[기고] 주택소유주 노리는 ‘좀비 모기지’

이종원 변호사

캘리포니아 지역 법률서비스(CRLA)에 소개된 사연에 따르면 살리나스에 거주하는 사울 델라 크루즈씨는 요즘 모기지 때문에 곤경에 빠졌다. 그는 금융위기 직전인 2007년 주택을 구매했는데, 주택 구매 당시 프라이머리 모기지 이외에 세컨드 모기지 1만4600달러도 받은 상태였다. 서브프라임 모기지 사태가 터진 후 그는 모기지 회사와 대출 금액을 조정했는데, 그는 당연히 세컨드 모기지도 조정 대상에 포함되었다고 생각했다.  
 
그런데 15년이 훨씬 지난 지금, 그는 세컨드 모기지를 상환하지 않으면 주택 차압을 하겠다는 통지를 받았다. 1만5000달러 남짓한 세컨드 모기지는 없어지기는커녕, 15년 새 몇 배로 불어 있었다. 그는 주택 차압을 막기 위해 친지들에게 돈을 빌려 일부를 갚았지만, 갑자기 모기지 2개를 상환하려니 힘겨운 상황이다.  
 
 크루즈씨의 사연은 최근 월스트리트 저널(WSJ)이 보도한 좀비 모기지(zombie mortgages)의 전형적인 사례다. 도대체 어떻게 이런 일이 벌어질 수 있을까? WSJ에 따르면 사정은 이러하다. 서브프라임 사태 당시 주택 가격이 폭락하자, 대출은행은 후순위 채권인 주택자산신용한도(HELOC) 등 세컨드 모기지를 ‘상각’처리했다. 따라서 대다수 주택소유주도 고지서를 몇 년 동안 받지 않았으므로 프라이머리와 함께 세컨드 모기지도 해결됐다고 생각했다. 하지만 그렇지 않았던 것이다.  
 
HELOC 등은 후순위 채권이므로, 차압 시 선순위 채권(프라이머리)에 대한 변제가 모두 이뤄지고, 잔액이 남는 경우에만 받을 수 있다. 그런데 그동안 주택 가격이 급격히 오르면서, 후순위 채권도 돈을 받아낼 가능성이 커졌다고 생각한 투자자들이 HELOC등을 매입한 후 주택 소유주들에게 느닷없이 상환 요구를 하는 것이다.
 

물론 15년이 지난 후 난데없는 상환요구는 불법의 소지가 크다. 소멸 시효가 지났을 가능성이 크기 때문이다. 연방 금융소비자보호국(CFPB)은 지난 4월 채권자들에게 “소멸 시효가 지난 채권에 대해 차압 등 법적 조처를 하겠다고 위협하지 말라”고 경고하고, 각 주 정부 법무장관에게 이 같은 지침을 전달했다.
 
법률단체 주택경제권리옹호(HERA)의 조 자마릴로 변호사는 “부동산 안정법에 따르면 모기지 회사는 바이어에게 대출 현황을 정기적으로 고지해야 한다”며 “하지만 일부 회사는 바이어에게 오랜 기간 대출 정보를 제공하지 않아 정확한 대출금액을 숨기고 있다”고 지적했다.  
 
주택 소유주들이 겪는 다른 문제도 많다고 HERA는 지적한다. 예를 들어 주택 소유주가 유서를 작성하지 않고 사망한 경우(intestacy), 주택이 누구 소유가 되는지 법적 문제가 된다. 유서가 없는 경우 지역 유산법원(probate court)에서 각 주법으로 정한 비율로 유산을 분배하게 되는데, 이에는 시간과 비용이 든다. 게다가 이 기간 사망자를 대신해 누가 모기지와 세금, 보험을 지불할지에 대해 법적으로 불명확한 상태가 되어 가족이 곤경에 빠지는 경우가 많다는 것이다.  
 
최근 유행하는 태양열 주택 개조 프로그램(PACE)도 문제가 될 수 있다.  일부 회사가 저소득층 주택 소유주만 노려 대출 문제 및 세금 증가 가능성 등에 대한 충분한 설명 없이 무작정 설치를 유도하고 있다는 것이다.  
 
주택 구매는 한인들에게도 아메리칸 드림의 시작이다. 그러나 주택 가격이 급등하면서 이전에 볼 수 없었던 문제가 주택 소유주들에게 불거질 수 있다. 주택 소유주들은 현 상황을 잘 파악하고 가족의 소중한 자산인 주택을 지킬 수 있도록 주의해야 할 것이다. 

이종원 / 변호사