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[부동산 이야기] 상업용 부동산 시장 전망 <하>

2025년 부동산 투자 시장은 전반적으로 회복세를 보이겠지만, 투자자들은 높은 금리와 경제 정책 변화에 따른 불확실성에 직면하게 될 것입니다. CBRE는 2025년에도 10년 만기 국채 금리가 4% 이상을 유지할 것으로 예상하며, 이는 자산 가격에 부담으로 작용할 수 있습니다. 그럼에도 불구하고 강력한 경제 성장 덕분에 투자 활동은 전년 대비 10% 증가할 것으로 전망됩니다.   산업 및 멀티패밀리 자산이 투자자들에게 가장 매력적인 부동산 섹터로 자리 잡을 것입니다. 오피스 시장은 여전히 회복세가 더딜 것으로 예상하며, 투자자들은 프라임 오피스 자산에 집중할 가능성이 큽니다. 반면, 리테일 시장은 강력한 펀더멘털을 기반으로 기관 투자가들의 관심을 다시 끌어들일 것입니다.   국내 경제가 경기 침체를 피하고 안정적인 성장세를 유지하고 있지만, 글로벌 경제에는 여전히 불확실성이 존재합니다. 특히 중국 경제의 둔화는 글로벌 부동산 시장에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 주요 리스크로 평가됩니다. 중국의 주택 시장과 소비 침체는 글로벌 원자재 시장에도 영향을 주어 국내 건설 비용 상승으로 이어질 수 있습니다.   또한, 2025년 정부의 경제 정책 변화는 부동산 시장에 직접적인 영향을 미칠 것입니다. 인프라 투자 확대, 방위산업 강화 등은 건설 및 제조업 부문에 긍정적인 영향을 줄 것으로 보이며, 일부 부문에서는 정부 규제 완화가 기대됩니다. 이러한 변화는 상업용 부동산 개발 프로젝트에 대한 새로운 기회를 창출할 수 있습니다.   부동산 시장에서는 자산 유형별로 다른 회복 속도를 보일 전망입니다. 특히 프라임 오피스와 데이터 센터, 산업 물류 부문이 상대적으로 빠르게 회복할 것이며, 리테일과 멀티패밀리 부문도 안정적인 수요를 바탕으로 성장할 것입니다. 데이터 센터 시장은 특히 AI와 클라우드 서비스 확장으로 인해 빠르게 성장하고 있으며, 주요 도시를 중심으로 신규 개발 프로젝트가 증가하고 있습니다.   멀티패밀리 시장에서는 2025년에 신규 아파트 건설이 둔화할 것으로 보입니다. 이는 건설 자재 비용 상승과 높은 이자율로 인해 개발업체들이 신중한 접근을 취하기 때문입니다.     그러나 임대 수요는 여전히 높아, 신규 공급이 부족한 지역에서는 임대료 상승이 지속할 가능성이 큽니다.   한편, 오피스 시장에서는 기업들이 하이브리드 근무 체제를 유지하면서도, 핵심 업무 공간에 대한 투자를 확대하는 경향이 뚜렷해 지고 있습니다.     특히 대도시 내 최상급 오피스 빌딩에 대한 수요는 지속할 것이며, 오래된 오피스 빌딩들은 리노베이션을 통해 경쟁력을 유지하려는 노력이 필요할 것입니다.   이처럼 2025년은 부동산 시장이 새로운 성장 사이클을 맞이하는 중요한 해로 평가됩니다. 투자자들은 시장의 변화를 예의주시하며, 변화하는 시장 환경에서 기회를 찾아야 할 것입니다. CBRE는 고객들이 이러한 변화 속에서 새로운 기회를 포착하고 목표를 달성할 수 있도록 적극적으로 지원할 것입니다.   ▶문의:(213)537-9691 렉스 유 / CBRE Korea Desk 대표부동산 이야기 부동산 상업용 부동산 시장 오피스 시장 글로벌 부동산

2025-01-08

[부동산 이야기] 상업용 부동산 시장 전망 <상>

2025년은 국내 경제와 부동산 시장이 새로운 성장 사이클을 맞이하는 중요한 해로 예상됩니다. CBRE의 2025년 부동산 시장 전망에 따르면, 국내 경제는 소비자 지출 증가와 생산성 향상, 금융 여건 완화 등을 통해 성장세를 이어갈 것입니다.     이러한 경제 성장 동력은 부동산 시장 전반에 긍정적인 영향을 미치며, 새로운 투자 기회가 창출될 것으로 기대됩니다.   2025년에는 경제 성장과 부동산 펀더멘털 강화가 맞물려 부동산 투자 활동이 활발해질 전망입니다. 비록 10년 만기 국채 금리가 4%를 상회할 것으로 예상되지만, 자본화율(캡 레이트)은 소폭 압축될 것으로 보입니다. 이는 장기 투자자들에게 오랜만에 장기 수익을 확보할 수 있는 기회를 제공하게 됩니다.   특히 오피스 시장은 2024년에 시작된 회복 사이클이 2025년에 더욱 본격화될 전망입니다. 프라임 오피스 공간의 부족 현상이 연말에 가시화될 것으로 보이며, 도심 지역에서는 오피스 수요가 점진적으로 회복될 것입니다.     코로나19 팬데믹 이후 오피스 시장은 많은 변화를 겪었으나, 2025년에는 대형 기업들이 오피스 공간 확대를 고려할 가능성이 큽니다.   리테일 부문은 2025년에도 상업용 부동산 부문 중 가장 낮은 공실률을 유지할 것으로 예상됩니다. 리테일러들은 매장 통합 및 구조조정을 지속하겠지만, 교외 지역과 선벨트(Sun Belt) 도시에서는 신규 매장에 대한 수요가 증가할 것으로 전망됩니다.     특히 대형 유통업체와 글로벌 브랜드들이 교외 쇼핑몰 및 오픈에어 몰(Open-air Mall)에 대한 투자를 확대할 가능성이 높습니다.   산업 및 물류 부문은 전자상거래의 지속적인 성장으로 여전히 견조한 수요를 유지할 것입니다. 다만 임대 활동은 팬데믹 이전 수준으로 회귀할 가능성이 높으며, 노후된 산업 물류 시설의 공실률은 증가할 전망입니다. 이에 따라 신규 및 최첨단 물류센터로의 이동(Flight to Quality)이 가속화될 것입니다.   멀티패밀리(아파트) 시장은 지난 2년간 신축 물량이 크게 증가했지만, 2025년에는 공실률이 소폭 하락할 것으로 보입니다. 경제 성장으로 인해 신규 가구 형성이 활발해지고, 높은 주택 구입 비용이 임대 수요를 지속적으로 견인할 것입니다. 특히 대도시에서의 아파트 수요는 꾸준히 증가할 것으로 예상됩니다.   한편, 데이터 센터 시장은 인공지능(AI), 클라우드 컴퓨팅, 디지털 경제 확장에 힘입어 급격한 성장세를 이어갈 것입니다. 데이터 센터의 전력 수요가 전력망에 상당한 부담을 줄 수 있지만, 원자력 발전이 주요 에너지원으로 부각되면서 새로운 해결책이 마련될 것으로 보입니다.   ▶문의: (213)537-9691 렉스 유 / CBRE Korea Desk 대표부동산 이야기 상업용 부동산 부동산 시장 상업용 부동산 오피스 시장

2025-01-01

[부동산 이야기] 상업용 부동산 투자 전략

상업용 부동산 투자를 고려하는 모든 투자자는 시장에서 거래되는 시장 가격과 투자자가 실제로 지불하고자 하는 투자 가격의 차이를 이해해야 합니다.     이 두 가격은 단순히 부동산의 거래 금액을 나타내는 것을 넘어, 투자자가 설정한 전략과 목표, 그리고 부동산의 장기적 가능성을 평가하는 중요한 기준이 됩니다.     먼저, 시장 가격은 부동산 시장에서 실제로 거래가 성사된 가격을 의미합니다. 이는 수요와 공급의 균형 속에서 형성되며, 특정 시점의 시장 상황을 반영합니다.     반면, 투자 가격은 투자자가 해당 부동산에 대해 지불하고자 하는 금액으로, 개인적인 투자 목표와 부동산의 잠재적 가치를 기반으로 결정됩니다.   예를 들어, 특정 지역의 상업용 부동산이 1000만 달러에 거래되고 있다면, 이는 해당 지역의 시장 가격으로 볼 수 있습니다.     그러나 한 투자자는 이 부동산의 위치와 성장 가능성을 높게 평가해 1100만 달러를 투자 가격으로 설정할 수 있습니다. 반대로 다른 투자자는 운영 비용이 비싸다는 이유로 900만 달러의 투자 가격을 제안할 수도 있습니다.     이처럼 시장 가격과 투자 가격은 항상 일치하지 않으며, 투자자의 판단과 목표에 따라 달라질 수 있습니다.   부동산 시장은 수요와 공급의 원칙에 따라 가격이 형성됩니다. 특히 현재처럼 매물이 부족하고 거래가 뜸한 시장에서는 시장 가격이 막연하게 내려갈 것이라고 기대하는 경향이 있습니다. 동시에 투자 가격 역시 내려갈 것이라고 믿고 기대할 가능성이 큽니다.     그러나 투자자는 정확하지 않은 느낌에 시장 가격을 예측해서는 안 됩니다. 대신, 부동산 자산의 내재 가치와 잠재력을 면밀히 분석해야 합니다.   한 건물이 시장 가격 2000만 달러로 평가된다 하더라도, 투자자가 해당 자산의 운용 비용과 미래 수익성을 분석한 결과 더 높은 가치를 발견했다면, 투자 가격을 2200만 달러로 설정할 수 있습니다. 반대로, 동일한 건물에 대해 리스크가 높다고 판단될 경우 투자 가격을 시장 가격보다 낮게 책정할 수도 있습니다.   이처럼, 투자 가격은 시장 가격보다 높거나 낮을 수 있습니다. 중요한 점은 자산의 장기적 성장 가능성을 평가하고, 투자 목표에 맞는 가격을 설정하는 것입니다.     성장 가능성이 높은 지역의 부동산은 현재의 수익률이 낮더라도 장기적으로 더 큰 가치를 창출할 수 있습니다.   시장 가격에 의존하기보다는 건물의 수익 구조, 지역 개발 계획, 경제 전망 등을 종합적으로 분석해 올바른 투자 결정을 내려야 합니다.     이를 통하여, 시장 가격과 투자 가격의 차이를 인지하고, 협상을 통해 원하는 조건을 끌어내야 합니다. 높은 투자 가격을 제안할 때는 장기적 성장 가능성을 근거로, 낮은 투자 가격을 제안할 때는 자산의 리스크를 강조해 협상에 임해야 합니다. 하지만, 시장 가격과 투자 가격의 차이가 크다면, 구매를 보류하고 시장 상황을 지켜보는 것도 좋은 전략입니다.     ▶문의: (213) 537-9691 렉스 유 / CBRE Korea Desk 대표부동산 이야기 부동산 상업용 상업용 부동산 부동산 시장 투자 목표

2024-12-18

메트로 지역서 상업용 부동산 무더기 압류

캐나다 투자업체 어드벤티스 리얼티 소유 알파레타 건물 등 시가 2억5300만불 상당   조지아주에서 싯가 2억 5300만달러 규모의 상업용 부동산을 보유하고 있는 부동산 투자회사가 대출을 제때 상환하지 못해 무더기 건물 압류 처분을 받았다.   애틀랜타 비즈니스 크로니클(ABC) 보도에 따르면 캐나다 부동산 투자업체 어드벤티스 리얼티 서비스는 대출 만기일이 도래한 3억 5000만 달러를 18개월이 지나도록 갚지 못했다. 결국 채권자 리알토 캐피탈은 지난 3일 캅, 풀턴 카운티에 위치한 상업용 부동산 5채를 압류했다. 이 건물들의 가치는 총 2억 5300만달러로 매겨졌다.   이번 압류 사례는 메트로 애틀랜타 지역 사무실 공실률이 높아지며 건물 가치가 떨어진 결과로 보인다. 어드벤터스 리얼티서비스는 조지아주 내 알파레타, 케네소 등에 5곳, 130만 스퀘어피트(sqft) 규모의 상업용 부동산을 보유하고 있는데, 이들은 2021년 기준 4억 3900만 달러에서 2023년 2억 7990만 달러로 2년 사이 가치가 35% 떨어졌다. 결국 회사는 작년 9월 파산을 신청했다.   압류 부동산 대부분은 코로나19 팬데믹이 끝나고 사무실 복귀가 시작된 올해까지도 평균 공실률이 30%에 육박했다. 지난 6월 기준 컴벌랜드 갤러리아 상업지구 내 두 건물은 임대차 계약율이 각 50%, 83%였으며 케네소(56%), 알파레타(78%) 지역도 사무실 수요가 적었다. 현재 메트로 지역의 빈 상업용 부동산은 3900만 스퀘어피트(sqft)에 달하며 이로 인한 연간 임대료 잠정 손실은 12억 달러로 추산된다.   ABC는 "임대 수요가 적은 노후 사무실을 주상복합시설로 개조해 주거용으로 용도를 전환해야 한다"며 "내년 대출 만기 건물이 더 많은 것을 고려하면 상업용 부동산 부실 문제가 더욱 심각해질 수 있다"고 전망했다. 장채원 기자 [email protected]압류매각 조지아 투자사 대출 상업용 부동산 대출 만기일

2024-12-18

[부동산 이야기] 상업용 부동산 구입 시기

상업용 부동산 투자에 있어서 ‘파는 시기’의 중요성을 강조한 바 있습니다. 이제 ‘구입 시기’에 대해 살펴보겠습니다.     현재 부동산 시장이 호황을 누리고 있어 많은 분이 고민하는 것이 바로 지금이 상업용 부동산을 구입할 적기인지 여부일 것입니다.     이는 처음 투자하시는 분들뿐만 아니라 이미 부동산을 소유한 분들에게도 중요한 결정입니다.   부동산을 구입할 때는 투자자의 목적과 목표가 다를 수 있어 최적의 시기도 달라질 수 있습니다. 현재 시점에서도 구입은 가능하지만 충분한 다운페이먼트를 준비하는 것이 필요합니다.   1. 장기 계획   만약 은퇴를 위한 장기적인 투자가 목적이라면, 지금도 구입이 가능한 시기입니다. 다만, 다운페이먼트를 충분히(40% 이상) 준비하는 것이 중요합니다. 장기 투자의 경우 시장의 상승과 하락 주기를 여러 번 겪게 될 것입니다.     예를 들어, 2007년 서브프라임 이전에 부동산의 가격이 높은 시기에 매입한 분들 중, 충분한 다운페이먼트를 하고 여유 자금을 가진 분들은, 서브프라임을 지나 팬데믹을 거치면서 공실 문제를 버텨내며 건물을 잘 유지하고 있습니다.     현재 그 건물의 가치는 매우 많이 상승해 있는 경우가 대부분입니다. 즉, 장기적인 계획을 세우고 상업용 부동산에 투자한다면 구입 시기보다는 이후의 건물 관리와 운영 방식이 더 중요해집니다. 안정적인 현금 흐름을 유지할 수 있도록 충분한 초기 자본을 마련하고 꾸준히 운영하는 것이 성공의 열쇠가 됩니다.   2. 중장기 계획   중장기 투자(약 5년에서 10년)를 염두에 둔 경우, 구입 시기에 대한 신중한 판단이 필요합니다. 은퇴를 위한 장기 계획이 아니므로, 구입 시점이 더 민감하게 작용할 수밖에 없습니다. 현재의 이자율과 경기 상황을 고려할 때, 중장기 투자 계획을 가지고 있는 분들은 구입 시점에 따른 영향을 더 크게 받을 수 있습니다.   하지만 경제 상황이 어떻든 간에 항상 좋은 기회는 있기 마련입니다. 중요한 것은 충분한 분석과 조사를 통해 구입 대상 건물의 투자 가치를 면밀히 평가하는 것입니다. 중장기 계획을 가진 투자자라면 시장 흐름과 이자율 변화에 대응할 수 있도록 다운페이먼트를 충분히 준비하는 것도 중요한 전략입니다.   3. 단기 계획   단기 투자(매매 차익을 노리는 투자)는 부동산 경기와 밀접하게 연관되어 있습니다. 요즘 같이 경기를 예측하기 어려운 시기에는 단기 투자 계획을 세우기가 매우 어려워집니다. 현재 상황을 살펴보면, 이자율이 어느 정도 하락할 가능성이 예측되기 때문에 단기적인 투자도 고려해 볼 수 있습니다.     투자자는 자신의 투자 목적과 목표를 명확히 세우고 이에 맞는 구입 시기를 결정하는 것이 중요합니다. 목적에 따라 각기 다른 전략이 필요하지만, 어떤 시점에서든 철저한 분석과 준비가 뒷받침된다면 성공적인 투자가 될 수 있을 것입니다.     ▶문의: (213)613-3137  렉스 유/ CBRE Korea Desk 대표부동산 이야기 상업용 부동산 중장기 투자 상업용 부동산 중장기 계획

2024-11-20

[부동산 이야기] 트럼프와 상업용 부동산

트럼프 대통령의 두 번째 임기가 상업용 부동산에 미칠 잠재적 영향은 기회와 위험 요소를 동시에 내포하고 있습니다.     특히 연방 지출, 무역 정책, 세금, 이민 규제 같은 주요 정책들이 부동산 시장에 큰 변화를 가져올 수 있습니다.     트럼프 행정부가 공화당의 상원 장악을 바탕으로 연방 지출 확대와 관세 도입, 세금 감면 연장 등의 정책을 추진할 가능성이 커짐에 따라 상업용 부동산 시장의 미래가 주목받고 있습니다.   ▶연방 지출과 적자   와튼 비즈니스스쿨의 분석에 따르면, 트럼프의 연방 지출 정책이 모두 시행될 경우, 연방 적자는 최대 4.1조 달러까지 증가할 수 있다고 예측됩니다. 이러한 재정 적자는 장기 금리를 상승시켜 부동산 투자자들의 자본 조달 비용을 높이는 요인이 될 수 있습니다. 이는 채권 시장의 변동성을 야기하며, 부동산 투자에 있어서 금융 비용 증가와 수익률 저하를 불러올 수 있습니다.   ▶무역 정책과 인더스트리얼 부동산     트럼프 대통령은 외국 제품에 대해 높은 관세를 부과해 미국 내 제조업 활성화를 목표로 하고 있습니다. 이로 인해 인더스트리얼 부동산의 단기적 수요가 증가할 가능성이 있습니다. 특히 관세 인상 이전에 재고를 미리 확보하려는 기업들이 물류 및 창고 임대 수요를 자극할 것입니다. 그러나 장기적으로는 주요 무역 파트너 국가들이 미국 제품에 대한 보복 관세를 부과할 가능성이 커서, 미국 내 공급망과 상품 흐름에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.     ▶세금 정책의 안정성   2017년 세금 감면 법안의 주요 조항이 유지될 것으로 예상하면서, 법인세와 자본이득세율이 비교적 안정적인 수준을 유지할 가능성이 큽니다. 또한 1031 세금 면제 조항이 지속하면서, 상업용 부동산 투자자들에게 유리한 환경이 이어질 전망입니다.   ▶이민 정책과 노동시장   트럼프 대통령의 이민 정책 강화는 미국 내 노동력 부족을 초래할 수 있어, 경제 전반에 걸쳐 인건비 상승과 물가 상승을 유발할 위험이 있습니다. 이는 특히 노동력이 많이 필요한 산업에 영향을 미치며, 상업용 부동산 운영 비용 증가로 이어질 수 있습니다.     부문별 영향은 다음과 같습니다.     오피스: 세금 감면과 법인세율 안정성은 기업이 임대 계약을 연장하거나 신규 계약을 맺는 데 긍정적인 영향을 줄 것입니다.   인더스트리얼: 단기적으로 관세 인상 전 재고 확보 수요 증가로 인해 임대가 활발해질 수 있지만, 장기적으로 관세가 수요를 감소시키고, 무역 협상의 결과에 따라 지역별로 수요 변화가 나타날 것입니다.   리테일: 소비재 관세 인상은 소비 패턴의 변화를 유발해 리테일 부동산 수요 감소로 이어질 수 있습니다.   ▶결론     트럼프 대통령의 두 번째 임기는 상업용 부동산 시장에 혼재된 영향을 줄 것입니다. 인더스트리얼과 리테일 부문은 무역 정책과 소비 패턴 변화로 인해 가장 큰 영향을 받을 가능성이 높으며, 연방 지출 정책은 자본 비용 증가와 투자 활동에 부담을 줄 수 있습니다. 그러나 세금 감면 정책의 지속과 기회 구역 제도 등은 긍정적인 요소로 작용할 수 있어, 투자자들은 이러한 다양한 변수를 신중히 고려하여 전략을 수립해야 할 것입니다.   ▶문의: (213)613-3137 렉스 유 / CBRE Korea Desk 대표부동산 이야기 부동산 트럼프 상업용 부동산 인더스트리얼 부동산 부동산 투자자들

2024-11-13

가주 상업용 부동산 압류 9월에 전년 동기 대비 238% 폭증

전국에서 상업용 부동산 압류가 급증하고 있는 가운데 가주가 전국 최고치를 기록하며 압류 폭풍이 현실화되고 있다.     부동산 데이터 분석 회사인 ATTOM이 발표한 월별 보고서에 따르면 9월 가주 상업용 부동산 압류 건수는 264건으로 전월 대비 12%, 전년 동기 대비 무려 238%나 급증했다.     전국 압류 건수는 695건으로 지난해보다 48% 증가했다. 이와 비교하면 가주 압류 건수 증가 폭은 거의 5배나 높은 수치다.     가주에 이어 뉴욕이 92건으로 높은 압류 건수를 기록했다. 전년 대비 48% 증가하며 전국 압류 건수 증가 폭과 같은 수준이다.       플로리다는 70건의 압류를 기록했는데 전년 대비 49% 증가했다. 텍사스는 45건으로 전월 대비 15% 증가했지만, 전년 대비 오히려 13% 감소했다.   상업용 부동산 압류는 2016년 말 500건 미만으로 떨어졌었다. 이런 추세는 팬데믹 이전 몇 년 동안 지속했다.     지난 2020년 정부 개입, 유예, 경제적 구제 노력을 통해 144건으로 급락한 이래 2021년 초까지 역사적으로 낮은 수준을 유지했다.     팬데믹 조치가 해제되고 경제적 압박으로 중반부터는 상업용 압류 건수가 다시 증가하기 시작했다.     상업용 부동산 위기설이 표면위로 떠오른 것은 지난해 6월부터다. 이때부터 급격히 압류가 증가하기 시작해 올해 5월 752건으로 정점을 찍은 후 9월 695건을 기록했다.       전년 대비 거의 50%나 폭증했지만 10년 전인 2014년 10월 정점을 찍은 889건과 비교하면 낮은 수치다.   최근 상업용 부동산 압류 가속화는 상승하는 이자율에 따른 모기지 연체와 팬데믹 이후 사무실 수요 급감 영향이다.     특히 기업이 재택근무와 하이브리드 근무 방식을 선호하면서 사무공간을 대폭 줄여 공실률도 치솟았다. 여기에 높은 금리에 은행들이 대출 조건을 강화해 만기 대출이 임박한 상업용 부동산이 압류 위험에 직면했다.     상업용 부동산 전문 업체인 코러스 리얼티 대표인 마크 홍 남가주부동산협회 회장은 “상업용 부동산 이자가 7~10%로 높은 수준인데 9월 연준 금리인하 단행이 시기적으로 늦었다”며 “건물 구입 당시 다운페이먼트가 적어 대출이 많은 경우 금리 인상으로 월 페이먼트가 치솟아 버티지 못하고 있다”고 지적했다.     이어 “가주 부동산 압류 건수가 높은 것은 전국 평균보다 2~3배 비싼 부동산 가치로 인해 월 이자 상환 부담이 높기 때문”이라고 설명했다.     부동산 업계에서는 상업용 부동산 시장 전망에 대해 엇갈린 의견을 내놓고 있다.     일각에서는 상업용 부동산을 용도 변경하거나 재배치하기 어려운 시장에서는 압류가 계속 증가할 것이라는 부정적인 입장이다.     노후한 사무실 경우 주택이나 복합 용도 공간으로 전환하려면 상당한 투자가 필요하다는 것이다. 이미 모기지 지급과 기타 운영 비용으로 어려움을 겪고 있는 건물주에게 용도 전환은 큰 부담이다.     반면 무디스 최근 보고서는 9월 상업용 부동산 거래가 2년 만에 처음으로 증가했다며 낙관적인 견해를 제시했다.   이은영 기자부동산 상업용 상업용 부동산 상업용 압류 남가주부동산협회 회장

2024-11-07

[부동산 이야기] 상업용 부동산 매매 시점

부동산 투자는 언제나 ‘사는 때’보다 ‘파는 때’가 더 중요한 결정적 순간입니다. 어떤 투자 대상을 선택하느냐도 물론 중요하지만, 결국 그 대상을 언제 매도하느냐가 전체 수익률에 지대한 영향을 미칩니다. 투자 주기는 저가에 사서 고가에 팔 수 있다면 이상적이겠지만, 현실적으로 이를 정확히 맞추기란 절대 쉽지 않습니다.   상업용 부동산은 이런 난관을 자주 겪습니다. 상업용 부동산을 투자 대상으로 바라보면서도 구입 후 그 본래의 투자 목적을 잠시 잊게 될 때가 있습니다.     부동산 구입 시, 장기 보유를 통해 은퇴 대비를 하거나 자녀에게 상속하려는 목적이 있었을 수도 있고, 중장기적 가격 상승을 기대하거나 단기 차익을 노렸을 수도 있습니다.     그러나 상업용 부동산의 특성상, 매월 발생하는 현금 흐름(Cash Flow)이 있다 보니 종종 이익을 실현할 적절한 매도 시점을 놓칠 때가 많습니다.   부동산의 현금 흐름은 매력적이지만, 그 수익이 시장 상황에 따라 떨어지는 순간이 올 수 있습니다.     예를 들어, 2000년에 200만 달러에 매입한 부동산의 경우 구입 당시 연 렌트 수입이 10만 달러라면 초기 Cap Rate는 5%입니다.     만약 이때 다운페이먼트를 40%인 80만 달러로 했다면, 초기 자기자본 수익률은 12.5%가 됩니다.     그런데 24년이 지난 후, 같은 부동산의 시장가치가 500만 달러로 상승했다고 가정해 봅니다. 좋은 테넌트가 계속 머물러서 렌트 수입은 매년 3% 인상을 꾸준히 하여 20만 달러 가깝게 증가했습니다. 렌트도 많이 올랐지만, 현재 부동산의 시장가치로 대비하면, Cap Rate는 4%로 떨어집니다. 또한 렌트비의 제한적인 인상으로 현재 건물의 가치도 Cap Rate 5%를 대입하면 400만 달러의 가치만 인정을 받게 됩니다.     만약 이런 건물 가치의 저평가와 수익률의 변화가 상업용 부동산이 아닌 다른 투자 상품에서 발생했다면, 당연히 그 투자 상품을 계속 보유할 것인지, 더 높은 수익을 기대할 수 있는 곳으로 투자처를 변경할 것인지 검토해야 할 것입니다.   부동산 투자의 가장 큰 장점 중 하나는 매월 발생하는 현금 흐름이지만, 이 현금 흐름에만 집중하다 보면 시장가치가 상승했을 때 매도 시기를 놓치게 될 수 있습니다.     따라서 마켓의 변화에 따라 수익률이 하락하거나 투자 목표에 이미 부합했거나, 부합하지 못할 것 같은 경우, 현재 부동산을 매도하여 다른 고수익 투자 대상으로 전환하는 결단력이 필요합니다.   부동산은 소유 기간에 그 가치가 증가하지만, 단순히 보유 기간이 길어지는 것이 투자 수익률이 증가한다는 의미는 아닙니다. 이를 염두에 두고, 정기적으로 부동산의 가치와 시장 상황을 검토하여 매도 시점을 전략적으로 결정하는 것이 바람직합니다.   ▶문의: (213)613-3137  렉스 유/ CBRE Korea Desk 대표부동산 이야기 부동산 상업용 상업용 부동산 부동산 투자 부동산 구입

2024-11-06

맨션세<고가 부동산 추가 양도세>, 예상액 반도 못 걷었다

고가 부동산 매매 시 추가 양도세를 부과하는 일명 ‘맨션세(Measure ULA)’의 시행 1년 6개월간 실적이 공개됐다.   LA시 주택부가 공개한 ULA 수익 대시보드에 따르면 지난 10월 31일까지 맨션세가 적용된 거래는 총 670건으로 징수액은 4억3900만 달러에 달했다고 LA타임스(LAT)가 최근 보도했다.     이는 당초 예상했던 연간 수익 6~11억 달러에는 못 미치지만 지난 8월과 10월에 각각 3960만 달러, 3590만 달러 등 최근 몇 달간 부동산 시장이 활기를 띠며 징수액도 증가세를 나타내고 있다.   주거 지원 및 노숙자 문제 해결을 위한 재원 마련을 위해 지난해 4월부터 발효된 맨션세에 따라 거래가 510만 달러 이상의 부동산에 추가 양도세 4%, 1030만 달러 이상에는 5.5%의 세금이 부과되고 있다.     징수 유형을 살펴보면 670건 중 약 58%인 388건이 단독주택으로 1억7830만 달러가 징수됐으며 상업용 부동산은 135건으로 20%를 차지하며 징수액 1억1740만 달러를 기록했다.     이어 다세대 주거용 부동산이 11%인 72건, 미분류 부동산 8%, 공실 부동산 3%, 다용도 부동산 0.3% 순으로 나타났다.     지역별로는 LA서쪽 지역이 맨션세 세수의 거의 절반을 차지했는데 벨에어와 베벌리 크리스트가 위치한 5구역은 138건 거래를 통해 8330만 달러가 징수돼 가장 많았다.   이어 브렌트우드, 퍼시픽팰리세이드, 마리나델레이가 포함된 11구역이 총 174건에 7390만 달러로 2위에 올랐으며 할리우드힐스, 엔시노, 셔먼오크스 등으로 구성된 4구역이 127건, 5940만 달러로 3위를 기록했다.   주택부 전략 참여·정책 담당 그레그 굿 디렉터는 “투명성과 책임성을 바탕으로 맨션세 법안의 성과를 주민들에게 알리는 것이 중요하다. 주민들이 투표를 통해 선택한 프로그램의 목표 달성 여부를 확인해야 할 필요가 있다”고 강조했다.   이번 대시보드는 주택부가 올해 초 론칭한 ULA 긴급 임차인 지원 프로그램과 관련돼 공개된 두 번째 데이터 플랫폼이다.     대시보드에 따르면 저소득층 임차인 지원 프로그램을 통해 3만1380건의 신청서가 접수됐고 4302가구에 3040만 달러를 지원했다. 박낙희 기자 [email protected]맨션세 부동산 추가 양도세 상업용 부동산 미분류 부동산

2024-11-05

유니버설뮤직 건물 매각…판매가 1억8500만 달러

  유니버설 뮤직 그룹의 본사 건물(사진)이 1억8500만 달러에 매각됐다.     부동산 전문매체 더리얼딜은 4일 유니버설 뮤직 본사가 입주해 있는 샌타모니카의 오피스 건물 아보리툼 게이트웨이의 기존 소유주였던 클라리온 파트너스가 1억8500만 달러에  건물을 매각했다고 전했다. 건물의 새로운 소유주는 샌프란시스코에 기반을 둔 부동산회사 드로브릿지 리얼티로 드러났다.     아보리툼 게이트웨이는 22만5773 스퀘어피트로 스퀘어피트당 매매가는 819달러에 달한다. 유니버설 뮤직 측은 1999년에 건물에 입주했고 현재 임대계약은 2036년 만료된다.     콜로라도 애비뉴 선상에 위치한 이 건물에는 두 개의 녹음 스튜디오를 비롯해 야외 업무공간, 카페테리아, 주차시설, 콘퍼런스룸 등을 갖추고 있으며 소니, 아마존, AMC 네트워크 등 다른 엔터테인먼트 기업과도 가까이 있다.     전문가들은 상업용 부동산이 침체한 상황이지만 샌타모니카는 서부 LA의 다른 지역에 비해 인기가 높은 편이라고 전했다.     상업용 부동산 서비스 업체 CBRE의 데이터에 따르면 샌타모니카의 상업용 건물은 21.3%의 공실률과 스퀘어피트당 6.01 달러의 렌트비를 기록했다. 이는 베벌리힐스나 웨스트할리우드 등 서부 LA 주요지역 평균인 21.6%와 5.64달러에 비하면 높은 수치다.   조원희 기자 [email protected]유니버설뮤직 건물 유니버설뮤직 건물 상업용 건물 본사 건물

2024-10-07

[부동산 이야기] 상업용 부동산 겨울철 대비

최근 몇 년간 LA 지역은 매년 기록적인 강우량을 기록하고 있습니다. 이번 겨울에도 많은 비가 오리라 예상되고 있습니다. 특히 산불이 발생한 지역에서는 산사태와 침수의 위험이 더욱 커질 수 있습니다.     이처럼 자연재해로 인한 피해가 예상되는 상황에서 상업용 부동산을 소유한 건물주들은 미리 대비해 피해를 최소화하는 것이 중요합니다.     그중에서도 가장 중요한 관리 대상은 지붕입니다. 이는 주거용 주택뿐만 아니라, 리테일 상가, 오피스, 창고, 호텔 등 모든 건물 유형에 해당하는 사항입니다.   지붕은 건물의 보수 비용 중 가장 큰 부분을 차지할 수 있는 요소입니다. LA같이 겨울철 외 강우량이 적은 지역에서는 비가 오기 전에 지붕을 청소하는 것만으로도 누수 같은 피해를 사전에 방지할 수 있습니다.     지붕의 물 빠짐을 원활하게 하기 위한 정기적인 청소와 패칭 작업은 필수입니다. 또한 시간이 지남에 따라 지붕의 코팅이 필요할 수 있으며, 너무 많은 코팅이 쌓이면 하중 증가로 인해 지붕이 위험해질 수 있기 때문에, 이런 경우 기존 지붕을 제거하고 새로운 지붕을 설치하는 등의 공사를 하게 됩니다.     지붕에 스카이라이트 창문이 있는 경우에는 이음새 부분에 미리 패칭작업을 하는 것도 추가로 공사가 커지는 것을 막을 수 있는 방법입니다.     지붕을 설치하거나 보수할 때는 보통 일정 기간 워런티를 받는 경우가 많습니다. 이러한 워런티는 건물 관리에서 비용을 절약할 수 있는 중요한 역할을 합니다.     구매 당시 받은 모든 워런티 문서와 관련 자료를 잘 보관하는 것이 중요합니다. 이 자료들은 필요할 때 건물 수리 비용을 줄이는 데 큰 도움이 됩니다.   예를 들어, 상업용 건물을 구매한 한 고객이 구매 당시 인스펙션을 통해 철저히 검증을 거쳤지만, 올해 초 발생한 폭우로 인해 지붕 일부가 손상되고 누수가 발생이 되었습니다. 이는 낙엽과 먼지가 배수구를 막아 물이 고이면서 약해진 부분이 문제가 되었기 때문입니다.     당시 고객에게 지붕 워런티가 유효함을 확인하고, 이를 통해 수리를 진행할 수 있도록 도왔습니다. 고객은 수리 비용과 시간을 크게 절약할 수 있었습니다.   상업용 부동산 소유주들은 겨울철 우기에 대비해 준비와 관리를 해야 합니다. 지붕 같은 주요 구조물에 대한 정기적인 점검과 보수 작업을 통해 자연재해로 인한 피해를 예방할 수 있으며, 건물 구매 당시 받은 자료와 건물 보수를 할 때 받은 자료 등을 잘 보관해 예상치 못한 상황에 대비하는 것이 현명한 방법입니다.     철저한 준비는 건물의 가치를 보호하고, 불필요한 비용을 절감하는 데 중요한 역할을 할 것입니다.   ▶문의: (213)613-3137 렉스 유 / CBRE Korea Desk 대표부동산 이야기 상업용 부동산 상업용 부동산 상업용 건물 겨울철 우기

2024-10-02

LA 부동산 가치 첫 2조달러 돌파…지난 해 대비 4.85% 상승

LA카운티 부동산 순가치가 사상 최초로 2조 달러를 돌파했다.     LA카운티 재산세 산정국이 16일 발표한 ‘2024 LA카운티 부동산 가치 전망’ 보고서에 따르면 공시 시가 합계액은 전년 대비 4.85% 증가한 2조9940억 달러를 기록했다.   제프 프랑 LA카운티 재산세 산정국 국장은 “부동산 총 순자산 가치가 14년 연속 성장하며 올해 공교육, 응급구조대, 의료 등 공공 서비스와 기타 카운티 서비스에 재산세로 걷어들인 200억 달러 이상의 예산을 투입할 수 있게 됐다”고 밝혔다.     올해 부동산 순자산 가치는 1월 1일 부동산 가치를 기준으로 평가됐다. 산정국은 가주법에 따라 해마다 LA카운티 모든 과세 대상 재산에 대한 가치를 산정한다. 최근 주택 시장은 몇 년 전보다 냉각됐지만, 주택 중간 판매가격(MSP)은 여전히 강세를 유지하며 90만 달러를 넘기며 최고치를 기록했다.     부동산 매매는 2024년 산정 평가에 530억 달러 추가해 2조 달러 돌파에 가장 크게 기여한 것으로 분석됐다.     올해 평가 목록에는 부동산 239만5924개, 상업용 부동산 16만3565개, 보트 3만2685대, 항공기 3033대가 포함됐다.     특히 신규 건설로 90억 달러가 추가됐다. 소파이스태디움, 유튜브씨어터, 인튜이트 돔 포함 주요 건축 프로젝트는 4억 달러에 이른다.   이은영 기자 [email protected]부동산 가치 부동산 가치 la카운티 부동산 상업용 부동산

2024-09-17

[부동산 이야기] 하락기의 상업용 부동산 투자

국내 상업용 부동산은 높은 오피스 공실률과 높아진 대출 이자율로 인해 본격적으로 하락기에 접어들었다. 타운 내 아파트 등 주거용 유닛은 올 초까지만 해도 싸게 나온 매물을 중심으로 거래가 간간이 있었으나 이제 아예 거래가 사라진 상태가 됐다.  미라클 마일에 위치한 리모델링이 잘 되고 월 1만2000달러가 넘는 임대료가 나오는 4유닛이 235만불에 나와 있지만, 바이어 찾는데 이전보다 시간이 오래 걸리고 있다.     높은 모기지 비용과 더불어 최근에는 퇴거 소송 등 세입자와의 분쟁이 더 많아졌다. 이로 인한 관리비 부담 때문에 55% 다운 페이먼트를 해야 겨우 모기지 페이먼트만을 맞출 수 있다.  주거용 유닛 투자자는 다운 페이먼트를 70% 이상 늘려야 한다. 투자율 6% 이상으로 거래를 하고 공실이 적은 유닛을 선택하는 등 철저히 수입 구조 분석 후 구매를 해야만 한다. 낮은 임대료를 가진 아파트를 플립하는 투자 전략이 어려운 이유는 유닛이 거의 안 팔리고 있어 장기 보유해야 하는 사태가 생기기 때문이다. 장기적인 관리의 부담이 가중되는 것이다. 직접 매니지먼트를 하면서 발생하는 스트레스를 감당할 수 있고 장기 보유가 가능한 분들께만 권한다.       퇴거 소송이 진행 중인 세입자가 있는 아파트를 팔려는 경우, 임대료 수익이 아파트 판매 가격과 직결되기 때문에 퇴거 소송 절차를 완료하고 새로운 세입자를 찾은 후에 판매하여야 한다. 급하게 판매할 경우, 적법한 퇴거 소송 절차를 시작해 관련 서류를 바이어에게 디스클로징 하여야 하고, 이는 판매 가격에 치명적인 악영향을 미친다.     1031 교환을 해야 할 상황이거나 또는 여유자금을 부동산에 투자해야 한다면, 팬데믹 이후 지금까지 꾸준히 팔리고 있는 투자 분야인 그로서리 마켓, 병원, 칙필레와 같은 퀵서비스 레스토랑, 편의점 등의 Corporate 회사가 NNN 리스 된 부동산에 주목하시길 권해 드린다. 안정된 세입자, 코퍼레이션 세입자 등 안정적인 테넌트와 탄탄한 비즈니스를 선택해야 한다.   투자 부동산을 선택할 때에 지역적인 고려와 그 부동산의 위치가 매우 중요하다. 국내 여러 도시에서 주요 기업들의 대규모 투자가 이루어지고 일자리가 증가하고 있는 곳들을 주목해 보자. 남가주 호손에 위치했던 스페이스 X와 북가주 댄빌에 위치한 셰브런은 모두 텍사스 오스틴으로 이전한다.  네바다 리노와 스파크 인근에 있는 테슬라 기가 팩토리에서 최근 세미트럭 조립 공장을 짓기 시작했다. 아마존은 테네시 내슈빌에 새로운 운영 센터를 열었다. 세계 최대의 반도체 제조업체인 TSMC는 피닉스에 새로운 반도체 공장을 건설하고 있다.   한국 기업들도 국내 다양한 지역에서 활발히 공장을 건설하고 있다.  현재 조지아 둘루스 가까운 커머스와 테네시 스탠턴에 배터리 공장을 가지고 있는 SK온은 포드사와 합작해 초대형 배터리 공장을 켄터키 엘리자베스타운 인근 지역에 건설 중이다. 몽고메리와 조지아 웨스트포인트에 현대와 기아 공장을 가지고 있던 현대가 현재 조지아 사바나 인근에 전기자동차 조립공장을 추가하고 있다.   침체기 부동산 투자 전략은 근본적이고 다양한 요소를 고려하여 신중하게 접근해야 한다. 상가 부동산, 주거용 유닛, 리테일 시장 동향, 그리고 대규모 공장 건설 등 여러 가지 요인을 종합적으로 분석하여 현재 시장의 변화를 잘 파악하고 적절한 투자 전략을 세우는 것이 성공적인 부동산 투자로 이어질 것이다.       ▶문의:(213) 626-9790   해리 정 / 한바다 부동산 대표부동산 이야기 하락기 상업용 투자 부동산 투자 전략 대규모 투자

2024-09-11

[부동산 이야기] 상업용 부동산 리노베이션

상업용 부동산을 소유한 건물주들은  건물의 가치를 높이고 수입을 증대시키기 위해 리노베이션(개량 공사)을 고려합니다. 개량공사는 단순히 페인트칠을 새로 하는 것부터 화장실 개조, 건물 내부 리모델링까지 다양할 수 있습니다. 그러나 개량공사에 들어가는 비용과 그로 인한 투자 수익을 제대로 파악하지 않고 무작정 공사를 진행하는 것은 위험할 수 있습니다. 따라서, 보다 체계적인 계획과 비용 산정이 필수적입니다.   가장 먼저 고려해야 할 점은 공사를 통한 인컴 증대 잠재성을 평가하는 것입니다. 주변의 다른 건물들과 비교하여 눈에 띄는 장점을 제공하거나, 임대료를 인상할 수 있는 여건을 만들어 준다면, 공사를 하는 게 가치가 있을 것입니다. 반면, 개량공사의 결과로 시장 경쟁에서 우위를 제공하지 못하거나 임대료 상승효과가 적다면 그 공사는 가치를 제대로 보이지 못하는 비용이 될 수 있습니다.   투자와 수익 규모를 파악하는 것 역시 중요합니다. 상업용 부동산 시장에서는 일반적으로 ‘비용 대비 수입공식’을 사용합니다. 1000달러를 개량공사에 투자하면 매년 200달러 정도의 추가 수입을 기대할 수 있는 것을 기본으로 생각합니다. 이는 연 20%의 투자 수익률을 의미하지만, 이 수익률은 지역 및 건물주의 기대치에 따라 10%에서 30%까지 변동될 수 있습니다. 예를 들어, 만약 건물주가 건물의 외벽을 새로 페인트 하는 데 1만 달러를 투자하고, 그로 인해 매년 2000달러의 추가 수익을 창출할 수 있다면, 이 개량공사는 성공적이라 할 수 있습니다. 이는 연 20%의 수익률을 기록하는 것이므로, 건물주에게는 충분히 가치 있는 투자였다고 저는 조언합니다.   개량공사를 결정하기 전에 현재 건물의 렌트비를 지역 내 유사한 조건의 건물들과 비교하는 과정을 거치는 것 역시 중요합니다. 이미 지역의 평균 렌트비보다 높은 렌트를 받고 있다면, 추가적인 개량공사는 큰 효과를 보지 못할 수도 있습니다. 반면, 개량공사를 통해 렌트비를 인상할 수 있는 여지가 생긴다면, 이는 수익 증대에 직접적인 기여를 할 수 있습니다.   또  건물의 입주자 질을 높이고, 이들이 장기적으로 머무를 수 있는 환경을 조성하는 데도 기여할 수 있습니다. 입주자  만족도가 높을수록 오래 거주하기 마련입니다. 이는 안정적인 수입으로 이어질 수 있습니다.   건물 개량공사는 건물의 가치를 높이고, 인컴을 증대시킬 수 있는 중요한 투자입니다. 그러나, 이러한 공사를 진행하기 전에는 철저한 시장 조사와 비용 대비 수익 분석이 필요합니다. 단순히 비용을 절감하는 것이 아니라, 투자한 금액이 실제로 수익으로 이어질 수 있는지를 판단해야 하며 그에 따라 신중하게 계획을 세워야 합니다. 이렇게 체계적인 접근을 통해 개량공사를 진행한다면, 건물의 가치를 극대화하고 장기적으로 안정적인 수익을 기대할 수 있을 것입니다.   ▶문의: (213)613-3137 렉스 유/ CBRE Korea Desk 대표부동산 이야기 리노베이션 상업용 투자 수익률 건물 개량공사 상업용 부동산

2024-09-04

[마케팅] 2024 스몰비즈니스 마케팅 트렌드

PART 13. 광고비 낭비하게 만드는 한 가지 고치기 대부분의 스몰비즈니스 오너는 생각하지도 못했던 곳에서 광고와 홍보비의 대부분을 물 쏟듯 콸콸 낭비한다. 다만, ‘랜딩페이지·세일즈페이지’ 하나만 고쳐도 실제 고객 전환과 세일즈는 큰 폭으로 늘어난다.     랜딩페이지 또는 세일즈페이지라고 불리는 웹사이트의 형식은 갈수록 급성장하는 추세이다. 세일즈 향상을 원하는 똑똑한 사업체는 거의 이런 스타일의 웹사이트를 이미 사용하고 있거나 전환 중이라고 볼 수 있다. 당신의 사업체는 어떤가?     많은 스몰비즈니스 사업주의 판단 실수가 바로 이것이다. 웹사이트를 체크리스트의 하나로 보고, 일단 정보 전달형으로라도 갖고 있다면 해결이라고 만족해한다. 무엇 때문에 웹사이트를 만들었는지, 그 이유가 정보 전달 역할 하나면 만족하는지 솔직하게 질문해 보아야 한다.     상업용 웹사이트는 돈을 벌어야 한다. 그렇지 않으면, 제구실 못 하고 있다는 증거이다. 나의 웹사이트를 통해 고객 문의와 판매, 고객 전환이 얼마나 활발하게 진행되는지 확인해 보라. 간단히 웹 방문과 고객 반응 통계자료만 봐도 안다. 마케팅 노력을 해오지 않았던 로컬 스몰비즈니스라면 웹사이트를 통한 매출 상승과 고객 전환은 거의 없는 경우가 허다하다. 실제로 랜딩페이지와 일반 웹사이트는 견줄 수 없을 만큼 고객 반응의 차이를 낸다. 일반 웹사이트의 치명적 문제점이 당신의 지불하는 광고 비용을 거의 갉아먹고 있다.     웹사이트의 한계와 문제점 많은 카테고리 항목들로 방문자를 혼란스럽게 한다. 지금 당장 무엇을 하라는 뚜렷한 행동 요청이 약하다. 방문객이 스스로 여기저기 뒤져본다. 핵심 메시지를 통한 고객 행동이나 반응을 이끌기가 점점 어려워진다.   랜딩 페이지는 언제나 단 하나의 메시지로 승부한다. 특별한 오퍼가 있기에 고객의 시선과 마음을 끌어당기는 데 효과적이다. 지금 반응하지 않으면 놓칠 수 있다는 긴급함까지 줄 수 있다. 간단한 메시지의 조합이기 때문에, 훨씬 강력한 행동 요청으로 고객을 끌어온다. 매력적인 오퍼나 보너스, 디스카운트까지 포함하고, 오퍼 마감일까지 넣어주면 고객 반응은 더욱 높아진다.   그러면 언제 랜딩페이지로 전환해야 할까? 판매에 관심이 비교적 적거나 정보 전달로 충분한 경우는 랜딩페이지를 사용하지 않아도 된다. 광고에만 랜딩페이지를 사용하는 방법도 있다. 광고나 홍보를 위해 고객 반응, 고객 전환율을 극대화하기 위한 경우에만 사용한다. 이럴 땐 자체 웹사이트 외에 세일즈 효과를 극대화하기 위한 방편으로 사용한다. 항상 랜딩페이지를 사용할 수도 있다. 광고와 홍보뿐 아니라 웹사이트를 랜딩페이지로 대체하는 스몰비즈니스는 더 많아지고 있다. 실제로 매출, 고객 반응, 고객 전환 등에서 압도적으로 유리하기 때문이다. 특히 웹사이트를 아예 랜딩페이지의 강력한 세일즈 도구처럼 사용하기 위해서 하이브리드형 웹사이트도 점점 늘어나는 추세이다. 계속되는 랜딩페이지 연재를 통해 로컬 비즈니스 매출을 적어도 2배에서 5배까지 올려보도록 하자.   ▶문의: (703)337-0123   윤필홍 / InteliSystems 대표마케팅 스몰비즈니스 스몰비즈니스 사업주 스몰비즈니스 오너 상업용 웹사이트

2024-08-21

'상업용 부동산 부실' 뇌관 터질라

애틀랜타 연체율 전국 5번째 높아 부동산 가치 급락, 헐값 매각 확산   ‘상업용 부동산(CRE)’이 조지아주 애틀랜타 경제의 가장 큰 뇌관으로 꼽히고 있다. 지난 2분기(4~6월) 오피스 공실률이 여전히 30%를 웃도는 가운데 오피스 대출 부실 문제가 갈수록 심각해지는 양상이다.   부동산 정보업체 트레프에 따르면 8월 현재 메트로 애틀랜타 지역의 상업용 부동산저당증권(CMBS) 연체 규모는 7건에 3억 8900만 달러에 달했다. 지난 7월 기준 전국 CMBS 연체건수의 19%가 애틀랜타에서 발생했다. 전국 대도시권 25곳 가운데 연체율 상위 5번째다. 지난해 5월 애틀랜타 지역의 CMBS 연체 비중이 7%에 불과했던 것을 고려하면 1년 사이에 3배 가까이 높아진 셈이다.   메트로 지역 오피스 소유주가 빌린 총 475억 달러의 3분의 1이 CMBS 대출에 해당한다. 트레프는 내년 말까지 16개 건물, 총 4억 1400만 달러의 대출 만기가 돌아옴에 따라 대출 부실 문제가 더욱 심각해질 수 있다고 전망했다.   상업용 부동산 위기는 텅 빈 사무실 때문이다. 재택근무와 고금리 장기화로 애틀랜타 오피스 공실률은 2022년 1분기부터 최고치를 갱신하고 있다. 올해 2분기 공실률은 32.6%로 전 분기보다 0.2%포인트 증가했다. 애틀랜타 로펌 버앤포먼의 에리히 둘라허 파산 전문 변호사는 “공실 위기는 B또는 C등급의 오래된 건물에 집중됐다”며 “노후화된 사무실 또는 치안이 좋지 않은 도심 지역 건물에 대한 수요가 사라졌다”고 전했다.   임대 수익이 고갈되면서 상업용 부동산들의 ‘헐값’ 매물이 속출하고 있다. 애틀랜타 미드타운에 위치한 52만 6000스퀘어피트(sqft) 규모의 오피스 빌딩 ‘프로시니엄’은 최근 7년 전 매매가보다 43% 낮은 8300만 달러에 팔렸다. 귀넷 카운티의 슈가로프 코퍼리트 센터(SCC) 역시 7월에 이전 판매가 대비 25% 하락한 3200만 달러에 매각됐다. 이 건물은 임대차 계약율이 88%로 양호한 수준임에도 시장 침체로 인해 부동산 가치가 급락했다.   상업용 부동산의 대출 부실은 부동산 소유주와 은행뿐만 아니라 지역 주민의 위기로도 연결된다. 부동산 가치가 하락하면 지방세와 교육세 징수의 대부분을 차지하는 재산세 수입이 줄어든다. 세수 부족분을 메꾸기 위해선 주거용 주택 세율을 올리거나 공공 서비스를 축소해야 한다. 특히 대출 상환 미이행으로 강제 압류 또는 매각될 경우 지역 부동산 가치가 급격하게 하락할 수 있다는 우려가 나오고 있다.   장채원 기자 [email protected]오피스 장기화 상업용 부동산들 상업용 부동산저당증권 오피스 공실률

2024-08-19

[부동산 이야기] 상업용 부동산 지표

상업용 부동산 투자에는 수치와 지표를 활용한 철저한 사전 분석이 수반돼야 합니다. 주요 지표로는 총수입배수(GRM), 자본환원율(CAP Rate·CAP 지수), 캐시온캐시리턴(Cash-on-Cash Return) 등이 있습니다.   GRM은 특정 건물의 총 렌트 수입을 구매 가격과 비교한 수치입니다. 주로 아파트 투자에 활용되며, 특정 매물의 구매가격이 임차로 1년 동안 벌어들인 소득의 몇 배가 되는지를 나타냅니다. 구매 가격을 임차로 벌어들인 연 소득으로 나누면 GRM을 산출할 수 있습니다. 예시를 들어보겠습니다. 특정 매물을 구매가가 120만 달러고 임차로 얻은 연 소득이 10만 달러라면 GRM은 120만 달러를 10만 달러로 나눈 ‘12’입니다. 다만 GRM은 매물 소유에 따른 지출을 고려하지 않습니다. 따라서 절대적인 가격 산정 방법으로 활용하는 데에는 제한이 있습니다.   CAP 지수(CAP Rate)는 매물 가격 대비 연 순수익을 나타내는 비율입니다. 순수익은 임대로 벌어들인 수입에서 운영 비용을 차감한 금액입니다. CAP 지수는 GRM과 달리 순수익을 분모로 두고 구매 가격을 분자에 배치합니다. 일례로 1년 동안 순수익이 6만 달러인 매물을 120만 달러에 구매했다면 CAP 지수는 5%인 셈입니다.   캐시온캐시리턴(Cash-on-Cash Return)은 초기 투자자본 대비 가용 가능한 현금 흐름을 나타냅니다. 이에 따라 캐시온캐시리턴 지수는 부동산 투자에서 실제 수익을 나타내는 척도로 여겨집니다. 계산방법은 순수익을 초기 투자 자본으로 나누는 겁니다. 부동산 투자에 초기 투자 자본은 다운페이먼트입니다. 따라서 연 순수익이 6만 달러인 매물을 다운페이먼트 40만 달러를 내고 구매했다면 캐시온캐시리턴은 15%인 셈입니다.     앞서 설명한 세 가지 지표는 대부분 투자 첫해에만 적용이 용이합니다. 투자자들은 지표에 몰두한 나머지 매물의 장기적인 투자 잠재성 등의 기회를 놓치는 경우도 더러 있습니다. 따라서 지표 이외 복합적인 요인들을 점검할 필요가 있습니다.먼저 투자 매물 지역의 개발 전망, 인구 변화 추이, 경제 성장성 등 지역사회와 연계된 장기적 성장 가능성에 대한 면밀한 분석이 선행돼야 합니다. 또 운영 비용에 대한 분석도 이행해야 합니다. 세금, 보험, 유지 및 보수 비용의 변화에 대비해야 한다는 의미입니다. 이 가운데 임차인의 신용도 및 매물의 공실률도 투자 수익과 연계되는 요인입니다. 마지막으로 부동산 시장의 전반적인 트렌드와 전망에 대한 학습도 이루어져야 합니다.   앞선 세 가지 지표들은 상업용 부동산 투자의 수익 가치를 가늠하는 중요한 분석 도구입니다. 다만 이 지표들은 투자 초기 단계에만 적용할 수 있기 때문에 투자 수익에 장기적으로 영향을 주는 요인 역시 고려해야 합니다. 즉 추가적인 시장 조사와 멀리 내다보는 전략이 현명한 투자로 이어진다는 의미입니다. 지표를 기반으로 한 복합요인들을 철저히 분석한다면, 보다 안정적이고 높은 수익을 창출하는 투자를 할 수 있습니다.   ▶문의: (213)613-3137  렉스 유/ CBRE Korea Desk 대표부동산 이야기 상업용 부동산 상업용 부동산 부동산 투자 초기 투자자본

2024-08-14

[부동산 이야기] 상업용 부동산 융자

융자를 통한 레버리지 효과 극대화는 부동산 투자에서 가장 매력적인 부분 중 하나입니다. 다운페이먼트 규모는 부동산 투자할 때 실질 투자금액입니다. 즉, 적은 자본으로도 큰 자산을 운용할 수 있으며, 매각 시 큰 수익을 노릴 수 있다는 의미입니다.   ▶융자의 역할과 레버리지 효과   100만 달러에 건물을 구매했다고 가정해보겠습니다. 구매자가 다운페이먼트 40만 달러를 지불하고, 남은 금액을 융자로 충당한 상황입니다. 몇 년 뒤 매각 금액이 150만 달러, 융자 잔액은 50만 달러라고 추측하겠습니다. 다만 융자 잔액은 남은 상환 기간에 따라 규모가 상이할 수 있습니다.     이때 순 매각 이익은 150만 달러에서 융자 잔액인 50만 달러를 차감한 100만 달러입니다. 순투자 이익은 구매 당시 건물의 가격인 100만 달러에서 초기 투자금 40만 달러를 뺀 60만 달러입니다. 40만 달러로 60만 달러의 순이익을 창출했다면, 전체 투자 이익률은 150%입니다. 이러한 높은 이익률은 융자를 통한 레버리지 효과 덕분입니다.   ▶융자 과정   대다수 투자자는 기존에 거래하던 은행 또는 융자 기관을 통해 융자를 받는 걸 선호합니다. 다만 투자자들이 간과하는 점이 있습니다. 개인의 신용이 우수하더라도 상업용 부동산 융자를 성공적으로 받기 위해서는 복합적인 요건들을 충족해야 합니다.     융자 기관은 구매 대상인 부동산에 대한 기초적인 평가를 합니다.  이때 기관은 투자자가 구매하려는 부동산의 잠재적 수익성을 살펴봅니다. 또한 건물의 전반적인 관리 상태 역시 평가 사항입니다. 부동산의 위치를 따져 보기도 합니다. 부동산의 위치는 앞서 언급된 ‘수익성’과 직결되는 요소이기 때문입니다. 시장 여건과 전망도 평가에 반영합니다. 부동산 투자 리스크가 낮더라도 시장이 불경기라면 융자기관은 더 막대한 위험을 감수해야 하기 때문입니다.   ▶융자 실패 리스크   기존에 거래한 융자 기관에 의존해 융자 과정을 소홀히 다루면 에스크로가 종료되는 시점에서 융자가 거부될 수 있습니다.  이 과정에서 투자자는 융자 과정에서 발생한 막대한 비용과 시간을 낭비하게 됩니다. 가장 아쉬운 점은 좋은 투자 기회를 놓친다는 겁니다. 수익 창출이 확실한 매물일수록 아쉬운 정도는 더 깊어질 것입니다. 실제로 이러한 사례가 빈번하게 발생하기 때문에 상업용 부동산 구매에 앞서 면밀한 준비가 수반돼야 합니다. 관련 전문가에게 자문하는 것도 하나의 방법입니다. 또 융자기관 여러 곳을 비교 및 대조해 최상의 조건을 제공하는 기관을 취사선택해야 합니다.   결론적으로 융자와 융자 기관 선택은 부동산 투자의 핵심이라고 할 수 있습니다. 융자를 통한 레버리지 효과로 최소의 자본으로 최대의 수익을 낼 수 있기 때문입니다. 달리 말하자면 융자 절차에 소홀히 임한다면 리스크에 직면할 수도 있다는 의미이기도 합니다. 시장 상황에 대한 날카로운 분석과 적합한 융자 기관 선택, 관련 전문가의 조력이 뒷받침한다면 효율적인 부동산 투자도 남 얘기는 아닐 것입니다.   ▶문의: (213)613-3137   렉스 유 / CBRE Korea Desk 대표부동산 이야기 상업용 부동산 상업용 부동산 융자 기관 부동산 투자

2024-08-07

상업용 부동산 침체 가속…건물들 헐값 매각

대도시의 초대형 오피스 건물이 헐값에 팔려 나가며 상업용 부동산(CRE) 침체가 가속화하고 있다.     LA타임스(LAT)는 LA카운티 정부가 다운타운에 위치한 52층 상업용 건물 ‘가스컴퍼니타워’를 2억1500만 달러에 매입할 것이라고 지난 1일 보도했다.     1991년에 완공돼 대표적인 고급 상업용 건물로 이름을 알려왔던 이 타워는 140만 스퀘어피트 이상의 오피스 공간을 갖추고 있다. 상업용 부동산의 위기가 오기 전인 2020년 평가 가치는 6억3200만 달러나 됐다. 하지만 4년 사이에 가치가 3분의 1로 폭락했다. 가격이 급락한 이유는 지난해 건물 소유주인 브룩필드 프로퍼티스가 4억6500만 달러의 빚을 견디지 못하고 채무불이행을 선언했기 때문이다. 한국의 메리츠대체투자운용 또한 해당 건물의 대출자로 참여했던 것으로 알려졌다.     카운티 정부 측은 “건물 매입이 확정된 것은 아니지만 많은 관심을 두고 있다”며 “상업용 부동산 가격 하락은 한 세대에 한 번 있을 정도의 좋은 기회”라고 전했다.     다만 LA카운티의 가스컴퍼니타워 매입이 성사되려면 LA카운티 수퍼바이저위원회의 허가가 필요하다. 이날 재니스 한 수퍼바이저는 건물 구매에 대한 부정적 의견을 공개적으로 밝혀서 실제로 매입이 완료되기까지는 상당한 진통이 있을 것으로 예상된다.     또한 맨해튼의 23층 오피스 건물도 20년 전에 비교해 40분의 1 가격으로 매각됐다. UBS 리얼티 인베스터스가 소유한 맨해튼 50번가의 건물의 지난달 31일 경매 낙찰 가격은 850만 달러였다. 2006년 매매가(3억3200만 달러)와 비교하면 97.5%의 건물 가치가 사라진 셈이다.     해당 빌딩이 경매에 나온 이유는 65%에 달하는 공실률 때문으로 알려졌다. 건물주와 토지소유주가 분리된 가운데 건물주가 토지사용료를 감당하지 못했고 이 때문에 경매에 넘어간 것이다.     팬데믹 이후 재택근무가 늘어나면서 치솟은 공실률 때문에 국내 상업용 부동산 시장은 침체의 늪에 빠지고 있다. 여기에다 고금리가 지속되면서 늘어난 이자 부담이 채무불이행이나 건물 압류의 직접적 원인으로 작용하고 있다는 전문가들의 분석이다.     시장정보제공업체 모건스탠리 캐피털인터내셔널(MSCI)의 조사 결과에 따르면 지난 2분기의 부동산 자산 압류 규모는 205억5000만 달러였다. 이는 2015년 3분기(275억 달러) 이후 9년 만에 최고 수준이며 올해 1분기에 비해서도 13% 올라간 수치다.     문제는 압류 자산이 더 커질 가능성이 높다는 것이다. 시장정보업체 트렙에 따르면 올해부터 2027년까지 만기가 도래하는 상업용 부동산 관련 대출 규모는 2조2000억 달러에 달한다. 이자가 쌀 때 빌렸던 대출이 만기가 되고 더 비싼 이자로 돈을 빌려야 하는 어려움에 직면하면 상업용 부동산의 위기는 더 심화할 수 있다는 게 업계의 지적이다.   조원희 기자 [email protected]상업용 부동산 상업용 부동산 상업용 건물 오피스 건물 박낙희

2024-08-01

[부동산 이야기] 부동산 투자 현금흐름

상업용 부동산 투자는 미래의 현금 흐름을 예측하고, 이를 통해 투자의 수익성을 판단하는 것이 중요합니다. 현금 흐름은 부동산을 사는 주요 동기 중 하나이며, 투자자들은 이를 통해 다양한 투자 기회를 분석하고 비교합니다. 그러나 현금 흐름을 정확히 예측하고 이를 바탕으로 투자 결정을 내리는 것은 쉬운 일이 아닙니다. 초기 투자 비용, 소유 기간, 수익률 등의 차이로 인해 다양한 변수가 존재하기 때문입니다.   상업용 부동산 투자에서 투자가들이 선호하는 현금 흐름의 형태는 크게 네 가지로 나눌 수 있습니다.   ▶초기 투자 금액 최소화   초기 투자 금액이 적을수록 더 많은 투자 금액을 분산시킬 수 있습니다. 투자자들이 초기 투자 금액이 적은 부동산을 선호하는 이유는 간단합니다. 같은 현금 흐름을 제공하는 두 개의 부동산이 있다면, 초기 투자 금액이 적은 부동산에 투자하여 남은 자금을 다른 투자 기회에 활용할 수 있기 때문입니다. 이를 통해 포트폴리오를 다양화하고, 위험을 분산시키며, 추가 수익을 창출할 수 있습니다.   ▶지속 가능한 현금 흐름   초기 투자 금액과 매각 가치가 동일한 두 부동산이 있다면, 정기적으로 더 큰 현금 흐름을 제공하는 부동산이 더 매력적입니다. 예를 들어, 매월 일정한 금액을 받을 수 있는 부동산은 투자가의 재정 상태를 안정적으로 유지하는 데 도움이 됩니다.   ▶현금 흐름 조기 확보   투자 초기 단계에서 빠르게 현금 흐름을 확보할 수 있는 투자가 선호됩니다. 예를 들어, 건물 A와 B가 동일한 초기 투자 금액이 필요하고, 동일한 매각 가치를 가진다고 가정할 때, 건물 A가 첫해에 10만 달러의 현금 흐름을 제공하고, 이후 매년 6만 달러의 현금 흐름을 제공한다고 가정하고, 건물 B는 첫해부터 매년 6만 달러의 현금 흐름을 제공하고 마지막 해에 10만 달러의 현금 흐름을 제공한다고 가정하면, 투자자들은 초기 단계에서 더 많은 현금 흐름을 제공하는 건물 A를 선호합니다. 이는 초기 현금 흐름을 통해 투자 기회를 모색하고 부채를 상환하는 등 다른 재정적 필요를 충족할 수 있기 때문입니다.   ▶높은 매각 가치   소유 기간 이후 높은 매각 가치를 기대할 수 있는 투자가 선호됩니다. 초기 투자 금액과 정기적인 현금 흐름이 동일한 두 부동산이 있을 때, 소유 기간 후 더 높은 매각 가치를 기대할 수 있는 부동산이 더 매력적입니다. 이는 투자비 회수 시점에서 더 큰 자본 이익을 실현할 수 있기 때문입니다. 예를 들어, 매각 시점에서 건물 A가 건물 B보다 10% 더 높은 가격에 매각될 수 있다면, 투자가들은 건물 A를 선호할 것입니다.     상업용 부동산 투자는 다양한 형태의 현금 흐름을 통해 투자자들에게 매력적인 기회를 제공합니다. 투자자들은 초기 투자 금액, 정기적인 현금 흐름, 초기 단계의 현금 흐름 확보, 매각 가치를 고려하여 투자 결정을 내립니다. 부동산 전문가와 투자 매물에 대해 분석을 하고 의견을 나누면서 자신에게 가장 유리한 투자 기회를 선택하고, 장기적인 수익을 극대화하여 성공적인 투자를 이루시기를 바랍니다.   ▶문의: (213)-613-3137 렉스 유 / CBRE Korean Desk 대표부동산 이야기 현금흐름 부동산 상업용 부동산 투자 초기 초기 투자

2024-07-17

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