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“주택보험 가입 못 하면 매매 취소 가능”…가주 표준계약서에 명시 늘어

캘리포니아주에서 부동산 매매계약 시 구매자가 주택보험을 찾지 못하거나 가입할 수 없을 때 해당 거래를 취소할 수 있다는 내용을 명시하는 사례가 늘고 있다. 최근 가주에서 주요 보험사가 철수하거나 신규 보험 가입 등을 거부하자 나타난 현상이다.     지역신문 몬테레이 헤럴드는 가주부동산협회(CAR)의 주택 표준 구매 계약서(standard purchase agreement forms)에 구매자가 주택보험을 찾지 못하거나 가입할 수 없을 경우 해당 거래 취소가 가능하다는 문구를 명시하기 시작했다고 지난 5일 보도했다.     신문에 따르면 해당 문구는 ‘매매계약 후 17일 이내에 수용할 수 있는(acceptable) 보험을 찾지 못할 경우 구매자의 계약금(safety deposit)을 몰수하지 않고 계약을 취소할 수 있다’는 내용으로 알려졌다.   현재 올스테이트, 스테이트팜 등 주요 보험사가 가주 신규보험 사업을 축소 또는 중단하면서 주택 구매자의 부담은 커지고 있다. 사고 싶은 집을 찾더라도 주택보험 등을 알아보다가 새로운 난관에 빠지는 셈이다.   실제 일부 에이전트는 주택 매매계약을 체결한 구매자가 관련 보험에 가입하지 못해 계약을 취소하는 사례가 발생하고 있다고 전했다. 그동안 구매자는 주택 매매계약을 일방적으로 취소할 경우 주택가격의 약 2%에 해당하는 계약금을 돌려받지 못했다.   하지만 부동산 매매계약서에 ‘주택보험 미가입 시 계약 취소’ 문구를 명시할 경우 구매자는 계약금을 돌려받을 수 있다고 한다.   한편 주요 보험사가 산불 발생 지역 주택보험 갱신을 거부하면서 가주 정부가 보증하는 페어플랜(California‘s FAIR plan) 보험 가입자는 12만6700명에서 현재 35만 명 이상으로 증가한 것으로 나타났다.   김형재 기자 kim.ian@koreadaily.com주택보험 매매계약 부동산 매매계약서 매매계약 취소 주택보험 미가입

2024-10-06

애틀랜타 주택 거래량 크게 줄어... 감소폭 전국 2위

애틀랜타 잠정 주택판매 13.6% 감소 감소폭 전국 2번째...모기지 다시 7%   조지아주 애틀랜타의 지난 한달간 주택 거래량이 지난해보다 크게 줄어든 것으로 나타났다.   18일 부동산 서비스업체 레드핀의 발표에 따르면, 최근 한 달간(3월 24일~4월 14일) 애틀랜타 지역 잠정 주택 판매 건수는 작년 같은 시기 대비 13.6% 감소했다. 이는 뉴욕주 나소 카운티(14.9%)에 이어 전국에서 두번째로 높은 감소폭이다.   잠정 판매란 셀러-바이어간 주택 매매계약이 체결됐으나 모기지 대출과 대금 지급 등 거래가 완결되지 않은 상태의 매매를 의미한다. 애틀랜타 비즈니스 크로니클(ABC)은 "잠정 주택 판매량은 향후 주택매매 추이를 가늠해볼 수 있는 지표"라며 "주택 거래가 전국적으로 둔화되는 와중에 애틀랜타 역시 어두운 전망을 보여준다"고 분석했다.   최근의 주택거래 위축은 주택매물 재고량이 증가한 가운데 나타났다는 점에서 전반적 주택경기가 저점으로 향하고 있다는 해석이 지배적이다.    애틀랜타 부동산중개인협회(ARA)는 귀넷, 클레이튼 등 메트로지역 주요 11개 카운티 의 지난달 신규 등록된 매물 7559건을 비롯, 총 주택 매물이 1만 1651채라고 밝혔다. 전년 같은 달 대비 신규 매물은 11%, 전체 매물은 32% 증가한 반면 거래는 15%가 줄었다.   전문가들은 대출 금리 상승이 주택 거래를 위축시키는 가장 큰 요인으로 보고 있다. 모기지업체 프레디맥은 18일 기준 30년 고정금리 주택담보대출의 평균 금리가 7.1%로, 한 주 전보다 0.22%포인트 상승했다고 밝혔다.   지난해 12월 이후 약 4개월여 만에 다시 7%대로 뛰어올랐다. ABC는 애틀랜타 평균 집값이 39만 9005달러를 기준으로 지금 집을 사면 매달 갚아야 하는 모기지만 2630달러에 달한다고 보도했다. 장채원 기자 jang.chaewon@koreadaily.com애틀랜타 주택 고정금리 주택담보대출 주택매물 재고량 주택 매매계약

2024-04-19

[상법] 셀러 계약 위반 시 요구할 수 있는 피해 보상

부동산을 구매하려고 에스크로를 개설했으나 셀러의 이유 없는 거부로 에스크로가 클로징 되지 않는 경우가 자주 있다. 부동산 매매에서 바이어가 계약위반을 한 셀러에 대한 청구할 수 있는 보상에 어떤 것이 있는지 알아보겠다.   부동산 매매에 있어서 셀러가 계약을 위반했을 때, 바이어는 크게 세 가지의 피해보상을 청구할 수 있다. 첫째, 부동산 매매계약을 해지할 수 있다. 둘째, 셀러의 계약 위반에 따른 피해보상을 청구할 수 있다. 셋째, 셀러가 사기를 벌였을 경우에는 벌과성 피해보상을 요구할 수 있다. 다만 셀러가 부동산 매매계약을 위반했을 경우라도, 피해보상을 청구하기 위해서 바이어는 매매계약서에 따른 모든 조건을 실행할 의사와 준비가 되어있다는 것을 증명해야 한다. 넷째, 셀러의 부동산 강제 매각을 요구하는 소송을 할 수 있다.   만약 바이어가 부동산 매매 계약서의 모든 의무를 성실히 이행했거나 이행할 준비가 되어있다는 것을 증명한 후 셀러가 부동산 매매계약을 위반했을 경우, 바이어가 청구할 수 있는 피해보상은 다음과 같다. 첫째, 셀러에게 실제 지급된 금액. 둘째, 부동산 타이틀 문서나 부동산 매매과정에서 발생한 비용. 셋째, 계약 위반 당시의 부동산 가격과 계약서에 명시된 가격과의 차액 및 이자 등의 피해보상을 청구할 수 있다.   부동산의 타이틀은 양도가 됐으나 타이틀과 관련한 조항이 아닌 계약사항을 셀러가 위반했을 경우에 바이어는 셀러의 계약위반에 따른 부동산 가치 하락만큼 피해보상을 청구할 수 있다. 만약 셀러의 계약위반이 제삼자의 사주나 계약방해 때문에 발생했을 경우, 바이어는 피해보상 청구를 셀러에게뿐 아니라, 계약을 방해한 제삼자에게도 보상을 청구할 수 있다. 예를 들어, 제삼자가 자신이 부동산을 구매하기 위하여 셀러를 유인해 바이어와의 계약을 위반하게 했을 경우, 해당 제삼자에게 계약위반에 대한 책임을 물을 수 있다.   마지막으로 바이어는 셀러가 계약을 위반하고 부동산 매각에 동의하지 않을 경우 원래 계약에 따라 매각을 강요하는 소송을 제기할 수 있다. 다른 계약과 달리 부동산 계약위반은 부동산이 가진 특수성에 의하여 다른 금전적인 배상이 적당하지 않을 수 있다. 이 경우 바이어는 셀러에게 부동산을 매각을 강요하는 소송을 할 수 있다.   이런 책임은 부동산 계약 위반이 발생할 경우 바이어가 요구할 수 있는 가장 강력한 법적 권리이다. 그러나 대부분의 부동산 매매 계약서에는 이러한 바이어의 권리를 제한하는 규정을 포함하고 있다. 셀러가 계약을 위반했을 경우 바이어의 권리를 계약을 해지하는 식으로 제한을 두는 것이다. 이러한 계약서는 당사자가 동의했을 경우에 합법적인 계약으로 인정받는다. 따라서 바이어는 계약서를 작성할 때 이러한 조항을 반드시 확인해야 한다.   위에 설명한 배상의 방법은 바이어가 가진 권리이므로 이 중에서 어떤 배상을 요구할지는 상황마다 다르지만, 소송 시에는 이를 모두 제기할 수 있다.   ▶문의: (213)487-2371 이승호/ 변호사 Lee & Oh상법 위반 보상 부동산 계약위반 부동산 매매과정 부동산 매매계약

2023-10-29

[부동산 투자] 계약서의 중요성

부동산 시장에 나오자마자 팔리던 주택이 쉽게 팔리지 않고 있다. 모기지 융자 이자율이 높은 폭으로 오르면서 바이어의 구매 능력이 크게 떨어졌다. 경기 침체에 대한 염려로 주택 구매를 멈추고 관망하는 예비 바이어도 많아졌기 때문이다.   지금은 투자 목적으로는 적절하지 않으나, 장기 거주할  경우에는 주택 구매를 멈출 필요는 없다.   주택을 매매할 때나 투자용 부동산을 사고 팔 때 특히 간과하지 말아야 할 것이 ‘계약의 중요성’이다. 그래서 이번에는 부동산 거래를 할 때의 과정을 간단히 이야기하며 거래 과정에서의 계약의 의미와 중요성에 대하여 잠시 알아보려고 한다.   부동산을 구매하려고 할 때 일반적으로 바이어는 먼저 셀러에게 서면으로 구매의사를 전달한다. 이것을 “오퍼(Offer)를 낸다”고 한다.   오퍼를 받은 셀러는 내용을 확인한 다음, 바로 오퍼를 수락하기도 한다. 하지만 많은 경우 셀러는 바이어가 낸 오퍼를 보고 자신의 요구사항을 더하여 카운터 오퍼를 낸다. 이렇게 바이어와 셀러는 보통 한 번 이상 오가는 서로의 카운터 오퍼를 통해 최종 합의점에 이르게 된다.   이렇게 합의된 내용을 진행하기 위해 에스크로가 진행된다. 바이어의 오퍼는 정식 구매계약서(Purchase Contract)로 법적 구속력을 가지게 된다.     그러므로 구매 계약서를 잘 이해한 후에 에스크로를 오픈해야 한다. 에스크로 기간에 내용을 변경하거나 첨부하기도 한다. 따라서 구매계약서의 사항들을 잘 이해해야 한다. 계약을 잘 이행하여 순조롭게 거래가 마무리되기 위한 첫걸음이다.   매매 당사자들은 협상 초기부터 문제가 될만한 부분들을 반드시 꼼꼼하게 짚고 넘어가야 한다. 모든 합의된 사항을 하나도 빠짐없이 서면으로 명시하여 놓아야 한다.   보통 우리가 오퍼라고 부르는 구매계약서는 매매계약 내용과 함께 에스크로 세부사항까지 같이 포함한다. 상당한 포괄적인 매매계약서다. 에스크로를 열고 난 후, 즉 매매계약 후 에스크로를 통해 받게 되는 에스크로 서류는 일반적인 사항만 있을 뿐이다. 이미 중요한 계약 내용은 바로 오퍼와 카운터 오퍼를 통한 매매계약서를 통해 이미 결정이 난다. 그만큼 구매계약서는 더욱 중요하다.   일단 바이어나 셀러 간 에스크로를 오픈하게 되면 계약서상에서 인정하는 경우이거나, 아니면 셀러와 바이어가 서로 합의하여 변경하거나 첨부되는 경우가 아니면, 셀러나 바이어 중 어느 쪽도 마음대로 매매계약을 변경하거나 파기할 수 없다. 가끔 매매 과정에서 셀러나 바이어의 입장이 상충하는 경우가 생기기도 한다. 즉 부동산 경기의 변화로 인하여 매매 당사자들의 금전적 이해가 상충하기도 하고, 가끔은 오퍼를 내고 서로 합의가 된 후에 개인적인 사정이 생긴다. 무책임하게 마음이 변하여 더는 계약을 진행하기를 원치 않는 경우도 있다.   하지만 이런 상황은 계약의 파기 조건이 되지 못한다. 그 이유는 앞에서도 언급한 것처럼 부동산 매매 계약서에 바이어와 셀러가 서명해서다. 에스크로를 오픈하게 되면 바이어와 셀러 간에 서로 법적으로 구속력을 갖게 된다.   그러므로 바이어나 셀러 한쪽에서 일방적으로 계약을 파기할 수는 없다. 이것을 지키지 않으면 분쟁을 피할 수 없게 될 만큼 계약은 중요한 것이다. 물론 합당한 이유가 있으면 셀러와 바이어 양쪽의 합의로 에스크로 기간에 언제나 계약 사항을 수정하거나 첨부하거나 삭제할 수도 있다.   ▶문의: (818)497-8949 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 투자 계약서 중요성 구매 계약서 매매계약 내용 정식 구매계약

2022-08-24

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