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[알기 쉬운 세금 이야기] 융자비용의 세금공제

대부분의 주택구매자가 은행이나 그 밖의 대출기관으로부터 융자를 받을 때 융자수수료(Point), 론 오리지네이션 피(Loan origination fee), 또는 론 프로세싱 피(Loan processing fee) 라고 하는 수수료를 지불하는 경우가 많이 있다. 포인트는 흔히 ‘선이자’ 라고 불리며 대출기관이 융자를 해주면서 대출자에게 수수료 명목으로 부과하는 비용을 일컫는다. 1포인트는 전체 융자액수의 1%를 의미한다. 포인트는 융자과정이 끝나고 융자금액이 인출됨과 동시에 현금으로 따로 지불돼야 한다. 이러한 포인트는 항상 정해져 있는 것은 아니고, 시장에 융자 받기를 원하는 사람이 많을 때 또는 대출자의 부채 상환 능력이 부족하거나 융자금을 회수할 수 없는 위험도가 놓은 융자일수록 융자회사에서 높은 포인트를 책정한다. 주택 융자를 받기 위해 이러한 포인트를 꼭 지불해야 하는 것은 아니나, 일반적으로 포인트를 많이 지불할수록 이자율이 낮아지고 포인트를 적게 지불할수록 이자율이 놓아질 수 있으므로, 오랫동안 거주할 주택을 구입할 때 포인트를 지불하고 낮은 이자율을 받음으로써 보다 많은 혜택을 볼 수도 있다. 주택구입시 지불한 포인트는 개인 세금보고시 항목별 공제사항이며, 일반적으로 당해의 비용으로 전체금액을 공제받을 수 없으나 다음과 같은 조항에 모두 적용이 된다면 당해의 비용으로 모두 공제혜택을 받을 수 있다. ▶주거주지를 담보로한 융자여야 한다. ▶포인트를 지불한 융자회사가 주거지내에 있어야 한다. ▶융자상환조건이 시세와 비슷해야 한다. ▶납세자가 현금주의 회계법칙을 따라야 한다. ▶지불된 포인트는 다른 융자비용과는 별도로 주택매매서류에 분명하게 명시되어야 한다. ▶주거주지를 구입하거나 건축할 목적으로 융자를 받아야 한다. ▶포인트는 융자금액의 퍼센트(%)로 계산되어야 한다. ▶포인트는 융자회사나 융자중개인(broker)에게 빌려서 지불할 수 없다. 한편, 거주 주택의 융자금에 대한 재융자나 임대부동산의 구입이나 재융자시 지불한 융자수수료는 남아있는 융자금 상환기간 동안 나누어 공제받을 수 있다. 예를 들어 50만 달러를 20년 만기에 1 포인트로 융자를 받았다고 하자. 대출자는 융자과정이 끝남과 동시에 5000달러의 선이자를 지불해야 한다. 그리고 20년동안 매년 250달러씩 공제 받을 수 있다. 만약 20년 만기가 되기 전에 대출금을 모두 상환했다면, 공제 받지 않고 남아있는 금액만큼 한번에 공제받을 수 있다. 일반적으로 융자기관에서는 납세자가 매년 납부한 이자총액과 당해에 지불한 포인트가 기입돼 있는 양식 1098을 정산해 보내주는데, 융자회사에서 따로 지불된 융자수수료를 기입하지 않고 보내주는 경우가 많이 있다. 따라서, 납세자가 새로이 주택을 구입하였거나 재융자를 했을 때, 반드시 융자서류를 꼼꼼히 챙겨서 소득세 신고 시 이 융자수수료가 항목별공제에 포함되었는지 확인해 보아야 하겠다. ▶문의: (213) 389-0080 엄기욱 / CPA·Mountain LLP알기 쉬운 세금 이야기 융자비용 세금공제 융자금 상환기간 주택 융자 모두 공제혜택

조지아 170만명, 10월부터 학자금 융자 상환 재개

웹사이트 개인정보 재확인 필수 소득 따라 월 상환금 줄일 수도 연방 대법원이 지난 30일 조 바이든 대통령의 학자금 융자 탕감 방침이 위헌이라는 판결을 내림으로써 융자금 빚을 안고 있는 학생들은 융자금 전액을 상환해야 하는 처지에 놓이게 됐다. 지금까지 연간 소득이 12만5000 달러 미만인 가정의 학생들은 1만 달러까지, 펠 그랜트 수상자는 2만 달러까지 탕감을 받았을 것이다. 빚 탕감 프로그램은 8월에 발표됐지만 얼마 되지 않아 11월부터 법원에 의해 보류됐다. 지난 2020년 3월 트럼프 전 대통령의 융자금 상환 일시 중지 조치도 10월부터 재개된다. 9월부터는 융자금에 대한 이자가 붙는다. 대법원이 학자금 융자금 탕감안을 기각하는 것과 무관하게 상환이 재개될 예정이다. 10월부터 상환을 하지 않으면 채무불이행 위험에 처하게 되고, 신용등급이 망가져 향후 은행 융자 등을 받기 힘들게 된다. 상황이 안 좋아지면 봉급을 압류 당하거나 연체금이 크게 늘어나게 된다. 연방 교육부에 따르면 지난 3월 현재 조지아에서 170만 명이 710억 달러의 연방 학자금 융자를 받은 것으로 집계됐다. 이는 전국 최고 액수다. 융자를 받은 이들 가운데 110만 명이 25~49세 사이 나이다. 상환은 자동적으로 재개 되는 게 아니기 때문에 각자 이를 확인해 보는 게 좋다. 교육부 웹사이트(studentaid.gov)에 접속해 주소 등 연락처를 업데이트해 청구서가 누락 되는 일이 없도록 해야 한다. 월 상환액을 줄이려면 소득기반 상환 계획을 신청하면 된다. 프레시 스타트 프로그램을 통해 채무불이행 상태에 빠지는 걸 미리 방지할 수도 있다. 대법원의 판결에 대해 학생들은 항의 시위를 계획하는가 하면 바이든 대통령은 다른 방안을 강구할 것으로 일부 언론들은 예상하고 있다. 토머스 공 기자학자금 조지아 학자금 융자금 융자금 상환 융자금 전액

[부동산 가이드] 숏세일

2023년을 들어서면서 차압(foreclosure)이나, 경매(auction) 부동산 등이 보이기 시작했다. 만약 파산을 해야 하는 셀러 입장이라며 차압을 하기 전에 숏세일(short sale)을 먼저 생각해 보고, 숏세일이 무엇인지를 확실히 알고 대처해야 한다. 숏세일은 주택 가격의 하락으로 현재 소유 주택에 남아 있는 은행 융자금보다 낮은 가격으로 집을 팔아서 은행의 빚을 갚는 것이다. 또는 모기지를 제때 못 내서 차압당할 위기에 처했을 때 진행하는 매매이기도 하며 채무를 더 이상 이행하기 힘들 때 선택할 수도 있다. 숏세일 성사 기간은 짧으면 5~6개월이고 길게는 몇 년이 걸린다. 또한 숏세일이 이루어진다면 1차 대출금, 재산세, 해당 부동산에 대한 부채까지 동시에 정리하는 계기가 될 것이다. 만약 2차 3차 융자에 비즈니스 담보까지 걸려 있다면 숏세일은 어려울 수 있고 성공 가능성이 희박하다. 또한 2차 3차 모든 부채 해결 방법을 알고 숏세일을 시작하는 것이 좋다. 세일을 통해 주택을 구매하는 경우 은행에 허가난 집가격(approved short-sale price) 인지를 확인하는 것이 중요하다. 집을 구입할 때 소유권(TITLE)에 대해 자세한 검토는 물론 주택 융자 이외 다른 정당이나 숨겨진 부채가 있는지도 확인해야 한다. 숏세일이 끝난다면 포크로즈에 비해 좋은 점은 빚 탕감은 물론 2~3년 정도면 크레딧도 회복되고 다시 집을 살수있는 기회가 생긴다. 처음 차압을 막을 수 있는 시간 즉 처음 나오는 노티스로 시작해서 독촉장(demand letter)을 받게 되고 NOD를 받은 90일 안에 대출 기관과 재융자 또는 지급 계획을 통해 채무 불이행을 중지할 수 있다. 융자 조정 협상 절차에 소요되는 기간은 한 달에서 두 달 정도이다. 차압 즉 소유주가 법적 절차를 통해 소유권을 넘기는 것을 말한다. 일단 경매로 넘어가면 해당 카운티 법원에서 경매하고 누구나 압류된 부동산에 입찰할 수 있다. 또한 구매자는 사전에 해당 부동산을 볼 수 없고 현금 구매만 가능하다. 저당권 확인 없이 as is로만 사야 하고, 구매 후 취소도 할 수 없다. 경매에서 압류 주택을 처분하지 못하고 30일이 지난 후 매물은 은행 소유가 된다. 결국 경매를 통해 안 팔리면 은행집이 되어 몇 달 후 REO(은행 차압매물)로 나오게 되는 것이다. 대출 기관으로부터 담보 문제도 없고, 쫓아낼 세입자 문제도 없기 때문에 감정가보다 싸게 나오긴 해도 경매만큼 싼 가격은 아니다. 이때 차압 소유주는 신중한 결정을 해야 하며, 7년 동안을 크레딧 없이 사는 게 쉽지 않기 때문에 아무 준비 없이 퇴거당하지 않으려면 준비를 잘해야 할 것이다. 또한 차압과 은행집 같은 주택을 구매할 때도 요령이 필요하기에 전문가를 통해 진행해야 한다. ▶문의:(213)718-7733 윤소야 / 뉴스타부동산 플러튼 명예부사장부동산 가이드 숏세일 대출금 은행 차압매물 은행 융자금 주택 융자

[부동산 가이드] 팜데일·랭캐스터 <29>

캘리포니아에서 팬데믹 기간 경제적 어려움으로 주택 융자금을 연체한 사람들을 구제하는 프로그램 대상이 확대됐다. 우선 융자금 연체 기간이 기존 6월 30일에서 12월 1일까지로 확대 적용되는데, 이 기간까지 2회 이상 연체된 기록이 있다면 주 정부로부터 최대 8만 달러를 지원받을 수 있다. 지원 대상도 한 채만 소유한 대상에서 최대 네 채까지 소유한 사람으로 확대됐다. 하지만 지원 대상에서 이동식 주택은 제외됐다. 재산세 미납 가구에 대한 지원도 계속되는데, 기준은 기존과 같이 9월 30일 이전 1회 이상 미납된 가구에 해당한다. 지원금은 최대 2만 달러다. 캘리포니아 주택 금융국은 팬데믹 기간 융자금을 상환하지 못하는 어려움에 처한 경우, 최대 10만 달러의 정부 혜택을 받을 수 있다며 주택 소유주들의 적극적인 신청을 당부했다. LA카운티 거주자들의 프로그램 신청은 4인 가구 기준 연 소득 17만8650달러, 오렌지카운티의 경우, 20만3250달러 미만이어야 한다. 승인율은 약 40%에 달하는데 가구당 최대 지원금 10만 달러에 대한 상환 의무는 없다고 한다. 한편, 단독 주택 내 불법으로 증축되던 별채(ADU)를 적극 양성화하는 내용의 법안이 추진되고 있다. LA시의회는 극심한 주택난 해소를 위해 그동안 허가 절차 없이 증축된 ADU를 양성화해 주거지의 물량 공급을 늘리고 불법 꼬리표를 단 주택 소유주들에게는 사면권을 부여한다는 법안을 추진하겠다는 계획이다. 부동산 전문 매체 더 리얼티는 모니카 로드리게스 제7지구 LA 시의원이 해당 내용의 법안을 지난 6일 발의했다고 보도했다. 입법 추진되고 있는 법안은 불법 ADU를 합법화하는 대신, 주택 소유주가 이를 서민용 렌트 공간으로 제공해야 하는 조항을 포함하고 있다. 합법화된 ADU를 임대하는 과정도 간소화해 현행 입주 허가서를 받지 않고도 ADU 증축 허가서로 대신할 수 있게 된다. 로드리게스 시의원은 ADU 증축 허가 과정에서 많은 시간이 소요되고 허가 여부도 불투명해 불법 양산이 늘고 있는 상황이라며 이번에 발의된 법안은 불필요한 절차를 철회하고 엘에이 주택난 해소에도 기여할 것이라고 밝혔다. 이처럼 정부에서는 팬데믹 이후 발생하는 여러 가지 문제점들을 해소하기 위해 노력을 하고 있으나, 단시일에 해결될 일들은 아니라는 것이 전문가들의 의견이다. 최근 경제와 문화생활이 대도시 집중화에서 팬데믹 이후 높은 주택 가격과 인플레이션을 고려한 주변 위성 도시 혹은 타 주로 이주가 늘면서 어느 정도 영향은 주었으나 아직도 실질적인 해결은 어려운 상태다. 특히 ADU 양성화 법안은 주택 전체 면적이 넓은 발렌시아, 팜데일, 그리고 랭캐스터와 같은 위성 도시들에서는 적합한 법안이라고 할 수 있다. LA에서 북쪽으로 약 30분 거리에 발렌시아가 위치한 샌타클라리타 지역이 있고, 그곳에서 북쪽으로 약 30분을 더 가면 사계절이 뚜렷하고 공기가 맑은 팜데일, 랭캐스터가 있는 앤텔로프 밸리 지역이 여기에 해당한다. ▶문의: (310)408-9435 백기환 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예부사장부동산 가이드 융자금 재산세 주택 소유주들 주택난 해소 주택 융자금

[부동산 이야기] 슬기로운 내 집 마련 준비

집을 가져 좋은 점은 우선 집을 가졌다는 자존감과 아메리칸 드림 성취감이다. 또한 로컬 정부 재산세나 PMI(Private Mortgage Insurance) 이자 세금에 대한 세금환급도 생각해볼 수 있다. 하지만 특정 지역에서 3년 미만 거주하거나 지역 경제가 불황이거나 실업이 증가하고 있거나 미래 소득이 모기지 및 주택 소유와 관련된 다른 재정적 책임을 이행하기에 충분하지 않은 경우 임대가 더 유리한 옵션일 될 수 있다. 자부심과 성취감에 몰두해 남들이 사니까 나도 사겠다는 방식으로 아무런 준비 없이 내 집을 장만하는 것은 바람직하지 못하다. 따라서 내 집 마련의 꿈을 이루기 위해서는 현재 소비행태를 점검하고 큰 비용의 지출에 대비해 마구쓰기형의 소비패턴을 바꾸어 구두쇠형의 전환이 요구된다. 다운페이기금이 전혀 준비 안 되었다면 예산대책은 무엇이 있는지 알아보아야 한다. 자신의 재정 상황과 목표를 명확히 확인하고 치밀한 전략을 세워서 내 집 마련에 도전한다면 좋은 결과는 반드시 온다. 아울러, 본인에게 맞는 정부의 내 집 마련 지원책을 적극적으로 활용할 필요가 있겠고 자격조건을 충족시킬 수 있도록 사전에 미리 대비하는 자세가 요구된다. 대개 급하게 일이 진행되다 보면 융자조건을 충족시키는데 어려움을 겪는 경우가 많다. 막연한 기대감과 낙관적인 시각이 아닌 오로지 치밀한 사전준비와 노력으로 좋은 결과를 만들어 낼 수가 있다. 미국생활에서 경제적으로 성공하기 위해서는 좋은 신용은 필수이며 주택장만에 가장 중요한 것 역시 좋은 크레딧이다. 은행이 돈을 빌려줄 때 일정한 기준을 갖고 대출심사를 하게 되는데 최근 조사에 의하면 680점 정도의 FICO를 갖고 주택을 장만했던 주택소유주들이 모기지 페이먼트를 잘하고 있다는 기록에 근거해 Freddie나 Fannie 주택융자를 받기 위한 기본점수가 680 이상을 요구하는 추세다. 따라서 크레딧 점수 향상을 위한 철저한 준비가 요구된다. 크레딧관리를 제대로 하지 못한 채 본인이 받을 수 있는 점수에서 FICO 가 25나 100점 정도 낮게 평가되어 주택융자 시 이자율에서 0.500% 정도의 비싼 이자의 융자로 손해 보는 경우를 막아야겠다. 크레딧관리의 문제 중 빈번히 일어나는 것은 지급보증(co-sign)해준 자녀, 친척, 친지의 자동차, 휴대폰, 학비 융자금, 크레딧카드 등으로 페이먼트를 냈으리라고 믿다가 60, 90일 연체가 발생한 경우로 주택융자에는 치명적 손실을 끼친다. 최근 1년 안에 늦은 기록 역시 융자받을 때 힘들다는 것을 알고 늦은 페이먼트가 없도록 주의해야 할 것이다. 주택구매 전 반드시 크레딧을 점검 및 크레딧 사용처를 3개 이상 확보하고, 경제적 여력이 허용하는 한 최대한 부채액을 줄이는 것이 중요하다. 요즘 크레딧이 엄격해졌고 일정한 점수 없이는 내 집 마련이 불가능하다고 해도 과언이 아니다. 크레딧과 관련된 법들을 이해함으로써 보호받을 수 있는 권리들을 알아둬야겠다. 융자받을 때 처음 조건이 융자서류에 최종 서명하는 마무리 단계에서 높은 수수료와 이자율로 변경하는 수법을 쓰는 경우는 엄격한 크레딧법의 위반이다. 따라서 크레딧 관련 규정 및 권리들을 파악하고 법으로부터 보호받을 수 있는 능력을 제고할 필요가 있겠다. 여하튼 내 집 마련을 계획하고 있다면 적어도 2년 정도의 증명이 가능한 적정한 수입과 다운페이, 그리고 3개 정도의 크레딧 카드를 1년 정도 잘 사용해서 크레딧 향상을 준비하는 것은 매우 중요한 요소다. 가주 정부에서는 책임 있고 준비된 첫 주택구입자들에게 다운페이를 무이자로 20%까지 빌려줘서 내 집 마련이 가능하도록 2023년 초부터 드림포올이라는 프로그램을 통해 도움을 제공하게 될 것이다. 미리 대비하는 자세가 요구된다. ▶문의: (213)380-3700 이지락 샬롬센터 소장부동산 이야기 다운페이 무이자 융자금 크레딧카드 크레딧 사용처 크레딧 점수

전국 한인은행 SBA 융자 둔화세 '뚜렷'

전국 한인은행들의 SBA 융자 실적이 둔화한 것으로 나타났다. 연방중소기업청(SBA)이 최근 발표한 ‘2021~2022회계연도'' 3분기 누적 실적 발표에 따르면 전국 한인은행 15곳이 승인받은 SBA 융자 규모는 약 11억3130만 달러였다. 전 회계연도 3분기 누적액인 12억2020만 달러보다 8890만 달러(7.3%) 이상 감소한 것이다. 건수도 작년보다 77건(8.2%) 줄었다. 〈표 참조〉 전국 한인은행 15곳 중 전년 동기와 비교해서 융자금 규모가 성장한 은행은 뱅크오브호프, 한미은행, CBB, 조지아의 퍼스트IC뱅크, 뉴욕의 우리아메리카, 펜실베이니아 노아뱅크 등 6곳에 불과했다. 이 기간 승인된 융자 금액 기준으로 CBB가 133건 1억5360만 달러로 19위에 이름을 올렸다. 다만, 승인 건수와 액수 모두 전년 동기 대비 두 자릿수로 줄었다. 뱅크오브호프는 178건에 1억4660만 달러의 SBA 융자 실적을 기록했다. 소폭이나마 건수와 액수 모두 늘었다. 승인 금액과 건수가 각각 전년 동기 대비 15.7%와 36.3%가 불어난 한미은행은 125건에 1억4010만 달러의 실적을 거뒀다. 뉴욕 우리아메리카는 건수와 액수 모두 전년 동기 대비 세 자릿수 증가율로 두드러졌다. 우리아메리카는 38건에 4293만 달러였으며 지난해 같은 기간보다 각각 322.2%와 681.0% 급증했다. 조지아의 퍼스트IC뱅크는 건수는 두 자릿수 성장했지만 액수로는 135%의 증가율을 보여 눈에 띄었다. 이 은행은 60건에 1억 달러에 근접한 9억6280만 달러였다. 반대로 작년보다 역성장한 은행도 많았다. 뉴욕의 신한아메리카는 전년 동기 대비 건수는 절반이 줄었고 승인 금액은 64.8%나 급감했다. 조지아주의 프로미스원뱅크(승인 건수 55.6%, 액수 44.0% 감소)가 그 뒤를 따랐다. 또 조지아의 메트로시티뱅크도 건수는 지난해의 76건에서 42건으로 44.7%가 줄었고 금액은 1억54000만 달러에서 9200만 달러로 40.1%가 축소됐다. 한인은행 SBA 융자 담당자들은 “기준금리의 인상 속도가 너무 빠른데다 경기침체 우려로 SBA 융자 신청 수요가 관망세로 돌아섰다”며 “디폴트(채무상환불이행)와 부실 리스크 동반 증가로 은행 내부에서도 심사를 더 까다롭게 진행하고 있다”고 말했다. 실베스터 김 뱅크오브호프 SBA 융자 부행장은 “빅스텝(한 번에 0.50%포인트 금리인상)에 이어서 자이언트스텝(한 번에 0.75%포인트 금리인상) 단행으로 변동금리 융자상품인 SBA 신규 융자 수요가 크게 요동쳤다”며 “잡히지 않는 물가 때문에 울트라빅스텝(한 번에 1.0%포인트 금리인상) 전망까지 나오면서 올해 SBA 융자 여건은 쉽지 않을 것”이라고 내다봤다. 또 다른 SBA 융자 담당자는 "한인은행권이 올 연말이나 내년에 경기침체가 올 것이라는 견해가 우세해지면서 한인은행들이 더 철저하게 SBA 융자 관리에 나섰다”며 “당분간 무리한 대출 확대는 지양하는 한편 자산 건전성 확보에 더 역점을 두는 분위기”라고 덧붙였다. 한편, 총 845건에 11억9910만 달러의 실적을 올린 노스캐롤라이나주의 라이브오크 뱅킹 컴퍼니가 SBA 융자 실적 전국 1위 자리를 지켰다. 진성철 기자한인은행 둔화세 전국 한인은행들 융자 실적 융자금 규모