[부동산 이야기] 사업체의 담보권 설정

UCC·Lien으로 분류…주·해당 카운티에 등기
법적 전문가 자문받고 관련 문서 보관 필수

주택이나 상업용 건물 혹은 아파트를 매매하는 경우에는 은행이나 제2금융권에서 담보를 Deed of Trust 혹은 Trust Deed(주별로 다른 호칭 사용)를 담보물이 있는 해당 카운티에 등기함으로써 효력을 발생시킨다.  
 
간혹 채권자 혹은 채무자의 거주 카운티에 등기하는 경우로 낭패를 보는 경우도 있으므로 주의가 필요하며 부동산의 고유 번호인 APN (Assessor's Parcel Number)과 함께 토지기획의 정확한 지명(Legal Description)을 명시하여야 한다. 그러면 부동산이 아닌 동산에 해당되는 사업체와 개인에 대한 담보권에 대해 문의하는 분들이 많으므로 요약을 해보면 다음과 같다.  
 
우선 사업체에 담보권을 설정하고자 하는 경우 대부분 UCC(Uniform Commercial Code)를 등기하는 것이 일반적이며 설정할 때에는 UCC-1, 그리고 변경이나 해지할 때에는 UCC-3를 등기해야 한다.  
 
UCC-1에는 채권자 이름과 주소, 사업체명과 주소와 함께 추가로 별도의 법인이나 개인 등을 함께 기입하여 등기가 가능하며, UCC-3에는 설정에 받은 등기번호를 적어서 해지를 시킬 수 있다.  UCC-1의 효력은 5년이며 만약 담보권의 효력을 유지하기 원하면 만기일 6개월 전에 'Continuation Statement'을 재등기해야만 법적인 담보권의 효력을 가질 수 있다.  간혹 어떤 분들은 사업체에 양방이 합의된 문서 없이 받을 돈이 있다고 해서 무조건 등기를 하는 경우도 있으나 그에 따르는 책임도 염두해야만 한다.
 

요즘은 온라인을 통해 쉽게 등기가 가능하다는 편리함으로 함부로 등기하는 분들도 있고 그 내용을 제대로 기입하지 않아 효력이 없게 등기하는 황당한 경우도 간혹 보게 된다. 반드시 변호사나 에스크로와 같은 법적 전문인들을 통해 자문을 받는 것이 안전하다고 볼 수 있으며 이에 해당하는 계약 문서 등도 디지털화해서 보관을 철저하게 해두는 것이 필요하다.  
 
 이 담보권은 파트너나 가족에게 양도가 가능하며 추가도 할 수 있다.  채권자인 경우 자신의 메일링 주소 변경 시 반드시 재등기해야 채무자로부터 연락을 받을 수 있으므로 매우 중요하다.  
 
다음으로 소송을 통해 법정으로부터 Judgment를 받은 경우이거나 미납된 용역비용과 같은 'Mechanics Lien'과 같은 경우 채무자의 거주 카운티에 등기를 함으로써 채무 변상을 기대할 수 있다.  
 
부동산과 마찬가지로 등기 순서에 따라 채권 순위가 정해지지만 Tax Lien과 같은 정부 채무가 우선이고 그다음이 개인 채무 순이다.  만약 파산신청을 계획하고 있다면 변호사와 상세히 의논하여 어느 순서로 그리고 포함될 채무에 대한 리스트를 잘 검토해서 결정하는 것이 후에 남은 재산에 대한 보호와 처분에 차질이 없으므로 신중한 결정이 중요하다고 볼 수 있다.
 
일단 주와 카운티로 나뉘어 에스크로에서 사업체에 대한 담보권 조사를 하게 되면 사업주도 모르고 있는 담보들이 많이 발견되는 것이 일반적이며, 완납된 채무와 함께 담보권도 해지를 등기시켜야 한다는 것을 인식하지 못해 낭패를 보는 분들도 매우 많다.  
 
채무를 완납 시 반드시 원본 노트(Promissory Note)를 돌려받고 UCC Termination이나 Release of Lien을 등기시켜야만 한다는 것이 매우 중요한 사항이다.  
 
▶문의:[email protected]

제이 권 프리마 에스크로 대표