[부동산 이야기] 상업용 부동산 지표

초기 투자자본 대비 수익 가늠하는 척도 역할
운영비와 개발 전망 등 장기 요인 점검 필요

상업용 부동산 투자에는 수치와 지표를 활용한 철저한 사전 분석이 수반돼야 합니다. 주요 지표로는 총수입배수(GRM), 자본환원율(CAP Rate·CAP 지수), 캐시온캐시리턴(Cash-on-Cash Return) 등이 있습니다.
 
GRM은 특정 건물의 총 렌트 수입을 구매 가격과 비교한 수치입니다. 주로 아파트 투자에 활용되며, 특정 매물의 구매가격이 임차로 1년 동안 벌어들인 소득의 몇 배가 되는지를 나타냅니다. 구매 가격을 임차로 벌어들인 연 소득으로 나누면 GRM을 산출할 수 있습니다. 예시를 들어보겠습니다. 특정 매물을 구매가가 120만 달러고 임차로 얻은 연 소득이 10만 달러라면 GRM은 120만 달러를 10만 달러로 나눈 ‘12’입니다. 다만 GRM은 매물 소유에 따른 지출을 고려하지 않습니다. 따라서 절대적인 가격 산정 방법으로 활용하는 데에는 제한이 있습니다.
 
CAP 지수(CAP Rate)는 매물 가격 대비 연 순수익을 나타내는 비율입니다. 순수익은 임대로 벌어들인 수입에서 운영 비용을 차감한 금액입니다. CAP 지수는 GRM과 달리 순수익을 분모로 두고 구매 가격을 분자에 배치합니다. 일례로 1년 동안 순수익이 6만 달러인 매물을 120만 달러에 구매했다면 CAP 지수는 5%인 셈입니다.
 
캐시온캐시리턴(Cash-on-Cash Return)은 초기 투자자본 대비 가용 가능한 현금 흐름을 나타냅니다. 이에 따라 캐시온캐시리턴 지수는 부동산 투자에서 실제 수익을 나타내는 척도로 여겨집니다. 계산방법은 순수익을 초기 투자 자본으로 나누는 겁니다. 부동산 투자에 초기 투자 자본은 다운페이먼트입니다. 따라서 연 순수익이 6만 달러인 매물을 다운페이먼트 40만 달러를 내고 구매했다면 캐시온캐시리턴은 15%인 셈입니다.  
 

앞서 설명한 세 가지 지표는 대부분 투자 첫해에만 적용이 용이합니다. 투자자들은 지표에 몰두한 나머지 매물의 장기적인 투자 잠재성 등의 기회를 놓치는 경우도 더러 있습니다. 따라서 지표 이외 복합적인 요인들을 점검할 필요가 있습니다.먼저 투자 매물 지역의 개발 전망, 인구 변화 추이, 경제 성장성 등 지역사회와 연계된 장기적 성장 가능성에 대한 면밀한 분석이 선행돼야 합니다. 또 운영 비용에 대한 분석도 이행해야 합니다. 세금, 보험, 유지 및 보수 비용의 변화에 대비해야 한다는 의미입니다. 이 가운데 임차인의 신용도 및 매물의 공실률도 투자 수익과 연계되는 요인입니다. 마지막으로 부동산 시장의 전반적인 트렌드와 전망에 대한 학습도 이루어져야 합니다.
 
앞선 세 가지 지표들은 상업용 부동산 투자의 수익 가치를 가늠하는 중요한 분석 도구입니다. 다만 이 지표들은 투자 초기 단계에만 적용할 수 있기 때문에 투자 수익에 장기적으로 영향을 주는 요인 역시 고려해야 합니다. 즉 추가적인 시장 조사와 멀리 내다보는 전략이 현명한 투자로 이어진다는 의미입니다. 지표를 기반으로 한 복합요인들을 철저히 분석한다면, 보다 안정적이고 높은 수익을 창출하는 투자를 할 수 있습니다.
 
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렉스 유/ CBRE Korea Desk 대표