[부동산 투자] 계약서의 중요성

셀러와 바이어 가격협상 계약에 담아야
계약서는 법적 구속력, 심사숙고 필요

부동산 시장에 나오자마자 팔리던 주택이 쉽게 팔리지 않고 있다. 모기지 융자 이자율이 높은 폭으로 오르면서 바이어의 구매 능력이 크게 떨어졌다. 경기 침체에 대한 염려로 주택 구매를 멈추고 관망하는 예비 바이어도 많아졌기 때문이다.
 
지금은 투자 목적으로는 적절하지 않으나, 장기 거주할  경우에는 주택 구매를 멈출 필요는 없다.
 
주택을 매매할 때나 투자용 부동산을 사고 팔 때 특히 간과하지 말아야 할 것이 ‘계약의 중요성’이다. 그래서 이번에는 부동산 거래를 할 때의 과정을 간단히 이야기하며 거래 과정에서의 계약의 의미와 중요성에 대하여 잠시 알아보려고 한다.
 
부동산을 구매하려고 할 때 일반적으로 바이어는 먼저 셀러에게 서면으로 구매의사를 전달한다. 이것을 “오퍼(Offer)를 낸다”고 한다.
 

오퍼를 받은 셀러는 내용을 확인한 다음, 바로 오퍼를 수락하기도 한다. 하지만 많은 경우 셀러는 바이어가 낸 오퍼를 보고 자신의 요구사항을 더하여 카운터 오퍼를 낸다. 이렇게 바이어와 셀러는 보통 한 번 이상 오가는 서로의 카운터 오퍼를 통해 최종 합의점에 이르게 된다.
 
이렇게 합의된 내용을 진행하기 위해 에스크로가 진행된다. 바이어의 오퍼는 정식 구매계약서(Purchase Contract)로 법적 구속력을 가지게 된다.  
 
그러므로 구매 계약서를 잘 이해한 후에 에스크로를 오픈해야 한다. 에스크로 기간에 내용을 변경하거나 첨부하기도 한다. 따라서 구매계약서의 사항들을 잘 이해해야 한다. 계약을 잘 이행하여 순조롭게 거래가 마무리되기 위한 첫걸음이다.
 
매매 당사자들은 협상 초기부터 문제가 될만한 부분들을 반드시 꼼꼼하게 짚고 넘어가야 한다. 모든 합의된 사항을 하나도 빠짐없이 서면으로 명시하여 놓아야 한다.
 
보통 우리가 오퍼라고 부르는 구매계약서는 매매계약 내용과 함께 에스크로 세부사항까지 같이 포함한다. 상당한 포괄적인 매매계약서다. 에스크로를 열고 난 후, 즉 매매계약 후 에스크로를 통해 받게 되는 에스크로 서류는 일반적인 사항만 있을 뿐이다. 이미 중요한 계약 내용은 바로 오퍼와 카운터 오퍼를 통한 매매계약서를 통해 이미 결정이 난다. 그만큼 구매계약서는 더욱 중요하다.
 
일단 바이어나 셀러 간 에스크로를 오픈하게 되면 계약서상에서 인정하는 경우이거나, 아니면 셀러와 바이어가 서로 합의하여 변경하거나 첨부되는 경우가 아니면, 셀러나 바이어 중 어느 쪽도 마음대로 매매계약을 변경하거나 파기할 수 없다. 가끔 매매 과정에서 셀러나 바이어의 입장이 상충하는 경우가 생기기도 한다. 즉 부동산 경기의 변화로 인하여 매매 당사자들의 금전적 이해가 상충하기도 하고, 가끔은 오퍼를 내고 서로 합의가 된 후에 개인적인 사정이 생긴다. 무책임하게 마음이 변하여 더는 계약을 진행하기를 원치 않는 경우도 있다.
 
하지만 이런 상황은 계약의 파기 조건이 되지 못한다. 그 이유는 앞에서도 언급한 것처럼 부동산 매매 계약서에 바이어와 셀러가 서명해서다. 에스크로를 오픈하게 되면 바이어와 셀러 간에 서로 법적으로 구속력을 갖게 된다.
 
그러므로 바이어나 셀러 한쪽에서 일방적으로 계약을 파기할 수는 없다. 이것을 지키지 않으면 분쟁을 피할 수 없게 될 만큼 계약은 중요한 것이다. 물론 합당한 이유가 있으면 셀러와 바이어 양쪽의 합의로 에스크로 기간에 언제나 계약 사항을 수정하거나 첨부하거나 삭제할 수도 있다.
 
▶문의: [phone]

미셸 원 / BEE부동산 부사장