[상법] 메캐닉스 담보권의 설정과 집행과정

메캐닉스 담보권 건물에 등기 가능
90일 안에 소송해야 저당 효력 유지

공사대금을 받지 못한 건설업자에게 가장 강력한 조치는 메캐닉스 담보권(Mechanic‘s Lien)을 건물이 위치한 카운티에 등기하는 것이다. 가주 법은 건설업종사자나 건설 재료상이 부동산 건축에 들어간 대금을 지불 받지 못할 경우 건축된 건물에 담보권(Lien)을 등기할 수 있는 권리를 주고 있다. 이 담보권을 메캐닉스 담보권이라고 한다.  
 
메캐닉스 담보권을 설정하기 위해서는 다음의 기본적인 조건을 충족해야 한다. 첫째, 부동산에 공사를 했거나 재료를 제공했어야 한다.  
 
둘째, 건설업자는 공사를 하는 모든 기간 동안 공정에 필요한 라이선스를 소유하고 있어야 한다. 셋째, 메캐닉스 담보권을 신청할 수 있는 금액은 공사를 하는데 필요한 합리적인 가격이어야 한다. 넷째, 건축공사에 재료를 제공하든가 서비스 또는 노동력을 제공하는 당사자는 20일 사전 통보서(20 day preliminary notice)를 부동산의 소유주 또는 제너럴 컨트랙터(General Contractor)에게 발송해야 한다.  
 
20일 사전 통보서에는 (1) 제공하는 공사의 내용 또는 재료의 목록 (2) 공사를 실행하는 당사자의 이름과 주소 (3) 공사가 진행되고 있는 공사현장의 주소가 기입되어야한다. 20일 사전 통보서는 공사를 시작 또는 재료를 제공한 후 20일안에 통보되어야 한다.  
 

다섯째, 메캐닉스 담보권은 공사가 중단 또는 완료된 지 90일전 또는, 공사 완료 통지서(Notice of Completion)나 공사 중단 통지서(Notice of Cessation)를 등기한 후 60일 안에 등기해야한다. 메캐닉스 담보권이 등기된 후에도 집주인이 공산 대금을 지불하지 않을 경우에는 부동산을 차압을 요구하는 소송을 메캐닉스 담보권이 등기된 후 90일 안에 제기해야 한다.  
 
소송을 90일 안에 제기 하지 않을 경우, 메캐닉스 담보권은 자동으로 해소 된다. 90일 안에 소송을 하지 않았을 경우 건물을 차압하는 소송은 진행될 수 없으나 계약위반에 따른 공사대금 지불 소송은 진행할 수 있다.  
 
때로는, 건물주와의 대금지불에 관한 협상이 지연됨으로 인해서, 90일 시효가 지날 수도 있는데 이런 경우에는 협상에 대한 조건으로 메캐닉스 담보권에 관한 소송기간을 연장하는 합의문을 작성하여 카운티 등기소에 등기하면, 1년까지 소송기간을 연장할 수 있다.  
 
합의문 없이 90일 시효가 지났을 경우에는 건물에 대한 차압권리 없이 대금지불에 관한 소송만 진행할 수 있다.  
 
메캐닉스 담보권에 의한 차압소송을 진행할 때, 소송장에는 대금을 지불 안 한 건물주 뿐 아니라, 담보권이 설정된 건물에 저당권을 설정한 모든 채권자 또한 소송의 당사자로 기입해야 제삼의 담보 채권자에 대한 차압의 효력이 있다. 소송이 제기되면 건물주와 건물에 담보를 설정한 모든 채권자에게 소송장을 전달해야한다.  
 
메캐닉스 담보권이 등기되었을 경우에는 건물주가 파산신청을 했을 경우에도 저당권의 효력은 계속 존재한다.  
 
따라서 파산신청에 들어간 건물이 파산법 하에서 청산되었을 경우, 메캐닉스 담보권보다 우선순위 저당권을 가진 채권을 해결하고도 잔금이 남았을 경우에는 무담보 채권자보다 우선적으로 권리행사를 할 수 있다.  
 
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이승호 / 변호사·Lee & Oh