[부동산 가이드] 1031 Exchange 거래

부동산 매매시 세금 유보 기법
매매종결 후 차익은 과세 대상

작년 바이든 행정부가 2023년 회계년도부터 시행하도록 추진했던 1031 Exchange 제한 건이 통과되지 않았다. 당시 입법 요지는 1031 Exchange 거래시 자본 소득 중 개인당 50만 달러러, 부부당 100만 달러러까지만 연기할 수 있도록 제한한 것이었다. 작년 8월 인플레이션 감축법 통과시 1031 Exchange를 제한하는 조항을 빼서 다행히 투자 부동산 시장 위축을 피할 수 있었다. 그래서 전과 동일하게 투자자들이 1031 Exchange를 통해 세금을 연기하고 재투자할 수 있게 되었다.
 
1031 Exchange거래란 투자로 산 주택이나 상업용 건물 또는 비즈니스를 매각할 때 이익, 즉 매매 차익에 대한 자본 소득 세금을 내는 대신 비슷한 유형의 부동산을 구매하여 세금 내는 것을 연기하는 거래를 말한다.
 
보통 매매 차익은 개인마다 다르겠지만 일반적으로 25%의 택스를 내야 한다. 예를 들면 팬데믹 전에 50만 달러주고 산 렌트 주택을 렌트를 놓다가 65만 달러에 처분을 해서 비용을 빼고 약 10만 달러의 소득이 생겼다면 약 2만5000달러의 세금을 내야한다. 그래서 이 세금 부담없이 재투자 할 수 없을까하는 고민을 하게 되는데, 이런 고민을 해결해주는 것이 1031 Exchange이다.
 
보통 1031 Exchange하면 많은 분들이 큰 상업용 부동산 매매시 세금을 유보하기 위해 하는 기법이라고 많이들 생각하시는데 대답은 예이다. 하지만 상업용 부동산에만 국한하지 않는다. 예를 들어 작은 방 2개짜리 렌트 하우스를 투자로 샀는데 이것을 매각한 후 더 큰 렌트 하우스를 구입하려는 분들에게 좋고, 아니면 10 유닛정도 되는 작은 아파트를 살 수도 있고 3~4개짜리 상가도 살 수가 있다.
 

이 매매 기법의 혜택은 세금을 내야 할 금액을 투자하는 데에 사용된다는 점이다. 예를 들어 5만 달러 세금을 내는 대신 새로 사는 부동산에 투자 금액으로 들어 가는 것이다. 즉 그 세금 금액 만큼 융자를 하지 않아도 되니까 연방 정부로부터 무이자로 돈을 빌리는 것이나 마찬가지가 되는 셈이다. 또한 은퇴후 인컴이 그리 많지 않을 때 해당 부동산을 매각한 후 자본 소득에 대해 세금을 낸다면 세금을 절세를 할 수 있는 여건이 마련되기에 여러 이유로 1031 Exchange 거래가 요즘 부쩍 늘어가고 있다.
 
우선 내가 갖고 있는 부동산을 판매할 때 1031 Exchange라고 바이어에게 먼저 고지를 해야 한다. 1031 Exchange라고 하지 않고 매매가 종결이 되어 남은 차익이 나에게 바로 오게 되면 1031 Exchange가 되지 않고 남은 차익에 대해 세금을 내야한다. 그러므로 팔아야 할 매물이 에스크로에 들어 갈 때 또는 그 전에 1031 Exchange하기 위해서는 전문중개기관(Qualified Intermediary)을 사용해야 한다. 그래서 판매액 전부가 이 회사에 있다가 나중에 재투자로 살 매물에 들어가야 세금 연기가 성공적으로 된다.
 
▶문의: [phone]

이상규 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장