[부동산 투자] 가주 주택시장 전망

2024년 청룡의 해가 밝았습니다. 가정이 청룡의 좋은 기운을 받아 건강과 평안함이 넘치는 한 해가 될 수 있기를 기원합니다. 가주부동산협회의 내년도 주택 시장 전망을 소개하고자 합니다. 먼저 2023년도 주택 시장을 돌아보면, 지난 10여년간 꾸준한 상승을 이어왔던 주택 가격이 처음으로 하락하여 2022년 82만2000달러이던 평균 주택가격이 1.5% 내린 81만 달러로 집계됐습니다. 주택 시장의 하락은 주로 모기지 금리의 급등 영향을 받았으며 2021년 평균 3.0% 수준이던 모기지 금리는 2023년 평균 6.7%로 두배가 넘게 상승했습니다. 이는 주택 거래 급감과 가격 하락으로 이어졌습니다. 기존에 낮은 금리로 모기지를 가지고 있는 주택 소유주들이 주택 판매를 미루면서 주택 공급 하락과 판매량 하락으로 이어져 전체적인 주택 마켓의 침체를 야기했습니다. 또한 금리의 급격한 상승은 주택 구입이 가능한 신규 바이어들의 마켓 진입을 가로막는 악순환으로 이어져 주택 구입이 가능한 바이어의 수를 나타내는 주택구매능력지수(Housing Affordability Index)가 2020년 32%에서 2023년은 17%로 급락했습니다. 가주부동산협회에서 전망하는 2024년도 캘리포니아 주택 시장의 전망은 다음과 같습니다. 우선 거래량이 증가할 것으로 보입니다. 2023년도 26만6000채였던 캘리포니아 주택 거래량이 32만7000채로 23%가량 증가할 것으로 나타났습니다. 또한 평균 주택 가격의 상승도 2023년도 81만 달러에서 6.2% 상승한 86만 달러로 전망하고 있습니다. 이러한 주택 시장의 반등은 2023년도 3.9%의 평균 인플레이션이 향후 18개월 동안 하락을 이어갈 것이라는 기대감과 2024년도 인플레이션이 2.6% 정도로 안정화 될 것이라 예측하기 때문입니다. 연방준비제도(Fed·연준)가 경제의 둔화를 확인한다면 통화정책의 완화가 시작될 것입니다. 이는 모기지 금리의 하락으로 이어져 2024년 연말쯤엔 5% 중반대의 모기지 금리에 도달할 수 있다고 예상됩니다. 5%대의 모기지 금리는 코로나19 팬데믹 시절의 낮은 이자율에 익숙한 바이어들에게는 높은 이자로 보이겠지만 30년 평균 모기지 이자율 8%에 비하면 주택 가격 상승 등을 고려하여도 받아들일 수 있는 수준으로 평가되고 있습니다. 가주부동산협회는 국내총생산(GDP)이 2023년 1.7% 증가에서 2024년에 0.7%로 소폭 증가할 것으로 나타나 경기가 하락할 것이라 예상했습니다. 게다가, 캘리포니아의 실업률은 2023년 4.6%에서 2024년 5.0%로 조금 상승할 것으로 전망했습니다. 2024년에는 모기지 금리가 하락하면서 캘리포니아 주택 시장에서 구매자와 판매자 모두에게 더 나은 해가 될 것으로 보입니다. 대출 비용이 낮아지고 판매 가능한 주택이 증가하면서, 지난 몇 년간 치열한 경쟁 시장에서 밀려난 최초 구매자들에게는 아메리칸 드림을 이룰 수 있는 유리한 시장 환경이 될 수 있을 것 같습니다. ▶문의: (213)605-5359 조진욱 / 드림부동산 부사장부동산 투자 주택시장 모기지금리 주택시장 전망 캘리포니아 주택 모기지 금리

[부동산] 2023년 한해를 돌아 보며

다사다난하였던 2023년도 이제 며칠 남지 않았다. 돌아보면 부동산 및 모든 경제 지표가 그리 밝지는 않았다. 우크라이나와 이스라엘의 분쟁도 미국 경제에 도움이 되지 않았던 것으로 보인다. 한편 2024년에는 천정부지로 치솟던 미국 주택담보대출 금리와 주택 가격이 내년에는 완화될 것이라는 전망이 나왔다. 올해 미국 주택시장은 모기지금리가 8%에 육박했고, 높은 금리에도 주택 재고가 부족해지면서 주택 가격이 고공행진을 이어갔다. 미국 부동산업체 리얼터닷컴에 따르면 대니엘르 헤일 리얼터닷컴 수석 이코노미스트는 “지난 1년간 미국 주택시장이 정체 상황을 보이면서 별다른 돌파구를 찾기 어려울 것”이라면서도 “더 이상 상황이 악화되지는 않을 것”이라고 말했다. 하지만 시장이 안정되더라도 어려운 상황은 지속될 것이라고 그는 내다봤다. 헤일 이코노미스트는 “모두가 주택 시장의 교착상태가 끝날 것을 준비하고 있다”며 “하지만 아직 그 부분이 일어나는 상황은 아니다”고 말했다. 리얼터닷컴은 올 한해가 미국 주택시장에 너무 힘든 해였다고 설명했다. 매수자는 매수할 여유가 없고, 매도자는 매도를 원하지 않으며, 모기지 금리는 20년 만에 최고 수준에 도달했고, 매매할 주택은 너무 적었기 때문이다. 리얼터닷컴은 주택 가격은 2024년에 드디어 하락하기 시작할 것으로 전망했다. 다만 가격이 약 1.7% 정도만 내릴 것으로 봤다. 아직 매수자에 의미 있는 레벨이 되기에 충분한 수준은 아니라고 리얼터닷컴은 설명했다. 주택 가격 상승세가 가팔랐지만 내년에는 일시 정지 버튼을 누르게 될 것으로 분석했다. 지금 집을 못 사면 가격이 더 오를 것이라는 불안과 압박이 해소될 수 있을 것이라고 언급했다. 헤일 이코노미스트는 “집값이 가파르게 올랐지만 약간 휴식기가 있을 것”이라며 “매수자의 정신 건강에 매우 좋을 것”이라고 봤다. 다만, 그는 “지난 10년 동안 크게 오른 것에 비해 아주 작은 하락”이라고 말했다. 내년에 미국 모기지 금리는 7% 아래로 떨어질 것으로 예상됐다. 리얼터닷컴은 2024년 평균 모기지금리는 6.8%로 30년 만기 고정 금리는 내년 말 6.5%까지 내려갈 것이라고 예상했다. 전국 중위소득을 가진 매수자가 주택담보대출에 쓰는 비용도 평균 34.9% 정도인데 내년 말에는 30% 미만으로 떨어질 것으로 리얼터닷컴은 내다봤다. 하지만 주택 구입의 어려움은 더 심해질 것으로 전망됐다. 주택 가격이 좀 내리더라도 매수할 수 있는 주택 수는 여전히 적을 것이라고 분석했다. 신축이 아닌 기존주택 중에 매매로 나오는 물건들은 2024년에 올해보다 14% 감소할 것이라고 내다봤다. 이는 주택 소유자의 3분의 2 정도가 4% 미만의 모기지 금리를 부담하고 있는데 금리가 여전히 높아 주택을 매도할 필요성을 못느끼기 때문이라고 설명했다. 내년에 미국 주택 임대료는 하락할 것으로 예상됐다. 수년간 급격하게 오른 임대료가 내년에는 0.2% 정도 내릴 것이라고 리얼터닷컴은 내다봤다. 좋은 소식은 특히 연준이 금리 인상 속도를 크게 완화한다면 2024년에는 상황이 호전될 수 있다는 것이다. 질로의 스카일러 올슨 수석 경제학자는 “2023년 주택 공급에 있어 경제성이 가장 큰 요인이 될 것이지만 모기지 금리가 하락할 경우 낙관적인 여지가 있다”면서 “모기지 비용이 더 낮아지면 거래가 늘어날 것”이라고 전했다. 2024년 부동산 시장이 어떻게 변할지 좋은 지표들은 많지만 각개인이 처한 현실을 직시하고 대비하여 더욱 희망적이고 활기찬 새해를 맞기를 기대해 본다. ▶문의:(213)445-4989 현호석 대표/매스터 리얼티부동산 한해 매물부족 주택담보대출 금리 올해 주택시장 평균 모기지금리

금리인상에 주택시장 급격한 냉각

주택시장이 빠르게 냉각되고 있다. 40년 만에 최악 수준으로 치솟은 물가를 잡기 위한 고금리 정책이 주택 시장에 영향을 미치고 있어서다. 건설업자들은 집을 짓기를 주저하고 있고, 주택매매 거래도 얼어붙었다. 19일 상무부는 9월 주택 착공 건수가 전월대비 8.1% 감소한 144만건(이하 연율)으로 집계됐다고 밝혔다. 블룸버그통신이 집계한 전문가 전망치(146만건)를 밑돈 것으로, 전년동월대비로는 7.7% 감소했다. 단독주택 착공 건수는 89만2000건으로 코로나19 팬데믹 직후였던 2020년 5월 이후 최저치를 기록했다. 물가를 잡기 위해 연방준비제도(Fed)가 공격적으로 금리를 올린 탓에 모기지 금리가 7%에 육박하자 주택시장도 얼어붙은 것으로 해석된다. 모기지은행협회(MBA)가 발표한 30년 고정 모기지금리는 지난 14일로 끝난 주에 13bp(1bp=0.01%포인트) 오른 6.94%를 기록했다. 2002년 이후 20년 만에 최고 수준이다. 모기지뉴스데일리가 집계한 30년 고정 모기지금리는 7.15%까지 치솟았다. 모기지금리 부담이 커진 탓에 MBA가 집계한 모기지 수요는 이번주에만 4% 줄었고, 전년동기대비 38% 급감했다. 뉴욕시에서도 주택 거래가 중간에 취소되는 비율은 지난달 1.7%로, 2020년 6월 이후 최고 수준으로 높아졌다. 부동산 정보업체 스트리트이지는 금융시장 변동성이 높아져 자금조달 문제가 생긴 구매자들이 많아졌다는 점과 모기지 부담 등을 주택거래 취소가 빈번해진 이유로 꼽았다. 지난달 기준으로 20% 다운페이먼트를 적용해 맨해튼 주택을 매매했을 경우, 월 지불액은 7281달러(중간값) 수준으로 집계됐다. 전년대비 56.8% 높은 수준이다. 퀸즈 지역에선 월 지불액이 3104달러로 전년대비 부담이 58.8% 커졌다. 김은별 기자금리인상 주택시장 고정 모기지금리 단독주택 착공 모기지금리 부담

생산자물가 반등, 모기지금리 2006년 이후 최고

9월 생산자물가지수(PPI)가 석 달 만에 상승세로 방향을 틀었다. 연방준비제도(Fed)의 고강도 긴축에 잡히는 듯 했던 물가지표가 다시 반등한데다, 월스트리트 예상치보다도 높게 나타나 향후 물가 향방에 관심이 쏠린다. 12일 노동부는 9월 PPI가 전월대비 0.4% 상승했다고 밝혔다. 전월대비 PPI 상승률이 석 달 만에 상승 반전한 것이다. 앞서 8월과 7월 PPI는 각각 전월대비 0.2%, 0.4% 하락했었다. 9월 PPI는 월스트리트저널(WSJ)이 집계한 전문가 예상치(0.2%)보다도 높았다. 전년동월대비 PPI 상승률은 8.5%를 기록했다. PPI는 생산자 판매 가격에 의한 물가지수로, 일종의 도매 가격이다. 소매 가격에 해당하는 소비자물가지수(CPI)의 선행지표로 해석되기 때문에 시장에서는 뒤이어 발표될 CPI 상승률도 예상보다 더 높게 나타날 지 주목하고 있다. 지난 8월 CPI 상승률은 8.3%를 기록했고, 전문가들은 9월 CPI 상승률은 8.1%로 소폭 하락할 것으로 예상하고 있다. 연준이 고강도 금리인상에도 불구하고 만약 물가지표가 계속해서 높게 유지될 경우, 세계 주식시장 등에 타격이 불가피한 상황이다. 최근 연준의 금리인상 여파에 모기지금리는 15년 만에 최고치를 기록했다. 모기지은행협회(MBA)는 지난주 30년 고정 모기지금리가 6.81%로, 직전주(6.75%) 대비 또 올랐다고 발표했다. 연초(3.33%)대비 약 2배 수준, 2006년 이후 가장 높은 수준이다. 모기지금리가 급격히 오르면서 모기지 신청은 급감했다. 지난주 주택구매를 위한 모기지 신청건수는 지난해 같은기간보다 39% 줄었고, 재융자 건수는 전년동기대비 86% 줄었다. 김은별 기자생산자물가 모기지금리 생산자물가 반등 고정 모기지금리 모기지 신청건수

모기지 금리 5주 연속 상승

모기지 금리가 5주 연속 상승, 2008년 금융위기 이후 최고 수준을 기록했다. 22일 프레디맥에 따르면, 30년 고정이율 모기지금리는 한 주 평균 6.29%로 직전주(6.02%) 대비 또 올랐다. 작년 비슷한 기간에 기록했던 모기지 금리(2.88%)의 두 배를 넘어선다. 글로벌 금융위기가 발생한 직후였던 2008년 10월 이후 가장 높은 수준이기도 하다. 모기지 금리는 지난 6월 중순 6%에 가까운 수준까지 오른 뒤 경기침체 우려가 반영되며 주춤하는 모습을 보였다. 그러나 최근 연방준비제도(Fed·연준)가 급등한 물가를 잡기 위해 공격적으로 기준금리를 올리자 모기지 금리는 다시 급등 중이다. 모기지 금리는 미 국채 10년물 금리 움직임과 밀접하게 연결돼 있는데, 국채 금리는 기준금리에 민감하게 반응하기 때문이다. 모기지 금리가 가파르게 오르자 주택매매는 둔화하는 모양새다. 1년 전에 비해 매달 모기지 부담이 훨씬 늘어 잠재적 구매자들이 집을 사는 것을 포기하고 있어서다. 샘 카터 프레디맥 수석 이코노미스트는 “모기지금리가 인상되면서 주택시장이 역풍에 직면했다”고 설명했다. 전미부동산중개인협회(NAR)에 따르면, 8월 주택 가격은 지난 6월 고점 대비 약 6% 하락한 것으로 집계됐다. 주택 판매 속도는 7개월 연속 둔화했다. 다만 NAR는 “주택 공급은 여전히 부족해 금융위기 당시와 같은 주택시장 붕괴는 나타나지 않을 것”이라고 전망했다. 김은별 기자 kim.eb@koreadailyny.com모기 금리 고정이율 모기지금리 국채 금리 금리 움직임

전국 모기지 신청, 2000년 초반 이후 최저

주택구매 또는 재융자를 위한 모기지 신청 건수가 22년여 만에 최저 수준으로 줄었다. 20일 모기지은행협회(MBA)에 따르면, 지난 15일로 마감된 주 모기지 신청 종합지수(계절조정기준)는 281.10으로, 2000년 2월 이후 최저 수준으로 하락했다. 직전 주와 비교하면 모기지 신청은 6.3% 줄었고, 재융자 신청도 4% 감소했다. MBA는 물가를 잡기 위해 연방준비제도(Fed)가 가파른 금리인상을 단행했고, 이로 인해 모기지 상환 부담이 커진 사람들이 늘면서 신청이 줄어든 것으로 분석했다. 조엘 칸 MBA 경제·산업예측담당 부사장은 “모기지 신청이 3주 연속 감소한 데에는 경기침체 가능성과 높은 물가, 금리 부담 등이 복합적으로 작용했다”고 전했다. MBA 30년 고정 모기지금리는 5.82%로, 2008년 금융위기 이후 최고 수준이다. 주택시장이 냉각되는 분위기도 숫자로 드러나고 있다. 이날 발표된 6월 기존주택판매는 5.4% 감소해 5개월 연속 하락했다. 전년동월 대비로는 14.2% 급감했다. 연방 상무부가 발표한 지난달 주택착공건수는 156만 건으로, 9개월래 최저 수준으로 하락했다. 주택판매도 둔화하고, 새롭게 짓는 경우도 줄고 있다는 것을 방증한다. 신용평가사 스탠더드앤드푸어스(S&P)는 이런 상황이 이어지면 주택가격이 2007년 수준으로 떨어질 수 있다고 전망하기도 했다. 베스 앤 보비노 S&P 북미 수석이코노미스트는 “다운페이먼트 10% 부담을 가정하고 계산해 보면 첫 주택구매자 소득의 평균 28%가 모기지 상환액”이라며 “통상 25%를 넘기면 부담이 크다고 보기 때문에 집사는 것 자체를 포기하는 경우가 많아지고, 이로 인해 부동산 시장도 냉각될 수 있다”고 전했다. S&P는 최초 주택구매자가 10% 다운페이먼트를 모으는 데 11.3년이 걸릴 것으로 분석했다. 팬데믹 이전과 비교하면 물가 때문에 다운페이먼트를 마련하는 기간이 두 배로 늘어난 셈이다. 한편 주택 거래가 이전보다 한산해졌지만, 아직까지는 집값 상승세는 여전하다. 전국의 주택가격 중간값은 1년 전보다 13.4% 오른 41만6000달러를 기록했다. 5월 수정치 40만8400달러보다 2% 가까이 더 올랐다. 김은별 기자 kim.eb@koreadailyny.com신청 전국 모기지 신청 고정 모기지금리 모기지 상환액

집값 또 사상최고…모기지금리 상승, 변수될까

지난달 전국 집값이 또 사상 최고 기록을 갈아치웠다. 다만 모기지 금리가 오르면서 기존주택매매 건수는 줄었는데, 계속되는 금리인상이 집값 상승세를 잠재울지 관심을 모으고 있다. 20일 전미부동산중개인협회(NAR)는 3월에 팔린 기존주택 중위가격이 37만5300달러를 기록, 전년동월 대비 15% 올랐다고 밝혔다. 이는 NAR가 관련 통계를 집계하기 시작한 1999년 이후 최고 가격이다. 수요에 비해 부족한 주택공급이 집값을 끌어올린 주된 요인이다. NAR에 따르면 지난달 시장에 나와 있는 주택 재고량은 95만채였다. 2월보다는 11.8% 늘었지만 전년동기 대비 9.5% 감소했다. 로렌스 윤 NAR 수석이코노미스트는 “공급이 타이트하게 유지돼 집값이 계속 올랐다”며 “팬데믹 이후 이어진 저금리, 재택근무로 교외의 넓은 집을 찾는 수요가 3월까지 이어졌다”고 설명했다. 다만 전체 주택매매시장의 90%를 차지하는 3월 기존주택매매는 전월 대비 2.7% 감소한 577만건(연율기준)이었다. 전년동월 대비로는 4.5% 감소했다. 주택매매를 고민하는 이들이 급등한 모기지금리를 체감하기 시작한 영향으로 풀이된다. 모기지은행협회(MBA)에 따르면 지난 15일 30년 고정 모기지금리는 5.20%로 12년 만에 최고 수준으로 치솟았다. 물가도 치솟아 사람들이 주택매매비용을 감당하기 어려워지고, 결국 수요가 줄면 집값이 꺾일 수 있다. 로버트 프릭 해군연방신협 이코노미스트는 “금리인상 영향이 재고부족보다 클 수 있다”고 말했다. 소비자들도 집을 사기엔 늦었다고 생각하는 경우가 많았다. 뉴욕 연방준비은행 조사결과 ‘미래에 집을 소유할 가능성이 있다’고 답한 응답자 비중은 43.3%로, 1년 전(51.6%)에 비해 크게 줄었다. 국책모기지기관 패니매이의 지난달 조사에서 ‘지금이 주택매매 적기’라고 본 응답자 비중은 24%로, 1년 전(53%)에 비해 대폭 줄었다. 다만 집값이 오르는 속도는 더뎌지더라도, 여전히 오름세는 이어질 것으로 보는 전망도 여전하다. 공급부족 등으로 새로운 집이 지어지는 속도가 매우 느리기 때문이다. 마이크 프라탄토니 MBA 수석이코노미스트는 “주택시장이 멈추진 않을 것으로 생각한다”며 “팬데믹 이후 주택건설속도가 느려 만성적인 공급 부족에 시달릴 것이기 때문”이라고 전망했다. 김은별 기자모기지금리 사상최고 모기지금리 상승 집값 상승세 고정 모기지금리

금리가 오르면 집값이 떨어지는가? [ASK미국 주택 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 최근 모기지금리를 비롯한 대부분의 금리가 많이 올랐다고 합니다. 30년 고정 모기지 이자율은 이미 4%를 넘어섰다고도 하는데 이렇게 모기지금리가 오르면 집값은 떨어지지 않을까요? ▶답= 가파르게 상승하는 물가에 대비하여 연준이 기준금리를 올해 적어도 4-5차례 올릴 것으로 예상되면서 시중 금리는 급격히 상승했습니다. 그런데 모기지 금리가 오른다고 바로 집값이 떨어지는 것은 아닌 것으로 알려져 있습니다. 과거 수십 년간의 데이터를 보아도 집값과 모기지금리의 변화는 상관관계가 크지 않은 것으로 나타납니다. 물론 집값이 많이 오른 상태이기 때문에 내려갈 수도 있고 금리상승 자체가 수요자의 심리에 영향을 주어 단기적 영향을 주는 것에는 많은 전문가들이 동의하지만 그 영향의 폭과 깊이에 대해서 계량적으로 알아내기는 쉽지 않습니다. 금리상승이 직접적으로 집값 하락을 가져오지 않는 이유는 명목금리가 오르더라도 인플레이션을 고려한 실질금리는 그대로이기 때문입니다. 금리는 주택의 수요공급을 결정하는 수많은 요소 가운데 하나일 뿐이고 금리상승 자체가 집값 하락을 주도적으로 유도한다고 보지는 않습니다. 집값에 영향을 주는 요인은 오히려 수요의 측면에서는 소비자 신뢰도가 높게 나오거나 새로운 일자리 창출이 늘거나 임금 상승 실업수당 신청 건수가 줄면 주택수요 측면이 견고하여 가격상승 요인이 될 수 있다고 볼 수 있습니다. 공급의 측면은 새집 건설과 팔려고 내놓은 기존 물건인데 최근의 원자재 가격을 비롯한 물가 상승 임금 인상 공급망 지연 문제 등의 요인으로 새집 공급은 줄어들어 가격상승 요인이라고 볼 수 있습니다. 또 한 가지 특이한 것은 모기지 시장에 고정금리의 존재가 금리인상 시기에 주택 공급을 제한한다는 사실입니다. 전체 집 소유주의 절반이 고정금리 모기지를 소유하고 있는데 금리가 상승하면 이들은 높은 금리를 감수하면서까지 집을 갈아타려고 하지 않을 것입니다. 결국 고정금리모기지가 금리 상승 시기에는 기존 주택의 공급을 제한하는 요인으로 작용하고 있다고 볼 수 있습니다. 마지막으로 주거용 Rental 주택 공실율도 주택가격변동의 예상 지표로 보는데 미 전역의 주택공실율은 현재 7% 초반으로 높지 않아 집값 하락 예상을 쉽지 않게 합니다. ▶문의: (213)393-6334 스티브 양 / 웰스파고 한인융자담당미국 한인융자담당 웰스파고 한인융자담당 최근 모기지금리 고정금리 모기지

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