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[부동산 가이드] 1031 Exchange 거래

작년 바이든 행정부가 2023년 회계년도부터 시행하도록 추진했던 1031 Exchange 제한 건이 통과되지 않았다. 당시 입법 요지는 1031 Exchange 거래시 자본 소득 중 개인당 50만 달러러, 부부당 100만 달러러까지만 연기할 수 있도록 제한한 것이었다. 작년 8월 인플레이션 감축법 통과시 1031 Exchange를 제한하는 조항을 빼서 다행히 투자 부동산 시장 위축을 피할 수 있었다. 그래서 전과 동일하게 투자자들이 1031 Exchange를 통해 세금을 연기하고 재투자할 수 있게 되었다. 1031 Exchange거래란 투자로 산 주택이나 상업용 건물 또는 비즈니스를 매각할 때 이익, 즉 매매 차익에 대한 자본 소득 세금을 내는 대신 비슷한 유형의 부동산을 구매하여 세금 내는 것을 연기하는 거래를 말한다. 보통 매매 차익은 개인마다 다르겠지만 일반적으로 25%의 택스를 내야 한다. 예를 들면 팬데믹 전에 50만 달러주고 산 렌트 주택을 렌트를 놓다가 65만 달러에 처분을 해서 비용을 빼고 약 10만 달러의 소득이 생겼다면 약 2만5000달러의 세금을 내야한다. 그래서 이 세금 부담없이 재투자 할 수 없을까하는 고민을 하게 되는데, 이런 고민을 해결해주는 것이 1031 Exchange이다. 보통 1031 Exchange하면 많은 분들이 큰 상업용 부동산 매매시 세금을 유보하기 위해 하는 기법이라고 많이들 생각하시는데 대답은 예이다. 하지만 상업용 부동산에만 국한하지 않는다. 예를 들어 작은 방 2개짜리 렌트 하우스를 투자로 샀는데 이것을 매각한 후 더 큰 렌트 하우스를 구입하려는 분들에게 좋고, 아니면 10 유닛정도 되는 작은 아파트를 살 수도 있고 3~4개짜리 상가도 살 수가 있다. 이 매매 기법의 혜택은 세금을 내야 할 금액을 투자하는 데에 사용된다는 점이다. 예를 들어 5만 달러 세금을 내는 대신 새로 사는 부동산에 투자 금액으로 들어 가는 것이다. 즉 그 세금 금액 만큼 융자를 하지 않아도 되니까 연방 정부로부터 무이자로 돈을 빌리는 것이나 마찬가지가 되는 셈이다. 또한 은퇴후 인컴이 그리 많지 않을 때 해당 부동산을 매각한 후 자본 소득에 대해 세금을 낸다면 세금을 절세를 할 수 있는 여건이 마련되기에 여러 이유로 1031 Exchange 거래가 요즘 부쩍 늘어가고 있다. 우선 내가 갖고 있는 부동산을 판매할 때 1031 Exchange라고 바이어에게 먼저 고지를 해야 한다. 1031 Exchange라고 하지 않고 매매가 종결이 되어 남은 차익이 나에게 바로 오게 되면 1031 Exchange가 되지 않고 남은 차익에 대해 세금을 내야한다. 그러므로 팔아야 할 매물이 에스크로에 들어 갈 때 또는 그 전에 1031 Exchange하기 위해서는 전문중개기관(Qualified Intermediary)을 사용해야 한다. 그래서 판매액 전부가 이 회사에 있다가 나중에 재투자로 살 매물에 들어가야 세금 연기가 성공적으로 된다. ▶문의: (818)439-8949 이상규 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장부동산 가이드 exchange 매매종결 exchange거래란 투자 exchange 제한 exchange 거래

[부동산 가이드] 1031 Exchange

어느덧 11월을 시작으로 쌀쌀한 날씨를 대면하고 있다. 돌이켜보면 지난 2년간은 역대 최저 금리로 주택을 구입할 수 있는 최적의 기회였지만, 너무 많은 경쟁으로 뒤로 밀리고 그러면서 부동산 가격이 급격히 오르자 주저하다가 이제는 모기지 금리의 상승으로 주택 가격에 변동이 있어도 선뜻 사는 바이어가 많이 줄고 있다. 오늘은 인컴유닛에 매매 교환인, 즉 부동산 투자에서 가장 흔히 쓰이고 불리는 1031교환(1031 Exchange)에 대해 말하려고 한다. 가장 많은 문의와 현재의 시장 상황에서 아마 가장 많이 활용하고 있는 투자 방법의 일종이라 할 수 있겠다. 우선 법적으로는 1031교환을 성공적으로 끝마치기 위해서는 몇 가지 조건이 충족되어야 한다. 첫째, 새로 구입하는 부동산의 가치(가격)가 매각한 부동산보다 가격이 같거나 많아야 하며, 비용을 제외하고 남은 매각 대금은 모두 구입하려는 부동산에 사용되어야 완벽한 교환이 이루어진다. 둘째, 구입기간에 제한이 있다. 즉 부동산을 판 후 45일 안에 새로 구입할 부동산을 선정해야 하고, 그 후 135일 안에 매입이 종결되어야 하므로 총 180일을 넘겨서는 혜택을 볼 수가 없다. 그리고 교환 대상 즉 구입하려는 부동산의 융자금액이 예전에 소유했던 부동산의 융자액보다 많아야 하는 것도 조건 중의 하나다. 현재 소유하고 있는 상업용 부동산을 처분하고 다른 상업용 부동산에 투자하지 않는다면 매매시 국세청(IRS)에 세금을 지불해야 한다. 세금은 양도소득세(Capital Gain Tax)와 감가상각공제환수세(Recapture Tax) 두 가지인데, 그동안 건물에 대한 감가상각(depreciation)을 받아 온 금액을 매매 차익과 더해서 해마다 받아 왔던 세금 혜택의 액수를 다시 소급해 개인 소득세율에 맞게 세금을 내는 것을 말한다. 이때 합법적으로 세금 납부를 미룰 수 있는 방법이 있는데 이것을 1031교환이라 한다. 즉 부동산을 매각한 후에 세금을 내지 않고 재투자하여 큰 폭으로 재산을 증식시킬 수 있는 좋은 방법으로 사용된다. 또한 1031교환은 횟수와 금액에 한정이 없고 해당 부동산을 유산으로 상속할 경우 그동안 연기해 왔던 양도 소득 세금과 감가상각 혜택에 관한 세금이 없어지게 되므로 자녀들에게 더 큰 재산을 남길 수 있다. 부동산 교환을 연결해주는 회사 즉, 인증된 중간서비스회사(Qualified Intermediary)를 통하여 이 법이 진행된다. 정해진 횟수나 빈도에 관계없이 적용이 가능하여 비록 매번 부동산을 팔고 살 때 차액을 통한 이익이 생기더라도, 여러해 시간이 지나서 최종적으로 부동산을 처분하여 현금화하기 전까지는 세금을 유예받을 수 있는 것이다. 이처럼 1031교환을 통하면 양도소득세, 감가상각공제환수세, 순투자소득세(Net Investment Income Tax) 모두 지연시킬 수 있는 장점이 있다. ▶문의: (213)718-7733 윤소야 / 뉴스타부동산 플러튼 명예부사장부동산 가이드 exchange 부동산 부동산 교환 상업용 부동산 양도소득세 감가상각공제환수세

[EMP Financial] 은퇴 재정 계획ㆍDST 부동산 '웨비나 개최'

'EMP Financial'에서는 은퇴 재정 계획과 DST 1031 Exchange 기관투자 부동산을 주제로 오는 3월 1일 (화)과 3일(목) 양일간 저녁 7시에 웨비나를 주최한다. 1일에는 오랫동안 푸르덴셜에서 근무하며 유용한 재정 세미나로 많은 이들에게 도움을 준 마이클 박 EMP 공동대표가 가파르게 오르는 물가와 급변하는 주식 시장에 맞는 재정관리 안정된 은퇴생활을 영위할 수 있는 방법을 제시한다. 더불어 의사들을 포함하여 고수입 자영업자와 높은 연봉을 받는 젊은 층을 위한 프리미엄 파이낸싱(Premium Financing)에 대해서도 추가로 강의할 예정이다. 이어 3일에는 EMP Financial만의 DST 전문팀이 IRS Code DST 1031 Exchange 부동산에 대해 상세히 다룰 계획이다. DST 부동산은 양도소득세(Capital Gain Tax)의 유보 기존 부동산을 처분하고 대체 부동산을 찾지 못해 1031 Exchange 할 수 있는 시간이 쫓기는 경우 소유 부동산의 직접 관리에서 벗어나서도 안정적인 수입을 원하며 대체 플랜를 찾는 이들에게 특히 좋은 기회가 될 것이다. EMP 측은 "부동산 유가증권의 REIT과 달리 DST는 부동산이 상승하면 상승분도 취하는 일반 부동산과 동일하다. 안정적인 인컴을 받으면서 증가된 부동산을 상속하기를 원하는 투자자들이 특별히 관심을 가질 분야"라고 소개했다. 이에 대한 강사는 EMP Financial의 에릭 나 공동대표이며 세법 전문 존 오(John Oh) CPA가 세금 혜택에 대해 추가 설명할 예정이다. 웨비나는 사전예약자에 한하므로 반드시 전화나 이메일(jlee@empfn.com)로 예약을 해야 한다. ▶문의: (310)920-7351 (424)634-0009(3월1일) (626)643-2307 (310)920-7351(3월 3일)EMP Financial 부동산 은퇴 exchange 부동산 부동산 유가증권 소유 부동산

[재정 칼럼] ETF(Exchange Traded Fund)란?

올들어 2021년 7월 말까지 투자자들은 ETF에 7050억 달러 이상을 투자했다. 미국에서 뮤추얼 펀드 투자 규모는 40.7조 달러 이상이다. 여기에 비교해서 ETF 투자 규모는 8.8조 달러로 금액으론 적지만, 매우 빠른 속도로 성장하고 있다. ETF는 1993년 SPDR S&P 500으로 시작해서 현재 약 8000여 개의 ETF가 운용되고 있으며 지난 20년 동안 ETF는 금융업계에서 가장 뛰어난 성공담(Global ETF assets hit $9 trillion, Michael Wursthorn, WSJ, Aug, 12, 2021)으로 언급되고 있다. ETF는 뜻 그대로 펀드를 주식처럼 거래할 수 있게 거래소에 상장 시켜 놓은 상품이다. ETF는 정해진 벤치마크에 따라 움직이는 인덱스 펀드이다. 따라서 어떤 종류의 벤치마크를 파악하는 것이 중요하다. 대기업 500을 기준으로 한다면 S&P 500 ETF, 작은 회사들을 기준으로 하면 Small Cap ETF, 외국기업을 기준으로 하면 International ETF가 될 것이다. 개인이 개별적인 회사 주식을 선정하는 것이 매우 어렵기에 일반 투자자는 뮤추얼 펀드에 투자한다. 또한, 직장에서 제공하는 은퇴플랜 투자종목이 대부분 뮤추얼 펀드이기에 일반 투자자는 최소 몇 개의 뮤추얼 펀드에 투자하고 있다. 일반적으로 알고 있는 뮤추얼 펀드와 ETF의 장단점이 무엇인지 순서 없이 함께 알아본다. -ETF는 개별적인 회사 주식을 모아놓은 투자종목으로 주식시장에서 사고팔 수 있다. -ETF와 뮤추얼 펀드의 가장 큰 차이점은 뮤추얼 펀드는 펀드 매니저가 개별적인 회사 주식을 선택해서 투자하지만, ETF는 인덱스 펀드처럼 회사의 업종과 규모 등으로 설정된 회사에 투자한다. -ETF는 투자 비용이 매우 저렴하고 수익률 역시 뮤추얼 펀드와 비교해서 높았다는 결과가 발표되고 있다. -ETF는 은퇴계좌(Retirement Account)는 물론 세금을 낸 은행에 있는 돈도 투자할 수 있다. -ETF 투자 경비는 뮤추얼 펀드와 비교해서 거의 1%가 적으며 인덱스 펀드보다도 저렴하다. -ETF 투자 경비가 적은 이유는 회사 주식을 선정하는 뮤추얼 펀드 매니저, 주식 분석가(Stock Analyst) 등 여러 가지 비용이 나가지 않기 때문이다. -ETF는 투자하며 발생하는 수익금에 대한 세금이 매우 적다. 뮤추얼 펀드는 펀드 매니저가 회사 주식을 사고팔 때마다 투자 수익이 나올 수 있다. 이렇게 나온 수익금에 대해서는 매년 투자자가 세금을 내야 한다. ETF는 사고파는 횟수(Trading)가 매우 적기에 발생하는 세금이 거의 없다. 과거 통계 15년 동안 미국에서 큰 회사에 투자하는 인덱스 펀드 수익률보다 성적이 좋은 뮤추얼 펀드는 약 10%에 불과하다. 이 뜻은 여러분의 돈이 뮤추얼 펀드에 투자했다면 무려 90%가 주식시장 평균 수익률보다 적다는 뜻이다. 오래전부터 ETF에 투자하는 것을 추천했다. 말로만 한 것이 아니라 필자의 개인 자산이나 회사의 모든 고객의 자산도 ETF에 투자하고 있다. ‘여러분이나 투자를 도와주고 있는 재정설계사가 ETF에 투자하지 않는 이유가 무엇인지’를 고려해 보기 바란다. 인간의 본성은 변화를 싫어하기에 무엇을 새롭게 한다는 것을 매우 어려워한다. 그러나 은퇴를 위한 투자 혹은 이미 은퇴해서 꾸준히 나와야 하는 생활비 마련을 위한, 소중한 돈을 어디에 투자하는 것이 현명한지 심사숙고해야 한다. ▶문의: youtube 이명덕 재정계획, 248-974-4212재정 칼럼 exchange fund 뮤추얼 펀드 인덱스 펀드 은퇴플랜 투자종목