금리가 오르면 집값이 떨어지는가? [ASK미국 주택 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 최근 모기지금리를 비롯한 대부분의 금리가 많이 올랐다고 합니다. 30년 고정 모기지 이자율은 이미 4%를 넘어섰다고도 하는데 이렇게 모기지금리가 오르면 집값은 떨어지지 않을까요?
 
▶답= 가파르게 상승하는 물가에 대비하여 연준이 기준금리를 올해 적어도 4-5차례 올릴 것으로 예상되면서 시중 금리는 급격히 상승했습니다.  
 
그런데 모기지 금리가 오른다고 바로 집값이 떨어지는 것은 아닌 것으로 알려져 있습니다. 과거 수십 년간의 데이터를 보아도 집값과 모기지금리의 변화는 상관관계가 크지 않은 것으로 나타납니다.
 
물론 집값이 많이 오른 상태이기 때문에 내려갈 수도 있고 금리상승 자체가 수요자의 심리에 영향을 주어 단기적 영향을 주는 것에는 많은 전문가들이 동의하지만 그 영향의 폭과 깊이에 대해서 계량적으로 알아내기는 쉽지 않습니다. 금리상승이 직접적으로 집값 하락을 가져오지 않는 이유는 명목금리가 오르더라도 인플레이션을 고려한 실질금리는 그대로이기 때문입니다.
 

금리는 주택의 수요공급을 결정하는 수많은 요소 가운데 하나일 뿐이고 금리상승 자체가 집값 하락을 주도적으로 유도한다고 보지는 않습니다. 집값에 영향을 주는 요인은 오히려 수요의 측면에서는 소비자 신뢰도가 높게 나오거나 새로운 일자리 창출이 늘거나 임금 상승 실업수당 신청 건수가 줄면 주택수요 측면이 견고하여 가격상승 요인이 될 수 있다고 볼 수 있습니다.
 
공급의 측면은 새집 건설과 팔려고 내놓은 기존 물건인데 최근의 원자재 가격을 비롯한 물가 상승 임금 인상 공급망 지연 문제 등의 요인으로 새집 공급은 줄어들어 가격상승 요인이라고 볼 수 있습니다. 또 한 가지 특이한 것은 모기지 시장에 고정금리의 존재가 금리인상 시기에 주택 공급을 제한한다는 사실입니다. 전체 집 소유주의 절반이 고정금리 모기지를 소유하고 있는데 금리가 상승하면 이들은 높은 금리를 감수하면서까지 집을 갈아타려고 하지 않을 것입니다. 결국 고정금리모기지가 금리 상승 시기에는 기존 주택의 공급을 제한하는 요인으로 작용하고 있다고 볼 수 있습니다.
 
마지막으로 주거용 Rental 주택 공실율도 주택가격변동의 예상 지표로 보는데 미 전역의 주택공실율은 현재 7% 초반으로 높지 않아 집값 하락 예상을 쉽지 않게 합니다.
 
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스티브 양 / 웰스파고 한인융자담당