 때문이다. 따라서 리모델링 후 집 판매를 계획하고 있다면 전문 업체에 맡겨 수리를 하는 것이 집 가치를 올리는데 도움을 준다.     ▶선룸(Sunroom)   많은 이들이 선룸에 대한 로망이 있다. 특히 사방이 창문으로 돼 있는, 낭만적인 분위기를 자아내 썬룸에서의 아침식사는 영화 속 한 장면을 떠올리게도 해 많은 홈오너들의 로망이기도 하다. 홈어드바이저에 따르면 선룸 설치 비용은 전국 평균 3만달러 또는 스퀘어피트 당 25~300달러로 가장 비싼 리모델링 프로젝트인 것으로 나타났다. 선룸으로 인해 주택 면적이 늘어난다고 생각할 수 있겠지만 베드룸 추가와는 달리 실면적에 포함시키지 않는 경우가 많다. 그러다보니 투자대비 수익률도 좋지 않은 편이다. 또 남가주처럼 일조량이 많은 지역에선 온실 효과까지 더해져 오히려 잠재 바이어들에게 좋은 점수를 얻지 못할 수 있다.     ▶차고 개조   주택 소유자들이 리모델링을 계획하면서 가장 먼저 생각하는 것이 차고를 개조해 거주 공간을 늘리는 것. 주택개조 정보 플랫폼 앤지(Angi)에 따르면 차고 개조 비용은 전국 평균 6050달러~2만6000달러 정도 소요되는 것으로 나타났다. 그러나 차고를 스튜디오 혹은 홈짐 등으로 리모델링 한 주택의 경우 차고를 정말 자동차 주차로 쓰려는 잠재 바이어에겐 그리 매력적인 요소가 되지 않을 수 있기 때문에 판매를 위한 리모델링이라면 개조를 신중하게 결정해야 한다.     ▶과도한 조경   아름다운 정원과 정원 장식물, 조명 등은 첫눈에 보기엔 그럴듯해보일 지 모르지만 너무 과도하게 장식되고 가꿔진 정원과 마당은 잠재 바이어 입장에선 구입 후 관리비에 대해 우려하게 만든다. NAR 보고서에 따르면 정원이나 마당에 표준 LED 조명 20개를 설치하는데 약 6800달러가 소요되는 반면 회수금액은 약 4000달러 정도인 것으로 나타났다.     ▶벽지   레트로 인테리어가 유행하면서 벽지가 다시 각광받고 있지만 집을 팔때는 그리 매력적인 요소가 아닐 수 있다. 주택 리모델링 사이트 피서(Fixr)에 따르면 벽지를 부착하는데 드는 인건비는 800~1200달러 수준이지만 벽지 자체 가격은 비싼 편. 12X18피트 사이즈 비닐 벽지 구입시 약 1000달러 정도 든다. 그러나 집 판매시 비용 회수는 거의 불가능하다. 벽지가 낡았거나 벽지가 마음에 들지 않는 바이어라면 이를 제거하고 다시 페인트 작업을 해야 하는데 벽지는 제거하는데 시간과 비용이 적잖게 들기 때문이다.  이주현 객원기자빌트인 차고 잠재 바이어들 주택 리모델링 빌트인 가전

2023-08-16

완벽 정리 후 리스팅…첫주 특수 노려라

전국부동산중개인협회(NAR)가 발표한 '2022년 홈 바이어및 셀러 프로파일'에 따르면 주택 재구매자의 38%가 기존에 살고 있던 집을 팔아 이사갈 집 구입 자금을 마련한 것으로 나타났다. 즉 대다수의 홈오너가 다음 이사갈 집을 구입하기 위해 기존 주택을 팔아 자금을 마련한 것이다. 그러나 기존 주택을 팔고 타이밍 딱 맞춰 이사갈 집을 구입하는 것은 그리 만만한 일은 아니다. 이를 위해서는 기존 주택 리스팅 후 가능한 빨리, 좋은 가격에 판매하는 것이 관건인 셈. 현재 집주인이 거주하고 있는 상태에서 어떻게 하면 효과적으로 집을 판매할 수 있는지 알아봤다.   ▶어떻게 준비할까   현재 거주자가 있는 리스팅은 아무도 살지 않는 집에 리모델링을 마친 뒤 전문가의 손길로 꾸며진 집보다는 매력도가 떨어질 수밖에 없다. 부동산 중개인들은 "어떤 바이어들은 집에 가구가 채워져 있는 것을 선호하고 또 어떤 이들은 완전히 텅 빈 공간을 보면서 이사 후 인테리어하는 것을 선호한다"며 "현재 셀러가 거주하고 있는 집이라면 무엇보다 정리정돈이 잘된 인상을 잠재 바이어들에게 주는 것이 가장 중요하다"고 말한다. 즉 가족사가 드러나는 물건들은 치우고 호텔 객실처럼 중립적인 공간처럼 보이게 하는 것이 좋다. 예를 들어 주방 카운터에 쌓인 우편물이나 싱크대에 설거지할 식기들은 집을 팔릴 때까지 매일 깨끗하게 치워놔야 한다. 정리되지 않은 공간을 바이어에게 보여주면서 '이것들만 치우면 얼마나 깨끗한지 모른다'고 주장해봤자 첫인상에서 이미 점수를 깎였기 때문에 바이어를 설득하는데 실패할 수 밖에 없다.     ▶어떻게 치울까   정리정돈의 기준은 저마다 틀리다. 누군가에게는 그 정도면 정리가 잘된 집이지만 또다른 누군가에게는 산만한 집처럼 보일 수도 있다. 부동산 중개인들은 싱크대, 서랍장, 테이블 등 모든 가구 표면에 올려져 있는 물건과 잡동사니들을 1/3로 줄이라고 조언한다. 가장 좋은 황금룰은 가구 위에 잡동사니가 없고 장식품이든 주방 용품이든 3개 이상 올라가 있지 않는 것. 그리고 옷장과 주방 캐비닛, 수납장 안에 있는 물건들 역시 절반 이상으로 줄여야 한다. 바이어는 당연히 홈투어 시 이 공간도 열어보기 때문이다. 너무 꽉 찬 캐비닛과 옷장은 집에 충분한 수납공간이 없음을 반증하는 것처럼 보인다는 것을 잊지말자. 부동산 중개인들은 "필요없는 물품들은 버리고도 공간이 모자라면 지하실을 이용하거나 스토리지를 렌트하는 것도 방법"이라고 말한다.       ▶인테리어   실내 인테리어는 바이어의 관심을 유발하는 가장 중요한 요소중 하나다. 따라서 너무 낡은 소파나 장식장 등은 집을 더 낡게 보이게 하므로 치우는 것이 좋다. 또 침실은 새 침구류를 준비하고 새 러그를 까는 것도 집을 세련되게 보이게 하는 방법. 이외에도 홈투어때 방마다 꽃병에 꽃을 꽂아 두면 세련되고 밝은 인상을 줄 수 있다. 그리고 인테리어 못지 않게 집 외관도 신경써야 한다. 바이어들은 주택 외관에서 매력을 느끼지 못하면 내부는 볼 생각도 하지 않는 경우가 많기 때문이다. 따라서 리스팅 전 외벽이나 현관문 페인트, 가드닝 등에 특별히 더 신경을 써야 한다.     ▶홈투어     언제든 집을 보여줄 준비가 돼 있는 것이 중요한데 이를 위해 셀러는 가족들 간에 규칙을 만들어 항상 집을 최상의 상태로 유지해야 한다. 특히 주방과 욕실은 흠잡을 데 없이 깨끗하게 유지해야 한다는 것이 부동산 중개인들의 귀띔. 변기 뚜껑은 항상 닫혀 있어야 하고 샤워커튼이 있다면 이 역시도 잘 정돈해놔야 한다. 그리고 평소엔 정리하지 않더라도 집을 내놓은 이상 매일 침대 정리를 해서 언제든 중개인 연락이 오면 보여줄 수 있는 상태를 만들어 놓자. 홈투어 시 가장 신경 써야 할 것은 어린 자녀의 장난감과 반려동물. 장난감이 집 곳곳에서 발견되지 않도록 장난감은 자녀방에 모아두고 반려동물은 산책을 나가게 하거나 싱글홈의 경우 마당이나 뒷마당의 특정 공간에 머물 수 있게 해야 한다. 잠재 바이어가 반려동물을 키운다해도 자신이 구입할 집에 반려동물이 어지럽게 뛰어다니거나 특유의 냄새가 나는 것은 그리 좋은 인상을 주지 못하기 때문이다.   ▶지역 시장 분석하기   부동산 시장이 침체기라고는 하나 여전히 대도시를 중심으로 남가주 역시 셀러 마켓이라는 것이 부동산 에이전트들의 전언. 이런 분위기 때문인지 부동산 에이전트들에 따르면 리스팅 후 첫 주말에 집을 보여줄 준비가 된 셀러들은 그리 많지 않다고 한다. 그러나 이제 막 리스팅 된 집에 잠재 바이어들의 관심이 크고 홈투어 문의도 많이 들어오므로 완벽하게 준비된 상태에서 리스팅을 하는 것이 좋다. 또 언제 리스팅하는 것이 좋은지, 오픈 하우스 날짜는 어떻게 정해야 하는지, 홈투어 일정 등에 대해서는 부동산 중개인과 의논해 최적의 스케줄을 잡는 게 가장 빠르고 효과적으로 집으로 팔 수 있는 방법이다.  이주현 객원기자리스팅 캐비닛옷장 부동산 중개인들 잠재 바이어들 부동산 에이전트들

2023-06-14

온·오프라인에 전방위 홍보하라

부동산 경기 침체 속 셀러들은 리스팅한 주택을 어떻게 하면 원하는 가격, 빠른 시간 안에 판매할 수 있을지 골몰 중이다. 불과 1년 전만 해도 복수 오퍼에 웃돈을 얹어 주겠다는 바이어가 있는 호시절은 지나갔고 이젠 셀러가 보다 적극적으로 집 판매에 나서야 할 때가 된 것이다. 보다 효과적으로 집을 판매하기 위해 셀러들이 준비해야 할 것은 다양하지만 팬데믹 이전과 가장 큰 차이는 오픈 하우스다. 비대면이 생활화된 팬데믹 동안은 오픈 하우스가 예약제로 운영되는 등 제한 사항이 많았지만 이젠 주말 오픈 하우스를 심심찮게 볼 수 있게 됐다. 빠른 시간 안에 제값 받고 집을 팔 수 있게 도와주는 오픈 하우스 준비법을 알아봤다.     ▶홈투어 준비   요즘 같은 바이어 시장에서 부랴부랴 서둘러 대충 오픈 하우스를 열면 이는 실패로 끝날 공산이 크다. 더욱이 부동산 투자 전문가가 오픈 하우스에 참석했다면 작은 결함 하나도 그냥 지나칠리 없어 부실한 오픈 하우스는 바이어에겐 가격을 깎을 호재가 된다. 오픈 하우스를 계획하고 있다면 잠재 바이어들에게 집 안에 들어서기 전부터 좋은 인상을 주기 위해 잔디 깎기, 꽃심기 등과 같은 기본적인 가드닝을 마치는 것이 중요하다. 또 현관문 페인트 및 집에 고장난 시설은 없는지 미리 확인해 수리를 마쳐야 한다. 또 천장 누수로 인한 곰팡이나 지하실 곰팡이가 없는지 확인하는 것도 잊지 말아야 한다.     ▶집 청소   오픈 하우스시 가장 기본은 청소. 청소는 단순히 거실이나 주방에 나와 있는 잡다한 것들을 치우는 것뿐만 아니라 옷장과 주방 캐비닛 내부 등 눈에 보이지 않는 곳까지 치워야 한다. 바닥 청소는 물론이고 창문도 물청소하는 것을 잊지 말자. 또 신발, 세탁물, 접시 등은 거실이나 다용도실, 주방에 들어섰을 때 보이지 않게 치워놓아야 한다. 평소 정리정돈이 힘들거나 시간이 없는 집주인이라면 청소전문 업체나 인력을 고용해 대청소를 하는 것도 오픈 하우스를 보다 효율적으로 준비하는 방법이다.     ▶홍보     아무리 준비를 잘했다고 해도 집을 보러 오는 이들이 없다면 이는 실패한 오픈 하우스가 된다. 따라서 오픈 하우스 전부터 이를 잘 홍보하는 것도 중요하다. 부동산 중개인과 상의해 집 앞은 물론이고 집 주변에도 표지판을 세워 오픈 하우스 주소와 정확한 시기를 알려야 한다.   또 질로(Zillow), 트루리아(Trulia), 리얼터닷컴(realtor.com) 등과 같은 플랫폼에도 오픈 하우스를 공지하는 것도 필수. 그리고 오픈 하우스 시기와 관련해 중개인들은 리스팅된 뒤 첫번째 주말에 오픈 하우스를 열었을 때 오퍼가 들어올 확률이 높다고 한다.     ▶집주인 흔적 지우기   오픈 하우스의 주인공은 집주인이 아닌 집이다. 그리고 잠재 구매자들은 홈투어를 하면서 이 집에서 자신들이 어떻게 살게 될지를 상상한다. 이럴 때 집주인의 가족사진이나 개인사가 물씬 묻어나는 상장이나 트로피 등은 오히려 방해가 된다. 따라서 사적인 물건들은 최대한 치우는 것이 좋다. 또 오픈 하우스 동안 반려견이나 반려묘는 집 안에 머물지 않게 해야 한다. 모든 바이어들이 반려동물을 좋아하는 것도 아니며 어떤 바이어들은 반려동물 알레르기가 있을 수도 있기 때문이다. 게다가 일부 구매자에겐 그동안 집에 반려동물이 있었다는 사실이 집 구매를 망설이게 할 수도 있다. 따라서 반려동물과 함께 생활했다면 오픈 하우스 전 냄새 및 배설물 제거는 필수다.     ▶프라이빗 투어     요즘 같은 부동산 시장에선 주말 오픈 하우스 외에도 프라이빗 예약도 적극 수용해야 한다. 특히 강한 구매 의사를 보이는 잠재 구매자라면 다른 투어객들의 방해없이 집을 둘러볼 수 있도록 프라이빗 투어를 제공하는 것도 좋다. 만약 프라이빗 투어를 잠재 구매자가 원하는 날짜에 맞출 수 없다면 일단 공식 오픈 하우스에 참석하게 한 뒤 이후 따로 보여주는 것을 제안하는 것도 방법.     ▶바이어를 위한 팁   오픈 하우스는 셀러에게도 중요하지만 집을 구매할 바이어에게도 집 구석구석을 제대로 살펴볼 수 있는 기회다. 따라서 구매를 고려하는 오픈 하우스에 참석 전 체크 항목이 무엇인지 미리 알아보고 필기도구를 챙겨가거나 스마트폰에 이를 꼼꼼히 적어 놓아야 한다.   예를 들어 금이 간 벽이나 누수 현상을 발견했다면 이후 부동산 중개인과 인스펙터에게 알려야 하기 때문이다. 만약 인기 지역 또는 복수 오퍼가 예상되는 하우스 구매를 염두에 두고 있다면 사전 대출승인을 받고 투어 후 오퍼를 생각해 볼수도 있다. 이를 위해서는 중개인과 함께 오픈 하우스에 참석하는 것이 좋은데 중개인과 함께 오픈 하우스에 참석했다는 것은 셀러에게 바이어의 구매 의지를 전달 할 수 있기 때문이다. 또 오픈 하우스 당일 중개인들끼리 오퍼에 대해 의논할 수 있어 계약 진행을 더 빠르게 진행할 수 있다. 이주현 객원기자오프라인 전방위 오픈 하우스시 주말 오픈 잠재 구매자들

2023-05-03

집 팔기 전 체크 리스트…누수 자국은 새 페인트 칠해라

집을 팔겠다고 결정했을 때 가장 먼저 할일은 바로 우리 집 내외관의 결함 유무를 확인하는 것이다. 부동산 전문가들은 "요즘 바이어들은 부동산 중개인 만큼이나 부동산 정보 및 시장 상황에 빠삭하다"며 "따라서 빠른 시간 내 원하는 가격에 집을 팔기 위해서는 협상 포인트가 될 수 있는 결함은 사전에 미리 해결하는 것이 현명하다"고 조언한다. 이를 위해서 미리 체크 리스트를 작성하고 사전 점검을 실시해 수리가 필요한 부분은 미리미리 조치를 취하는 것이 좋다. 집 판매를 계획하고 있는 셀러들을 위해 리스팅 전 미리 해두면 좋은 체크 리스트를 알아봤다.     ▶전기 및 조명   인스펙션의 기본은 전기 배선 및 전기 시스템 결함 유무 확인인데, 우선 전기 배선이 주정부가 제시하는 표준 기준에 부합하는 지부터 살펴보게 된다. 만약 인스펙션 시 작동하지 않는 조명 시설이 전구 수명이 아닌 전기 시스템 문제로 판명나면 전문가를 불러 다시 확인한다. 따라서 문제가 커지는 것을 방지하기 위해서는 미리 집 내외관에 작동하지 않는 조명 시설이 있는지 체크하고 전구를 교체하거나 수리해야 한다.     ▶에어컨 필터 및 화재 경보기   에어컨 필터 교체 및 연기경보기(smoke alarms) 및 일산화탄소 감지기(carbon monoxide detectors)가 제대로 작동하는지 확인하는 것도 잊지 말자. 특히 이 기기들이 제대로 작동하지 않거나 결함이 발견되면 잠재 바이어들은 집 관리가 제대로 돼 있지 않다고 단정짓기 쉬우므로 꼼꼼하게 체크하고 작동이 되지 않으면 새로 교체하거나 수리해야 한다.     ▶가전제품 및 벽난로   인스펙터는 빌트인 가전제품 및 세탁기와 건조기, 가스 벽난로 등이 제대로 작동하는지도 테스트한다. 그러나 만약 세탁기에 옷이 가득 차 있고, 가스 벽난로에 파일럿 라이트(pilot light)가 켜져 있지 않으면 인스펙터가 이를 직접 작동시켜 보지는 않겠지만 보고서엔 이 가전제품들과 벽난로 작동 여부를 확인해야만 한다고 작성할 것이다. 따라서 이들 제품들이 제대로 작동하는지 미리 집주인이 확인하는 것은 물론 인스펙터가 집을 방문했을 때 언제든 작동 여부를 확인할 수 있도록 준비해 놓는 것이 좋다.     ▶창문과 문     오래된 주택의 고질적 문제는 바로 창문. 특히 오래된 창문은 PVC 비닐 소재로 제조된 것이 많아 여닫을 때 끈적이고 제대로 열리지 않을 수도 있다. 이럴 때 문제가 심각하지 않는다면 홈디포 등에서 실리콘 스프레이를 구입해 손봐주면 도움이 된다. 만약 창문틀이 나무소재라면 뒤틀리거나 썩은 부분이 없는지도 확인해야 한다. 창문 외에도 현관문 및 방문 등이 쉽게 열리고 닫히지는 체크하는 것도 중요하다. 또 인스펙터는 창문틀 사이 틈새가 없는 지도 확인하므로 이 역시도 미리 확인하고 손봐둬야 한다.     ▶누수 자국   파이프나 지붕 누수로 인한 천장이나 벽에 물자국이 없는지도 확인해야 한다. 인스펙터가 이런 자국들을 발견하면 건축용 수분측정기를 이용해 이 자국들이 최근에 생긴 것인지부터 확인한다. 그러나 이 물자국이 최근에 생긴 것이 아니더라도 누수 자국이 있다는 것만으로도 바이어는 불안해 한다. 따라서 이미 누수 수리를 마쳤으나 물자국이 남아 있다면 페인트 작업을 통해 이를 해결하는 것이 안전하다.   ▶곰팡이   누수 자국만큼이나 바이어들에게 감점 요인이 되는 것이 바로 곰팡이. 따라서 곰팡이가 생기기 쉬운 지하실, 다락방, 욕실, 차고 등에 곰팡이가 피지 않았나 확인하는 것은 필수. 만약 곰팡이를 발견했다면 전용 살균제를 이용해 제거할 수 있다. 살균제는 홈디포 등에서 쉽게 구입할 수 있다. 만약 집에 습기가 많은 편이라면 제습제를 이용하면 향후 곰팡이가 다시 생기는 것을 방지할 수 있다.     ▶외관   집 외관의 경우 페인트가 벗겨진 데는 없는지, 주택 외관 벽면이나 지붕 널이 떨어진 곳은 없는지도 꼼꼼히 확인해야 한다. 또 주택 벽면에 금이 간곳이 있는지, 야외 간이 풀장의 안전 문제 등도 체크해야 한다. 이처럼 주택 외관을 살필 때는 집을 사는 바이어의 눈으로 살펴보고 문제점을 파악해야 한다. 또 인스펙터가 방문하는 날엔 집안을 깨끗하게 청소해 인스펙터가 모든 방과 공간을 편하게 둘러볼 수 있게 해놓는 것이 가장 좋다.     ▶결함은 미리 공지     이렇게 미리 집 내외관을 모두 체크해 문제점을 보수할 수 있으면 가장 좋겠지만 금방 해결할 수 없는 문제가 있다면 이를 미리 바이어에게 알리는 것이 좋다. 만약 인스펙션 과정 중에서 이런 문제들이 발견되거나, 숨기려는 인상을 바이어에게 준다면 당연히 협상도 하기 전 신뢰도가 떨어질 것이기 때문이다. 대신 바이어에게 개보수를 위한 크레딧을 제공하면 집 판매는 보다 부드럽게 진행될 것이다.     이주현 객원기자페인트 누수 벽난로 작동 잠재 바이어들 전기 시스템

2023-03-01

임대해 살아본 뒤 집 사볼까

부동산 시장이 바이어 마켓으로 전환됐다 하지만 내집 장만은 여전히 쉽지 않아보인다. 집값이 하락하고 있지만 여전히 LA인근 및 가주 내 잠재 바이어들에겐 '언발에 오줌누기' 수준이고 모기지 금리까지 급등하다보니 몇 달전까지 집 구매를 고려했던 잠재 바이어들조차 눈물을 머금고 계획을 철회하고 있다. 이런 현 부동산 시장에서 모기지 대출을 받기에 신용 점수 및 다운페이먼트가 아직 부족하고, 당장 집 구매를 하지 않을 것이라면 렌트 후 구매 계약(rent-to-own agreement)을 고려할만하다. 렌트 후 주택 구매 계약은 일정기간 동안 집을 임대 후 임대 계약 기간이 만료되면 집을 구매하는 것. 렌트 후 구매 계약에 대한 모든 것을 알아봤다.   ▶렌트 후 구매 계약이란     임대 계약 기간은 거주용의 경우 셀러와 대개 1년 렌트 계약을 체결한 뒤 경우에 따라 이후 1년 연장 계약을 할 수 있다. 계약서에는 월 렌트비, 렌트 기간, 주택 구매 시기, 마지막 월 렌트비 지불 후 집주인에게 지불해야 할 잔금, 렌트 크레딧, 옵션 수수료(option fee)등 일반 주택 매매 계약서보다 더 다양하고 복잡한 조건들이 명시된다. 여기서 렌트 크레딧이란 월 렌트비에 더해 다운페이먼트 적립을 위해 모기지 대출 기관에 추가로 지불하는 금액. 옵션 머니라고도 불리는 옵션 수수료는 렌트 후 반드시 임대한 집을 구입하겠다는 바이어의 의지를 보여주는 비용으로 렌트 종료 후 구매 시 집값에서 차감된다. 이는 계약이 파기되더라도 반환이 되지 않는 비용이다. 이 렌트 크레딧과 옵션 머니는 대부분 에스크로 계좌로 입금되어 집 구매시 다운페이먼트로 사용된다.      ▶셀러 혜택은   렌트 후 구매계약은 바이어에게는 좋은 계약 조건임에 분명해 보인다. 그렇다면 셀러에게는 어떤 혜택이 있을까. 뉴스타 부동산 발렌시아 백기환 명예부사장은 "요즘처럼 집이 잘 팔리지 않는 시장에선 셀러들에게도 좋은 조건"이라며 "일단 당장은 팔지 못하더라도 잠재 고객을 확보할 수 있기 때문"이라고 말했다. 따라서 현재 시장에 내놔도 수요가 없는 주택을 가지고 있다면 렌트 후 구매 계약으로 바이어를 찾는 것도 좋은 방법. 다만 렌트 후 구매 계약이 셀러에게 불리한 점은 주택 매매 계약까지 최소 1년 이상의 시간이 걸린다는 점이다.     ▶리스팅 어떻게 찾나   렌트 후 구매 계약 리스팅을 찾는 가장 좋은 방법은 부동산 중개인과 상담하는 것이다. 상담을 통해 렌트 후 구매 계약을 원하는 셀러를 즉시 찾을 수도 있고 중개인은 시장에 집을 내놨는데 판매가 장기화되고 있는 집주인에게 렌트 후 구매 계약 체결을 제안할 수도 있다. 또 만약 구매하고 싶은 집이 있다면 집주인에게 렌트 후 구매 계약을 제안해 볼 수도 있다. 요즘처럼 집 매매가 예전처럼 빨리 이뤄지고 있지 않는 시장에선 생각보다 셀러가 관심을 가질 수도 있기 때문이다.     ▶주의 사항   렌트 후 구매를 위한 집 쇼핑시엔 세입자가 아닌 바이어 마인드로 접근해야 한다. 백 부사장은 "일단 렌트 후 계약이 가능한 집을 찾았다면 해당 주택 인스펙션및 명의(Title) 확인을 하는 것이 중요하다"고 말했다. 인스펙션이 중요한 이유는 임대기간 동안 주택 수리비 발생 시 집주인과 세입자 중 누가 이를 책임질 것인가에 대해 계약서에 정확히 명시해야 이후 낭패를 막을 수 있기 때문이다. 또 인스펙션을 기반으로 집값 협상을 할 수 있기 때문이기도 하다. 또 주택 명의도 꼭 해야한다. 타이틀 확인 비용은 150~250달러 사이인데 이를 통해  주택 구입 후 집 매매가 가능한지 혹은 저당권(Lien)이 설정돼 있는지도 확인할 수 있기 때문이다.   부동산 전문가들은 "이렇게 바이어가 집에 대해 꼼꼼하게 실사를 하고 있다는 것을 셀러에게 알릴 필요가 있다"며 "이때 셀러가 실사를 반대하거나 인스펙션을 지연한다면 집에 문제가 있는 경우가  대부분"이라며 "또 실사를 통해 정확한 집 가치를 파악해야만 좋은 가격에 계약을 성사시킬 수 있다"이라고 말한다.     ▶계약 전 확인 사항     렌트 후 구매 계약을 진행하는 바이어는 렌트 크레딧, 옵션 머니 등으로 인해 해당 지역 렌트비보다 높은 월 페이먼트를 감당해야 한다. 따라서 바이어는 장기적으로 유리하지만 월 페이먼트는 높기때문에 현실적으로 이를 감당할 수 있는지 자신의 재정 상황을 꼼꼼히 따져봐야 한다.     셀러 역시 계약 후 낭패를 막기 위해서는 잠재 바이어인 세입자의 신용기록을 꼼꼼히 검토해야 한다. 세입자가 계약기간 동안 렌트비를 제대로 지불할 수 있는지, 모기지 대출 상환 능력이 있는지 파악됐을 때 계약을 체결해야 한다. 또 일부 세입자는 임대 계약 기간이 지난 후 직장 문제나 기타 개인적 사정으로 인해 구입을 철회하는 경우도 있는데 이럴 때 세입자는 계약 내용에 따라 다운페인트 금액을 잃을 수도 있다. 또 렌트하는 기간동안 렌트비를 내지 않아 퇴거당할 수도 있다. 그러나 셀러와 바이어 모두에게 가장 큰 문제는 집값. 집값 산정은 실질적으로 집 매매 이전에 책정된 것이다보니 집값이 상승 또는 하락할 수 있다는 위험부담을 셀러와 바이어 모두 가질 수 밖에 없다. 또 세입자가 집을 실질 구매하기 전까지는 셀러가 재산세를 내는 것에 대해서도 반드시 계약서에 명시해야 계약 체결 후 낭패를 막을 수 있다. 이주현 객원기자임대 agreement 잠재 바이어들조차 렌트 계약 구매 계약

2022-10-26

뉴욕시 첫 주택구매자 집 크기 점점 작아져

처음으로 내 집을 장만하는 뉴요커들이 감당할 수 있는 집의 규모가 갈수록 작아지는 것으로 나타났다. 집값은 이미 크게 오른 데다, 최근 모기지 금리가 6%를 넘어서며 모기지 부담도 상당해졌기 때문이다.     23일 부동산 정보업체 스트리트이지가 발표한 보고서에 따르면, 최근 뉴욕시에서 ‘첫 주택’으로 구매한 집의 매매 가격은 대략 40만~80만 달러 수준이었다.     이 가격대에 해당하는 집의 크기는 약 960스퀘어피트로 조사됐다. 코로나19 팬데믹으로 물가와 집값 상승세가 나타나기 이전이었던 2019년(1088스퀘어피트)과 비교하면 약 12% 줄어든 규모다.     특히 집값이 비싼 맨해튼에서 집을 살 경우 첫 주택의 크기는 약 686스퀘어피트에 불과해 5개 보로 중 가장 작았다. 스퀘어피트당 가격은 942달러에 달했다. 이어 브루클린(924스퀘어피트), 퀸즈(966스퀘어피트), 브롱스(1477스퀘어피트), 스태튼아일랜드(1500스퀘어피트) 순으로 집 크기가 커졌다.   한인들이 많이 거주하는 퀸즈 지역의 첫 주택 크기는 맨해튼과 브루클린에 비해선 양호하지만, 문제는 가성비가 좋아 재고가 없다는 점이다.     스트리트이지는 퀸즈 지역에서 첫 주택으로 적당한 주택 재고가 3년 전 대비 11% 줄었다고 분석했다.     스트리트이지는 “잠재 주택구매자들은 여전히 제한된 옵션을 놓고 경쟁하고 있다”며 “뉴욕시 매매시장은 가을에도 여전히 경쟁력이 있을 것”이라고 전망했다. 김은별 기자 [email protected]주택구매자 크기 잠재 주택구매자들 주택 크기 스퀘어피트당 가격

2022-09-23

부동산 시장 혼란, 바이어·셀러 눈치 게임

팬데믹 동안 활황세를 이어오던 남가주 주택 시장이 둔화되면서 바이어와 셀러 모두 혼란에 빠졌다. 7월 남가주 주택 중간값은 74만 달러로 전월 대비 1.3% 하락했으며 30년 만기 고정 금리 모기지 평균 이자율은 지난 주 5.19%에서 5.55%로 상승했다. 이는 전년대비 두 배 이상 급등한 것. 이처럼 모기지 금리 상승으로 주택 판매는 감소하고 재고는 증가하면서 결국 주택 가치가 갈수록 하락할 것이라는 전망이 나오고 있어 셀러와 바이어 모두 눈치 게임에 돌입했다고 전했다. 부동산 전문가들이 셀러와 바이어에게 주는 팁을 정리했다.       ▶바이어=최근 부동산 경기 침체 원인은 올해 초 3%대 초반이던 모기지 금리가 5%대 중반까지 치솟았기 때문이다. 이로 인해 페이먼트 액수가 늘어났고 불과 몇 달 전만 해도 대출 승인이 가능했던 주택이 현 시점에선 승인 거부될 가능성이 커져 더 이상 주택 구매가 불가능해진 이들도 속출하고 있다. 그러나 잠재 바이어들에게 희망이 아주 사라진 것은 아니다. 부동산 중개업체 레드핀(Redfin) 보고서에 따르면 LA카운티와 오렌지카운티의 매물 등록 수 역시 전년 수준에는 못 미치지만 최근 몇 달간 꾸준한 증가세를 보였다. 이는 바이어 입장에선 몇 개월 전과 비교해 선택의 폭이 커졌음을 의미한다.   또 최근 오퍼 경쟁도 갈수록 줄고 있어 셀러 호가를 모두 지불하지 않아도 된다는 장점도 있다. 레드핀 보고서에는 LA 지역에 매물 중 지난 6월 29.6%가 가격 인하를 단행한 것으로 나타났는데 이는 지난해 같은 기간 12.6%였던 것과 비교하면 두 배 이상 높은 수치다.  한 부동산 관계자는 “거래가 뜸해져 셀러가 불안해 하는 올 겨울이 주택 매입의 호기가 될 일 수 있지만 실수요가 아니라면 큰 모기지 이자 변동성을 고려할 때 당분간 관망하는 게 유리하다”고 조언했다. 거주 필요성에 사야한다면 장기간 리스팅 된 매물을 시장 가격보다 낮은 가격에 흥정해 주는 경험 많고 실력 있는 에이전트의 도움을 받는 것도 한 방법이라고 덧붙였다.     ▶셀러=셀러들은 이제 더는 시장에 내놓은 자신의 집이 지난해처럼 수십 개의 오퍼가 쏟아져 들어오고 호가보다 수천 달러 더 높은 가격에 팔릴 것이라는 기대는 버려야 한다. 높은 모기지 금리로 주택 가격에 민감해진 바이어들이 최근 리스팅가보다 낮은 가격으로 오퍼하는 경우도 속출하고 있기 때문이다. 따라서 최근 형성되고 있는 바이어 마켓에서 셀러들에겐 에이전트 선택이 무엇보다 중요해 졌다. 매물이 장기전으로 돌입 시 일거리가 늘어나는 것을 꺼려해 무조건 낮은 호가를 제안하는 에이전트는 조심해야 한다. 대신 시장 눈높이에 맞는 가격을 제안하고 비디오 투어나 가상현실(버추어) 투어 등과 같이 집을 팔기 위해 다양한 아이디어를 제시하는 에이전트를 고용하는 것이 필요하다.     ▶향후 전망=부동산 전문가들은 집값이 폭락하지는 않겠지만 이전보다 집값 상승 속도는 둔화될 것이라고 내다봤다. 이는 최근 공급 증가와 수요 감소에도 불구하고 여전히 물량 부족과 잠재적 바이어 수요는 많기 때문이라는 것이 전문가들의 의견. 부동산 전문가들은 “서브 프라임 모기지 사태 당시 집값 폭락은 주택 차압에 의해 주도 됐다”며 “그러나 최근 대출 심사 기준은 더 엄격해졌고 셀러들은 몇 달 전 집을 판 이웃들보다 더 저렴한 가격에 집을 내놓고 싶어하지 않기 때문에 집값 폭락 사태가 재연되지는 않을 것”이라고 전망했다.  이주현 기자바이어 부동산 부동산 전문가들 잠재 바이어들 바이어 입장

2022-08-28

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