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[파산법] 파산 후 주택 구입

2년 후 FHA 융자 신청 자격
4년 후 일반 모기지 융자 가능

파산해도 집을 살 수 있다. 아직도 많은 이들이 파산하면 집 구입은 커녕 은행거래도 못 하고 아무런 경제활동을 못 한다고 오해한다. ‘파산’에 꼭 따라다니는 단어, ‘10년’이 더해져서 ‘파산하면 10년 동안 아무것도 못한다'는 괴담이 떠도는데 이는 절대 사실이 아니다. 물론 돈이 없어서 파산한 사람이 파산 후 얼마 지나지 않아 집을 구입하는 경우는 극히 드물다. 하지만 파산 후 2~3년 동안 꾸준히 크레딧을 쌓고 어느 정도 크레딧 점수를 회복하면 얼마든지 집 구입이 가능하다.
 
챕터7 파산 후 2년, 챕터13은 1년 후 연방주택국(Federal Housing Administration)이 보증하는 FHA Loan을 받을 자격이 된다. 일반 은행의 모기지 융자(Conventional Loan)는 파산 후 최소 4년이 지나야 받을 수 있다. 이는 파산 후 2~4년이란 시간만 지난다고 융자를 받을 수 있는 게 아니라 그 기간 동안 꾸준히 크레딧을 쌓고 소득증명을 위한 세금보고를 한 사람에게 적용된다. 물론 파산 후 가족이나 지인의 도움으로 현금으로 집을 구입하는 경우 크레딧 점수나 2년~4년이라는 기간에 구애받지 않는다.
 
연방주택국이 보증하는 FHA  융자는 정부보험 프로그램의 모기지 론이다. 연방주택국은 돈을 빌려주는 기관이 아니지만, FHA에서 보장하는 은행들을 통해 모기지 프로그램을 운영하고 있다. FHA 융자는 현재 전체 모기지 대출의 25%를 차지할 만큼 큰 비중을 차지하고 있다. 부동산 경기가 좋아 다운페이가 없어도 모기지론이 나왔던 때에는 FHA 론에 대한 관심이 적었지만 높은 다운페이를 마련하기 힘든 사람이나 파산신청자에게 3.5 퍼센트만 다운해도 집을 살 수 있으므로 인기가 높다.  
 
FHA 융자 승인을 위해 대부분 은행은 최소 620점 이상 크레딧 점수를 요구하고 500점 이하인 경우 10% 다운페이를 요구한다. 2024년 3월 기준 미국 평균 크레딧점수가 대략 705점인 것을 감안하면 FHA 융자는 크레딧 점수의 장벽이 낮고 수입에 대한 일정한 기준보다는 모기지 페이먼트를 낼 수 있는 지 여부를 주로 심사한다.  
 


따라서 파산 후 경제 활동을 세금보고로 증명할 수 있고 크레딧을 꾸준히 쌓았다면 2년 후에는 3.5% 다운페이와 FHA 융자로 집을 구입할 수 있다. 또는 파산 후 4년 동안 크레딧을 잘 쌓았고 10% 이상의 다운페이를 할 수 있다면 일반 모기지 융자를 얻어 집 구입도 가능하다. 따라서 파산 후에는 10년 동안 크레딧도 못 쌓고 경제 활동도 못 하고 집도 못 사고 그야말로 ‘아무것도 못한다’는 말은 절대 사실이 아니다.  
 
간혹 주변에서 파산 후 얼마 안 돼 집 사고 차 산다며 파산하기 전 돈을 숨겨놓고 파산했다고 비난하는 경우가 있는데 이는 파산법을 모르고 하는 소리다. 파산 전 재산을 숨기거나 가족 또는 지인에게 주는 행위는 파산 사기에 해당돼 빚 탕감은커녕 형사법 처벌 대상이다.  
 
파산 후 꾸준히 크레딧을 쌓은 사람은 본인의 노력으로 얼마든지 차도 구입하고 집도 구입할 수 있다. 이게 미국의 파산법이다.
 
▶문의:(213)283-9757

켈리 장 변호사

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