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[부동산 투자] 상업용 부동산의 리스 구조

상업 부동산 시장은 다양한 리스 형태와 구조를 가지고 있다. 비즈니스 사업자와 투자자들에게 있어서 리스(임대)는 상당히 중요한 부분으로써 각 입장과 상황에 따라 유·불리가 많다. 계약서상에서의 조건들을 제대로 고려하지 않은 채로 계약한 경우, 낭패를 보는 경우가 종종 있다. 대부분의 상업 부동산 리스는 다음과 같은 주요 형태로 설명할 수 있다.     첫째, 일반적인 장기 임대 계약에서는 먼저 계약 기간에 대한 설명이 필요하다. 일반적으로 3년 이상의 장기의 계약으로 이루어지며, 그 뒤에 옵션이라는 가계약 기간이 포함된다. 옵션은 계약 기간에 더해 테넌트가 희망할 경우 미리 설정된 리스 금액과 기간으로 추가 계약을 할 수 있는 권리이다. 이후 본 계약기간이 만료되기 전에 180일 전에는 미리 재계약을 할 것인지에 대해서 의도를 전하고 협상을 타결하는 것이 기본적인 골자다.   둘째, 설정된 임대료에 더해 매년 조정 가능한 증가율이 포함된다. 이 증가율에는 소비자물가지수(CPI)를 비롯해 시장 트렌드를 적용해서 계약 기간 매년 몇 퍼센트가 오른다는 조항을 계약서에 반드시 서술하게 되어 있으므로 계약서에 명시되어 있는 조항들을 면밀하게 살펴볼 필요가 있다. 또한 투자자의 입장에서는 건물을 매입할 때 이미 계약이 되어있는 조항들이 향후 시장 방향성과 비교해 투자성이 있는지를 파악하는 주요 지표가 될 수 있다.     셋째, 리스 계약의 형태는 양측이 부담하는 조건에 따라 카테고리를 나눌 수 있다. 일반적으로는 건물의 용도 구분에 따라서 나뉘게 되는데 리테일상가의 경우, 넷리스(Net Lease)로 계약하는 경우가 많다. 그 중 트리플넷(NNN)리스는 테넌트가 임대료 외에도 부동산 세금, 보험 및 유지관리 비용을 추가로 부담하는 형태이다. 이는 랜드로드에 안정적인 수입과 편의를 제공하고, 테넌트에게는 부가적인 비용을 포함한 투명한 지출 구조를 제공한다. 웨어하우스의 경우는 그로스(Modified Gross) 형태가 많고 이는 전기세 등 공과금들과 유지관리 비용을 부담하는 경우이다. 추가로 오피스건물의 경우 그로스 형태가 일반적이지만 대형건물에 부분 입점하는 경우 풀 서비스(Full Service)의 형태로 임대료에 모든 금액이 포함되는 경우도 볼 수 있다. 유형에 따라 실제로 상업 건물에서 발생하는 총 수익 대비 순수익이 극단적으로 달라질 수 있다.     넷째, 계약서에 나와 있는 중요 요소에 대한 이해 또한 전략적으로 대비하기에 필수적인 점이다. 예를 들어, 대형 쇼핑센터에 테넌트들이나 랜드로드가 부분 입점을 계약하는 경우, 계약서에 독소조항이 포함될 수 있음을 숙지해야 한다. 가령 재임대·전대조항(Relocation Clause)이 적절한 예가 될 수 있다. 이 조항의 의미는 건물주의 입장에서 더 많은 이익을 위해 테넌트가 입점하고 있는 자리를 다른 곳으로 옮겨줘야 한다.     ▶문의: (213) 399-6391   제이콥 리 / 드림 부동산부동산 투자 상업용 부동산 가계약 기간 상업용 부동산 상업 부동산

2024-03-27

[부동산 기고] 부동산 리스의 장단점

부동산에 관심이 있다면 전 세계에서 가장 큰 기업 중 하나인 아마존이 테넌트로 있는 창고를 한국기관이 혹은 어떤 회사가 투자하였다는 기사를 본 적이 있었을 것입니다.   아마존이라는 회사가 돈이 없어서 건물을 구매하지 못하는 것이 아닐 텐데 왜 임대를 하는 것일까요. 부동산 임대의 장단점에 대해서 간단하게 알아보도록 하겠습니다. 먼저 상업용 부동산의 리스 계약의 정의는 특정 건물 전체나 일부를 경제적으로 사용하기 위해 정해진 기간 약속된 금액을 지불함으로써 소유권 없이 사용권을 구매하는 것입니다.     이는 법적 효력을 가진 중요한 계약으로, 건물주와 입주자 사이에 합의된 기간과 조건에 따라 맺어지며, 입주자는 약속된 렌트비를 약속된 날짜에 건물주에게 제공함으로 계약이 성립 및 유지가 됩니다. 임대와 건물 구입 간의 선택은 비즈니스의 규모와 비전, 그리고 주주 수익 환원 등과 같은 여러 가지 이해관계 등을 고려해 결정이 됩니다.     비즈니스 운영자에게 임대 관련 몇 가지 특징에 대해서 함께 알아보도록 하겠습니다.   리스의 주요 장점은 다음과 같습니다.   1. 현금 흐름의 유연성   건물 구입에 필요한 대규모 초기 투자 대신, 임대를 통해 현금 흐름을 원활하게 하고, 그 여유 자금을 비즈니스 확장이나 다른 투자에 사용할 수 있게 합니다.   2. 세금 혜택   리스 비용은 세금 보고 시 전액 세금 혜택을 받을 수 있으며, 이는 건물 구입 시의 일부 세금 혜택보다 유리할 수 있습니다.   3. 계약 책임의 제한   비즈니스에 문제가 발생하더라도, 리스는 계약에 대한 책임만 있으며, 건물에 대한 책임은 없으므로, 돌발적인 방향 전환 시 유리할 수 있습니다.   4. 비용 예측의 용이성   리스 비용은 사전에 알 수 있으므로, 비즈니스 운영 계획을 세우기 쉽습니다.   5. 유연성   건물 소유보다, 리스는 영업 장소를 변경하는 데 있어 유연성을 제공합니다.   반면, 리스의 단점도 고려해야 합니다.     1. 자산 가치 증가의 누락   리스는 재정적 자산으로 간주하지 않으며, 부동산 가치 상승의 이점을 누릴 수 없습니다.   2. 운영 제약   입주자는 비즈니스의 확장이나 장소의 리모델링에 있어 제한을 받을 수 있으며, 건물에 대한 컨트롤이 어렵습니다.   2024년 현재, 상업용 부동산 시장은 다양한 변화와 도전에 직면해 있습니다. 디지털화, 원격근무의 증가, 소비 형태의 변화 등이 리스와 구입 결정에 새로운 고려 사항을 추가합니다. 투자자와 비즈니스 오너는 이러한 변화를 인식하고, 리스 또는 구입 결정 시 시장 동향, 자금의 유동성, 세금 혜택, 장기적 비즈니스 목표 등을 종합적으로 고려해야 합니다.     결론적으로, 리스 계약은 특정 상황과 비즈니스 요구에 따라 매우 유리할 수 있지만, 건물 구입과의 비교 분석을 통해 장기적인 비즈니스 전략과 재정적 목표에 가장 적합한 결정을 내리는 것이 중요합니다. 이 과정에서, 시장 변화를 주시하고, 전문가의 조언을 구하는 것도 중요한 고려 사항이 될 것입니다.   ▶문의:(213)613-3137 브랜트 구 / CBRE KOREA DESK부동산 기고 부동산 장단점 부동산 임대 상업용 부동산 비즈니스 운영자

2024-03-20

[이 아침에] 그는 어디로 갔을까

춘삼월에 때아닌 폭우가 퍼붓다니. 남가주엔 겨울에 비가 오는데 말이다. 며칠 전, 밤에는 홍수가 날 거라고 해 밤잠을 설치기도 했다. 큰일이다. 공원 주차장 쓰레기통 옆에 텐트를 친 노숙자는 어딘가 비를 피해 갈 곳이라도 있는지 걱정이다.   내가 속한 배드민턴 동호회 회원들은 매일 아침 LA한인타운 내 샤토 공원에 모여 운동을 한다. 차를 주차하고 공원 쪽으로 걸을라치면 커다란 상업용 쓰레기통 2개가 눈에 들어온다. 그 뒤에 모습을 숨긴 보호색의 텐트 하나. 쉽게 구분하기 어렵다. 쓰레기통과 같은 어두운 색깔의 텐트는 쓰레기통과 비슷한 키에 통통한 사이즈로 2인용이다.     그 텐트의 주인과 가끔 얼굴이 마주칠 때면 가볍게 미소를 띠고 고개 숙여 인사를 하다 보니, 가까운 이웃처럼 느껴진다. 몇 차례 현금도 건네고 한 번은 구운 맥반석 계란 대여섯 개를 신문 겹겹이 싸서 텐트에 넣어 주고 일어서는데 잠깐 기다리란다. 불편한 자세로 엉거주춤 서서 몇 초인가 기다렸다.   뭔가를 말없이 내민다. 나 주는 거냐 물었더니 고개를 끄덕인다. 그대로 눈으로만 스캔했더니 팔찌인 듯싶다. 환하게 웃어주며 고맙다고 말했다. 그런데 미안하지만 난 장신구를 좋아하지 않아서 시계 외에는 아무것도 안 한다며 양손 손목을 털어 보여줬다. 히스패닉인지 영어가 서툴다. 그래도 알아듣는 듯 소통엔 별문제 없다. 그래도 주고 싶은 듯 몇 번을 더 권한다. 더 환하게 웃어주며 더 강렬하게 고개를 저었다. 묘한 기분이 든다. 내 평생에 누구에게서도 받아 본 적 없는 장신구 선물이다.   내게 장신구란 고작 결혼반지가 전부다. 그마저도 안 낀다. 불편해서 싫다. 그런 탓에 남편에게서조차 못 받아 본 종류의 선물이다. 너무 확고하게 거부하는 반응에 이내 텐트 안으로 숨는다. 그리곤 나도 그곳을 떠나 집으로 향한다.   온정을 베푸는 자의 입장에선, 받을 상대가 남자다 여자다 혹은 젊었다 늙었다란 개념으로 구분하지 않는다. 적어도 난 그렇다. 오로지 부족한 사람이니 나누겠다는 생각일 뿐이다. 젊은 남자라 해서, 넌 나가면 노동이라도 해서 먹고 살 수는 있을 텐데, 허우대 멀쩡한 녀석이 구걸 질을 하느냐고 질타할 맘도 생기지 않는다. 그래서 무방비 상태였다. 젊은 외국인 남자 노숙자로부터 장신구를 선물로 받게 되는 상황에 당황 했던 거다.     그 후론 매일 아침 운동 가는 길이 불편해졌다. 어쩌다 또 얼굴 마주칠까 살피며 다닌다. 그러다 며칠 계속된 폭우로 마침내 그 텐트가 사라지고 없다. 걱정이 앞선다.   덩치 큰 쓰레기통 2개가 날마다 내 앞을 막아서서 변명을 늘어놓는다. 내가 쫓아 버린 거 절대 아니거든. 비좁은 대로 우리 둘 옆에 텐트 칠 스페이스는 있었단 말이야. 그런데 계속 경찰차가 왔어. 권총도 차고 기다란 방망이도 차고 있던걸. 폴리스 아저씨의 말투는 단호했어. 빨리 어디론가 가라고 다그치는 눈치였어. 노숙자들끼리 함께 모여 살 수 있는 좋은 집이라고 그러던데. 그래서 이사 간 거야. 걱정하지 마. 어디로 잘 갔겠지. 노기제 / 수필가이 아침에 상업용 쓰레기통 쓰레기통 2개 공원 주차장

2024-03-06

[부동산 가이드] 상업용 부동산 임대료 책정

상업용 부동산 리스에서 사용되는 용어들은 리스의 성격과 비용 구조를 이해하는 데 중요합니다. 이번 칼럼에서는 리스 계약 시 사용되는 다양한 렌트비 유형을 살펴보겠습니다. 상업용 부동산에서 3년 이상 계약하는 경우가 많고, 그 기간 동안 변화에 대비하여 렌트비를 책정하는 방법은 크게 네 가지가 있습니다.   첫 번째로는 고정 렌트(Fixed Rent)가 있습니다. 건물주와 입주자가 계약할 때 명시한 기간에 렌트비 상승 없이 고정된 렌트비를 내는 리스 형태를 말합니다. 그로스리스(Gross Lease) 혹은 넷리스(Net Lease) 형태와는 상관없이 기본 임대료를 고정하는 방법으로 건물주와 테넌트가 직접 협상을 하거나, 1~2년의 단기 렌트에 사용되는 경우 종종 볼 수 있습니다.         두 번째로는 계단형 리스(Step Lease)가 있습니다. 일반적으로 많이 사용하는 임대 형태로 매년 혹은 명시된 주기(3년, 5년 등)마다 렌트비를 상승하는 방식입니다. 물가상승에 따른 실질적인 렌트비 하락을 방지하기 위한 방법으로 평균 물가 상승률이 3%를 넘지 않았던 점에서 매년 3% 인상하는 계약을 일반적으로 많이 하고, 최근 물가 상승률이 높아져서 매년 4% 혹은 5% 인상의 계약들도 쉽게 볼 수 있습니다. 스타벅스나 맥도널드 등과 같은 프랜차이즈의 경우 20년 이상 장기 계약을 하는 경우 5년마다 10% 인상하는 계약 조건을 요구하기도 합니다.       세 번째로는 지수 리스(Index Lease)가 있습니다. 여기서 렌트비 인상은 건물주와 입주자가 정한 특정 지수에 의해 조정됩니다. 대부분 소비자 물가지수(CPI)를 사용하며, 이는 물가상승률을 반영해 렌트비를 조정할 수 있게 해줍니다. 임대 시점을 기준으로 인상 시기 두 달 전의 CPI 지수를 가지고 다음 해 인상을 정하는 경우가 많습니다. 실제로는 지수 리스에 최소와 최대 상승률(보통 최저 3%와 최고 6%)을 정하는 경우가 많은데, 이는 비정상적인 물가 지수가 나왔을 때 건물주와 테넌트 양쪽을 보호하기 위한 방법입니다. 이는 건물주는 최소 3% 인상을 보장받고, 테넌트는 물가가 아무리 많이 올라도 6% 이상은 인상이 되지 않는 보호를 받을 수 있습니다.     네 번째는 퍼센티지 리스(Percentage Lease)가 있습니다. 이 형태는 기본 렌트 외 입주자의 영업실적에 따라 추가 렌트비를 받는 방식입니다. 해당 입주자의 영업실적이 높아지면 렌트비를 더 내는 것입니다. 예를 들어, 기본 렌트가 월 10만 달러이고, 퍼센티지 렌트가 매출 60만 달러 이상에 대해 4%라면, 입주자의 매출이 60만 달러를 넘어가는 부분에 대해 기본 렌트비에 더해 추가 매출의 4%의 렌트비가 추가로 부과됩니다. 이런 형태의 리스는 유동인구가 많은 인기가 좋은 대형 쇼핑센터에서 많이 요구하는 형태입니다.     상업용 부동산 리스 계약에는 이러한 다양한 렌트비 유형이 존재합니다. 각 유형은 건물주와 입주자의 요구와 상황에 따라 다르게 적용될 수 있습니다. 이를 이해하는 것은 테넌트 입장에서는 효과적인 부동산 계약을 하는 중요한 요소이고, 건물주 입장에서는 성공적인 관리와 투자에 있어 매우 중요합니다.     ▶문의:(213)613-3137 브랜트 구 / CBRE KOREA DESK부동산 가이드 상업용 부동산 상업용 부동산 렌트비 인상 렌트비 유형

2024-03-06

[부동산] 사업용 부동산의 현황 및 전망

지난해 3월 고금리 여파로 실리콘밸리은행(SVB)이 파산했다. 주요 스타트업을 상대로 영업하던 이 은행은 예금의 상당 부분을 국채에 투자했는데, 연방준비제도가 기준금리를 가파르게 올리자 국채 금리가 오르면서(채권 금리가 오른다는 건, 채권 가격의 하락을 의미한다) 이 은행의 이 손실을 감당하지 못하게 된 게 원인이었다.     당시 시그니처 은행과 퍼스트리퍼블릭 은행까지 무너지면서 금융위기가 터지는 것 아니냐는 우려가 커졌지만, 금융 당국의 적극적인 개입으로 파장은 더 퍼지지 않았다.   최근에 이런 일이 또 벌어지는 것 아니냐는 우려가 커지고 있다. 이번엔 고금리와 함께 상업용 부동산이 원인으로 지목되고 있다. 그 충격이 처음으로 드러난 게 뉴욕커뮤니티뱅코프(NYCB)다.   가장 이슈가 되는 것은 오피스 공실 사태이다. 2008년 글로벌 금융위기보다 공실률이 더 높다는 것이 상업용 부동산에 대한 공포를 부추기는 요인으로 작용하고 있다. 참고로 분기 통계이며 이것만 보면 상업용 부동산 시장에 큰일이 난 것 같지만, 최근 흐름은 나쁘지는 않다. 1년 전보다 상업용 부동산 가격이 15%가량 떨어졌지만, 지난해 4월에는 드디어 상승세로 돌아섰기 때문이다. 케이스-쉴러 주택가격이 지난해 2월에 반등한 것과 비슷한 흐름을 보이고 있다.   오피스 빌딩의 부진에도 불구하고 상업용 부동산의 가격 하락이 멈춘 이유는 산업용 및 아파트 등의 가격 하락이 멈추고 반등한 데 있다. 반면 쇼핑몰과 오피스 빌딩의 부진은 쉽게 끝나지 않는 분위기이다. 그럼, 어떻게 해서 상업용 부동산 가격의 반등이 출현한 것일까?   그 이유는 역시 금리에 있는 것 같다.  모기지 금리의 하락이 본격화된 시기(2001~2003년, 2009~2010년)에 상업용 부동산 가격이 반등한 것을 발견할 수 있기 때문이다.     물론 최근 채권 금리가 다시 상승하고 있기에, 상업용 부동산 가격의 반등이 지속될 것인지 단언하기는 힘들다. 다만, 최근 국제 상품가격의 하향 안정 흐름이 지속되고 있다는 점을 고려할 때 하반기에는 모기지 금리(30년 기준)가 6%선 밑으로 내려갈 것으로 기대해 본다.   오피스 빌딩과 쇼핑몰 등 일부 상업용 부동산 시장의 부진이 심각하지만, 아파트나 산업용 부동산이 반등을 주도하고 있다는 이야기가 되겠다. 특히 7% 전후에 형성되어 있는 모기지 금리가 하락세로 확연하게 떨어진다면, 상업용 부동산 가격의 반등이 더욱 힘을 받으리라 생각된다.     요약하자면 상업용 부동산 시장은 오피스 공실 사태와 쇼핑몰 부진 등으로 부진하지만, 아파트 및 산업용 부동산 가격의 반등으로 약간의 회복세를 보인다. 2008년 금융 위기 이후의 공실률이 더 높아져 공포를 유발했으나, 가격은 지난해 4월에 드디어 상승세로 전환되었다.   산업용 부동산 및 아파트 가격이 먼저 반등하며 전체 상업용 부동산 가격의 하락을 멈추게 했으며, 그러나 쇼핑몰과 오피스 부동산은 아직도 부진하다. 이러한 가격 반등의 원인으로는 금리의 영향을 크게 받았다. 모기지 금리가 하락한 시기에 상업용 부동산 가격이 반등한 흐름을 볼 수 있다.   하지만 채권 금리가 상승 중이므로 상업용 부동산 가격의 반등이 지속될지에 대한 불확실성이 존재하며, 모기지 금리가 내년에 6%선 아래로 내려갈 것으로 예상한다.   ▶문의: (213)445-4989 현호석 마스터 리얼티 대표부동산 사업용 상업용 부동산 산업용 부동산 모기지 금리

2024-03-05

[보험칼럼] 상업용 차량 보험료 인상 추세와 관리 방안

지난 10여년 동안 자동차 보험료는 지속적으로 인상돼 동 기간 인플레이션 증가율을 훨씬 웃도는 경향을 보여 주고 있습니다. 도대체 왜 이런 인상 추세가 지속적으로 진행됐으며, 그 근본 요인이 무엇인지 살펴보면서 이러한 인상에 대비한 관리방안도 검토해 보겠습니다.   먼저 무엇보다 신체상해 보험 관련 지급 비용이 대폭 증가했습니다. 지난 5년여 동안 자동차 사고 빈도는 감소했음에도 신체상해 보상금에 따른 손해율은 40%나 증가했습니다. 무엇보다도 치명적인 사고 건수의 증가, 법적 소송의 판결액 증가, 의료비의 인플레이션 요인 등이 두드러졌습니다. 향후에도 계속 5% 이상 증가할 것으로 예상합니다. 이를 상쇄하기 위해 회사는 의료비용 관리를 위한 적절한 대책이 필요한데, 대형 보험사 가입 시 그들의 지정 네트워크를 이용해 그 비용을 줄일 수 있습니다.   두 번째로는 사고에 따른 상해, 사고 변호사들의 적극적인 관여도 인상요인을 부추기는 한 원인이 되고 있습니다. 사소한 사고에도 변호사들이 개입하면서 더 많은 의료비 클레임청구와 손해 배상액 증가를 유도하고 있습니다. 이를 최소화하기 위한 완벽한 차량관리 프로그램은 노출을 줄이는 데 큰 도움이 된다 하겠습니다   세 번째로는 부주의 운전행위 증가를 꼽을 수 있습니다. 최신 차량들의 인포테인먼트 시스템과 모바일 기기 사용증가, 음주운전 등 점점 주의가 산만해지는 운전 행위가 증가하면서 사고의 위험을 초래하고 있습니다. 한 설문조사에 참여한 상용 운전자들의 30%가 휴대폰 사용 등으로 인한 사고에 연루된 직원들이 있다고 반응했습니다. 회사 차량 운전자들에 대한 재교육이 이러한 리스크를 줄이는 데 큰 도움이 됩니다.   네 번째로는 경험이 부족한 운전자 고용이 문제가 되고 있습니다. 최근의 팬데믹으로 인해 많은 베테랑 운전자가 이직하면서 그 부족분을 메우기 위해 경험이 부족한 운전자가 운전대를 잡는 경우가 늘어나고 있습니다. 무경험 초보자가 새로운 차량을 몰고 새로운 노선에 투입된다는 것은 그만큼 사고 증가 원인이 될 수 있습니다. 합리적이고도 적절한 인사관리 시스템으로 숙련 운전자의 이직 방지와 자체교육 강화가 더욱 중요해지고 있습니다.   다섯 번째 인상요인으로는 차량수리비와 교체 비용의 증가를 꼽을 수 있습니다. 알다시피 자동차 보험과 수리 비용은 점점 인상되고 있습니다. 최신 모델 차량에는 더 안락하고도 편하게 운전할 수 있도록 고안된 첨단 소재와 기술이 적용되고 있습니다. 이런 차량이 사고를 당하면 비용이 증가할 수밖에 없으며, 여기에 더해 수리 인력의 부족과 부품 인플레이션으로 인해 더욱 악화했습니다. 한 통계에 의하면 2019년 이후 부품 장착 비용이 24% 증가했습니다. 한편 중고차 가격도 최근의 약세에도 불구하고 과거 5년 대비 2023년도에 약 47.9% 가까이 증가한 것으로 조사되고 있습니다.   마지막으로 요즈음 점차 증가하는 차량 도난도 보험료 클레임 청구에 기여하고 있습니다. 인근 뉴욕, 뉴저지 등에 빈번히 발생하는 도난은 미성년자 범죄자들에 대한 가벼운 처벌조항 등으로 차량 절도 증가의 한 원인이 되고 있습니다. 이를 방지하기 위한 자동차 도난 방지 부착, 차고 주위 시큐리티 카메라 및 알람 설치, 야간 조명장치 상시가동, 주차장 펜스 설치와 잠금 등으로 추후 회사 자동차 보험료 증가를 방지하는 방편이 될 것입니다. 박명근 / 이코노 보험 대표보험칼럼 상업용 보험료 관여도 인상요인 인상 추세 차량관리 프로그램

2024-02-21

"CRE<상업용 부동산> 문제로 금융위기 재현은 과장"

팬데믹 이후 늘어난 재택근무에 상업용 부동산(CRE) 공실률이 급증하며 금융위기가 재현될 수 있다는 우려는 과장됐다고 14일 영국 이코노미스트지가 진단했다.   이코노미스트지는 미국 상업용 부동산 중 특히 사무실 문제가 심각해지더라도 자산 특성상 전체 경제에 미치는 영향은 제한될 것이라고 관측했다. 매체는 먼저 부동산 중개업체 세빌스의 데이터를 인용해 2022년 말 농지를 제외한 부동산의 총가치는 66조 달러이고 이 중 상업용 부동산이 차지하는 비중은 4분의 1에 그쳤다고 지적했다.   이코노미스트지는 2007년과 2009년 사이 주거용 부동산 가치는 3분의 1 정도 줄었는데 오늘날 비슷한 규모의 충격은 전체 부동산 가치에서 16조 달러가 사라지는 것과 마찬가지라며 이에 비해 현재 미국의 모든 사무실 건물이 전체 가치를 잃는다고 해도 손실 규모는 16조 달러의 4분의 1 정도 수준에 불과하다고 언급했다.   매체는 은행들이 주거용 부동산에 비해 상업용 부동산 관련 손실로부터 더 잘 보호된다고도 덧붙였다. 주거용 부동산에 대한 대출은 건물 가치 100%에 가까운 규모인 경우가 많으나 상업용 부동산 대출 규모는 아무리 크다고 해도 건물 가치의 75% 정도까지만 차지하는 경향이 있는 것으로 나타났기 때문이다.   이 밖에도 이코노미스트지는 구체적으로 살펴보면 최근 뉴욕커뮤니티은행(NYCB) 문제는 은행 고유의 문제인 것으로 보인다고 관측했다. 매체는 NYCB가 뉴욕 사무실에 노출됐던 것은 사실이지만 같이 포트폴리오에 포함됐던 뉴욕시 다가구 아파트(rent-stabilised ‘multi-family’ apartment) 관련 대출도 감가상각됐었다고 언급했다. 해당 아파트 가격은 2019년 임대료 인상을 제한하는 법안이 통과된 후 급락한 바 있다.   대부분 상업용 건물 관련 자금은 5년 혹은 10년 만기 대출을 통해 조달되는데 고금리 환경이 유지되고 있는 가운데 이러한 대출 중 상당수가 조만간 재융자될 예정이라 상업용 부동산 관련 우려는 계속되고 있다. 향후 2년 내 만기가 연장되어야 하는 국내 상업용 부동산 대출 규모는 약 1조달러로 이는 상업용 건물에 대한 총부채의 약 5분의 1에 해당하는 규모다.   최근 몇 주간 중형 은행인 NYCB와 상업용 부동산에 노출된 일본 아오조라 은행, 독일 도이체 판드브리프방크는 모두 대출 관련 문제를 보고했고 주가 급락을 겪기도 했다.금융위기 상업용 상업용 부동산 주거용 부동산 부동산 중개업체

2024-02-15

"상업용 부동산 우려 불구 은행 시스템 여전히 건전"…마이클 바 연준 부의장 강조

연방준비제도(Fed·연준)의 마이클 바(사진) 금융감독 부문 부의장은 지난 14일 상업용 부동산 부실과 관련한 뉴욕커뮤니티은행(NYCB)의 주가 폭락에도 불구하고 미국의 은행 시스템은 여전히 건전하다고 강조했다.   바 부의장은 이날 워싱턴DC에서 열린 전미실물경제협회(NABE) 주최 콘퍼런스에 참석해 최근 미국의 은행 상황에 대해 “은행 시스템은 건전하고 탄력적인 상태를 유지하고 있으며 (실리콘밸리은행 위기가 발발한) 작년 봄보다 훨씬 좋은 상황”이라고 말했다.   다만, 그는 “팬데믹이 일부 중심업무지구의 상업용 오피스 부동산에 미치는 지속적인 영향 등 지켜봐야 할 몇 가지 위험 요인이 남아 있다”라고 언급했다.   최근 NYCB 주가 폭락 사태와 관련해선 “한 은행의 실적이 기대에 못 미치고 충당금이 늘어났다고 해서 전체 은행 시스템이 굳건하고 유동성에 문제 징후가 보이지 않는다는 사실을 바꾸지는 못할 것”이라고 강조했다.   NYCB는 지난달 31일 실적 발표에서 상업용 부동산 대출 부실과 관련한 충당금 적립 등 여파로 작년 4분기 예상치 못한 순손실을 기록하면서 실적 발표 이후 주가가 50% 넘게 하락한 바 있다.   이와 관련해 월가 일각에선 상업용 부동산발 위기가 은행권에 추가적인 충격을 미칠 수 있다는 우려가 제기돼왔다. 이와는 반대로 일부에서는 상업용 부동산 문제로 금융 혼란이 재현될 것이란 우려는 과도하다는 지적도 나오고 있다. 〈관계기사 2면〉상업용 부동산 상업용 부동산발 은행 시스템 연준 부의장

2024-02-15

[부동산 가이드] 부동산 리스 종류

이전 칼럼에서 리스의 성립 요건에 대해 알아봤습니다. 상업용 부동산 투자자로서 가장 중요한 요소는 현금 흐름입니다. 이 현금의 흐름은 투자 부동산에 계약된 리스의 조건에 따라 정해지고, 테넌트와 어떻게 계약이 되었는지가 건물 가치에 많은 영향을 주게 됩니다.     오늘은 리스의 종류와 이에 따라 건물 가치에 어떻게 영향을 미치는지 살펴보겠습니다.   상업용 부동산의 리스 계약은 크게 그로스 리스(Gross Lease)와 넷 리스(Net Lease)로 나뉩니다. 부동산을 소유하고 임대를 주면 테넌트에게 임대료를 받고, 건물주는 부동산 세금과 부동산 화재 보험, 그리고 공용 공간 혹은 외부 조경 및 주차장 관리 등을 제공해야 합니다. 건물주가 지불하는 위의 비용들을 렌트비 안에 녹여 넣을 수 있거나, 혹은 분리해서 받을 수 있습니다.     그로스 리스는 건물 관련 비용을 렌트비 안에 넣어서, 테넌트는 리스 계약상의 렌트비만 지불합니다. 이 경우 장점은 테넌트와 건물주 모두 계약 기간 계약된 렌트비만 주고받으면 됩니다.     반면, 넷 리스는 건물 관련 비용을 계약된 기본 렌트비와 별개로 나눠서 따로 받는 형태입니다. 넷 리스는 다시 세 가지로 나뉘는데, 첫 번째는 재산세만 부담하는 Net Lease(N), 두 번째는 재산세와 보험료를 부담하는 Net-Net Lease(NN), 세 번째는 재산세, 보험료, 건물 관리 비용을 모두 부담하는 Net-Net-Net Lease(NNN), 즉 트리플 넷 리스입니다.     이렇게 넷 리스로 기본 임대료와 비용(추가 임대료)을 나누는 이유는 부동산 투자자 관점에서 건물의 가치를 판단하는 데 도움이 되고 매매 시 인상되는 비용들을 테넌트에게 전가해 투자자는 예상한 수익률을 비교적 안정적으로 기대할 수 있기 때문입니다.     넷 리스 형태는 쇼핑센터, 리테일 건물, 그리고 창고 건물에서 많이 사용합니다. 스타벅스, 맥도널드 등 싱글 테넌트 프랜차이즈 건물에서부터 웨스트필드 쇼핑센터, 그리고 크게는 아마존 물류창고 등이 넷 리스 형태의 임대계약을 많이 합니다. 부동산 투자자 입장에서는 크레딧이 좋은 테넌트가 들어가 있으면 테넌트 회사가 부도가 날 확률이 낮고, 장기간 임대계약으로 안정적인 현금 흐름을 예상할 수 있기 때문에 예측 가능한 매력적인 투자 상품입니다.       넷 리스 투자 경우 특히 리스 계약서의 세부 조항을 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다. 일부 리스 계약서에는 테넌트의 비용 부담에 대한 제한 조건을 두고 있거나, 건물주가 예상치 못한 비용을 부담할 수도 있습니다.이번 팬데믹 기간 동안 크레딧이 좋은 테넌트도 완전히 안전하지 않다는 것을 경험했습니다. 유명한 프랜차이즈 테넌트들이 임대료를 지급하지 않거나, 임대 연장 협상에서 임대료를 대폭 삭감을 요구하거나, 리노베이션 비용과 그에 따른 기간 임대료 면제 요구 등으로 건물주들이 어려움을 겪는 경우가 종종 있었습니다.  계약서 작성 시 특히 경험 있는 에이전트와 변호사를 고용해 만일의 경우에 대비하여 조항을 잘 정리해 놓는 것이 중요합니다.     종합적으로, 상업용 부동산 투자의 성공은 리스 계약의 세부사항에 달려있습니다. 현명한 투자 결정을 위해서는 리스의 종류, 비용 부담 조항, 그리고 시장 동향을 꼼꼼히 분석하는 것이 필수적입니다.   ▶문의:(213)613-3137 브랜트 구 / CBRE KOREA DESK부동산 가이드 부동산 렌트비만 부동산 투자자 투자 부동산 상업용 부동산

2024-02-07

"타코 하나로도 세계적 영향력 탄생한다"…LAUSD 푸드트럭 도입

LA통합교육구(LAUSD)가 학생들이 직접 운영하는 ‘푸드트럭’을 도입했다고 31일 밝혔다.     이날 푸드트럭 공개 행사가 있던 메이우드 아카데미 고등학교에는 ‘푸드트럭 대부’로 알려진 한인 셰프 로이 최가 참석해 셰프 꿈나무 학생들을 독려하고 나섰다.     LAUSD에 따르면 소프트웨어 기업 ‘인튜이트(Intuit)’는 교육구의 커리어 및 기술 교육 프로그램을 배우는 학생들을 위해 상업용 푸드트럭 2대를 기부했다.      이를 통해 약 100명의 학생이 교사의 지도 아래 직접 푸드트럭을 운영하고 디자인 및 브랜딩하는 것을 배울 수 있다는 설명이다.     인튜이트의 케리 다니엘스키 관계자는 “사회환원 차원에서 현재 전국 교육구에 푸드트럭 6대를 기부했으며, 그중 2대가LAUSD의 메이우드 아카데미와 존 H. 프랜시스 폴리테크닉 고등학교에 각각 전달됐다”며 “특별히 다양한 교육의 기회가 적은 저소득 지역을 중심으로 학교들이 선정됐다”고 말했다.     이날 인튜이트의 초청으로 행사에 참석한 로이 최 셰프는 관중들의 큰 호응을 받으며 앞으로 나와 학생들에게 격려의 메시지를 전했다.    그는 푸드트럭 ‘고기(Kogi)’의 창업 초기 스토리를 전하며 “2008년 직장을 잃고 LA한인타운에서 푸드트럭을 시작했는데, 당시 나는 늘 보고 느꼈던 우리 지역을 대표하는 음식을 만들기로 결정했다”고 말했다.   이어 “‘고기’ 트럭은 이민자, 소수민족으로서 우리의 작은 부분을 가져와 결과적으로 음식 산업을 변화시켰고, 소셜 미디어 산업을 변화시켰다”며 “이 푸드트럭이 단순히 (사업의) 기회뿐만 아니라 여러분들과 여러분의 문화를 대표할 수 있다는 것을 알아야 한다. 가장 작은 아이디어에서, 가장 작은 여러분의 동네에서도 세계적인 영향을 미치는 것이 탄생할 수 있다”고 말했다.     이날 행사에는 최 셰프의 ‘고기’ 트럭을 비롯해 다양한 푸드트럭 7대도 학교에 배치돼 학생들에게 점심을 제공했다.     메이우드 아카데미 고등학교에 재학 중인 섀럴 로메오(18)는 “최 셰프를 직접 보는 것은 처음인데 그의 메시지에 동기부여가 됐다”며 “개인적으로 요리하는 걸 정말 좋아하는 데 전문적으로 배우기는 힘들다고 생각했다. 하지만 이렇게 푸드 트럭을 통해 음식 산업에 대해 배우고 여러 가지를 경험할 좋은 기회가 생겨서 기쁘다”고 말했다.     재키 골드버그 LASUD 이사회 의장은 “학생들이 다양한 길을 선택할 수 있어야 하는 것은 중요한 일”이라며 “요리를 배우거나 수업에 참여하는 학생들은 투자가 많이 필요하다고 들었는데 이번 푸드트럭을 통해 도움이 될 수 있을 거 같다. 학생들이 본인의 선택과 배운 것들을 자랑스럽게 생각했으면 좋겠다”고 말했다.  장수아 기자 jang.suah@koreadaily.com푸드트럭 학생 상업용 푸드트럭 푸드트럭 대부 푸드트럭 7대

2024-01-31

[부동산 이야기] 투자용 부동산 관리

몇 주 동안 부동산 투자의 기본에 대하여 알아보고 있다. 이번 주에는 주거용 부동산이나 혹은 상업용 부동산을 구입한 후에 효과적인 관리에 대하여 조금 알아보자. 부동산 투자의 또 다른 매력은 얼마나 관리를 잘하느냐에 따라 수입을 더 올릴 수도 있다는 것이다. 아파트 같은 다세대 건물이나, 상업용 부동산의 경우, 부동산의 구매만큼이나 구입하고 난 다음의 관리도 중요한데 관리에도 예산이 필요하다. 그러므로 투자부동산을 구입할 때는 다달이 들어오는 렌트 수입으로 융자에 대한 월 페이먼트와 구매가격의 1.25%에 해당하는 재산세, 유틸리티, 그리고 건물의 수리비나 예기치 못한 공실률 등을 미리 생각해야 한다.   보통 아파트를 소유하면 월 렌트비의 20% 정도는 여유자금이 있어야 하므로 관리에 필요한 자금을 유지하기 위해서는 다운페이먼트를 충분히 하는 것이 좋다. 부동산을 예산에 맞추어 구매를 하고 난 후에 유닛의 수가 적은 소형 아파트의 경우에는 주인이 직접 건물을 관리하기도 한다.     이때는 주인이 건물을 수리할 수 있는 기술이 있고, 집 가꾸는 것을 좋아하며 특별히 하는 일이 없는 은퇴한 부동산 오너라면 문제가 없다. 하지만 건물주가 다른 일을 하고 있거나 세입자와 접촉을 좋아하지 않는 경우에는 경비가 발생하더라도 전문 관리 회사에 맡겨 부담을 줄이는 것도 좋은 방법이다. 부동산을 소유주가 직접 관리하거나 아니면 전문가를 고용하는 경우이거나 주된 업무인 렌트 걷기, 부동산 광고 등 일상적으로 진행되는 임대관리 업무를 순조롭게 관리하는 것이 중요하다.     그러나 부동산을 잘 보수 유지하고 테넌트와 계속 원만히 지내기가 쉽지만은 않은 일이다. 그러므로 부동산 소유주로서는 매달 일정한 비용을 부동산 관리 회사에 지불하는 대신, 복잡하고 골치 아플 수도 있는 이런저런 업무들을 부동산 관리 회사에 위탁하는 이점이 있다. 그러므로 경험이 많은 확실한 부동산 관리회사를 고용하게 되면 이들은 이미 임대 시장에서 수백 명의 임대인과 의사소통을 하기 때문에 현지 시장에 대한 다양한 정보와 이해를 갖고 있을 것이다. 건물 수리나 테넌트 선별, 렌트 수납, 그리고 아파트의 잔디나 도로, 기물, 공공시설 등을 유지 보수하는 일을 하는 공정한 주택관리 규정 등 검증된 방침과 업무 방식을 갖고 전문적인 부동산관리를 하는 회사를 찾아야 한다. 특히 개인 투자자의 경우 부동산 관리에 대한 전문 노하우가 부족할 수 있어 비용을 부담하더라도 부동산 관리회사에 의존하는 것이 바람직하다. 이때 부동산 관리회사의 수익은 부동산 주인에게서 받는 수수료에서 나오는 데 이 수수료는 보통 렌트의 5~15% 정도의 수준으로 엄청난 차이가 있다. 부동산 관리는 전문 회사를 선정해도 되고 건물을 사준 에이전트한테 부탁해도 되는 데 좋은 부동산 관리회사를 선택하기 위해서는 부동산 관리회사가 제출한 제안서를 면밀히 검토하는 것이 필요하다. 이 제안서에는 부동산의 운영플랜, 구체적인 관리 일정, 대규모 수리가 필요할 때의 계획이나, 목표수익, 비용절감 계획, 공실률에 대한 효율적인 처리방안 등이 포함되어 있어야 한다.   ▶문의: (818)497-8949  미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 투자용 부동산 부동산 관리회사 부동산 소유주 상업용 부동산

2024-01-24

LA·OC 상업용 부동산 부실 터질라 우려 확산

LA와 오렌지카운티의 상업용 부동산 대출 부채 만기가 다가오면서 연체율이 높아질 경우 대출 부실로 상업용 부동산발 위기가 현실화될 수 있다는 우려가 커지고 있다.     부동산 매체 더리얼딜은 투자조사기관 모닝스타의 크레딧 어날리스틱 데이터를 인용해 올해 LA와 오렌지카운티 부동산 시장이 210억 달러 규모의 상업용 모기지담보증권(CMBS)과 대출채권담보증권(CLO) 대출 만기로 위기에 직면해 있다고 10일 보도했다.     올해 만기가 되는 CMBS 및 CLO 대출 중 거의 60%가 금융당국의 감시 목록에 올라가 있는데 이는 채무불이행이 예상되거나 발생했음을 나타낸다. 또 약 2억5000만 달러 상당의 대출이 만기일이 되기 전에 연체된 것으로 전해졌다.   팬데믹으로 재택근무가 확산하면서 가장 큰 타격을 입은 상업용 부동산은 사무실로 수요가 줄면서 공실률이 급증하고 대출 부실이 증가하기 시작했다.     무디스 인베스터에 따르면 지난해 11월 CMBS 오피스 대출 연체율은 5년 만에 최고치를 기록했다. 지난 3일 마켓워치는 무디스 CMBS 데이터를 인용해 60일 이상 연체된 오피스 대출 비율은 지난 10월 5.14%에서 11월 5.28%로 높아졌다고 밝혔다.     상업용 부동산 대출 부실 사태는 연방준비제도(Fed·연준)의 제로 금리 정책 시행의 영향도 크다. 지난 2020년과 2021년 연준이 기준금리를 0%에 가깝게 유지하기로 결정하면서 많은 차용인이 상업용 부동산을 재융자하기 위해 자본 시장으로 몰려들었다. 이때 대출 중 상당수는 지난해 만기가 되었거나 올해 만기가 될 예정이지만 이자율 환경은 그때와 달라졌다. 기준 금리가 5.25~5.5%로 치솟자 상업용 부동산 대출 금리는 두 배로 뛰었지만 상업용 부동산 가치는 급락했다. 상업용 부동산 담보 대출은 만기에 원금을 한 번에 갚는 만기일시상환 방식이 약 80%를 차지해 부동산 가치가 떨어져 건물을 팔아도 대출금을 갚기 힘들고, 고금리에 재융자를 받기도 쉽지 않은 상황이다.     더리얼딜에 따르면 거대 자산운용사인 블랙스톤도 올해 남가주 부동산의 최대 10개 CMBS 거래 중 6개 차용자로 대출 규모는 약 27억 달러다. 만기는 오는 8월로 금융당국의 감시 목록에 올라와 있다.     LA 다운타운에 있는 두 개 오피스타워도 올해 만료된다. 라이징 리얼티의 원 캘리포니아 프라자에 묶인 3억 달러는 오는 11월 만기 되고 브룩필드의 뱅크오브아메리카 프라자의 3억7700만 달러도 오는 9월 만기를 앞두고 있다.     고금리 여파로 연체율은 올해 더 오를 것이라는 전망도 쏟아지고 있다.     대런 휠러 CMBS 수석 연구원은 “과거 저금리에 자금 조달을 했던 차입자 및 투자자들이 높은 금리로 상환하는 상황에 직면하면서 향후 수개월 동안 연체율이 더 오를 것”이라고 내다봤다.   단 올해 상업용 부동산 시장은 연방준비제도의 기준금리 결정과 경제 상황에 달려있다고 덧붙였다.     모기지은행협회에 따르면 올해 만기 도래하는 상업용 부동산 부채는 약 1조2000억 달러에 달한다. 지난해 12월 금융감독국은 상업용 부동산이 올해 금융 시스템에 가장 큰 위협이 될 것이라고 우려한 바 있다. 이은영 기자 lee.eunyoung6@koreadaily.com상업용 부동산 상업용 부동산발 상업용 모기지담보증권 오렌지카운티 부동산

2024-01-11

[부동산] 2024년 부동산 전망

새해 부동산 시장 전망은 전체적으로 밝아 보인다. 이런 전망이 나오게 된 배경, 가장 먼저 눈에 띄는 현상으로는 한동안 높았던 이자율이 드디어 고개를 숙이기 시작한다는 것이다. 한동안 정말 환상적인 이자율을 누렸었다. 그리고 우리가 누렸던 것보다 훨씬 혹독하게 갑자기 상승한 고이자율로 인해서 아주 큰 어려운 시간을 보내야 했다. 다행히 부동산 시장은 꾸준한 수요 증가로 인해서 기존의 수요가 잠시 숨 고르기를 하고 있던 시간 동안에도 꾸준한 수요가 있었다. 덕분에 매매는 많이 줄어들었지만, 가격은 기대치만큼은 떨어지지 않았다. 전국적으로 볼 때도 남가주 지역은 아주 특수한 지역이었다. 가격이 내려가기는커녕 고이자율로 미국 전체가 불경기로 힘들어할 때도 꾸준한 상승을 유지하였다.   이렇게 이자가 떨어진다는 것은 바이어들이 본격적으로 다시 움직이기 시작한다는 것이다. 빠르면 3월 말에서 늦어도 7월 전에는 6%의 이자율을 기대할 수 있는 상황이다 보니 아마 겨울이 끝나기 전부터 부동산 시장에는 봄이 찾아올 것이란 기대를 한다. 한동안 메말라 있던 매물들이 나오기 시작하겠지만 늘어나는 바이어들 때문에 새해에도 집 구입은 그리 만만하지만은 않을 것으로 보인다.   단순히 이자율만 떨어지는 것은 아니다. 이제 대선도 또한 다가오기 시작한다. 대선이 있는 해의 부동산 시장은 아주 활발해진다. 현 정부에서도 대선이 있는 해에는 어떻게 해서든지 경제적으로 좋은 결과를 내기 위해서 여러 가지 정책을 시행한다. 그리고 이런 정책에는 부동산의 부흥이 밑바탕이 되어 있어야 한다. 연방준비제도(Fed.연준)가 제로 수준으로 기준금리를 떨어뜨리고 도널드 트럼프 전 대통령이 재선에 성공할 경우 오는 2024년까지 부동산 침체는 없을 것으로 보인다. 트럼프 전 대통령이 부동산을 기반으로 한 사업가 출신이기 때문에 임기 중에는 부동산 친화적인 정책을 펼칠 수밖에 없어 보이고 단순히 이자율을 떨어뜨려서 부동산 시장에 활기를 불어넣는 것이 아니라 그 외에도 여러 가지 정책을 통해서 부동산 시장에 활력을 불어넣게 될 것이다.   이보다 가장 중요한 것은 바로 심리적 요인이다. 환상적으로 낮은 이자율로 오랫동안 길들어 있다가 갑자기 상승한 이자율에 겁먹고 숨만 고르던지 아니면 아예 포기해버린 바이어들이 아주 많다. 그런데 이제 높은 이자율에 어느 정도 적응이 되는 상황에서 현실적으로 안정적인 6%대의 이자율과 여러 가지 부동산 정책으로 인해서 바이어들의 마음에는 이제는 부동산을 구입해도 괜찮은 시기란 인식이 들기 시작한다. 그리고 이런 인식은 아주 빠르게 펴지게 되어 있어서 바이어들이 움직이기 시작하고 셀러들도 이제는 본인의 아주 낮은 이자율을 가지고 있는 집을 팔고 조금은 높아지지만 그래도 현실적으로 얼마든지 나쁘지 않은 새로운 이자율로 다른 집을 구입하고 이사 갈 준비를 하기 시작할 것이다. 이런 과정을 통해서 매물은 자연스럽게 늘어나게 되고 매매 건수도 증가하게 되는 것이다.   상업용 부동산 가운데 특히 비즈니스호텔 산업이 호황을 누릴 것으로 보인다. 팬더믹 후 해외 여행객과 내국인 여행객의 지속적인 증가로 인해 호텔 초과 수요가 상당 기간 지속될 전망이다. 특히 LA 지역을 중심으로 한 가주에 주목하고 있다. 꾸준히 유입되는 아시아계 이민자로 인해 수요와 자금이 풍부하고, 벤처산업과 함께 관광산업이 발달해 호텔의 지속적인 성장이 기대되는 지역이기 때문이다.     ▶문의:(213)445-4989 현호석 대표/매스터 리얼티부동산 비즈니스호텔 부동산 시장 새해 부동산 상업용 부동산

2024-01-09

[에이전트 노트] 2024년 부동산 시장 전망

새해 2024년 갑진년은 ‘푸른 용의 해 - 청룡의 해’라고 하는데, 용은 12간지 중 유일하게 실존 동물이 아닌 상상 속에 존재하는 동물로 동양에서는 왕이나 황제를 상징하는 영물이며 큰 행운과 재물, 영험함과 용맹함을 나타내는 상징으로 널리 알려져 있다.     이렇게 영험한 기운과 능력을 갖춘 용이 여의주를 물고 하늘로 솟아오르는 청룡의 기운으로 올 한해 경기불황과 경기침체를 모두 극복하고 승리하는 한 해가 되길 소망한다.     지난 2023년 부동산 시장의 가장 큰 특징을 꼽으면 무엇보다 모기지 이자율 상승에도 불구하고 거주용 부동산 가격이 하락하지 않은 것이다.   특히 8%대까지 급격히 상승한 모기지 이자율의 영향으로 시장 전체가 꽁꽁 얼어붙으며 부동산 거래 자체가 사상 최소치로 감소했는데도 불구하고 시장 내 매물은 증가하지 않고 있다.   그러나 상업용 부동산의 상황은 많이 달랐다. 대부분의 상업용 부동산은 60% 이상의 다운페이먼트 없이는 현재 수익만으론 재산세를 포함한 각종 비용과 모기지 페이먼트를 감당할 수 없는 상황으로 실질적으로 융자를 통한 부동산 거래는 사실상 불가해졌다고 볼 수 있다.   상업용 부동산 시장 내 매물은 많이 증가해서 이미 거래 건수 대비 6개월 치 이상의 재고가 유지되고 있으며 매매도 현격히 감소한 상황이다.   지난해 LA 카운티 내 전체 상업용 부동산 거래는 고작 4665건으로 LA 카운티 내 거주용 부동산 거래 4만7332건에 비교해 볼 때 10분의 1수준이다. 지난 한 해 모기지 이자율 상승에 영향으로 거주용 부동산 거래가 반 토막 난 것을 고려한다면 평상시 상업용 부동산 거래의 20분의 1 수준으로 내려앉았다고 봐야 할 것이다.   그렇다면 새해인 2024년 부동산 시장은 어떻게 변화할 것인가. 올해 부동산 시장을 바라본 필자의 의견은 이렇다.   지난해 후반기 7.5~8%대를 유지하던 30년 모기지 이자율이 최근 7주 연속 하락하여 현재 6.95%까지 하락하며 6%대 진입에 성공했고 셀러가 다소 불리한 비수기 마켓 상황인데도 불구하고 올해 3월까지 집값 하락은 예상하기 어려울 것으로 판단된다. 매물 부족이 심화한 상황에서 주택가격 하락을 기대하긴 힘들기 때문이다.   다만 6%에 진입한 이자율 영향으로 바이어들의 구매 욕구를 자극하며 꽁꽁 얼어붙었던 부동산 시장은 거래량이 소폭 증가하면서 해빙의 분위기가 조성될 것으로 예상한다.   이처럼 올해 부동산 시장은 이자율 하락세가 좌지우지할 것으로 예상하며 많은 전문가가 빠르면 전반기 이후, 늦어도 올해 말경엔 5.5%대까지의 하락을 예상하나 실제 이자율 하락세가 어떤 그래프를 그려내는가에 따라 부동산 시장이 요동칠 수도 있는 상황이다. 만약 올해 초 이자율이 급격히 하락하거나 올해 전반기 안에 이자율 5%대 진입이 성공한다면 내 집 마련을 미뤄왔던 바이어들이 대거 다시 부동산 구매경쟁으로 몰리면서 부동산 시장은 급격히 회복될 것이다.   그러나 예상과 달리 이자율이 장기간 7%대를 유지하거나 상승세가 다시 이어진다면 올해 부동산 시장은 지난해와 비교도 안 될 정도의 침체기를 겪게 될 것이며 특히 상업용 부동산 가격은 급락할 가능성이 높아질 것이다. 이자율 하락 없이 부동산 시장의 정상화를 기대하긴 힘들 것이다.   ▶문의:(213)500-5589 전홍철 WIN Realty & Properties에이전트 노트 부동산 시장 부동산 시장 상업용 부동산 부동산 거래

2024-01-02

[상법] 상업용 건물의 리스 계약과 퇴거명령 소송

상업용 건물의 세입자가 리스 계약 만기 이후에도 건물을 비우지 않을 경우 세입자를 퇴거하기 위해서는 반드시 퇴거명령소송 (unlawful Detainer)을 통해서 법원의 명령을 받아야 한다. 현재의 세입자가 건물주의 동의 없이 전 세입자로부터 리즈를 양도받고 입주해 있을 경우에도 퇴거명령 소송을 거쳐야만 퇴거시킬 수 있다. 이러한 경우 세입자는 렌트하고 있는 공간에 대한 권리가 없지만 퇴거하기 위해서는 반드시 퇴거명령 소송이 필요하다.   퇴거명령 소송을 진행하기 전에 3일 통보서를 보내야 하고 3일 안에도 세입자가 계약위반 사항을 지키지 않았을 경우 소송을 진행하여 퇴거를 시킬 수 있다. 카운티의 해당 법원에 퇴거명령고소장을 접수하고 세입자에게 고소장을 전달하면, 세입자는 5일 이내에 답변서를 법원에 제출해야 한다. 일반적으로 세입자의 답변서가 제출된 후 30일 지난 후 법원은 퇴거에 관한 재판을 하게 된다.     법원의 최종판결이 있을 때까지는 건물주는 세입자의 권리를 제한할 수 없다. 예를 들어, 세입자를 강제로 내쫓는다든지, 자물쇠를 바꾸는 행동을 할 수 없다. 만약에 건물주가 재판이 계류된 상황에서 불법적 행동을 했을 경우, 벌금과 세입자의 피해보상금을 지불해야 한다. 법원의 퇴거명령이 결정되면, 퇴거명령서가 전달된 지 5일 안에 자진 퇴거를 해야 하고 퇴거하지 않았을 경우에는 강제퇴거를 할 수 있다.     건물주가 퇴거명령소송을 거치지 않고 세입자를 강제로 퇴거시키거나 입주하고 있는 점포의 열쇠를 바꾸는 등의 강제퇴거 또는 강제진입(forcible detainer or entry)을 한 경우에는 불법으로 간주된다.     위와 같은 강제퇴거가 발생했을 경우에는 강제퇴거를 당한 세입자는 강제퇴거 또는 진입소송을 통하여 다시 리스를 한 부동산에 대한 소유권을 찾아올 수 있다. 강제퇴거 또는 진입에 대한 소송은 세입자가 소송을 제기하면 5일 안에 답변해야 하고 재판일정도 30일 안에 진행된다. 또한 강제퇴거 또는 강제 진입 소송을 진행하면서 동시에 법원에 긴급 명령 청구를 해서 재판 계류 동안에 임대장소를 다시 확보할 수 있다. 이러한 긴급 명령 청구는 건물주가 강제로 퇴거함으로써 장소를 사용할 수 없으므로 사업운영에 치명적인 피해를 줄 수 있으므로 임시로 세입자에게 임대장소를 다시 쓸 수 있도록 하는 조치이다. 세입자가 강제퇴거를 당할 당시에 임대장소를 사용할 권리가 있었으나, 건물주가 법원 명령 없이 강제적으로 퇴거를 했다는 것만 보여주면 법원은 임시로 재판 때까지 임대인에게 다시 임대 장소를 쓸 수 있도록 해주는 것이다. 또한 세입자는 강제 퇴거로 인해서 발생한 손해배상을 청구할 수 있다.     위와 같이, 주거 건물의 세입자와 임대자의 관계는 법으로 구체적으로 규정되어있고 특히 세입자는 퇴거소송에 관한 규정을 엄격하게 지키지 않았을 경우에는 세입자가 리스계약을 어겼다 할지라도 소송에 질 수 있을 뿐 아니라 강제 퇴거를 했을 경우에는 이에 따른 피해 보상을 해줘야 한다.     ▶문의:(213)487-2371  이승호 / 변호사 Lee & Oh상법 퇴거명령 상업용 퇴거명령 소송 상업용 건물 강제 퇴거로

2023-12-24

[투자의 경제학] 상업용 부동산

국가기관은 아니지만 명망 높은 비영리 경제연구조직 전미경제연구소(NBER)에 따르면 미 은행들의 자산 구조 중 25% 정도가 상업용 부동산 대출이라고 한다.     NBER은 금리 인상과 하이브리드 및 원격 근무와 대면 근무의 혼합 등으로 인한 상업용 부동산 가치 하락으로 전체 상업용 부동산 대출 중 14% 특히 사무실 건물 대출 중 44%가 현 부동산 가치보다 대출이 더 많은 상황이라고 한다.     증권 매체 마켓워치에 따르면 1조 달러 이상의 상업용 부동산 대출이 2024-25년에 만기 된다고 하는데 2024년 만기 되는 대출 중 77% 정도는 재융자가 가능할 것으로 뱅크오브아메리카 분석가는 예측한다.     이는 최근 큰 폭으로 하락한 10년 만기 국채 이자율의 영향이 큰 것으로 해석된다. 9월에만 해도 뱅크오브아메리카 측에서는 2024년 만기가 도래한 대출건 중 65% 정도만이 재융자가 가능할 것으로 전망했다. 10월 중 5% 정도 하던 10년 만기 국채 이자율이 4% 아래로 하락하며 부동산 대출 금리를 같이 끌어내린 결과다.     세부적으로 들어가면 모든 상업용 부동산 상황이 나쁜 것은 아니다. 금리 인상으로 인한 이자 부담은 모두에게 적용되겠으나 유독 사무실 건물이 직격탄을 맞은 것은 펜대믹으로 원격 근무에 익숙해진 기업들과 직원들이 사무실로 돌아오지 않고 있기 때문이다.     상업용 부동산 업체 CBRE 자료에 따르면 사무실 공실률은 지난 2분기에 30년 만에 최고치인 18.2%에 달한다고 한다. 이런 이유로 사무실 건물의 가치가 2025년까지 35% 하락할 수 있으며 회복하는 시기도 2040년 정도로 내다봤다.     높아진 금리에서 오는 충격은 같으나 사무실과는 달리 다른 분야의 상업용 부동산은 수요 감소에 따른 피해는 크지 않은 것으로 보인다. CBRE 자료에 따른 소매업체 관련 부동산 공실률은 4.8%, 창고 건물을 포함한 산업용 부동산 공실률도 4.9% 정도로 나타났다.     임대아파트 쪽도 렌트비 상승 폭은 둔화하고 있으나 지난 11월 렌트 상승률이 전년 대비 3.3% 오른 것으로 보아 시장 상태는 양호한 것으로 보인다.     연준(Fed)에 대한 증권가의 관심은 금리 인하를 언제부터 시작할 것인가에 있는 것으로 보인다. 상업용 부동산 대출의 부실함은 은행들의 위기로 연결될 수 있기 때문에 NBER의 분석에서 나타난 은행들의 취약점이 실질적인 위기로 닥치기 전에 연준이 먼저 행동하지 않을까 하는 예측을 해본다.   ▶문의:(213)434-7787  김세주 / Kadence Advisors, LLC투자의 경제학 상업용 부동산 상업용 부동산 부동산 대출 부동산 가치

2023-12-20

[부동산 이야기] 2024년 부동산 전망

다사다난했던 2023년도 이제는 조용히 역사 속으로 저물어 가고 있다. 올 한해 최대 관심사였던 인플레이션이 빠르게 진정되고 있다는 데이터가 지속해서 나오고 있고, 연준의 움직임 역시 이를 반영하듯 금리를 동결시키고 있다. 현재 추세라면 2024년 중반부터는 기준금리를 내릴 거라는 전문가들의 의견이 지배적이다.     하지만 아직도 연방 정부의 목표보다 높은 물가 상승이 이어지고 있어, 계속해서 고용 시장 및 물가 지수(CPI & PPI) 등의 움직임도 예의주시해야 할 것이다. 예상보다 인플레이션이 빠르게 진정되고, 동시에 고용 시장도 큰 동요 없이 안정적으로 유지된다면, 우리가 걱정하는 경기 침체를 피할 수도 있을 것이다.     현재 상황으로는 우리가 바라는 최상의 시나리오가 된다 해도, 커머셜 부동산만큼은 일정 기간 가격 하락을 피하기 어려울거라 보고 있다. 이유는 많은 은행이 최근에 불거진 부실 대출 사태를 우려해 신규 대출이나 재융자 조건들을 더 까다롭게 하고 있어서, 가뜩이나 높아진 이자율에 재융자를 앞둔 많은 커머셜 오너들에 부담을 안겨주고 있기 때문이다. 그리고 막상 팔려고 해도, 너무 높은 이자율로 인해 신규 바이어들을 찾기도 쉽지 않다.   그럼 올 한해 부동산 시장을 점검해 보고, 내년에는 어떻게 될지 간단히 전망해 본다. 대다수 부동산 전문가들은 지난해 말, 2023년 전망을 전반기에는 지난해 말의 분위기가 이어져서, 부동산 시장이 지속적으로 하락할 거라는 의견이 대세였다. 뚜껑을 열어본 결과 매물 부족으로 거래량은 급격히 줄어들었지만, 예상외로 가격은 보합을 보이고, 지역에 따라 상승하는 모습을 보이는 곳들도 있었다. 이유는 현재의 낮은 이자율로 집을 가지고 있는 셀러들이 굳이 팔 이유가 없다 보니, 주택 매물이 줄었고, 그동안 부동산 시장의 추가 하락을 바라며 기다리던 바이어들이 적극적으로 시장에 들어오면서 벌어진 현상이다.     하반기에는 모기지 이자율이 8% 육박하자 거래가 눈에 띄게 줄어든 현상을 보인다. 결과적으로 가격의 변동은 크지 않았다. 이러한 이유는 바이어의 감소세는 어느 정도 예상되었지만, 이보다 셀러의 감소세가 더 확연히 나타나자, 매물 부족 현상으로 가격이 제한적인 범위 내에서 움직였기 때문이다.     2024년 부동산 마켓 역시 2023년과 비슷하게 움직일 확률이 높다. 인플레이션과 연준의 움직임, 모기지 이자율의 변동 그리고 고용 시장이 부동산 시장에 많은 영향을 미칠 것으로 보고 있다. 다만 추가 금리 인상이 없을 것으로 예상하고, 모기지 이자율 역시 보합 또는 하락세를 보인다면 매물의 부족 현상과 맞물려 가격이 상승할 여지도 있다.     지금의 매물 부족 현상은 단기적으로 해결되기 어려운 상황이다. 이유는 앞에도 언급했듯 너무 많은 셀러가 낮은 이자율로 모기지를 가지고 있어, 특별한 이유 없이는 집을 팔고 움직일 확률이 상당히 낮기 때문이다. 다만 경기 침체가 예상보다 심각하고, 이로 인해 고용 시장이 붕괴된다면, 부동산 시장 역시 하락을 피할 수 없을 것이다.   ▶문의: (818)357-7694 에릭 민 / 드림부동산 부사장부동산 이야기 부동산 상업용 부동산 시장 커머셜 부동산 한해 부동산

2023-12-20

[부동산 가이드] 2024년 상업용 부동산

팬데믹을 거쳐오면서 가장 큰 타격을 보았던 상업용 부동산의 회복이 더디다. 오피스용 부동산의 경우 침체가 더 심하다. 최근 챕터11 파산 신청을 한 오피스 공유 회사인 위워크(WeWork)의 몰락이 대표적 예이다. 이 회사의 80% 지분을 가진 일본의 테크 롤러지 회사인 소프트뱅크가 3분기에만 62억 달러 손실을 보았다.     상업용 부동산 브로커 회사인 CBRE에 따르면 내년 오피스 부동산의 가치가 40% 떨어진다고 예상했다. 아파트 같은 다주택 부동산은 28%, 쇼핑센터 같은 리테일 부동산은 23% 떨어지고 창고 및 인더스트리얼 부동산 가치는 10% 조정이 될 것이라 전망했다. 가장 근본적인 이유는 팬데믹이 끝났는데도 공실률이 떨어지지 않고 갑작스럽게 닥친 인플레이션과 이에 따른 이자율 상승이 상업용 부동산의 발목을 잡고 있기 때문이다. 현 상업용 부동산 동향을 살피면서 어떻게 투자할지 알아보자.   첫째, 오피스 부동산 시장의 회복은 더 늦어질 전망이다. 커뮤니케이션 기술이 발달함으로 재택근무 같은 대체 공간이 기존의 오피스 공간을 대신하는 문화가 점점 거세질 것이다. 위워크(WeWork) 예에서 보듯이, 공유 오피스 공간 수요는 줄어들 것이고 메트로폴리탄 대도시 내 빈 오피스 건물들을 보는 풍경이 익숙해질 수도 있다. 특히 고금리로 인해 재융자가 어려워지고 리노베이션이 어려워지는 악순환으로 인해 리노베이션이션이 필요한 B급, C급 오피스 빌딩의 공실률은 더 높아질 것으로 예상한다. 다만 대도시에 있는 A급 오피스 빌딩은 꾸준히 인기를 얻을 것이다. 오피스 빌딩을 개조하여 주거용 콘도로 변경하는 케이스가 점점 많아지는 것이 이런 추세를 여실히 보여 주고 있다.     둘째, 주거용 다주택 부동산의 가치도 작년보다 많이 떨어졌다. 팬데믹 중에도 가파르게 오른 렌트비로 인해 대도시의 주거비용이 인컴의 50%를 상회했다. 최근 인플레이션과 맞물려 생활고에 시달린 테넌트들이 주거 비용이 낮은  교외의 타지역이나 타주로 떠나는 경우가 많아지고 있다. 이와 더불어 이자율이 올라 모기지 비용이 비싸지고 몇 년 사이 보험비용이 거의 2배 이상 오르는 탓에 부동산 가격이 25% 이상 내려갔다. 따라서 주거용 다주택 부동산의 가치는 지역에 따라 많은 편차가 있었다. 특히 저평가된 인랜드 지역의 부동산이 많이 상승했다. 인랜드의 경우 큰 회사들이 들어와 일자리가 늘고 비교적 저렴한 주거비로 인해 최근 3년 사이 주거용 부동산 가치가 가장 많이 올라간 지역이 되었다.   셋째, 대형 쇼핑센터를 포함한 리테일 부동산 가치도 역시 23% 이상 떨어질 것으로 예상한다. 내년 경기 하락을 점치고 있기 때문에 소비가 살아나지 않는 한 렌트비가 비싼 대형 쇼핑몰을 포함한 리테일 부동산의 공실률이 떨어지지 않을 것이라 예상한다. 하지만 창고 및 인더스트리얼 부동산의 경우 매물이 매우 부족하기 때문에 하락 폭이 다른 부동산보다 낮아 약 10%로 비교적 적을 것으로 예상한다.     2024년에는 상업용 부동산 시장에 많은 도전이 있다. 투자 시 전문가와 충분한 상담을 한 후 투자하시길 바란다.   ▶문의:(818)439-8949 이상규 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장부동산 가이드 부동산 상업용 상업용 부동산 오피스용 부동산 오피스 부동산

2023-12-06

[부동산 투자] LA한인타운의 투자 가능성

이민 초기 한인타운을 대표하는 랜드마크 중 하나였던 올림픽 거리의 ‘김방아’ 간판을 보며 기억을 더듬어 보면 현재의 LA한인타운은 가히 상상을 초월한 발전을 이루었다. 또한 짧은 이민 역사에도 불구하고 이렇게 엄청난 발전을 이루어낸 우리 한인들의 부지런함과 성실함에 새삼 자부심을 느끼게 되기도 한다.     한인타운이 변화함에 따라 발생하였던 여러 가지 사회적 또는 정치적 문제들 역시 한인사회가 힘을 합쳐 단합된 모습으로 풀어왔다. 이같이 어려움이 있을 때마다 해결해나가고 있는 것을 보면 지금 현재의 모습이 만들어진 것은 우연이 아닌 것만은 확실하다. 이렇게 발전해 온 한인타운을 주류사회가 주목하고 있는 것은 어쩌면 당연한 결과다. 이는 단지 LA한인타운이 우리 한인들의 것만이 아닌 모두에게 기회가 되고 있다는 것을 보여주는 것이기도 하다.   최근 수년 동안 한인타운을 운전하다 보면 주황색 공사 안내문과 함께 좁은 길을 달리는 대형 트럭들을 자주 볼 수 있다. 한인타운을 대표하는 거리인 윌셔를 중심으로 아드모어, 뉴햄프셔, 그리고 올림픽의 공사 현장들은 공급 과잉이 아니냐는 우려가 무색할 정도로 빠르게 진행되고 있다. 물론 코로나19 팬데믹 이후 많은 변화와 영향을 받긴 했지만, 타운 내 소형 호텔들도 각자의 개성에 맞춰 리모델링 되어 새로운 수요를 창출하고 있다. 공실률이 높았던 사무실 건물들도 최근 다수 주거용 부동산으로 활발히 전환되고 있다.   한인타운이 주목을 받는 이유는 간단히 설명할 수 있다. LA한인타운의 서쪽엔 베벌리힐스, 북쪽에 할리우드, 그리고 동쪽으로는 끊임없이 개발 중인 LA다운타운으로 이어지는 위치다. 이를 고려하면 수많은 개발이 현재 진행 중인 것은 당연한 결과일 수 있다. 상업용 부동산 정보 제공 업체 코스타의 마케팅 담당자는 “LA한인타운은 LA에서 가장 역동적으로 움직이는 지역 중 하나”라며 “많은 투자 회사들이 빠른 속도로 발전하고 있는 타운 내 매물을 자신들의 포트폴리오에 포함하고 있다”고 말했다. 특히 고소득 전문직종에 근무하는 많은 젊은 세대들이 한인타운으로 들어오고 있으며, 실제로 이른 아침 타운을 돌아보면 강아지를 산책시키는 비한인 주민들을 어렵지 않게 볼 수 있다. 이는 이미 주류사회가 인정한 K팝이나 한국 드라마를 통해 LA한인타운이 새로운 유행을 주도하는 중심지로 자리 잡고 있다는 증거로 볼 수 있다.   최근 가파른 인플레이션에 따른 금리 인상 등으로 타운 내에서도 다양한 업계에서 경제적 어려움을 겪는 이들이 많은 것이 사실이다. 그러나 한인 사회는 언제나 그랬듯 이를 잘 극복해 낼 것이다. 최근 건설 프로젝트가 급증하기도 했지만, 이는 한인타운의 특성상 끊임없이 유입되는 수요와 함께 해결될 것이다. LA한인타운은 단지 한인들만의 타운이 아니라 타인종과 타 커뮤니티를 포용할 수 있는 새로운 장소로 거듭나고 있다. 특히 LA의 다른 지역과 달리 주택이나 상업용 건물 등 부동산 가격 상승 폭이 큰 곳이어서 LA한인타운은 무한한 투자 가능성을 보유한 곳이기도 하다.   ▶문의: (310) 227-0066 케네스 정 / 드림부동산대표부동산 투자 la한인타운 가능성 투자 회사들 상업용 부동산 비한인 주민들

2023-11-08

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