[부동산 가이드] 1031 Exchange

부동산 매각후 180일 넘지 말아야
최종 처분 전까지 양도세 유예돼

어느덧 11월을 시작으로 쌀쌀한 날씨를 대면하고 있다.
 
돌이켜보면 지난 2년간은 역대 최저 금리로 주택을 구입할 수 있는 최적의 기회였지만, 너무 많은 경쟁으로 뒤로 밀리고 그러면서 부동산 가격이 급격히 오르자 주저하다가 이제는 모기지 금리의 상승으로 주택 가격에 변동이 있어도 선뜻 사는 바이어가 많이 줄고 있다.
 
오늘은 인컴유닛에 매매 교환인, 즉 부동산 투자에서 가장 흔히 쓰이고 불리는 1031교환(1031 Exchange)에 대해 말하려고 한다. 가장 많은 문의와 현재의 시장 상황에서 아마 가장 많이 활용하고 있는 투자 방법의 일종이라 할 수 있겠다.
 
우선 법적으로는 1031교환을 성공적으로 끝마치기 위해서는 몇 가지 조건이 충족되어야 한다. 첫째, 새로 구입하는 부동산의 가치(가격)가 매각한 부동산보다 가격이 같거나 많아야 하며, 비용을 제외하고 남은 매각 대금은 모두 구입하려는 부동산에 사용되어야 완벽한 교환이 이루어진다. 둘째, 구입기간에 제한이 있다. 즉 부동산을 판 후 45일 안에 새로 구입할 부동산을 선정해야 하고, 그 후 135일 안에 매입이 종결되어야 하므로 총 180일을 넘겨서는 혜택을 볼 수가 없다. 그리고 교환 대상 즉 구입하려는 부동산의 융자금액이 예전에 소유했던 부동산의 융자액보다 많아야 하는 것도 조건 중의 하나다.
 

현재 소유하고 있는 상업용 부동산을 처분하고 다른 상업용 부동산에 투자하지 않는다면 매매시 국세청(IRS)에 세금을 지불해야 한다. 세금은 양도소득세(Capital Gain Tax)와 감가상각공제환수세(Recapture Tax) 두 가지인데, 그동안 건물에 대한 감가상각(depreciation)을 받아 온 금액을 매매 차익과 더해서 해마다 받아 왔던 세금 혜택의 액수를 다시 소급해 개인 소득세율에 맞게 세금을 내는 것을 말한다.
 
이때 합법적으로 세금 납부를 미룰 수 있는 방법이 있는데 이것을 1031교환이라 한다. 즉 부동산을 매각한 후에 세금을 내지 않고 재투자하여 큰 폭으로 재산을 증식시킬 수 있는 좋은 방법으로 사용된다. 또한 1031교환은 횟수와 금액에 한정이 없고 해당 부동산을 유산으로 상속할 경우 그동안 연기해 왔던 양도 소득 세금과 감가상각 혜택에 관한 세금이 없어지게 되므로 자녀들에게 더 큰 재산을 남길 수 있다.  
 
부동산 교환을 연결해주는 회사 즉, 인증된 중간서비스회사(Qualified Intermediary)를 통하여 이 법이 진행된다. 정해진 횟수나 빈도에 관계없이 적용이 가능하여 비록 매번 부동산을 팔고 살 때 차액을 통한 이익이 생기더라도, 여러해 시간이 지나서 최종적으로 부동산을 처분하여 현금화하기 전까지는 세금을 유예받을 수 있는 것이다.
 
이처럼 1031교환을 통하면 양도소득세, 감가상각공제환수세, 순투자소득세(Net Investment Income Tax) 모두 지연시킬 수 있는 장점이 있다.
 
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윤소야 / 뉴스타부동산 플러튼 명예부사장