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학자금 부채 58억불 추가 탕감

11월 대선을 앞두고 조 바이든 행정부가 공공서비스 노동자 학자금 부채 58억 달러를 추가로 탕감했다.     21일 교육부는 성명을 통해 교사·간호사·사회복지사·소방관 등 공공서비스 노동자 7만7000명의 학자금 부채액 탕감을 승인했다고 밝혔다.     앞서 바이든 대통령은 1월에 7만4000명을 대상으로 하는 49억 달러 규모, 2월에 15만3000명에 대한 12억 달러 규모의 학자금 대출 탕감을 각각 발표한 바 있다.     이는 바이든 행정부가 공공서비스대출탕감(PSLF·Public Service Loan Forgiveness) 프로그램을 수정한 결과로, ▶연방·주·지방 정부 또는 자격을 갖춘 비영리 단체에 고용된 경우 ▶해당 기관에서 정규직으로 풀타임 근무하는 경우 ▶소득기반상환프로그램(IDR) 또는 10년 표준상환계획에 따라 대출을 상환한 경우 ▶연속적으로 지불하지 않았더라도 총 120번의 월 상환액을 지불한 경우 PSLF 자격 대상자가 된다.     2년 이내에 PSLF 자격 요건을 갖추거나, 자격 대상자가 되기 위해 월 상환액 지불이 24회 남은 대출자 약 38만 명에게도 탕감 예고 이메일이 발송된다. 공공서비스에 계속해서 종사한다면 2년 내로 PSLF를 통해 학자금 부채를 탕감받을 수 있다는 내용이 이메일에 포함된다.     교육부 데이터에 따르면, 바이든 대통령 취임 이후 2021년 10월부터 지난 15일까지 PSLF에 따라 뉴욕 일원 공공서비스 노동자 약 10만 명(뉴욕 6만7100명·뉴저지 2만1740명·커네티컷 1만210명)의 대출액이 탕감됐다. 윤지혜 기자 yoon.jihye@koreadailyny.com학자금 부채 학자금 부채액 추가 탕감 학자금 대출

2024-03-21

60세 이후 집 사면 득일까 실일까

1946년~1964년 사이에 태어난 베이비부머는 현 부동산 시장의 가장 큰 수혜자라 해도 과언이 아니다. 전국부동산중개인협회(NAR)에 따르면 지난해 주택 판매자의 43%가 베이비부머로 가장 큰 비중을 차지했으며 주택 매매로 중위수익(median profit) 66만달러를 올린 것으로 나타났다. 이렇게 주택을 판매한 베이비부머는 임대를 하지 않는 한 다시 주택을 구입해야 한다. 그렇다면 60세 이후 주택을 사는 것이 득일까, 실일까. 60세 이후 주택 구입을 고려하는 시니어들을 위해 장단점 및 고려 사항을 알아봤다.     ▶장단점 주택 소유 시 가장 좋은 점은 세금 감면 혜택이다. 주택 구입 시 부부합산의 경우 모기지 이자 75만 달러를 공제받을 수 있으며 독신은 해당 금액의 절반 정도를 공제받을 수 있다. 또 매년 주 및 로컬 재산세를 최대 1만 달러까지 공제받을 수 있다. 또 아파트 렌트 시 발생할 수 있는 임대료 인상 걱정을 할 필요가 없고 자녀에게 상속할 수 있다는 것도 장점 중 하나다. 그러나 주택 구입 시 다운페이먼트 외에 수 만달러의 클로징 비용 등 한꺼번에 목돈이 들어간다는 것은 단점일 수 있다. 만약 대출 상환을 마친 기존 주택을 판매할 계획이라면 양도소득세도 고려해야 한다. 싱글인 경우 소득의 25만 달러, 부부합산인 경우 50만 달러에 대해서는 세금이 면제되지만 소득세 납부 수준에 따라 주택 판매 소득에 대한 세금 감면 액수가 제한될 수 있으며 추가 세금도 발생할 수 있다. 모기지 상환금 외에도 주택 유지비 역시 만만치 않다. 주택 유지비는 집값의 연간 1~4% 정도를 예상하는데 이 역시 적잖은 고정 지출이 발생하는 셈이다. 또  구입 후 당장은 집을 관리하는 데 체력적으로 큰 문제가 없겠지만 시간이 갈수록 힘에 부칠 수 있다는 점도 고려해야 한다.     ▶모기지 대출 주택융자를 해야 할 경우 은퇴 시니어들은 대출 가능 여부에 대해 걱정할 수 있다. 시니어 부동산전문 인스티튜트(Seniors Real Estate Institute) 니키 버클로 대표는 "시니어라고 대출이 청년층보다 더 어려운 것은 아니다"라며 "모기지 대출은 연령과 상관없이 소득 대비 부채 비율, 안정적 소득 등 현 재정적 상태가 가장 중요한 기준"이라고 말했다. 또 그는 "직장이 있는 도시 거주 65세 시니어인지, 은퇴했으나 고정 소득이 있는 75세인지, 50% 다운페이먼트가 가능하고 은행 예금으로 200만 달러를 보유한 85세 시니어인지 등 너무 많은 경우의 수가 있고 그에 따라 대출 여부가 달라질 수 밖에 없다"고 덧붙였다.     ▶현금 vs 대출 주택을 100% 현금으로 충당할 수 있다면 대부분의 시니어 바이어는 현금 구입을 선호한다고 한다. 버클로 대표는 "시니어들은 빚을 지고 싶어 하지 않는다"며 "특히 모기지 상환금이 남은 집을 사망 후 자녀들에게 남겨주는 것을 극도로 꺼리는 경향이 있다"고 설명했다. 그러나 노인으로 불리길 원하지 않는 베이비부머는 주택 융자에 대해 큰 거부감이 없다는 것이 버클로 대표의 설명. 따라서 주택을 현금 매입할 것인지 혹은 융자를 얻을 것인지에 대한 결정은 매월 모기지 대출금 상환 여부에 달려 있다. 또 현금 매입을 고려 중이라면 보유중인 현금의 상당액을 주택에 투자해도 이후 생활에 큰 문제가 없는지도 꼼꼼히 따져봐야 한다.     ▶거주 기간 60세 이후 주택을 구입하는 것은 청년층이 주택을 구입하는 것과는 또 다른 재정적, 정신적 부담이 될 수 있다. 따라서 구입 전 재정적 문제 외에도 다양한 각도에서 이를 살펴봐야 한다. 가장 중요한 것은 새로 구입한 집에서 얼마나 거주할 수 있느냐 하는 것이다. 만약 향후 20년을 거주할 수 있다면 주택 구입은 좋은 선택이 될 수 있다. 그러나 거주 기간이 줄어들수록 주택 소유로 인한 혜택도 줄어든다. 특히 구입 후 5년 미만 거주 시 세금 감면이나 집값 상승으로 인한 수익도 기대하기 힘들다. 또 여러 차례 이사하게 된다면 주택은 자산이 아니라 부채가 될 수도 있다. 이외에도 은퇴 후 한국이나 해외에서 장기 체류로 막상 구입한 주택에서 머무는 시간이 적다면 유지 및 관리 비용이 더 들 수 있으므로 이 역시도 고려해야 한다.     ▶어떤 집 사야하나 60세 초반에 주택을 구매하는 이들은 대부분 적어도 그 집에서 20년 이상을 거주할 계획을 갖는다. 이때 집주인의 건강은 10년 후와 20년 후 분명 차이가 있을 것이다. 따라서 2층 집이나 넓은 뒷마당, 넓은 주방 등은 지금 당장은 예전처럼 큰 불편함 없이 영위할 수 있겠지만 시간이 지나면서 거동이 불편해지거나 관리가 힘들어질 수도 있기 때문에 신중을 기해야 한다. 하우징 컨설턴트들은 "시니어들에게 주택 구입 시 가능한 작은 규모의 집을 사라고 권한다"면서 "시간이 갈수록 관리나 유지가 어려워지기 때문이기도 하고 장기 여행을 떠날 때도 집 관리에 대한 부담이 덜하기 때문"이라고 조언했다.  사면 단기거주 대출 주택융자 주택 구입 시니어 부동산전문

2024-03-20

학자금 대출 탕감 면세 영구화 추진

조 바이든 대통령이 학자금 대출 탕감에 대해 영구 면세 추진 의사를 밝혔다.   지난주 발표된 백악관 2025 회계연도 예산안에서 바이든 대통령이 연방 학자금 대출 탕감 세금 면제를 영구화할 것을 제안했다고 CNBC, 포브스 등이 18일 보도했다.   학자금 대출 탕감은 지난 2021년에 바이든 대통령이 서명한 1조9000억 달러 규모의 미국구조계획법에 포함된 조항으로 대부분 유형의 학자금 대출 탕감이 연방 차원에서 일시적으로 면세 대상이 됐다. 내년 12월 31일에 만료될 예정이다.   바이든 행정부는 지난달 15만여명에 대한 학자금 부채 12억 달러 추가 탕감을 승인하는 등 지금까지 다양한 이니셔티브와 기존 프로그램에 대한 조정을 통해 약 390만명의 학자금 대출자들에게 1300억 달러 이상의 학자금 대출 탕감을 승인했다.   만일 영구화가 확정되면 소득 중심 상환 계획(IDRP)에 등록한 수백만 명의 대출자가 가장 큰 혜택을 받게 되며 현재 추진 중인 학자금 대출 탕감 계획에 따라 적격 대출자는 대출 탕감에 따른 연방 세금에 대해 걱정할 필요가 없게 되는 것으로 전해졌다.   이 같은 바이든 행정부의 영구 면세 추진에 대해 소비자 옹호단체들은 환영에 나섰다. 비영리단체 학자금 대출연구소(ISLA)의 벳시 마요트 대표는 “안타깝게도 학자금 대출을 받은 경우 대출 잔액이 탕감된 후 발생할 수 있는 세금 고지서에 대해 우려하며 적잖은 스트레스를 받는 경우가 많다”고 지적했다.   고등교육 전문가 마크 칸트로비츠도 “대부분이 대출자들이 저소득에 자산도 없어 탕감에 대한 세금을 감당할 수 없다. 과세가 된다면 기존 소득세 납세 의무에 추가돼 연간 소득의 절반 이상에 달할 수 있다”고 강조했다. 박낙희 기자학자금 영구화 학자금 대출자들 대출 탕감 면세 영구화 학자금 융자 탕감

2024-03-18

주택시장 기지개…금리 내리고 매물 늘어

거래가 얼어붙은 채 가격만 고공행진하던 주택시장에 온기가 들어가고 있다는 진단이 제기된다.     금리와 매물 공급이 모두 긍정적인 방향으로 돌아서고 있어서다.   최근 프레디맥에 따르면 이번 주(7일 마감) 30년 고정 모기지 평균 금리는 6.88%를 나타냈다. 전주보다 6bp(1bp=0.01%포인트) 낮아졌다. 5주 만에 하락으로 돌아섰다.   15년 만기 모기지 고정금리는 평균 6.22%를 기록했다. 전주보다 4bp 내렸다.   이 금리는 제롬 파월 연방준비제도(Fed·연준) 의장의 비둘기파 발언 등에 따른 뉴욕채권시장의 강세가 온전히 반영되지 않은 것이다. 약 열흘간 국채 10년물 금리는 20bp 이상 떨어져 4.1% 밑으로 들어갔다. 향후 모기지 금리가 추가 하락할 수 있다는 뜻이다.   고금리는 그동안 주택시장의 거래가 지지부진한 주된 이유였다. 수요자들은 새로 고금리 대출을 받거나 재융자할 유인이 없고, 판매자 역시 자산을 완전히 현금화하지 않는다면 주택을 갈아타기도 어렵기 때문이다.   하지만, 최근 매물이 확대하는 추세다. 경제 매체 비즈니스인사이더는 지난 4주 동안 신규 주택 매물이 전년보다 13% 급증한 점에 주목했다.   대출 비용 감소와 구매 가능 매물의 증가는 주택 수요자들에게 환영받을 수 있는 신호라고 매체는 평가했다. 더불어 최근 금리 하락 속에서 모기지 신청이 6주 만에 처음으로 증가해 수요가 확대한 것이 분명하다고 설명했다.   프레디맥의 샘 카터 수석 이코노미스트는 “모기지 금리는 시장에 진입하려는 잠재적 주택 구입자들에게 큰 장애물 중 하나로 작용하고 있다”며 “전반적으로 금리가 내려갔지만, 대출 기관마다 금리가 달라 비교가 필수적”이라고 말했다.   리얼터닷컴 통계에서 지난달 주택거래량은 33만9370채로 조사됐다. 전년보다 11% 증가했다.주택시장 기지개 주택시장 기지개 고금리 대출 그동안 주택시장

2024-03-10

코로나 대출 연체금 회수 비상

연방 중소기업청(SBA)이 10만 달러 이하의 코로나19(신종 코로나바이러스 감염증) 재난 대출 회수에 나섰다. 팬데믹 후폭풍에 허덕이는 영세 기업과 비영리단체에 비상등이 켜졌다.   월스트리트저널(WSJ)은 최근 SBA가 재무부에 200억 달러 규모의 코로나19 재난 대출 연체금 추심을 신청했다고 보도했다. 이전과 달리 10만 달러 미만의 대출자가 포함됐다.   SBA는 코로나19 팬데믹 당시 중소기업과 비영리단체 지원을 위해 3900억 달러 규모의 재난 대출을 실행했다. 수혜 단체는 약 400만 곳이다. 대출은 30년 만기로 중소기업 연 3.75%, 비영리단체 연 2.75%의 고정금리로 제공됐다.   SBA는 올해 초까지만 해도 회수 금액보다 추심 비용이 더 크다며 10만 달러 이하의 대출에 대해선 추심을 꺼렸다. 이후 연방의회와 감사원 등의 비판이 이어지자 노선을 바꾸고 추심 대상을 확대했다. SBA에 따르면 현재 코로나19 재난 대출 회수율은 20%에 그친다.     WSJ는 팬데믹에서 완벽히 회복하지 못한 대출자들이 고군분투하고 있다고 지적했다.   최근 재무부로부터 추심 안내를 받은 커네티컷주의 식당주 존 밀리오레는 “팬데믹만 지나면 회복될 줄 알고 무리해서 대출을 받았다”며 “지금 수입으론 이자나 겨우 갚을 수 있는데 진정 연방정부가 원하는 게 이것인지 묻고 싶다”고 말했다.   일리노이주에서 식당을 운영하는 미트라 라인닥은 13만6000달러의 재난 대출을 받고 수개월 후 건물주로부터 퇴거 요청을 받았다. 대출 상환이 불가능해 SBA에 상환액 조정을 요청했지만 거절당했다. 식당 장비 등을 팔아 일부를 갚았지만, 추심 압박이 계속되고 있다.   SBA는 상환이 어려운 경우 추심 전 SBA에 먼저 지원을 요청해야 한다고 설명했다. 일정 자격을 충족하면 최대 1년간 최소 금액(월 25달러)만 상환하면 된다. 이후엔 의무상환액의 50%, 75% 등으로 상환액을 늘려나가야 한다. 이하은 기자 lee.haeun@koreadailyny.com코로나 연체금 코로나 대출 신종 코로나바이러스 재난 대출

2024-03-10

고금리에 깐깐한 대출…신청자 절반 거부

연방준비제도(Fed)의 금리 인상 정책 이후 대출 등 금융상품 이용이 어려워진 것으로 밝혀졌다.   뱅크레이트가 최근 시행한 설문조사 결과에 따르면 연준이 금리를 올리기 시작한 지난 2022년 3월 이후부터 신청자의 크레딧 점수, 이력 또는 소득에 따라 2명 중 1명(50%)이 대출을 거부당한 것으로 나타났다.     두번 이상 대출을 거부당한 비율도 17%에 달하는 등 은행들이 금리 인상에 따라 소득, 부채 규모 및 지불내역 평가 등 대출 기준을 강화했기 때문으로 분석됐다.   거부된 신청자의 82%는 대출 실패가 재정에 부정적인 영향을 미쳤다고 답했으며 32%는 재정과 관련해 더 많은 스트레스를 받았다고 밝혔다.   24%는 가족, 친구들에게 급전을 빌렸으며 23%는 필요한 금전 유통을 위해 캐시 어드밴스나 페이데이론과 같은 대체 금융 서비스를 이용했다. 이자율이 최고 650%에 달하는 고금리 대출도 있었다.   기타 금융 서비스의 거부율을 살펴보면 잔액 이체를 제외한 크레딧카드 신규 신청은 14%가 거부됐으며 신용 한도 증가 신청 거부도 11%로 나타났다.   또한 10명 중 1명꼴로 개인 대출(10%)과 오토론/리스(9%)가 거부됐으며 주택/자동차 보험 거부 8%, 잔액 이체 6%, 모기지 5%, 주택/아파트 임대 5%가 각각 거부됐다.   대출을 아예 신청하지 않은 경우 이유에 대해 7명 중 1명(15%)이 “승인을 받을 수 없을 것 같아서”, 17%는 “높은 대출 비용 때문”이라고 답했다.   대출 신청을 가장 많이 한 계층은 18세 이하 자녀를 둔 부모로 59%에 달했으며 성인 자녀가 있는 부모(39%), 무자녀 성인(37%) 순이었다. 거부율 역시 18세 이하 자녀를 둔 부모가 62%로 가장 높았으며 무자녀 성인이 49%, 성인 자녀를 둔 부모가 39%였다.   세대별로는 28~43세 사이인 밀레니얼(53%)의 절반 이상이 대출 신청을 했으며 18~27세 Z세대(44%), 44~59세 X세대(40%), 60~78세 베이비부머가 34%로 가장 낮았다. 거부율은 밀레니얼(60%)과 Z세대(58%)가 가장 높았으며 X세대는 49%, 베이비부머는 33%에 그쳤다.   소득별로는 연소득 8만 달러 이상이 49%, 4만~7만9999달러가 48%, 4만 달러 이하 40%로 소득이 높을수록 대출 신청을 많이 한 것으로 드러났다.   반면 거부율은 연소득 4만 달러 이하가 56%로 가장 높았으며 4만~7만9999달러와 8만 달러 이상이 각각 49%, 48%를 기록했다.   크레딧 점수에 따라서도 대출 거부율이 큰 차이를 보인 것으로 나타났다.   FICO점수 기준 300~579점인 신청자의 73%가 거부를 당한 것에 반해 800~850점은 29%에 그쳐 신용점수가 낮은 경우 거부 확률이 두배 이상 됐다. 점수별 거부율로는 740~799점 44%, 670~739점 55%, 580~669점 63%를 기록해 670점 이하는 대출 승인받기가 어려운 상황이다.   뱅크레이트의 애널리스트 새라 포스터는 “금리 인상 시기에 자신을 보호할 수 있는 가장 좋은 방법은 크레딧 점수 관리다. 소득 대비 부채 비율을 낮추고, 연체를 피하고, 가용 크레딧의 30%를 넘지 않도록 해야 한다”고 조언했다.   박낙희 기자고금리 신청자 고금리 대출 대출 신청 대출 기준 크레딧카드 대출

2024-03-06

불체자도 내집 마련 가능해질까

가주 지역 불법 체류자에게도 ‘내 집 마련’의 길이 열릴 것으로 보인다.     첫 주택 구매자에게 집값의 최대 20%까지 다운페이를 보조해주는 주 정부 프로그램 ‘드림포올(Dream For All)’의 자격 조건을 불체자에게까지 확대하는 내용의 법안(AB 1840)이 발의됐다.   이 법안은 민주당의 호아킨 아람불라 가주 하원의원(프레즈노)이 발의했다. 현재 저소득층의 주택 구매를 지원하는 ‘드림포올’ 프로그램과 관련, 자격 조건에 ‘서류 미비자(undocumented immigrant)’를 포함하는 게 골자다.   아람불라 의원은 27일 LA타임스와의 인터뷰에서 “‘드림포올’ 자격 기준에 따라 보조금을 받을 수 있는 서류 미비자도 많다”며 “그러나 현재 기준에는 신분에 대한 자격 요건을 명시해두지 않아 서류 미비자들은 신청 기회조차 얻지 못하고 배제되고 있는 상황”이라고 말했다.   드림포올 프로그램은 저소득층에게 ‘내 집 장만’의 기회로 여겨지고 있다. 무이자 대출인 데다 나중에 집을 매각하거나 명의를 변경할 때 원금과 주택 상승 가치의 일부를 갚으면 된다. 〈관계기사 경제 1면〉 관련기사 4월부터 최대 15만불, 드림포올 2차 접수   아람불라 의원은 “주택 소유는 모든 사람이 누리는 혜택이 돼야 한다”며 “AB1840을 통해 서류 미비자에게도 보조금 지급이 가능하다는 점을 명확하게 명시해야 한다”고 전했다. 장열 기자ㆍjang.yeol@koreadaily.com불체자 드림포올 서류미비자 dream for all AB1840 내집 마련 미주중앙일보 LA 로스앤젤레스 장열 무이자 대출

2024-02-28

학자금 부채 탕감 플랜B 대상 확대

조 바이든 행정부가 학자금 대출 탕감 플랜B의 초안을 발표한 지 네 달이 돼가는 가운데, 교육부가 구제 대상 확대 계획을 발표했다.     교육부는 20일 5가지 범주의 대출자를 대상으로 하는 학자금 탕감 플랜의 구체안을 공개했다. 앞서 지난해 12월 교육부는 바이든 대통령의 구체화된 학자금 대출 탕감 플랜B 내용을 발표하고 “4개 그룹 대출자들이 우선순위를 부여받을 것”이라고 전했는데, 여기에 한 가지 범주를 더해 구제 대상을 확대하고자 하는 것이다.   첫 번째 대상자는 ‘원금보다 부채 잔액이 늘어난 대출자’며, 두 번째 대상자는 ‘20~25년 이상 상환 중인 대출자’이다.     세 번째 대상자는 ‘과도한 부채 부담 혹은 학자금 채무 연체율이 지나치게 높은 직업 훈련 프로그램에 참여한 대출자’이며, 네 번째 대상자는 소득기반상환프로그램(IDR) 또는 공공서비스 부채 탕감(PSLF) 등 프로그램에 따라 학자금 대출 탕감 대상에 포함되지만 신청하지 않은 대출자다.     마지막 대상자는 ‘재정적 어려움을 겪고 있는 대출자’로, 교육부는 해당 범주를 추가하며 재정적 어려움을 판별할 17가지 기준을 제안했다. 그 기준은 ▶가구 소득 ▶자산 ▶나이 ▶장애 여부 ▶상환 내역 ▶부채 잔액 ▶가계 소득 대비 부채 잔액 ▶펠 그랜트 수령 여부 ▶재학한 고등 교육 기관 분야 및 수준 ▶마지막으로 재학한 기관에서 받은 성적 ▶최초 대출 당시 연령 ▶의료·간병·주거 등 필수 지출액 등이다.     플랜B는 공청회를 통해 이르면 올해 확정될 예정이며, 교육부는 “오는 22일과 23일 관련 논의가 이뤄질 예정”이라고 밝혔다.  윤지혜 기자학자금 부채 학자금 부채 학자금 탕감 학자금 대출

2024-02-20

첫 주택구입 저금리 대출 지원

샌디에이고 카운티 정부가 중하위권 소득층으로 처음 주택을 구입하는 주민들을 위한 다운페이 및 에스크로 마감비용을 저금리로 지원하는 프로그램을 운영 좋은 반응을 얻고 있다.   '다운페이 및 클로징 코스트 보조 프로그램'으로 알려진 이 프로그램은 지역의 연간 중간소득 80% 이하의 최초 주택 구입자들을 대상으로 하고 있는데 특히 최근 수년간 계속 되고 있는 로컬 집값의 고공행진으로 내집마련에 애를 먹고 있는 무주택 서민들로부터 문의가 쇄도하고 있는 것으로 알려졌다.     카운티 정부에 따르면 이 프로그램의 자격조건은 1인 가족의 경우는 연간 소득이 7만7200달러 이하이어야 하고 4인 가족은 11만250 달러 이하여야 한다.   자격이 되는 주민이 이 프로그램의 혜택을 받게 되면 다운페이 금액으로 집값의 22% 그리고 에스크로 마감비용으로 1만 달러까지 저금리 대출을 받을 수 있다. 특히 이 프로그램은 단독주택은 물론 콘도나 타운홈 조립식 주택 등 구입주택의 종류에 별다른 제한이 없으며 신규 주택도 신청이 가능해 젊은 층 부부들로부터 큰 관심을 끌고 있는 것으로 알려졌다. 단 이 프로그램의 혜택을 받기 위해서는 주택가격은 67만6000 달러를 초과해서는 안 된다.   이 프로그램의 신청이 가능한 주택은 ▶칼스배드 ▶코로나도 ▶델마 ▶엔시니타스 ▶인페리얼 비치 ▶라메사 ▶레몬그로브 ▶파웨이 ▶샌마르코스 ▶샌티 ▶솔라나비치 ▶비스타 등 12개 독립도시와 카운티가 모든 행정 서비스를 직접 관할하는 비독립지역에 소재해 있어야 한다.   ▶문의:www.sandiegocounty.gov/content/sdc/sdhcd/home-buyers-owners/payment-assistance.html 김영민 기자저금리 주택구입 주택구입 대출 무주택 서민들 에스크로 마감비용

2024-01-23

학자금 대출 49억불 추가 탕감…공공서비스 종사자 등

조 바이든 행정부가 19일 7만3600명을 대상으로 49억 달러 규모의 학자금 대출 탕감을 추가 승인했다.   19일 연방교육부는 “7만3600명의 대출자를 대상으로 학자금을 추가로 탕감한다”며 “탕감 규모는 49억 달러에 달한다”고 발표했다.     대상자는 소득기반상환프로그램(IDR)과 공공서비스 부채 탕감(PSLF) 프로그램이 수정됨에 따라 확대된 수혜 자격으로 학자금 대출 탕감 대상이 됐거나, 행정 오류로 자격을 갖췄음에도 탕감 혜택을 받지 못한 이들이다.     바이든 정부는 IDR 계획에 참여한 국민을 대상으로, 20년 또는 25년간 대출을 갚으면 남은 대출에 대해서는 연방 정부가 탕감해주는 정책을 시행해왔다.   첫 번째 대상자는 IDR에 등록된 대출자 중 대출 서비스 제공업체 오류 혹은 행정 오류로 탕감 혜택을 받지 못한 이들 2만9700명이며, 두 번째 대상자는 PSLF 프로그램 등록자 중 10년 이상 공공서비스 분야에 종사해 온 교사, 간호사, 소방관 등 4만3900명이다.     이로써 바이든 행정부가 승인한 총 대출 탕감액은 1336억 달러로, 370만 명이 넘는 대출자들이 탕감 혜택을 받게 됐다.     미겔 카르도나 교육부 장관은 “망가진 학자금 대출 시스템을 고치고 과거의 행정 오류를 바로잡기 위해 끊임없이 노력할 것”이라고 밝혔다.     학자금 대출 탕감은 재선에 도전하는 바이든 대통령이 역점을 두어 추진해온 사안으로, 2020년 대선 당시 내건 공약이기도 하다.   연방교통부와 에너지부는 또 이날 배터리 비용 절감 등을 포함한 전기차 기술 개발을 위한 3개 프로그램에 3억2500만 달러를 신규 투자한다고 밝혔다. 윤지혜 기자공공서비스 학자금 대출 탕감액 학자금 대출 공공서비스 종사자

2024-01-19

[투자의 경제학] 상업용 부동산

국가기관은 아니지만 명망 높은 비영리 경제연구조직 전미경제연구소(NBER)에 따르면 미 은행들의 자산 구조 중 25% 정도가 상업용 부동산 대출이라고 한다.     NBER은 금리 인상과 하이브리드 및 원격 근무와 대면 근무의 혼합 등으로 인한 상업용 부동산 가치 하락으로 전체 상업용 부동산 대출 중 14% 특히 사무실 건물 대출 중 44%가 현 부동산 가치보다 대출이 더 많은 상황이라고 한다.     증권 매체 마켓워치에 따르면 1조 달러 이상의 상업용 부동산 대출이 2024-25년에 만기 된다고 하는데 2024년 만기 되는 대출 중 77% 정도는 재융자가 가능할 것으로 뱅크오브아메리카 분석가는 예측한다.     이는 최근 큰 폭으로 하락한 10년 만기 국채 이자율의 영향이 큰 것으로 해석된다. 9월에만 해도 뱅크오브아메리카 측에서는 2024년 만기가 도래한 대출건 중 65% 정도만이 재융자가 가능할 것으로 전망했다. 10월 중 5% 정도 하던 10년 만기 국채 이자율이 4% 아래로 하락하며 부동산 대출 금리를 같이 끌어내린 결과다.     세부적으로 들어가면 모든 상업용 부동산 상황이 나쁜 것은 아니다. 금리 인상으로 인한 이자 부담은 모두에게 적용되겠으나 유독 사무실 건물이 직격탄을 맞은 것은 펜대믹으로 원격 근무에 익숙해진 기업들과 직원들이 사무실로 돌아오지 않고 있기 때문이다.     상업용 부동산 업체 CBRE 자료에 따르면 사무실 공실률은 지난 2분기에 30년 만에 최고치인 18.2%에 달한다고 한다. 이런 이유로 사무실 건물의 가치가 2025년까지 35% 하락할 수 있으며 회복하는 시기도 2040년 정도로 내다봤다.     높아진 금리에서 오는 충격은 같으나 사무실과는 달리 다른 분야의 상업용 부동산은 수요 감소에 따른 피해는 크지 않은 것으로 보인다. CBRE 자료에 따른 소매업체 관련 부동산 공실률은 4.8%, 창고 건물을 포함한 산업용 부동산 공실률도 4.9% 정도로 나타났다.     임대아파트 쪽도 렌트비 상승 폭은 둔화하고 있으나 지난 11월 렌트 상승률이 전년 대비 3.3% 오른 것으로 보아 시장 상태는 양호한 것으로 보인다.     연준(Fed)에 대한 증권가의 관심은 금리 인하를 언제부터 시작할 것인가에 있는 것으로 보인다. 상업용 부동산 대출의 부실함은 은행들의 위기로 연결될 수 있기 때문에 NBER의 분석에서 나타난 은행들의 취약점이 실질적인 위기로 닥치기 전에 연준이 먼저 행동하지 않을까 하는 예측을 해본다.   ▶문의:(213)434-7787  김세주 / Kadence Advisors, LLC투자의 경제학 상업용 부동산 상업용 부동산 부동산 대출 부동산 가치

2023-12-20

학자금 대출 탕감 48억불 추가 승인

지난 4일 학자금 대출 탕감 플랜B의 세부 사항이 발표된 가운데, 바이든 행정부가 48억 달러 학자금을 추가로 탕감한다.     6일 교육부는 8만여 명의 연방 학자금 대출자들의 학자금 대출 탕감을 승인받았으며 탕감 규모는 48억 달러에 달할 것이라고 밝혔다.     소득기반상환프로그램(IDR)과 공공서비스 부채 탕감(PSLF) 프로그램이 수정됨에 따라 확대된 수혜 자격으로 학자금 대출 탕감 대상이 됐거나, 과거 행정 오류로 자격을 갖췄음에도 탕감 혜택을 받지 못한 이들이 대상자다.    첫 번째 대상자는 학자금을 20년 이상 상환 중인 채무자 중 IDR에 등록된 약 4만6000명(22억 달러), 두 번째 대상자는 10년 근속 공무원 중 120회의 적격 학자금 대출 상환을 해온 채무자 약 3만4400명(26억 달러)이다. 교육부에 따르면 대상자 중 대부분은 11월 탕감 통보를 받았으며, 몇 주 내로 계좌에 변경 사항이 적용될 전망이다.     지난해 의회 회계감사국(GAO)은 이미 탕감됐어야 할 수천 건의 대출금이 상환 중인 것을 확인 후 교육부에 적절한 조치를 취할 것을 권고했으나, 교육부는 대출자의 상환 기록 추적에 어려움을 겪는 것으로 나타났다. 계속해서 추적 결과가 업데이트 됨에 따라, 교육부는 내년 봄까지 매달 학자금 탕감 대상자를 추가로 발표할 예정이다.  윤지혜 기자학자금 대출 학자금 대출자들 학자금 탕감 추가 승인

2023-12-07

학자금 대출 탕감…48억불 추가 승인…행정 오류 피해자 등 대상

지난 4일 학자금 대출 탕감 플랜B의 세부 사항이 발표된 가운데, 바이든 행정부가 48억 달러 학자금을 추가로 탕감한다.     6일 교육부는 8만여 명의 연방 학자금 대출자들의 학자금 대출 탕감을 승인받았으며 탕감 규모는 48억 달러에 달할 것이라고 밝혔다.     소득기반상환프로그램(IDR)과 공공서비스 부채 탕감(PSLF) 프로그램이 수정됨에 따라 확대된 수혜 자격으로 학자금 대출 탕감 대상이 됐거나, 과거 행정 오류로 자격을 갖췄음에도 탕감 혜택을 받지 못한 이들이 대상자다. IDR은 학자금 대출 상환액을 채무자의 실소득에서 생활비를 제외한 재량 소득 범위 내로 조정해주는 프로그램이고, PSLF는 공공서비스 분야 종사자들을 대상으로 학자금 부채를 탕감해주는 프로그램이다.   첫 번째 대상자는 학자금을 20년 이상 상환 중인 채무자 중 IDR에 등록된 약 4만6000명(22억 달러), 두 번째 대상자는 10년 근속 공무원 중 120회의 적격 학자금 대출 상환을 해온 채무자 약 3만4400명(26억 달러)이다. 교육부에 따르면 대상자 중 대부분은 11월 탕감 통보를 받았으며, 몇 주 내로 계좌에 변경 사항이 적용될 전망이다.     지난해 의회 회계감사국(GAO)은 이미 탕감됐어야 할 수천 건의 대출금이 상환 중인 것을 확인 후 교육부에 적절한 조치를 취할 것을 권고했으나, 교육부는 대출자의 상환 기록 추적에 어려움을 겪는 것으로 나타났다. 계속해서 추적 결과가 업데이트 됨에 따라, 교육부는 내년 봄까지 매달 학자금 탕감 대상자를 추가로 발표할 예정이다.     윤지혜 기자학자금 대출 학자금 대출자들 학자금 탕감 학자금 부채

2023-12-07

집값 비싼 곳 모기지 한도 114만9825불로 상향

올해도 상승세를 이어간 집값에 일부 지역의 ‘컨포밍론(conforming loan)’의 대출 한도가 늘어났다. 컨포밍론은 국책모기지기관 패니매와 프레디맥이 보증하는 모기지 융자다.   연방주택금융청(FHFA)은 지난 28일 컨포밍론의 상한선을 올해 72만6200달러에서 4만350달러(5.6%) 오른 76만6550달러로 상향 조정했다고 밝혔다. 지난해 대출 한도 상승 폭인 12.2%와 2022년 18.5%보다는 줄었다.   가주나 뉴욕 등 집값이 비싼 지역의 컨포밍론 대출 한도는 일반 기준의 최대 150%까지 적용된다. 따라서 하이코스트(high-cost) 지역의 융자 상한선은 올해 108만9300달러에서 6만525달러 오른 114만9825달러(76만6550달러의 150%)로 오른다. 컨포밍론 한도 상향 조정은 내년 1월 1일부터다. FHFA는 주택 가격이 비싼 지역으로 전국 3000개 카운티 중 한인들이 많이 거주하는 가주와 뉴욕, 뉴저지, 버지니아를 포함해 약 100개 카운티를 지정하고 있다. 모기지 융자는 크게 컨포밍론과 논컨포밍론(점보론)으로 나뉜다. 컨포밍론은 패니매와 프레디맥이 정한 대출 금액 등의 조건에 부합하는 경우, 정부가 이에 대해 보증을 해주는 형태의 모기지 융자다.   논컨포밍론은 한도액을 넘는 융자로 점보론이라고 불리며 일반적으로 컨포밍론에 비해 적게는 0.25%에서 많게는 0.5%까지 이자율이 높게 형성된다.     컨포밍론 한도액은 매년 FHFA가 직전 연도 10월부터 12개월간의 전국의 주택가격 변화를 반영해 결정된다.  우훈식 기자 woo.hoonsik@koreadaily.com대출한도 모기 융자 상한선 대출 한도 한도 상향

2023-11-29

학비 대출탕감 승인 파산자는 고작 7%

바이든 행정부가 이달 초 학자금 대출 탕감 플랜B 초안을 발표하며 수혜 대상이 확대됐지만, 파산자들의 학자금 대출 탕감은 여전히 난항을 겪고 있는 것으로 보인다.   27일 교육전문매체 인사이드하이어에드(IHE)의 보도에 따르면, 1년 전 법무부와 교육부가 파산 절차에서 대출금을 탕감받고자 하는 채무자를 위한 절차를 간소화하는 새로운 지침을 발표했으나, 까다로운 파산 증명 절차로 인해 면제 승인이 난 경우는 일부에 불과했다.   이달 초 발표된 법무부 데이터에 따르면, 지난 10개월 동안 632명의 파산인들이 면제를 신청했으나 이중 부분 또는 전체 면제를 받은 사람은 45명에 불과했고, 138명은 기각됐다.   그동안 학자금 대출 탕감에 대한 높은 기준으로 인해, 파산 시 부채 탕감은 대출자들 사이에서 거의 불가능하다고 여겨져 왔다. "파산 후 학자금 대출이 탕감될 확률보다 복권에 당첨될 확률이 더 높다"는 말이 있을 정도였다. 1년 전 새로운 지침이 발표됐음에도 여전히 높은 문턱에 옹호자들과 교육 관계자들은 교육부에 기준 완화를 촉구해왔고, 법무부와 교육부는 이달 초 보도 자료를 통해 "부채 탕감 지침 수정이 완료됐다"고 밝혔다.   하지만 파산 변호사를 비롯한 전문가들은 "여전히 절차가 불확실하며, 채무자에게는 부담스러운 수준"이라고 지적했다. 파산 소송 절차가 얼마나 오래 걸릴지, 소송 성공 가능성이 어느 정도일지 한치 앞도 내다볼 수 없는 상황에서 까다로운 학자금 대출 탕감 증명 양식을 작성하기는 쉽지 않다는 설명이다.   게다가 채무자는 파산 절차 중 학자금 대출이 탕감되지 않을 경우 '경제적으로 과도한 어려움'을 겪게 될 것임을 입증해야 한다. 대출금을 상환하는 동안 최소한의 생활 수준을 영위할 수 없으며 향후 경제적 상황의 개선 가능성이 낮다는 점을 증명해야 하기 때문에, 충족해야 하는 기준도 까다롭다. 대출자가 ▶65세 이상이거나 ▶학위 취득에 실패했거나 ▶장애를 입었거나 ▶지난 10년 동안 실직 상태를 유지했을 경우에만 기준이 충족된다.   이에 변호사들은 "현재 파산 승인 기준에 변수가 너무 많기 때문에, 각 부처가 보다 신속하고 일관성 있게 사건을 처리할 수 있도록 조치를 마련해야 한다"고 전했다. 윤지혜 기자학자금 별따기 파산인 학자금 학자금 대출 탕감 복권

2023-11-27

파산인 학자금 대출 탕감, ‘하늘의 별따기’

바이든 행정부가 이달 초 학자금 대출 탕감 플랜B 초안을 발표하며 수혜 대상이 확대됐지만, 파산자들의 학자금 대출 탕감은 여전히 난항을 겪고 있는 것으로 보인다.     27일 교육전문매체 인사이드하이어에드(IHE)의 보도에 따르면, 1년 전 법무부와 교육부가 파산 절차에서 대출금을 탕감받고자 하는 채무자를 위한 절차를 간소화하는 새로운 지침을 발표했으나, 까다로운 파산 증명 절차로 인해 면제 승인이 난 경우는 일부에 불과했다.     이달 초 발표된 법무부 데이터에 따르면, 지난 10개월 동안 632명의 파산인들이 면제를 신청했으나 이중 부분 또는 전체 면제를 받은 사람은 45명에 불과했고, 138명은 기각됐다.     그동안 학자금 대출 탕감에 대한 높은 기준으로 인해, 파산 시 부채 탕감은 대출자들 사이에서 거의 불가능하다고 여겨져 왔다. “파산 후 학자금 대출이 탕감될 확률보다 복권에 당첨될 확률이 더 높다”는 말이 있을 정도였다. 1년 전 새로운 지침이 발표됐음에도 여전히 높은 문턱에 옹호자들과 교육 관계자들은 교육부에 기준 완화를 촉구해왔고, 법무부와 교육부는 이달 초 보도 자료를 통해 “부채 탕감 지침 수정이 완료됐다”고 밝혔다.     하지만 파산 변호사를 비롯한 전문가들은 “여전히 절차가 불확실하며, 채무자에게는 부담스러운 수준”이라고 지적했다. 파산 소송 절차가 얼마나 오래 걸릴지, 소송 성공 가능성이 어느 정도일지 한치 앞도 내다볼 수 없는 상황에서 까다로운 학자금 대출 탕감 증명 양식을 작성하기는 쉽지 않다는 설명이다.   게다가 채무자는 파산 절차 중 학자금 대출이 탕감되지 않을 경우 ‘경제적으로 과도한 어려움’을 겪게 될 것임을 입증해야 한다. 대출금을 상환하는 동안 최소한의 생활 수준을 영위할 수 없으며 향후 경제적 상황의 개선 가능성이 낮다는 점을 증명해야 하기 때문에, 충족해야 하는 기준도 까다롭다. 대출자가 ▶65세 이상이거나 ▶학위 취득에 실패했거나 ▶장애를 입었거나 ▶지난 10년 동안 실직 상태를 유지했을 경우에만 기준이 충족된다.     이에 변호사들은 “현재 파산 승인 기준에 변수가 너무 많기 때문에, 각 부처가 보다 신속하고 일관성 있게 사건을 처리할 수 있도록 조치를 마련해야 한다”고 전했다. 윤지혜 기자 yoon.jihye@koreadailyny.com파산인 학자금 학자금 대출 그동안 학자금 부채 탕감

2023-11-27

3분기도 은행 대출기준 엄격히 적용…2분기보다는 다소 완화

연방준비제도(Fed·연준)는 올해 3분기 은행들의 기업과 가계에 대한 엄격한 대출 기준과 줄어든 대출 수요가 지속되고 있다고 밝혔다.   다만, 이러한 사정이 이전 분기보다는 다소 완화됐다고 덧붙였다.   연준은 지난 6일 은행의 고위 대출 담당자들을 대상으로 한 설문조사 결과 발표를 통해 이같이 밝혔다고 블룸버그통신과 로이터통신이 보도했다.   연준에 따르면 은행들이 대기업과 중견기업에 대한 상업 및 산업 대출 기준을 강화한 비율은 3분기에 33.9%를 기록했다. 전 분기에는 50.8%였다.   은행 62.7%는 3분기에 대출 조건을 그대로 유지한 것으로 나타났다.   연준은 모든 규모의 기업에 적용되는 대출 기준이 강화된 상태라며, 소비자들도 주택과 크레딧 카드, 및 자동차 등의 대출과 관련해 더 엄격한 조건에 직면해 있다고 밝혔다.   이번 조사에서 상업 및 산업 대출 수요는 중소기업에서 가장 많이 줄어, 은행 절반 이상이 연 매출 5000만 달러 미만 기업에서 신용 수요가 감소했다고 밝혔다.   대기업과 중견기업의 대출 수요 감소를 보고한 은행의 비율은 2분기 51.6%에서 이번 분기 30.5%로 줄었다.   또 은행의 60%가 3분기 모기지 수요가 다소 또는 상당히 감소했다고 답했다. 2분기에는 43%였다.   전문가들은 이번 조사 결과가 올해 나머지 기간 예상되는 경기 둔화와 일치한다고 말했다고 로이터가 전했다.   JP모건의 다니엘 실버 이코노미스트는 “이번 조사에서 대출 기준이 강화되고 주요 대출 유형 전반의 수요가 감소하는 것으로 나타났는데, 이는 경기 둔화와 전반적으로 일치하는 것으로 보인다”고 말했다.   이런 가운데 뉴욕 연방준비은행(연은)은 은행 부문이 안정적이지만 취약성이 커지면서 적어도 일부는 자금 압박과 자본 부족이라는 단기적 위협에 직면하게 됐다고 밝혔다.   하지만 이러한 약점은 여전히 글로벌 금융 위기 이전 수준보다 낮으며, 이는 대형 은행들이 자본 부족 및 운영상 위험에 덜 노출됐기 때문이라고 덧붙였다.대출기준 은행 은행 대출기준 대출 수요 은행 절반

2023-11-08

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