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존스크릭 타운센터 단지에 호텔 추가

조지아주 존스크릭 시가 조성하는 주상복합단지인 타운센터에 175개 객실 규모의 호텔이 추가로 건설된다. 21일 존스크릭 시의회는 알파레타의 부동산개발업체 토로(TDC)사의 호텔신축 허가를 만장일치 승인했다고 밝혔다. 인근 주상복합단지인 아발론을 본따 만들어진 '호텔 앳 메들리'는 43에이커 면적의 6층 건물에 175개 객실과 식당 등이 들어선다. 또 아파트 300유닛과 타운하우스 130채도 부지 내 건설계획에 포함됐다. 회사는 주거 유닛이 최대 900가구까지 늘어날 수 있을 것으로 예상했다. 업체는 총 192에이커 규모의 도심 재개발 계획을 제출했다. 여기엔 기존 오피스용도로 사용됐던 4층 사무실 건물을 호텔로 개조하는 방안 외에도 11만 스퀘어피트(sqft)의 업무용 부동산을 짓는 것도 포함됐다. 올해 말 착공해 2026년 3분기에 완공식을 가질 예정이다. 회사는 "복합쇼핑몰을 건설할 때 숙박시설을 함께 만들면 커뮤니티의 빈 곳을 채우는 좋은 보완재가 된다"고 설명했다. 이미 지난 4월 기준 쇼핑몰 공간 50%의 임대계약이 완료됐다. 풀턴 카운티 정부는 지난해 이 재개발 계획을 위해 1340만 달러의 세금 인센티브를 제공했다. 애틀랜타 비즈니스 크로니클(ABC)은 건설안에 대해 "교외 지역에 보행자 친화적인 허브시설을 만들려는 카운티의 목적을 충족시켰다"고 전했다. 회사는 다양한 인구구성을 가진 이곳에서 매년 200여회의 문화행사가 개최될 것으로 전망했다. 장채원 기자 jang.chaewon@koreadaily.com존스크릭 오피스 존스크릭 노후 호텔 개발 조지아주 존스크릭

2024-10-24

[부동산 이야기] 메디컬 오피스 투자

외래 진료 메디컬 오피스(Medical Outpatient Buildings· MOB)는 건물을 짓는 과정이 일반 오피스보다 복잡하고 비용이 많이 드는 과정을 가지고 있지만, 특히 오렌지카운티(OC)와 인랜드 엠파이어에서는 그 비용과 노력이 충분히 가치 있다고 평가받고 있습니다. 일반 오피스 빌딩과 달리 메디컬 오피스는 의료 임차인을 수용하기 위한 인프라가 더 광범위하며, 규제와 설계, 건설 기준을 충족해야 합니다. 또한, 의료 임차인에 맞춘 추가 주차 공간이 필요하다는 점도 특징입니다. 남가주에서 새로운 메디컬 오피스 빌딩을 건설하는 비용은 스퀘어피트당 200달러에서 300달러를 고려하는 반면, 일반 오피스 빌딩의 건설 비용은 스퀘어피트당 100달러에서 155달러로 메디컬 오피스 빌딩보다 저렴합니다. 이 비용 차이는 설비의 품질, 의료 용도의 특성에 따라 달라집니다. 특히 기계, 전기, 배관과 같은 건물 시스템이 의료 용도에 맞춰져야 하는 특수 요건이 추가 비용을 발생시키는 주요 원인입니다. 예를 들어, 메디컬 오피스 빌딩은 더 높은 HVAC(난방, 환기, 공기 조화) 요구 사항을 충족해야 하며, 감염 통제와 규제 준수, 비상 대비 등을 고려한 거의 모든 방에 싱크대를 설치할 수 있는 배관 시스템이 요구됩니다. 주차 공간도 일반 오피스보다 훨씬 많이 필요하며, 이는 환자와 방문객을 위한 접근성, 앰뷸런스 및 의료 운송 수단을 위한 공간을 확보해야 하기 때문입니다. 올해 2분기 기준, 오렌지카운티와 인랜드 엠파이어는 총 1억3000만 스퀘어피트의 일반 오피스 공간을 보유하고 있지만, MOB 공간은 1억6900만 스퀘어피트에 불과했습니다. 낮은 공급과 지속적인 수요, 특화된 건물 구성 및 긴 임대 계약 기간, 높은 이주 비용으로 인해 메디컬 오피스의 공실률과 가용성은 일반 오피스보다 훨씬 낮았습니다. 2020년 1분기 이후 오렌지카운티에서는 메디컬 오피스의 요청 임대료가 16.5% 상승했지만, 일반 오피스는 6.3% 감소했습니다. 인랜드 엠파이어에서도 유사한 경향이 나타났으며, 메디컬 오피스는 3.0%의 임대료 상승을 기록했지만 일반 오피스는 1.0% 상승에 그쳤습니다. 2024년 2분기 동안 건설 중인 메디컬 오피스 공간은 일반 오피스 공간보다 거의 4배 많았습니다. 메디컬 오피스 빌딩은 일반 오피스보다 높은 임대료를 요구할 수 있어 부동산 소유주에게 더 나은 투자 수익률을 제공합니다. 또한, 의료 임차인은 일반적으로 장기 임대 계약을 체결하므로, 이는 안정적인 소득을 보장하며 임대주가 부담하는 이사 비용을 줄여줍니다. 또한, 의료 서비스를 제공함으로써 커뮤니티에 기여하고, 이로 인해 부동산의 가치와 명성도 향상됩니다. 초기 건설 비용이 일반 오피스 빌딩보다 높더라도, 메디컬 오피스 빌딩은 안정적인 수익을 제공하는 투자 대상으로 평가됩니다. 경제 상황과 관계없이 의료 서비스에 대한 수요는 꾸준히 유지되고 계속 증가 추세에 있기 때문에, 메디컬 오피스는 장기적으로도 매력적인 투자 기회를 제공할 것입니다. ▶문의: (213)613-3137 렉스 유 / CBRE Korea Desk 대표부동산 이야기 오피스 메디컬 메디컬 오피스 일반 오피스 건설 비용

2024-10-09

라구나힐스 DMV 폐쇄…10월 11일까지만 업무

가주 교통국(DMV)이 라구나힐스 오피스(23535 Moulton Pkwy)를 폐쇄한다. DMV 측은 최근 성명을 통해 오는 10월 11일 오후 5시를 기해 라구나힐스 오피스를 영구 폐쇄한다고 발표했다. DMV는 지난 1987년 문을 연 라구나힐스 오피스를 닫고 미션비에호에 새 오피스를 마련하려 했지만, 미션비에호 시의회가 이를 거부했으며 더 이상 다른 장소는 찾지 않을 것이라고 밝혔다. 또 지난 수년 동안 기술 발전으로 DMV 업무의 많은 부분을 온라인, 편지, 키오스크, 전화로 해결할 수 있게 돼 오피스 방문 수요가 줄었다고 설명했다.폐쇄 업무 오피스 방문 온라인 편지 최근 성명

2024-08-20

'상업용 부동산 부실' 뇌관 터질라

애틀랜타 연체율 전국 5번째 높아 부동산 가치 급락, 헐값 매각 확산 ‘상업용 부동산(CRE)’이 조지아주 애틀랜타 경제의 가장 큰 뇌관으로 꼽히고 있다. 지난 2분기(4~6월) 오피스 공실률이 여전히 30%를 웃도는 가운데 오피스 대출 부실 문제가 갈수록 심각해지는 양상이다. 부동산 정보업체 트레프에 따르면 8월 현재 메트로 애틀랜타 지역의 상업용 부동산저당증권(CMBS) 연체 규모는 7건에 3억 8900만 달러에 달했다. 지난 7월 기준 전국 CMBS 연체건수의 19%가 애틀랜타에서 발생했다. 전국 대도시권 25곳 가운데 연체율 상위 5번째다. 지난해 5월 애틀랜타 지역의 CMBS 연체 비중이 7%에 불과했던 것을 고려하면 1년 사이에 3배 가까이 높아진 셈이다. 메트로 지역 오피스 소유주가 빌린 총 475억 달러의 3분의 1이 CMBS 대출에 해당한다. 트레프는 내년 말까지 16개 건물, 총 4억 1400만 달러의 대출 만기가 돌아옴에 따라 대출 부실 문제가 더욱 심각해질 수 있다고 전망했다. 상업용 부동산 위기는 텅 빈 사무실 때문이다. 재택근무와 고금리 장기화로 애틀랜타 오피스 공실률은 2022년 1분기부터 최고치를 갱신하고 있다. 올해 2분기 공실률은 32.6%로 전 분기보다 0.2%포인트 증가했다. 애틀랜타 로펌 버앤포먼의 에리히 둘라허 파산 전문 변호사는 “공실 위기는 B또는 C등급의 오래된 건물에 집중됐다”며 “노후화된 사무실 또는 치안이 좋지 않은 도심 지역 건물에 대한 수요가 사라졌다”고 전했다. 임대 수익이 고갈되면서 상업용 부동산들의 ‘헐값’ 매물이 속출하고 있다. 애틀랜타 미드타운에 위치한 52만 6000스퀘어피트(sqft) 규모의 오피스 빌딩 ‘프로시니엄’은 최근 7년 전 매매가보다 43% 낮은 8300만 달러에 팔렸다. 귀넷 카운티의 슈가로프 코퍼리트 센터(SCC) 역시 7월에 이전 판매가 대비 25% 하락한 3200만 달러에 매각됐다. 이 건물은 임대차 계약율이 88%로 양호한 수준임에도 시장 침체로 인해 부동산 가치가 급락했다. 상업용 부동산의 대출 부실은 부동산 소유주와 은행뿐만 아니라 지역 주민의 위기로도 연결된다. 부동산 가치가 하락하면 지방세와 교육세 징수의 대부분을 차지하는 재산세 수입이 줄어든다. 세수 부족분을 메꾸기 위해선 주거용 주택 세율을 올리거나 공공 서비스를 축소해야 한다. 특히 대출 상환 미이행으로 강제 압류 또는 매각될 경우 지역 부동산 가치가 급격하게 하락할 수 있다는 우려가 나오고 있다. 장채원 기자 jang.chaewon@koreadaily.com오피스 장기화 상업용 부동산들 상업용 부동산저당증권 오피스 공실률

2024-08-19

금융서비스회사 TIAA, 덴버 다운타운 오피스 폐쇄

금융 서비스 회사 ‘TIAA’가 덴버 다운타운 소재 사무실을 폐쇄하고 텍사스주로 이전한다. 덴버 포스트, 달라스 모닝 뉴스 등 덴버 및 달라스 지역 언론 보도에 따르면, TIAA는 지난 6일자로 직원들에게 보낸 편지를 통해 2026년 7월에 덴버를 떠나 텍사스주 프리스코에 있는 새로운 본사 건물로 이전한다고 밝혔다. TIAA의 최고 인사 책임자인 클레어 보렐리와 최고 행정 책임자인 데릭 퍼거슨은 편지에서, “프리스코가 투자하고 성장하기에 적합한 시장이라고 믿는다. 2029년에 임대가 끝나는 시점이 아닌 2026년에 덴버 오피스를 폐쇄하면 임대료와 운영 비용을 상당히 절감할 수 있으며 이를 전략에 맞는 비즈니스 요구 사항에 투자할 수 있다”고 설명했다. 콜로라도 브룸필드에 있는 TIAA의 데이터 센터는 계속 운영되지만 직원 역할을 호스팅하는데 국한되며 덴버와 브룸필드 오피스의 직원들은 이전이 가까워지면 직무에 미치는 영향에 대한 세부 정보를 받게 되고 향후 대부분의 신규 채용은 프리스코 본사에서 이루어질 것으로 알려졌다. TIAA의 대변인은 이메일 성명에서 “대부분의 직무는 텍사스주 프리스코로 이전될 것으로 예상되며 직원들은 재배치(relocate)될 수 있는 옵션이 있다. 소속 직원들에게 최대한 많이 알리기 위해 지금 이전 발표를 한다”면서 “TIAA는 직무의 일환으로 고객을 직접 만나는 특정 직원을 위해 덴버에 사무실을 유지할 것”이라고 말했다. 이번 TIAA 이전 소식은 코로나19 팬데믹에서 회복하기 위해 고군분투하고 있는 덴버 다운타운 상업용 부동산 시장에 또 다른 타격을 줄 것으로 보인다. 원격 근무가 일반화되면서 현재 도심 사무실 공간의 약 3분의 1이 비어있는 상태며 그 기간도 상당히 오래됨으로써 구입하거나 임대하려는 업체들이 별로 없는 실정이다. 게다가 빈 공간은 종종 더 많은 빈 공간으로 이어지기 때문에 사람들은 활기차고 안전하지 않은 텅 빈 동네에서 시간을 보내고 싶어하지 않는다. 더욱이 16번가 몰에서 진행 중인 공사로 인해 도심의 많은 부분이 시끄럽고 매력적이지 않으며 접근하기 어려워지고 있다는 점도 문제로 지적되고 있다. TIAA는 편지에서, “더욱 현대적이고 협력적이며 활력이 넘치는 건물에서 직원들이 근무하는 공간을 통합하기 위해 덴버 오피스를 폐쇄한다. 또한 이번 이전 조치는 성장하고 번창하는 지리적 지역에서 강력하고 광범위한 인재 풀을 활용하기 위함”이라고 강조했다. TIAA는 또, 2025년에 해당 건물의 임대가 만료되면 플로리다주 잭슨빌에 있는 오피스도 폐쇄하며 프리스코는 샬럿, 뉴욕, 시카고와 함께 미국내 TIAA의 4대 오피스 중 하나가 될 것이라고 덧붙였다. 이은혜 기자금융서비스회사 다운타운 덴버 오피스 덴버 다운타운 덴버 포스트

2024-08-16

금융서비스회사 TIAA, 텍사스주로 이전

금융 서비스 회사 ‘TIAA’가 덴버 다운타운 소재 사무실을 폐쇄하고 텍사스주로 이전한다. 덴버 포스트, 달라스 모닝 뉴스 등 덴버 및 달라스 지역 언론 보도에 따르면, TIAA는 지난 6일자로 직원들에게 보낸 편지를 통해 2026년 7월에 덴버를 떠나 텍사스주 프리스코에 있는 새로운 본사 건물로 이전한다고 밝혔다. TIAA의 최고 인사 책임자인 클레어 보렐리와 최고 행정 책임자인 데릭 퍼거슨은 편지에서, “프리스코가 투자하고 성장하기에 적합한 시장이라고 믿는다. 2029년에 임대가 끝나는 시점이 아닌 2026년에 덴버 오피스를 폐쇄하면 임대료와 운영 비용을 상당히 절감할 수 있으며 이를 전략에 맞는 비즈니스 요구 사항에 투자할 수 있다”고 설명했다. 콜로라도 브룸필드에 있는 TIAA의 데이터 센터는 계속 운영되지만 직원 역할을 호스팅하는데 국한되며 덴버와 브룸필드 오피스의 직원들은 이전이 가까워지면 직무에 미치는 영향에 대한 세부 정보를 받게 되고 향후 대부분의 신규 채용은 프리스코 본사에서 이루어질 것으로 알려졌다. TIAA의 대변인은 이메일 성명에서 “대부분의 직무는 텍사스주 프리스코로 이전될 것으로 예상되며 직원들은 재배치(relocate)될 수 있는 옵션이 있다. 소속 직원들에게 최대한 많이 알리기 위해 지금 이전 발표를 한다”면서 “TIAA는 직무의 일환으로 고객을 직접 만나는 특정 직원을 위해 덴버에 사무실을 유지할 것”이라고 말했다. 이번 TIAA 이전 소식은 코로나19 팬데믹에서 회복하기 위해 고군분투하고 있는 덴버 다운타운 상업용 부동산 시장에 또 다른 타격을 줄 것으로 보인다. 원격 근무가 일반화되면서 현재 도심 사무실 공간의 약 3분의 1이 비어있는 상태며 그 기간도 상당히 오래됨으로써 구입하거나 임대하려는 업체들이 별로 없는 실정이다. 게다가 빈 공간은 종종 더 많은 빈 공간으로 이어지기 때문에 사람들은 활기차고 안전하지 않은 텅 빈 동네에서 시간을 보내고 싶어하지 않는다. 더욱이 16번가 몰에서 진행 중인 공사로 인해 덴버 도심의 많은 부분이 시끄럽고 매력적이지 않으며 접근하기 어려워지고 있다는 점도 문제로 지적되고 있다. TIAA는 편지에서, “더욱 현대적이고 협력적이며 활력이 넘치는 건물에서 직원들이 근무하는 공간을 통합하기 위해 덴버 오피스를 폐쇄한다. 또한 이번 이전 조치는 성장하고 번창하는 지리적 지역에서 강력하고 광범위한 인재 풀을 활용하기 위함”이라고 강조했다. TIAA는 또, 2025년에 현재 건물의 임대기간이 만료되면 플로리다주 잭슨빌에 있는 오피스도 폐쇄하며 프리스코는 샬럿, 뉴욕, 시카고와 함께 미국내 TIAA의 4대 오피스 중 하나가 될 것이라고 덧붙였다. 손혜성 기자금융서비스회사 텍사스주 덴버 오피스 덴버 다운타운 덴버 도심

2024-08-12

상업용 부동산 침체 가속…건물들 헐값 매각

대도시의 초대형 오피스 건물이 헐값에 팔려 나가며 상업용 부동산(CRE) 침체가 가속화하고 있다. LA타임스(LAT)는 LA카운티 정부가 다운타운에 위치한 52층 상업용 건물 ‘가스컴퍼니타워’를 2억1500만 달러에 매입할 것이라고 지난 1일 보도했다. 1991년에 완공돼 대표적인 고급 상업용 건물로 이름을 알려왔던 이 타워는 140만 스퀘어피트 이상의 오피스 공간을 갖추고 있다. 상업용 부동산의 위기가 오기 전인 2020년 평가 가치는 6억3200만 달러나 됐다. 하지만 4년 사이에 가치가 3분의 1로 폭락했다. 가격이 급락한 이유는 지난해 건물 소유주인 브룩필드 프로퍼티스가 4억6500만 달러의 빚을 견디지 못하고 채무불이행을 선언했기 때문이다. 한국의 메리츠대체투자운용 또한 해당 건물의 대출자로 참여했던 것으로 알려졌다. 카운티 정부 측은 “건물 매입이 확정된 것은 아니지만 많은 관심을 두고 있다”며 “상업용 부동산 가격 하락은 한 세대에 한 번 있을 정도의 좋은 기회”라고 전했다. 다만 LA카운티의 가스컴퍼니타워 매입이 성사되려면 LA카운티 수퍼바이저위원회의 허가가 필요하다. 이날 재니스 한 수퍼바이저는 건물 구매에 대한 부정적 의견을 공개적으로 밝혀서 실제로 매입이 완료되기까지는 상당한 진통이 있을 것으로 예상된다. 또한 맨해튼의 23층 오피스 건물도 20년 전에 비교해 40분의 1 가격으로 매각됐다. UBS 리얼티 인베스터스가 소유한 맨해튼 50번가의 건물의 지난달 31일 경매 낙찰 가격은 850만 달러였다. 2006년 매매가(3억3200만 달러)와 비교하면 97.5%의 건물 가치가 사라진 셈이다. 해당 빌딩이 경매에 나온 이유는 65%에 달하는 공실률 때문으로 알려졌다. 건물주와 토지소유주가 분리된 가운데 건물주가 토지사용료를 감당하지 못했고 이 때문에 경매에 넘어간 것이다. 팬데믹 이후 재택근무가 늘어나면서 치솟은 공실률 때문에 국내 상업용 부동산 시장은 침체의 늪에 빠지고 있다. 여기에다 고금리가 지속되면서 늘어난 이자 부담이 채무불이행이나 건물 압류의 직접적 원인으로 작용하고 있다는 전문가들의 분석이다. 시장정보제공업체 모건스탠리 캐피털인터내셔널(MSCI)의 조사 결과에 따르면 지난 2분기의 부동산 자산 압류 규모는 205억5000만 달러였다. 이는 2015년 3분기(275억 달러) 이후 9년 만에 최고 수준이며 올해 1분기에 비해서도 13% 올라간 수치다. 문제는 압류 자산이 더 커질 가능성이 높다는 것이다. 시장정보업체 트렙에 따르면 올해부터 2027년까지 만기가 도래하는 상업용 부동산 관련 대출 규모는 2조2000억 달러에 달한다. 이자가 쌀 때 빌렸던 대출이 만기가 되고 더 비싼 이자로 돈을 빌려야 하는 어려움에 직면하면 상업용 부동산의 위기는 더 심화할 수 있다는 게 업계의 지적이다. 조원희 기자 cho.wonhee@koreadaily.com상업용 부동산 상업용 부동산 상업용 건물 오피스 건물 박낙희

2024-08-01

[부동산 이야기] 새집 살 때 주의사항

올 겨울은 엘니뇨로 인해서 엘에이의 강수량이 시애틀보다 많았다고 한다. 5월 말 현재 겨우 길고 길었던 우기도 좀 소강이 되는 듯 하다. 우기 동안은 건축에도 많은 차질이 있었고 부동산 시장도 날씨 영향도 적지 않게 받았다. 그래서인지 이제 비가 멈추고 날씨가 좋아지면서 봄 시장이 조금 늦게 탄력을 받기 시작하는 느낌이다. 주말이면 오픈 하우스 사인도 많이 보이고 마켓에 나오는 리스팅 숫자도 좀 더 많아지고 있다. 빌더들 또한 다시 활발히 건축에 박차를 가하고 분양도 많이 진행되는 중이다. 올 9월-10월까지는 라니냐의 영향으로 상대적으로 덜 더운 날씨가 예상된다고 하니 올해는 부동산 시장이 예년보다 좀 더 늦게 활발해지고 또 그것이 좀 더 연말까지 갈 수도 있지 않겠나 예상해 본다. 시장에 매물도 절대적으로 부족한 상황에서 새집을 찾아보는 것이 바이어들 입장에서는 훨씬 더 좋을 수 있다. 최근에 젊은 부부 손님이 새 콘도를 분양받으시도록 도와 드렸는데 빌더에서 바이어 크레딧 3만1000달러와 1년 치 HOA를 제공하고 마루까지 공짜로 포함해주는 큰 혜택을 받았다. 빌더들은 매 차로 분양을 나누어서 하게 되는데 이때 안 팔리고 남은 인벤토리가 있는 상황에서 다음 차 분양이 곧 다가오거나 아니면 마지막 차에서 안 팔렸을 때에는 여러 마케팅을 한다. 집값을 표면적으로 낮추기 보다는 다른 프로모션을 크게 주는 것이다. 이를 잘 이용하면 크게 혜택을 보는 게 가능하다. 물론 새집을 살 때 주의할 부분도 있다. 빌더가 너무 소규모 빌더인지, 구매 후에 보통 풀 워런티 1년과 건축 구조상의 문제인 경우는 10년 워런티를 주는 데 문제가 있을 때 처리해 줄 시스템과 인력이 잘 준비되어 있는지 확인해야 한다. 또 단지가 지어지는 위치가 오염이나 지반에 염려가 될 상황이 존재하지는 않았는지, 아니면 인근에 향후 문제가 될만한 요인들이 존재하는지 등이다. 빌더 들은 보통 자회사의 계약서 폼을 사용하는데 그 양이 매우 많은 터라 그에 대한 리뷰를 혼자 하는 건 쉽지 않다. 모델 홈은 보통 업그레이드가 아낌없이 되어있고 또 옵션에 없는 디자이너의 장식들도 많아서 본인이 실제로 사게 되는 집의 기본 옵션이 어떤지, 업그레이드를 얼마만큼 어떤 곳에 돈을 써야 할지 꼼꼼히 따져봐야 한다. 후에 디자인 스튜디오에 가서 업그레이드할 항목들을 선택하게 될 때 그 옵션들이 어마어마하게 많아서 선택에 어려움을 겪는 일도 다반사다. 또 솔라 패널은 리스로 할지 아예 사버리는 게 나을지, 새집 분양을 받을 때 입주까지는 빠르면 한 달, 길게는 일 년이 넘는 경우도 있어서 그동안진행 상황에서 생기는 질문을 누구에게 답변받을지도 중요하다. 물론 세일즈 오피스에 있는 직원이 친절하게 대답, 설명해준다면좋겠지만 오피스는 수많은 바이어와 대하기 때문에 집을 팔고 에스크로 진행 상황에서는 매번 질문하기 부담스러운 경우가 많다. 그래서 새집을 분양받을 경우 본인을 대표해서 도와줄 에이전트를 선정하는 것을 추천한다. 에이전트가 처음 단지를 구경하러 갈 때 미리 세일즈 오피스에 약속을 잡아주는 것부터 시작해서 에스크로를 마치고 입주해서 키 받게 되고 그 이후까지도 대변해주고 가이드 해줄 수 있어야 한다. 빌더에서는 대부분 맨 처음 집 구경을 갈 때 에이전트가 동행해서 등록해야 바이어의 에이전트로 인정을 해주는 경우가 많으므로 미리 경험이 많고 성실하게 도와줄 본인의 에이전트를 선정해서 함께 가시기를 권해 드린다. ▶문의: (661) 675-6000 윤 김 / 네오집스 리얼티 Broker부동산 이야기 주의사항 새집 새집 분양 그동안진행 상황 세일즈 오피스

2024-05-29

디폴트<채무불이행> 사상 최대 수준, 오피스 빌딩 비상

오피스 빌딩에서 대출 디폴트(채무불이행)가 사상 최대 수준에 이르면서 상업용 부동산 업계는 물론 대출을 진행한 금융 업계가 초긴장하고 있다. 지난 1일 월스트리트저널(WSJ)은 모건스탠리 캐피털 인터내셔널(MSCI)의 발표를 인용해 380억 달러 이상의 오피스 빌딩이 채무불이행, 압류, 재정난 위기에 놓여 있다고 보도했다. 금융 위기의 여파가 미쳤던 2012년 4분기 이후 12년 만에 최고치다. 오피스 빌딩 소유주들은 높은 이자율과 오피스 수요 감소로 대출금 상환에 어려움을 겪으면서 대출 연체가 가파르게 늘어나고 있다. 무디스에 따르면 최근 2021년까지 상업용 모기지담보증권으로 전환된 사무실 대출의 90% 이상이 만기일에 상환됐는데 지난해에는 35%로 뚝 떨어졌다. 이는 2007년 이후 가장 낮은 수치다. 팬데믹 이후에도 재택근무가 일반화되면서 사무실 수요가 이전보다 급감한 데다가 고금리 장기화로 이자 부담이 많이 늘어난 게 주된 요인으로 작용했다. 과거 낮은 수준의 고정금리로 돈을 빌린 건물주들 역시 대출 만기가 다가오면서 훨씬 비싼 이자로 돈을 빌려야 하는 어려움에 직면하고 있는 상황이다. 재정난의 위기다. 문제는 신규 오피스 수요도 매우 낮다는 점이다. 무디스 애널리틱스는 올해 초 지난해 4분기 기준 주요 도시 사무실 공실률이 19.6%였다고 전했다. 이는 전년 동기 18.8%보다 오른 것으로, 1986년과 1991년의 이전 최고 기록 19.3%도 넘는 수치다. 무디스가 관련 통계를 집계한 1979년 이후 44년 만에 가장 높다. 더욱이 경기 하강으로 비용 절감을 해야 하는 기업들이 직원 1인당 사용 공간을 줄이기 시작한 것도 오피스 시장에는 악재다. 코로나19 유행은 직원들의 재택근무를 확산시키면서 직원 1인당 필요 공간을 더 줄였다. 오피스 공실률이 높고 신규 수요 약세 등 오피스 임대 시장이 악화하면서 신규 임대차 계약을 하려는 임차인들이 건물주의 재무 상태를 면밀히 살피고 있다. 빌딩 소유주가 채권자로부터 부동산을 압류당할 가능성이 없는지, 약속한 편의시설을 추가할 자금을 확보하고 있는지 등을 확인하기 위해서다. 세입자들이 민감한 반응을 보이고 있는 것은 향후 12개월 동안 사무실 대출 180억 달러 만기가 도래하기 때문이다. 이는 2023년 규모의 두 배 이상이다. 무디스는 대출의 73%가 부동산 수익 감소, 높은 부채, 공실률 등의 문제로 재융자가 어려울 것으로 예측하고 있다. 이은영 기자채무불이행 오피스 오피스 빌딩 오피스 수요 신규 오피스

2024-05-02

[에이전트 노트] 상업용 부동산 위기감 고조

장기화하고 있는 인플레이션과 고금리에 영향으로 상업용 부동산의 위기감이 한층 더 높아지고 있다. 인플레이션에 직접적인 영향을 받고 있는 소규모 자영 업소들의 폐업이 증가하면서 상업용 부동산의 공실률은 이미 높아진 상황이고 고금리 상황에서 재융자를 앞두고 있는 상업용 부동산 소유주들의 경제적 부담은 계속 증가할 것으로 예상된다. 상업용 부동산의 대표적 카테고리 중 다세대 인컴 유닛과 호텔, 창고 부문은 선방하고 있는 반면 산업, 소매 및 사무실 임대 부문은 위기감이 높아지고 있다. 다세대 인컴 유닛 부문은 공실률 변동 없이 임대료도 소폭 상승했다. 매매가격도 동시에 상승하며 상업용 부동산 시장을 주도하고 있고 호텔 분야도 팬데믹 이후 수요가 급반등하고 호텔 가격 또한 인상되어있는 상황으로 강한 회복세를 보이고 있다. 창고 건물 분야 역시 온라인 판매급증으로 이미 장기간 높은 수요로 호황을 이어가고 있으나 상가와 오피스 건물의 경우 소규모 자영업자들의 폐업과 오피스 수요의 급감으로 인해 매우 심각한 상황을 맞고 있다. 무디스 애널리틱스 보고서에 따르면 올해 1분기 미 전체 사무실 공실률은 사상 최고치인 19.8%를 기록한 것으로 알려졌다. 이는 2023년 4분기 19.6%의 종전 최고치에서 0.2%가 더 상승한 것으로 지난 2023년 3분기에 19.2%였던 것을 감안하면 빠른 속도로 계속 상승하고 있는 것으로 판단된다. 남가주 지역 대표적 대도시인 로스앤젤레스 지역의 사무실 공실률은 미 전체 평균치를 훌쩍 넘어섰다. 대표적인 상업용 부동산 회사인 콜리어스(Colliers)에 따르면 1분기 로스앤젤레스 오피스 시장의 공실률은 22.5%로 역대 최고치를 기록했다. 팬데믹이 시작된 2020년 1분기에는 14.3%였던 것과 비교할 때 50% 이상 크게 증가한 것이며 실제로 로스앤젤레스 지역의 5500만 평방스퀘어피트 공간이 올해와 내년 사이에 사무실 임대 계약이 만료되는 것으로 예정되어 있어서 오피스 시장의 공실률은 더 큰 폭으로 증가될것으로 예상된다. 또한 팬데믹 시작된 직원들의 재택근무 시스템의 확산으로 팬데믹 이후에도 사무실 공간을 축소하려는 기업들이 증가하고 있고 직원들 역시 출근과 재택근무를 활용한 하이브리드 방식의 근무형태를 요구하고 있어서 오피스 공간의 감소세는 어쩔 수 없는 트렌드로 자리 잡아 그 감소세는 장기적으로 지속될 것으로 보인다. 여기에 높아진 금리 여파로 인해 사무실 건물 대출 중 재융자나 상환이 힘든 부실 대출 비율이 높은 것으로 알려졌는데 무려 75%에 가까운 오피스 건물들이 공실률 증가와 현금보유 악화 등으로 재융자받기가 힘들 것으로 알려졌다. 상업용 융자의 경우 대부분 5년 상환인 것을 고려할 때 올해 만기가 돌아오는 상업용 부동산 대출 규모는 전체 20%에 해당한다. 그중 오피스 건물의 재융자에 문제가 생겨 채무 불이행으로 이어질 경우 연쇄 금융 위기의 도화선이 될 수 있기 때문에 많은 전문가는 현재 사무실 건물을 담보로 발급된 대출 연체를 가장 많이 우려하고 있다. 경제 연구기관의 한 전문가는 “올해 상업용 부동산 시장 상황이 지난해와 무척 닮아 큰 도전이 예상된다.”고 우려를 했다. ▶문의:(213)500-5589 (필자의 의견을 충실히 반영하기 위해 가필이나 수정을 하지 않았습니다.) 전홍철 WIN Realty& Properties에이전트 노트 상업용 부동산 상업용 부동산 사무실 공실률 오피스 건물

2024-04-23

맨해튼 5애비뉴에 62층 오피스 건물

맨해튼 미드타운에 새로운 초고층 건물이 들어선다. 헤지펀드 시타델이 건립하는 오피스로 지상 62층 규모다. 코로나19 이후 주춤했던 미드타운 오피스 시장에 활기를 불어넣을 것이란 기대감이 맴돈다. 16일 에릭 아담스 뉴욕시장은 각계 비즈니스 리더들로 구성된 더나은뉴욕을위한협회(ABNY) 조찬 모임에 참석해 350 파크애비뉴에 들어서는 오피스 타워의 조감도를 공개했다. 타워는 지상 65층·연면적 180만 스퀘어피트 규모의 초고층 건물이다. 계단식의 외관과 옥상부터 바닥까지 이어지는 유리 마감이 특징이다. 지상 1층에는 1만2500스퀘어피트 규모의 대형 광장이 들어선다. 설계는 포스터앤파트너스가 담당했다. 시타델의 창립자 켄 그리핀의 숙원사업으로 시타델과 더불어 부동산 개발업체인 보르나도부동산신탁, 루딘이 투자에 참여했다. 미드타운 노른자 땅에 이같은 구상이 가능한 건 이들이 성 바르톨로메오 교회와 성 패트릭 성당으로부터 공중권을 구매했기 때문이다. 이를 위해 총 1억5000만 달러를 들인다. 지상층을 열린 광장으로 설계해 용적률 혜택을 노린 점도 유효했다. 시정부는 이날 공개된 건축 계획을 바탕으로 내년 초 공개 검토에 들어갈 예정이다. 2026년 착공, 2032년 완공이 목표다. 다만 코로나19 이후 침체한 맨해튼 오피스 시장이 대규모 공급을 수용할 수 있을지가 관건이다. 부동산 투자사 콜리어스에 따르면 올해 1분기 맨해튼 오피스 공실률은 18.1%로 역대 최고치를 기록했다. 팬데믹 이전인 2020년 3월에는 10%에 불과했다. 시정부는 시타델과 자회사 시타델시큐리티스가 핵심 임차인으로 나선다는 점에서 긍정적인 시선을 보내고 있다. 두 회사의 직원은 총 2100여 명으로 전체 공간 중 최소 85만 스퀘어피트를 사용할 계획이다. 현재 추진 중인 5애비뉴 재건 프로젝트 역시 힘을 보탤 것으로 기대한다. 보행자 전용 도로 확장, 미드타운 버스터미널 리모델링 등의 사업이 예정됐다. 아담스 시장은 "이번 사업은 6000개 이상의 일자리를 창출하고 미드타운을 경제 엔진으로 활성화할 것"이라며 "뉴욕시는 새로운 뉴욕을 건설하고자 두 배로 노력하고 있다"고 말했다. 이하은 기자 lee.haeun@koreadailyny.com맨해튼 애비뉴 맨해튼 오피스 미드타운 오피스 맨해튼 미드타운

2024-04-16

신시스 세미나 성황리 성료

신시스 콜로라도 오피스(대표 허진옥)는 '당신의 숨어있는 재능을 발견하고, 도전할수있는 기회, 저희가 함께하겠습니다' 라는 주제를 가지고 지난 4월 5일과 6일 양일간 콜로라도 웨스트민스터와 오로라 지역에서 열렸다. 이번 세미나에 이 지역의 한인뿐만 아니라 주류사회의 관심도 함께 이끌어내는 성공적인 세미나였다. 또한 신시스 라스베가스 지사의 이재동(District Field Director) 매니저도 방문하여 그의 스탁브로커 경력에서의 경험과 신시스의 서비스 및 기회에 대한 가능성을 소개하였다. 이 세미나에서 F&G 의 Rodolfo씨는 신시스와 F&G가 하고자 하는 미션이 같기때문에 파트너쉽체결을 하게된 배경과 F&G 의 탄탄한 재정을 49.5B 의 자산운용을 하고 있고 이는 손님들이 맡긴 자산에 440%라는 설명을 하며 기존에 이미 손님이거나 앞으로 손님이 되실 분들에게 강한 신뢰를 보여주었다. F&G 는 더 많은 중산층의 가정을 지키고, 미래에 대한 준비를 전략적으로 할수있도록 도움을 주고자한다는 메시지와 함께 지난 십여년동안의 신시스와 비지니스 관계를 통해 지급된 사망보상금과 살아서 혜택받는 Living Benefit 에 대한 설명도 덧붙였다. 신시스 콜로라도 오피스는 서로다른 백그라운드와 다양한 연령대를 커버하는 에이전트들이 모여 더 많은 분들에게 미래의 재정의 안정을 위해 도움을 주고, 나도 잘살고, 더불어 커뮤니티를 부강하게 하고자 하는 목적을 가지고 있는 곳이며, 경력을 쌓고 싶고, 재정에 대해 배우고 싶은 분들에게 기회를 제공한다고 한다. Financial 업계에 관심있는 분은 언제든 콜로라도 지역 담당자인 허진옥 303-801-0357 메니저에게 하면 된다. 김경진 기자세미나 성황리 세미나 성황리 이번 세미나 콜로라도 오피스

2024-04-15

[FOCUS] 억만장자 증가…부자 개인자산<패밀리 오피스> 관리 3배 급증

부유한 가족의 개인 투자기관인 패밀리 오피스(Family Office)가 2019년 이후 3배 이상 증가했다. 투자 데이터 회사 프리퀸의 보고서에 따르면 지난해 전 세계 패밀리 오피스 수는 2019년 1285개였으나 2023년 4592개를 넘어섰다. 이 가운데 단일 가족의 투자를 관리하는 패밀리 오피스는 2023년에 2729개로 전체의 59%를 차지했다. 전문가들은 패밀리 오피스가 관리하는 자금을 6조 달러로 추정하며 앞으로 더 늘어날 것으로 전망했다. 글로벌 회계법인 EY는패밀리 오피스가 이보다 더 많은 것으로 파악한다. EY는 2023년 현재 단독 가족 패밀리 오피스만 전 세계에서 1만 개에 이를 것으로 추산한다. 이는 2008년보다 10배나 증가한 수치다. 패밀리 오피스는 유럽에서 시작됐다. 이를 체계화한 것은 록펠러와 모건 가문이다. 자산 관리가 필요했기 때문이다. 억만장자가 증가하고 큰돈을 버는 데 걸리는 시간이 줄면서 패밀리 오피스는 특정 가문을 넘어 부유층으로 확산했다. 여기에 글로벌 변동성이 커지고 새로운 투자 유형이 등장한 데다 규제가 복잡해지자 억만장자들은 전문가들이 제공하는 서비스가 더 필요해졌다. 패밀리 오피스에는 한 가족만 맡는 단일패밀리 오피스와 여러 가족을 담당하는 다가구 패밀리 오피스가 있다. 단일 오피스는 초고액 자산가 가족을 맡아 자문과 자산관리 역할을 한다. 다가구 오피스는 여러 가족을 담당하며 갈수록 비중이 높아지고 있다. 록펠러 가문을 담당하던 곳도 현재는 고객이 250명을 넘는 것으로 알려졌다. 패밀리 오피스의 수요가 증가하자 사모펀드와 헤지펀드, 벤처캐피탈은 본격적인 유치 경쟁에 뛰어들고 있고 월스트리트에 새로운 골드러시가 일고 있다는 말까지 나온다. 리서치업체 웰스-X(Wealth-X)에 따르면 전 세계적으로 패밀리 오피스의 일반적인 기준은 1억 달러다. 이 기준 이상의 부를 가진 이들은 최근 전 세계적으로 9만 명 이상으로 급증했다. 성장 여지가 많은 시장을 잡기 위해 블랙스톤이나 KKR, 칼라일은 패밀리 오피스 담당 팀을 늘리고 금융상품을 개발해왔다. 수십 년 동안 부유한 개인들에게 서비스를 제공해 온 블랙스톤은 패밀리 오피스를 담당하는 개인자산그룹을 강화하고 있다. 크레이그 러셀 개인자산그룹 책임자에 따르면 이 팀은 지난 몇 년 동안 두 배가 늘었고 계속 커질 가능성이 높다. 프리퀸의 알렉스 머레이 부사장은 패밀리 오피스 증가와 투자 전략 변화에 대해 “막대한 부의 이전이 큰 영향을 미치고 있다”고 분석했다. 그는 “이런 현상은 밀레니엄 세대를 미국 역사상 가장 부유한 세대로 만들 것”이라고 예상했다. 노령화라는 인구통계학적 변화가 전 세계적으로 일어나면서 패밀리 오피스가 늘고 있고 이는 더 많은 부가 다음 세대로 이전된다는 것을 의미한다. 머레이 부사장은 “(이런 경향 때문에) 이전 패밀리 오피스의 목표가 부의 창출이었다면 이제는 부의 유지로 바뀌고 있다”라고 지적했다. 프리퀸의 보고서에 따르면 전통적으로 개인 부가 가장 많은 북미는 전 세계의 33%를 차지하고 있다. 유럽은 23%이며 아시아태평양 지역은 중국의 부상에 힘입어 36%로 성장했다. 패밀리 오피스 수는 부의 분포와는 차이가 있다. 전 세계 패밀리 오피스의 37%는 북미에 있으며 유럽에 32%, 아시아에 15%가 위치한다. 북미에서 관리하는 개인 부는 전 세계 합계의 54%에 이른다. 유럽은 30%, 아시아는 8%다. 다른 지역의 개인 부도 북미에 있는 패밀리 오피스로 몰리는 경향이 엿보인다. 특히 아시아태평양은 패밀리 오피스가 활성화되지 않아 전체 개인 부의 36%를 차지하면서도 실제 관리는 8%에 불과하다. 최근의 새로운 경향에서 두드러진 것은 신흥시장의 상승세다. 2023년 패밀리 오피스 증가율이 북미 20%, 유럽 17%, 아시아 22%인데 비해 다른 지역에서는 31% 급증했다. 선진 시장보다 신흥 시장의 상승세가 더 주목할 만하다는 것이다. 아시아에서 나타나는 부의 집중 현상도 특징적이다. 이런 현상이 나타나는 대표적인 지역인 중국의 경우 2022년 전체 부의 3분의 1이 상위 1%에 집중됐다. 이는 2000년보다 13% 증가한 것이다. 홍콩도 상위 1%가 부의 3분 1을 소유하고 있다. 경쟁이 치열해지면서 패밀리 오피스의 성격도 바뀌고 있다. 전통적으로 주식과 채권 포트폴리오를 통해 부를 보존하는 데 중점을 두었던 패밀리 오피스는 사모펀드와 벤처 캐피탈, 헤지 펀드, 부동산을 통해 장기 수익을 추구하면서 기관투자가와 비슷한 성격을 띠기 시작했다. 오라클 캐피털 그룹의 마틴 그레이엄 회장은 패밀리 오피스가 투자를 넘어 원스톱 서비스로 진화하고 있다고 지적한다. 오라클 캐피털은 이민을 지원하고 거주할 부동산을 찾아주는 것은 물론 자녀의 학교 입학과 자선 재단 설립, 프로젝트 파이낸싱 등 필요한 것은 무엇이든 지원한다. 서비스가 다양화되고 있지만 패밀리 오피스의 가장 중요한 기능은 부의 구조화다. 가족 신탁과 재단 등을 이용해 같은 세대 안에서 혹은 세대를 넘어 부를 유지하는 것이다. 이를 위해 패밀리 오피스는 전문화 단계로 넘어가고 있다. 실시간 통합 보고 등에 필요한 소프트웨어 개발과 사이버 보안이 여기에 해당한다. 억만장자가 증가하고 시장이 커지면서 패밀리 오피스는 극소수의 폐쇄된 기능에서 다양한 요구를 반영하는 새로운 분야로 성장하고 있다. ━ 전 세계 수퍼리치〈순자산 3000만불 이상〉 작년 4.2% 증가 글로벌 부동산 컨설팅 회사인 ‘나이트 프랭크’(Knight Frank)의 2023년 연례 자산 보고서에 따르면 순자산 3000만 달러 이상의 수퍼리치(초고액순자산가·UHNWI)의 수는 2022년 60만1300명에서 2023년 62만6619명으로 4.2% 증가했다. 2007년부터 출간된 나이트 프랭크의 자산 보고서(Wealth Report)는 전 세계 600개 민간은행을 조사한 결과를 바탕으로 한 것이다. 이 보고서는 2022년 예상치 못한 금리 인상으로 부의 창출이 어려웠으나 2023년에는 안정적으로 바뀌었다고 밝혔다. 지역별로는 북미에서 수퍼리치 증가율이 7.2%로 가장 높았다. 중동은 6.2%로 그 뒤를 이었다. 유럽은 1.8% 증가를 기록했다. 유럽에서는 스위스가 5.2%의 증가로 1위를 차지했다. 라틴 아메리카는 유일한 감소 지역으로 3.6%가 줄었다. 국가별로는 튀르키예가 10% 늘어 1위를 차지했고 미국은 8% 증가로 2위에 올랐다. 튀르키예의수퍼리치 증가는 50%가 넘는 인플레이션에도 불구하고 경제가 역동적으로 발전했기 때문으로 풀이된다. 또 러시아와 우크라이나, 카자흐스탄, 아제르바이잔 등의 기업가들이 최근 터키에 회사를 설립하거나 거주한 것도 영향을 준 것으로 보인다. 안유회 에디터FOCUS 패밀리 오피스 단일패밀리 오피스 세계 패밀리 다가구 패밀리

2024-03-25

오피스 건물, 주거용 전환 급증…공실률 20%대 육박하면서

재택근무와 하이브리드(재택+출근) 근무로 인한 오피스 공실률이 높게 유지되면서 오피스 빌딩의 주거용 전환이 급격하게 증가하고 있다. 다가오는 막대한 상업용 모기지 만기일도 이런 추세에 한몫했다. 무디스 애널리틱스에 따르면 작년 4분기 오피스 공실률은 19.6%다. 지난 40여년간 분기별 공실률은 19.3%가 최고치였음을 고려하면 이번에 역대 최고치를 경신한 것이다. 또 부동산 정보업체 커머셜엣지는 올해 만기일이 예정된 오피스 빌딩 모기지 금액은 총 1500억 달러라고 전했다. 2026년 말 만기를 앞둔 모기지 역시 3000억 달러가 넘는다. 이와 같은 이유로 오피스 빌딩을 주거용으로 전환하는 비율이 2021년 이후 357%나 폭증했다고 비즈니스 인사이더가 레시클럽 보고서를 인용해 최근 보도했다. 2021년 오피스에서 주거지로 전환은 1만2100개였지만 3년이 지난 현재 5만5300개로 급증했다 LA한인타운에서도 오피스 빌딩을 주거용 아파트나 콘도로 바꾸는 프로젝트가 빠르게 늘고 있다. 제이미슨 서비스는 19층 LA고등 법원 타워(600 South Commonwealth Ave.)를 428 유닛의 아파트로 전환할 계획이다. 이 법원 건물은 2014년 제이미슨 서비스가 5000만 달러에 인수했다. 업체는 또 버몬트에 위치한 19층 오피스 타워(695 South Vermont Ave.), 라파예트파크의 6층 오피스 빌딩(520 South La Fayette Park Pl.), LA다운타운에 있는 33층 아코 타워(1055 West 7th St.), 윌셔불러바드 선상의 7층 오피스 건물(6380 Wilshire Blvd.) 등의 주거용 전환 신청서를 LA시 개발국에 제출한 상태다. 이외에도 제이미슨 서비스가 이미 전환했거나 전환을 준비 중인 LA한인타운 내 오피스 빌딩은 어림잡아 10채 정도 된다. 부동산 업계는 “신축을 위한 부지 확보가 어렵고 건축비도 급증해 오피스 빌딩을 리모델링하는 것이 비용과 공사 기간, 전환 후 임대 측면에서도 훨씬 효율적”이라고 설명했다. 특히 제이미슨 서비스 입장에는 오피스 공간을 줄일 수 있어서 오피스 공실률도 줄이는 부수적인 효과를 누릴 수 있다고 덧붙였다. 공실률이 계속 상승하면서 임대 소득도 감소하는 와중에 모기지 만기도 도래하면서 재융자 압력을 받고 있다. 한 융자 업계 관계자는 “오피스 빌딩으로 재융자를 받는 것보단 주거용 건물로 재융자를 받는 게 더 쉬워서 주거용 전환을 부추기는 요소”라고 짚었다. 레시클럽 공동창업자인 랜스 램버트는 “상업용 건물이 모두 주거 공간으로 용도를 변경할 수 있지 않다”라며 “오피스 빌딩의 주거용 전환은 유용하지만 리모델링 비용도 만만치않을 수 있어서 득실을 잘 따져서 결정해야 한다”고 지적했다. 이은영 기자오피스 주거용 오피스 공실률 주거용 전환 오피스 건물

2024-02-18

또 쏟아진다…18일 이후 2차 폭우 전망

“이번 주말 또 한 번의 폭우가 남가주에 쏟아질 예정입니다” 2월 들어 가장 바빴던 부서 중 하나가 바로 국립기상청(NWS)이다. 이달 초부터 강력한 폭우가 샌루이스 오비스포와 샌타바버라 지역에서 LA와 샌디에이고 남쪽으로 확산하면서 비상체제에 돌입했기 때문이다. 지난 9일 오전 10시 30분 국립기상청(NWS)의 옥스나드 오피스를 방문했다. 이날 3명의 기상학자가 수십 개의 모니터를 주시하며 홍수와 산불은 물론 대기 상태 파악과 수난구조 상황 등을 면밀히 살피고 있었다. NWS 옥스나드 오피스는 LA카운티~샌루이스 오비스포카운티 지역의 기후변화를 감시하고 대기를 관측하고 있다. NWS 존 두마스 기상학자는 “오는 18일이나 그 이후 또 한 번의 ‘대기의 강(Atmospheric river)’이 샌타바버라카운티로 이동할 것으로 보인다”며 “9일 오후 기준으로 폭풍 확률은 30% 정도”라고 예상했다. 97년만의 최악 폭우가 온 지 2주도 안 돼 또 폭우가 예보됐다. 대기의 강은 태평양에서 발원한 좁고 긴 형태의 비구름대를 일컫는 것으로 일종의 ‘수분 컨베이어 벨트’다. 관계기사 4면 그에 따르면 NWS는 기상 레이더(Doppler radar)와 위성은 물론 최첨단 장비를 활용해 기상을 관측하고 분석해 날씨를 예보한다. 위성은 지구 자기권의 바깥쪽 영역에서 우주 환경 자기장 측정이 가능한 GOES-16 인공위성과 지표면 약 520마일 상공에서 하루 14번 북극 궤도를 도는 북극관측인공위성(POES) 등이 기후 관측에 쓰인다. 특히 기상학자들은 강수의 수평적인 이동 속도와 바람의 분포를 측정할 수 있는 기상 레이더와 위성과 다른 레이더에서 수집된 각종 데이터를 첨단기상대화형시스템(AWIPS) 등으로 필요한 정보를 정리 및 통합해서 기후변화를 감시하고 있다. 두마스 기상학자는 “20년 전만 해도 기상 관측 기구만을 사용해 날씨를 관측했다면 현재는 첨단 기술 사용으로 세밀하고 신속하게 폭넓은 데이터를 수집할 수 있어 정확도가 높아졌다”고 말했다. 현재 기상청은 기상홍수센터(CW3E)와 LA, 벤투라, 샌타바버라 등 카운티 정부, 지역 언론, 전국 NWS 지역 오피스 등과 긴밀한 협력체제를 구축해 긴급상황에 발빠르게 대처하고 있다. 또한 날씨 변화에 정확하고 신속하게 대응할 수 있도록 지난 폭풍처럼 긴급 상황이 발생하면 NWS 기상학자를 지역 긴급상황센터(EOC)에 파견한다고 덧붙였다. NWS에 따르면 지난 폭풍으로 인해 올해 LA시의 강수량은 평년보다 약 15인치 높은 것으로 나타났으며 현재 가주는 열대 태평양 해수면 온도가 높아지는 엘니뇨 영향권에 들어왔다. 한편, 옥스나드 오피스는 총 20명의 기상학자가 연중무휴 24시간 최소 2명씩 교대 근무를 하며 날씨를 관측하고 있다. 국립기상청은 미국해양대기관리청(National Oceanic and Atmospheric Administration) 산하 연방 부속 기관인 국립기상청(NWS)은 1870년 미국육군통신대(Army Signal corps)로 설립됐지만 이후 기상 정보 관련 업무를 계승해 발전시키며 현재 전국의 기상 예보와 경보를 맡고 있다. NWS는 전국에 걸쳐 122곳의 지역 오피스가 있으며 본사는 메릴랜드주 실버스프링에 있다. 캘리포니아에는 옥스나드, 샌디에이고, 몬터레이, 새크라멘토, 샌호킨밸리, 유레카 등 총 6개의 지역 오피스가 있다. 김예진 기자 kim.yejin3@koreadaily.com국립기상청 오피스 샌타바버라 카운티 오피스 비교적 카운티 지역

2024-02-11

[문주한 세금/회계] 개인 소득세 절세 팁

자영업자들(independent, freelancers)이 받을 수 있는 16개의 세금혜택, 그중 하나가 홈 오피스 비용공제다. 방 하나든, 거실의 한쪽 책상이든, 주된 사업장(principal place)인 집의 어느 한 곳을 100% 업무용(regularly and exclusively use)으로 쓰면, 일단 자격이 된다. 이것과 관련해서 가장 많이 받는 질문이, 홈 오피스 비용공제를 받으면 세무감사 확률이 올라가는 것 아니냐는 걱정들. 전에는 그랬다. 그러나 지금은 집에서 일한다는 것이 더는 특별하지 않다. 그것이 정당한 것이라면, 단지 세무감사가 걱정된다는 이유 때문에 비용공제를 포기한다는 것은 바보 같은 짓이다. 정당한 납세자의 권리는 적극적으로 요구(claim)하는 사람에게만 주어지는 법이다. 그렇다면 홈 오피스 공제액은 어떻게 계산하는 것일까? 간편법(simplified option)과 일반법(actual expenses) 두 가지가 있다. 둘 다 계산을 해보고, 내게 유리한 것을 고르면 된다. 간편법은 작업공간 1스퀘어피트 당 5달러씩을 공제해주는 계산 방법이다. 간단해서 좋지만, 최대 300스퀘어피트(8평 정도) 까지만공제받을 수 있다는 것이 단점이다. 아무리 큰 집이라도 1500달러 이상을 공제받을 수 없다. 그런데 영수증과 서류 챙기는 것이 귀찮기는 하지만, 더 많은 금액을 공제받고 싶은 사람들은 지금부터 설명하는 일반법, 즉 실비 공제법을 추천한다. 감가상각비도 공제받을 수 있고, 올해에 못 쓴 것은 내년에 이월시키는 것도 가능한 방법이다. 숫자로 예를 들어보자. 조건이 맞는(IRS Pub. 587) 흥부는 딸이 쓰던 방(300 sqft)을 사무실로 꾸미는데 1000달러가 들었다. 그 방의 면적은 전체 집 면적(3,000 sqft)의 10%. 그리고 집 모기지 이자, 집 보험료, 전기요금, 그리고 집수리비로 총 2만 달러가 들었다고 가정하자. 우선 사무실 꾸민 직접비 1000달러는 전부 공제받을 수 있다. 그리고 2만 달러의 10%(면적 비율)에 해당하는 2000달러도 공제된다. 흥부는 총 3000달러의 홈 오피스 공제를 받아서 세금을 줄 일 수 있다. 다만 나중에 그 집을 팔 때 생길 수 있는 감가상각비 공제의 환수(depreciation recapture) 문제는 미리 염두에 둬야 한다. 최근에 부쩍 IRS 양식 8829 홈 오피스 비용공제를 청구하는 고객들이 늘었다. IRS에서도 그 자체를 세무감사와 더는 직결시키지 않는다. 그러니 떳떳하게 받지 못할 이유도, 미리 겁먹고 포기할 이유도 없다. 우리가 IRS를 속여서도 안 되겠지만, 동시에 세법상 부여된 비용공제의 권리를 포기하면서 IRS로부터 바가지를 쓰는 일이 있어서도 안 된다. 참고로, 일반 회사 직원들(W-2)은 원칙적으로 아무리 집에서 일을 많이 하더라도 이 홈 오피스 비용공제를 받을 수 없다. 물론 방법이 없는 것은 아니지만, 아무래도 2025년까지는 더 정교한 절세 전략이 필요한 부분이다. 문주한 한국 공인 회계사 / 미국 공인 회계사, 세무사 www.cpamoon.com 오피스 비용공제 오피스 공제액 감가상각비 공제

2024-02-02

맨해튼 코리아타운 오피스 건물, 주거용 전환

한인 투자자와 기업이 구매한 맨해튼 한인타운 내 오피스 건물(110 W 32스트리트)이 주거용으로 전환될 예정이다. 17일 크레인스뉴욕 보도에 따르면 뉴욕 기반 투자자 토니 박씨와 '벼룩시장', '알바천국' 등을 통해 덩치를 키운 한국 기업 미디어윌이 지난해 9월 3700만 달러에 구매했던 10층짜리 건물이 최근 상업용 2개층을 3000만 달러에 매각했다. 이 건물은 지상 10층, 11만3000스퀘어피트 규모인데, 구매자의 의사에 따라 3만 스퀘어피트 규모의 1층·메자닌·지하실은 슈퍼마켓이 된다. 본래 이 건물 지상 2층까지는 상업시설 용도로 지어졌다. 박씨는 자신의 부동산 업체인 PD프로퍼티를 통해 오피스용으로 지어진 나머지 3~10층을 베드룸이 딸린 77개 스튜디오와 1베드룸 아파트 형태의 주거용 임대 유닛으로 전환할 예정이다. 체육관, 옥상 라운지도 추가해 개조한다. 건물은 1920년에 지어져 1987년 보수됐다. 지난해 박씨와 미디어윌이 이 건물을 구매할 당시 이들은 오피스 공간보다 상업용 1~2층에 가치를 두고 매입한 것으로 알려져 있다. 한편 맨해튼의 아파트 렌트는 팬데믹 후 이전보다 오른 평균 4000달러대에 형성돼 있다. 부동산 전문 기업 CBRE 데이터에 따르면 맨해튼 주요 지역의 상업시설 평균 임대료는 지난해까지 스퀘어피트당 669달러로 6분기 연속 올랐다. 상업시설의 주거용 전환은 팬데믹 당시 오피스 공실률이 높아지며 나온 아이디어다. 앞서 캐시 호컬 뉴욕주지사는 이달초 신년연설을 통해 이같은 전환을 장려하자는 제안을 한 바 있다. 박씨는 지난 14일 CBS와의 인터뷰를 통해 공실을 소개하며 "사무실이 아니라면 뭐든 만들 것"이라고 말했다. 이날 기준 건물은 8개층이 비어있고, 1층에 '99센트 스토어'가 입주된 상태다. 강민혜 기자 kang.minhye@koreadailyny.com코리아타운 오피스 오피스 건물 주거용 전환 맨해튼 한인타운

2024-01-17

상의 ‘부에나파크 시대’ 열다…더 소스 몰에 사무실 마련

OC한인상공회의소(이하 상의, 회장 짐 구)가 부에나파크 시대를 열었다. 상의는 지난 2일 더 소스 몰(6940 Beach Blvd) 오피스 빌딩 1층에 새 사무실(D-130)을 마련하고 이사를 마쳤다. 상의 측은 지난해 10월 막을 내린 OC세계한인비즈니스대회 준비를 위해 어바인에 마련한 사무실 계약 만료에 따라 부에나파크에 새 둥지를 틀었다. 짐 구 회장은 “부에나파크 코리아타운이 갖는 상징성을 감안해 내린 결정이다. OC북부 지역에 이사가 많이 있는데 접근성이 좋아 활용도가 높을 것이다. 이달 중 오픈하우스도 열 것”이라고 밝혔다. 새 사무실은 1150스퀘어피트 규모다. 상의는 더 소스 몰 측과 2+2년 계약을 맺었다. 전화 번호는 종전과 같은 (714)638-1440이다. 임상환 기자사무실 소스 사무실 계약 상의 측은 오피스 빌딩

2024-01-03

맨해튼 오피스 복귀율 70% 도달

맨해튼 오피스 복귀율이 팬데믹 이전 수준의 70%에 도달하며 코로나19 이후 가장 높은 수치를 기록한 것으로 드러났다. 뉴욕부동산위원회(REBNY)가 5일 발표한 보고서에 따르면 지난 10월 맨해튼 오피스 건물의 평균 방문율은 코로나19 발생 이전 수준의 70%를 기록했고, 이는 전년 동월 대비 4%포인트 상승한 수치다. REBNY가 맨해튼 전체 오피스 건물의 약 절반인 350개 건물 내부에서 위치 데이터를 통해 휴대폰 활동을 추적한 결과, 10월 오피스 내부 활동을 보인 휴대폰은 약 1140만 개로 9월보다 4%포인트 증가했다. 특히 10월 마지막 주 오피스 방문율은 77%로 팬데믹 이후 최고치를 기록했다. 보고서에 따르면, 빌딩 등급에 따라 오피스 복귀율에 차이가 있었다. A+등급으로 분류된 고급 오피스 건물의 방문율은 74%, A·B·C 등급 건물의 방문율은 70% 수준이었다. 크레인스뉴욕은 “오래된 B·C급 건물의 오피스 복귀율도 전년 동월 대비 7%포인트 상승한 것으로 보아, 다양한 직종의 근로자들이 재택근무를 줄이고 있음을 알 수 있다”고 분석했다. 지역에 따른 차이도 있었다. 위치별로 보면 미드타운 사우스(29~45스트리트)의 오피스 복귀율이 76%로 가장 높았고, 다운타운은 60%로 낮은 수준이었다. 제임스 웰런 REBNY 위원장은 “기업 측에서 직원들의 사무실 복귀를 위해 노력을 기울인 결과 10월 오피스 복귀율이 상승했다”며 “이는 긍정적인 신호”라고 전했다. 늘어난 전철 이용객 수도 높아진 오피스 복귀율을 뒷받침한다. REBNY에 따르면 10월 주중 전철 승객 수는 2019년 이용객의 70% 수준이었다. 팬데믹 이후 주중 전철 이용객 수는 코로나19 이전의 60%를 밑도는 수준이었으나, 최근 70%까지 증가한 것이다. 한편 뉴욕시는 팬데믹 이후 오피스 공실률이 치솟고 주택 공급은 부족해지자 살인적인 렌트 부담을 줄이기 위해 공실률이 높은 오피스 건물을 아파트로 바꾸는 방안을 추진하고 나섰다. 윤지혜 기자 yoon.jihye@koreadailyny.com맨해튼 오피스 오피스 복귀율 맨해튼 오피스 오피스 건물

2023-12-06

[부동산 가이드] 2024년 상업용 부동산

팬데믹을 거쳐오면서 가장 큰 타격을 보았던 상업용 부동산의 회복이 더디다. 오피스용 부동산의 경우 침체가 더 심하다. 최근 챕터11 파산 신청을 한 오피스 공유 회사인 위워크(WeWork)의 몰락이 대표적 예이다. 이 회사의 80% 지분을 가진 일본의 테크 롤러지 회사인 소프트뱅크가 3분기에만 62억 달러 손실을 보았다. 상업용 부동산 브로커 회사인 CBRE에 따르면 내년 오피스 부동산의 가치가 40% 떨어진다고 예상했다. 아파트 같은 다주택 부동산은 28%, 쇼핑센터 같은 리테일 부동산은 23% 떨어지고 창고 및 인더스트리얼 부동산 가치는 10% 조정이 될 것이라 전망했다. 가장 근본적인 이유는 팬데믹이 끝났는데도 공실률이 떨어지지 않고 갑작스럽게 닥친 인플레이션과 이에 따른 이자율 상승이 상업용 부동산의 발목을 잡고 있기 때문이다. 현 상업용 부동산 동향을 살피면서 어떻게 투자할지 알아보자. 첫째, 오피스 부동산 시장의 회복은 더 늦어질 전망이다. 커뮤니케이션 기술이 발달함으로 재택근무 같은 대체 공간이 기존의 오피스 공간을 대신하는 문화가 점점 거세질 것이다. 위워크(WeWork) 예에서 보듯이, 공유 오피스 공간 수요는 줄어들 것이고 메트로폴리탄 대도시 내 빈 오피스 건물들을 보는 풍경이 익숙해질 수도 있다. 특히 고금리로 인해 재융자가 어려워지고 리노베이션이 어려워지는 악순환으로 인해 리노베이션이션이 필요한 B급, C급 오피스 빌딩의 공실률은 더 높아질 것으로 예상한다. 다만 대도시에 있는 A급 오피스 빌딩은 꾸준히 인기를 얻을 것이다. 오피스 빌딩을 개조하여 주거용 콘도로 변경하는 케이스가 점점 많아지는 것이 이런 추세를 여실히 보여 주고 있다. 둘째, 주거용 다주택 부동산의 가치도 작년보다 많이 떨어졌다. 팬데믹 중에도 가파르게 오른 렌트비로 인해 대도시의 주거비용이 인컴의 50%를 상회했다. 최근 인플레이션과 맞물려 생활고에 시달린 테넌트들이 주거 비용이 낮은 교외의 타지역이나 타주로 떠나는 경우가 많아지고 있다. 이와 더불어 이자율이 올라 모기지 비용이 비싸지고 몇 년 사이 보험비용이 거의 2배 이상 오르는 탓에 부동산 가격이 25% 이상 내려갔다. 따라서 주거용 다주택 부동산의 가치는 지역에 따라 많은 편차가 있었다. 특히 저평가된 인랜드 지역의 부동산이 많이 상승했다. 인랜드의 경우 큰 회사들이 들어와 일자리가 늘고 비교적 저렴한 주거비로 인해 최근 3년 사이 주거용 부동산 가치가 가장 많이 올라간 지역이 되었다. 셋째, 대형 쇼핑센터를 포함한 리테일 부동산 가치도 역시 23% 이상 떨어질 것으로 예상한다. 내년 경기 하락을 점치고 있기 때문에 소비가 살아나지 않는 한 렌트비가 비싼 대형 쇼핑몰을 포함한 리테일 부동산의 공실률이 떨어지지 않을 것이라 예상한다. 하지만 창고 및 인더스트리얼 부동산의 경우 매물이 매우 부족하기 때문에 하락 폭이 다른 부동산보다 낮아 약 10%로 비교적 적을 것으로 예상한다. 2024년에는 상업용 부동산 시장에 많은 도전이 있다. 투자 시 전문가와 충분한 상담을 한 후 투자하시길 바란다. ▶문의:(818)439-8949 이상규 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장부동산 가이드 부동산 상업용 상업용 부동산 오피스용 부동산 오피스 부동산