상업용 부동산 침체 가속…건물들 헐값 매각

가스컴퍼니타워 4억불 내려
20년전 가격의 1/40 폭락도
높은 공실률과 고금리 영향

LA카운티 정부가 LA다운타운의 가스컴퍼니타워 매입에 나섰다. 이 건물은 최근 불거지고 있는 상업용 부동산 침체로 가치가 4년 전보다 3분의 1로 떨어진 상태다. 사진은 가스컴퍼니타워 전경. 박낙희 기자

대도시의 초대형 오피스 건물이 헐값에 팔려 나가며 상업용 부동산(CRE) 침체가 가속화하고 있다.  
 
LA타임스(LAT)는 LA카운티 정부가 다운타운에 위치한 52층 상업용 건물 ‘가스컴퍼니타워’를 2억1500만 달러에 매입할 것이라고 지난 1일 보도했다.  
 
1991년에 완공돼 대표적인 고급 상업용 건물로 이름을 알려왔던 이 타워는 140만 스퀘어피트 이상의 오피스 공간을 갖추고 있다. 상업용 부동산의 위기가 오기 전인 2020년 평가 가치는 6억3200만 달러나 됐다. 하지만 4년 사이에 가치가 3분의 1로 폭락했다. 가격이 급락한 이유는 지난해 건물 소유주인 브룩필드 프로퍼티스가 4억6500만 달러의 빚을 견디지 못하고 채무불이행을 선언했기 때문이다. 한국의 메리츠대체투자운용 또한 해당 건물의 대출자로 참여했던 것으로 알려졌다.  
 
카운티 정부 측은 “건물 매입이 확정된 것은 아니지만 많은 관심을 두고 있다”며 “상업용 부동산 가격 하락은 한 세대에 한 번 있을 정도의 좋은 기회”라고 전했다.  
 

다만 LA카운티의 가스컴퍼니타워 매입이 성사되려면 LA카운티 수퍼바이저위원회의 허가가 필요하다. 이날 재니스 한 수퍼바이저는 건물 구매에 대한 부정적 의견을 공개적으로 밝혀서 실제로 매입이 완료되기까지는 상당한 진통이 있을 것으로 예상된다.  
 
또한 맨해튼의 23층 오피스 건물도 20년 전에 비교해 40분의 1 가격으로 매각됐다. UBS 리얼티 인베스터스가 소유한 맨해튼 50번가의 건물의 지난달 31일 경매 낙찰 가격은 850만 달러였다. 2006년 매매가(3억3200만 달러)와 비교하면 97.5%의 건물 가치가 사라진 셈이다.  
 
해당 빌딩이 경매에 나온 이유는 65%에 달하는 공실률 때문으로 알려졌다. 건물주와 토지소유주가 분리된 가운데 건물주가 토지사용료를 감당하지 못했고 이 때문에 경매에 넘어간 것이다.  
 
팬데믹 이후 재택근무가 늘어나면서 치솟은 공실률 때문에 국내 상업용 부동산 시장은 침체의 늪에 빠지고 있다. 여기에다 고금리가 지속되면서 늘어난 이자 부담이 채무불이행이나 건물 압류의 직접적 원인으로 작용하고 있다는 전문가들의 분석이다.  
 
시장정보제공업체 모건스탠리 캐피털인터내셔널(MSCI)의 조사 결과에 따르면 지난 2분기의 부동산 자산 압류 규모는 205억5000만 달러였다. 이는 2015년 3분기(275억 달러) 이후 9년 만에 최고 수준이며 올해 1분기에 비해서도 13% 올라간 수치다.  
 
문제는 압류 자산이 더 커질 가능성이 높다는 것이다. 시장정보업체 트렙에 따르면 올해부터 2027년까지 만기가 도래하는 상업용 부동산 관련 대출 규모는 2조2000억 달러에 달한다. 이자가 쌀 때 빌렸던 대출이 만기가 되고 더 비싼 이자로 돈을 빌려야 하는 어려움에 직면하면 상업용 부동산의 위기는 더 심화할 수 있다는 게 업계의 지적이다.  

조원희 기자 [e-mail]