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주택 구매 ‘바늘구멍’ 이렇게 뚫어라

지역·매물 범위 넓히고 인스펙션은 깐깐하게
장기적 관점 길게 보고 접근
0~3.5% 다운페이 기회 모색
'비딩 전쟁' 불가피 대비 철저

팬데믹 이후 꾸준히 오른 집값과 더불어 모기지 이자율도 지난 1년 사이 2%포인트 이상 치솟았다. 바이어 입장에서는 주택 구매 여건이 날로 팍팍해지는 것으로 특히 첫 주택 구매자가 느끼는 부담은 더욱 크다.

실제 ‘뱅크레이트’ 최신 조사에서 무주택자 중 64%는 크게 오른 집값과 이자율 때문에 집을 살 수 없다고 밝혔다. 별도 조사에서 58%는 더 싼 집을 찾을 수밖에 없다고 응답했다.

그러나 주변에는 여전히 집을 사는 사람들이 있고 올해도 수 백만 명이 집을 살 것이다. 주택 구매가 어렵다지만 바이어가 선택할 수 있는 전략들을 점검해본다.

▶장기 투자 마인드

최근 오른 집값을 의심하면서 과거 금융위기 때처럼 버블이라고 말하는 이들도 간혹 있다. 그러나 대다수 전문가는 최근 오른 집값은 중장기적으로 급락하지 않고 최소한 유지되거나 소폭 조정되는 선에 그칠 것이라고 전망한다.

온라인 주택 정보업체 ‘웰컴 홈스’의 알렉 하트만 대표는 “집은 매우 좋은 투자 대상”이라며 “강제된 모기지 상환은 강력한 저축 효과를 낸다”고 말했다.

현재 오른 집값 수준도 미래에 보면 낮은 축에 속할 것이란 의견이다. 뱅크레이트의 그레그 맥브라이드 수석 애널리스트도 소위 ‘장기 투자’를 조언하며 “장기 보유 주식처럼 집도 오래 보유할수록 집에 쌓이는 에퀴티는 늘어날 것”이라며 “주택 가치에 조정이 시작되더라도 입지적으로 위치가 좋지 않은 곳부터 시그널이 시작될 것”이라고 설명했다.

▶모기지 사전승인

이제 실전으로 들어가 바이어는 보다 최신의 모기지 사전승인을 받아야 한다. 셀러의 눈에 진지한 오퍼로 보여 경쟁력을 갖추기 위해서는 그만큼 준비된 바이어라는 인상을 줘야 하고 이때는 자기주장만 반복할 게 아니라 객관적으로 모기지 렌더가 그런 능력을 입증해줘야 한다.

‘리맥스 부동산’의 도나 디튼리얼터는 “경쟁이 심한 요즘 시장에서는 모기지 사전승인이 반드시 갖춰야 할 필수품”이라며 “셀러에게 조금이라도 가깝게 다가서려면 정말 완벽하게 준비해야 한다”고 말했다.

특히 모기지 사전승인을 준비할 때는 최신 자료여야 한다. 최근 극심한 경쟁 속에서 몇 주에서 몇 달씩 주택 검색에 나선 가운데 바이어 본인도 모르는 사이 모기지 이자율이 상승할 수 있기 때문이다.

▶로(Low) 다운페이 대출

바이어 입장에서 모기지 월 페이먼트도 부담이지만 다른 고통은 오른 집값에 비례해 커진 다운페이다. 전국 주택 중간값 37만5000달러를 기준으로 다운페이를 10%만 잡아도 3만7500달러가 필요한데 많은 미국인이 당장 비상금 1000달러도 없는 경우가 허다하다.

해법은 적은 다운페이를 요구하는 모기지인데 대표적으로 연방 주택국(FHA)이나 보훈청(VA) 등에서 운영하는 프로그램을 이용하는 것이다. VA는 다운페이를 요구하지 않고, FHA는 집값의 3.5%만 제시하기 때문에 앞서 예로 든 중간값 주택은 1만3125달러만 있으면 된다는 계산이다.

또 시중 모기지 대출이 요구하는 최적의 크레딧 점수가 740점 이상인데 반해 VA나 FHA 프로그램은 600점대에도 필요한 혜택을 누릴 수 있다.

▶픽서어퍼(Fixer-Upper)

최근 주택시장을 지배하는 3요소는 오른 집값, 치솟는 금리 그리고 부족한 매물이다. 매물 부족의 해법으로 수리해서 거주하는 픽서어퍼가 인기인데 뱅크레이트의 최신 조사에서도 바이어의 21%가 이런 방법을 고려하고 있다고 답했다.

물론 픽서어퍼는 상상 이상의 수리 작업이 필요하고 처음부터 완벽한 계획을 세웠다고 해도 돌반변수가 터지게 마련이다. 특히 요즘처럼 임금과 자재값이 오르고 제때 공급되지 못하는 상황에서는 더욱 그렇다.

결국 이 방법을 선택하려면 전문가들은 수리비로 집값의 15~20%를 추가로 확보해야 한다고 조언했다. 대출 프로그램 중에는 FHA 203(k) 론이 도움이 될 수 있다.

▶저렴한 다른 지역

결국 집값이 비싸다는 건 해당 지역에서 바이어가 감당할 수 있는 집이 없다는 의미다. 이럴 때는 적지 않은 도전에 직면하겠지만, 눈을 들어 다른 지역을 알아봐야 한다.

당장 가주만 봐도 1분기 중간 집값은 지역별로 실리콘 밸리 188만 달러, 샌프란시스코 138만 달러, OC 126만 달러를 기록했다. 집값 폭등은 전국적인 현상으로 보였지만 상대적으로 예외도 있었다. 가주에서는멀지만, 필라델피아, 루이스빌, 세인트 루이스, 캔자스시티, 밀워키 등은 중간값이 30만 달러에 못 미쳤다.

뱅크레이트 조사에서 성인 27%는 타주로 이사를 생각한다고 답했고, 서부에서 사는 33%는 다른 지역으로 떠날 생각이 있는 것으로 나타났다. 재택근무가 확산하면서 저렴한 주택을 찾아 이주하는 현상이 늘어나고 있다.

다만 가족, 친구, 지인들과 멀리 떨어져야 한다는 단점으로 연령이 높을수록 선호도가 낮았다. 실제 Z세대 중 26%가 이 전략을 선호한다고 했지만 밀레니얼 세대는 15%였고, X세대 8%, 베이비부머 4%로 낮아졌다.

▶비딩 전쟁 대비

요즘 비딩 전쟁 상황에서 바이어들은 리스팅 가격보다 크게 높여서 오퍼를 제시하고 있다. 디튼 에이전트는 “당연히 비딩 전쟁 속으로 빠져들 것이라고 생각해야 한다”며 “‘혹시나’라고 기대할 필요도 없다. 반드시 치열한 경쟁에 직면할 것”이라고 말했다.

비딩 전쟁에서 전의를 잃지 않으려면 방법은 계획을 세우는 것뿐이다. 전쟁에서 이기려면 가격을 높이는 게 가장 효과적이다. 그러나 무계획으로 이런 방법을 썼다가는 큰 곤란을 겪을 수 있기 때문에 냉정하고 객관적인 예산 결정이 무엇보다 중요하다.

디튼 에이전트는 “가능하고 준비가 됐다면 오퍼에 쓰는 문구에 최고가 오퍼보다 일정 금액 이상을 더 주겠다는 것을 명시하는 방법도 가능하다”며 “다만 이때도 상한선을 정해서 자멸하는 것을 막아야 한다”고 말했다.

▶인스펙션 면제 주의

비딩 경쟁에서 이기기 위한 또 다른 선택으로 인스펙션을 건너뛰는 경우도 있는데 이 전략은 신중하게 구사해야 한다.

인스펙션을 면제한다고 셀러에게 제안해도 집에 대한 정보를 모으기 위한 목적의 인스펙션 자체까지 포기해서는 안 된다. 이때는 셀러에게 수리할 부분이 발견돼도 이에 대한 책임을 묻지 않겠다고 확실히 알려야 한다.

즉, 적정한 선에서 주택 수리는 바이어가 기꺼이 감당하겠지만 그렇다고 큰돈이 필요한 집의 구조적인 문제까지 감당해서는 안 된다는 것이다.

류정일 기자