[상법] 셀러 계약 위반 시 요구할 수 있는 피해 보상

위반 시 계약 해지 및 피해 보상 요구 가능
계약 이행 요구하는 강제매각 절차 소송도

부동산을 구매하려고 에스크로를 개설했으나 셀러의 이유 없는 거부로 에스크로가 클로징 되지 않는 경우가 자주 있다. 부동산 매매에서 바이어가 계약위반을 한 셀러에 대한 청구할 수 있는 보상에 어떤 것이 있는지 알아보겠다.
 
부동산 매매에 있어서 셀러가 계약을 위반했을 때, 바이어는 크게 세 가지의 피해보상을 청구할 수 있다. 첫째, 부동산 매매계약을 해지할 수 있다. 둘째, 셀러의 계약 위반에 따른 피해보상을 청구할 수 있다. 셋째, 셀러가 사기를 벌였을 경우에는 벌과성 피해보상을 요구할 수 있다. 다만 셀러가 부동산 매매계약을 위반했을 경우라도, 피해보상을 청구하기 위해서 바이어는 매매계약서에 따른 모든 조건을 실행할 의사와 준비가 되어있다는 것을 증명해야 한다. 넷째, 셀러의 부동산 강제 매각을 요구하는 소송을 할 수 있다.
 
만약 바이어가 부동산 매매 계약서의 모든 의무를 성실히 이행했거나 이행할 준비가 되어있다는 것을 증명한 후 셀러가 부동산 매매계약을 위반했을 경우, 바이어가 청구할 수 있는 피해보상은 다음과 같다. 첫째, 셀러에게 실제 지급된 금액. 둘째, 부동산 타이틀 문서나 부동산 매매과정에서 발생한 비용. 셋째, 계약 위반 당시의 부동산 가격과 계약서에 명시된 가격과의 차액 및 이자 등의 피해보상을 청구할 수 있다.
 
부동산의 타이틀은 양도가 됐으나 타이틀과 관련한 조항이 아닌 계약사항을 셀러가 위반했을 경우에 바이어는 셀러의 계약위반에 따른 부동산 가치 하락만큼 피해보상을 청구할 수 있다. 만약 셀러의 계약위반이 제삼자의 사주나 계약방해 때문에 발생했을 경우, 바이어는 피해보상 청구를 셀러에게뿐 아니라, 계약을 방해한 제삼자에게도 보상을 청구할 수 있다. 예를 들어, 제삼자가 자신이 부동산을 구매하기 위하여 셀러를 유인해 바이어와의 계약을 위반하게 했을 경우, 해당 제삼자에게 계약위반에 대한 책임을 물을 수 있다.
 

마지막으로 바이어는 셀러가 계약을 위반하고 부동산 매각에 동의하지 않을 경우 원래 계약에 따라 매각을 강요하는 소송을 제기할 수 있다. 다른 계약과 달리 부동산 계약위반은 부동산이 가진 특수성에 의하여 다른 금전적인 배상이 적당하지 않을 수 있다. 이 경우 바이어는 셀러에게 부동산을 매각을 강요하는 소송을 할 수 있다.
 
이런 책임은 부동산 계약 위반이 발생할 경우 바이어가 요구할 수 있는 가장 강력한 법적 권리이다. 그러나 대부분의 부동산 매매 계약서에는 이러한 바이어의 권리를 제한하는 규정을 포함하고 있다. 셀러가 계약을 위반했을 경우 바이어의 권리를 계약을 해지하는 식으로 제한을 두는 것이다. 이러한 계약서는 당사자가 동의했을 경우에 합법적인 계약으로 인정받는다. 따라서 바이어는 계약서를 작성할 때 이러한 조항을 반드시 확인해야 한다.
 
위에 설명한 배상의 방법은 바이어가 가진 권리이므로 이 중에서 어떤 배상을 요구할지는 상황마다 다르지만, 소송 시에는 이를 모두 제기할 수 있다.
 
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이승호/ 변호사 Lee & Oh