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[부동산 이야기] 에스크로 - 비용정산(4)

한 분야에 오랜 시간 동안 일을 해오면서 가장 보람 있는 순간을 꼽으라면 주저 없이 고객들의 융자 상환이라고 답할 수 있다. 빚을 갚는 여러 가지 방법 중에는 우선 집이나 부동산을 담보로 하는 모기지 융자를 상환하게 될 때이다. 은행이나 융자기관에 7년, 15년 혹은 30년 모기지 융자를 갚기 위해 마지막 페이먼트를 하기 전 해당 기관에 연락을 하고 적절한 절차를 밟는 것이 매우 중요하다. 많은 분들이 기쁜 마음에 마지막 체크를 보내는 것으로 채무가 정산되었다고 생각하지만, 등기된 담보권을 해지 않고는 그대로 저당권이 유효하다는 사실을 인지하지 못한다. Deed of Trust(TD)로 등기된 담보권은 Full Reconveyance 혹은 Substitution of Trustee & Full Reconveyance라고 하는 해당 서류를 등기해야만 비로소 해지된다. 모기지 완납 후 은행으로부터 오는 우편물을 주의 깊게 살펴서 해당 융자에 대한 모든 서류를 등기할 것과 보관할 것을 잘 구별하는 것이 중요하다. 대부분의 은행은 완납되었다는 설명서와 함께 위의 담보해지 서류를 은행에서 해당 카운티에 등기하겠다고 통보하는 것이 일반적이나, 2차 혹은 추가 담보물 혹은 은행의 방침에 따라 등기할 원본을 'Paid in full(완납)'이라고 표시된 어음 원본과 함께 등기해야 할 서류를 함께 보내므로 주의해야 한다. 부동산 매매에서 가장 흔하게 일어나는 일이 이처럼 담보권의 해지서류가 미등기 상태이어서, 셀러가 본드를 구매 해야 하거나 등기보험사의 특별한 조사 후 별도의 예외서류에 사인하는 절차를 거쳐 어렵게 클로징을 하게 되는 경우이다. 사업체의 경우에도 UCC-1이라는 담보권을 등기하고 SBA나 기관 융자를 받았을 경우, 마지막 페이먼트를 할 때는 반드시 해지하는 서류를 누가 등기해야 하는가를 확인하고, 완납 확인된 원본 어음을 돌려받는 것이 정확한 절차이다. 당연히 해당 은행이나 융자기관에서 담보권을 해지했을 것이라고 추측해서는 안 되며, 경우에 따라서 은행에서 자체적으로 등기하거나 혹은 서류를 각자 등기하라고 보낼 수도 있다는 것을 확인해야만 한다. 융자 잔액이 모두 탕감되었다는 확인 서신에 이러한 내용이 함께 들어 있으며, 최근 SBA에서는 등기절차만을 보내므로 잘 살펴보는 것이 중요하다. 개인이 담보권을 설정해서 오너캐리를 해준 경우에는 마지막 융자 납부에 앞서 원본 어음과 계약서, 그리고 담보권 해지서류와 교환하도록 하는 것이 더욱 중요하다. 왜냐하면 개인 채권자의 경우에는 위의 필요한 서류들을 만들 수가 없으므로 반드시 전문가의 도움을 받아야 하고, 오랜 세월이 지나 거주지가 변경되었거나 연락이 닿지 않을 수도 있으므로 최종 납부 전에 연락을 해보는 것이 필요하다. 처음부터 원본 어음에 융자 기한 이내에 언제든지 벌과금 없이 융자 상환을 할 수 있다는 조항을 명시하는 것이 유리하다는 것은 새삼 강조할 필요가 없다. 등기된 모든 서류는 후에 공공열람이 가능하나, 어음원본이나 완납통지서와 같은 중요한 서류들은 스캔하여 파일로 보관하는 것이 바람직하다. ▶문의:[email protected] 제이 권/프리마 에스크로 대표부동산 이야기 에스크로 비용정산 담보권 해지서류 원본 어음과 담보해지 서류

[부동산 이야기] 신상명세서의 중요성

동양인 특히 한인들의 이름의 공통적인 점은 동명이인이 너무도 흔하다는 점이라고 할 수 있다. 더구나 돌림자가 일상적인 1세들의 이름 때문에 담보권을 조사하는 등기보험 회사와 에스크로에서 애를 먹는 것은 매우 일상적인 일이다. 따라서 처음 에스크로를 오픈하면서 작성해야 하는 신상명세서(Statement of Information)는 아주 중요한 자료가 된다. 고유 소셜번호와 ID번호는 물론 가주내 거주 기간, 10년간의 주거지와 직업 내용과 함께 결혼 혹은 파트너와의 관계에까지 모두 상세히 작성하도록 요구된다. 만약 셀러의 이름이 정말로 흔한 이름이라면, 대개 담보권 조사서는 거의 1인치에 가까운 책자로 출력되어 한 장씩 일일이 확인해야 하는 절차를 거치게 된다. 자칫 중요한 담보권 내용의 1페이지라도 간과하게 되는 오류가 발생하지 않도록, 타이틀 회사와 에스크로 오피서가 집중해서 살펴보는 과정을 처리하게 되는데 이에 반드시 필요한 서류가 신상명세서인 것이다. 재미있는 현상은 아무리 부부라 해도 타인종들은 각각 자신의 신상 내용을 직접 적지만, 한인들은 어느 한 배우자가 모두 작성하고 다른 배우자가 사인만 하는 경우를 흔히 볼 수 있다. 그리고 체크의 사인도 서로 대신한다고 자연스럽게 이야기하면서, 후에 양해를 구하는 일이 많으나 이는 절대 가능하지 않은 일이다. 언어 구사의 어려운 내용이 아니므로 모든 법적인 서류는 자필로 작성하는 것이 바람직하며, 특히 공공기관이나 은행 서류와 같은 중요한 문서 작성에는 배우자 혹은 자녀가 대필하는 것이 받아들여지지 않을 수도 있으므로 주의해야 한다. 직업난에는 자영업 혹은 직책을 쓰면 되고, 직장 이름은 회사의 이름을 그리고 주소와 근무 연한을 기재하면 된다. 주거지 주소의 내역과 직업난의 내용을 대조하여 담보권의 발생 시점과 등기연도 그리고 내역을 비교하여 적용 여부를 결정하는 중요한 단서가 되기 때문인 것이다. 배우자 혹은 파트너와의 혼인 기록에 따라 Child Support Alimony Lien과 같은 담보권의 해당 여부도 상세하게 조사될 수 있다. 예전의 신상명세서와 달라진 점은 배우자뿐 아니라 법적 파트너의 기록이 추가되었다는 점과 이메일 주소를 기재하는 것이 공식화되었다는 점이 특이 사항이다. 만약 시민권 취득 시 법적 이름이 ‘John Dong-Soo Kim’이나 이전에 ‘Dong Soo Kim’으로 취득한 사업체와 부동산에 대한 담보권이 남아있다면, 현재 아무리 ‘John Kim’으로 ID는 물론 일상적으로 사용한다 해도 법적으로 그 책임이 유효하다. 간혹 부동산 소유권을 다른 이름으로 혹은 법인 명의로 이전을 한 경우, 이전의 등기된 담보권에 대한 이의를 제기하는 분들이 있으나 매매과정의 정식 절차를 거치지 않은 어떠한 등기도 담보권의 해지나 말소와는 무관하다. 어떤 분들은 필요에 따라 부동산을 자식 혹은 형제에게 양도했다가 소송이나 사업난에 연루되어 다시 받고 하는 과정에서 자신도 모르는 담보권이나 등기가 올라가 있어서 혹은 세금 문제로 고초를 겪는 분들이 많다. 전문가의 조언을 반드시 따르는 것이 바람직하다. ▶문의:[email protected] 제이 권 프리마 에스크로 대표부동산 이야기 신상명세서 중요성 담보권 조사서 법적 이름 담보권 내용

[부동산 이야기] 사업체의 담보권 설정

주택이나 상업용 건물 혹은 아파트를 매매하는 경우에는 은행이나 제2금융권에서 담보를 Deed of Trust 혹은 Trust Deed(주별로 다른 호칭 사용)를 담보물이 있는 해당 카운티에 등기함으로써 효력을 발생시킨다. 간혹 채권자 혹은 채무자의 거주 카운티에 등기하는 경우로 낭패를 보는 경우도 있으므로 주의가 필요하며 부동산의 고유 번호인 APN (Assessor's Parcel Number)과 함께 토지기획의 정확한 지명(Legal Description)을 명시하여야 한다. 그러면 부동산이 아닌 동산에 해당되는 사업체와 개인에 대한 담보권에 대해 문의하는 분들이 많으므로 요약을 해보면 다음과 같다. 우선 사업체에 담보권을 설정하고자 하는 경우 대부분 UCC(Uniform Commercial Code)를 등기하는 것이 일반적이며 설정할 때에는 UCC-1, 그리고 변경이나 해지할 때에는 UCC-3를 등기해야 한다. UCC-1에는 채권자 이름과 주소, 사업체명과 주소와 함께 추가로 별도의 법인이나 개인 등을 함께 기입하여 등기가 가능하며, UCC-3에는 설정에 받은 등기번호를 적어서 해지를 시킬 수 있다. UCC-1의 효력은 5년이며 만약 담보권의 효력을 유지하기 원하면 만기일 6개월 전에 'Continuation Statement'을 재등기해야만 법적인 담보권의 효력을 가질 수 있다. 간혹 어떤 분들은 사업체에 양방이 합의된 문서 없이 받을 돈이 있다고 해서 무조건 등기를 하는 경우도 있으나 그에 따르는 책임도 염두해야만 한다. 요즘은 온라인을 통해 쉽게 등기가 가능하다는 편리함으로 함부로 등기하는 분들도 있고 그 내용을 제대로 기입하지 않아 효력이 없게 등기하는 황당한 경우도 간혹 보게 된다. 반드시 변호사나 에스크로와 같은 법적 전문인들을 통해 자문을 받는 것이 안전하다고 볼 수 있으며 이에 해당하는 계약 문서 등도 디지털화해서 보관을 철저하게 해두는 것이 필요하다. 이 담보권은 파트너나 가족에게 양도가 가능하며 추가도 할 수 있다. 채권자인 경우 자신의 메일링 주소 변경 시 반드시 재등기해야 채무자로부터 연락을 받을 수 있으므로 매우 중요하다. 다음으로 소송을 통해 법정으로부터 Judgment를 받은 경우이거나 미납된 용역비용과 같은 'Mechanics Lien'과 같은 경우 채무자의 거주 카운티에 등기를 함으로써 채무 변상을 기대할 수 있다. 부동산과 마찬가지로 등기 순서에 따라 채권 순위가 정해지지만 Tax Lien과 같은 정부 채무가 우선이고 그다음이 개인 채무 순이다. 만약 파산신청을 계획하고 있다면 변호사와 상세히 의논하여 어느 순서로 그리고 포함될 채무에 대한 리스트를 잘 검토해서 결정하는 것이 후에 남은 재산에 대한 보호와 처분에 차질이 없으므로 신중한 결정이 중요하다고 볼 수 있다. 일단 주와 카운티로 나뉘어 에스크로에서 사업체에 대한 담보권 조사를 하게 되면 사업주도 모르고 있는 담보들이 많이 발견되는 것이 일반적이며, 완납된 채무와 함께 담보권도 해지를 등기시켜야 한다는 것을 인식하지 못해 낭패를 보는 분들도 매우 많다. 채무를 완납 시 반드시 원본 노트(Promissory Note)를 돌려받고 UCC Termination이나 Release of Lien을 등기시켜야만 한다는 것이 매우 중요한 사항이다. ▶문의:[email protected] 제이 권 프리마 에스크로 대표부동산 이야기 사업체 담보권 담보권 설정 담보권 조사 주소 사업체명

[상법] 메캐닉스 담보권의 설정과 집행과정

공사대금을 받지 못한 건설업자에게 가장 강력한 조치는 메캐닉스 담보권(Mechanic‘s Lien)을 건물이 위치한 카운티에 등기하는 것이다. 가주 법은 건설업종사자나 건설 재료상이 부동산 건축에 들어간 대금을 지불 받지 못할 경우 건축된 건물에 담보권(Lien)을 등기할 수 있는 권리를 주고 있다. 이 담보권을 메캐닉스 담보권이라고 한다. 메캐닉스 담보권을 설정하기 위해서는 다음의 기본적인 조건을 충족해야 한다. 첫째, 부동산에 공사를 했거나 재료를 제공했어야 한다. 둘째, 건설업자는 공사를 하는 모든 기간 동안 공정에 필요한 라이선스를 소유하고 있어야 한다. 셋째, 메캐닉스 담보권을 신청할 수 있는 금액은 공사를 하는데 필요한 합리적인 가격이어야 한다. 넷째, 건축공사에 재료를 제공하든가 서비스 또는 노동력을 제공하는 당사자는 20일 사전 통보서(20 day preliminary notice)를 부동산의 소유주 또는 제너럴 컨트랙터(General Contractor)에게 발송해야 한다. 20일 사전 통보서에는 (1) 제공하는 공사의 내용 또는 재료의 목록 (2) 공사를 실행하는 당사자의 이름과 주소 (3) 공사가 진행되고 있는 공사현장의 주소가 기입되어야한다. 20일 사전 통보서는 공사를 시작 또는 재료를 제공한 후 20일안에 통보되어야 한다. 다섯째, 메캐닉스 담보권은 공사가 중단 또는 완료된 지 90일전 또는, 공사 완료 통지서(Notice of Completion)나 공사 중단 통지서(Notice of Cessation)를 등기한 후 60일 안에 등기해야한다. 메캐닉스 담보권이 등기된 후에도 집주인이 공산 대금을 지불하지 않을 경우에는 부동산을 차압을 요구하는 소송을 메캐닉스 담보권이 등기된 후 90일 안에 제기해야 한다. 소송을 90일 안에 제기 하지 않을 경우, 메캐닉스 담보권은 자동으로 해소 된다. 90일 안에 소송을 하지 않았을 경우 건물을 차압하는 소송은 진행될 수 없으나 계약위반에 따른 공사대금 지불 소송은 진행할 수 있다. 때로는, 건물주와의 대금지불에 관한 협상이 지연됨으로 인해서, 90일 시효가 지날 수도 있는데 이런 경우에는 협상에 대한 조건으로 메캐닉스 담보권에 관한 소송기간을 연장하는 합의문을 작성하여 카운티 등기소에 등기하면, 1년까지 소송기간을 연장할 수 있다. 합의문 없이 90일 시효가 지났을 경우에는 건물에 대한 차압권리 없이 대금지불에 관한 소송만 진행할 수 있다. 메캐닉스 담보권에 의한 차압소송을 진행할 때, 소송장에는 대금을 지불 안 한 건물주 뿐 아니라, 담보권이 설정된 건물에 저당권을 설정한 모든 채권자 또한 소송의 당사자로 기입해야 제삼의 담보 채권자에 대한 차압의 효력이 있다. 소송이 제기되면 건물주와 건물에 담보를 설정한 모든 채권자에게 소송장을 전달해야한다. 메캐닉스 담보권이 등기되었을 경우에는 건물주가 파산신청을 했을 경우에도 저당권의 효력은 계속 존재한다. 따라서 파산신청에 들어간 건물이 파산법 하에서 청산되었을 경우, 메캐닉스 담보권보다 우선순위 저당권을 가진 채권을 해결하고도 잔금이 남았을 경우에는 무담보 채권자보다 우선적으로 권리행사를 할 수 있다. ▶문의:(213)487-2371 이승호 / 변호사·Lee & Oh상법 집행과정 담보권 무담보 채권자 공사대금 지불 사전 통보서

[상 법] 부동산 담보권과 메캐닉스 린

부동산에 담보권을 설정하고 나서 가장 큰 문제는 부동산에 설정된 다양한 담보권건의 순위 설정이다. 일반적으로 부동산 담보권 사이에서 순위는 담보가 설정되고 등기된 순서에 따라서 결정된다. 그러나 이러한 일반적 규칙에서 예외인 경우가 ‘메캐닉스 린’이다. 일반적으로 메케닉스 린은 공사가 시작된 후 설정된 담보권보다 우선 순위다. 일반 채권자가 공사가 진행되고 있는 건물에 대출하고 담보권을 설정한 후, 메케닉스 린이 등기된 경우에는 비록 메케닉스 린이 등기된 날짜로는 후순위 일지라도, 먼저 설정된 담보권이 공사가 시작한 후에 등기된 경우에는 메케닉스 린이 선 순위를 갖게 된다. 또한 대출이 건물공사가 시작되기 전에 이루어졌으나 담보권 등기가 건물공사가 시작한 후에 등기되었을 경우에도 이러한 담보권은 메케닉스 린보다 후순위가 된다. 메케닉스 린은 건물주가 공사대금을 지불하지 않았을 때 발생하는 담보권이지만 담보권으로서의 순위를 결정할 때는 공사가 처음 시작한 시기로 소급 적용되기 때문에 건물공사가 시작한 이후에 등기된 다른 담보권에 대해서 선순위의 권리를 갖게 된다. 따라서 건물에 대해 담보를 설정하고 융자를 할 경우 담보건물에 메케닉스 린을 설정할 권리가 있는 건물공사가 있었는지를 확인해야 한다. 이외에도 건물에 대한 여러 가지 담보권이 설정된 건물에 대한 선순위의 결정은 채권자로서의 채무를 추심하는데 있어서 결정적 역할을 하기 때문에 단순히 타이틀 리포트에 기재되어있는 담보권의 날짜만 확인해서는 안 된다. 이처럼, 건설업 종사자나 건설 자료상에게 강력한 권리를 주기 때문에, 가주법은 메캐닉스 린이 설정되고 차압까지의 절차나 조건을 까다롭게 정하고 있다. 첫 번째는 건물주, 하청업자일 경우에는 원청업자나 건설융자가 있을 때 은행에 공사가 시작한 시점부터 또는 자재를 납품한 시점부터 20일 안에 20일 선 통보(Preliminary 20-Day Notice)를 발송해야 한다. 20일 선 통보에는 건축하는 건설업자의 이름과 주소 그리고 공사비를 명시해야 한다. 재료상일 경우에는 납품한 자재의 품목과 가격을 명시한 20일 선 통보를 줘야 한다. 둘째 20일 선통보를 주고 나서 대금 지급이 안됐을 때 메캐닉스 린을 등기할 수 있다. 건축업자일 경우에는, 공사 완료통지서(Notice of Completion)를 등기한 이후 60일, 또는 작업이 완료된 후 90일 안에 메캐닉스 린을 등기할 수 있다. 원청업자를 제외한 건축업자나, 재료상은 공사 완료통지서를 등기한 후 30일 이내, 또는 작업이 완료된 후 90일 안에 메캐닉스 린을 등기할 수 있다. 마지막으로 메캐닉스 린이 등기된 부동산을 차압을 요구하는 소송을 90일 안에 제기해야 한다. 소송을 90일 안에 제기해야 하지 않을 경우 메캐닉스 린은 자동으로 해소가 된다. 90일이 지나면 법률적으로는 효력이 없는 메케닉스 린이지만 문제는 타이틀 리포트에는 메케닉스 린의 등기가 없어지는 것은 아니다. 따라서 효력이 없어진 메케닉스 린을 완전 해소하기 위해서는 메케닉스 린을 등기한 원청업자나 건축업자에게 삭제 요구를 할수 있으나 삭제를 거부할 경우에는 메케닉스 린을 삭제하는 소송을 시작해야 한다. 건물주와 합의가 있는 경우에는 1년까지 소송할 수 있는 기간을 연장할 수 있으나, 합의문을 카운티 등기소에 등기해야 한다. 위와 같이 메캐닉스 린은 일반 소송과는 달리, 건물에 대한 저당권을 설정하고 소송을 진행하기 때문에, 건설업자에게는 매우 유리한 소송이다. 그러나 절차와 시간 규정이 철저하게 시행되기 때문에, 위와 같은 부동산 건축에 있어서 분쟁이 생겼을 경우에는 부동산법 전문변호사와 상의해 각자의 권리를 보호받아야 한다. ▶문의: (213)487-2371 이승호 / 상법 변호사상 법 부동산 담보권 부동산 담보권 담보권 등기 담보권건의 순위