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내년부터 유럽여행시 사전승인서 필요

    미국 시민권자 신분으로 내년부터 유럽여행을 계획하고 있다면 반드시 챙겨야 할 것이 하나 생겼다.   지금까지는 유럽을 여행할 경우 무비자로 갈 수 있었으나 이제부터는 '유럽 여행정보 인증제도(ETIAS)'를 통한 사전 승인 신청 절차가 필요하게 됐다.     신청 양식은 ETIAS 공식사이트(https://travel-europe.europa.eu/etias/what-etias_en)나 모바일 신청사이트를 통해 작성할 수 있다. 수수료는 7유로(7.79달러 전후)이다. 이와 관련한 문의나 승인서 전달 등 모든 연락 수단은 이메일로 이뤄진다.   여행허가가 승인된 사람은 승인서가 발급된 날부터 ETIAS를 요구하는 유럽 국가를 180일 안에 최대 90일까지 머물 수 있게 허용된다.   ETIAS 측은 여행허가 승인 신청서를 제출하면 보통 수분 안에 처리되며 일부 시간이 더 필요한 경우 4일 안에 결과를 통보한다고 설명했다. 만약 신청자가 추가 서류를 제출해야 하면 최대 14일까지 소요될 수도 있다.     ETIAS 여행허가 승인은 3년 동안 유효하거나 신청시 제출한 서류 만료일 중 날짜가 빠른 것이 먼저 적용된다.   여행허가 승인은 미국 여권 등 개인 여행 서류와 연동되며 이는 ETIAS를 요구하는 유럽국가에 입국할 목적으로 비행기나 버스, 배를 탑승할 경우 필요한 서류들이다.      김병일 기자유럽여행 사전승인 유럽여행시 사전승인 여행허가 승인 유럽 여행정보

2023-07-25

주택 구매 ‘바늘구멍’ 이렇게 뚫어라

팬데믹 이후 꾸준히 오른 집값과 더불어 모기지 이자율도 지난 1년 사이 2%포인트 이상 치솟았다. 바이어 입장에서는 주택 구매 여건이 날로 팍팍해지는 것으로 특히 첫 주택 구매자가 느끼는 부담은 더욱 크다.   실제 ‘뱅크레이트’ 최신 조사에서 무주택자 중 64%는 크게 오른 집값과 이자율 때문에 집을 살 수 없다고 밝혔다. 별도 조사에서 58%는 더 싼 집을 찾을 수밖에 없다고 응답했다.     그러나 주변에는 여전히 집을 사는 사람들이 있고 올해도 수 백만 명이 집을 살 것이다. 주택 구매가 어렵다지만 바이어가 선택할 수 있는 전략들을 점검해본다.   ▶장기 투자 마인드   최근 오른 집값을 의심하면서 과거 금융위기 때처럼 버블이라고 말하는 이들도 간혹 있다. 그러나 대다수 전문가는 최근 오른 집값은 중장기적으로 급락하지 않고 최소한 유지되거나 소폭 조정되는 선에 그칠 것이라고 전망한다.   온라인 주택 정보업체 ‘웰컴 홈스’의 알렉 하트만 대표는 “집은 매우 좋은 투자 대상”이라며 “강제된 모기지 상환은 강력한 저축 효과를 낸다”고 말했다.   현재 오른 집값 수준도 미래에 보면 낮은 축에 속할 것이란 의견이다. 뱅크레이트의 그레그 맥브라이드 수석 애널리스트도 소위 ‘장기 투자’를 조언하며 “장기 보유 주식처럼 집도 오래 보유할수록 집에 쌓이는 에퀴티는 늘어날 것”이라며 “주택 가치에 조정이 시작되더라도 입지적으로 위치가 좋지 않은 곳부터 시그널이 시작될 것”이라고 설명했다.   ▶모기지 사전승인   이제 실전으로 들어가 바이어는 보다 최신의 모기지 사전승인을 받아야 한다. 셀러의 눈에 진지한 오퍼로 보여 경쟁력을 갖추기 위해서는 그만큼 준비된 바이어라는 인상을 줘야 하고 이때는 자기주장만 반복할 게 아니라 객관적으로 모기지 렌더가 그런 능력을 입증해줘야 한다.   ‘리맥스 부동산’의 도나 디튼리얼터는 “경쟁이 심한 요즘 시장에서는 모기지 사전승인이 반드시 갖춰야 할 필수품”이라며 “셀러에게 조금이라도 가깝게 다가서려면 정말 완벽하게 준비해야 한다”고 말했다.   특히 모기지 사전승인을 준비할 때는 최신 자료여야 한다. 최근 극심한 경쟁 속에서 몇 주에서 몇 달씩 주택 검색에 나선 가운데 바이어 본인도 모르는 사이 모기지 이자율이 상승할 수 있기 때문이다.   ▶로(Low) 다운페이 대출   바이어 입장에서 모기지 월 페이먼트도 부담이지만 다른 고통은 오른 집값에 비례해 커진 다운페이다. 전국 주택 중간값 37만5000달러를 기준으로 다운페이를 10%만 잡아도 3만7500달러가 필요한데 많은 미국인이 당장 비상금 1000달러도 없는 경우가 허다하다.   해법은 적은 다운페이를 요구하는 모기지인데 대표적으로 연방 주택국(FHA)이나 보훈청(VA) 등에서 운영하는 프로그램을 이용하는 것이다. VA는 다운페이를 요구하지 않고, FHA는 집값의 3.5%만 제시하기 때문에 앞서 예로 든 중간값 주택은 1만3125달러만 있으면 된다는 계산이다.   또 시중 모기지 대출이 요구하는 최적의 크레딧 점수가 740점 이상인데 반해 VA나 FHA 프로그램은 600점대에도 필요한 혜택을 누릴 수 있다.   ▶픽서어퍼(Fixer-Upper)   최근 주택시장을 지배하는 3요소는 오른 집값, 치솟는 금리 그리고 부족한 매물이다. 매물 부족의 해법으로 수리해서 거주하는 픽서어퍼가 인기인데 뱅크레이트의 최신 조사에서도 바이어의 21%가 이런 방법을 고려하고 있다고 답했다.   물론 픽서어퍼는 상상 이상의 수리 작업이 필요하고 처음부터 완벽한 계획을 세웠다고 해도 돌반변수가 터지게 마련이다. 특히 요즘처럼 임금과 자재값이 오르고 제때 공급되지 못하는 상황에서는 더욱 그렇다.   결국 이 방법을 선택하려면 전문가들은 수리비로 집값의 15~20%를 추가로 확보해야 한다고 조언했다. 대출 프로그램 중에는 FHA 203(k) 론이 도움이 될 수 있다.   ▶저렴한 다른 지역   결국 집값이 비싸다는 건 해당 지역에서 바이어가 감당할 수 있는 집이 없다는 의미다. 이럴 때는 적지 않은 도전에 직면하겠지만, 눈을 들어 다른 지역을 알아봐야 한다.   당장 가주만 봐도 1분기 중간 집값은 지역별로 실리콘 밸리 188만 달러, 샌프란시스코 138만 달러, OC 126만 달러를 기록했다. 집값 폭등은 전국적인 현상으로 보였지만 상대적으로 예외도 있었다. 가주에서는멀지만, 필라델피아, 루이스빌, 세인트 루이스, 캔자스시티, 밀워키 등은 중간값이 30만 달러에 못 미쳤다.   뱅크레이트 조사에서 성인 27%는 타주로 이사를 생각한다고 답했고, 서부에서 사는 33%는 다른 지역으로 떠날 생각이 있는 것으로 나타났다. 재택근무가 확산하면서 저렴한 주택을 찾아 이주하는 현상이 늘어나고 있다.   다만 가족, 친구, 지인들과 멀리 떨어져야 한다는 단점으로 연령이 높을수록 선호도가 낮았다. 실제 Z세대 중 26%가 이 전략을 선호한다고 했지만 밀레니얼 세대는 15%였고, X세대 8%, 베이비부머 4%로 낮아졌다.   ▶비딩 전쟁 대비   요즘 비딩 전쟁 상황에서 바이어들은 리스팅 가격보다 크게 높여서 오퍼를 제시하고 있다. 디튼 에이전트는 “당연히 비딩 전쟁 속으로 빠져들 것이라고 생각해야 한다”며 “‘혹시나’라고 기대할 필요도 없다. 반드시 치열한 경쟁에 직면할 것”이라고 말했다.   비딩 전쟁에서 전의를 잃지 않으려면 방법은 계획을 세우는 것뿐이다. 전쟁에서 이기려면 가격을 높이는 게 가장 효과적이다. 그러나 무계획으로 이런 방법을 썼다가는 큰 곤란을 겪을 수 있기 때문에 냉정하고 객관적인 예산 결정이 무엇보다 중요하다.   디튼 에이전트는 “가능하고 준비가 됐다면 오퍼에 쓰는 문구에 최고가 오퍼보다 일정 금액 이상을 더 주겠다는 것을 명시하는 방법도 가능하다”며 “다만 이때도 상한선을 정해서 자멸하는 것을 막아야 한다”고 말했다.   ▶인스펙션 면제 주의   비딩 경쟁에서 이기기 위한 또 다른 선택으로 인스펙션을 건너뛰는 경우도 있는데 이 전략은 신중하게 구사해야 한다.     인스펙션을 면제한다고 셀러에게 제안해도 집에 대한 정보를 모으기 위한 목적의 인스펙션 자체까지 포기해서는 안 된다. 이때는 셀러에게 수리할 부분이 발견돼도 이에 대한 책임을 묻지 않겠다고 확실히 알려야 한다.   즉, 적정한 선에서 주택 수리는 바이어가 기꺼이 감당하겠지만 그렇다고 큰돈이 필요한 집의 구조적인 문제까지 감당해서는 안 된다는 것이다. 류정일 기자지역 매물 주택 구매자 모기지 사전승인 중간값 주택

2022-05-25

가격 올리고 시간 단축 셀러 마음 뺏어야

  ━   봄 성수기 비딩 전쟁 필승 전략     봄 성수기를 맞은 주택시장은 여전히 비딩 전쟁(Bidding War)이 한창이다. 모기지 이자율이 올랐지만 집을 사려는 바이어는 줄지 않고 아직도 매물은 부족해서다. 전국 주택건축가협회(NAHB) 조사 결과, 45%의 바이어는 계획보다 많은 금액을 오퍼해야 하는 과도한 비딩 전쟁이 원하는 집을 찾는데 최대 도전이라고 털어놨다. 지난해 바이어를 괴롭혔던 오른 집값, 부족한 매물, 극심한 경쟁에 올해 들어 추가된 이자율 상승까지 비딩 전쟁에서 고려하면 이기는 전략을 짜는데 고려할 사항이 더욱 늘었다.    모기지 사전승인 첫걸음 잘 떼야 컨틴전시 면제 신중한 판단 필요 ‘러브 레터’ 공정 주택법 위반 주의    ▶모기지 사전승인   모기지 렌더에게 미리 받아둔 사전승인서는 바이어가 얼마나 준비됐는지를 증명한다. 초보 바이어들이 자주 헷갈리는 것은 사전승인(Preapproved)과 사전자격(Prequalified)인데 당연히 사전승인의 무게감이 더 크다.   사전자격은 단순히 모기지를 받을 자격이 된다는 간단한 내용을 담고 있지만, 사전승인은 바이어의 재정상태까지 파악해서 얼마나 많은 금액의 대출이 가능한지를 명시한 공식문서이다.   그만큼 경쟁자들 사이에서 셀러에서 잘 보일 수 있고 바이어 본인에게도 과연 자신이 집을 사고 유지하는데 얼마나 능력이 되는지 파악하는 데 도움이 된다.   ▶가격 올리기   경쟁자가 있다고 판단되면 리스팅 가격보다 높여서 오퍼를 하면 좋다. 동일한 조건이라면 셀러는 당연히 높은 가격에 끌릴 것이기 때문이다. 그렇다고 무한정 높이라는 것은 아니고 에이전트를 통해 시세 및 최근 거래 동향 등을 파악해서 정하면 된다.   가격을 올려서 오퍼할 때 유념할 것은 당연히 추가로 재원이 더 필요해진다는 점이다. 모기지 렌더는 집의 가치에 맞춰서만 대출을 해주고 더 이상은 받을 수가 없어 나머지는 바이어가 대출 이외에 방법으로 조달해야 한다. 가격을 올려 오퍼를 할 때는 사전 디파짓을 많이 해서 셀러의 신뢰를 얻는 방법도 전략도 함께 써야 한다.   그리고 실제 오퍼를 할 때는 유효한 시한을 24시간 또는 그 미만으로 짧게 해서 셀러가 다른 오퍼를 고려할 틈을 주지 않고 곧장 결정하도록 유도하는 게 좋다.   ▶거액 다운페이   다운페이 액수를 높이면 모기지 대출 규모를 줄일 수 있다. 당연한 말이지만 비딩 전쟁이 극심해서 리스팅 가격보다 오퍼 가격이 크게 오르면 작지 않게 유리한 환경을 만들 수 있다.   거액의 다운페이 전략을 성공적으로 수행하려면 모기지 렌더 등에게 현재 은행 계좌 등에 누구보다 많은 밸런스가 있는 점을 보여줘 충분한 재력을 갖춘 바이어로 보이게 해야 한다.   ▶현금 구매   주택 현금 구매는 모두가 취할 수 있는 전략은 아니지만 가능하다면 셀러에게 가장 잘 보일 수 있는 최상의 방법이다. 게다가 어떤 모기지 렌더 등이 개입할 필요도 없기 때문에 파이낸싱 과정에서 리스크를 제거할 수 있고 클로징 절차의 속도도 낼 수 있다.   대신 현금으로 일사천리 구매한다고 바이어까지 서두르면 안 되고 주택에 대한 감정이나 인스펙션 등 계약을 완료하기 전에 반드시 해야 할 과정은 꼼꼼하게 거쳐야 한다.   ▶컨틴전시 면제   부동산 거래에서 컨틴전시나 다른 계약 조건들은 최종적인 거래 완료를 위해 반드시 행해져야 한다. 보통 바이어는 이런 조건들이 완벽하게 충족되지 않는 거래에서 빠져나갈 권리가 있다.   그런데 바이어가 이런 컨틴전시를 건너뛰겠다고 하면 셀러에게는 적극적으로 집을 사겠다는 의사를 표현하는 셈이다. 다만 그렇게 산 집에 나중에 문제가 생길 수도 있기 때문에 컨틴전시, 특히 인스펙션 등을 건너뛰고 집을 사겠다고 오퍼를 하기 전에는 후회할 일이 없을지, 감당할 자신은 있는지 깊게 생각해봐야 한다.   ▶에스컬레이션 조항   오퍼에서 에스컬레이션(Escalation) 조항은 비딩 전쟁에서 다른 바이어가 더 높은 가격을 제시하면 본인도 그에 맞춰 가격을 올리겠다는 의미를 담고 있다. 이는 곧 경쟁이 심하지만 필요하다면 최대 금액으로 높여서 오퍼를 조정할 수 있다는 뜻이다.   이 방식은 셀러에게 바이어 본인이 얼마나 진지하게 거래에 임하는지, 얼마나 셀러의 집을 계약하고 싶어하는지 보여주는 증거가 될 수 있다.     이미 경쟁이 심한 매물에 대해서 에스컬레이션 조항을 사용할 때는 특히 신중해야 하지만 만약 감정 등을 통해 봤을 때 저평가된 매물이라면 적극적으로 활용해 승기를 잡는 데 유리하게 쓸 수 있는 방법이다.   ▶개인적인 편지   인간적인 면모가 풍기는 편지는 최고가 입찰이 아니어도 간혹 강력한 힘을 발휘한다. 소위 ‘러브 레터’라고 불리는 이 편지에는 감정적인 요소 등을 동원해 왜 바이어가 이 집을 원하는지 설득하는 내용을 담게 된다. 특히 셀러가 집에 대한 애착과 정이 많다면 러브 레터는 성공적인 방법이 될 수 있다.   그러나 편지 내용에 개인적인 정보를 담아 공정 주택법 등에 저촉될 수 있는 부분은 주의해야 한다. 인종이나 나이 등의 내용이 담겨 있고 셀러가 이런 부분을 참고해서 오퍼를 받아들이거나 거절했다고 누군가 주장한다면 바이어도 곤란해질 수 있다. 전국부동산협회(NAR)는 소속 에이전트들에게 러브 레터를 셀러에게 전달하는 것은 금지하고 있으므로 각별히 유의해야 한다.   ▶셀러의 대응 전략   셀러라고 무조건 즐거워만 할 상황은 아니고 고려해야 할 점들이 있다. 최우선은 현금 오퍼다. 셀러 입장에서는 바이어 측 렌더의 변수 등으로 다른 고민을 하지 않아도 되기 때문에 편하다.   동일한 관점에서 바이어의 전반적인 재정 상황도 살펴봐야 한다. 오퍼에 적힌 가격만 보고 선뜻 결정해서는 안 된다. 막상 바이어가 대출을 받을 수 없게 되면 셀러는 처음부터 새로운 다른 바이어를 찾아야 한다.   컨틴전시 면제나 에스컬레이션 등의 조항도 검토해야 하고 클로징 스케줄도 미리 조율해야 한다. 특히 셀러는 본인 집의 가치를 제대로 알고 있어야 한다. 감정가가 판매가보다 낮으면 바이어는 대출액보다 큰 비용을 감당해야 하는데 이런 경우에 대비해서 바이어가 재정적인 능력이 충분한지 판단하기 위해서라도 집의 가치는 객관적으로 알고 있어야 한다.   류정일 기자시간 단축 모기지 사전승인 바이어 본인 초보 바이어들

2022-03-23

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